都市更新可行性評估

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色邴
9 years ago
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1 2014 新北市都市更新推動師培訓計畫進階班弘傑不動產事業股份有限公司總經理辜永奇

2 應備工具更新單元劃定檢視財務可行性分析開發可行性初判案例操作示範

3 工欲善其事, 必先利其器無料取得使用者付費

4 工欲善其事, 必先利其器掌握法令寶典都市更新條例 / 都市更新條例施行細則 ( 母法規範 ) 都市計畫法新北市施行細則各區土管規定 ( 開發條件與限制規範 ) 新北市都市更新單元劃定基準建築容積獎勵核算基準權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 ( 地方施行法令 ) 善用線上資源無料取得, 快速檢核基本資料初步可行性獎勵額度開發限制分析關注訊息與動向密切關注主管機關及相關學會即時公告參與相關會議, 更新審議動向

5 無料取得更新單元基本資料初步查詢 ( 範圍地籍分區都市計畫書圖 ) 新北市土地使用分區城鄉服務網 ( 三芝石門汐止金山淡水萬里及鶯歌區等七區 ) 新北市城鄉服務網 ( 八里三重等二十二區 ) 土地面積及公告現值查詢新北市政府不動產買賣交易服務網更新地區或已報核之事業計畫案查詢 ( 確認是否需檢討指標及有案在內 ) 新北市政府都市更新處 - 更新查詢系統建物現況及門牌查詢新北市門牌地理資訊系統 ( 確認範圍內門牌號 ) 新北市民政地理資訊系統 ( 查詢歷史門牌門牌年期 ) 建築物建築執照查詢新北市政府工務局 - 查詢專區 ( 查詢建築執造使用執照 )

6 更新單元範圍初步查詢 ( 三芝石門汐止金山淡水萬里及鶯歌區等七區 ) 新北市土地使用分區城鄉服務網

7 更新單元範圍初步查詢 ( 三芝石門汐止金山淡水萬里及鶯歌區等七區 )

8 更新單元範圍初步查詢 ( 八里三重等二十二區 ) 新北市城鄉服務網

9 更新單元範圍初步查詢 ( 八里三重等二十二區 )

10 使用分區查詢 ( 三芝石門汐止金山淡水萬里及鶯歌區等七區 ) 新北市土地使用分區城鄉服務網

11 使用分區查詢 ( 八里三重等二十二區 ) 新北市城鄉服務網

12 都市計畫及土管查詢 ( 三芝石門汐止金山淡水萬里及鶯歌區等七區 ) 新北市土地使用分區城鄉服務網

13 都市計畫及土管查詢 ( 三芝石門汐止金山淡水萬里及鶯歌區等七區 ) 可點選地籍或分區圖

14 都市計畫及土管查詢 ( 八里三重等二十二區 ) 新北市城鄉服務網

15 土地面積及公告現值查詢新北市政府不動產買賣交易服務網

16 更新地區或已報核之事業計畫案查詢新北市政府都市更新處

17 更新地區或已報核之事業計畫案查詢點選查詢方式及項目

18 建物現況及門牌初步查詢新北市門牌地理資訊系統

19 建物現況及門牌初步查詢

20 建物現況及門牌初步查詢

21 建物年期查詢新北市民政地理資訊系統

22 建物年期查詢進階查詢更早之門牌編訂狀況

23 地籍套繪圖查詢新北市政府工務局 - 建築物地籍套繪系統便民查詢

執照存根查詢新北市政府工務局 - 建管便民服務查詢 http://building-apply.

24 執照存根查詢新北市政府工務局 - 建管便民服務查詢查詢方式可依使照號碼可依建照號碼可依門牌或地段號

25 使用者付費土地及建物謄本 ( 確認產權狀態 ) 電子謄本或至各區地政事務所申請土地使用分區證明 ( 線上查詢僅供參考, 實際需依主管機關核發之證明為準 ) 各區公所申請地形圖 ( 製作基本圖說 ) 新北市政府城鄉局申請建築線指示圖 ( 確認計畫道路開設情形及建築線 ) 新北市政府城鄉局都計測量科申請

26 臨路條件面積規模建物樣態指標檢討其他規定

27 臨路條件於同一街廓自行劃定之更新單元, 應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道, 其所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達八公尺或與基地退縮留設深度合計達八公尺, 且臨路總長度應達二十公尺

公尺且更新單元內符合特定規定者 3 1 2 4 註 1: 街廓邊界為基地鄰接之計畫道路河川永久性空地非都市發展用地公共設施用地等註 2:

28 面積規模一為完整之計畫街廓者二臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者三臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者四相鄰土地已開發完成, 無法合併更新, 其面積達 1,000 平方公尺且一次完成更新者, 或其面積達 500 公尺且更新單元內符合特定規定者註 1: 街廓邊界為基地鄰接之計畫道路河川永久性空地非都市發展用地公共設施用地等註 2: 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地, 不得計入更新單元面積註 3: 已開發完成, 係指鄰地合法建築物樓層數在六樓以上或五樓以下屋齡未達三十年之防火構造物

29 面積規模 - 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新者未達 1,000 m2, 但達 500 m2者更新單元內之土地有下列之一, 免經新北市都市更新審議委員會同意 : ( 一 ) 經政府代管 ( 二 ) 依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理 ( 未辦繼承土地 ) ( 三 ) 祭祀公業土地 ( 四 ) 日據時期會社或組合名義登記 ( 五 ) 以神明會名義登記 ( 六 ) 土地總登記時, 登記名義人姓名或住址記載不全

30 面積規模 - 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新者未達 1,000 m2, 但達 500 m2者更新單元內土地如有下列情形之一, 需經新北市都市更新審議委員會同意 : ( 一 ) 更新單元內 4 樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積 1/2 ( 二 ) 合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積 1/3, 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和 1/2, 且實施方式採 100% 協議合建者 ( 三 ) 更新單元內, 合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者 ( 四 ) 更新單元內夾雜公有土地者四樓以上合法建築物違合法建築物 8 米計畫道路 8 米計畫道路 4 樓以上合法建築物座落之基地面積合法建築物座落之基地面積 + 合法建築物座落之基地面積 >1/2 違章建築物投影面積且 >1/2 >1/3 更新單元面積更新單元面積合法建築物座落之基地面積 + 違章建築物投影面積

31 建物樣態更新單元內建築物屋齡達 30 年之投影面積比例應達建築物總投影面積 1/2 更新單元內建築物總投影面積應符合下列公式 : ( 一 ) A0/A1 1/3 違違違 30 年以上 8 米計畫 ( 二 ) 位於法定山坡地 :A0/A1 1/2 道 ( 三 ) 如更新單元為完整街廓或範圍內有劃定基準第五點第一項第四款第一目至第六目 ( 指前述免經新北市都市更新審議委員會同意 ) 之情形者 :A0/A1 1/4 路 A1: 更新單元面積, 得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積 A0: 合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積合法建築原基地面積 + 更新單元面積前之違建投影面積

32 指標檢討 - 九項指標符合兩項以上指標一擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達二分之一以上

33 指標二擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達二分之一以上

34 指標三擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達二分之一以上

35 指標四擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積

36 指標五擬申請之更新單元符合下列規定之一者 : ( 一 ) 非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達四公尺 ( 二 ) 工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達八公尺

37 指標六擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路, 或其他距更新單元三百公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地, 其開闢規模比例符合以下規定之一者 : ( 一 ) 計畫道路 : 應與建築基地毗鄰, 其面積達二百平方公尺, 且開闢後整體通行淨寬達四公尺 ; 或原無法通行之計畫道路, 經更新協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路, 其開闢路段通行淨寬達六公尺 ( 二 ) 計畫道路以外者 : 面積達二百平方公尺或該公共設施用地之百分之五十

38 指標七擬申請之更新單元位於下列地區之一者 : ( 一 ) 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口 ( 含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等 ) 三百公尺範圍內 ( 二 ) 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達零點五公頃以上之公園綠地二百公尺範圍內 ( 三 ) 位於面積達一千平方公尺以上之廣場一百公尺範圍內

39 指標八擬申請未位於山坡地之更新單元面積在三千平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達二分之一以上者

40 指標九擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者 : ( 一 ) 更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者 : 1. 於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物, 依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者, 其棟數比例達二分之一以上 2. 建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範耐震五級標準之棟數比例達二分之一以上 ( 二 ) 更新單元內有兩幢以上建築物, 且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於 3 公尺之幢數比例達三分之二以上

41 其他規定自行劃定之更新單元, 不得位於農業區保護區等非都市發展用地自行劃定更新單元時, 不得造成相鄰土地無法單獨建築但該相鄰土地地主確實不願參與更新, 且經本市都市更新審議委員會同意者, 不在此限於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者, 應同時符合下列規定 : ( 一 ) 其中一街廓之更新單元基地, 應符合第一項第一款至第三款規定之一 ( 二 ) 應一次完成更新, 且不影響各街廓內相鄰土地之開發依新北市畸零地使用規則規定畸零地最小寬深度如下 : 住宅區 ( 寬 / 深 ) 商業區 ( 寬 / 深 ) 路寬 7 米以下 3 米 / 12 米 3.5 米 / 11 米路寬 7-12 米 3.5 米 / 15 米 4 米 / 15 米路寬米 4 米 / 16 米 4.5 米 / 15 米路寬 25 米以上 4 米 / 16 米 4.5 米 / 18 米 1. 為完整之計畫街廓者 2. 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者 3. 臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者

42 成本計算收益概算共同負擔比例財務試算

43 成本計算法源 : 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表總項目壹工程費用 (A) 貳權利變換費用( B ) 項目 ( 一 ) 建築設計費用 ( 二 ) 營建費用 ( 含公益設施樓地板面積 ) ( 三 ) 工程管理費 ( 四 ) 空氣污染防制費ㄧ重建費用 1. 公寓大廈公共基金 2. 外接水電瓦斯管線工程費用 ( 五 ) 其他必要費用 3. 建照執照相關規費 4. 其他 1. 地上物拆遷補償費 2. 工程開闢費用 ( 一 ) 公共設施 ( 道路溝渠兒童遊樂工程管理費場鄰里公園廣場綠地停車場 ) 3. 其他必要費用空氣污染防制費二公共及公益設施其他 ( 二 ) 公益設施室內裝修費用 1. 公益設施認養經費 ( 三 ) 認養及捐贈費用 2. 捐贈本縣都市更新基金 ( 一 ) 都市更新規劃費用事業計畫計畫執行與成果報核等費用 ( 二 ) 不動產估價費用 ( 含技師簽證 ) 一調查費 ( 三 ) 土地複丈費 ( 四 ) 鑽探費用二更新前土地及建物測量費用三合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費四拆遷安置費五地籍整理費用六其他必要費用 : 參貸款利息 (C) 貸款利息 (C) 合計肆稅捐 (D) 稅捐 (D) 合計ㄧ行政作業費 (E1) 二信託費用 (E2) 三總務及人事管理費用 (E3) 伍管理費用 (E) 四銷售管理費 (E4) 五風險管理費 (E5) 管理費用 (E) 合計 : 本案更新總成本( A ) + ( B ) + ( C ) + ( D ) + ( E )總計: ( 一 ) 占有他人土地之舊違章建築及其他土地改良物拆遷補償費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 建物租金補貼 )

44 壹工程費用一重建費用項目 ( 一 ) 建築設計費用項目建築師酬金項目提列說明提列標準依新北市建築物土地改良物雜項工作物等工程造價標準表及台灣省建築師公會建築師酬金標準表計算 1. 先依總樓地板面積及建築物構造類別核算法定工程造價 2. 再以法定工程造價為基準, 依建築物類別及酬金百分率計算酬金費用下中高 8.0% 以此類為最多

45 壹工程費用一重建費用項目細項 ( 二 ) 營建費用營建費用項目提列說明提列標準總樓地板面積營建單價營建單價依新北市都市更新權利變換營建單價提列基準計算 1. 先依建築物構造類別樓層數建材設備等級確認營建單價 3. 依地上層超高加成營建單價建築物之樓層高度以標準高度為四公尺內為主, 下列情形得按標準單價另寄加價或加成 : 1. 樓層高度超過 4 公尺 ( 不含 )4 公尺, 每增加 0.1 公尺, 該層加計 1% 2. 後續樓層高度以此類推 3. 一樓設計住宅使用以 4.2 公尺為基準高度, 商業使用以 4.5 公尺為基準高度 2. 營建單價物價指數調整以 23 層鋼骨鋼筋混凝土造第三級, 調整日為為例 : 營建標準單價指數增減率之絕對值 -2.5% = 營建標準單價 ( 調整日當月總指數 / 物價基準日總指數 ) %-2.5% =157,991 元 / 坪 ( 總指數 / 總指數 ) %-2.5% =157,991 元 / 坪 ( / 94.50) %-2.5% =157,991 元 / 坪 5.56% =8,784 元 / 坪故經物調後之營建單價為 157,991 元 / 坪 + 8,784 元 / 坪 =166,775 元 / 坪備註 : 物價指數依行政院台灣地區營造工程物價指數總指數辦理 4. 依地下室超建加成營建單價 1. 地上 7 至 15 層, 地下樓層超過 2 層 2. 地上 16 層以上, 地下樓層超過 3 層 3.(1) 超建第一層, 該層加計造價 30% (2) 超建第二層, 該層加計造價 40% (3) 超建第三層, 該層加計造價 50% (4) 超建第四層 ( 含 ) 以上部分, 該層加計造價 60%

46 壹工程費用一重建費用項目 ( 三 ) 工程管理費 ( 四 ) 空氣污染防制費細項興闢工程空氣污染防制費項目提列說明提列標準依建築經理工程控管金額服務費率核計 ; 依新北市審議原則通案本項費用以都市更新會擔任實施者為限依營建工程空氣污染防制設施管理辦法空氣污染防制費收費標準計算 = 建築面積費率工期 ( 三 ) 工程管理費工程結算總價最高標準備註五百萬元以下部分 3.5% 一單位新臺幣元超過五百萬元至二千五百萬元部分 3% 超過二千五百萬元至五千萬元部份 2.5% 超過五千萬元至一億元部分 1.5% 超過一億元至五億元部分 1.0% 超過五億元部分 0.5% ( 四 ) 空氣污染防制費二工程管理費按上列標準逐級差額累退計算三重大或特殊之工程, 其標準需專案報請本府調整備註 : 建築工程施工規模達 4600 平方公尺以上者, 屬第一級營建工程

47 壹工程費用一重建費用項目 ( 五 ) 其他必要費用細項 1. 公寓大廈公共基金項目提列說明提列標準依公寓大廈管理條例及公寓大廈管理條例施行細則規定計算 2. 外接水電瓦斯工程費用依新北市審議原則通案以 75,000 元 / 戶計算 3. 建照執照相關規費 4. 其他 : 如鄰房鑑定費依新北市政府工務局建築執照規費標準計算以法定工程造價 0.1% 計算依社團法人新北市土木技師公會鑑定業務範圍及鑑定收費標準計算 1. 公寓大廈公共基金 : 依公寓大廈管理條例施行細則第六條規定費率級距 ( 依法定工程造價 ) 採用費率 0 萬 ~1,000 萬 2.00% 1,000 萬 ~10,000 萬 1.50% 10,000 萬 ~100,000 萬 0.50% 100,000 萬以上 0.30% 4 鄰房鑑定費 : 建築物鑑定收費計算,N= 單位數 ( 戶 ),P= 鑑定費用 ( 萬元 ) 鄰房鑑定範圍依新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序規定, 為開挖深度四倍範圍內之鄰房房屋數 ( 以房屋邊緣線與工程開挖境界線間之水平距離為準 ) 鄰房戶數以 450 戶為例 : 鑑定費用 P=0.42N+28.0 = =217( 萬元 )

48 壹工程費用項目細項項目提列說明提列標準 1. 地上物拆遷補償費由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之前述金額應不低於新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷補償標準金額二公共及公益設施 2. 工程開闢費用依實際狀況認列 ( 一 ) 公共設施 (1) 依建築經理工程控管金額服務費率核計 3. 其他必要費用 : (2) 空氣污染防制費 : 依空氣污染防制費收費辦法核計 (3) 其他 : 依實際狀況認列 ( 二 ) 公益設施室內裝修費用依實際狀況認列 ( 三 ) 認養及捐贈費用 1. 公益設施認養經費依實際狀況認列 2. 捐贈本市都市更新基金依實際狀況認列

49 貳權利變換費用 (B) 一調查費項目 ( 一 ) 都市更新規劃費用 ( 二 ) 不動產估價費用項目提列說明依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於新北市都市更新權利變換不動產估價提列基準 ( 一 ) 都市更新規劃費用, 以萬元為單位以更新單元面積 3,500 平方公尺, 權利人人數共計 100 人為例 : 都市更新規劃費用 =P1(30) +P2(50) +P3(100+AX+NY) +P4(150) = , = =1,110 ( 萬元 ) ( 二 ) 不動產估價費用, 以萬元為單位以更新前土地筆數 80 筆, 更新後規劃 150 戶為例 : 不動產估價費用 =( ) 3 家 = 家 =247.5 ( 萬元 )

50 貳權利變換費用 (B) 一調查費項目項目提列說明細項提列標準 ( 三 ) 土地複丈費依地政單位規定 (4,000 元 / 筆 ) 計算 ( 四 ) 鑽探費用依新北市審議原則通案以每孔 75,000 元計算二更新前土地及建物測量費用三合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費四拆遷安置費五地籍整理費六其他必要業務費 ( 一 ) 佔有他人土地之舊違章建築及其他土地改良物拆遷補償費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 租金補貼 ) 交通影響評估費用容積移轉費用依實際狀況認列 1. 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 2. 前述金額得比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額, 若高於此標準, 應述明理由依實際狀況認列或比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額 1. 依實際狀況認列, 居住面積係以各戶原居住產權面積為依據 2. 前述金額得比照新北市都市更新權利變換拆遷安置費提列基準, 若高於此標準, 應述明理由依新北市審議原則通案以每戶 20,000 元計算依實際狀況認列依實際狀況認列

51 參貸款利息 (C) 肆稅捐 (D ) 伍管理費用 (E) 項目細項項目提列說明提列標準貸款利息稅捐管理費用 1.( 工程費用 + 權利變換費用 - 公寓大廈公共基金 ) 年息百分率更新期間 ( 年期折半 ) 2. 貸款利率依申請分配日前一個月內中央銀行公布之五大銀行平均基準利率為基準 3. 更新前間係指都市更新事業發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加八個月印花稅等應合法提列的稅捐一行政作業費 (E1) 1. 更新單元內土地公告現值總值 2.5% 2. 依都更條例第九條辦理之更新事業為限 ( 公辦都更 ) 二信託費用 (E2) 三總務及人事管理費用 (E3) 四銷售管理費用 (E4) 五風險管理費用 (E5) 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證 1.( 重建費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 貸款利息 (C)+ 稅捐 (D)) 費率 2. 費率以 5% 為上限 1.( 重建費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 貸款利息 (C)+ 稅捐 (D)) 費率 2. 費率以 6% 為上限 1.[ 重建費用 (A)+ 都市更新事業費用 (B)+ 貸款利息 (C)+ 稅捐 (D)+ 行政作業費 (E1) + 信託費用 (E2)+ 總務及人事管理費用 (E3)] 費率 2. 費率以 12% 為上限

52 收益概算更新後房地總值房屋部分總銷面積 : 土地面積容積率 (1+ 總獎勵比率 ) 產權係數 ( 例如 : 1000 坪 300% ( 1+40% ) 1.55 = 6510 坪 ) 銷售單價 : 建議參考內政部實價登錄網站永慶房屋信義房屋住展等車位部分住宅使用 :500 平方公尺以下免設,500 平方公尺以上, 每 150 平方公尺設置一輛商業使用 : 300 平方公尺以下免設,300 平方公尺以上, 每 150 平方公尺設置一輛共同負擔比例共同負擔比例 = 更新總成本 / 更新後房地總值 100% 更新總成本為實施者代墊費用, 地主按其權利價值比例共同負擔, 並以更新後之房地折價抵付予實施者, 未來實施者則分回等值之房地, 故共同負擔比例即為實施者分回比例

53 財務試算更新前假設條件項目數值更新前土地總面積 1,000 坪使用分區及容積率住宅區 / 300% 更新前室內面積 2,400 坪更新前產權面積 2,568 坪更新獎勵 40% 產權係數 1.55 共同負擔比例 50% 更新後試算 1. 更新後地主可分回之總產權面積 = 1,000 坪 300% % =3,255 坪 2. 更新後地主可分回之室內面積 = 1,000 坪 300% % =2,100 坪

54 五大都更風水因素範圍內各土地建物樣態一樓頂樓產權及使用情形住戶組成地區房地產狀況特殊因素

55 都更風水一 : 範圍內各土地建物樣態建物型態是否均質範圍內土地使用分區分佈各棟建築物相同樓層比例不同樓層建物數量建物面積與土地面積比值結果房地持有狀況房地是否不同人基地內通道及既有巷比例違占戶

56 都更風水二 : 一樓頂樓產權及使用情形一樓店面一樓加防空避難室法定空地使用狀態頂樓加建情形

57 都更風水三 : 住戶組成年齡層職業別是否有管委會熱心人士特殊身分

58 都更風水四 : 地區房地產狀況房價銷售情形中古屋及新屋價格比較

59 都更風水五 : 特殊因素更新地區海砂屋輻射屋受損戶

60 初步發起範圍評估修正建議可行性研析

61 初步發起範圍評估臨路條件臨路條件檢討說明檢討結果應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道, 其所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達八公尺或與基地退縮留設深度合計達八公尺廣興街為 12 米之計畫道路且臨路總長度應達二十公尺更新單元臨路總長度約為 45 米 101 使 ( 土 ) 第 0087 號

初步發起範圍評估面積規模面積規模檢討說明檢討結果為完整之計畫街廓者本案非屬完整街廓臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者相鄰土地已開發完成, 無法合併更新, 其面積達 1,000 平方公尺且一次完成更新者,

62 初步發起範圍評估面積規模面積規模檢討說明檢討結果為完整之計畫街廓者本案非屬完整街廓臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者相鄰土地已開發完成, 無法合併更新, 其面積達 1,000 平方公尺且一次完成更新者, 或其面積達 500 公尺且更新單元內符合特定規定者本更新單元面積 1, 平方公尺本案僅南側廣興街為計畫道路, 西側廣福街為指定建築線之現有巷道本案東側尚有部分板橋區信義段之住宅區土地未建築完成且無法單獨建築 101 使 ( 土 ) 第 0087 號板橋區信義段之住宅區土地 (52 平方公尺 )

修正建議更新單元範圍調整建議說明配合權屬狀況, 納入東側鄰地 ( 含部分公園用地 ), 使更新單元面積達 1,500 平方公尺以上原更新單元面積 1,389.24 平方公尺 + 新納入東側土地面積 241.

63 修正建議更新單元範圍調整建議說明配合權屬狀況, 納入東側鄰地 ( 含部分公園用地 ), 使更新單元面積達 1,500 平方公尺以上原更新單元面積 1, 平方公尺 + 新納入東側土地面積平方公尺 =1, 平方公尺 > 1,500 平方公尺, 故本案 OK 新納入土地包括住宅區 52 平方公尺, 及公園用地平方公尺新納入之土地 101 使 ( 土 ) 第 0087 號

本案範圍內僅一幢四棟之五層樓合法建築物, 且建築物屋齡超過 30 年 ( 使照 69-2189) 檢討 :1/1=100%>1/2 A1 更新單元面積 =1,441.

64 可行性研析建物樣態指標檢討檢討說明檢討結果更新單元內建築物屋齡達 30 年之投影面積比例應達建築物總投影面積 1/2 更新單元內建築物總投影面積應符合下列規定 A0/A1 1/3 A1: 更新單元面積, 得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積 A0: 合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積本案範圍內僅一幢四棟之五層樓合法建築物, 且建築物屋齡超過 30 年 ( 使照 ) 檢討 :1/1=100%>1/2 A1 更新單元面積 =1, 平方公尺 ( 總面積 - 公園用地面積 ) A0 合法建築物座落之基地面積 = 平方公尺 ( ) 檢討 : 平方公尺 > 平方公尺 (1, 平方公尺 /3) 備註 : 使照座落之土地面積為平方公尺

65 可行性研析指標檢討指標檢討檢討說明檢討結果指標二 : 更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達二分之一以上指標三 : 更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達二分之一以上本案範圍內僅一幢四棟之五層樓合法建築物, 現況均無電梯檢討 :1/1=100%>1/2 本案範圍內使照地上層總面積為 2, 平方公尺, 應設置之停車位數為 (2, )/150=15 輛, 現況無設置停車位檢討 : 四棟 / 四棟 =100%>1/2

66 可行性研析初步建築配置車道出口景觀造型牆迎賓廣場端景雕塑水景落泉水中樹端景樹休憩座椅藝術大街沿街綠帶賞景平台街角廣場廣興街

67 可行性研析建築規劃概述預計興建 1 棟地上 22 層, 地下 5 層之建築量體層建築物建物構造 : 鋼筋混凝土造 (RC) 使用規劃 : 共計 91 戶更新後地上層總銷面積為 3,467 坪停車位數 : 機車 91 部汽車 91 部

68 可行性研析成本費用總項目項目複價壹工程費用 (A) ㄧ重建費用二公共及公益設施工程費用 (A) 合計 699,523,007 元 0 元 699,523,007 元貳權利變換費用( B ) 權利變換費用( B )合計 118,428,084 元參貸款利息 (C) 貸款利息 (C) 合計 34,610,889 元肆稅捐 (D) 稅捐 (D) 合計 683,043 元ㄧ行政作業費 (E1) 0 元二信託費用 (E2) 0 元伍管理費用 (E) 三總務及人事管理費用 (E3) 四銷售管理費 (E4) 五風險管理費 (E5) 管理費用 (E) 合計 : 42,662,251 元 51,194,701 元 107,508,873 元 201,365,825 元本案更新總成本( A ) + ( B ) + ( C ) + ( D ) + ( E )總計 : 1,054,610,848 元

69 可行性研析收益分析項目數量單位單價 ( 元 / 坪及元 / 個 ) 總銷金額 ( 元 ) 一般零售 ( 店面 ) 233 坪 1,000, ,000,000 住宅銷售面積 3,234 坪 450,000 1,455,300,000 汽車位 91 個 1,700, ,700,000 銷售總收入金額小計 1,843,000,000 共同負擔比例共同負擔比例 = 更新總成本 / 更新後總銷金額 = 1,054,610,848 元 / 1,843,000,000 元 100% =57.22%

70 可行性研析五樓地主分回面積試算說明項目項目數值更新前五樓土地總面積坪條件說明依權變試算五樓地主可分回之室內面積以五樓地主可分回原室內面積之地主分回比例試算更新前五樓總樓地板面積坪獎勵額度 63.42% 共同負擔比例 57.22% 更新後總銷面積 3,467 坪五樓土地面積占比 56.06% =3,467 坪 42.78% 56.06% 0.7 = 坪 = 坪 /( % ) =68.60%( 地主分回比例 )

71 本案輔導及都市更新辦理歷程由住戶發起, 向本學會申請於新北市土城區廣興街 2 號 1 樓舉辦都市更新諮詢及說明會本學會於新北市土城區廣興街 2 號 1 樓初步評估結果說明會將初步評估成果報告提交新北市政府都市更新處新北市政府都市更新處函復輔導作業正式啟動第一次住戶說明會 ( 更新單元初步規劃及更新意願問卷調查 ) 第二次住戶說明會 ( 問卷回函表示同意參與更新比例達 30% 以上 ) 事業概要公聽會申請事業概要報核事業概要委員會審查事業概要核准

72 弘傑不動產事業股份有限公司台北市長安東路二段 81 號 9 樓之

( 一 ) 土地成本本案係以權利變換方式實施, 故無土地成本 ( 二 ) 更新事業實施經費 1. 工程費用 (A) 本案相鄰公共設施皆已興闢完成, 且未提供公益設施空間, 故工程費用主要重建費用為主, 總計約為 4,597,906,393 元詳述如下 : (1) 重建費用 a. 建築設計費用依

( 一 ) 土地成本本案係以權利變換方式實施, 故無土地成本 ( 二 ) 更新事業實施經費 1. 工程費用 (A) 本案相鄰公共設施皆已興闢完成, 且未提供公益設施空間, 故工程費用主要重建費用為主, 總計約為 4,597,906,393 元詳述如下 : (1) 重建費用 a. 建築設計費用依拾伍財務計畫都市更新事業涉及事務繁雜, 更新花費資金龐大, 為掌握計畫進展之順暢與成功, 實施者在考量客觀條件與變因, 據以擬定合理可行之財務控管計畫, 針對更新期間資金流量進行有效管控本財務計畫所提列費用為初步研擬金額, 實際數據以權利變換計畫核定之內容為準一成本說明依據都市更新條例第 30 條及新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則, 相關都市更新實施所需費用及項目包含工程費用