( 一 ) 土地成本本案係以權利變換方式實施, 故無土地成本 ( 二 ) 更新事業實施經費 1. 工程費用 (A) 本案相鄰公共設施皆已興闢完成, 且未提供公益設施空間, 故工程費用主要重建費用為主, 總計約為 4,597,906,393 元詳述如下 : (1) 重建費用 a. 建築設計費用依

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线爽蒙
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1 拾伍財務計畫都市更新事業涉及事務繁雜, 更新花費資金龐大, 為掌握計畫進展之順暢與成功, 實施者在考量客觀條件與變因, 據以擬定合理可行之財務控管計畫, 針對更新期間資金流量進行有效管控本財務計畫所提列費用為初步研擬金額, 實際數據以權利變換計畫核定之內容為準一成本說明依據都市更新條例第 30 條及新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則, 相關都市更新實施所需費用及項目包含工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用, 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用, 本案提列金額總計為 7,656,648,510 元 ( 詳表 15-1), 茲就各項目分別說明如下 :( 實際金額以權利變換計畫提列及審查核定之金額為準 ) 表 15-1 都市更新事業實施總經費成本明細表總項目項目細項金額備註壹工程費用 (A) 一重建費用 ( 一 ) 建築設計費用 $119,164,039 ( 二 ) 營建費用 ( 鋼骨鋼筋混凝土第二級 ) $4,313,750,318 ( 三 ) 空氣污染防制費 $449,450 ( 四 ) 其他必要費用 1. 公寓大廈公共基金 $8,148, 外接水電瓦斯管線工程費 $41,025, 建築執照相關規費 $1,699, 鄰房鑑定費 $1,548, 綠建築黃金級工程費 $102,524, 綠建築黃金級管理維護費 $9,596,459 工程費用 (A) 合計 $4,597,906,393 貳 ( 一 ) 都市更新規劃費用 $12,131,622 一 ( 二 ) 不動產估價費用 ( 含技師簽証費 ) $6,477,500 調查權費 ( 三 ) 土地複丈費 $350,000 利 ( 四 ) 鑽探費用 $1,200,000 變二更新前土地及建物測量費用 $555,000 換三合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 $187,808,878 費四合法建築物拆遷安置費 $173,732,928 用五地籍整理費用 $12,848,000 (B) 權利變換費用 (B) 合計 $395,103,928 參容積移轉費用 (C) 一容積移轉土地購地款 $828,323,196 二申請代辦費 ( 含過戶代書及印花稅 ) $8,283,232 容積移轉費用 (C) 合計 $836,606,428 肆貸款利息 ( D) 貸款利息 (D) 合計 $337,610,336 伍稅捐 (E) 印花稅營業稅 (E) 合計 $58,296,167 陸一行政作業費 (F1) 管二信託費用 (F2) $21,568,752 理三總務及人事管理費用 (F3) $311,276,163 費四銷售管理費 (F4) $311,276,163 用五風險管理費用 (F5) $787,004,180 (F) 管理費用 (F) 合計 $1,431,125,258 共同負擔費用 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F) 總計 $7,656,648,510 本表僅作為事業計畫之參考, 實際金額以主管機關核定之權利變換計畫所載數額為準 15-1

2 ( 一 ) 土地成本本案係以權利變換方式實施, 故無土地成本 ( 二 ) 更新事業實施經費 1. 工程費用 (A) 本案相鄰公共設施皆已興闢完成, 且未提供公益設施空間, 故工程費用主要重建費用為主, 總計約為 4,597,906,393 元詳述如下 : (1) 重建費用 a. 建築設計費用依 103 年 6 月 18 日北府工建字第號新北市建築物土地改良物雜項工作物等工程造價標準表及新北市建築師公會建築師酬金標準表計算詳 ( 表 15-2) (a) 建物工程造價 (94124m m 2 ) 16,980 元 /m 2 =1,680,817,089 元 (b) 雜項工程造價挖方 :( m m) 150 元 /m 3 =17,749,716 元圍牆 :248.38m 2,130 元 /m=529,049 元排水溝 :506.72m 700 元 /m=354,704 元 (c) 法定總工程造價 1,680,817,089 元 +17,749,716 元 +529,049 元 +354,704 元 = 1,699,450,558 元表 15-2 建築設計監造費用估算表法定總工程造價 ( 元 ) 1,699,450,558 費率級距費率計算基準 ( 元 ) 金額 ( 元 ) 三百萬元以下 8.00% 3,000, ,000 三百萬元至一千五百萬元 7.50% 12,000, ,000 一千五百萬元至六千萬元 7.25% 45,000,000 3,262,500 六千萬元以上 7.00% 1,639,450,558 總計 114,761, ,164,039 擬訂新北市新店區中華段 865 地號等 40 筆土地都市更新事業計畫案 b. 營建費用 (a) 本案預計興建地上層地下 5 層之鋼骨鋼筋混凝土 (SRC) 造大樓, 建材設備等級第二級, 總樓地板面積 m2 ( 坪 ) 依新北市都市更新權利變換營建單價提列基準鋼筋混凝土造第二級營建單價每坪 137,952 元, 以 103 年 12 月物價指數調整後, 標準單價為 145,510 元 / 坪其中地下 4 5 層屬超建部份, 依規定地下 4 層加計造價 30% 地下 5 層加計造價 40% 合計 4,313,750,318 元, 詳 ( 表 15-3) (b) 該營造工程費用估算表詳 ( 表 15-4) 表 15-3 建築物工程造價指數調整計算及造價加計說明表計算及說明 1 本案依新北市都市更新權利變換營建單價提列基準鋼骨鋼筋混凝土造第二級營建單價 137,952 元 / 坪 ( 物價基準日為 96 年 12 月 ) 2 依行政院主計總處台灣地區營造工程物價指數 ( 總指數 ) 銜接表 96 年 12 月物價指數為 94.50; 現 103 年 12 月物價指數為依物價指數處理措施計算方式 : (1) 指數增減率 : (102.04/94.50)-1 100%=7.9788% (2) 調整金額 :137,952 元 / 坪 (7.9788%-2.5%)=7,558 元 / 坪 (3) 故調整後營建單價為 :137,952 元 / 坪 +7,558 元 / 坪 =145,510 元 / 坪 4 合計建築物造價費用 : (1) 145,510 元 / 坪坪 (94124 m2 )=4,143,034,930 元 (2) 地下 4 層加計造價 30% 145,510 元 / 坪 30% 1, 坪 (5, m2 )=73,163,738 元 (3) 地下 5 層加計造價 40% 145,510 元 / 坪 40% 1, 坪 (5, m2 )=97,551,650 元總計 (1)+(2)+(3)=4,313,750,318 元 4,143,034,930+73,163,738+97,551,650=4,313,750,318 元 15-2

3 表 15-4 營造工程費用估算表壹建築工程工程項目單位單項成本平均造價成本 ( 複價 ) 元 ( 元 /m 2 ) 百分比 (%) 假設工程式 103,961,383 $1, % 基礎工程式 414,982,781 $4, % 結構體工程式 1,083,182,705 $11, % 外部裝修工程式 527,571,664 $5, % 內部裝修工程式 451,218,283 $4, % 門窗工程式 337,766,650 $3, % 防水隔熱工程式 65,137,630 $ % 雜項工程式 30,627,627 $ % 景觀工程 ( 含庭園及綠化工程 ) 式 113,883,008 $1, % 設備工程 ( 電梯廚具 ) 式 86,706,381 $ % 小計 3,215,038,112 $34, % 貳機電工程電器工程式 184,628,514 $1, % 弱電設備工程式 102,667,258 $1, % 給排水工程式 81,961,256 $ % 生活廢水工程式 44,000,253 $ % 消防設備工程式 56,078,754 $ % 通風工程及空調設備式 25,451,126 $ % 小計 494,787,161 $5, % 合計 ( 壹 + 貳 ) 3,709,825,273 $39,414 86% 參管理費 ( 含保險利潤 )9% 式 388,237,529 $4,125 9% 肆營業稅 (5%) 式 215,687,516 $2,292 5% 總計 4,313,750, % c. 空氣污染防制費依新北市政府環境保護局制定營建工程空氣汙染防制費工程等級認定原則計算, 其須繳納包括建築工程及拆除工程之空氣污染防制費共 449,450 元建築工程 : 建築面積 ( m2 ) 費率 ( 元 / m2 ) 工期 ( 月 ) = 元 /m 2 48=439,629 元拆除工程 : 拆除總樓地板面積 ( m2 ) 費率 ( 元 /m 2 ) = m 元 /m 2 =9,821 元空氣污染防制費合計 :439,629 元 +9,821 元 =449,450 元 d. 其他必要費用於重建費用之其他必要費用包含公寓大廈公共基金外接水電瓦斯管線工程費建築執照相關規費鄰房鑑定費綠建築黃金級工程費綠建築黃金級 (15 年 ) 管理維護費依相關規定編列, 所需費用合計為 164,542,586 元茲說明如下 : (a) 公寓大廈公共基金依據公寓大廈管理條例第 18 條及其施行細則第 5 條規定編列, 合計為 8,148,352 元 ( 詳表 15-5) 表 15-5 公寓大廈公共基金估算表法定總工程造價 ( 元 ) 1,699,450,558 級距比例計算基準 ( 元 ) 金額 ( 元 ) 新台幣一千萬元以下 2.00% 10,000, ,000 新台幣一千至一億元 1.50% 90,000,000 1,350,000 新台幣一億至十億元 0.50% 900,000,000 4,500,000 新台幣十億元以上 0.30% 699,450,558 2,098,352 總計 8,148,352 (b) 外接水電瓦斯管線工程費用本案預計興建戶數為 547 戶, 依新北市都市更新審議原則附表二第六項第 ( 二 ) 款提列, 預估外接水電瓦斯管線工程費用每戶 75,000 元, 共計 41,025,000 元 ,000=41,025,000 元 15-3

4 (c) 建築執照相關規費依建築法相關規定, 建築執照核發時繳交之規費以法定工程造價之 0.1 % 計算, 本案相關之建築規費費用為 1,699,451 元 1,699,450, %=1,699,451 元 (d) 鄰房鑑定費由於建築物工程施工可能對周圍建築物結構造成影響, 故擬委請新北市土木技師公會新北市結構工程技師公會等機構, 對鄰房進行鑑定初定範圍華興街雙號住宅約 76 戶中華路 83 巷 2 弄 4 弄住宅約 108 戶及調查局辦公大樓 ( m 戶 /m 2 =118 戶 ) 計 76 戶 +108 戶 +118 戶 =302 戶依新北市土木技師公會建築物現況鑑定計算標準如下 : (20 戶 8,000 元 )+(10 戶 7,200 元 )+(20 戶 6,400 元 )+(50 戶 5,600 元 )+(100 戶 4,800 元 )+(102 戶 4,200 元 )=1,548,400 元 (e) 綠建築黃金級工程費本案規劃設計依土地使用分區管制要點規定申請綠建築黃金級, 詳第拾貳章 P12-45 第五項綠建築設計說明, 其增加建材設施營建費用詳 P12-58( 表綠建築成本概估表 ) 合計 102,524,924 元 (f) 綠建築黃金級 (15 年 ) 管理維護費依土地使用分區管制要點規定申請綠建築者應與新北市政府簽訂議書, 保証於使用執照核發後二年內, 取得綠建築標章, 且申請使用執照時, 應提供因綠建築所獎勵增加樓地板面積法定工程造價之五倍保証金並因應本案都更審議委員要求依通案提供綠建築保証金之 5% 作為管理維護費用增加樓地板面積 : m 2 8%= m 2 法定工程造價 : m 2 16,980 元 /m 2 =38,385,837 元綠建築保証金 :38,385,837 元 5 倍 =191,929,185 元綠建築黃金級 (15 年 ) 管理維護費 :191,929,185 元 5%=9,596,459 元 2. 權利變換費用 (B) 主要包括調查費測量費拆遷補償費與安置費地籍整理費與其他必要費用, 總計約為 395,103,928 元詳述如下 : (1) 調查費 : a. 都市更新規劃費用都市更新規劃費用包含可行性評估都市更新事業計畫都市更新權利變換計畫計畫執行與成果報核等工作依新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準提列 12,131,622 元 ( 詳表 15-6) 表 15-6 新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準項目更新規劃費認列標準 ( 元 ) 計算方式發起更新可行性評估 P1=300,000 P1=300,000 元都市更新計畫 P2=500,000 P2=500,000 元擬定都市更新事業概要都市更新事業計畫都市更新權利變換計畫 P3=100 萬 +AX+NY AX: 更新單元面積費用 NY: 權利人人數費用 P3=100 萬 +AX+NY AX: *600 =5,651,622 元 NY:212*15,000 =3,180,000 元小計 :9,831,622 元執行計畫執行與成果報核 P4=1,500,000 P4=1,500,000 元說明依面積 / 人數單位費用認列標準 ( 本案更新單元面積 : m2, 所有權人 212 位 ) 面積 6000~10000 m2以 600 元 / m2計人數 >200 人以 15,000 元計總計 P1+P2+P3+P4=300, ,000+9,831,662+1,500,000=12,131,622 元 15-4

5 b. 不動產估價費用 ( 含技師簽證費 ) 權利變換階段時, 將委託三家專業估價公司辦理都市更新相關權利價值之估算, 依新北市都市更新權利變更更新規劃費提列基準提列, 共計 6,477,500 元 ( 詳表 15-7) 表 15-7 不動產估價提列基準計算方式說明表 ( 一 ) 項目估價師事務所估價服務費用 ( 含簽證費用 ) 依規定委由 3 家估價師估價費用 ( 二 ) 被選定作為計算依據之鑑價機構得另加計 20 萬元之服務費用合計 c. 土地複丈費計算方式 250,000 元 + 更新前主建物或土地筆數 2500 元 + 更新後主建物筆數 2500 元 250,000 元 +(190 筆 2500 元 )+(547 筆 2500 元 ) =2,092,500 元小計 :2,092,500*3=6,277,500 元 200,000 元 ( 一 )+( 二 )= 6,277, ,000=6,477,500 元包括建物滅失土地合併複丈作業與地籍謄本申請等費用以更新前建物 190 筆辦理滅失每筆 1,000 元初估約計 190,000 元另土地 40 筆辦理合併每筆 4,000 元初估約計 160,000 元合計 190,000 元 +160,000 元 =350,000 元 d. 鑽探費用配合結構及營建施工提列鑽探費用, 每 600 m2鑽探乙孔深度 21m, 基地面積 m2預計 16 孔, 每孔概估 75,000 元故提列費用 1,200,000 元 (2) 更新前土地及測量費用本案更新前土地及建物測量費用依合約提列共 555,000 元 (3) 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費依本案拆遷安置計畫 ( 詳 P14-1), 本更新單元範圍內之地上物包括合法建築物及其他土地改良物, 其合法建築物拆遷補償費計約 171,733,467 元, 其他土地改良物之拆遷補償費計約 16,075,411 元, 合計 187,808,878 元 (4) 合法建築物拆遷安置費依本案拆遷安置計畫 ( 詳 P14-1), 本更新單元範圍內合法建築物拆遷安置費, 合計 173,732,928 元 (5) 地籍整理費地籍整理費包括更新後土地分割或合併建物登記規費土地登記規費建物第一次測量費地政士之費用及抵押權設定塗銷登記等費用, 每戶以 20,000 元計 547 戶 20,000 元 =10,940,000 元另辦理信託登記及塗銷費用各 4,500 元, 土地所有權人 212 位計 212 位 9,000=1,908,000 元合計 :10,940,000 元 +1,908,000 元 =12,848,000 元 3. 容積移轉費用 (C) 本案擬移入容積約 m2 ( 法定容積之 30%), 假設送出基地與接受基地土地公告現值比率為 1, 並以土地公告現值 172,428 元 / m2 (104 年度公告土地現值平均值 ) 計算, 並預估未來於公開市場以 1.7 倍購入, 預估申請容積移轉需支付之費用為 836,606,428 元 ( 實際以未來購買容積之成本為準 ) 另建請依都市計畫容積移轉辦法第九條之一規定 : 以折繳代金方式辦理 ( 詳 P18-1 說明 ) 容積移轉費用計算 : (1) 容積取得成本基地面積移入法定容積百分比平均公告現值實際承購倍數 = 購地款 % 172,428*1.7=828,323,196 元 (2) 申請容移代辦費 ( 含買賣過戶代書費及印花稅 ) 828,323,196 1%=8,283,232 元容積移轉費用合計 =(1)+(2) 828,323,196+8,283,232=836,606,428 元 15-5

6 4. 貸款利息 (D) 本更新單元案係自辦都更以混和式都市更新權利變換實施, 即土地所有權人依其家庭結構經濟狀況選擇該權利價值比例金額之共同負擔費用及分配更新後之土地及建築物, 並由實施者協助提供配合部分資金詳 P13-1 第拾參章實施方式及有關費用分擔因事業計畫與權利變換計畫分別申請報核, 故本事業計畫暫以實施者預先提供配合本都市更新事業計畫案開始執行前, 共同負擔費用須先支出項目為自有資金及建築融資部分分別計算貸款利息 a. 自有資金 : 以郵政儲金一年期定存利率 1.37% 計 67,839,353 元 (a) 建築設計費用 : 扣除監造費 30% 請領建造執照須支付 70% 119,164,039 元 70%=83,414,827 元 (b) 建築執照相關規費 : 於請領建造執照須支付新北市政府工務局規費 1,699,451 元 (c) 都市更新規劃費用 : 扣除計劃執行與成果報核費用 12,131,622 元 -1,500,000 元 =10,631,622 元 (d) 不動產估價費用 :6,477,500 元 (e) 土地複丈費 :350,000 元 (f) 鑽探費用 :1,200,000 元 (g) 更新前土地及建物測量費用 :555,000 元 (h) 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 :187,808,878 元 (i) 合法建築物拆遷安置費 : 搬遷費 30,000 元 190 戶 =5,700,000 元第一個月安置費 :3,500,686 元小計 :5,700,000 元 +3,500,686 元 =9,200,686 元 (j) 容積移轉費用 :836,606,428 元 (k) 信託費用及總務及人事管理費用 : 暫以 100,000,000 元估計 15-6 自有資金合計 (a)+(b)+(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)+(k) 83,414,827 元 +1,699,451 元 +10,631,622 元 +6,477,500 元 +350,000 元 +1,200,000 元 +555,000 元 +187,808,878 元 +9,200,686 元 +836,606,428 元 +100,000,000 元 =1,237,944,392 元 1,237,944,392 元 1.37% 4 年 =67,839,353 元 b. 建築融資 : 以工程費用 (A)+ 權利變換費用 (B)- 公寓大廈公共基金 - 自有資金 (a b c d e f g h i) 項目之金額, 以 104 年 1 月 17 日中央銀行公布之五大銀行平均基準利率 2.88% 計, 更新重建期間 48 個月 (4 年 ) 折半計貸款利息 337,610,336 元 (4,597,906,393 元 +395,103,928 元 -8,148,352 元 -301,337,964 元 ) 4 年 2.88% 0.5=269,770,983 元貸款利息合計 :67,839,353 元 +269,770,983 元 =337,610,336 元 5. 稅捐 (E) 本案以混和式都市更新權利變換實施未來實際應繳納稅捐包括印花稅及營業稅, 因事業計畫與權利變換計畫分別申請報核, 故本事業計畫先暫以 58,296,167 元估計茲說明如下 : (1) 印花稅 : 依承攬契據讓受不動產契據每件按金額千分之一計 a. 承攬契據 : 指一方為他方完成一定工作之契據 ; 如承包各種工程契約委外辦理都市更新規劃不動產估價測量等, 但支付予政府機關之行政規費無課徵印花稅 b. 讓受不動產契據 : 指更新後實施者分回之不動產, 其買賣不動產所立向主管機關申請物權登記之契據, 通常由賣方支付 (2) 營業稅 : 都市更新之權利變換視為合建分屋物物交換, 故土地所有權人分回房屋應課營業稅 a. 土地所有權人分配房屋之營業稅 : 更新後土地所有權人分配房屋現值 5% b. 更新後土地所有權人分配房屋現值 : 土地所有權人實際分配房屋之產權面積房屋評定現值

7 (3) 綜上說明本項稅捐 ( 印花稅營業稅 ) 涉及權利變換階段土地所有人分配之房屋面積及實施者提供配合折價抵付部分資金, 故於本事業計畫暫以 ( 工程費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 容積移轉費用 (C)) 1% 計列 (4,597,906, ,103, ,606,428) 1%=58,296,167 元 6. 管理費用 (F) 管理費用包括行政作業費用信託費用總務及人事管理費用銷售管理費用與風險管理費用等, 金額總計為 1,431,125,258 元詳述如下 : (1) 行政作業費用 (F1) 本案非公辦都更依規定不得提列 (2) 信託費用 (F2) 依新北市都市更新審議原則第四款附表二第六項第 ( 四 ) 點規定以權利變換方式實施應辦理資金信託, 並得提列共同負擔, 另為確保更新案可依計畫進行, 並依相關規定將更新單元內不動產併同實施經費信託予信託機構所需之費用因本更新單元案現進行事業計畫報核階段得權利變換計畫時再予檢具契約影本佐證本項信託費用現暫以工程費用 (A) 營建費用 0.5% 提列約 21,586,752 元 4,313,750,332*0.5%=21,568,752 元 (3) 總務及人事管理費用 (F3) 本案係自辦都更以混和式都市更新權利變換實施, 除委託實施者專案管理另配合提供資金, 並執行自本更新案啟動至更新完成期間之事項 ; 從溝通整合市場調查分析協助規劃設計說明簡報協助製作計畫書配合測量評估更新房屋選配協助安置住戶辦理信託融資監督拆屋營建工程配合住戶辦理室內格局變更全案工作進度報告協助交屋結算稅務成立管委員公設點交更新成果報告等全案都市更新重建相關工作故提列本案有關總務費及人事行政管理費, 以工程費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 容積移轉費用 (C)+ 貸款利息費用 (D)+ 稅捐費用 (E) 合計之 5% 計列, 所需費用為 311,276,163 元 (4,597,906, ,103, ,606, ,610,336+58,296,167) 5%=311,276,163 元 (4) 銷售管理費用 (F4) 本案係實施者配合土地所有權人都市更新權利變換折價抵付共同負擔之土地及建築物銷售提列, 銷售管理費以工程費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 容積移轉費用 (C)+ 貸款利息費用 (D)+ 稅捐費用 (E) 合計, 以銷售費率 5% 計列, 所需費用為 311,276,163 元 (4,597,906, ,103, ,606, ,610,336+58,296,167) 5%=311,276,163 元 (5) 風險管理費用 (F5) 本案係採混和式都市更新權利變換實施即土地所有權人依各自家庭結構經濟狀況選擇方式 ( 詳 P13-1) 辦理權利變換應分配更新後之土地及建築物因應更新期間市場變動引發物價上揚成本變動或銷售不佳致銷售金額不足原折價抵付實施者配合提供之部分資金, 此即開發風險但對土地所有權人選擇 100% 分配其權利價值比例金額之更新後土地及建築物者, 該風險管理費用 (F5) 於本更新案完成結算時一併結清退還就上述說明本案依新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表風險費率 12% 提列, 該項標準計算為工程費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 容積移轉費用 (C)+ 貸款利息費用 (D)+ 稅捐費用 (E)+ 信託費用 (F2)+ 總務及人事管理費 (F3) 12%, 所需費用為 787,004,180 元 (4,597,906, ,103, ,606, ,610,336+58,296, ,568, ,276,163) 12%=787,004,180 元 15-7

8 二收入說明本案規劃 AB C D E 四棟建築物為集合住宅, 並於 AB 棟 1 2 樓及 C D E 棟 1 樓部分空間, 規劃設計社區公共服務空間, 設置接待大廳交誼中心圖書室健身房韻律教室棋藝室撞球室兒童遊戲室多功能會議中心社區辦公室中控中心等設施, 其餘樓層均為住宅使用, 共計 547 單元戶及 565 個平面汽車位 ( 含地下一二層設有 8 位殘障機汽車停車位及 10 位來賓停車位供社區公共使用 ), 實際可分配汽機車位 547 位, 初估更新後住宅平均單價為 57 萬 / 坪, 停車位平均單價為 200 萬 / 位, 故更新後整體更新事業開發收入為 15,908,374,100 元 ( 參見表 15-8), 惟實際整體更新事業收益金額仍以權利變換階段不動產估價結果為準表 15-8 整體更新事業開發收入表項目數量平均單價合計 ( 元 ) 住宅 25, 坪 57 萬元 / 坪 14,814,374,100 元平面停車位 547 位 200 萬元 / 坪 1,094,000,000 元整體更新事業開發收入總計 15,908,374,100 元附註 : 本表住宅數量面積為權狀面積 ( 銷售面積 ) 建築師依地政機關辦理產權登記測量標準作業估算三成本收入分析 ( 一 ) 整體更新事業財務分析本案預估開發成本為 7,656,648,510 元, 預估收入約 15,908,374,100 元, 初步評估其益本比為 2.08, 初判本更新事業具財務可行性, 可達都市更新追求政府實施者及不動產所有權人互利之目的 ( 惟實際金額仍以權利變換計畫提列金額為準 ) 本案未來將採混和式權利變換方式辦理, 故依都市更新條例規定, 實施者配合提供之資金部分 ( 共同負擔費用 ), 應由權利變換範圍內之土地所有權人按其更新前權利價值比例共同分攤或以更新後應分配之土地及建築物折價抵付擬訂新北市新店區中華段 865 地號等 40 筆土地都市更新事業計畫案 ( 二 ) 實施者部分本案以混和式都市新權利變換實施並依都市更新條例第 30 條, 實施者執行本都市更新時配合提供之資金部分, 為工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用計本案共同負擔費用, 預估約 7,656,648,510 元 ( 現金流量詳表 15-9), 更新後總價值預估約 15,908,374,100 元, 共同負擔比例 48.13%, 將由權利變換範圍內之土地所有權人按其更新前權利價值比例共同分攤或以更新後應分配之土地及建築物折價抵付, 惟實際費用仍以權利變換計畫提列金額為準共同負擔比例 = 共同負擔費用更新後總價值 (7,656,648,510 元 15,908,374,100 元 ) 100%=48.13% ( 三 ) 所有權人部分本案以混和式都市更新權利變換實施並依都市更新條例第 31 條規定, 權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付共同負擔後, 其餘土地及建築物依原土地所有權人更新前之權利價值比例進行分配預估本案共同負擔費用約為 7,656,648,510 元, 更新後總價值約 15,908,374,100 元, 即扣除折價抵付共同負擔之土地及建築物後, 原土地所有權人權利變換後可分配價值總計約 8,251,725,590 元, 惟實際費用仍以權利變換計畫提列金額為準土地所有權人更新後可分配價值 = 更新後總價值 - 共同負擔費用 15,908,374,100 元 -7,656,648,510 元 =8,251,725,590 元所有權人分得比例 : (8,251,725,590 元 15,908,374,100 元 ) 100%=51.87% 15-8

9 擬訂新北市新店區中華段 865 地號等 40 筆土地都市更新事業計畫案表 15-9 現金流量表 15-9 陽信建築經理股份有限公司鄭復綱建築師事務所

都市更新可行性評估

都市更新可行性評估 2014 新北市都市更新推動師培訓計畫進階班弘傑不動產事業股份有限公司總經理辜永奇 [email protected] 應備工具更新單元劃定檢視財務可行性分析開發可行性初判案例操作示範工欲善其事, 必先利其器無料取得使用者付費工欲善其事, 必先利其器掌握法令寶典都市更新條例 / 都市更新條例施行細則 ( 母法規範 ) 都市計畫法新北市施行細則各區土管規定 ( 開發條件與限制規範