台北市中山區德惠段二小段573地號等56筆土地

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1 擬訂新北市土城區沛陂段 802 地號等 2 筆土地都市更新事業計畫案公聽會實施者 : 華南金資產管理股份有限公司都更規劃 : 弘傑不動產事業股份有限公司建築設計 : 沈國皓建築師事務所 103 年 9 月 29 日

2 都市更新條例第 10 條 : 同意比例已達第 22 條規定, 逕行擬具都市更新事業計畫辦理辦理緣起與法令依據都市更新條例第 11 條 : 未經劃定應實施更新之地區, 土地及合法建築物所有權人為促進其土地在開發利用或改善居住環境, 得依主管機關所訂更新單元劃定基準, 自行劃定更新單元, 依前條規定, 申請實施該地區之都市更新事業都市更新條例第 19 條 : 擬訂都市更新事業計畫期間, 應舉辦公聽會, 聽取民眾意見都市更新條例第 22 條 : 實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時, 其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者, 應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過 2/3, 併其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過 3/4 同意但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過 4/5 同意者, 其所有權人數不予計算都市更新條例施行細則第 6 條 : 舉辦公聽會時, 應邀請有關機關學者專家及當地居民代表參加, 並通知更新單元內土地合法建築物所有權人及其他權利關係人參加更新案實施者 : 華南金資產管理股份有限公司符合都市更新條例第 14 條規定 : 都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限 2

3 都市更新流程及公聽會辦理公告及通知方式 1. 辦理都市更新事業概要 ( 得免擬具 ) 依都市更新條例第 10 條規定, 同意比例已達都市更新條例第 22 條規定者, 得免擬具都市更新事業概要, 逕行擬具都市更新事業計畫辦理因本案已達都市更新事業計畫同意比例門檻, 故逕送都市更新事業計畫 2. 辦理都市更新事業計畫暨自行劃定更新單元 103 年 9 月 12 日至 9 月 14 日報紙刊登 103 年 9 月 17 日張貼公告於土城區沛陂里公佈欄 103 年 9 月 17 日以雙掛號方式寄發本案公聽會通知函 103 年 9 月 29 日舉辦本案公聽會 3. 公聽會辦理人 : 弘傑不動產事業股份有限公司 ( 規劃單位 ) 4. 公聽會邀請對象 : 專家學者代表 : 新北市都市更新審議委員會黃潘宗委員當地居民代表 : 新北市土城區沛陂里土地及合法建築物所有權人及相關權利人林阿城里長 3

4 更新單元位置民權街及大同街交叉口西北側街廓內 4

5 劃定基準檢討更新單元自行劃定檢討說明臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道且面積達一千五百平方公尺者建築物及地區環境評估指標指標四擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積指標七擬申請之更新單元位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口三百公尺範圍內 (距捷運頂埔站145公尺範圍內) 5

6 地籍及土地使用現況使用分區地號土地面積 ( m2 ) 建蔽率 (%) 容積率 (%) 法容容積 ( m2 ) 乙種工業區 802 及 803 5, % 210% 10, 土地所有權人共計 1 名, 均為私有 6

7 更新單元範圍內計有2棟合法建築物屋齡約年建物老舊窳陋結構上有耐震及防火安全的顧慮逐年形成老舊居住環境不佳的地區影響更新單元內居民生活建築物現況更新目標配合政府都市發展政策以改善實質居住環境促進土地合理利用創造健康安全生活空間 7

8 更新事業計畫同意參與比例項目全區總和 (A=a+b) 土地部分合法建築物部分人數面積 ( m2 ) 人數面積 ( m2 ) 1 5, , 公有 (a) 私有 (b=a-a) 1 5, , 排除總和 (c) 計算總和 (B=b-c) 1 5, , 同意數 (C) 1 5, , 同意比例 (%) (C/B) 100%>2/3 ( 即法定 66.67%) 100%>3/4 ( 即法定 75%) 100%>2/3 ( 即法定 66.67%) 100%>3/4 ( 即法定 75%) 本案目前同意比例已符合都市更新條例第 22 條規定門檻標準依都市更新條例第 22 條規定 : 所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者, 得於公開展覽期滿前, 撤銷其同意但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者, 不在此限 8

9 依新北市都市更新建築容積獎勵核算基準檢討 : 申請容積獎勵項目獎勵面積 ( m2 ) 基準容積比率 (%) 申請容積獎勵概算 1 更新單元合法建物原容積超過法定容積提供社區使用公益性設施之容積獎勵協助開闢管理維護公共設施或捐贈更新基金 4 保存維護歷史性紀念性藝術價值之建築物獎勵更新單元規劃設計獎勵 1, 開放空間人行步道 1, 更新單元建物符合綠建築標章更新地區 ( 單元 ) 公告之時程獎勵更新單元規模 1, 安置占有他人土地之舊違章建築戶未達平均居住樓地板面積為促進都市更新事業之辦理 : 合法四層樓以上之建築物捐贈本府都市更新基金 - - 更新容積獎勵合計 4, 其他獎勵容積 ( 容積移轉 ) 4, 申請容積獎勵總計 8, 本案所申請之都市更新容積獎勵均符合都市更新建築容積獎勵辦法第 13 條及新北市都市更新建築容積獎勵核算基準第十三點之規定 9

10 細部計畫細部計畫本案更新單元位於新北市政府於民國 101 年 10 月 18 日公告之擬定土城 ( 頂埔地區 ) 都市計畫 ( 既有發展地區 ) 細部計畫範圍內本案土地使用強度及使用組別皆依民國 100 年 01 月 17 日公告之變更土城 ( 頂埔地區 ) 都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 )( 第二階段 ) 案及都市計畫法新北市施行細則相關規定辦理計畫目標計畫目標及效益評估配合政府都市發展政策, 以改善實質居住環境, 促進土地合理利用, 建立良善之社會網路關係, 形塑優質可親之都市開放空間, 提升整體都市環境景觀本案都市更新事業之實施目標有助於促進都市更新條例第 1 條第 1 項之立法目的效益評估項目更新前更新後建築使用公共設施視覺景觀非防火建材之建築, 影響公共安全衛生及生活環境品質公共設施缺乏, 無充足之開放空間供大眾使用老舊建物影響地區觀瞻損及市容與城市意象提供充足的開放空間, 改善地區環境更新後提供人行步道供舒適行走空間改善當地環境, 賦予嶄新面貌, 提供良好的視覺環境 * 對於所有權人實施者政府及周邊環境改善皆有顯著效益, 創造多贏的局面 10

11 處理及實施方式費用分擔拆遷安置計畫都市更新區段劃分處理及實施方式本更新單元全區劃為重建區段, 並以一次整體開發執行重建計畫, 且以自行興建方式實施都市更新事業, 於原址重建集合住宅費用分擔原則都市更新事業之各項申請程序由實施者華南金資產管理股份有限公司具名辦理相關費用 ( 包含容積移轉費用 ) 依新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表規定辦理地上物拆遷計畫拆遷公告及通知 : 未來本案於事業計畫核定發布日起, 將通知地上物之所有權人管理人及使用人預定公告拆遷日公告拆遷日 : 本都市更新事業計畫核定實施且取得拆除執照後, 由實施者統一拆除之, 預計地上物拆除時間為 105 年 4 月建築物之補償與安置由實施者自行吸收, 無提列為共同負擔 11

12 本案更新後建築規劃開挖地下 3 層興建 A 棟地上 14 層 B 棟地上 12 層, 並以鋼骨鋼筋混凝土造第二級提列相關費用, 更新成本詳述如下 : 總項目項目費用備註工程重建費用 12 億 8,143 萬元包含新建工程公寓大廈管理基金空氣污染防治費外接水電管線工程費等費用公共設施費用小計 12 億 8,143 萬元財務計畫權利變換費用都市更新規劃費 800 萬元本案依都市更新規劃費提列標準金額計算不動產估價費本案無土地複丈費 0.8 萬元本案依地政單位收費標準每筆 4,000 元提列土地界址鑑定費鑽探費 60 萬元本案以土地面積 600 m2鑽探一孔, 每孔 7.5 萬元暫估更新前測量費本案無土地改良物拆遷補償及安置費本案由實施者自行吸收地籍整理費 128 萬元以每戶 20,000 元 / 戶提列其他必要之費用 ( 容積移轉 ) 1 億 2,474 萬元小計 1 億 3,462 萬元貸款利息 5,135 萬元稅捐 127 萬元包含營建工程及建築設計印花稅管理費用 3 億 4,661 萬元包含行政作業信託總務及人事銷售風險等共同負擔費用總計 18 億 1,529 萬元註 : 財務計畫相關數值實際須以新北市政府都市更新審議會審議結果為準 12

13 項目數量單位單價 ( 元 / 坪及元 / 個 ) 總銷金額 ( 元 ) 一般零售業銷售面積坪 600,000 2 億 1,516 萬元廠房銷售面積 7, 坪 400, 億 7,941 萬元汽車位總銷 139 個 1,300,000 1 億 8,070 萬元銷售總收入金額小計 35 億 7,527 萬元收益分析土地所有權人項目金額 ( 元 ) 共同負擔約 18 億 1,529 萬元更新後可分配價值約 17 億 5,998 萬元年投資報酬率 34.83% 年投資時程 3.75 年註 : 收益分析相關數值實際須以新北市政府都市更新審議會審議結果為準 13

14 總更新時程約需 3.75 年 ( 事業計畫核定至更新成果備查 ) 序號進度月數預定日期 1 事業計畫核定公告 1 104/12 2 申請拆除及建造執照 1 105/01 3 改良物殘餘價值補償 1 105/02 實施進度 4 申請更新期間稅捐減免 1 105/03 5 地上物騰空拆除 1 105/04 6 工程施工 /05-107/10 7 申請使用執照 2 107/11-107/12 8 送水送電 2 108/01-108/02 19 申請測量 2 108/03-108/04 10 產權登記 1 108/05 11 申請更新後稅捐減免 2 108/06-108/07 12 更新成果備查 1 108/08 14

15 依都市更新條例第 22 條規定 : 所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者, 得於公開展覽期滿前, 撤銷其同意但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者, 不在此限其他事項說明 1. 申請拆除及建造執照 2. 改良物殘餘價值補償 3. 申請更新期間稅捐減免 4. 地上物騰空拆除 5. 工程施工 6. 申請使用執照 7. 送水送電 8. 申請測量 9. 產權登記 10. 申請更新後稅捐減免 11. 更新成果備查 15

16 其他事項說明 16

17 建築設計沈國皓建築師事務所

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19 一層平面圖 19

20 一層景觀平面圖 1.在舊有都市空間中利用退縮的人行道加大開放空間範圍讓人們有更寬闊及舒適的行走駐留空間 2.加大行道樹穴並種植灌木讓喬木有更大的生存空間也增大綠化及保水範圍 3.在灌叢及地被上選擇複層次的植栽搭配以不同的葉色及花色創造豐富多變的空間 20

21 屋突景觀平面圖 1.本案需經新北市都市設計審議委員會審議通過後方得申請建造執照者 2.故屋頂應設置1/3面積以上之綠能設施或設備 3.屋頂綠化以防止靠近邊緣及保留洗窗機空間為主 21

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29 1. 全案採金屬鋁板及玻璃帷幕設計, 兼具科技感和建物輕量化 2. 主體鋁板外牆採深灰色調, 玻璃為不銹鋼灰藍色調達到整體沉穩簡約之效果. 建築物正向立面圖建築物右向立面圖 29

30 1. 建物量體由大小金屬方盒組立, 造成易讀卻豐富的語彙 2. 交錯塊狀體中鑲嵌垂直或水平鋁翼板, 表現細部又有遮陽之功能 3. 以 40~120cm 微量進出面, 形成陰影來豐富建物表情. 建築物背向立面圖建築物左向立面圖 30

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32 簡報結束 32

( 一 ) 土地成本本案係以權利變換方式實施, 故無土地成本 ( 二 ) 更新事業實施經費 1. 工程費用 (A) 本案相鄰公共設施皆已興闢完成, 且未提供公益設施空間, 故工程費用主要重建費用為主, 總計約為 4,597,906,393 元詳述如下 : (1) 重建費用 a. 建築設計費用依

( 一 ) 土地成本本案係以權利變換方式實施, 故無土地成本 ( 二 ) 更新事業實施經費 1. 工程費用 (A) 本案相鄰公共設施皆已興闢完成, 且未提供公益設施空間, 故工程費用主要重建費用為主, 總計約為 4,597,906,393 元詳述如下 : (1) 重建費用 a. 建築設計費用依拾伍財務計畫都市更新事業涉及事務繁雜, 更新花費資金龐大, 為掌握計畫進展之順暢與成功, 實施者在考量客觀條件與變因, 據以擬定合理可行之財務控管計畫, 針對更新期間資金流量進行有效管控本財務計畫所提列費用為初步研擬金額, 實際數據以權利變換計畫核定之內容為準一成本說明依據都市更新條例第 30 條及新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則, 相關都市更新實施所需費用及項目包含工程費用