2014 年浙江省房地产市场发展报告 浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 2014 年是我国房地产市场深度调整, 逐步适应经济新常态的一年 随着房价回调和销售面积减少, 房地产市场预期日益谨慎, 供求关系发生逆转, 库存面积不断攀升 在 分类调控, 双向调节 的政策背景下, 浙江省实行限贷限购政策的 8 个地市全部退出了限购限贷政策, 政策导向从 抑制房价过快上涨 变为 促进房地产市场平稳健康发展 一 调控总体思路转向, 限购限贷政策退出 2014 年, 针对国内外经济形势和房地产市场的演变, 中央政府对房地产市场调控思路适时做出了调整, 中央政府不再突出强调房地产调控问题, 去行政化 思路日益明显, 调控目标也从以往的 控房价 抑需求 转变成 建立长效机制, 促进健康发展 2014 年 3 月全国 两会 期间, 国务院总理李克强在答中外记者提问时明确表示 : 对房地产市场要因城因地分类进行调控, 重在建立长效机制, 促进房地产市场平稳健康发展, 首次提出了 分类调控 的思路 6 月初, 在前期对长三角 珠三角部分城市房地产市场调研的基础上, 住建部提出了 不打压 不刺激 尊重市场规律对房地产市场调整的作用 以及 加强市场监控 做好应对方案 的政策要求 在此基调下, 国内一些限购城市纷纷出台了放松限购政策的措施 9 月 30 日, 中国人民银行联合银监会发布了 关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 明确指出 : 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策 ; 对于贷款购买首套普通自住房的家庭, 贷款最低首付款比例为 30%, 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍, 具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定 该通知明显放松了房地产市场限贷政策 11 月 22 日, 中国人民银行决定, 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 明显放松了银根, 有利于房地产市场发展 在中央政府 分类调控 等政策引导下,2014 年浙江省房地产政策实践也发生转变, 所有限购城市都松绑限购政策, 一些城市还采取 微刺激 手段, 如减税 购房补贴 公积金新政 普通住宅标准调整等, 鼓励住房消费, 加快去库存, 促进当地房地产市场健康发展 1
城市 杭州市 宁波市 温州市 表 1 2014 年浙江省部分城市房地产政策主要内容 2 主要内容 5 月 13 日, 杭州市房管部门和物价部门推出降价备案制度, 商品房实际成交价低 于备案价格超过 15% 的, 将通过技术手段限制网签 7 月 29 日, 杭州市限购令松绑, 规定购买萧山区 余杭区住房 ( 含商品住房 二 手住房 ) 不需提供住房情况查询记录 ; 购买主城区 140 平方米及以上住房 ( 含商 品住房 二手住房 ) 不需提供住房情况查询记录 7 月底, 杭州市调整公积金贷款政策, 首套房首付三成不变, 二套房从原来的七 成下调至六成 8 月 29 日, 杭州市全面放开限购政策, 规定购买杭州主城区 140 平方米以下住房 ( 含商品住房 二手住房 ) 不再提供住房情况查询记录 10 月 30 日, 杭州市 7 部门联合印发了 关于进一步促进房地产市场稳定健康发 展的通知, 主要围绕房地产市场进行政策引导, 尤其是公积金政策的调整, 进 一步降低了购房者的入市门槛 7 月 31 日, 宁波市限购令松绑, 规定购买宁波市各县 ( 市 ) 以及鄞州 北仑 镇 海 高新区住房, 购买海曙 江东 江北中心城区二手住房及套型在 90 平及以 上住房的, 不需要提供家庭住房情况查询证明 8 月 30 日, 宁波市全面放开限购政策, 规定购买海曙 江东 江北三区范围内套 型面积 90 平方米以下商品住房, 不再需要提供家庭住房状况查询记录 10 月 9 日宁波市政府发文, 对于在宁波工作的毕业 10 年以内的高校毕业生, 在 宁波购买首套房, 将给予购房补贴 7 月 29 日, 温州市住建委召开新闻发布会, 正式确认温州市已不再实行住房限购 政策 9 月 1 日, 温州市实行个人住房公积金贷款新政策 规定 贷款额度的多少除了 与首套房或二套房的最高贷款比例 各地确定的贷款最高额度 个人及配偶的贷 款还款能力 个人及配偶的个人信用来确定外, 增加储贷挂钩机制, 与缴存余额 挂钩 绍兴市 8 月初, 绍兴市出台了主城区取消对非绍兴户籍居民的购房限制等 11 条政策, 表明绍兴市全面放开限购政策 台州市 8 月 19 日, 台州市住房和城乡建设规划局下发文件通知, 暂停执行 台州市人民 政府办公室关于进一步落实房地产市场调控工作的通知 ( 台政办发 2011 119 号 ), 表明台州市全面放开限购政策 11 月 3 日, 台州市住房公积金管理中心颁发新文件 关于调整台州市住房公积金 个人住房贷款有关政策的通知, 调整住房公积金个人住房贷款有关政策, 明确 表示 有住房公积金个人住房贷款记录且已结清, 可作为首套房申请公积金个人 住房贷款 金华市 8 月 1 日, 金华市住建局发布通知, 自即日起市区暂停执行住房限购政策 表明金华市全面放开限购政策 舟山市 6 月底起, 舟山市相继出台了 舟山市人才安居工程实施办法 关于企业人才 住房保障 2014 年专项政策意见, 对符合人才条件的购房者进行购房补贴 7 月 31 日, 舟山市全面放开限购, 不再核查家庭住房情况, 同时允许市外购房者 补缴一年社保的方式用于申请银行贷款 10 月份, 舟山市调整住房公积金贷款相关政策, 规定对拥有一套住房并已结清住
房公积金贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请公积金贷款购买家庭第二套住房 的, 执行首套房贷款政策 衢州市 7 月份, 衢州市在操作上放松限购政策 本地户口不限购, 但需要一次性付清房款, 银行还是继续执行限贷政策 ; 对于外地户口已经放开限购政策 资料来源 : 各地市有关政府部门网站资料整理得到 二 开发投资增幅趋缓, 城市之间表现各异 2014 年, 浙江省完成房地产投资总额为 7262.38 亿元, 同比增长 16.8% 其 中, 商品住宅完成投资 4594.17 亿元, 占 63.26%, 同比增长 12.3%; 办公楼 商 业营业用房和其他房屋的投资分别为 487.62 亿元 949.34 亿元和 1231.25 亿元, 同比增长分别为 29.2% 32.3% 19.3% 商品住宅投资占比最高, 但增幅明显低 于其他类型商品房 表 2 2014 年浙江省不同用途房地产开发投资额 占比及增幅 用途 投资额 ( 亿元 ) 占比 (%) 增幅 (%) 住宅 4594.17 63.26 12.3 办公楼 487.62 6.71 29.2 商业营业用房 949.34 13.07 32.3 其他房屋 1231.25 16.95 19.3 合计 7262.38 100.00 16.8 资料来源 : 根据 2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到 分季度来看,2014 年 4 个季度浙江省房地产投资额分别为 1315.37 亿元 1961.06 亿元 1995.99 亿元和 1989.96 亿元, 环比增幅分别为 49.08% 1.78% 和 -0.3%, 房地产投资额季度增幅呈逐渐减少趋势 表 3 2014 年 1-4 季度浙江省房地产开发投资额及环比增幅 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 投资额 ( 亿元 ) 1315.37 1961.06 1995.99 1989.96 环比增幅 (%) NA 49.08 1.78-0.3 资料来源 : 同上 分年度来看,2014 年浙江省房地产投资总额虽然有所增长, 房地产投资增 幅是近 5 年中最低的 但是, 与全国房地产投资增长 10.5% 的水平相比, 浙江省 仍高于全国平均水平约 6.3 个百分点, 并且近三年增幅基本平稳 3
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 房地产投资完成额 ( 亿元 ) 增长率 (%) 48.5 6216.25 5226.27 34.4 4494.25 3030.04 16.8 18.9 7262.38 16.8 60 50 40 30 20 1000 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 0 图 12010-2014 年浙江省房地产开发投资完成额和增长率 从全省 11 个地市来看, 各个地市房地产投资增幅表现不一 杭州市房地产投资总额最高, 全年房地产投资总额为 2301.08 亿元, 同比增长 24.2%, 约占全省房地产投资总额的 31.68%; 舟山市房地产投资增长幅度最高, 同比增长 57.0%, 丽水市次之, 同比增长 32.6%; 而金华市房地产投资增幅全省最低, 是全省 11 个地市中唯一一个房地产投资增幅下降的地区, 同比下降 4.5% 2500.00 2000.00 2301.08 房地产投资完成额 ( 亿元 ) 增长率 (%) 57.0 70.0 60.0 50.0 1500.00 1000.00 500.00 0.00 40.0 1328.14 32.6 30.0 28.1 24.2 808.88 20.0 18.3 613.51 525.72 10.1 14.2 496.05 9.4 10.0 342.75 367.67 7.1 2.9 225.80 157.63 0.0-4.5 95.17-10.0 图 2 2014 年浙江省 11 个地市房地产投资额及增长率 4
三 购房需求逐步释放, 销售规模探底回升 2014 年浙江省商品房销售面积为 4676.83 万平方米, 同比下降 4.3% 其中, 商品住房销售面积为 3941.49 万平方米, 同比下降 3.8%; 办公楼销售面积 185.22 万平方米, 同比下降 15.1%; 商业营业用房销售面积 333.88 万平方米, 同比下降 3.1%; 其他房屋销售面积 216.24 万平方米, 同比下降 4.6% 从商品房销售额来看,2014 年全省商品房销售额为 4923.0 亿元, 同比下降 8.8% 其中, 商品住房销售额为 4172.58 亿元, 同比下降 7.8%; 办公楼销售额为 205.92 亿元, 同比下降 32.2%; 商业营业用房销售额 449.59 亿元, 同比下降 6.6%; 其他房屋销售额 94.91 亿元, 同比下降 2.3% 统计数据表明, 各类商品房销售规模都有所减少, 办公楼销售规模下降幅度最大 从近 5 年商品房销售面积和销售额及其增幅来看,2014 年商品房销售规模维持在平均水平, 但销售面积和金额双双负增长还是首次出现 与 2014 年全国商品房销售面积下降 7.6% 相比, 浙江省商品房销售面积下降幅度略好于全国水平, 但商品房销售额下降幅度略高于全国 6.3% 的水平 6000 5000 4000 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 商品房销售额 ( 亿元 ) 增长率 (%) 增长率 (%) 26.6 20.5 22.7 22.0 16.4 13.4 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 3000 2000 2.6-4.3 5.0 0.0-5.0 1000-13.1-8.8-10.0-15.0 0 2010 2011 2012 2013 2014 图 32010-2014 年浙江省商品房销售面积 销售额及其增长率 -20.0 分月度来看, 浙江省商品房销售规模探底回暖的趋势较为明显 上半年各月累计商品房销售面积同比下降达到 20% 以上,7 月份以后, 受各地放松限购等政策刺激, 加之房地产企业大力降价促销等因素影响, 累计商品房销售面积下降幅度逐步减小 从商品房销售额来看, 与商品房销售面积情况类似,1-8 月份全省 5
累计商品房销售额下降超过 27%,9 月份以后下降幅度也逐渐减小 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0.0 累计商品房销售面积 ( 万平方米 ) 累计商品房销售额 ( 亿元 ) 增幅 (%) 增幅 (%) -4.3-5.0-6.2-9.0-8.8-10.0-12.9-11.8-15.9-15.0-15.0-20.7-19.5-20.0-21.0-22.6-21.9-25.9-25.6-25.0-26.2-27.6-27.5-27.1-29.4-30.3-30.0-32.6-35.0 1-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月 1-7 月 1-8 月 1-9 月 1-10 月 1-11 月 1-12 月 图 4 2014 年全省月度累计商品房销售面积和销售额及增幅 从上半年与下半年销售面积和销售额比较来看, 由于下半年各地政府面全面 放松限贷 限购, 下半年销售面积和销售额明显好于上半年 2014 年上半年, 全省商品房销售面积和销售额分别为 1715.36 万平方米和 1809.99 亿元, 而在下 半年, 全省商品房销售面积和销售额分别为 2962.27 万平方米和 3113.01 亿元, 商品房销售面积下半年是上半年的 1.73 倍, 商品房销售额下半年是上半年的 1.72 倍, 市场销售规模回稳迹象明显 表 42014 年全省各月商品房销售面积和销售额 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合计 销售面积 ( 万平方米 ) 249.01 249.01 287.16 274.26 301.59 354.33 1715.36 销售额 ( 亿元 ) 265.09 265.09 298.99 275.82 337.70 367.30 1809.99 月份 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 合计 销售面积 ( 万平方米 ) 332.01 401.73 486.93 493.90 546.09 701.61 2962.27 销售额 ( 亿元 ) 320.87 431.55 501.33 524.86 586.74 747.66 3113.01 资料来源 : 根据 2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到, 由于没有 1 月份的 数据, 本表将 1-2 月的累计数据进行平均处理 6
分区域来看,11 个地市商品房销售面积表现不一 嘉兴市商品房销售面积 下降幅度最大, 下降幅度达到 17.3%, 其次为金华市和舟山市, 商品房销售面积 下降幅度都是 14.3% 商品房销售面积增长幅度最快城市是温州市, 商品房销售 面积同比增长 20.1%, 丽水市商品房销售面积同比有所增加, 增长幅度为 4.9% 杭州 宁波等其他城市商品房销售面积下降幅度不大, 基本在 0.5%-2.0% 之间波 动 由于温州和丽水房地产市场调整较早, 因此也率先表现出回升态势 表 52013-2014 年全省 11 个地市商品房销售面积及增幅 指标名称 商品房销售面积 上年商品房销售面积 增幅 (%) 杭州市 1121.13 1139.13-1.6 宁波市 726.44 730.09-0.5 温州市 420.17 349.73 20.1 嘉兴市 497.34 601.13-17.3 湖州市 304.95 308.48-1.1 绍兴市 531.73 607.74-12.5 金华市 336.60 392.68-14.3 衢州市 166.81 170.19-2.0 舟山市 91.70 107.01-14.3 台州市 344.55 351.75-2.0 丽水市 135.40 129.07 4.9 全省 4676.83 4886.99-4.3 资料来源 : 根据 2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到, 商品房销售面积单 位 : 万平方米 四 房价出现持续下降, 降幅呈现缩小态势 从商品房价格来看,2014 年全省商品房价格下降较为明显 根据国家统计局 70 个大中城市住宅销售价格变动情况数据,2014 年 12 月杭州 宁波 温州和金华 4 个城市新建商品住宅价格指数分别为 89.7 94.4 95.3 和 95.1, 同比分别下降了 10.3% 5.6% 4.7% 和 4.9%, 杭州市新建商品住宅降价幅度位列全国 70 个大中城市的首位 从全国 70 个大中城市二手住宅价格指数来看,2014 年 12 月杭州市 宁波市 温州市和金华市二手住宅价格指数分别为 94.9 94.1 90.5 和 93.3, 同比分别下降为 5.1% 5.9% 9.5% 和 6.7% 7
表 62014 年 12 月杭 宁 温 金四个城市新建商品住宅 二手住宅价格指数 新建商品住宅价格指数 二手住宅指数 城市 同比上年同月 =100 定基 2010 年 =100 同比上年同月 =100 定基 2010 年 =100 杭州 89.7 91.9 94.9 92.8 宁波 94.4 94.3 94.1 90.5 温州 95.3 76.2 90.5 75.0 金华 95.1 98.9 93.3 92.2 资料来源 : 根据国家统计局公布的 2014 年 12 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 数据整理得到 从 4 个城市分月度新建商品住宅价格指数来看, 前三季度, 杭州 宁波 温 州和金华 4 个城市新建商品住宅价格指数变化较大,9 月份以后新建商品住宅价 格逐渐趋稳 根据国家统计局 70 个大中城市住宅销售价格变动情况的数据, 前 三季度, 杭州 宁波 温州和金华 4 个城市新建商品住宅价格指数变化较大 例 如,1-2 月份, 温州市新建商品住宅价格环比指数变动最大, 新建商品住宅价格 环比指数为 98.5, 杭州 宁波和金华 3 个城市新建商品住宅价格环比指数分别为 99.9 100.4 和 100.3 4-8 月份,4 个城市新建商品住宅价格环比指数起伏更大, 7 月份杭州市新建商品住宅价格环比指数达到 97.5, 宁波 温州和金华 3 个城市 新建商品住宅价格环比指数分别为 98.6 99.1 和 100.0 9 月份以后, 四个城市 新建商品住宅价格环比指数逐渐趋向稳定, 基本在 99.5 左右小幅波动 101 100.5 杭州市宁波市温州市金华市 100 99.5 99 98.5 98 97.5 97 96.5 96 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 图 52014 年浙江省四个城市各月新建商品住宅价格指数 ( 环比 ) 8
五 需求结构发生变化, 改善需求逐步释放 2014 年浙江省商品房销售面积为 4676.83 万平方米, 其中, 商品住房销售面积为 3941.49 万平方米, 占比为 84.28%; 办公楼销售面积 185.22 万平方米, 占比为 3.96%; 商业营业用房销售面积 333.88 万平方米, 占比为 7.14%; 其他房屋销售面积 216.24 万平方米, 占比为 4.62% 商品住宅办公楼商业营业用房其他房屋 2014 年 84.28 3.96 7.14 4.62 2013 年 83.85 4.47 5.00 4.64 2012 年 82.80 4.71 8.30 4.19 2011 年 78.55 5.91 9.81 5.73 2010 年 79.69 5.65 9.53 5.13 0% 20% 40% 60% 80% 100% 图 62010-2014 年全省各种类型商品房销售面积占比从近几年全省各种用途商品房销售面积占比来看, 商品住宅需求逐渐增加, 而非商品住宅需求逐渐减少 2011 年 2012 年 2013 年和 2014 年商品住宅销售面积占全年商品房销售面积的比例分别为 78.5% 82.80% 83.85% 和 84.28%, 2014 年商品住宅占比分别比 2011 2012 2013 年增加 5.73 1.48 和 0.43 个百分点 从非商品住宅来看, 商业营业用房销售面积占比有逐渐减少趋势, 办公楼销售面积有一定波动 从商品住宅需求结构来看, 首次置业的刚性需求 (90 平方米以下住宅 ) 正在逐渐减少, 改善性需求是逐步释放 从近 5 年商品住宅销售面积结构来看,2011 年 2012 年 2013 年和 2014 年 90 平方米以下商品住宅占全年商品住宅销售面积的比重分别为 25.85% 27.74% 24.71% 和 23.63%, 整体呈现缓慢下降的趋势 同期,144 平方米以上户型的商品住宅占比分别为 23.43% 26.97% 27.73% 和 33.30%, 呈现逐年上升态势 9
表 72011-2014 年全省各种类型商品住房销售面积及占比 住宅类型 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年面积占比面积占比面积占比面积占比 90 平米以下住宅 931.34 23.63 1012.45 24.71 919.85 27.74 777.17 25.85 90-144 平米住宅 1865.60 47.33 1754.23 42.81 1308.43 39.46 1068.82 35.56 144 平米以上住宅 923.59 23.43 1105.02 26.97 919.55 27.73 1001.02 33.30 别墅 高档公寓 220.95 5.61 225.93 5.51 168.40 5.08 159.05 5.29 合计 3941.49 100 4097.63 100 3316.23 100 3006.06 100 资料来源 : 根据 2011-2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到, 面积单位为 : 万平方米, 占比单位为 :% 分区域来看, 不同城市房地产市场需求分化较为明显 杭州等大城市虽然刚 性需求仍然是市场主要需求, 但改善性需求逐步扩大 根据杭州透明售房研究院 数据,2014 年杭州市区 80-90 平方米新建商品住宅签约套数占比达到 48.50%, 与 2013 年 54.79% 相比, 签约套数比例下降 6.29 个百分点, 表明刚性商品住宅需 求占比有所下降, 改善性需求逐步释放 其他城市来看, 改善性需求已经成为商 品住宅市场主要需求 例如, 根据绍兴市透明售房网的数据,2014 年绍兴市 90 平方米以下商品住宅销售面积占比为 25%, 而 90-144 平方米商品住宅销售面积 占比则达到 55%, 占据主要地位 六 到位资金增幅下降, 企业经营存在困难 由于受 2014 年房地产市场交易量下降 房地产价格下降等多种因素影响, 浙江省房地产企业到位资金增幅下降较为明显 2014 年, 全省房地产开发企业到位资金为 8956.3 亿元, 同比仅增长 1.1% 其中, 国内贷款 利用外资 自筹资金和其他资金来源分别为 1817.77 亿元 71.68 亿元 3202.31 亿元和 3864.55 亿元, 增幅分别为 14.3% 52.4% 15.8% 和 -13.3% 可见, 利用外资资金增长较快, 定金及预收款下降明显 由于其他资金占房地产企业到位资金的比重较大, 该项资金增幅下降, 对房地产企业到位资金的影响较大, 加重了房地产企业的资金压力 在自筹资金中, 自有资金下降 4.6%, 股东投入资金和借入资金却同比增长 47.1% 和 15.0%, 表明 2014 年全省房地产企业资金较为紧张, 更多需要通过外资 借贷和向股东融资等方式为房地产项目筹集资金 10
表 82014 年浙江省房地产企业不同类型资金来源及其增幅 资金来源 金额 ( 亿元 ) 增幅 (%) 8956.31 1.1 (1) 国内贷款 1817.77 14.3 其中 : 银行贷款 1497.17 11.6 非银行金融机构贷款 320.60 28.7 (2) 利用外资 71.68 52.4 其中 : 外商直接投资 71.61 54.8 (3) 自筹资金 3202.31 15.8 其中 : 自有资金 863.05-4.6 股东投入资金 1143.26 47.1 借入资金 848.01 15.0 (4) 其他资金来源 3864.55-13.3 其中 : 定金及预收款 2414.89-14.6 个人按揭贷款 1082.63-22.3 资料来源 : 根据 2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到 从近 5 年全省房地产开发企业到位资金来看,2014 年全省房地产开发企业 到位资金增幅是是近 5 年中最低的 2010 年 2011 年 2012 年和 2013 年房地 产开发企业到位资金分别为 5385.57 亿元 6029.57 亿元 6530.86 亿元和 8858.25 亿元, 同比增幅分别为 18.9% 10.6% 6.0% 和 35.6%,2014 年房地产到 位资金增幅仅为 1.1%, 分别比 2010 年 2011 年 2012 年和 2013 年降低 17.8 9.5 4.9 和 34.5 个百分点 房地产开发企业到位资金增幅降低, 使得全年房地 产企业经营资金较为困难 表 92010-2014 年全省房地产企业实际到位资金及增幅 年份 2010 2011 2012 2013 2014 实际到位资金 ( 亿元 ) 5385.57 6029.57 6530.86 8858.25 8956.3 增幅 (%) 18.9 10.6 6.0 35.6 1.1 资料来源 : 根据 2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到 由于商品房一般采用预售模式, 其他资金来源 ( 包括定金及预收款和个人按 揭贷款 ) 是房地产企业资金主要来源, 从前几年数据来看, 该项资金一般占房地 产企业资金来源的 50%, 其中, 定金及预收款占所有房地产企业资金来源 30% 左 右 从近几年房地产企业其他资金来源来看,2014 年全省其他资金来源占比下 降幅度较大, 比重只有 43.15%, 远低于其他年份约 50% 的比重 其中, 定金及预 11
收款下降幅度达到 14.6%, 是近 5 年内下降幅度最大的年份, 个人按揭贷款下降 幅度达到 22.3%, 也是近 5 年内下降幅度最大年份之一 这是市场销售不畅的表 现, 也与银行控制按揭贷款投放有关, 加剧了房地产企业的资金紧张局面 表 10 2010-2014 年全省房地产企业 其他资金来源 变化情况 年份 2010 2011 2012 2013 2014 其他资金来源 ( 亿元 ) 3073.48 3061.81 3210.82 4455.49 3864.55 占比 (%) 57.07 50.78 49.16 50.30 43.15 其中 : 定金及预收款 ( 亿元 ) 1810.60 1792.77 2141.13 2827.98 2414.89 占比 (%) 33.62 29.73 32.79 31.92 26.96 增幅 (%) 9.9-2.4 17.1 32.1-14.6 其中 : 个人按揭贷款 ( 亿元 ) 972.39 635.91 795.25 1392.96 1082.63 占比 (%) 18.06 10.55 12.18 15.73 12.09 增幅 (%) -4.3-35.2 21.4 75.2-22.3 资料来源 : 根据 2010-2014 年 1-12 月浙江省房地产开发情况表数据整理得到 七 市场进入新常态, 企业迎接新变化 我国进入经济发展新常态, 正处在 增长速度换挡器 结构调整阵痛期 改革红利释放期 的 三期叠加 发展阶段, 中高速 优结构 新动力和多挑战 是今后一段时期我国经济新常态的主要特征 房地产作为稳定我国经济增长重要力量, 与国民经济发展存在密切的关系, 随着经济发展进入新常态, 房地产业进入 换挡降速 提质增效 的新阶段, 房地产业将从市场 城市 企业以及产品等各个层面进入新常态 在市场层面, 供求关系变化将发生逆转 由于 限购 限贷 等行政性政策松绑, 市场在房地产行业中的主导性作用越发明显 综合分析近几年来我省房地产市场供求状况, 库存量和供应量在不断加大, 办公商业等综合体开发量过大等结构性问题将十分突出, 原来 卖方市场 将转变为 买方市场, 房地产市场进入 购房者选择时代 在城市层面, 城市分化将更加明显 不同区域 不同城市, 甚至同一个城市的不同板块, 都会因为功能定位和当地阶段性供求关系而出现不一样的市场行情, 这将考验房地产企业的投资决策和经营管理水平 在企业层面, 企业之间的竞争更加激烈 由于房地产市场的不断成熟, 行业集中度在提高, 房地产企业竞争不断加剧, 房地产企业将通过合作 兼并 重组等多种方式进行整合提升, 有品牌 运营 资金和资源优势的开发商将会变得更加强大 12
在产品层面, 不断创新将是一种新常态 随着信息化 网络化的快速发展, 房地产不仅是一个投资载体, 而且成为整合社会各种资源的一个平台, 房地产业将会在产品设计 经营模式以及新技术 新材料应用等方面开辟广阔的创新发展空间 面对新常态, 房地产业发展的机遇和挑战并存 房地产企业必须放弃对 政策红利 市场红利 价格红利 等以往盈利模式的幻想, 回归到企业能力和产品价值方面, 通过 创新红利 谋求可持续发展 首先, 树立房地产业持续健康发展的坚定信念 从政策层面来看,2104 年 12 月底召开的中央经济工作会议虽然未提房地产, 但会议提出的五项主要任务, 都与房地产密切相关 房地产业不仅牵动着上下游行业的发展, 更关系到国民经济稳定和民生保障等问题 最近一段时间来, 从央行 财政部 发改委等一些政府部门发表的房地产政策言论来看, 其核心是鼓励住房消费, 稳定房地产市场发展 另外, 从市场要素来看, 土地供应 金融和税收等政策都在发生一些改革和变化, 这将给房地产业带来新的机遇和挑战 从市场层面来看, 在 2020 年前, 我国城镇化率将从 2013 年的 53.7% 提升到 2020 年的 60% 左右, 加上棚户区改造 城中村改造和既有住区更新改造, 以及新型产业和服务业的发展, 家庭结构变化带来的需求, 还有相当数量的新市民的住房问题需要解决, 相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待, 再加上房地产新业态的发展, 房地产市场仍有较大的发展空间 从资金层面来看, 在实体经济困难和全球货币政策宽松背景下,2015 年央行降息降准 维持宽松货币政策是大概率事件, 这将进一步缓解房地产市场资金紧张状况 总体来看, 未来我国房地产业仍有持续健康发展的空间, 房地产企业应该树立行业发展信心, 围绕产业链横向共生或纵向延伸转型, 将建筑产业现代化与绿色建筑 城市配套商业与服务 棚户区改造与保障房建设 养老服务与医疗保健等作为企业发展的新引擎 表 11 近期一些政府部门发表的房地产政策主要观点部门会议发言人主要观点 回答 雷诺 - 中国实现现代化必然会伴随着城镇化, 对房地产 国务院 日产联盟 董事长兼首席执 国务院总理李克强 的刚性需求是长期的 至于房地产市场在一定时间内出现调整, 这也是正常的 中国政府希望房 行官戈恩提问 地产市场能够长期平稳健康发展 1 月 20 日冬季 中国人民银 尽管中国一些城市的楼价下降, 但央行应该保持 央行 达沃斯世界经 行行长周小 货币政策稳定性, 因为房地产市场部存在严重的 济论坛 川 全国性问题 财政部 14 年 12 月度全国财政工作会议 财政部部长楼继伟 创新机制推进保障性安居工程建设, 利用 PPP 模式或政府购买服务方式盘活存量房, 引导社会资本参与保障房的建设和运营管理 13
在整个投资过程中, 房地产的投资占了 1/5, 基 15 年 1 月 16 日国家发改委础设施投资大概占到 16%, 制造业的投资占到了发改委国务院政策例副主任朱之 35% 房价适度波动是在挤出投资性需求 2015 行吹风会鑫年将稳定住房消费加强保障房的建设, 支持首套自有房合理的住房需求 14 年 12 月 19 准确把握市场运行中出现的新情况 新问题, 注住建部长陈住建部日全国住房城意地区间的差异, 跟踪市场走势, 积极应对, 主政高乡建设会议动作为, 促进房地产市场平稳健康发展 15 年新增建设用地计划在 2014 年调减 30 万亩基 15 年 1 月 15 日国土资源部础上, 将继续作适度调减, 除生活用地, 原则上国土部全国国土资源长姜大明不再安排人口 500 万以上特大城市新增建设用工作会议地 四季度以来的数据告诉我们, 随着一些行政性的统计局长马统计局 15 年 1 月 20 日限购措施的放开, 金融信贷政策的相应调整, 房建堂地产出现了一些积极的变化 资料来源 : 根据新华社等主要媒体报道资料整理得到 其次, 主动适应新常态, 谋求发展新路子 随着我国经济发展进入新常态, 房地产业在经过了十几年的快速发展后, 也进入了增速平稳期 结构调整期 政策完善期和品质提升期 房地产市场已经由政策导向转变为市场导向, 限购限贷政策已经调整, 鼓励住房消费, 让市场决定资源配置, 政策更着重于建立长效机制 房地产企业要全面把握各个层面的新变化 新走向, 适应新形势, 依托自身优势, 敢闯敢试 主动转型, 才能更好地发展 具体来讲要在两个方面进行变革, 一是在战略层面转变 按照以往模式, 开发商通过重资产运营, 其收益日益下降, 风险却在不断上升 面向未来, 开发企业要注重专业化分工合作, 努力降低资产负债率, 靠行业经验 模式创新 服务输出 物业经营等要素发展 二是在经营策略方面变革 要对过时的经营模式及时总结调整, 一定要立足于企业自身的核心竞争力, 通过为社会创造价值, 实现永续发展 第三, 注重智力投资和人才培养, 培育核心竞争力 加强智力投资和人才培养, 目的是为了提高企业的核心竞争力 浙江省民营房地产企业较多 中小企业占主导地位, 在经营模式 产品 营销 服务等方面进行创新能力较强, 但其专业能力 运营能力 管理能力以及与大资本 大数据对接能力等方面亟待提高 面对更加复杂艰巨的市场形势, 没有智力和人才的支撑, 这些显然难以实现 因此, 房地产企业要通过战略合作, 广泛引进社会智慧和资源为己所用, 主动吸收国内外先进理念和先进技术, 打破企业边界, 加强跨界协作 联合, 通过引进 学习 交流等方式, 培养自己的人才, 建设企业的核心团队, 这样就能在全面提升素质的基础上, 立足市场, 开拓前进, 赢得未来 14