正文目录 1. 房产投资的择城 : 短期看市场氛围中期看去化速度长期看人口增长房产投资的择城 : 三项指标筛选的未来 1-2 年潜力城市榜房产投资的择时 : 紧盯货币政策的拐点全国商品房住宅成交 : 一线回调, 二线回调, 三四线政策红

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桐旋赐都
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周报房地产行业报告日期 :2016 年 9 月 18 日杭州也限购了, 还有哪些城市具备爆发的潜力? 地产投资的三个指标行业公司研究房地产行业 : 杨云执业证书编号 :S0860510120006 郭毅 ( 报告联系人 ) :021-80108643 021-80106043 :yangyun@stocke.com.

1 周报房地产行业报告日期 :2016 年 9 月 18 日杭州也限购了, 还有哪些城市具备爆发的潜力? 地产投资的三个指标行业公司研究房地产行业 : 杨云执业证书编号 :S 郭毅 ( 报告联系人 ) : :yangyun@stocke.com.cn guoyi@stocke.com.cn 报告导读择城短期看销量中期看去化长期看人口投资要点房产投资的择城 : 短期市场氛围中期去化速度长期人口增长如果地产投资全国一盘棋, 那么城市的选择值得仔细研究如果一个城市短期指标的销售面积同比由下跌趋势转为上涨趋势, 中期指标的去化周期 ( 可售库存 / 销售面积 ) 维持在半年以内, 长期指标的长期人口需求大于广义库存, 那么这样的城市在 1-2 年大概率跑赢全国房价整体涨幅房产投资的择时 : 紧跟货币政策的拐点如果考虑择时, 那么影响房地产市场最重要的因素就是货币政策经统计, 当货币政策由紧缩周期向宽松周期转变的拐点, 是加码房产投资的最佳时点本周全国房地产市场 : 一线回调二线回调三四线回调一线城市主要因为上海近期冲刺了一段, 现在进入自然的市场回调阶段三四线城市在国家去库存政策的支持下, 去年底至上半年有所起色, 随着政策的边际效用递减, 若未有更进一步的刺激政策, 三四线城市的房地产市场难有起色上海楼市风向标 : 本周延续上涨基调上海流动性较强的 500 个小区, 本周挂牌均价上调的小区占比超过 3/4 自今年 7 月以来, 房价涨幅超过 10% 的小区明显增多, 详见正文沪深 300 地产股相对 PB: 自高点开始下降随着恒大举牌效应的逐渐淡化, 叠加限购限贷政策在部分热点城市逐步施行, 周末杭州重启外限购 ( 外地户籍仅能购买 1 套 ), 上周地产蓝筹的相对估值开始调整细分行业评级房地产相关报告 [table_research] 报告撰写人 : 杨云数据支持人 : 郭毅中性证券研究报告 1/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

2 正文目录 1. 房产投资的择城 : 短期看市场氛围中期看去化速度长期看人口增长房产投资的择城 : 三项指标筛选的未来 1-2 年潜力城市榜房产投资的择时 : 紧盯货币政策的拐点全国商品房住宅成交 : 一线回调, 二线回调, 三四线政策红利效应释放结束显颓势上海楼市房风向标 : 上涨基调延续沪深 300 地产股相对 PB: 开始下降 /12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

3 1. 房产投资的择城 : 短期看市场氛围中期看去化速度长期看人口增长房价的涨跌一直是公众热门话题, 毕竟现阶段普通百姓财富的主要形式体现为不动产的价值当下地王频出, 房价大涨, 上车的欣喜, 刚需的焦虑, 几乎所有的微信群都转化为房产投资群, 据说一些微信群自从将群名改为聊房自觉红包 200 起后, 活跃度下降了 90% 如果将买房作为一项的投资活动 ( 非首套房的刚需 ), 除了自身生活工作所处的城市, 更应该放眼全国, 选取未来具备房价大幅上涨潜力的城市进行布局不考虑税费, 只要 2 年内房价涨幅超过 20%~30%, 本金即可翻倍在当下投资标相对匮乏的背景下, 房地产投资仍然值得重视潜力城市的选择, 建议从以下三个维度考察 : 1 短期指标 : 销售面积同比, 由下跌趋势转为上涨趋势 2 中期指标 : 去化周期 ( 可售库存 / 销售面积 ), 维持在 1 年以内 3 长期指标 : 长期人口需求大于广义库存短期 : 销量由低迷向热销转变一般来讲, 商品房销售面积的变化领先商品房价格的变化, 一个城市销量由冷转热预示着接下来市场将迎来价格的上涨, 因政策原因或者市场原因销量由热转冷也意味着本轮行情的结束考虑到季节因素, 一般上半年因春节假期的因素为市场淡季, 下半年金九银十以及房企年底的冲刺为市场旺季, 因此使用销量的同比较为合适由于受到各类预期的影响, 市场情绪变化较快, 综合来看销量的同比变化方差较大, 经常会出现在政策即将调整的关口时点交易双方熬夜排队过户的火爆景象, 销量同比暴增, 然后市场进入一段低迷期, 销量同比暴跌何谓销量由低迷向热销转变? 是同比增长 10%, 还是同比增长 50%? 达到哪个数值才算是楼市火爆, 才算是有效突破? 这就需要对每个城市自身的发展规律进行分析本轮国内地产的长周期叠加了快速城市化的进程, 因此销量本身天然的具备一个的稳定增长这个稳定的增长均值, 北京 12%, 上海 22%, 深圳 3%, 苏州 10%, 南京 36%, 达到均值的同比增长应视为正常, 当销量的同比增长超过一个标准差时, 才能视为有效突破, 才表明市场进入火爆阶段统计自 2010 年以来不同城市销量的波动, 一线城市均值为 12%~38%, 这些城市的新房市场每年都在增长, 标准差为 38%~110%, 上海波动最小 38%, 深圳波动最大 110%, 大幅上涨大幅下降经常上演二线城市均值 10%~36%, 标准差 45%~68%, 三线城市均值 27%~34%, 标准差 68%~71% 表 1: 一城市中深圳的波动最大城市 μ σ μ-σ μ+σ 1σ 之内累计占比北京 12% 74% -62% 86% 90% 上海 22% 38% -16% 59% 71% 广州 21% 42% -22% 63% 75% 深圳 38% 110% -72% 148% 86% 南京 36% 68% -32% 104% 73% 苏州 10% 45% -35% 55% 65% 无锡 27% 68% -40% 95% 92% 东莞 34% 71% -37% 106% 77% 资料来源 :wind, 浙商证券研究所 3/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

4 图 1: 北京商品住宅销售面积同比围绕 12% 波动,86% 为突破图 2: 上海商品住宅销售面积同比围绕 22% 波动,59% 算突破图 3: 深圳商品住宅销售面积同比围绕 38% 波动,148% 为突破图 4: 广州商品住宅销售面积同比围绕 21% 波动图 5: 苏州商品住宅销售面积同比围绕 10% 波动图 6: 南京商品住宅销售面积同比围绕 36% 波动图 7: 无锡商品住宅销售面积同比围绕 27% 波动图 8: 东莞商品住宅销售面积同比围绕 34% 波动资料来源 : 浙商证券研究所资料来源 : 浙商证券研究所 4/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

5 中期 : 去化周期持续低位徘徊可售面积 / 当期销售面积即为去化周期, 即按照当前销售速度将当前短期库存完全消化的时间去化周期持续在低位意味着一方面马上能卖的房源较少, 一方面近期市场交易活跃统计自 2010 年以来不同城市去化周期与房价的关系, 一般情况下当去化小于 40 周, 房价看涨, 当去化大于 40, 房价不会大幅上涨图 9: 低于 40 周, 北京房价明显上涨图 10: 低于 30 周, 上海房价明显上涨图 11: 低于 40 周, 深圳房价明显上涨图 12: 低于 40 周, 广州房价明显上涨图 13: 低于 30 周, 苏州房价明显上涨图 14: 低于 30 周, 南京房价明显上涨资料来源 : 浙商证券研究所资料来源 : 浙商证券研究所 5/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

长期 : 长期人口的需求大于广义的库存广义库存除了中期指标中的可售面积部分 ( 达到上市标准的房源 ), 还包括体量更大的施工面积以及未施工土地面积长期人口需求, 结合近期农民工市民化的政策导向, 常住非户籍人口在所处城市定居下来是住房需求的主力图 15: 至 2020 年, 全国总库存约 106 亿平米, 含未动工在建可售预期新增出让四部分图 16: 至

6 长期 : 长期人口的需求大于广义的库存广义库存除了中期指标中的可售面积部分 ( 达到上市标准的房源 ), 还包括体量更大的施工面积以及未施工土地面积长期人口需求, 结合近期农民工市民化的政策导向, 常住非户籍人口在所处城市定居下来是住房需求的主力图 15: 至 2020 年, 全国总库存约 106 亿平米, 含未动工在建可售预期新增出让四部分图 16: 至 2020 年, 全国总需求约 122 亿平米, 含城镇户籍人口需求常住非户籍需求新增城镇化需求三部分图 17: 至 2020 年, 各城市广义人口需求 / 广义住宅库存广义人口需求 / 广义住宅库存资料来源 :wind, 浙商证券研究所 6/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

7 2. 房产投资的择城 : 三项指标筛选的未来 1-2 年潜力城市榜综上所述, 根据短中长三个维度的指标, 对国内主要一二线城市进行考察, 筛选中期 (1~2 年 ) 内房价大概率跑赢全国平均的城市 ( 红底标示 ) 表 2: 未来 1-2 年跑赢平均的潜力城市榜短期爆发力 : 中期涨价压力 : 长期支撑力 1: 长期支撑力 2: 商品住宅销售面积同比 % 狭义去化周期 = 可售面积 / 周度销售 ( 周 ) 广义需求 / 广义库存 ( 常住人口 - 户籍人口 )/ 户籍人口描述上海 61% % 广州 47% % 深圳 -53% % 开始降温北京 -26% % 销量未爆发南京 -1% % 杭州 40% % 强烈看好, 销量开始爆发合肥 25% % 外来人口少南昌 55% % 苏州 10% % 宁波 -1% % 厦门 -55% % 福州 157% % 南宁 17% % 海口 28% % 天津 49% % 石家庄 -18% % 济南 66% % 青岛 59% % 大连 -4% % 长春 -1% % 武汉 39% % 强烈看好, 销量开始爆发长沙 40% % 外来人口少成都 11% % 昆明 4% % 西安 5% % 外来人口少吉林 -5% % 沈阳 14% % 太原 59% % 强烈看好, 销量开始爆发呼和浩特 28% % 哈尔滨 65% % 兰州 28% % 乌鲁木齐 -46% % 银川 -8% % 贵阳 2% % 重庆 32% % 7/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

8 3. 房产投资的择时 : 紧盯货币政策的拐点在选择出潜力城市的基础上, 需要找到恰当的时机出手买入或者卖出同标准化的金融投资品例如股市相比, 非标准化的房产流动性较差, 买入卖出不方便, 但是一旦趋势形成, 由于其流动性差的特点, 上涨的趋势或者下降的趋势短期又很难逆转因此, 房地产投资的择时需要引起高度的重视概况来看, 房地产投资的择时主要考虑政策拐点, 尤其是货币政策的拐点降息周期买入, 加息周期卖出图 18: 降息周期拐点买入, 加息周期拐点卖出资料来源 :wind, 浙商证券研究所 8/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

9 4. 全国商品房住宅成交 : 一线回调, 二线回调, 三四线政策红利效应释放结束显颓势图 : 全国新房 : 一线二线三四线均下降图 : 全国新房 : 大部分城市可售面积小于 1 年, 销量同比仍然增长资料来源 :WIND, 浙商证券研究所资料来源 :WIND, 浙商证券研究所绿色字体 : 销售面积四周移动平均同比小于 0, 短期指标红色字体 : 销售面积同比增长超过 50%, 短期指标橙色背景 : 去化周期小于房价明显上涨的临界点 ( 约 52 周 ), 中期指标删除线 : 广义人口需求 / 广义库存供给 <1 9/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

10 5. 上海楼市房风向标 : 上涨基调延续图 : 挂牌价格上调的小区持续超过 3/4 图 : 上涨小区明显增多来源 : 链家网, 浙商证券研究所注 : 以 500 个链家网交易活跃的小区作为分析基础 ( 挂牌数量 >50 套 ), 这些小区流动性较佳, 价格公允注 : 红色字体小区的月度环比涨幅 5%~10%, 紫色字体小区月度环比涨幅 10%~15% 10/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

11 6. 沪深 300 地产股相对 PB: 开始下降图 : 本周沪深 300 地产股相对沪深 300 开始下降资料来源 : 浙商证券研究所 11/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

12 股票投资评级说明以报告日后的 6 个月内, 证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 1 买入 : 相对于沪深 300 指数表现 +20% 以上 ; 2 增持 : 相对于沪深 300 指数表现 +10%~+20%; 3 中性 : 相对于沪深 300 指数表现 -10%~+10% 之间波动 ; 4 减持 : 相对于沪深 300 指数表现 -10% 以下行业的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 1 看好 : 行业指数相对于沪深 300 指数表现 +10% 以上 ; 2 中性 : 行业指数相对于沪深 300 指数表现 -10%~+10% 以上 ; 3 看淡 : 行业指数相对于沪深 300 指数表现 -10% 以下我们在此提醒您, 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系, 表示投资的相对比重建议 : 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况, 比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格, 经营许可证编号为 :Z ) 制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料, 但浙商证券股份有限公司及其关联机构 ( 以下统称本公司 ) 对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断, 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议, 投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果, 本公司及 / 或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 / 或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有, 未经本公司事先书面授权, 任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的, 应当注明本报告发布人和发布日期, 并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的, 应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海市浦东南路 1111 号新世纪办公中心 16 层邮政编码 : 电话 :(8621) 传真 :(8621) 浙商证券研究所 : 12/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分

证券研究报告目前煤炭钢铁等上游原材料价格持续下降, 以及冬季基建房地产等建设需求不断放缓,PPI 增速将继续下行 ; 而去年同期利润基数较高, 因此工业企业利润增速将保持下行态势 2/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分

证券研究报告目前煤炭钢铁等上游原材料价格持续下降, 以及冬季基建房地产等建设需求不断放缓,PPI 增速将继续下行 ; 而去年同期利润基数较高, 因此工业企业利润增速将保持下行态势 2/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分利润增速保持下行态势 10 月工业企业利润数据点评报告日期 :2018 年 11 月 27 日全球中国宏观 : 孙付执业证书编号 :S1230514100002 胡娟 ( 联系人 ) :021-64718888-1308 021-80106009 :sunfu@stocke.com.cn hujuan@stocke.com.cn 报告导读本报告对每月公布的中国规模以上工业企业利润数据进行点评