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3 公司在建 拟建项目面临较大投资支出 公司在建 及拟建项目数量较多 投资规模较大, 公司仍面临 一定的资本支出压力 3

4 声明 一 本次评级为发行人委托评级 除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外, 中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立 客观 公正的关联关系 ; 本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立 客观 公正的关联关系 二 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息, 相关信息的合法性 真实性 完整性 准确性由评级对象负责 中诚信国际按照相关性 及时性 可靠性的原则对评级信息进行审慎分析, 但对于评级对象提供信息的合法性 真实性 完整性 准确性不作任何保证 三 本次评级中, 中诚信国际及项目人员遵照相关法律 法规及监管部门相关要求, 按照中诚信国际的评级流程及评级标准, 充分履行了勤勉尽责和诚信义务, 有充分理由保证本次评级遵循了真实 客观 公正的原则 四 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法, 遵循内部评级程序做出的独立判断, 未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响 五 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资 借贷等交易行为, 也不能作为使用人购买 出售或持有相关金融产品的依据 六 中诚信国际不对任何投资者 ( 包括机构投资者和个人投资者 ) 使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责, 亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任 七 本次评级结果自本期债务融资工具发行之日起生效, 有效期为一年 债券存续期内, 中诚信国际将按照 跟踪评级安排, 定期或不定期对评级对象进行跟踪评级, 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持 变更 暂停或中止, 并及时对外公布 4

5 发行主体概况 保利南方集团有限公司前身为保利科技南方公司, 于 1992 年注册, 注册资金 1,000 万元, 股东为保利科技有限公司 1994 年 3 月, 公司更名为保利南方总公司, 股东为中国保利集团公司 2002 年 4 月, 公司更名为保利南方集团有限公司 2006 年, 公司旗下子公司保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 ( 以下简称 保利房地产 ) 首次公开发行人民币普通股 (A 股 )15,000 万股并在上海证券交易所上市, 证券代码 , 保利南方持股比例 75.06% 经过数次摊薄, 截至目前, 保利南方对保利房地产持股比例为 41.94% 2007 年, 保利南方本部地产项目并入深圳保利投资公司并转让给保利 ( 香港 ) 投资有限公司, 该公司后更名为保利置业集团有限公司 ( 以下简称 保利置业, 香港联交所股份代码 :00119), 目前公司对其持股比例为 6.96% 截至 2016 年 3 月末, 公司的实收资本为 1.01 亿元, 控股股东保利集团持有公司 100% 股权, 公司的实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会 截至 2015 年末, 公司总资产为 4, 亿元, 所有者权益为 亿元 ;2015 年公司实现营业总收入 1, 亿元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 亿元 截至 2016 年 3 月末, 公司总资产为 4, 亿元, 所有者权益为 亿元 ;2016 年 1~3 月, 公司实现营业总收入 亿元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 亿元 本期中期票据概况 保利南方集团有限公司 2016 年度第一期中期票据拟发行 5 亿元, 期限 5 年, 本期中期票据所募集资金将全部用于置换银行借款 宏观经济和政策环境 2016 年, 受世界经济复苏疲弱 我国增长周期调整 房地产市场降温 产能过剩依然严重 金融市场波动加剧等多重因素影响, 中国经济增长延续 趋缓态势, 上半年 GDP 增长 6.7%, 增速与一季度持平 未来, 虽然经济下行压力依然较大, 但随着 十三五 规划逐步落实 供给侧改革实质性推动, 结构性减税等改革持续推进, 一系列稳增长 促改革措施持续发力, 中国经济或将持续筑底, 预计 2016 年全年经济增长 6.6% 左右 图 1: 中国 GDP 及其增长 资料来源 : 国家统计局 从需求来看, 需求结构呈现投资增长有所放缓 消费相对稳定 外贸持续低迷的特点, 基建投资依然是稳定增长的关键力量 上半年, 全社会固定资产投资增速由一季度的 10.7% 回落至 9%; 其中, 随着财政支出力度加大, 基础设施投资保持 20.9% 的高位增长, 比前值加快 0.9 个百分点 ; 而在销售增长趋缓的带动下, 房地产开发投资增长进一步趋缓 ; 受产能过剩制约, 制造业投资增长由一季度的 4.6% 进一步回落至 3.3%; 与此同时, 受投资回报率低 投资门槛相对较高等多种因素影响, 民间投资增速进一步降至 2.3% 消费增长相对平稳, 季度内呈现稳中趋升态势, 总体上与消费结构升级相关的消费持续保持较快增长, 网上消费等新兴业态持续保持快速增长 传统金银珠宝类消费呈现下滑态势, 而建筑装潢等与房地产相关的消费增长有所放缓, 石油类消费持续下滑 ; 网上消费等新兴业态持续保持 20% 以上的增速高位增长, 占消费比重再创新高 随着美国等主要贸易伙伴经济复苏有所改善 大宗商品价格低位反弹以及基数效应等, 对外贸易下滑幅度有所收窄 ; 上半年, 进出口贸易总额为 17, 亿美元, 同比下滑 8.7%, 降幅比一 5

6 季度收窄 2.6 个百分点 ; 贸易顺差达到 2,582.8 亿美元, 比上年同期减少 50 亿美元 从产业发展来看, 在需求疲弱 产能过剩依然没有化解的影响下, 工业生产进一步回落, 但整体效益有所改善, 工业企业利润增长由负转正 ; 从先行指标来看,5 月以来 PMI 指数呈现连续下滑态势,7 月为 49.9%, 重回景气线之下, 说明制造业总体下行压力依然较大 产业内部加速调整, 传统行业与新兴行业分化态势延续, 服务业持续保持快于工业的增速发展, 新兴业态发展势头良好, 产业结构持续优化 随着鲜菜等食品价格涨幅高位回落, 猪周期影响渐弱, 消费者价格指数呈现温和上涨态势 ; 受大宗商品价格短期反弹 去产能有所进展等影响, 工业领域产品价格下降幅度持续收窄 ; 由于化解产能过程持续较长, 工业领域通缩年内仍将持续, 但伴随着供给侧结构性改革持续推进, 通缩有望进一步改善 货币政策方面, 央行实施稳健偏松的货币政策, 创新调控思路和方式, 注重松紧适度, 适时适度预调微调, 为经济结构调整与转型升级营造中性适度宽松的货币金融环境 上半年, 货币政策在操作工具和操作思路上发生一定调整, 操作工具更多通过公开市场操作, 搭配 SLF MLF PSL 等工具来维持资金面稳定 ; 总体上, 二季度末 宏观审慎评估体系 (MPA) 对资金面的冲击明显减弱, 市场流动性相对宽裕 上半年, 社会融资规模增量为 9.58 万亿元, 比去年同期增加 0.96 万亿元 ; 其中, 人民币贷款 委托贷款 信托贷款 企业债 非金融企业境内股票融资持续保持较快增长 ; 而新增外币贷款及新增未贴现票据规模仍在继续收缩 年初, 由于美元加息 年底购汇需求变化 监管政策等因素影响, 人民币汇率走势跌宕起伏, 外汇占款流出加剧, 后来随着监管层的有所作为以及美元阶段性见顶, 人民币汇率走势逐步企稳,5 6 月受美联储加息预期变化 英国 脱欧 事件等因素影响, 人民币汇率贬值压力加大, 短期波动加强 综合考虑汇率波动 资本外流压力 通胀水平 经济增长以及近期中央政治局经济工作会议精神, 下半年将继续稳健的货币政策, 央行将持续通过公开市场操 作 中期借贷便利和新型再融资工具等多种手段合理调节银行体系流动性, 同时考虑到下半年 MLF 集中到期, 加上配合积极财政政策的资金需求, 不排除央行通过实施一次降准来补充长期流动性 此外, 随着利率市场化进程推进, 人民币汇率双向波动机制将进一步健全 财政政策将更加积极, 上半年, 在房地产相关税收增长加快带动下财政收入增长略有加快 全国一般公共预算财政收入增长 7.1%, 比去年全年下降 1.3 个百分点, 但比上年同期加快 2.4 个百分点 与此同时, 财政支出力度大幅加强, 全国一般预算财政支出增长 15.1%, 比上年同期加快 4.9 百分点, 并且增长持续高于财政收入增长, 财政收支压力进一步凸显 随着经济下行压力不减以及财政赤字目标提升, 预计财政政策将更加积极 首先, 适当扩大国债和地方债发行规模, 加大对重大基础设施项目建设的支持力度 其次, 进一步优化财政支出结构, 实现兼顾短期需求托底与长期供给改善的目标 一方面, 要加快过剩产能的出清, 另一方面, 要增加供给相对不足领域的支持力度, 如科研 环保 新能源 教育等领域, 同时与中国制造 2025 十三五 规划重点产业相结合, 改善财政支出结构, 兼顾短期需求托底与长期供给改善 第三, 加大结构性减税力度, 降低税费 第四, 发挥财政资金效应, 引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域 未来, 财政金融风险 资产泡沫以及产能过剩等问题仍然会对宏观经济 金融稳定带来一定的压力 中诚信国际认为, 中央管理层的经济治理在保持经济增长底线的同时, 更看重增长质量和发展转型, 因此, 结构性改革仍是经济工作的核心 两会 对 十三五时期 以及 2016 年的主要目标进行了明确, 并对今年的重点工作做出了方向性部署 7 月的中央政治局经济工作会议进一步提出, 全面落实 去产能 去库存 去杠杆 降成本 补短板 五大重点任务 中诚信国际认为 : 促进五大重点任务推进, 围绕缩小收入差距和要素价格 两大核心 改革, 国有企业改革 土地制度改 6

7 革 财税金融体制改革 政府职能转变 资本市场等重点领域的改革工作都将不断推动 ; 阻碍市场发挥作用的壁垒将进一步打破, 垄断行业 特许经营 对外投资等领域的改革将加快推进, 市场机制将会进一步发挥作用 围绕全面深化改革 促进创新发展将释放新的动力和活力, 一方面, 通过有效的市场竞争, 提高资源配置效率, 实现优胜劣汰和产业重组, 提升产能过剩行业集中度 ; 另一方面, 积极推进科技创新, 增强核心竞争力, 从而加快推进新旧动能转换 与此同时, 通过有效措施, 增加劳动力市场灵活性 抑制资产泡沫和降低宏观税负 此外, 用重大改革举措落地增强发展信心, 特别要坚持基本经济制度, 鼓励民间投资, 改善企业微观环境, 创造各类企业平等竞争 健康发展的市场环境 中诚信国际认为, 改革的不断深入有利于实现社会资源的合理配置, 协调稳增长与调结构之间的关系, 使得社会经济进入新的平衡期 行业及区域经济环境 房地产开发行业 房地产销售 2010 年, 为遏制房价的快速上涨和投资性需求, 政府相继出台了差别化信贷 限购 上调公积金贷款利率等调控政策, 抑制了房地产过快的增长势头, 导致当年全国商品房销售面积和金额同比增速大幅下降至 11.35% 和 18.30% 2011 年随着调控政策的进一步严厉以及调控的深入, 全国商品房销售面积和金额增速分别下滑至 4.90% 和 12.10% 2012 年, 中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向,2012 年前 2 个月, 全国商品房销售面积同比增速触及当年最低点, 同比下降 20.9% 在中央继续保持从紧政策的同时, 地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求, 随着市场逐步消化前期调控政策的影响, 前期积压的置业需求开始逐步释放, 商品房销售面积增速自 2012 年 3 月开始逐步回升,2012 年全国商品房销售面积 亿平米, 同比增长 1.8%; 同年全国实现商品房销售额 6.45 万亿元, 同比增长 10.0% 2013 年房地产市场 延续了 2012 年下半年的上升势头, 全年商品房销售面积和销售金额均创出新高, 增速较 2012 年有显著提升 2013 年, 商品房销售面积 亿平方米, 同比增长 17.3%, 增幅较 2012 年增加 15.5 个百分点 ; 商品房销售额 8.14 万亿元, 同比增长 26.3%, 比 2012 年提高 16.3 个百分点 2014 年前三季度, 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响, 全国商品房销售面积和销售额同比持续下降, 且降幅呈现扩大趋势, 前三季度同比下降分别为 8.6% 和 8.9% 2014 年 9 月底以来, 伴随着央行对个人住房贷款政策的松绑以及降息, 2014 年四季度, 全国商品房销售面积和销售额同比降幅开始收窄 2014 年全国商品房销售面积和销售额分别为 亿平方米和 7.63 万亿元, 同比分别下降 7.6% 和 6.3% 2015 年以来, 随着一系列扶持购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息, 市场需求开始逐步释放, 房地产市场需求转暖, 全国商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由负转正 2015 年 1~12 月, 全国商品房销售额和销售面积分别为 8.73 万亿元和 亿平方米, 同比增长 14.4% 和 6.5% 图 2:2011 年以来全国商品房销售情况 ( 单位 : 亿元 百万平米 %) 资料来源 : 国家统计局, 中诚信国际整理 商品房销售价格方面, 伴随着房地产市场的调控,2011 年以来住宅价格月度环比涨幅开始逐步收窄, 中国指数研究院发布的中国房地产指数系统百城价格指数 ( 以下简称 百城指数 ) 显示, 百城指数环比涨幅由 2011 年 1 月的 1.41% 下降至 2011 年 8 月的 0.07%,2011 年 9 月至 2012 年 5 月, 百城指 7

8 数环比连续下降, 自 2012 年 6 月, 房地产市场在达成新的供求平衡后价格持续回升 2013 年, 房地产市场延续回暖趋势, 住宅价格上涨速度较 2012 年下半年明显加快, 但上涨的势头在年末有所衰减, 截至 2013 年 12 月, 百城指数较 2012 年 12 月上涨 11.51%, 自 2012 年 6 月起已连续第 19 个月环比上涨 2014 年在销售下滑和高库存的双重压力下, 住房价格涨幅趋缓,2014 年 1~4 月, 百城住宅价格指数环比虽有增长, 但涨幅亦逐步缩小,2014 年 5~12 月, 百城指数环比连续下降 8 个月 2015 年以来市场需求的回暖带动房地产销售价格企稳回升, 自 2015 年 5 月开始, 该指数连续实现环比增长 图 3: 近年来全国百城住宅价格指数 资料来源 : 中国指数研究院, 中诚信国际整理 2014 年以来, 随着房地产市场短期供大于求, 导致库存量连续攀升 截至 2014 年 12 月末, 全国商品房待售面积 6.22 亿平方米, 较 2013 年末增加 1.29 亿平方米 其中, 住宅待售面积 4.07 亿平方米, 较 2013 年末增加 0.83 亿平方米 虽然 2015 年以来全国商品房销售情况持续好转, 但由于新开工和竣工面积依旧维持在较高水平, 因此全国商品房待售面积依旧攀升,2015 年 12 月末为 7.19 亿平方米, 较 2014 年末继续增加 0.97 万平方米, 其中住宅待售面积 4.52 万平方米, 同比增加 0.45 万平方米, 整体来看依然面临较大的去化压力 图 4: 近年来全国商品房待售情况 ( 单位 : 万平方米 ) 资料来源 : 国家统计局, 中诚信国际整理 房地产投资和施工 2011 年, 全国房地产累计投资增速一直保持在高位运行, 但投资增速伴随房地产调控出现逐步下降 尤其是 2011 年下半年以来房地产调控政策不断深化与严厉, 导致商品房销售增速放缓, 因此房地产企业收到的订金及预收款和个人按揭贷款增速出现下滑 ; 同时, 房地产企业国内贷款增速的放缓也在一定程度上增加了房地产企业现金流压力 受上述因素影响, 全国房地产累计投资增速继续下降到 2012 年 1~10 月的 15.4% 随着商品房销售形势的回暖, 自 2012 年 10 月, 全国房地产累计投资增速开始回升,2013 年, 全国房地产开发投资增速为 19.8% 2014 年以来, 商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步回落, 全年房地产开发投资增速为 10.5%, 较上年下降 9.3 个百分点 2015 年以来, 虽然房地产市场需求出现回暖, 但区域分化问题依然明显, 房地产开发商对于三四线城市依然保持较为谨慎的态度, 由于三四线地区房地产开发投资占比较高, 因此对房地产开发投资增速产生明显拖累 8

9 图 5:2011 年以来全国房地产开发投资情况 图 6:2011 年以来全国房屋新开工和竣工面积 资料来源 : 国家统计局, 中诚信国际整理 2011 年全国房屋新开工面积同比增速开始放缓, 主要系在房地产调控背景下, 商品房销售增速出现下滑所致 尽管房地产开发累积投资增速及规模保持在较高水平, 但主要是基于在建项目, 因此 2011 年以来, 全国房屋竣工面积及竣工面积增速出现上升 受 2011 年 8 月以来房地产投资增速不断下滑的影响,2012 年全国房屋新开工面积增速大幅下滑, 并出现负增长,2012 年 7 月新开工面积累计增速跌至 9.80%, 触及年内最低点 2012 年下半年随着商品房销售的回暖, 新开工面积开始逐步趋于稳定, 但全年增速仍显著回落,2012 年全国房屋新开工面积 177,334 万平方米, 下降 7.3% 2013 年市场销售火热推动房地产开发企业投资活动明显加强, 房地产新开工面积增速较 2012 年呈明显提升, 2013 年全国房屋新开工面积 201,208 万平方米, 较 2012 年增长 13.5%, 增幅提高 2 个百分点 2014 年以来, 房地产销售形势急转直下, 使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度, 有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出,2014 年房地产新开工面积较上年同比下降 10.7% 2015 年以来, 虽然购房政策扶持力度较大, 且市场需求好转, 但需求传导至供给需要一定的时间, 更为重要的是全国房地产市场整体库存压力依旧较大, 这也压制了房地产开发商开工意愿, 因此当期新开工面积同比增速依旧处于下滑态势 资料来源 : 国家统计局, 中诚信国际整理 土地成交方面, 受调控政策影响,2011 年全国房地产开发企业土地购置面积 4.10 亿平方米, 同比增长 2.6%, 增速较 2010 年回落 22.6 个百分点 ; 土地成交价款 8,049 亿元, 同比下降 1.9%, 增速较 2010 年大幅回落 57.4 个百分点 2012 年, 房地产开发企业在政策走势及市场持续性回暖并不明朗 资金面压力依然较大等多方面因素作用下, 减少了土地购置活动和支出 2012 年, 房地产开发企业土地购置面积 35,667 万平方米, 较 2011 年下降 19.5%; 土地成交价款 7,410 亿元, 同比下降 16.7%, 降幅较 2011 年扩大 6.4 个百分点 2013 年, 房地产开发企业补库存需求加强, 土地购置支出较调控影响最为显著的时期有了大幅增加 同时,2013 年地方政府面临较大的债务压力, 土地出让积极性较高 供求双方作用下, 土地市场交易明显较 2012 年活跃 2013 年, 房地产开发企业土地购置面积 38,814 万平方米, 较 2012 年增长 8.8%, 土地成交价款 9,918 亿元, 增长 33.9%, 增速较 2012 年提高 2.4 个百分点 9

10 图 7:2011 年以来房地产开发企业购置面积及金额资料来源 : 国家统计局 2014 年以来, 伴随着房地产销售情况的下滑, 房地产开发企业购置面积同比出现下降,2014 年, 房地产开发企业土地购置面积 33,383 万平方米, 较上年下降 14.0%; 但由于房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一二线城市, 同期土地成交价款为 10,020 亿元, 较上年增长 1.0% 2015 年以来, 土地市场延续了 2014 年的格局, 全年全国土地购置面积和购置金额同比下滑幅度达 31.7% 和 23.9% 同时, 中诚信国际关注到,2015 年一线城市和部分二线城市商品房出现量价齐升的局面, 进而带动其土地成交金额和成交均价出现较大幅度的上涨, 土地市场分化格局更为明显 房地产融资结构上看, 自筹资金 订金及预售款和个人按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位置, 这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过 70% 从房地产企业资金来源看,2013 年, 房地产开发企业到位资金 122,122 亿元, 比 2012 年增长 26.5%, 增速上升了 个百分点 自 2012 年以来, 房地产国内贷款增速呈不断上升态势, 并在 2013 年四季度超过其他资金增速 2013 年, 房地产国内贷款同比增速达 33.12%, 增速较 2012 年提升 个百分点, 国内贷款在房地产开发投资资金来源合计中的占比亦回升至 16.11% 2013 年房地产市场销售端的超预期表现为 房地产行业资金面改善形成有力支撑, 同时国内贷款同比快速增长为进一步改善房地产开发企业资金链状况起到了积极作用, 缓解了房地产开发企业融资的压力, 房企自筹资金占比也出现小幅下降 2013 年, 房地产自筹资金的占比为 38.83%, 较 2012 年下降了 1.65 个百分点 2014 年, 房地产到位资金较上年下降 0.1%, 其中,2014 年其他来源资金较上年下降 12.4%, 该类资金占比也下降至 40.73%; 自筹资金和国内贷款同比增速分别为 6.3% 和 8.0%, 占比分别下降至 41.33% 和升高至 17.41% 表 1: 近年来房地产开发投资资金来源 ( 单位 : 亿元 %) 指标 资金来源合计 96, , , ,203 同比增长率 其中 : 自筹资金 39,083 47,425 50,420 49,038 占比 同比增长 国内贷款 14,778 19,673 21,243 20,214 占比 同比增长率 利用外资 占比 同比增长率 其他来源 42,275 54,491 49,690 55,655 占比 同比增长率 资料来源 : 国家统计局 2015 年, 受房地产销售形势的好转, 其他资金即定金及预收款 个人按揭贷款对房地产企业的到位资金的贡献占比上升 3.72 个百分点至 44.45%, 其他渠道的资金来源贡献均出现不同程度下降 行业关注近年来在房地产市场调整和分化的背景下, 多数城市限购政策出现松绑, 同时中央也加大了对房地产市场的政策扶持力度, 政策效果在 2015 年开始显现, 当年全国商品房销售实现量价齐升的局面, 并在 2016 年以来得以延续 ; 但全国商品房待售面积依然处于上升态势, 三四线城市库存压力依然较大 10

11 近年来在房地产市场调整的同时, 城市及区域的分化也日益明显, 部分城市面临商品房价格下降, 库存压力加大, 去化周期明显延长的局面 为此, 住建部在 2014 年坚持 双向调控 的政策基调, 根据不同地区 不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段 对一线城市继续增加供应, 抑制 遏制投资投机性需求, 限购政策不退出 而对于库存量比较大的城市, 要控制今年住宅用地的规模, 调整新建商品住房上市结构, 通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求, 消化库存 2014 年前三季度, 除北京 上海 广州 深圳等城市, 其他城市均在不同程度上解除或放松了限购政策, 且部分城市在信贷政策方面也有所放松, 但对房地产市场的提振效果并不明显 面对房地产市场需求的持续低迷,2014 年 9 月以来, 中央各部委一方面出台政策降低信贷门槛和购房成本, 以刺激房地产市场的需求, 另一方面还出台政策优化住房和用地供应结构 2015 年以来, 税费政策 信贷政策和货币政策三管齐下, 以降低购房门槛 提振消费信心, 包括推出 3.30 新政, 普通二手住房营业税免征年限从五年降至两年 ; 调整二套房的认定标准 最低首付比例降至四成 ; 降低首套房的按揭利率 利率下限最低为贷款基准利率的 0.7 倍 连续 5 次下调金融机构存贷款利率, 长贷利率降至近年以来最低值 4.9%,4 次下调存款准备金率至 18% 各地的公积金政策也有所松动, 支持住房需求 随着一系列扶持购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息, 市场需求开始逐步释放, 房地产市场需求转暖, 全国商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由负转正 2015 年 1~12 月, 全国商品房销售额和销售面积分别为 8.73 万亿元和 亿平方米, 同比增长 14.4% 和 6.5% 尤其是一线城市和部分库存压力较轻的二线城市如南京 苏州 合肥及武汉等地商品房销售市场和土地市场持续火爆, 商品房销售价格和土地价格均出现较大幅度攀升 总体来看,2014 年四季度以来, 国家出台了一 系列有助于房地产市场稳定的政策, 其效果已经显现, 部分核心城市房地产市场已出现价格反弹, 成交量也同比回升 但就整体来看, 区域市场分化依然显著, 部分三 四线城市去库存压力依然较大 竞争优势及抗风险能力 股东的有力支持公司控股股东中国保利集团公司是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一, 也是 16 家以房地产为主业的央企之一 保利集团的前身为保利科技有限公司, 于 1984 年建立 目前, 保利集团已发展成为一家从事贸易 地产 文化艺术 能源 民用爆破等业务的多元化集团 截至 2015 年末, 保利集团总资产为 5, 亿元, 所有者权益合计 1, 亿元, 资产负债率为 76.92%;2015 年保利集团的营业总收入达 1, 亿元, 净利润 亿元 房地产开发是保利集团的主业之一, 作为保利集团房地产业务的主要平台和载体, 保利南方在业务拓展 项目取得 开发资金等方面都得到了保利集团的重点扶持 保利集团对公司的支持主要体现在两个方面, 一是资金的支持, 通过集团借贷 担保等方式给予公司较为有力的支持 ; 二是品牌优势, 在公司扩张阶段, 借助保利集团的品牌和社会影响力有利于快速扩张 此外, 由于保利集团有较高的信誉度, 还可以在项目合作方面促进公司房地产业务的发展 保利房地产为全国最大房地产开发企业之一, 行业地位突出目前我国的房地产行业具有企业数量众多, 行业集中度低, 客户需求的地域差异显著以及行业充分竞争等特点 近三年来保利房地产的市场占有率快速上升, 按商品房销售面积计算公司的全国市场占有率由 2013 年的 0.82% 上升至 2015 年的 0.95%; 按商品房销售金额计算的全国市场占有率则由 2013 年的 1.54% 上升至 2015 年的 1.77%, 保利房地产已成长为全国规模最大的房地产开发企业之一 另一方面, 从销售增速看,2013 年房地产市场 11

12 有所回暖, 保利房地产销售金额实现 20% 以上的增 速 2014 年, 在房地产市场调整压力加大, 整体规 模高位回落态势下, 保利房地产积极开拓市场, 依 然实现了销售金额和销售面积的双增长 2015 年全 国房地产市场需求回暖, 受此影响, 全国商品房销 售面积同比增长 6.5%, 全国商品房销售额同比增长 14.4%; 公司当年实现商品房销售面积同比增长 14.22%, 公司房地产销售额同比增长 12.75% 表 2:2013~2015 年公司经营状况与全国平均水平比较 指标 公司合同销售面积 ( 万平米 ) 1, , ,218 全国商品房销售面积 ( 万平米 ) 130, , ,495 公司商品房销售面积占比 (%) 0.82% 0.88% 0.95% 公司合同销售金额 ( 亿元 ) 1, , ,541 全国商品房销售金额 ( 亿元 ) 81,428 76,292 87,281 公司商品房销售金额占比 (%) 1.54% 1.79% 1.77% 公司合同销售面积同比增速 18.11% 0.21% 14.22% 全国商品房销售面积同比增速 17.29% -7.6% 6.5% 公司合同销售面积增速倍数 公司合同销售金额同比增速 23.15% 9.09% 12.75% 全国商品房销售金额同比增速 26.33% -6.3% 14.4% 公司合同销售金额增速倍数 资料来源 : 国家统计局 公司提供 保利房地产在商业地产 房地产基金和养老地产等领域进行多元化拓展在住宅开发之外, 保利房地产积极在房地产基金和养老地产等领域进行多元化拓展 公司房地产基金业务继续保持高速增长, 截至 2015 年末, 信保 ( 天津 ) 股权投资基金管理有限公司 ( 以下简称 信保基金 ) 资金累计管理规模突破达 413 亿元, 连续四年被清科集团评为 中国房地产基金十强 第一名 未来信保基金将作为公司开展房地产金融业务的重要平台为公司提供稳定的资金来源 此外, 2015 年 12 月, 公司与保利投资控股有限公司 中金正祥 ( 上海 ) 股权投资管理中心 ( 有限合伙 ) 珠海泰辉股权投资合伙企业 ( 有限合伙 ) 按照 30%: 30%:35%:5% 的股权比例共同设立境内房地产投资基金管理公司 ( 以下简称 保利资本 ), 保利资本的设立有助于公司房地产金融业务的进一步发展 2015 年 4 月, 保利房地产发布 5P 战略, 即以养老地产 全生命周期绿色建筑 社区 O2O 保利地产 APP 及海外地产五方面为核心的创新发展战略 其中在养老地产方面, 公司推行 以全产业链方式进军养老产业, 打造机构养老 社区养老和居家养老 三位一体 的中国式养老体系 的养老产业战略 2015 年 11 月, 公司与太平人寿保险有限公司达成合作协议, 将在养老地产开发 运营服务平台搭建 养老产业链上下游投资等多方面进行合作 中诚信国际认为, 与保险公司的合作有助于增强公司的融资能力 未来随着我国步入老龄化社会, 对养老地产的需求将不断提升, 养老地产业务或将为公司带来新的盈利增长点 总的来看,2015 年公司在房地产基金以及养老地产等方面的多元化拓展继续稳步推进, 尽管目前其在公司收入和利润中占比不高, 但与住宅地产业务形成了良好的产业协同效应, 提高了公司的盈利能力和竞争实力 整体来看, 有力的股东支持 领先的市场占有率以及多元化的布局将使公司处于较有利的位置, 公司的行业地位有望得到进一步提升, 公司具备极强的竞争实力和抗风险能力 业务运营 公司以房地产开发销售为主, 同时稳步推动建筑施工 租赁及物业管理等其他业务发展 2013~2015 年, 公司分别实现营业总收入 亿元 1, 亿元和 1, 亿元, 年均复合增长率为 14.95% 从收入构成来看, 房产开发销售业务为公司主要收入来源, 近年来占营业总收入的比重一直保持在 95% 以上 其中 2015 年, 公司实现房地产开发销售收入 1, 亿元 2016 年 1~3 月, 公司实现营业总收入 亿元 房地产住宅开发公司房地产开发销售业务通过子公司保利房地产运营 新开工面积方面, 公司本着以销定产的 12

13 原则 为保障销售规模的持续稳定增长, 新开工水平整体较为稳定, 但受近年来房地产行业调控影响亦存在阶段性波动 2013~2015 年, 公司新开工面积分别为 1,692 万平方米 1,772 万平方米和 1,403 万平方米 2015 年, 受竣工面积不断增长的影响, 公司放缓了开工推盘节奏, 新开工面积同比有所下降 竣工面积方面,2013~2015 年公司竣工面积分别为 1,264 万平方米 1,363 万平方米和 1,404 万平方米 合同销售方面,2013~2015 年, 公司分别实现合同销售面积 1, 万平方米 1, 万平方米和 1,218 万平方米 2014 年, 受房地产行业景气度下降的影响, 公司实现合同销售面积同比小幅增长 2015 年, 为了加大去化力度, 公司采用降价促销的方式, 当年公司合同销售面积大幅提升 合同销售金额方面,2013~2015 年, 公司分别实现合同销售金额 1, 亿元 1, 亿元和 1,541 亿元, 同期签约销售单价分别为 11,771 元 / 平方米 12,814 元 / 平方米和 12,652 元 / 平方米 其中,2014 年, 在签约销售单价同比提升的带动下, 公司签约销售金额实现快速增长 2015 年, 公司加大去化力度, 对部分区域产品采取以价换量的方式, 签约销售额同比大幅提升 合同销售额的区域分布方面, 公司的销售以一 二线城市为主 2015 年, 公司在珠三角 长三角和环渤海三大城市群分别实现签约销售额 505 亿元 324 亿元和 321 亿元, 成渝及中部城市群销售规模也分别超过 160 亿元 公司坚持一二线中心城市发展策略, 核心城市销售金额贡献占比超过 90%; 此外南京 合肥及海西经济群的销售也超过 50 亿元, 区域规模效应持续显现 在产品系列方面, 公司坚持中小户型普通住宅产品定位 2015 年公司住宅产品占比超过 80%, 其中 144 平米以下刚需产品占比超过 92%, 从而为销售的稳步增长奠定基础 此外, 近年来保利房地产的市场占有率快速上升,2015 年按商品房销售面积计算公司的全国市场占有率增至的 0.95%, 得益于此, 公司合同销售面积同比增速高于全国商品房销 售面积同比增速, 规模优势突出 表 3: 近年来公司房地产开发运营情况 指标 新开工面积 ( 万平方米 ) 1,692 1,772 1,403 竣工面积 ( 万平方米 ) 1,264 1,363 1,404 合同销售面积 ( 万平方米 ) 1, , ,218 合同销售金额 ( 亿元 ) 1, , ,541 签约销售均价 ( 元 / 平方米 ) 11,771 12,814 12,652 结算金额 ( 亿元 ) , , 资料来源 : 公司提供 总体来看, 近年来房地产行业受宏观调控影响呈现一定的波动态势, 但公司刚需产品定位清晰 区域分布合理, 去化策略精准, 住宅开发业务保持了稳定增长, 规模优势突出 土地储备近年来, 公司坚持一二线城市为主的 3+2+X 区域布局战略, 实施等量拓展, 除了通过招 拍 挂获取项目外, 公司还通过旧城改造 棚户区改造 概念地产 合作开发等灵活方式低成本获取项目 其中 2013 年, 由于市场出现一定回暖, 公司新增土地储备的权益计容面积为近三年来最高, 达到 1,827 万平方米, 相应的土地购置支出亦达到 568 亿元 2014 年, 基于市场销售低迷及公司充足的土地储备现状, 公司对土地获取更加谨慎, 采取差异化拓展策略, 以优化结构和补充货量为拓展目标, 新增 1,231 万平方米的权益计容面积, 土地购置支出 429 亿元 2015 年, 基于市场现状, 公司坚持一二线城市为主的区域布局战略, 以优化结构和补充货量为拓展目标, 新增项目 50 个, 土地计容面积 1,308 万平方米, 土地购置支出 656 亿元, 同比均有所上升 土地楼面均价方面, 因土地市场价格居高不下, 同时公司进一步加大对核心区域的土地储备力度, 所购土地楼面均价大幅上升至 5,169 元 / 平方米 表 4: 公司近年新增土地储备情况 新拓展项目 ( 个 ) 新增土地计容面积 ( 万平方米 ) 1,827 1,231 1,308 新增土地总地价 ( 亿元 )

14 新增土地楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 3,111 3,485 5,169 规划总建筑面积 ( 万平方米 ) 11,217 12,458 13,476 待开发面积 ( 万平方米 ) 4,925 5,069 5,482 资料来源 : 公司提供 在土地储备的区域分布方面, 截至 2015 年末, 公司项目总待开发面积为 5,482 万平方米, 分布在全国 60 个城市, 一二线城市占比约为 74% 公司目前土地储备的区域分布显示公司坚持聚焦一二线城市, 保障可持续发展能力 同时公司新进入澳大利亚的悉尼 墨尔本和英国伦敦, 海外战略得到有效落实 公司在建拟建项目较多, 计划投资规模较高 截至 2016 年 3 月末, 公司在建房地产开发项目 204 个, 总建筑面积 10, 万平方米, 其中可售计容面积为 8, 万平方米 随着公司在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目, 公司未来面临一定资金支出压力 总体来看, 近年来公司在保证未来业务发展的前提下审慎获取土地, 且加强对重点城市核心地段的结构优化, 项目预期盈利能力加强 同时中诚信国际注意到, 目前公司在建拟建房地产开发项目数量较多 投资规模较大, 未来面临一定的资金支出压力 持有物业运营近年来公司逐步加大商业地产经营力度 公司商业物业类型包括酒店 购物中心 展馆 写字楼等多种形态, 其定位是城市地标性商用物业 区域分布方面, 公司已投入运营的商业物业主要集中在广州 佛山两地, 同时在阳江 重庆和成都等地发展业务 主要物业的出租率或入住率维持在较高水平,2015 年全年公司自持经营的酒店 购物中心 展馆 写字楼等商用物业实现租金收入约 10 亿元 商业物业目前在收入和利润中的占比较小, 但是能够为公司贡献稳定的现金流, 且公司所持物业主要位于城市核心地段, 物业的升值提升了公司的资产质量, 也为公司今后的融资创造了有利条件 总体来看, 公司物业经营情况良好, 租金收入明显增长, 为公司提供较为持续稳定的收入和现金流 同时该业务板块也成为提升公司品牌价值, 延伸产业链的有益补充 建筑施工公司建筑施工业务主要通过子公司保利建设开发有限公司运营 公司建筑施工业务主要来源于保利集团内部房地产开发项目 2013~2015 年, 公司建筑施工业务新签合同额分别为 亿元 亿元和 亿元, 受近年来行业景气度的影响, 业务规模有所收紧 ; 其中, 与保利集团的关联交易分别为 亿元 亿元和 7.42 亿元, 以保利集团内部项目为主 2016 年 1~3 月, 公司建筑施工业务新签合同总额 0.32 亿元 表 5: 截至 2016 年 3 月末公司主要建筑施工项目 ( 单位 : 亿元 ) 开工 预计竣工 项目名称 合同额 日期 日 期 山渐青九标段施工合同 上海松江区泗泾项目 丰台区花乡樊家村危改 9 号地 保利城项目 北京站环境改造工程项目 保利鑫城四期项目 合肥保利罗兰春天项目 合 计 资料来源 : 公司提供 未来公司将在稳步提升建筑施工业务能力的同时展开对建筑产业链上下游业务延伸拓展 2015 年 12 月, 公司出资 1.63 亿元收购卓宝科技 24.77% 股份 卓宝科技成立于 2003 年, 主要经营新型建筑防水材料及屋面虹吸雨水排放系统的技术开发及产品生产和销售 截至 2015 年末, 自然人邹先华持股 33.38%, 为其控股股东 ; 公司为其第二大股东 未来, 卓宝科技所从事建筑防水业务将与公司建筑施工业务实现产业协同发展 管理产权结构 截至 2016 年 3 月末, 中国保利集团公司持有 14

15 公司 100% 的股份, 为公司控股股东, 公司的实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会 截至 2016 年 3 月末, 公司纳入合并范围的一级子公司共计 17 家 公司治理按照 公司法 公司章程 等相关法规和集团公司有关制度规定, 公司建成了层级分工 权责明确 制约管理的现代企业法人治理结构, 并逐步完善公司党委会 董事会 总经理的工作制度和工作细则 公司党委书记 董事会 经理班子成员由保利集团委派任命, 公司按照公司法及章程规定履行选举 聘任程序 公司党委会 董事会按照 公司法 及集团公司有关制度规定委派任命下属全资子公司的党委会 董事会和经理班子成员, 并按规定履行选举 聘任程序 ; 根据集团公司有关规定制订投资决策 资金财务管理及经营审计等制度 另中诚信国际注意到, 子公司的重大投资决策及经营计划等需要报经保利集团审批, 公司对下属子公司的管控力度有待加强 内控管理重大投资决策方面, 公司形成了完善的项目决策机制 企业发展部负责项目拓展, 调查项目的规划条件等基本情况, 提交项目拓展报告 ; 公司经营班子负责项目论证, 指导编制可行性报告, 组织相关部门专业技术人员成立项目调研组, 必要时聘请外部专业机构进行项目可行性论证 ; 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后, 提交公司董事会审议, 如超出董事会决策权限, 由董事会提交股东大会审议 在会计核算及财务报告方面, 公司使用统一的核算系统 设置统一的会计科目进行核算, 在统一会计核算制度和核算办法的基础上, 通过下发各项具体业务核算指引, 提高账务处理准确性和规范性, 确保会计信息质量 公司建立了较完整的财务报告体系, 每月编制财务报表 财务分析报告, 每季度按照信息披露的要求对外披露财务报告 对外担保方面, 原则上公司不对外 ( 非关联方 ) 提供担保 ; 特定担保事项则在提交股东大会审议通过后, 方予以实施 在资金管理方面, 公司实行严格的付款审批程序, 严格限制对外借款 ; 公司严格控制银行账户的开立和撤销, 各公司银行账户的开立和撤销需董事长批准 ; 公司总部严格控制外部融资权限, 各子公司外部融资均需报公司总部同意 ; 公司还通过资金日报 周报和月报表等途径及时掌握和监控总部和下属公司的资金动态 战略规划 十三五 期间, 公司将按照 积极维稳改善 谨慎寻机开源 的经营方针, 继续做好各类资产的管理工作 在股权管理方面, 公司将按照保利集团的部署, 有效发挥大股东作用 高效有序管理上市公司股权 在经营发展方面, 公司将根据保利集团整体部署, 充分衔接利用保利集团现有主业的市场带动效应, 沿主业产业链延伸布局 同时借力保利集团业务的品牌价值, 跟踪筛选有实力的企业, 积极布局 参与国内 海外市政工程 基础设施建设 在房地产业务方面, 公司将致力打造中国房地产领军企业和领导品牌 在建筑业务方面, 公司将聚焦房建施工主业, 加强与集团内地产主业平台的业务联系, 逐步做实做稳做强 ; 同时通过产业链上下游延伸, 实现业务协同发展 财务分析 以下分析基于经立信会计师事务 ( 特殊普通合伙 ) 审计并出具标准无保留意见的公司 2013~2015 年审计报告以及公司提供的未经审计的 2016 年第一季度财务报表 公司财务报表均依照新会计准则进行编制 资本结构近年来随着公司生产经营规模的扩大, 公司资产规模快速增长,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司的资产总额分别为 3, 亿元 3, 亿元 4, 亿元和 4, 亿元 从资产构成来看, 公司资产以流动资产为主 15

16 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司流动资产分别为 3, 亿元 3, 亿元 3, 亿元和 4, 亿元, 分别占同期末总资产的 95.92% 95.40% 94.85% 和 94.74% 公司流动资产主要由存货 货币资金 预付款项和其他应收款构成且以存货占比最高, 截至 2016 年 3 月末上述四项资产合计为 4, 亿元, 占同期末流动资产的比例为 99.30% 存货方面,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司存货分别为 2, 亿元 2, 亿元 2, 亿元和 2, 亿元, 分别占同期末流动资产的 78.87% 75.96% 74.67% 和 74.30% 随着公司项目的不断投入和土地储备的增加, 公司存货规模呈上升趋势 从存货的构成来看, 公司存货以开发成本为主 2013~2015 年末, 公司开发成本分别为 1, 亿元 2, 亿元 和 2, 亿元, 分别占同期末存货的 76.88% 75.33% 和 70.48% 此外, 值得注意的是,2014 年以来大连 包头 连云港和绍兴等区域市场景气度下降导致公司该区域内的部分项目计提了存货跌价准备 2014~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司存货跌价准备分别为 5.13 亿元 6.22 亿元和 4.50 亿元 中诚信国际将对其位于大连 包头 连云港及绍兴等地区的项目运营保持关注 货币资金方面,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司货币资金分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 分别占同期末流动资产的 11.18% 11.50% 9.81% 和 10.69% 公司货币资金主要由银行存款构成 其中 2015 年, 受公司偿还债务的影响, 公司货币资金同比有所下降 受限资产方面,2013~2015 年末公司受限货币资金分别为 6.55 亿元 7.18 亿元和 5.43 亿元, 主要由履约保证金构成, 受限规模较小 预付款项方面, 公司预付款项主要由房地产项目合作款和工程款构成, 账期以 1 年以内为主 近年来, 公司预付款项随着公司项目开发以及工程施工业务的不断发展呈上升趋势 2013~2015 年末, 公司预付款项分别为 亿元 亿元和 亿元, 分别占同期末流动资产的 6.35% 6.40% 和 6.67% 截至 2016 年 3 月末公司预付款项为 亿元, 占同期末公司流动资产的 5.98% 其他应收款方面, 公司其他应收款主要由应收信保基金等关联方的项目合作往来款构成, 账期以 3 年以上为主 近年来, 随着联营 合营项目不断增加, 公司其他应收款大幅提升 2013~2015 年末公司其他应收款分别为 亿元 亿元和 亿元, 分别占同期末公司流动资产的 2.72% 5.12% 和 7.91% 2016 年 3 月末, 公司其他应收款为 亿元 非流动资产方面,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司非流动资产分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 分别占同期末总资产的 4.08% 4.60% 5.15% 和 5.26% 公司非流动资产主要由投资性房地产 长期股权投资和固定资产构成 截至 2016 年 3 月末, 上述三项资产合计占同期末非流动资产的 86.51% 投资性房地产方面, 公司投资性房地产主要包括写字楼 酒店和购物中心等, 且采用成本法对投资性房地产进行后续计量 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司投资性房地产分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元 其中 2014 年, 受新增北京保利国际广场的影响, 公司投资性房地产大幅提升 2015 年, 在新增写字楼物业的带动下, 公司投资性房地产有所提升 长期股权投资方面,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司长期股权投资分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 分别占同期末非流动资产的 41.23% 24.54% 26.31% 和 30.43% 其 1 中,2014 年受会计重分类的影响同比有所下降 2016 年 3 月末, 受公司与碧桂园控股有限公司等企业联合开发东莞 佛山和广州等项目的影响, 公司长期股权投资进一步提升 图 8:2013~2015 年末及 2016 年 3 月末公司资本结构 年, 公司将保利 ( 香港 ) 投资有限公司 信保 ( 天津 ) 股权投资基金合伙企业和保利文化集团股份有限公司等不具有共同控制或重大影响 且在活跃市场中没有报价 公允价值不可靠计量的被投资公司从 长期股权投资 科目调至 可供出售金融资产 16

17 资料来源 : 公司财务报告 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司负债总额分别为 2, 亿元 2, 亿元 3, 亿元和 3, 亿元 从负债的构成来看, 公司负债主要由有息债务 预收款项和其他应付款构成 有息债务方面,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司有息债务分别为 1, 亿元 1, 亿元 1, 亿元和 1, 亿元 从债务的货币种类来看, 公司债务币种以人民币计量为主 其 2013 年公司全资子公司恒利 ( 香港 ) 置业有限公司通过其全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 在境外发行 5 亿美元的五年期固息债券, 债券票面利率为 4.50%, 用于海外项目建设 2013~2015 年末, 公司美元债券账面价值分别为 亿元 亿元和 亿元 从债务的期限结构来看, 公司债务以长期债务为主, 且与项目开发周期相匹配 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司长期债务分别为 亿元 亿元 亿元和 1, 亿元 其中 2015 年, 受一年内到期的长期债务增加, 使得当年公司短期债务增至 亿元 预收款项方面, 公司预收款项主要由预收售楼款构成 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末公司预收款项分别为 1, 亿元 1, 亿元和 1, 亿元和 1, 亿元, 近年来随着公司合同销售额的不断增长呈上升趋势 其他应付款方面, 公司其他应付款主要由应付保证金和应付项目投资款构成, 账期以 1 年以内为主 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司其他应 付款分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元 近年来, 公司其他应付款随着联营和合营企业的增加以及土地购置的增加呈上升趋势 所有者权益方面,2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司所有者权益分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元 细分来看, 同期末公司归属母公司的所有者权益分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 近年来随着未分配利润的不断累积, 公司归属母公司所有者权益不断提升 但是, 值得注意的是公司少数股东权益对公司所有者权益贡献较大 2013~2015 年末及 2016 年 3 月末, 公司少数股东权益分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 分别占同期末所有者权益的 67.63% 67.43% 69.18% 和 70.86% 近年来, 随着公司联合拿地的项目不断增加, 少数股东权益不断增长 中诚信国际将对公司所有者权益的构成保持关注 杠杆水平方面,2013~2015 年末公司资产负债率分别为 78.05% 77.96% 和 76.23%, 近年来, 得益于资产规模的不断上升, 公司资产负债率呈下降趋势 ; 同期末公司总资本化比率分别为 59.02% 61.04% 和 56.03%, 其中 2014 年受债务规模快速增长, 公司总资本化比率大幅提升 2016 年 3 月末, 受公司总债务规模的增长, 公司资产负债率和总资本化比率分别增至 76.68% 和 56.68% 总体看, 近年来, 随着公司业务规模的不断扩大, 公司资产规模不断增长 但公司的财务杠杆较高, 主要以债务融资支撑的业务增长使公司的有息债务负担处于较高水平 未来几年伴随公司全国布局的完成 土地储备的充实, 公司对有息负债的需求或将趋于平稳 中诚信国际将对公司未来资本结构的改善情况保持关注 盈利能力 2013~2015 年公司的营业总收入分别为 亿元 1, 亿元和 1, 亿元, 年均复合增长率达 14.95% 从收入构成来看, 公司营业总收入主要源自于房地产开发销售收入 租赁物业等其他 17

18 收入 表 6: 近年来公司主营业务板块收入 ( 单位 : 亿元 ) 业务板块 房地产开发 , , 销售 租赁 物管等 其他业务 工程施工 资料来源 : 公司财务报告 2013~2015 年, 公司房地产开发销售收入分别为 亿元 1, 亿元和 1, 亿元, 占营业总收入的比重分别为 94.98% 95.49% 和 95.40%; 得益于持续增长的销售业绩, 房地产开发销售收入年复合增长率达 15.20% 公司租赁 物管等其他业务主要由租赁和物业管理收入构成,2013~2015 年公司租赁 物管等其他业务分别实现收入 亿元 亿元和 亿元 近年来随着公司商业物业面积增加以及所销售和管理的商品住宅规模的上升, 该板块业务收入呈不断上升趋势 2016 年 1~3 月公司的营业总收入为 亿元 其中公司实现房地产开发销售收入 亿元, 租赁 物管等其他业务收入 亿元 表 7: 近年来公司主营业务板块毛利率 (%) 业务板块 房地产开发 销售 租赁 物管 等其他业务 工程施工 资料来源 : 公司财务报告 营业毛利率方面,2013~2015 年及 2016 年 1~3 月, 公司营业毛利率分别为 31.61% 31.62% 32.84% 和 39.99% 细分来看, 近年来房地产开发销售业务板块营业毛利率受结转项目利润不同的影响而产生波动 2013~2015 年, 公司房地产开发销售业务营业毛利率分别为 35.25% 31.32% 和 32.52% 公司的租赁 物业管理 会展和销售代理等业务的毛利率受折旧成本增加和人力成本上升等因素的影响而呈下降趋势, 但仍保持在 50% 以上的较 高水平, 对提升公司整体盈利能力起到一定作用 2013~2015 年, 公司租赁 物管等其他业务营业毛利率分别为 66.42% 53.52% 和 52.13% 2016 年 1~3 月, 公司营业毛利率为 39.99%, 其中房地产开发销售营业毛利率为 37.90%, 公司租赁 物管等其他业务营业毛利率为 61.97% 期间费用方面,2013~2015 年, 公司三费合计分别为 亿元 亿元和 亿元 近年来, 随着公司业务的不断发展, 公司三费合计不断攀升 细分来看, 公司期间费用主要由销售费用和财务费用构成 财务费用方面, 由于公司将大部分借款费用资本化, 因此财务费用相对较低 2013~2015 年, 公司财务费用分别为 亿元 亿元和 亿元, 同期资本化利息支出分别为 亿元 亿元和 亿元 ; 其中 2015 年, 受部分项目停止资本化的影响, 公司财务费用同比大幅提升 销售费用方面, 近年来随着销售业绩的不断提升, 公司销售费用亦呈不断上升的趋势 2013~2015 年, 公司销售费用分别为 亿元 亿元和 亿元 管理费用方面, 2013~2015 年, 公司管理费用分别为 亿元 亿元和 亿元 公司管理费用主要由员工薪酬构成, 且近年来随着薪酬水平的提高, 公司管理费用不断增长 三费占收入比方面, 近年来, 得益于较好的费用控制, 公司三费占收入比保持在较低水平 2013~2015 年公司三费占收入比分别为 5.21% 5.04% 和 5.71%, 其中 2014 年, 得益于营业总收入的大幅提升, 公司三费收入比同比小幅下降 2016 年 1~3 月, 公司三费合计 亿元, 其中财务费用 管理费用和销售费用分别为 6.11 亿元 6.20 亿元和 6.88 亿元, 三费占收入比为 10.05% 表 8: 近年来公司期间费用分析 单位 : 亿元 销售费用 管理费用 财务费用 三费合计 三费收入占比 (%)

19 资料来源 : 公司财务报告, 中诚信国际整理 公司利润总额主要由经营性业务利润和投资收益构成 2013~2015 年公司实现的利润总额分别为 亿元 亿元和 亿元 ; 同期的净利润分别为 亿元 亿元和 亿元 细分来看,2013~2015 年, 公司经营性业务利润分别为 亿元 亿元和 亿元 近年来, 得益于营业总收入的快速增长和较好的费用控制, 公司经营性业务利润不断提升 投资收益方面,2013~2015 年, 公司投资收益分别为 8.14 亿元 亿元和 亿元, 主要来自福建中联盛房地产开发有限公司等按权益法核算的长期股权投资不断盈利产生的投资收益 2016 年 1~3 月, 公司利润总额为 亿元, 其中经营性业务利润为 亿元 总体来看, 受益于良好的项目资源和精准的定位, 近年来公司房地产开发销售主业收入不断增长 中诚信国际将持续对房地产行业景气度变化 土地成本的不断攀升等因素对公司盈利能力的影响保持关注 现金流经营活动现金流方面, 近年来受土地购置 开工规模变化等因素影响, 公司经营活动净现金流呈现波动 2013~2015 年经营活动净现金流分别为 亿元 亿元和 亿元 其中,2014 年, 受当年公司加大开工力度的影响, 公司经营活动净现金流呈现持续净流出的态势 2015 年, 得益于当年销售回款大幅提升, 放缓开工推盘节奏, 当年经营活动净现金流大幅回升至 亿元 2016 年 1~3 月, 公司经营活动净现金流为 亿元 投资活动方面, 公司 2013~2015 年的投资活动净现金流分别为 亿元 亿元和 亿元 近年来, 公司投资活动净现金流受对联营和合营公司投入的影响而产生波动 2016 年 1~3 月, 公司投资活动净现金流为 亿元 筹资活动方面, 公司 2013~2015 年的筹资活动净现金流分别为 亿元 亿元和 亿元 公司以债权融资为主, 但也在部分项目上通 过引入其他投资者的资金来降低经营风险 2013~2015 年, 公司吸收投资收到的现金分别为 亿元 亿元和 亿元, 主要由公司吸收少数股东的投资构成 2013~2014 年, 公司筹资活动净现金流受债务融资规模增长的影响呈现净流入态势 2015 年, 受偿还到期债务的影响, 公司筹资活动呈现净流出 2016 年 1~3 月末, 公司筹资活动净现金流为 亿元 表 9: 近年来公司现金流状况 ( 单位 : 亿元 ) 指标 经营活动产生现金流入 1, , , 经营活动产生现金流出 1, , , 经营活动净现金流 投资活动产生现金流入 投资活动产生现金流出 投资活动净现金流 筹资活动产生现金流入 其中 : 吸收投资收到的现金 借款所收到的现金 筹资活动产生现金流出 其中 : 偿还债务支付的现金 筹资活动净现金流 现金及现金等价物净增加额 资料来源 : 公司财务报告 总体上看, 近年来, 虽然公司随着销售业绩的不断提升, 公司销售回款呈增长趋势, 但是公司经营活动净现金流受购置土地和项目开工投入的影响波动较大 同时, 公司通过联合拿地, 小股操盘的形式用较少的资金撬动较大的资产, 减少资金沉淀, 故公司投资活动现金流出较少 但是, 中诚信国际也关注到, 随着未来公司在建项目的不断投入和土地的不断获取, 公司仍然需要依赖外部融资维持资金平衡 偿债能力近年来, 公司总债务随着债务的到期偿还有所波动 从债务的期限结构来看, 公司债务以长期债务为主 截至 2015 年末, 公司总债务总额为 1, 亿元, 其中长期债务 亿元 截至 2016 年 3 月末, 随着公司长期借款的增加, 公司总债务提升至 1, 亿元, 其中长期债务增至 1, 亿元 19

20 表 10: 近年来公司偿债能力指标指标 EBITDA( 亿元 ) 经营活动净现金流 ( 亿元 ) 经营活动净现金流 / 利息支出 (X) 经营活动净现金流 / 总债务 (X) * EBITDA 利息倍数 (X) 总债务 /EBITDA(X) 注 : 加 * 指标已经年化 ;2016 年 1~3 月财务报表未经审计 ; 因缺乏相关数据, 未计算 2016 年第一季度 EBITDA 相关指标 资料来源 : 公司财务报告从偿债能力指标分析,2013~2015 年公司经营活动净现金流分别为 亿元 亿元和 亿元, 受土地购置和项目投入的影响呈波动态势 ; 受此影响, 公司经营活动净现金流对利息支出和总债务的覆盖能力偏弱 EBITDA 方面, 2013~2015 年公司 EBITDA 分别为 亿元 亿元和 亿元, 得益于盈利能力的提升公司 EBITDA 呈上升趋势 ; 受此影响, 公司 EBITDA 对利息支出的覆盖能力整体呈波动态势 近年来受公司债务总额有所波动的影响, 公司 EBITDA 对总债务的覆盖能力亦有所波动 此外, 截至 2016 年 3 月末, 公司货币资金为 亿元, 货币资金充裕, 且受限规模较小, 同期末公司短期债务为 亿元, 货币资金对短期债务具有很强的覆盖能力 资产抵质押方面, 截至 2015 年末, 公司将账面价值 亿元的存货 投资性房地产及固定资产抵押用于向金融机构借款, 抵押资产占其资产总额的 1.72% 或有事项方面, 截至 2015 年末, 公司对子公司提供担保金额合计 1, 亿元, 对合营及联营公司提供担保共计 亿元, 对购房业主担保 亿元 截至 2015 年末公司涉及 9 起合同纠纷案, 仍在审理过程中尚未结案, 涉案金额较小, 对公司影响不大 公司与各家银行保持良好的银企关系, 融资渠道畅通 截至 2016 年 3 月末, 公司获得多家银行综合授信额度合计 2,239 亿元, 其中未使用额度为 1,051 亿元 ; 此外公司持有上市公司保利房地产 41.94% 的股权, 具有畅通的权益融资渠道 过往债务履约情况 根据公司提供信息, 其近三年债务均按时还本付息, 不存在债务违约情况 评级展望 公司控股股东保利集团是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一, 在业务拓展 资金安排及资本运营等方面为公司提供有力支持 子公司保利房地产是中国最大的房地产公司之一, 市场占有率不断上升 行业地位突出 公司在商业地产 房地产基金和养老地产等领域进行多元化拓展, 为公司房地产业务的持续发展提供了有力支持 此外, 公司同多家银行保持良好的银企关系且拥有资本市场直接融资渠道 同时, 中诚信国际也关注房地产市场持续分化以及公司在建 拟建项目投资支出较大等因素对公司经营及整体信用状况的影响 综上, 中诚信国际认为保利南方集团有限公司在未来一定时期内信用水平将保持稳定 结论 中诚信国际评定保利南方集团有限公司的主体信用等级为 AAA, 评级展望为稳定 ; 评定 保利南方集团有限公司 2016 年度第一期中期票据 的债项信用等级为 AAA 20

21 中诚信国际关于保利南方集团有限公司 2016 年度第一期中期票据的跟踪评级安排 根据国际惯例和主管部门的要求, 我公司将在本期票据的存续期内对本期票据每年进行定期跟踪评级或不定期跟踪评级 我公司将在票据的存续期内对其风险程度进行全程跟踪监测 我公司将密切关注发行主体公布的季度报告 年度报告及相关信息 如发行主体发生可能影响信用等级的重大事件, 应及时通知我公司, 并提供相关资料, 我公司将就该事项进行实地调查或电话访谈, 及时对该事项进行分析, 确定是否要对信用等级进行调整, 并在中诚信国际公司网站对外公布 中诚信国际信用评级有限责任公司 2016 年 8 月 17 日 21

22 附一 : 保利南方集团有限公司股权结构图 ( 截至 2016 年 3 月末 ) 国务院国有资产监督委员会 100% 中国保利集团公司 100% 保利南方集团有限公司 资料来源 : 公司提供 22

23 附二 : 保利南方集团有限公司组织结构图 ( 截至 2016 年 3 月末 ) 资料来源 : 公司提供 23

24 附三 : 保利南方集团有限公司主要财务数据及指标 ( 合并口径 ) 财务数据 ( 单位 : 万元 ) 货币资金 3,425, ,069, ,800, ,313, 交易性金融资产 应收账款净额 267, , , , 其他应收款 832, ,812, ,065, ,360, 存货净额 24,165, ,874, ,940, ,974, 长期投资 537, , , , 固定资产 200, , , , 在建工程 无形资产 2, , , , 总资产 31,944, ,087, ,861, ,582, 其他应付款 2,724, ,097, ,106, ,072, 短期债务 2,230, ,032, ,872, ,890, 长期债务 7,868, ,776, ,508, ,103, 总债务 10,099, ,809, ,381, ,994, 净债务 6,673, ,739, ,580, ,680, 总负债 24,934, ,912, ,146, ,651, 财务性利息支出 112, , , 资本化利息支出 552, , , 所有者权益合计 7,010, ,175, ,714, ,930, 营业总收入 9,445, ,084, ,479, ,909, 三费前利润 2,027, ,384, ,877, , 投资收益 81, , , , 净利润 1,202, ,425, ,655, , EBIT 1,739, ,072, ,494, EBITDA 1,774, ,107, ,541, 经营活动产生现金净流量 -951, ,035, ,785, , 投资活动产生现金净流量 -218, , , , 筹资活动产生现金净流量 1,227, ,965, ,786, , 现金及现金等价物净增加额 58, , , , 资本支出 10, , , , 财务指标 营业毛利率 (%) 三费收入比 (%) EBITDA/ 营业总收入 (%) 总资产收益率 (%) 流动比率 (X) 速动比率 (X) 存货周转率 (X) * 应收账款周转率 (X) * 资产负债率 (%) 总资本化比率 (%) 短期债务 / 总债务 (%) 经营活动净现金流 / 总债务 (X) * 经营活动净现金流 / 短期债务 (X) * 经营活动净现金流 / 利息支出 (X) 总债务 /EBITDA(X) EBITDA/ 短期债务 (X) EBITDA 利息倍数 (X) 注 : 公司财务报表均依照新会计准则编制 ;2016 年 1~3 月财务报表未经审计 ; 带 * 指标经年化处理 ; 因缺乏相关数据, 未计算 2016 年 1~3 月 EBITDA 相关指标 24

25 附四 : 基本财务指标的计算公式 长期投资 = 可供出售金融资产 + 持有至到期投资 + 长期股权投资 短期债务 = 短期借款 + 应付短期融资券 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债 长期债务 = 长期借款 + 应付债券 总债务 = 长期债务 + 短期债务 净债务 = 总债务 - 货币资金三费前利润 = 营业总收入 - 营业成本 - 利息支出 - 手续费及佣金收入 - 退保金 - 赔付支出净额 - 提取保险合同准备金净额 - 保单红利支出 - 分保费用 - 营业税金及附加 EBIT( 息税前盈余 )= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 EBITDA( 息税折旧摊销前盈余 )=EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销 资本支出 = 购建固定资产 无形资产和其他长期资产支付的现金营业毛利率 =( 营业收入 - 营业成本 )/ 营业收入三费收入比 =( 财务费用 + 管理费用 + 销售费用 )/ 营业收入总资产收益率 = EBIT / 总资产平均余额流动比率 = 流动资产 / 流动负债速动比率 =( 流动资产 - 存货 ) / 流动负债存货周转率 = 营业成本 / 存货平均余额应收账款周转率 = 营业收入净额 / 应收账款平均净额资产负债率 = 负债总额 / 资产总额总资本化比率 = 总债务 /( 总债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) EBITDA 利息倍数 = EBITDA /( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 25

26 附五 : 主体信用等级的符号及定义 等级符号 含义 AAA 受评对象偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 受评对象偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 受评对象偿还债务的能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 受评对象偿还债务的能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 受评对象偿还债务的能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 受评对象不能偿还债务 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 26

27 附六 : 中期票据信用等级的符号及定义 等级符号 含义 AAA 票据安全性极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 票据安全性很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 票据安全性较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 票据安全性一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 票据安全性较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 票据安全性较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 票据安全性极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 基本不能保证偿还票据 C 不能偿还票据 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 27