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忧卫
5 years ago
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1 股票研究产双周报房地产业地房展等继续促升成交量行业评级房地产中性地产双周报第 3 期 ( ) 2% 孙建平李品科 sunjianping@gtjas.com lipinke@gtjas.com 本报告导读 : 29 年研究和配置房地产行业的必读品 1% % -1% -2% -3% -4% -5% 投资要点 : 成交 : 普遍超过 7 年月均成交量, 部分城市超过 7 年高峰时期成交量最近 2 周 11 个重点城市成交量达到去年的 239%, 达到 27 年的 134% 成交量的主力是中小户型和中低价房 -6% -7% 房地产上证综合指数房价 : 近期由于成交量大幅回升, 小部分开发商收回优惠, 或者高档楼盘推盘和成交相比前期活跃, 个别城市价格略有回升供给 : 由于近期销量普遍回升, 目前大部分城市一手房可售面积持续小幅下降二手房可售面积居高位长三角 : 上海杭州苏州成交量继续上升, 均超过 7 年同期价格仍在调整, 无明显上升迹象可售面积继续小幅下降珠三角 : 深圳惠州成交仍继续上升 ; 深圳价格在底部徘徊, 近期略有上升 ; 可售面积持续下降环渤海 : 北京天津近期成交稍有调整, 仍处高位 ; 北京内城区房价近期明显回升 ; 可售面积稍有下降, 但整体继续维持高位二线核心城市 : 重庆因为春交会成交大幅上升, 单日签约超过 37 套 ; 武汉稍有下降, 但仍高于 7 年同期价格仍在调整中, 稍有上升土地成交 : 北京 4 月发布成交 43 块土地, 地价上升 ; 天津 4 月成交土地 24 块,33% 为住宅 ; 上海 3 月住宅用地供给开始增加, 成交土地 3 块, 均为工业用地 ; 深圳 3 月成交 4 块, 为工业地产, 地价上升目前成交量中以中小户型的刚需为主 ( 见后文刚需指标 : 套均面积 ), 对价格敏感度高成交量明显回暖后, 作为以利益为首要标的的开发商将取消价格优惠和降价, 并且加快推盘速度, 加上政府为改善民生和保经济而发力的保障性住房即将上市, 因此预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程 A 股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域, 一二线主流开发类 8 年 PE 为 27 倍,9 年 19 倍,RNAV 溢价 7%; 出租类 8 年 PE 41 倍,9 年 29 倍,RNAV 溢价 5% 开发类 PB 3.1 倍, 出租类 3. 倍行业反转趋势尚不确定, 维持行业中性偏正面的评级, 建议标配或适度超配为主维持关注区域, 侧重个股的判断, 提供五类选股思路 :(1) 大股东资产注入预期明确 : 张江高科建发股份香江控股为主 (2) 预售房款规模及其估值优势突出 : 浙江广厦大连友谊为主 (3) 未来业绩弹性大 : 浙江广厦新湖中宝 ( 新湖创业 ) 泛海建设北京天桥为主, 关注北京城建首开股份苏宁环球上实发展沙河股份 (4) 广深区域受益龙头 : 深振业华发股份中国宝安为主, 关注万科华侨城招商地产和保利地产 (5) 关注 Reits: 包括金融街浦东金桥张江高科陆家嘴相关报告行业趋势: 阴转多云 29 年二季度房地产行业投资策略 PPT, 北京楼市调研简报之三( 泛海建设北辰实业大龙地产 ), 北京楼市调研简报之二( 保利地产亿城股份龙湖地产 ), 北京楼市调研简报之一( 首开股份阳光股份冠城大通 ), 房地产: 春江水暖鸭先知关注广深地产板块, 房地产板块中的创投先锋: 中国宝安张江高科北京城建, 国泰君安地产双周报第 , 房价定乾坤---29 年房地产行业投资策略, 国泰君安_ 万科高管房地产行业政策放松解读电话会议纪要, 北京深圳珠海三地楼市调研简报中粮招地首开龙湖华发万科金地侨城, 西安楼市调研简报天地源金地中海名流置业中新恒大, 资金紧张的冬天, 谁的棉衣厚? 地产行业资金链状况及其影响, 请务必阅读正文之后的免责条款部分

2 行业月报 1. 重点城市成交量追踪对比 (1) 成交量 : 近 2 周成交量同比环比继续上升, 目前恢复到 28 年的 239%, 恢复到 27 年的 134%( 详见表 1) (2) 存量 : 由于销量近期持续回升, 目前大部分城市一手房可售面积持续小幅下降同时由于可售的下降和销量的回升, 大部分城市去化时间大幅缩短 (3) 房价 : 目前部分开发商已经缩小优惠力度, 少数楼盘有涨价迹象但整体上因目前成交量主体基本上是中小户型 ( 详见后图各城市套均成交面积 ) 和中低档房, 各城市房价仍均处于较低区间预计成交量和房价之间的博弈还将继续表 1: 一二线核心城市整体成交量具体表现城市 29 两周 29 两周 29 两周累计 29 累计总计 %28 %27 累计 %28 %27 备注上海 % 127% % 11% 至住宅杭州 % 198% % 119% 至商品房苏州 % 157% % 126% 至商品房深圳 % 127% % 123% 至商品房广州 % 16% % 67% 3 月住宅惠州 % 113% % 92% 至住宅北京 % 54% % 67% 至住宅天津 % 158% % 141% 至商品房重庆 % 247% % 159% 至商品房武汉 % 16% % 1% 至商品房合计 / 平均 % 134% % 19% 注 : 面积单位为万平米, 以下均同 29 累计是指 29.1 至今的成交量总和表 2: 重点一二线城市可供出售商品房销售去化时间可供出售面积最新两月周平均可销售月数附注北京一手住宅 ( 现房 + 期房 ) 上海一手住宅南京一手住宅深圳一手商品房惠州一手商品房苏州一手商品房杭州一手商品房武汉一手商品房成都商品房西安商品房注 : 一手房可供出售面积与政府发放预售证节奏有关, 并敬请关注附注的统计口径请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 19

3 图 1 去化时间下降 ( 北京上海深圳等 ) 行业月报北京上海深圳惠州重点区域城市成交情况 2.1. 长三角上海杭州苏州上海 : 交易量环比持续上涨, 可售持续下降图 2 上海一手住宅成交 : 继续大幅上升图 3 上海一手住宅价格 ( 剔除配套动迁房 ) 继续调整年周平均图 4 上海一手住宅可售面积持续下降图 5 刚性需求指标 : 一手住宅成交套均面积成交套均面积近期上海的成交环比继续上升, 近期周平均住宅成交量达到 64 万平米, 达到去年同期的 172%, 达到 27 年同期的 127% 3 4 月份普遍处于节后成交量的回升阶段住宅可售量继续回落, 主要是成交量的持续走高且开发商前期推盘量有限使存量有所减少一手住宅的成交套均面积稍有下滑, 与成交的中小户型占比增大有关上海成交量近期持续回升, 其原因主要有政策刺激 ; 节后市场逐渐复苏 ; 一年多以来压抑的刚性需求的爆发性释放请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 19

4 行业月报杭州 : 成交继续放量, 价格下降图 6 杭州一手商品房成交 : 继续大幅上升图 7 杭州一手商品房价格继续调整年周平均 c 图 8 杭州一手住宅可售面积下降图 9 杭州一手住宅成交套均面积近期下滑成交套均面积杭州成交最近大幅上升, 近期周平均成交量达到 2 万平米, 达到去年同期的 %, 达到 27 年同期的 198% 由于开发商促销力度继续加大, 商品住宅成交均价继续小幅下挫, 整体处于下跌区间可售房源由于楼市近期销售上扬, 同时近期开发商新推楼盘较少, 可售房源持续小幅下跌, 市场滞销问题有所缓解一手住宅成交套均面积近期稍有下滑, 主要是成交中小户型的比重大幅增加杭州近期成交量最近大幅攀升, 价格还继续调整, 可售面积持续小幅下降, 同时刚性需求指标 - 套均面积仍有下滑, 整体而言, 预计成交量在 5 6 月份会有一定萎缩苏州 : 成交量目前维持高位, 价格继续调整中图 1 苏州一手商品房成交超过 27 年年周平均请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 19

5 行业月报图 11 苏州一手商品房价格继续调整图 12 苏州住宅可售面积继续下降苏州近期周平均成交量达到 19.6 万平米, 达到去年同期的 282%, 达到 27 年同期的 157% 苏州前期可售面积受春节前后批准预售的楼盘大量减少影响, 可供出售面积有所下降, 近期由于开发商推盘力度加大, 可售稍有上升, 整体仍旧维持高位苏州市场近几周成交保持较好态势, 可售面积稍有下降但仍处于高位, 价格有所下降 2.2. 珠三角深圳广州惠州珠海深圳 : 成交量保持高位, 价格处于底部图 13 深圳一手商品房成交保持高位图 14 深圳一手商品房价格处于底部区间年周平均图 15 深圳一手商品房可售面积近期持续下降图 16 深圳一手商品房套均成交面积 :9 平米左右成交套均面积节后深圳成交环比持续大幅上升, 自 28 年 11 月以后深圳的成交量持续放量请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 19

6 行业月报在前几周稍有下降后, 这两周又开始回升两周周平均成交量达到 17.3 万平米, 达到去年同期的 37%, 达到 27 年同期的 127% 深圳区域成交量保持深圳区域楼市自 8 年 11 月以来成交量开始逐渐恢复, 至今回暖已经超过 5 个月, 深圳楼市已经见底, 开始复苏广州 : 一手住宅成交量环比与上月持平图 17 广州一手住宅成交与前期持平图 18 广州住宅 3 月 : 供小于求面积均价 8 年月平均供求平衡线商品房住宅广州一手住宅 3 月成交量达到 64 万平米, 达到去年同期的 168%, 环比大幅上升均价也与上月基本持平虽然 3 月开发商推盘数量加大, 但近期成交的大幅上涨, 使得供求比明显下降广州一手住宅均价相比 7 年最高点下降了大约 35%, 近期自 11 月以来成交量明显反弹 ( 中间有双限房集中销售的贡献 ) 广州楼市趋于见底, 加上广珠轻轨线港珠澳大桥和可能的广佛江珠轻轨线, 楼市前景受益惠州 : 一手住宅近期成交量上升, 可售下降图 19 惠州一手住宅成交 : 达到 27 年水平图 2 惠州住宅可售面积有所下降, 总体维持高位住宅可售面积年周平均惠州近期成交量已经达到 27 年水平近期周平均成交量达到 3.5 万平米, 由于去年同期成交量极少, 使得同比大幅上升达到 387%, 达到 27 年同期的 113% 可售面积近期有所下降, 整体还保持高位惠州近期成交量近期大幅回升, 但住宅供应量保持高位, 预计市场还会继续调整 2.3. 环渤海北京天津北京 : 成交态势较好, 内城区价格近两周有所上升请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 19

7 图 21 北京一手住宅成交量 : 超过 28 年行业月报图 22 北京一手住宅套均成交面积 :115 平米左右成交套均面积年周平均图 23 北京房价内城区价格 : 近期回升图 24 北京一手可售住宅房源下降, 但仍处高位内城区外城区近郊区图 25 北京剔除保障性住房后的签约量 : 维持高位非保障性住房保障性住房北京市场成交量继续上升, 近期住宅周平均成交量达到 22 万平米, 成交量达到去年同期的 156%, 达到 27 年同期的 54% 剔除政策性住房影响后, 商品住宅成交这两周环比稍有下降, 但还在高位北京内城区的价格上升, 主要由于成交量上升后部分开发商开始提价, 使得近期有一定幅度的上扬目前的可供销售房源近期下降, 主要是销量上升较快, 但是整体供应量仍处于高位整体而言北京市场近期成交量上扬, 但是部分开发商已经小幅涨价, 预计成交量与价格之间还会有一段时间的博弈, 调整继续请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 19

8 天津 : 一手商品房成交量达到高位, 价格下跌图 26 天津一手商品房成交 : 超过 27 年行业月报年周平均图 27 天津一手商品房价格继续调整图 28 天津一手住宅成交套均面积 :15 平米左右成交套均面积节后天津住宅市场成交量恢复速度较快, 成交量在前几周稍有下滑后, 这两周继续大幅上升, 近期周平均成交量达到 3 万平米, 达到去年同期的 2%, 达到 27 年同期的 158% 一手住宅的成交套均面积自去年 11 月之后明显下降, 至今还是处于较低位置, 说明目前成交量中刚需的还是占比较大天津房价继续调整天津 9 年交易量持续放量, 房价继续调整中, 预计天津市场 5 6 月的成交量会稍有下降 2.4. 二线核心城市重庆武汉重庆 : 由于春交会举行, 一手商品房成交大幅放量图 29 重庆一手商品房成交 : 由于春交会, 大幅上升图 3 重庆一手商品房价格处于下跌区间年周平均请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 19

9 行业月报近期周平均成交量大幅攀升, 达到万平米, 单日成交量超过 37 套, 主要是因为重庆春交会的举行, 由于集中推盘, 并且促销力度加大, 成交量达到去年同期的 344%, 达到 27 年同期的 247% 由于近日成交楼盘的结构性原因, 均价稍有上升重庆市场容量相对有限保障性住房规模较大, 我们对重庆市场继续保持相对谨慎态度武汉 : 一手商品房成交保持高位, 价格近期有所回升图 31 武汉一手商品房成交 : 保持 27 年水平图 32 武汉一手商品房价格近期有所回升年周平均近期周平均成交量达到 32 万平米, 为去年同期的 32%, 达到 27 年同期的 16% 价格节后有一些上扬, 目前维持在较为均衡的水平, 主要因为目前成交结构由郊区向中心区逐步回调, 并且改善性需求还在继续释放, 但是部分楼盘的降价使得整体价格维持在均衡的水平武汉一手商品房成交量自 11 月以来一直保持放量状态, 前几周受春节影响, 成交量环比有所下降, 节后由于前期积压的成交需求集中爆发, 成交量持续大幅回升 3. 上海北京天津深圳住宅用地 3.1. 长三角上海住宅用地供给增加上海 :3 月住宅用地供给开始增加, 成交增加图 33 上海土地供给 :3 月住宅用地开始增加图 34 上海土地成交 :3 月出让地块目前成交 6 块 6 住宅合计 5 住宅总计请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 19

10 图 35 上海住宅 12 月成交价上升,1 2 月无住宅用地成交行业月报上海 3 月住宅用地供给开始增加总共出让土地 17 块, 其中 8 块为住宅用地, 截止目前成交 3 块, 均为工业地块上海 2 月出让土地 24 块, 供应量较小, 所推出地块截止目前共成交 13 块, 均为工业地块, 平均楼面地价为 283 元 / 平米上海 1 月出让地块共计 28 块, 除 1 块流拍外, 其他均已成交, 其中住宅用地 3 块, 商业办公地块 8 块 12 月推出地块 63 块, 目前流拍 6 块, 已成交 53 块 12 月住宅用地只成交一块, 位于闸北区, 楼面地价 115 元 / 平米 11 月无住宅成交 1 月推出的住宅土地共 3 块, 其中流拍 2 块 9 月挂牌出让的住宅用地共 6 块, 其中流拍 3 块 3.2. 珠三角深圳深圳 :3 月土地成交 4 块 ;1 月土地成交 2 块图 36 深圳 3 月成交 4 块, 为工业用地图 37 深圳自去年 6 月以来, 仅成交住宅地块 1 块住宅总计月深圳成交土地 4 块, 均为工业地产, 地价为 3 万 / 亩, 底价成交 2 月深圳只成交 1 块土地, 为工业地产, 位于南山, 地价为 22 万 / 亩, 底价成交 1 月深圳共成交土地 2 块, 均为工业地块, 平均地价为 4 万 / 亩, 均为底价成交 ;12 月深圳共交易土地 3 块, 其中成交 2 块, 流拍 1 块, 均为工业地块 ;11 月共交易土地 33 块, 均为工业地块, 其中流拍 17 块, 成交 16 块 3.3. 环渤海北京天津北京 :4 月住宅用地成交量较少, 安置房占比大导致地价极低请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 of 19

11 图 38 北京 4 月住宅用地成交量上升行业月报图 39 北京 4 月住宅成交地价大幅回升 :485 元 / 平米 6 5 住宅总计月北京共发布成交土地 43 幅, 成交总价大幅上升, 达到 41 亿元, 平均楼面地价 358 元 / 平米其中住宅 6 幅, 总建面为 55.6 万平米, 成交楼面地价 485 元 / 平米北京住宅用地价格大幅上升, 主要是因为位于西北旺由融创置地拿到的建筑面积为 28 万平米的地块, 楼面地价达到 725 元 / 平米同时, 商业办公地块的出让也大幅上升, 也拉高 4 月整体的地价 3 月北京共发布成交土地 45 幅, 成交总价 3.28 亿元, 平均楼面地价 54 元 / 平米其中住宅 4 幅, 总建面为 23.7 万平米, 成交均价仅 196 元 / 平米北京住宅用地价格大幅下降, 主要是因为成交的大兴区建筑面积为 23.6 万平米的住宅地块为安置房项目, 地价仅 186 元 / 平米图 4 天津 4 月住宅成交大幅上升天津 :4 月住宅成交环比上升, 住宅用地价格下降图 41 天津 4 月住宅用地成交均价为 7 元 / 平米住宅总计天津 9 年 4 月共成交土地 24 幅, 平均楼面地价为 57 元 / 平米 ; 其中 33% 为住宅用地, 楼面地价为 7 元 / 平米,4 月住宅地价较为低廉主要是因为汉沽区成交建筑面积高达 1 万平米, 拉低了整体地价天津 9 年 3 月土地成交大幅上升, 共有 8 块土地成交, 其中住宅 2 块, 商业 15 块, 其他均为工业用地, 整体成交均价为 747 元 / 平米其中万达所拿河东区住宅兼商业地块楼面地价达到 51 元 / 平米请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 19

12 行业月报 2 月共有 55 块土地成交, 其中成交住宅用地 6 块, 住宅用地平均楼面地价 427 元 / 平米, 地价较低是由于成交地段均位于郊区其中绿地拿了 4 块地, 位于蓟县, 总建筑面积 62 万平米, 平均楼面地价 612 元 / 平米 4. 重点公司代表性楼盘销售进度楼盘名称用途表 3: 上海代表性楼盘销售进度摸底统计成交批准销套数销退房 / 开盘日期地址均价售套数售率撤销率备注保利海上五月花城别墅 % 嘉定区菊园小区永靖路 898 弄保利西子湾城 2 公寓 % 松江区广富林路 1188 弄保利香槟苑住宅 % 杨浦区杨州路江浦路汤臣湖庭花园别墅 % 浦东罗山路 2255 弄万科燕南园别墅 % 闵行区景联路 1111 弄万科新里程住宅 % 浦东高青路 2878 弄仁恒河滨城公寓 % 浦东丁香路 1599 弄上实发展黄浦新苑公寓 % 黄浦区西藏南路 1118 号金地格林风范城别墅 % 嘉定区芳林路 555 弄金地格林郡城住宅 % 青浦区沪青平公路 5599 弄金地湾流域公寓 % 浦东区浦东尚博路 518 弄瑞安翠湖天地公寓 % 卢湾区黄陂南路 168 弄和记黄埔御翠豪庭住宅 % 长宁区黄金城道 688 弄城投控股金桥瑞仕花园公寓 % 浦东枣庄路 399 弄中华企业西郊古北国际别墅别墅 % 青浦区赵巷镇业辉路 6 弄世茂滨江花园 4# 楼公寓 % 浦东潍坊西路 2 弄中星恬园住宅 % 浦东新区民生路 999 弄注 : 退房率指本期开盘房屋退房率 ; 数据来源 : 地方政府房地产交易网站, 下同表 4: 广州代表性楼盘销售进度摸底统计成交批准销楼盘名称用途开盘日期均价售套数套数销地址售率退房 / 备注撤销率保利心语花园住宅 % 广州市天河区 1.95% 退房率保利西子湾住宅 % 白云区金沙洲 B3736F1 地块.17% 退房率保利林海山庄住宅 % 天河区沙河镇龙眼洞.69% 退房率恒大金碧新城住宅 % 白云区石井镇 2.93% 退房率万科云山花园住宅 % 白云区马峰窝西北侧.% 退房率万科金色荔苑住宅 % 龙津中路 #58-#526( 双 ).76% 退房率万科金域蓝湾住宅 % 白云区金沙洲 B3725D1 地块.% 退房率香江控股森林半岛住宅别墅 % 增城市新塘镇翡翠绿洲.% 退房率香江控股锦绣香江别墅 % 广州市番禺区南村镇锦绣路 138 号 1.45% 退房率雅居乐南湖半山豪廷别墅 % 白云区同和镇亚婆梳地段.94% 退房率碧桂园翠畔轩翠畔十街别墅 % 广州市南沙区南沙街进港大道.% 退房率碧桂园凤凰城凤曦苑别墅 % 增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城 1.29% 退房率请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 19

13 行业月报楼盘名称用途表 5: 北京代表性楼盘销售进度摸底统计成交批准销套数销退房 / 开盘日期地址均价售套数售率撤销率备注龙湖滟澜山别墅 % 顺义区后沙峪古城火沙路南侧.77% 退房率金地名京公寓 % 朝阳区四惠桥东北侧.39% 退房率金地格林小镇 6 住宅 % 通州区马驹桥镇西.55% 退房率招商公园 1872 公寓 % 朝阳区东八里庄 5.% 退房率首开城建国奥村公寓 % 朝阳区林萃东路.% 退房率万科中粮假日风景住宅 % 丰台区小屯路 18 号 C 地块 3.75% 退房率中国武夷武夷花园住宅 % 通州区胡各庄乡 4.35% 退房率冠城大通名敦道公寓 % 崇文区广渠门外南街危改小区 B 地块.94% 退房率亿城股份西山华府住宅 % 海淀区东北旺乡马连湾村农大附近.2% 退房率泛海国际居住区住宅 % 朝阳区东风乡绿隔地区第四宗地 J-7 地块.78% 退房率龙湖唐宁 one 住宅 % 海淀区中关村甲 3 号.% 退房率表 6: 杭州成都西安代表性楼盘销售进度摸底统计城成交批准销楼盘名称用途开盘日期市均价售套数套数销地址售率退房 / 备注违约率绿城蔚蓝公寓公寓 % 江干区凤起东路景昙路路口杭滨江万家花城住宅 % 规划萍水路以北州万科西溪蝶园住宅 % 蒋村乡文一西路与蒋村西路交界万科魅力之城住宅 % 江干区九盛路与九环路交汇处万科魅力之城住宅 % 万科路 4( 号 ) 万科金域蓝湾住宅 % 成都市建设路一号成龙湖三千里住宅 % 成华区二环路东二段 5 号都华润二十四城住宅 % 成华区双庆路 6 号中海兰庭住宅 % 高新区新会展片区站华路中海国际社区住宅 % 高新西区羊西线蜀西路 399 号中海翠屏湾住宅 % 高新区城南神仙树高尚居住区西天地源. 兰亭坊住宅 % 城南科技六路安大华锦绣住宅 % 城东纺织城纺一路中段金地曲江华府住宅 % 曲江雁南路西南角近期地产行业限售股解禁一览表 29 年 4-6 月解禁量较大的有国贸苏宁环球宝安滨江等请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 19

14 行业月报表 7: 近期地产行业限售股解禁情况 ( 单位 : 百万股 ) 股票简称可流通时间本期流通数量总股本占总股本比例流通股份类型中国国贸 % 股权分置限售股份新黄浦 % 股权分置限售股份天地源 % 股权分置限售股份光华控股 % 股权分置限售股份苏宁环球 % 股权分置限售股份中国宝安 % 股权分置限售股份海泰发展 % 股权分置限售股份中炬高新 % 股权分置限售股份东方银星 % 股权分置追加对价股份滨江集团 % 首发原股东限售股份金丰投资 % 股权分置限售股份银基发展 % 股权分置限售股份粤宏远 A % 股权分置限售股份鼎立股份 % 股权分置限售股份多伦股份 % 股权分置限售股份数据来源 :Wind 资讯, 国泰君安证券销售交易总部 6. 行业趋势和估值动态 6.1. 降价效应下中低价位和中小户型成为销售主力 9 年初至今成交量环比持续大幅反弹,4 月成交量普遍超过历史最好年份的月平均水平从目前的情况看, 放量的可持续性不强目前成交量中刚需的比例较大 ( 详见前文各城市的成交套均面积图, 均有较大程度下滑, 目前还处于低位 ), 在政策刺激和降价效应的双重作用下, 大多数城市商品住宅销量回升, 但销售的主要贡献是中小户型和中低档房, 其对应的需求主要是刚性需求, 这部分需求对于房价的敏感性相对比较高同时近期由于成交量大幅回升, 部分开发商收回优惠, 局部楼盘房价稍有回升价格的回升对于刚需的这部分购买力有较大的负面作用, 而目前还没有投资需求大规模进入楼市的迹象因此我们预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程预计 5-6 月成交量可能出现萎缩但目前行业宏观环境大有改善, 资金宽松, 同时有通胀潜在预期在 9 月前后可能会出现全行业全局性复苏 6.2. 行业反转趋势尚不确定, 广深区域进入行业前景三段论的第二阶段维持 9 年行业投资策略报告房价定乾坤中行业前景三段论的分析框架行业前景将经历房价多重博弈成交量复苏和开发商财报改善三个阶段由于目前房价还未进入普遍止跌并上涨阶段, 开发商利润和财务报表不能得到根本改善开发商方面, 由于因为开工季节性资金压力缓解抓住销售回暖时机等原因, 加快推盘速度, 这对于个体而言是理性选择, 但是对行业复苏不利 ; 同样, 选择请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 of 19

15 行业月报提价, 对于个体是理性选择, 但是对行业复苏不利政府方面, 同样高度关注成交量, 控制房价, 有利于行业复苏 ; 但是在目前的成交量下, 不会有进一步的刺激政策, 反而如果这种成交量持续放大和房价局部上涨, 可能控制二套房贷放松程度同时, 供给高峰还没有完全过去我们判断, 目前行业正在经历的行业前景是反弹, 反转趋势尚不确定 6.3. 维持行业中性偏正面判断, 维持标配或适度超配建议, 关注三类选股线索 A 股主流房地产公司 9 年动态 PE 达到 21 倍, 估值处于合理偏高区域目前 A 股一二线主流地产公司 8 年动态 PE 为 29 倍,9 年平均动态 PE 为 21 倍其中, 开发类地产公司 8 年平均动态 PE 为 27 倍,9 年 PE 为 19 倍,RNAV 平均溢价 7%; 出租类地产公司 8 年动态 PE 为 41 倍,9 年动态 PE 为 29 倍,RNAV 溢价 5% 按最新的每股净资产, 开发类地产公司平均 PB 为 3.1 倍, 出租类地产公司平均 PB 为 3 倍, 其中名流置业天房发展中航地产 PB 不足 1.5 近期我们主推的品种是 : 浙江广厦新湖中宝 ( 新湖创业 ) 香江控股金融街, 中炬高新北京天桥和万业企业等二三线公司, 其中, 重点是前四者推荐思路如下 : 关注三类选股线索 : 延续我们 3 月 3 日房地产 : 春江水暖鸭先知关注广深地产板块和 4 月 1 日行业趋势 : 阴转多云二季度房地产行业投资策略的思路, 简述如下, 重点关注前两类 (1) 预售房款规模及占 8 年收入比重高未来业绩弹性大的公司 : 推荐逻辑参见 4 月 8 日新湖中宝 : 地产为主, 金融为辅, 高杠杆, 高成长和 4 月 9 日浙江广厦 : 未来业绩锁定性超强, 估值优势突出, 账面已有预售房款规模大是 : 侧重推荐浙江广厦和大连友谊 ; 适当关注保利地产首开股份华发股份和滨江集团 ; 泛海建设北京城建苏宁环球上实发展深长城沙河股份金融街未来的业绩弹性很大 (2)9 年大股东资产注入预期明确的公司 : 重点是张江高科建发股份城投控股上实发展 ; 另可关注中粮地产招商地产华侨城香江控股等 (3) 关注行业逐渐复苏区域中充分受益的公司 : 今年来我们先后重点推荐了华发股份华侨城中国宝安深振业香江控股, 适度推荐了保利地产万科招商地产此外, 政策扶持力度很大区域经济增长趋势良好的海峡西岸经济区, 推荐的龙头是建发股份和漳州发展, 另可适当关注招商地产和上实发展 ; 重庆两江开发区的龙头是渝开发和广宇发展最后, 风格稳健的投资者可适度关注商业地产股包括金融街浦东金桥张江高科陆家嘴和中国国贸他们股价涨幅偏小, 但业绩增长稳定, 资金压力小, 有望受益于政府可能推动的房地产信托基金 (REITs) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 of 19

16 行业月报附表 1: 行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值 ( 单位 : 百万元, 亿元 ) 证券简称 A 29E 溢价总总年初以来 PB RNAV 投资评级股价 EPS EPS PE PE 比例市值股本涨幅万科 A 谨慎增持 24.3 深振业 A 谨慎增持中国宝安增持招商地产谨慎增持中粮地产谨慎增持 3.83 深长城谨慎增持中航地产谨慎增持泛海建设谨慎增持华侨城 A 增持亿城股份谨慎增持 89.7 名流置业谨慎增持苏宁环球谨慎增持中国武夷中性荣盛发展谨慎增持保利地产谨慎增持浙江广厦增持冠城大通增持 93.2 建发股份增持香江控股增持新湖中宝增持北京城建增持天房发展谨慎增持华发股份增持首开股份增持金地集团增持万业企业谨慎增持城投控股增持中华企业谨慎增持 97.7 上实发展谨慎增持开发类均值金融街增持 23. 阳光股份谨慎增持中国国贸中性外高桥中性 9.72 浦东金桥谨慎增持 7.4 陆家嘴谨慎增持世茂股份中性 56.4 张江高科增持出租类均值请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 of 19

17 行业月报整体均值注 : 中粮地产业绩未考虑 9 年可能的大股东资产注入 ; 华侨城业绩未考虑整体上市 ; 中国宝安业绩不包括锂电池新能源业务请务必阅读正文之后的免责条款部分 17 of 19

18 作者简介 : 行业月报孙建平 : 经济学硕士, 毕业于南开大学金融学系,24 年 1 月进入国泰君安证券研究所, 从事宏观经济房地产行业研究荣获 26 年新财富中国房地产行业最佳分析师第二名, 27 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名,28 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名李品科 : 工学硕士, 毕业于清华大学土木工程系,28 年 3 月进入国泰君安证券研究所, 从事房地产行业研究免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价, 投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发, 需注明出处为国泰君安证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改请务必阅读正文之后的免责条款部分 18 of 19

19 行业月报国泰君安证券股票投资评级标准 : 增持 : 股票价格在未来 6~12 个月内超越大盘 15% 以上 ; 谨慎增持 : 股票价格在未来 6~12 个月内超越大盘幅度为 5% ~15%; 中性 : 股票价格在未来 6~12 个月内相对大盘变动幅度为 -5% ~ 5%; 减持 : 股票价格在未来 6~12 个月内相对大盘下跌 5% 以上国泰君安证券行业投资评级标准 : 增持 : 行业股票指数在未来 6~12 个月内超越大盘 ; 中性 : 行业股票指数在未来 6~12 个月内基本与大盘持平 ; 减持 : 行业股票指数在未来 6~12 个月内明显弱于大盘国泰君安证券研究所上海上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层邮政编码 :212 电话 :(21) 深圳深圳市福田区益田路 69 号新世界商务中心 34 层邮政编码 :51826 电话 :(755) 北京北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 1 层邮政编码 :114 电话 :(1) 国泰君安证券研究所网址 : gtjaresearch@ms.gtjas.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 19 of 19

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Microsoft Word - B doc 和讯独家精彩千表咨询热线 :010-85650088 表 3-13 中国 A 行业 (87- 房产开发 ) 中公司最新基本状况表 ( 按公司流通排序 ) 报表日期 :2007 年 06 月 01 日序号 / 代码公司简称收盘价理论价总本总流通总流通值流通占总 1-2 万科 A# 18.20 9.15 65.55 亿 48.81 亿 888.4 亿 74.5% 2-601588 中占