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绿忍银阎
5 years ago
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1 股票研究公司更新报告张江高科 (600895) 土地资源正向张江高科园东区和中区扩张 2009 年报点评孙建平李署 S 本报告导读 : lishu007581@gtjas.com S 典型的大集团小上市公司, 正反馈的金字塔结构, 即大股东是上市公司资源孵化器, 上市公司是大股东的资本市场平台投资要点 : 业绩实现预期之中的平稳增长, 基本 EPS 0.46 元, 拟 10 派 3 09 年营业收入亿元, 净利润 7.07 亿元, 同比增长 22.9% 和 33.8% 大股东优质资产注入改善了公司基本面, 增加了大量低成本储备, 从而奠定了高毛利率的盈利基础 09 年园区物业销售收入亿, 同比增长 43.2%, 毛利率 58.1%; 物业租赁收入 3.66 亿, 同比下降 10%, 毛利率 52.9%, 出租率水平保持高位财务安全,10 年新增融资需求 80 亿年末资产负债率 57.6%, 真实负债率 56.7%, 净负债率 45.6% 09 年完成 10 亿元短期融资券和 20 亿 5 年期公司债发行,10 年将在 09 年融资规模基础上新增资金需求 80 亿, 拟确保银行授信不低于 150 亿, 并积极创新融资渠道, 丰富融资产品以房地产为主集成服务和高科技投资为辅的一体两翼实现良性循环, 高科技投资为成长的重要驱动之一,09 年实现投资收益 6091 万 09 年对微创医疗投资 3 亿, 投资 1.98 亿设立浩凯基金 ; 汉世纪投资的 10 个项目中已有 5 个已完成股改, 准备上市通过收购方式从大股东手中获取低成本土地, 并向东区和中区扩张 09 年收购川沙迪斯尼附近 11.9 万方工业用地,3 月收购杰昌公司 60% 股权获取大股东东区 91.6 亩土地, 预计 10 年大股东中区土地将注入公司随着张江集团战略结构调整, 未来公司有望获取持续的资源注入集团控制了 10km2 土地资源, 按 1.3 的容积率计算, 可建面积 1300 万方 10 年预算主营收入为亿, 其中园区物业租售收入亿预计公司年 EPS 分别为 0.65 和 0.86 元,RNAV 为元综合园区类公司 10 年 20 倍 PE 和 RNAV 估值, 并考虑公司创投龙头及其优势大股东持续注入资产预期等, 目标价 15 元, 维持增持财务摘要 ( 百万元 ) 2008A 2009A 2010E 2011E 2012E 营业收入 (+/-)% 46% 23% 29% 35% 31% 经营利润 (EBIT) (+/-)% 159% 21% 33% 38% 30% 净利润 (+/-)% 39% 34% 43% 32% 29% 每股净收益 ( 元 ) 每股股利 ( 元 ) 利润率和估值指标 2008A 2009A 2010E 2011E 2012E 经营利润率 (%) 44% 45% 49% 48% 48% 市盈率股息率 (%) 0% 3% 2% 2% 3% 请务必阅读正文之后的免责条款部分评级 : 上次评级 : 增持增持目标价格 : 上次预测 : 当前价格 : 交易数据周内股价区间 ( 元 ) 总市值 ( 百万元 ) 18,460 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 1,549/1,549 流通 B 股 /H 股 ( 百万股 ) 0/0 流通股比例 100% 日均成交量 ( 百万股 ) 13 日均成交值 ( 百万元 ) 159 资产负债表摘要股东权益 ( 百万元 ) 5,794 每股净资产 3.74 市净率 3.2 资产负债率 58% 52 周内股价走势图 49% 37% 25% 13% 1% 张江高科 -11% 2009/3 2009/6 2009/9 2009/12 房地产 / 金融上证综指相关报告未来业绩增长有望进入快车道张江高科三季报点评及国泰君安 _ 张江高科高管电话会交流纪要房地产资源超常规增长,08 年开始业绩加快释放国泰君安 _ 张江高科高管电话交流会议记录地产周边第 69 期 : 一二手房销量环比继续上升, 同比跌幅减少抑地价增供应调结构 - 国土部 34 号文件点评地产周报第 65 期 : 春节有点冷花月正春风年房地产行业投资策略

2 表 1 : 大股东持续资产注入奠定公司高盈利基础项目 2006A 2007A 2008A 2009A 营业收入增长率 141.0% -7.7% 46.4% 22.9% 净利润增长率 -6.9% 133.3% 39.2% 33.8% 毛利率 33.6% 41.5% 62.9% 61.1% ROE 6.0% 14.5% 10.2% 12.2% 三项费用率 11.4% 18.2% 18.9% 12.9% 净利润率 12.5% 31.6% 30.1% 32.7% 存货周转率数据来源 : 公司年报, 国泰君安证券销售交易总部, 以下各表同表 2: 财务安全 ( 单位 : 百万元 ) 项目 2006A 2007A 2008A 2009A 现金每股经营性净现金流预售房款银行借款银行借款 / 负债 60.5% 51.8% 79.2% 51.7% 资产负债率 53.5% 62.1% 49.1% 57.6% 真实资产负债率 52.0% 60.4% 48.3% 56.7% 净负债率 50.3% 53.4% 36.4% 45.6% 速动比率表 3: 不完全统计下张江高科创投业务资产概况 ( 单位 : 万元,%) 投资标的主业上市进程中芯国际芯片设计和制造 04 年 3 月在香港和美国上市 ( 投资 4.16 亿 /<5% 股权 ) 复旦张江生物医药制造 02 年在香港创业板上市 ( 投资 1184 万 /14.92% 股权 ) 嘉事堂药业股份有限公司医药生产和零售上市进程中 ( 投资 500 万 /20.96% 股权 ) 上海数讯信息技术有限公司园区网络数据中心拟上市 ( 投资 1885 万 /38.97% 股权 ) 07 年后新增创投企业举例四维约翰逊外汇运钞车辅导期展讯通讯芯片设计已在 NASDAQ 上市 ( 投资万,0.6% 股权 ) 微创医疗微创伤介入投资 3 亿, 持股 12%, 拟上市超日太阳能结晶硅太阳能电池辅导期儒竞电子变频工作箱空调拟年创业板 Wind 资讯金融信息服务辅导期星飞冷却设备节能管理 09 年创业板鼎识科技光学和射频识别拟年上市华亚微电子芯片设计拟年上市浙江康德莱医用穿刺器械辅导期请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 5

3 附表 : 公司损益表及其预测 ( 单位 : 百万 ) 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010E 2011E 2012E 一营业总收入营业收入二营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失三其他经营收益公允价值变动净收益投资净收益其中 : 对联营企业和合营企业的投资收益四营业利润加 : 营业外收入减 : 营业外支出五利润总额减 : 所得税加 : 未确认的投资损失六净利润减 : 少数股东损益归属于母公司所有者的净利润股本 EPS 主营收入增长率 -4% 141% -8% 46% 23% 29% 35% 31% 净利润增长率 -2% -7% 133% 39% 34% 43% 32% 29% 毛利率 42% 34% 42% 63% 61% 62% 64% 64% 三项费用率 13% 11% 18% 19% 13% 12% 12% 13% 净利润率 32% 13% 32% 30% 33% 36% 35% 35% 数据来源 :Wind, 国泰君安证券销售交易总部请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 5

4 作者简介 : 孙建平 : 孙建平 : 经济学硕士, 毕业于南开大学金融学系,2004 年 1 月进入国泰君安证券研究所, 从事宏观经济房地产行业研究荣获 2006 年新财富中国房地产行业最佳分析师第二名,2007 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名,2008 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名,2009 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名李署 : 工科硕士, 毕业于南京大学,2008 年 7 月进入国泰君安证券研究所, 从事房地产行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 5

5 分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险, 投资需谨慎投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前, 如有需要, 投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为国泰君安证券研究, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构 ( 以下简称该机构 ) 发送本报告, 则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议, 本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准股票投资评级评级增持谨慎增持中性减持说明相对沪深 300 指数涨幅 15% 以上相对沪深 300 指数涨幅介于 5%~15% 之间相对沪深 300 指数涨幅介于 -5%~5% 相对沪深 300 指数下跌 5% 以上 2. 投资建议的评级标准报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅行业投资评级增持中性减持明显强于沪深 300 指数基本与沪深 300 指数持平明显弱于沪深 300 指数国泰君安证券研究上海深圳北京地址上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层邮编电话 (021) (0755) (010) gtjaresearch@gtjas.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 5

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AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013