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虢弁冉
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1 城市金融研究所研究报告 2017 年第 68 期执笔 : 王小娥刘新 xiaoe.wang@icbc.com.cn 要点房价调控难症结剖析及政策建议房地产调控政策 : 历史影响与展望自 2005 年国八条出台以来, 我国房地产调控政策已走过了 12 个春秋调控政策呈现出两个明显特点 : 一是以 2013 年房价开始分化为分界点, 调控政策由全国普调变为因城施策 ; 二是每次调控政策的出台, 都是在综合考虑房价走势和经济情况下进行的, 经济过热房价过快攀升时政策收紧, 但当经济下行压力较大时则放松调控从历次房地产调控政策对房地产市场的影响来看, 基本遵循调控销售面积房价投资的传导顺序回顾房地产调控历史, 收紧期明显长于宽松期, 且每次收紧的调控几乎都被打上史上最严的标签, 但每次调控, 房价总是先抑后扬, 政策稍一放松, 便会出现报复性反弹我们认为, 这种现象出现的根本症结在于国有土地制度下的土地供给失衡, 而充裕的流动性和拍卖制的土地出让方式则发挥了推波助澜的作用展望未来, 预计中国房地产市场将告别暴涨时代, 但这并不意味着房价会出现普跌房地产市场的稳健发展, 有赖于从短期和长期两个角度综合施策, 短期内坚持因城施策, 长期看要加快长效机制建设 : 一是建议完善土地供应机制 ; 二是建议尽快出台房产税 ; 三是建议发展住房租赁市场, 深化住房制度改革重要声明 : 本报告中的原始数据来源于官方统计机构和市场研究机构已公开的资料, 但不保证所载信息的准确性和完整性本报告不代表研究人员所在机构的观点和意见, 不构成对阅读者的任何投资建议本报告 ( 含标识和宣传语 ) 的版权为中国工商银行城市金融研究所所有, 仅供内部参阅, 未经作者书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制刊登上网引用或向其他人分发

2 房地产调控政策 : 历史影响与展望房价调控难症结剖析及政策建议房地产调控政策 : 历史影响与展望自 2005 年房价攀升伊始, 房地产调控就如影随行, 至今调控已持续 12 年回顾房地产调控历史, 收紧期明显长于宽松期, 且每次收紧的调控几乎都被打上史上最严的标签, 但每次调控, 房价总是先抑后扬, 政策稍一放松, 便会出现报复性反弹有人甚至由此总结出 : 政府越是限制买什么, 越要买什么, 因为限制的必定是短缺的房地产市场到底是因为短缺才导致越调越涨呢? 还是背后有其他症结呢? 历次房地产调控政策到底带来了哪些影响? 未来房地产政策将走向何处? 本文试图在梳理历次调控政策及市场反映基础上对上述问题进行探讨一中国房地产调控政策的发展脉络自 2005 年国八条出台以来, 我国房地产调控政策已经历了 12 个春秋总体上, 房地产调控政策可划分为松紧交替松短紧长的五个阶段 ( 见表 1) 表 1 房地产调控政策梳理时间调控政策内容 ( 文件 ) 收紧国八条 : 关于切实稳定住房价格的通知开启了政府调控房地产的先河, 可操作性不强, 象征意义大于实质影响放松收紧国十五条 : 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见, 是对国八条政策的进一步细化和落实, 其实质性影响更大 9.27 房贷新政 : 关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于调整房地产交易环节税收政策的通知, 降低房地产交易环节税收为开始, 政府开始鼓励住房消费和房地产投资国十三条 : 关于促进房地产市场健康发展的若干意见国四条 : 增加供给抑制投机加强监管推进保障房建设国十一条 : 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知新国十条 : 关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知 2

国内宏观经济研究 2017.6.15 第 68 期 2011.01. 新国八条 : 把二套房贷首付比例提至 60% 26 2013.02. 新国五条 : 对房价上涨过快的城市及时采取限购措施 20 放松 2014.09. 30 9.30 房贷新政 : 关于进一步做好住房金融服务工作的通知 2015.03. 30 3.30 房贷新政 : 关于个人住房贷款政策有关问题的通知 2015.09. 将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至 25% 30 2016.

3 国内宏观经济研究第 68 期新国八条 : 把二套房贷首付比例提至 60% 新国五条 : 对房价上涨过快的城市及时采取限购措施 20 放松房贷新政 : 关于进一步做好住房金融服务工作的通知房贷新政 : 关于个人住房贷款政策有关问题的通知将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至 25% 两会期间, 房地产调控定调因城施策去库存收紧国庆节调控新政, 北京天津南京厦门深圳苏州合肥无锡成都郑州济南武汉广州佛山南宁珠海东莞福州惠州 19 个城市重启限购限贷多省市楼市调控新政升级我国的房地产调控政策呈现以下两个明显特点 : 一是以 2013 年房价开始分化为分界点, 调控政策由全国普调变为因城施策 2013 年之前, 一二三线城市房价变化基本同步, 调控政策亦属于全国性的普调 2013 年开始, 一二三线城市房价开始出现分化 ( 见图 1 图 2), 在此背景下,2013 年初出台的新国五条开始体现因城施策的调控特点 : 仅对房价上涨过快的城市及时采取限购措施, 建立稳定房价工作问责制随后因城施策的特点日趋明显,2015 年在热点城市限购的同时, 将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至 25% 图 1 70 大中城市新建住宅价格同比 ( ) 图 2 70 大中城市二手住宅价格同比 ( ) 数据来源 :WIND, 下文除特别注明来源外, 其余均来自 WIND 3

房地产调控政策 : 历史影响与展望二是综合考虑房价和经济情况出台调控政策, 经济过热房价过快攀升时政策收紧, 但当经济下行压力较大时则放松调控可以说, 房产调控不仅着力于解决房地产自身问题, 而且还部分发挥了调控经济的功能如图 3 和图 4

9%, 经济出现过热倾向, 在此背景下国八条出台, 调控政策收紧 2007 年 8 月, 美国次贷危机爆发并蔓延至我国, 我国经济下行压力明显增大, 在此背景下, 房地产调控政策放松 2009 年三季度,GDP 增速快速反弹至两位数增长水平,

2) 二历次房地产调控政策对市场的影响分析从历次房地产调控政策对房地产市场的影响来看, 基本遵循调控销售面积房价投资的传导顺序销售面积对调控政策的反应最快, 基本上调控政策一出台, 销售面积就会受到影响 ;

4 房地产调控政策 : 历史影响与展望二是综合考虑房价和经济情况出台调控政策, 经济过热房价过快攀升时政策收紧, 但当经济下行压力较大时则放松调控可以说, 房产调控不仅着力于解决房地产自身问题, 而且还部分发挥了调控经济的功能如图 3 和图 4 所示,2005 年初, 我国 GDP 当季同比增速快速跃升至两位数增长水平,CPI 在 2005 年 2 月达到阶段性高点 3.9%, 经济出现过热倾向, 在此背景下国八条出台, 调控政策收紧 2007 年 8 月, 美国次贷危机爆发并蔓延至我国, 我国经济下行压力明显增大, 在此背景下, 房地产调控政策放松 2009 年三季度,GDP 增速快速反弹至两位数增长水平, 调控政策再次趋紧 ;2014 年三季度, 在持续低迷的 GDP 增速背景下, 调控政策再次放松图 3 GDP 不变价当季同比 ( ) 图 4 CPI 当月同比 ( ) 二历次房地产调控政策对市场的影响分析从历次房地产调控政策对房地产市场的影响来看, 基本遵循调控销售面积房价投资的传导顺序销售面积对调控政策的反应最快, 基本上调控政策一出台, 销售面积就会受到影响 ; 房价对调控政策的反应要滞后于销售面积, 并且, 从历次调控后房价反应来看, 放松政策相对收紧政策对房价的影响更快 ; 相对来说, 调控政策对投资的影响时滞最长 ( 一 ) 房地产调控政策对销售面积的影响既快又明显房地产调控政策对销售面积的影响是非常明显的 : 在调控收紧阶段, 商品房销售面积累计同比增速呈下降趋势 ; 在调控放松阶段, 商品房销售面积累计同比呈上升趋势 ( 见图 5); 销售面积对调控政策的反应时滞在 1 个月左右 ( 见表 2) 4

国内宏观经济研究 2017.6.15 第 68 期表 2 调控政策对销售面积的传导影响调控类型调控开始销售面积累计同比增速变化收紧 2006 年 6 月 2006 年 6 月达到 16.5% 阶段 ( 国十五条 ) 性顶点,2006 年 7 月开始放松 ( 国十三条 ) 收紧 ( 国十一条 ) 收紧 ( 新国五条 ) 放松 ( 9.30 新政 ) 放松 ( 3.

5 国内宏观经济研究第 68 期表 2 调控政策对销售面积的传导影响调控类型调控开始销售面积累计同比增速变化收紧 2006 年 6 月 2006 年 6 月达到 16.5% 阶段 ( 国十五条 ) 性顶点,2006 年 7 月开始放松 ( 国十三条 ) 收紧 ( 国十一条 ) 收紧 ( 新国五条 ) 放松 ( 9.30 新政 ) 放松 ( 3.30 新政 ) 收紧 ( 国庆节新政 ) ( 二 ) 调控政策对房价的影响时滞至少在 3 个月以上, 且调控政策放松的传导速度要快于调控政策收紧图 5 商品房销售面积累计同比 ( ) 注 : 橘色实线框为调控收紧阶段, 绿色虚线框为调控放松阶段 2008 年 12 月下降 2008 年 12 月达到 -19.7% 阶段性底点,2009 年 1 月开始上升 2010 年 1 月 2010 年 1 月达到 41% 阶段性顶点,2010 年 2 月开始下降 2013 年 2 月 2013 年 2 月达到 49.5% 阶段性顶点,2013 年 3 月开始下降 2014 年 9 月 2014 年 9 月达到 -8.6% 阶段性底点,2014 年 10 月开始上升 2015 年 3 月 2015 年 2 月达到 -16.3% 阶段性底点,2015 年 3 月开始上升 2016 年 10 月 2016 年 9 月达到 26.9% 阶段性顶点,2016 年 10 月开始下降 1 时滞 1 个月 1 个月 1 个月 1 个月 1 个月 0 个月 0 个月 1 下页续 5

6 房地产调控政策 : 历史影响与展望房价对调控政策存在滞后反应, 即调控收紧后, 房价会保持上涨一段时间, 然后见顶回落, 反之亦然总体上看, 在调控收紧阶段, 房价呈下降趋势 ; 在调控放松阶段, 房价呈上升趋势 ( 见图 6) 值得关注的是,70 个大中城市房价环比增速基本都是正数, 即意味着房价总体呈现攀升态势, 多次的调控并没有真正改变房价不断攀升的态势图 6 70 大中城市新建和二手住宅价格 ( ) 注 : 实线框为调控收紧阶段, 虚线框为调控放松阶段从作用时滞看, 调控政策对房价的影响要显著慢于对销售面积的影响调控政策对房价的影响时滞不尽相同, 短则政策一出, 房价就发生变化, 长的达到 14 个月放松政策对房价的影响速度明显要快于收紧政策 ( 见表 3) 基本上放松政策一出, 房价就开始上涨 6

7 国内宏观经济研究第 68 期表 3 调控政策对房价的传导影响调控类型调控开始反应开始时滞收紧 2006 年 6 月 2007 年 8 月, 14 个月 ( 国十五条 ) 见顶回落放松 2008 年 12 月 2008 年 12 0 ( 国十三条 ) 收紧 2010 年 1 月月, 触底反弹 2010 年 4 月, 3 个月 ( 国十一条 ) 收紧 2013 年 2 月见顶回落 2013 年 3 月, 1 个月 ( 新国五条 ) 放松 2014 年 9 月见顶回落 2014 年 9 月, 0 ( 9.30 新政 ) 收紧 2016 年 10 月触底反弹 2017 年 3 月 6 个月 ( 国庆节新政 ) ( 三 ) 调控政策对房地产投资的影响最短 5 个月, 最长达 15 个月一般而言, 调控政策收紧 ( 放松 ) 后, 以销售面积下滑 ( 上升 ) 作为起点, 购房需求减少 ( 增加 ) 使得房价下跌 ( 上涨 ), 销售面积和房价的量价齐跌 ( 涨 ) 将降低 ( 增强 ) 地产开发商的投资意愿, 导致地产投资回落 ( 反弹 ) 从图 7 来看,2011 年来房地产投资增速总体上进入下行通道, 但不容否认调控政策对房地产投资的影响还是很明显的图 7 房地产开发投资累计同比 ( ) 注 : 橘色实线框为调控收紧阶段, 绿色虚线框为调控放松阶段从作用时滞来看, 相较于对房价的影响, 调控政策对房地产投资的作用时滞更长, 最短 5 个月, 最长达 15 个月表 4 中,2008 年国十三条的作用时 7

8 房地产调控政策 : 历史影响与展望滞只有 2 个月, 主要是受到当时四万亿刺激政策的影响, 属于极端情况, 在此不予考虑 2 表 4 调控政策对房地产投资的传导影响调控类型调控开始反应开始时滞放松 ( 国十三条 ) 2008 年 12 月 2009 年 2 月, 触底反弹 2 个月收紧 ( 国十一条 ) 收紧 ( 新国五条 ) 放松 ( 9.30 新政 ) 收紧 ( 国庆节新政 ) 2010 年 1 月 2010 年 6 月, 见顶回落 2013 年 2 月 2014 年 2 月, 见顶回落 2014 年 9 月 2015 年 12 月, 触底反弹 2016 年 10 月 5 个月 12 个月 15 个月尚未形成顶部 -- 三房价越调越高的症结剖析回顾历次房地产收紧调控, 都少不了限购限贷这个举措限购限制了房屋需求, 但限贷也同时限制了房屋的供给从供需关系来看, 需求只是暂时被压制, 但限贷却明显会抑制供给以抑制供给的方式调控房价, 适得其反因此, 每次调控政策一出, 包括专家学者开发商民众甚至不少政府官员, 历来骂声一片但是这么多年各界人士的批评, 并没有对政府出台该政策产生任何影响, 所以可能需要换个角度思考这些问题比如说, 调控政策确定供地数量的说法, 是不是说反了? 供地是制度, 调控是政策 ; 本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定? 更合理的顺序, 似乎应该是供地制度先确定供地数量, 再在此基础上确定配套的调控政策对这些问题的追溯, 确实让我们对房价问题得出了一些和之前不同的一些认识我们认为, 房价越调越涨的根源就在于我国当前对房地产土地的供应有失衡之处 : 2 下页续 8

9 国内宏观经济研究第 68 期一方面, 受 18 亿亩耕地红线限制, 能用于城市建设的土地总体比较紧张事实上, 每年国家都要供应城市开发用地, 要把农业用地耕地转化为城市建设用地根据国土资源部数据, 年, 国家每年建设用地供应面积平均为 740 万亩, 除此之外, 地方政府或一些企业, 每年都会有计划外征地, 实际上, 每年建设用地面积都要大于 740 万亩, 接近 1000 万亩 2013 年, 我国耕地面积是 20 亿亩左右, 按照这样的土地供应速度, 要保持 18 亿亩耕地红线, 二三十年后就没有多余的耕地可以供了因此, 总体上能用于城市建设的用地比较紧张, 事实上, 从近年数据来看, 在年土地供应高峰期后, 土地供应总量已出现逐年下降的态势 ( 见表 5) 另一方面, 每年供应的建设用地中, 住宅用地占比明显较低在建设用地构成中, 包括工矿仓储商服基础设施住宅用地四种用途, 一般来说, 住宅用地应该占城市所有土地的 25% 左右但从我国情况来看, 住宅用地占比要低于该标准, 年住宅用地占比平均为 20%, 并且, 该比例 2013 年以来持续下滑,2016 年住宅用地占比仅为 14.1% 表年我国建设用地供应情况万公顷万亩住宅占比 % % % % % % % % % % % 9

房地产调控政策 : 历史影响与展望图 8 2011 2016 年国有建设用地供应情况最后, 各城市间土地分配不均, 大城市相对来说明显偏少按理说, 土地供应应该根据人口流入数量来给各城市分配, 人口流入多的城市应该分到更多的土地, 反之则少分但是政府在计划调控思维的指引下, 往往希望城市之间能够相对均衡的发展, 即对大城市的人口和规模进行控制, 与此同时支持中小城市扩大规模,

10 房地产调控政策 : 历史影响与展望图年国有建设用地供应情况最后, 各城市间土地分配不均, 大城市相对来说明显偏少按理说, 土地供应应该根据人口流入数量来给各城市分配, 人口流入多的城市应该分到更多的土地, 反之则少分但是政府在计划调控思维的指引下, 往往希望城市之间能够相对均衡的发展, 即对大城市的人口和规模进行控制, 与此同时支持中小城市扩大规模, 这就导致从人口角度考虑, 中小城市拿地明显偏多通过对年各线城市新增住宅供地面积 / 新增人口数的测算, 发现一线城市新增人口供地面积明显少于二线城市 ( 见图 9), 一线城市中深圳最低, 平均仅为 3.2 平方米 / 人, 二线城市中南京苏州西安等地则在 100 平方米 / 人以上, 苏州达到 167 平方米 / 人一些三线城市人口净流出, 但住宅土地供应面积却持续正增长, 如蚌埠, 年新增供应面积甚至超过深圳 ( 见图 10) 图年各城市新增住宅供地面积 / 新增人口的平均数 10

11 国内宏观经济研究第 68 期图年各城市新增住宅供地面积上述失衡是我国土地基本国有制度下供应的表现和结果, 在政府主导的机制里, 市场很难对失衡现象进行调整, 最终必然以价格的扭曲反映出来在这样的大背景下, 充裕的流动性拍卖制的土地出让方式对房价上涨也起到了推波助澜作用一切物价上涨都是通货膨胀, 对房价来说也是如此中国近年来的流动性非常充裕, 截至 2017 年 3 月末,M2 余额约万亿元, 是 1979 年的 1195 倍, 是 2006 年底 M2 余额 (34.6 万亿 ) 的 4.6 倍但为什么 M2 涨了这么多, 家电纺织品等一些商品的价格没有像房价一样快速上涨呢? 说明还是跟具体供求有关, 土地的供需紧张态势是推动房价上涨的根源, 充裕的流动性则是助推力另外, 在房价上涨中, 我国土地出让制度也功不可没我国新增建设供地较大一部分是通过拆迁的方式取得, 拆迁款往往需要按照当时房价来补偿, 在一定程度上就与房价二者之间形成互相推动的循环房价 1 万, 那么拆迁款就需要按照 1 万来补偿, 这就明显推高了土地成本与此同时, 我国土地出让制度是借鉴香港的土地拍卖制度该制度有合理性, 在政府主导的机制里, 一定程度上能避免腐败和灰色交易, 但拍卖制本身是价高者得, 在土地供需紧张的背景下, 拍卖的起价能够实现成本加成起价, 必然会推动地价不断攀升, 以北京为例, 住宅 ( 一级 ) 基准地价 2002 年是 5870 元 / 平方米,2014 年已涨至

12 房地产调控政策 : 历史影响与展望元 / 平方米,12 年涨了近 5 倍地价的攀升则推高了建房成本, 房价也会被推高, 房价的上涨则会进一步推高拆迁款, 如此循环往复, 地价和房价之间互相不断推高总体来看, 我们认为, 对于房价越调越涨的现象, 国有土地制度导致的供给失衡是根本症结, 充裕的流动性和拍卖制的土地出让方式则发挥了推波助澜的作用四未来房价走向及相关政策建议 ( 一 ) 房价走势预测基于历史数据分析, 我们认为本次自 2016 年国庆节开始的房地产调控将会对包括北京等一线城市的房价产生抑制作用, 部分地区可能会出现房价下降的现象, 这从当前部分城市房价的下降或者疲软已可见一斑, 但这并不意味房价进入了下降周期, 一旦政策有所放松, 房价可能仍会出现上涨但考虑到以下两个因素, 预计房地产暴涨的时代已经过去一是宽松的流动性货币环境正在逐渐改变多年的货币扩张量化宽松给世界各国都带来了难以解决的问题, 当前世界各国均在缩表去杠杆, 受制于自身经济要求以及国际货币环境制约, 我国从 2017 年开始, 宽松的货币政策也在悄然转向迄今为止已两次提高央行操作利率, 而金融去杠杆将在一定程度上改变国内货币市场的宽松态势不难预期, 这将使得推动房价上涨的货币动力出现衰减二是导致房价暴涨的根本症结土地供给政策将发生改变 2017 年 4 月 6 日, 住房城乡建设部和国土资源部联合发布了关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 要求强化住宅用地供应五类调控目标管理住房供求矛盾突出房价上涨压力大的城市, 要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模, 去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应通知规定: 各地要根据商品住房库存消化周期, 适时调整住宅用地供应规模结构和时序, 对消化周期在 36 个月以上的, 应停止供地 ;36 至 18 个月的, 要减少供地 ;12 至 6 个月的, 要增加供地 ;6 个月以下的, 不仅要显著增加供 12

13 国内宏观经济研究第 68 期地, 还要加快供地节奏按照通知的标准, 以北京上海广州苏州南京为代表的大多数热点城市, 都应加大住宅用地供应力度 [1] 住宅用地的供给侧改革也将改变市场对未来房地产供给预期, 从而降低因土地稀缺而导致住宅供给紧张的预期综合上述两个因素, 预计中国房地产市场将告别暴涨时代, 但告别暴涨时代不意味着房价会出现普跌我们认为, 除非出现以下事件, 否则房价不会发生普跌, 但深入分析, 从目前来看, 这些事件发生的可能性都不大, 所以我们认为房价在一定时间内不会出现普跌一是货币政策出现较大幅度的骤然收紧从日本和美国泡沫破灭的历史来看, 房价下跌的直接原因都是货币政策的骤然收紧导致的结合日本和美国的经验教训, 货币政策如果出现较大幅度的骤然收紧, 可能就会改变楼市长期以来形成的持续上涨的预期但有日本美国前车之鉴在前, 预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向, 即使在汇率贬值跨境资金大幅流出倒逼下, 货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响二是房产税出台当前中国和其他国家房地产市场不同之处, 除了中国房屋本身有户口等资源捆绑之外, 还有持有成本的不同日美韩各国有房产税遗传税赠与税等, 持有成本要远高于中国美国每年的房地产税约是住房价值的 1%-3%, 此外, 还有遗产税, 美国的遗产税实行累进税率, 房子的价值越高, 纳税比例越大, 最高达 55% 日本每年的房地产税约是住房价值的 5% 左右, 而且, 日本还规定了, 房子买卖要交重税, 赠与也要交税我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策, 预计住房有效需求将明显减少但从当前实际情况来看, 房产税的推出基础条件还不成熟, 预计短期内推出房产税的可能性仍很小三是经济增速超预期下行房地产市场始终与经济基本面息息相关, 经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道从我国经济运行情况来看, 经济尽管下行压力较大, 但超预期下行的可能性比较小 ( 二 ) 相关政策建议 13

14 房地产调控政策 : 历史影响与展望回顾房地产调控历史, 我们发现调控政策本身并不是治本之策房地产市场的稳健发展, 有赖于从短期和长期两个角度综合施策, 短期内坚持因城施策, 长期看要加快长效机制建设 1. 短期来看, 坚持因城施策一是遏制热点城市房价过快上涨, 房价调控政策仍将持续发力热点城市房价不断攀升, 不仅推高了实体经济发展成本, 导致经济脱实向虚, 而且引发泡沫风险隐患可以预期的是, 房地产过热城市的调控政策短期内将持续发力, 如果调控达不到预期效果, 调控政策将有进一步升级的可能性二是新型城镇化在三四线城市去库存中将发挥重要作用通过户籍制度改革促进农民工市民化推进新型城镇化建设, 鼓励居民自住需求和支持进城人员购房需求将成为三四线城市去库存的重要方案但解决三四线城市库存问题, 关键还在于解决大中小城市经济产业资源人口发展不均衡的问题因此, 加快居住证制度全覆盖, 特别是提高三四线城市的教育医疗交通等公共配套服务水平, 使三四线城市真正吸引农业转移人口落户, 促进库存去化当是应有之义 2. 长期来看, 要加快长效机制建设一是建议完善土地供应机制首先, 建议土地供应实行与人口挂钩的爬行机制, 即主要根据人口流动趋势来供应土地流入人口多的城市, 相应的多供应土地 ; 流入人口少的城市, 少供应土地 ; 人口流出的城市, 甚至不供应土地根据市场的力量来调控, 势必会起到事半功倍的作用其次, 建议在土地供应比例中, 适当提高住宅用地占比, 同时适度压降工业用地多年来地方政府为了招商引资, 对工业用地过分慷慨, 建议适度压降, 在提高工业用地效率的同时增加住宅供给第三, 要平衡不同成本土地, 将高成本土地的成本用低成本土地来进行平衡, 适当降价拍卖, 而不要完全通过成本加成法对土地进行定价房价实质上是一种隐形税, 各行各业都需要付出房租成本, 房价过高对地方经济发展隐患很大因此, 部分地块价格降低, 看起来地方政府可能吃了亏, 但是城市投资环境好了, 工商经济发展了, 实体经济和房地产不失衡了, 地方经 14

15 国内宏观经济研究第 68 期济可以实现可持续发展, 税收金融投资都跟实体经济更多地连在一起, 城市会更好地发展二是建议尽快出台房产税税制从来都是重要的调控手段当前重庆和上海试点仅对增量征收, 正式出台时则需要不仅对增量, 而且对存量也要征收税制的设计需要区别对待低端中端和合理的住房需求, 做到高端有遏制, 中端有鼓励, 低端有保障出台房地产税的好处显而易见, 首先, 房产税增加了持有成本, 将直接对炒房行为起到遏制作用, 对资源优化配置对租赁市场的形成有好处其次, 健全我国税制, 我国普遍是间接税, 缺少直接税, 房地产税是一种持有环节的直接税, 在美国欧洲, 直接税占总税收的 40%, 我国却连 10% 都不到, 房产税的出台则是税法体系向国际惯例靠拢的一个方向性实践三是发展住房租赁市场, 深化住房制度改革当前, 我国居民获得住所主要有 3 个途径, 即交易市场住房保障和租赁市场与前两者相比, 租赁市场发展相对滞后从需求端看, 我国租房市场需求巨大 2016 年我国外出农民工数量约 1.69 亿人, 租房是外出农民工解决就业地住宿的主要方式, 约 37% 的外出农民工合租或者独立租房 ; 教育部数据推算,2014 年我国异地毕业就业大学生数量近 700 万人, 特别是在一线和重点二线城市工作的, 考虑到目前的房价水平, 毕业后的前 3 年基本以租房为主从供给端看, 租房供给结构较为单一, 老公房经济适用房等中低端供给较多, 难以满足年轻租房人群对高品质住房的需求因此, 实行购租并举, 培育和发展住房租赁市场, 是深化住房制度改革的重要内容, 也是实现居民住有所居的重要途径预计未来租赁市场相关立法将进一步完善, 机构化规模化租赁企业也将获得快速发展 15

2 MAR. 2015

2 MAR. 2015 旗舰产品 4 MAR. 2015 MAR. 2015 5 旗舰产品 6 MAR. 2015 MAR. 2015 7 活动掠影 8 MAR. 2015 MAR. 2015 9 活动掠影 10 MAR. 2015 MAR. 2015 11 活动掠影 12 MAR. 2015 MAR. 2015 13 活动掠影 14 MAR. 2015 MAR. 2015 15 活动专题 16 MAR.