深圳市地铁有限公司

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1 城市轨道交通发展与土地综合开发 深圳实践 深圳地铁集团 刘文 二〇一六年九月

2 一 深圳地铁集团基本情况 二 综合开发创新实践 三 综合开发创新实效

3 一 深圳地铁集团基本情况 1.1 总体情况 深圳地铁集团成立于 1998 年 7 月, 经过 18 年的发展, 业务范围覆盖地铁投融资 建设 运营 物业开发与资源经营等 深圳地铁集团荣获 2015 年度全国 五一 劳动奖章, 业已建成的 4 条地铁线路和工程项目相继荣获 全国科技进步二等奖 詹天佑奖 和 鲁班奖 截止 2016 年 6 月, 集团注册资本金 440 亿元, 总资产 2596 亿元, 净资产 1721 亿元, 资产负债率 33.7%, 员工人数近 余人 今年上半年累计完成投资 亿元, 完成政府年度计划的 52%

4 一 深圳地铁集团基本情况 1.2 地铁规划 深圳市行政区域近 2000 平方公里, 人口逾 1800 万,2015 年城市 GDP1.75 万亿元, 公共交通分担率达 55.6%; 根据深圳城轨交通发展规划, 至 2020 年, 深圳地铁线路 11 条 运营里程将达 425 公里 ; 至 2040 年, 地铁线路将达到约 30 条 运营里程将达到约 1000 公里

5 一 深圳地铁集团基本情况 1.3 地铁建设 完成地铁一 二期工程共 163 公里的线路建设及罗湖 深圳北 福田等重要交通枢纽建设 在建地铁三期及修编工程包括正线 6 条和延长线 8 条, 总长约 260 公里, 投资约 2000 亿元 其中, 11 号线已于今年 6 月底开通试运营, 7 9 号线计划于今年 10 月底建成开通 ; 号线及其他延长线将于 2020 年全部建成开通

6 一 深圳地铁集团基本情况 1.4 线路运营 深圳市现有运营线路 6 条 运营里程约 230 公里 日均客运总量逾 370 万人次, 约占公交出行量的 30% 其中, 地铁集团负责 5 条线路 210 公里的运营管理 预计今年年底地铁 7 9 号线开通试运营后, 地铁集团运营总里程将达到 265 公里 输出运营管理, 运营埃塞俄比亚 34 公里轻轨项目 深圳地铁运营服务乘客满意度名列全市窗口服务行业前茅 全面推行精细化管理, 严控运营成本, 已实现运营收入与运营生产成本基本持平, 平均每车公里成本为 元

7 一 深圳地铁集团基本情况 1.5 物业开发 建立深圳地铁 轨道 + 物业 发展模式 地铁二期 三期工程配套 10 个商业性开发项目, 规定建筑面积 400 多万平方米 实现 6 批次入市销售, 累计销售面积 35 万平方米, 销售额超 200 亿元, 社会反应较好 完成代建保障性住房 2.24 万套 深圳地铁地产荣获 2015 年深圳市房地产业协会房地产品牌价值十强企业称号, 2016 年深圳市房地产业协会深圳房地产综合实力二十强企业 中国指数研究院公布的 2016 年上半年全国房地产销售业绩排名, 深圳地铁列第 80 位

8 一 深圳地铁集团基本情况 1.6 产业链经营情况 市场化经营理念 设计咨询附属资源物业管理铁路代政府投资 支持参与三期建设及物业开发 走出去 中标宁波 遵义等内地城市轨道交通项目 一体化开发的经营思路 : 同步规划设计 同步建成使用 建立多元化经营招商模式 强化长期合作伙伴的培育 实现会购 岗会等地下空间经营, 地下一座城蓝图落地 创新拓展多种经营资源 : 地铁 WIFI 地铁文化产品 资源经营非票务收入占运营收入的约 18%, 国内领先 布局住宅物业管理服务 保障性住房 建管一体化 理念获政府认可, 已接管集团各车辆段保障性住房 进驻 山海津 等商业物业项目 走出去 中标南宁等 4 地综合交通枢纽咨询服务 负责平南铁路改造升级 参股广深港客专 厦深铁路 穗莞深城际等深圳境内的国家铁路和城际铁路 协调相关国家铁路和城际铁路的工程建设

9 一 深圳地铁集团基本情况 二 综合开发创新实践 三 综合开发创新实效

10 二 综合开发创新实践 2.1 发展理念创新 提出 建地铁就是建城市 的发展理念, 实现由单纯交通服务向支撑城市发展 以地铁建设引领城市发展转变, 集中体现城轨交通建设的三大特点 : 一是建设规模大 涉及面广 程序繁杂, 对城市建设和城市管理都产生极大影响 ; 二是城轨建设在技术上是不可逆的, 一旦建成就是百年工程, 影响长远, 应利用地铁建设的契机同步实施相关工程 ; 三是轨道建设将提升城市环境品质, 影响市民生活方式, 体现城市的建设与发展 水平 建地铁 建城市

11 二 综合开发创新实践 2.2 发展模式创新 建立 轨道 + 物业 发展模式, 通过将地铁站场上盖物业和地下空间综合开发, 使城市土地得到集约开发与二次利用, 为城市发展创造了大量土地资源, 解决了地铁建设与城市建设用地匮乏的突出矛盾 ; 另一方面, 政府通过土地作价出资方式, 向地铁集团注入土地资源作为政府资本金, 且土地开发的收益用于弥补地铁建设及运营缺口 通过这种 轨道 + 物业 方式, 满足地铁建设运营资金需求, 实现可持续发展

12 二 综合开发创新实践 2.3 土地综合利用创新 ( 一 ) 推动开展轨道沿线土地利用和交通系统详细规划工作, 主要包括两个方面 : 一是通过优化轨道交通规划设计, 尽可能释放出上盖物业综合开发的使用空间 ; 二是以轨道为核心进行交通设施一体化整合, 充分利用轨道沿线的车站 停车场 车辆段等, 通过创造条件 加盖平台等方式, 再造出可供开发的土地资源 地铁二号线 商业 通道 商业

13 二 综合开发创新实践 2.3 土地综合利用创新 ( 二 ) 创新土地分层出让, 上盖物业与地铁设施在不同标高分层划分用地权属, 集约利用建筑空间 遵循轨道交通和上盖物业规划设计一体化原则, 深化勘察设计深度, 协调地铁建设与物业开发时序, 力争同步规划 同步设计 同步建设

14 二 综合开发创新实践 2.3 土地综合利用创新 ( 案例一 ) 华强北路地下商业街 : 华强广场 华强电子世界 世纪汇 世茂百货 女人世界 国际电子城 华强北站地下商业 儿童世界 曼哈广场 远望数码市场 赛博迈特数码市场 圣廷苑酒店 群星广场 万商电脑城 华强北路素有 中国电子第一街 之称,4 条地铁线路下穿其间 通过合理布局线路走向, 拓展了 4 层地下空间, 其地下商业街全长 米, 建筑面积达 2.8 万平方米, 是深圳目前最长地下商业街, 已成为集数码科技 时尚服饰 美食 文化等多元素为一体的商业步行街 赛格电子世界

15 二 综合开发创新实践 2.3 土地综合利用创新 ( 案例二 ) 连城新天地 : 位于会展中心 购物公园 岗厦站的三站两区间, 整个地下空间长约 1300 米 建筑面积逾 4 万平米, 经营面积 1.5 万平米 通过 19 个出入口与周边 2 个地铁站 4 条地铁线路以及 1 条高铁 9 座甲 A 级写字楼 5 家五星级酒店 2 家四星级酒店 4 家购物中心以及多个住宅楼串联在一起, 构成了福田 CBD 最大的商业矩阵

16 二 综合开发创新实践 2.3 土地综合利用创新 ( 案例三 ) 前海时代广场 : 项目位于前海深港现代服务业合作区, 采用 四轴一门一绿芯 独特设计, 强调居住 商务 休闲等各功能区域的连接性及人的参与性与体验感 将建成集顶级商务 高档住宅 酒店公寓 商业休闲 娱乐教育等多元高端业态为一体的高品质大城

17 二次土地开发利用 地铁 5 号线塘朗车辆段 咽喉区 列检库 管理用房 检修库

18 二次土地开发利用

19 二 综合开发创新实践 2.4 土地注入模式创新 招拍挂 : 通过招拍挂方式取得地铁上盖物业土地开发权 土地作价出资 : 将经分层划地而形成的轨道交通上盖物业使用权以注册资本金方式作为项目资本金直接注入地铁集团, 作为政府投入轨道交通工程建设的资本金, 这种作价出资方式较招拍挂方式有利于统一规划 统一设计 统筹建设 土地的 三资 ( 资源 资产 资本 ) 改革 : 协助市政府出台了深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法, 综合房地产市场变化 线路建设资金需求与运营补亏 企业资金筹措等情况建立土地资源动态配置机制, 始终保持轨道交通投资与土地资源配置的动态平衡, 以满足上盖物业开发必须与地铁建设 三个同步 的现实需求

20 二 综合开发创新实践 2.5 上盖物业开发技术创新 完善工可研 : 在工程可行性研究阶段, 同步开展沿线物业综合开发专题研究报告和投融资方案研究报告, 与工可研报告一并上报市发改委审批 突破消防设计规范 : 在上盖开发缺乏消防设计规范依据的情况下, 进行消防专项研究, 确定了车辆段 9 米平台采用结构耐火极限 4 小时的防火分隔措施, 填补了消防设计规范的空白 突破限高要求 : 通过专题研究, 解决上盖转换层的受力及 50 米限高等问题

21 二 综合开发创新实践 2.6 开发合作模式创新 自主开发代开发 +BT 协议型合作法人型合作协议合作 +BT 特点 适用项目规模小 开发难度小 以销售型物业为主的项目 指地铁集团负责全部投资, 委托发展商进行开发及 BT 建设 该模式适用于项目预期收益大的项目 指双方按协议确定责 权 利, 共同投入 共担风险 共享收益, 其中土地不发生转移 指用地权属由地铁集团转移至项目公司, 双方作为股东共同投入 共担风险 共享收益 共同开发 指地铁集团与协议合作方按协议确定责 权 利, 其中土地不发生转移, 合作方进行 BT 建设 项目应用 蛇口车辆段深大站 前海车辆段横岗车辆段塘朗车辆段红树湾项目

22 一 深圳地铁集团基本情况 二 综合开发创新实践 三 综合开发创新实效

23 三 综合开发创新实效 在深圳轨道交通二 三期建设中, 深圳地铁通过对沿线重要站点 车辆段的特殊空间处理, 共策划了 10 多个地块用于上盖物业开发, 这些地块遍布前海蛇口自贸区 深圳湾超级总部基地以及福田 龙华 龙岗等深圳市的多个重要发展区域 3.1 创造城市核心地带优质土地资源

24 三 综合开发创新实效 3.2 形成地铁上盖的规模开发效应 深圳地铁二期 三期工程配套土地中现有 10 个项目在建, 规定建筑面积 400 多万平方米, 总建筑面积 500 多万平方米 ; 十三五 期间预计可实现结转营业收入超过 500 亿元 深圳地铁四期工程首批项目共 11 条线路, 总长约 公里, 设站 163 座 正与工可研同步进行上盖开发研究, 由于我集团在地铁二期 三期地铁上盖综合开发取得了宝贵经验和成功实践, 地铁四期工程的上盖综合开发研究得到政府部门更广泛的支持

25 三 综合开发创新实效 3.3 提升企业的自主融资能力 积极协调政府相关部门落实财政资金, 解决了深圳地铁二期 三期及三期修编工程政府投资缺口, 并落实了拆迁垫付和同步代建资金来源 目前, 集团注册资本 440 亿元, 总资产 2596 亿元, 资产负债率仅为 33.7% 健康的财务状况 良好的银行信誉度 企业公信力和资本市场形象为企业融资工作创造了有利条件 自主融资加上地铁上盖物业开发 地铁商业资源开发和利用, 能够较好地满足地铁建设大规模的融资需求

26 三 综合开发创新实效 3.4 助推 PPP 项目拓展内地市场 轨道 + 物业 的经营模式将使得轨道交通运营商与从事房地产开发的城市服务商形成完美组合, 有助于承接内地城市投资巨大的轨道交通建设 运营管理以及地铁沿线及上盖物业的开发, 增强 PPP 项目的可操作性, 吸引更多的社会资本参与轨道交通建设

27 三 综合开发创新实效 3.5 参与资本市场角逐 秉承城轨交通 市场化 国际化和可持续发展 原则, 依托 轨道 + 物业 模式抢占城市群发展格局制高点, 通过资本市场为城轨交通探索可持续发 展之路

28 谢谢!

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