2016 年上半年杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一 前言 2016 年上半年, 杭州房地产市场与以北京 上海 深圳为代表的一线城市以及苏州 南京 厦门等部分优质二线城市同步, 出现市场大逆转 市场逆转的最大推动力来自官方的政策, 特别是货币政策 2015 年, 中国政府试图通过撬动资本市场来阻止经济下行, 但理论和行动都遭受重大挫折,A 股市场连续三次崩盘 时至 2015 年年末, 面对经济下行的压力, 官方又一次选择通过房地产市场阻止经济下行的路径, 以去库存的名义拯救已经积压如山的楼市 春节前后, 降首付 降契税 营业税等多项救市政策急切出台, 而最大的推手是货币的放水 2016 年一季度央行公布的数据显示, 新增信贷额达 4.61 万亿元, 甚至超过了全球金融危机时 2009 年一季度的 4.59 万亿元 货币的洪水没有城界, 也没有像官方期望的那样, 流向积压如山的三四线城市, 而是迅速流向一线城市和优质二线城市 政策和货币改变了人们的预期, 这是自 2011 年初限购限贷以来, 大多数人对房地产市场预期的首次明确改变, 即大多数人认为房价要上涨, 甚至可能大涨 预期的改变产生了惊人的市场爆发力 杭州楼市 2016 年上半年商品房成交 ( 套数 面积 金额 3 个指标 ), 二手房成交套数, 土地成交金额均创下历史最高纪录 在解除限购后的 2015 年, 成交量大幅度上涨价格平稳的基础上,2016 年上半年杭州楼市量价齐升, 也是自 2011 年以来价格的第一次明确上涨 1 / 6
二 重要结论 1. 如果说,2015 年杭州楼市在解除限购后, 完成了由预期悲观导致的高库存和长期低迷向正常平稳市场的逆转, 那么,2016 年上半年, 预期改变则使杭州楼市完成了从平稳向量价齐升的逆转 2. 2016 年上半年, 杭州商品房市场成交量, 套数 面积 金额均创下历史最高水平, 甚至超过 2010 年 2014 年这五年中任何一年的全年成交量 3. 商品房价格实现了从 2011 年初限购限贷以来, 第一次明确快速的上涨 2016 年上半年杭州市区新建商品房成交均价同比上涨 3.3%( 与 2015 年上半年相比均价仅上升 3.3%, 其中部分原因是, 萧山区和余杭区商品住宅成交比例与 2015 年上半年相比大幅度上升, 酒店式公寓成交比例大幅度上升 ) 国家统计局数据显示,2016 年 5 月杭州新建商品住宅价格指数环比上涨 2.5%, 同比上涨 17.0% 4. 商品房库存持续下降 显性库存从 2016 年年初的 16.7 万套, 下降到 2016 年 6 月底的 13.5 万套 广义库存 ( 待售量 + 未领取预售证的开发量 + 已购置土地尚未开发量 ) 下降了 334.5 万方 (2016 年上半年商品房销售面积 995.1 万方 2016 年上半年购置土地的可建面积 660.6 万方 ) 5. 衡量市场健康指标的存销比持续下降 市区商品住宅存销比, 以 2016 年上半年的去化速度为 5 个月, 以近一年的去化速度为近 6 个月 6. 在预期改变后, 市场需求出现了惊人的爆发, 除刚性需求以外, 多年积累的改善型需求以及前置的部分改善型需求和以保值为主要目的资产配置型投资性需求, 同时爆发性增长 与 2015 年上半年相比,90-140 平方米户型房源 单价 20000-25000 元 / 平方米房源 总价 150-300 万元房源成交占比分别上升 2.8 个百分点 3.1 个百分点和 6.4 个百分点 7. 在市场整体量价齐升的背景下, 市场分化继续加剧 区域之间, 板块之间, 开发商之间, 品牌之间, 产品之间分化均加剧 2 / 6
如, 商品住宅中,90 平方米以下户型成交均价同比上涨 6.2%, 而 90-140 平方米户型成交均价同比上涨高达 22.8% 8. 杭州市主城区的绝大部分板块均为市场热点, 市中心 钱江新城西翼 滨江 桥西等板块供应量急剧减少, 呈现出供不应求的态势 主城区中原来较冷的之江板块 钱江新城东翼的江河汇流区板块也迅速升温 9. 萧山区的钱江世纪城 萧山市北开发区 余杭区的未来科技城板块由于 G20 和亚运会带来的利好和预期, 以及城西科创大走廊的建设, 市场热度上升幅度堪比甚至超过主城区 10. 二手房市场同时被激发 2016 年上半年, 杭州主城区二手房成交高达 34111 套, 创历史同期新高, 且超过除 2009 年和 2015 年以外的其他年份全年成交量 弃旧换新是改善型购房的主要模式, 二手房市场的活跃也加快了改善型购房者的购房决策 11. 营业税年限的缩短使次新二手房, 特别是大面积的次新二手房受益 因此, 大面积次新二手房成交比例显著提高 12. 在市场预期逆转并创下天量成交以及一线城市和苏州 南京 合肥等二线城市的热度传导下,2016 年上半年杭州土地市场延续了始于 2015 年 9 月土地市场持续升温的趋势, 并将市场热度推向了史无前例的高度 13. 杭州市区上半年共计成交 77 宗土地, 总出让面积 266.1 万方, 总可建面积 660.6 万方, 总成交金额 810.1 亿元 2016 年上半年杭州土地市场成交金额创下历史同期最高纪录, 达 810.1 亿元, 且超过 2011 年 2012 年及 2015 年的年度成交总额 虽然杭州市区上半年成交金额创下近八年最高, 但由于单价已大幅度上涨, 可建面积仅名列近八年中第五 14. 2016 年上半年, 杭州土地市场的最高楼面价被刷新 市中心 钱江新城 申花 钱江世纪城 萧山市北开发区 未来科技城等多个板块创下区域楼面价新高 主城区以及萧山 余杭热点板块 ( 主要是钱江世纪城和未来科技城 ) 几乎每一宗地块都受到了多家开发商的追捧抢地 3 / 6
15. 开发商拿地的急切和迫切程度以及对价格的承受能力前所未有 主城区和热点板块的几乎所有地块 面粉 已经逼近在售 面包 的价格, 个别地块已经超过周边可比的在售楼盘价格 16. 土地成交价格几乎都无法用正常的目前在销售价格倒推成本的逻辑来测算 17. 相比杭州本土开发商及已进入杭州的外来房企, 尚未入杭的外来开发商对杭州市场更为乐观 多宗土地接近周边在售楼盘价格的地价, 说明开发商对未来市场价格预期强烈看好 但这种预期也呈现出分化 在浙报传媒地产研究院的对未来形势的研判闭门会上, 部分开发商 ( 主要以本土开发商为主 ) 对土地市场过热以及市场可能出现的周期性持谨慎态度 18. 土地购置集中度提高 拿地前两位的开发商信达和融信占据全部拿地金额的 31.6%, 市区拿地金额 TOP10 房企的总额占市区总成交金额的 71.7% 19. 2016 年上半年开发企业在产品和服务创新上进一步探索和实践 无论是户型空间还是精装修, 都摒弃过去的高大上豪的追求, 人性化 生活化 实用化成为市场主流价值观 20. 面对投资额加大和市场风险加大, 合作模式成为市场主流 三 2016 年下半年市场展望 时至年中, 影响 2016 年下半年市场走势的各种因素骤然复杂 一方面, 上半年市场逆转带来的巨大惯性仍会继续向前 另一方面, 政策已经发生变化 以 5 月 9 日权威人士 人民日报 谈话为标志, 货币政策已经出现了明显转向 4 月和 5 月, 信贷额增加及 M2 增速均明显放缓 极度宽松的流动性很可能在短期内结束 而同时, 国内外经济走势复杂和不确定, 黑天鹅 事件增多 官方面临着保资产价格还是保汇率稳定的重要选择 4 / 6
国内资本豪赌政策会选择保资产价格 一线城市及部分二线城市出现了离谱的土地价格, 给官方造成较大压力 杭州楼市本身尚不存在政府动用有形之手出台遏制政策的可能性和必要性, 但如果其他城市擦枪走火, 市场将产生传导效应 因此, 下半年楼市走向扑朔迷离 但可以肯定的是, 短期内在资金较为充沛的情况下, 指望开发商降价的可能性几乎没有 同时可以肯定的是, 需要依靠房价大幅度上涨, 甚至涨幅至少在 50% 以上才能保本的高价土地, 蕴含着较大的市场风险 四 主要数据 1. 商品房 (1)2016 年上半年, 杭州市区 ( 暂不含富阳区, 下同 ) 新建商品房成交 97345 套, 成交面积 995.1 万方, 成交金额 1667.6 亿元 成交套数 面积和金额均刷新所有历史纪录, 甚至超过 2010 年 2014 年这五年任何一年的全年成交量 (2)2016 年上半年, 杭州市区新建商品房成交均价为 16758 元 / 平方米, 同比上涨 3.3%( 与 2015 年上半年相比均价仅上升 3.3%, 其中部分原因是, 萧山区和余杭区商品住宅成交比例与 2015 年上半年相比大幅度上升, 酒店式公寓成交比例大幅度上升 ) (3)2016 年 6 月底, 杭州市区新建商品房可售房源 134609 套, 可售面积 1548.6 万方 其中 : 主城区 64669 套, 可售面积 765.0 万方 ; 余杭区 45552 套, 可售面积 458.5 万方 ; 萧山区 24388 套, 可售面积 325.1 万方 自 2015 年 12 月开始, 杭州市区新建商品房可售房源已连降 7 个月 2016 年 6 月底市区商品房可售房源较 2015 年 12 月底减少超 3.2 万套 2016 年上半年实际库存净流出 334.5 万方 2. 土地 (1)2016 年上半年的土地市场, 延续了始自于 2015 年 9 月土地市场持续 5 / 6
升温的趋势, 并将市场热度推向了史无前例的高度 (2) 在延续 2015 年热度, 一线城市和苏州 南京 合肥等二线城市大热, 特别是在楼市发生根本逆转创下天量成交的效应传导下,2016 年上半年杭州土地市场成交金额创下历史同期最高纪录, 达 810.1 亿元, 且超过 2011 年 2012 年及 2015 年的年度成交总额 虽然杭州市区上半年成交金额创下近八年最高, 但由于单价已大幅度上涨, 可建面积仅名列近八年中第五 (3)2016 年上半年, 杭州土地市场的最高楼面价被刷新 市中心 钱江新城 申花 钱江世纪城 萧山市北开发区 未来科技城等多个板块创下区域楼面价新高 (4) 土地购置集中度提高 拿地前两位的开发商, 信达和融信, 占据全部拿地金额的 31.6%, 市区拿地金额 TOP10 房企的总额占市区总成交金额的 71.7% 3. 二手房 (1)2016 年上半年, 杭州主城区二手房成交 34111 套, 同比上升 56.9%, 创历史同期新高, 且已超除 2009 年和 2015 年以外的其余年份的年度成交量 (2)2016 年上半年杭州主城区二手住宅成交均价为 19570 元 / 平方米, 同比上涨 2.2%, 创近三年新高 (3) 刚需依然是市场主力, 改善型购房占比有所上升 2016 年上半年,140 平方米以上户型以及 300 万总价以上房源成交占比较 2015 年同期均有所上升 商品房部分请查看 : 2016 年上半年杭州市区商品房市场分析报告 土地部分请查看 : 2016 年上半年杭州市区土地市场分析报告 二手房部分请查看 : 2016 年上半年杭州主城区二手房市场分析报告 报告撰写 : 浙报传媒地产研究院高级研究员冯慧霞 浙报传媒地产研究院研究员何肖霞张怡 专业指导 : 浙报传媒地产研究院院长丁建刚 6 / 6