市区酒店式公寓价格大幅上涨,12 月成交均价较年初 1 月上涨 24.4%, 涨幅甚至远超商品住宅商铺和写字楼成交套数占比较 2016 年分别上升 3.8 个百分点和 2.4 个百分点库存快速下降, 去化周期大大缩短商铺和写字楼库存去化周期较 2016 年分别缩短了 17.7 个月和 12.4

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暮骆
5 years ago
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2017 杭州楼市研究分析报告 ( 市场特征和结论及展望部分 ) 备注 : 本报告中杭州市区范围为市八区 ( 不含富阳临安 ), 杭州主城区范围为市六区 ( 不含萧山余杭富阳临安 ) 一市场特征和结论 1. 市场巨量成交总金额远远刷新历史最高纪录虽然,2017 年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高, 但 3838.

1 2017 杭州楼市研究分析报告 ( 市场特征和结论及展望部分 ) 备注 : 本报告中杭州市区范围为市八区 ( 不含富阳临安 ), 杭州主城区范围为市六区 ( 不含萧山余杭富阳临安 ) 一市场特征和结论 1. 市场巨量成交总金额远远刷新历史最高纪录虽然,2017 年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高, 但亿元的商品房巨量成交金额, 远远刷新了历史最高纪录 2017 年, 杭州市区商品房成交万套, 万方, 刷新历史次新高纪录 ; 成交金额亿元, 创历史新高 2. 市场需求强劲抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场 2016 年, 杭州举办了 G20 峰会, 并将在 2022 年举办亚运会, 强有力的官方背书和良好预期, 加之 2016 年杭州房价涨幅又远低于南京苏州厦门合肥四小龙城市, 同时,2017 年又与杭州空前力度的城中村改造重叠, 仅杭州主城区全年征迁就超过户市场真实需求与预期需求均极为强劲 3. 投资性购房比例高达 70% 以上由于市场投资冲动和热情依然高涨, 住宅又受到限购限贷政策抑制, 有部分住宅替代功能又兼具投资功能的酒店式公寓持续热销多份抽样调查结果显示, 以投资为目的购房比例高达 70% 以上其中, 仅纯投资属性的酒店式公寓成交就达 3.8 万套, 刷新历史次新高纪录, 在商品房成交中占比 23.4%( 这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓 ), 较 2016 年上升了 3.4 个百分点

2 市区酒店式公寓价格大幅上涨,12 月成交均价较年初 1 月上涨 24.4%, 涨幅甚至远超商品住宅商铺和写字楼成交套数占比较 2016 年分别上升 3.8 个百分点和 2.4 个百分点库存快速下降, 去化周期大大缩短商铺和写字楼库存去化周期较 2016 年分别缩短了 17.7 个月和 12.4 个月 4. 开发商的恐慌向公众传导各地开发商在比较了全国市场之后, 认定杭州是最具投资价值的城市之一 ( 甚至没有之一 ), 纷纷不惜代价进入杭州市场, 在多个区域和板块创造了多个地王由于土地价格溢价 70% 封顶, 诸多地块并非是绝对价格的地王, 而是高地价和高比例自持开发商的恐慌情绪, 也传导给了市场和公众预期 5. 限价政策适得其反限价政策给公众传递了两个错误的市场信号 : (1) 限价不可能长期下去限价解除之日就是房价暴涨之时 (2) 政府限制的价格, 比市场价格低很多, 巨大的福利不买白不买限价政策使市场信号完全失真部分开发商不愿意接受被限制的价格, 推迟开盘, 堂而皇之的捂盘惜售, 更加剧了市场供应的紧张程度同时, 限价虽然控制住了价格, 但市场供需关系严峻, 购房门槛提高大多数热点楼盘都需全额付款限价政策也滋生了腐败托关系甚至炒房号, 已经不是个别现象 6. 市场价格数据失真 2017 年 11 月, 国家统计局的价格指数显示杭州商品住宅价格环比下跌 0.1%, 同比下跌 0.6% 而杭州市区商品住宅 2017 年 12 月均价与 2017 年 1 月相比, 则上涨 13.4%

3 2017 年, 杭州二手房全年价格涨幅则高达 38% 7. 商品住宅价格基准线大幅上调供应结构失衡 2017 年, 杭州商品住宅成交套数榜单前 40 位已经没有万元以下楼盘, 而 2016 年同样的榜单中, 均价万元以下的楼盘高达 12 个 2017 年杭州市区商品住宅成交中,90 平方米以下房源单价低于 1 万元 / 平方米房源和总价低于 150 万元房源, 较 2016 年分别下降了 10.2 个百分点 22.6 个百分点和 24.0 个百分点单价 2.5 万 -4 万元 / 平方米房源和总价 250 万 -500 万元房源, 较 2016 年分别上升 20.8 个百分点和 16.0 个百分点 8. 全年商品房显性库存继续下降 2017 年, 杭州市区商品房全年成交超 16 万套, 巨量成交使商品房显性库存大幅度下降从年初的 11.7 万套, 万方, 下降到年底的 7.1 万套,928.7 万方, 创近 7 年以来新低其中, 商品住宅从年初的 4.8 万套,635.8 万方, 下降到年底的 2.5 万套,341.2 万方, 创近 8 年以来新低 9. 隐性库存 ( 潜在供应量 ) 持续大幅下降 2017 年杭州商品房销售面积万方, 同期开发商购置土地可建面积万方, 实际库存净流出约 418 万方潜在供应量在 2016 年消化 687 万方的基础上进一步下降近 3 年库存持续下降了 1500 万方左右 10. 土地成交金额价格全面刷新高溢价高自持成常态虽然 2017 年出让土地可建面积仅为万方, 但总成交额高达

4 亿元, 远远刷新历史最高纪录, 同比上涨 21.6%; 平均楼面价元 / 平方米, 同比上涨 24%; 这其中, 涉宅地更为明显 : 涉宅地成交额亿元, 同比上涨 20.5%; 涉宅地平均楼面价元 / 平方米, 同比上涨 30% 与此同时,2017 年杭州市区总计有 36 个板块刷新楼面价纪录, 价格涨幅较大的板块有小和山余杭中泰空港新城运河新城等媒体所报道的北京杭州卖地突破 2000 亿元, 所指的杭州范围为杭州十区杭州十区 ( 本报告中八区加上富阳临安 ) 总成交金额亿元 2017 年延续了 2016 年的土地市场高热度从 2017 年全年来看, 开发商对于土地的争夺势头强劲, 尤其在 8 月现房销售取消后至 9 月的推地潮中, 房企以高溢价高自持拿地成常态全年涉宅项目中开发商自持总建筑面积为万方 ( 地块本身的自持比例不计算在内, 仅统计招拍挂现场产生的自持比例部分 ) 但迄今为止, 开发商对自持部分尚未找到破解方案 11. 二手房成交量创历史次新高年度涨幅达 38% 2017 年, 杭州市主城区二手房共成交套, 同比下降 22%, 创历史次新高主城区二手房成交套数与同期商品房比值为 1:1.13, 相较于 2016 年的 1:1.17, 二手房市场份额再次提高, 表明主城区房地产市场进一步由新房市场向存量房市场过渡 2017 年, 主城区二手住宅均价为元 / 平方米, 相比 2016 年元 / 平方米大幅上涨 37%, 刷新历史纪录二手房市场年度涨幅显著 12 月主城区二手住宅均价相比 1 月涨幅高达 38%, 约为商品住宅同期涨幅 2 倍从均价数据来看,28010 元 / 平方米的均价与商品住宅元 / 平方米相差仅 3500 余元 / 平方米部分二手房价格实际已与新房价格发生倒挂典型楼盘上涨幅度尤为明显成交热门的边缘区域次新小区保利东湾年度涨幅约 88%, 市中心老旧小区朝晖采荷翠苑涨幅均为 50% 左右

5 12. 外来房企持续关注杭州 2017 年, 从涉宅土地市场来看, 共有 15 家房企进入杭州市场分别为金科联发中国电建中建中治路劲三湘印象温州时代大名城禹洲 ( 首次招拍挂拿地 ) 葛洲坝( 首次招拍挂独立拿地 ) 东方集团上坤首创中锐 13. 杭州版图进一步扩大 2017 年, 临安撤市设区杭州市区版图由 4876 平方公里扩大到 8003 平方公里杭州的版图面积已经超过上海, 超深圳的四倍 14. 调控背景下杭州市场表现最为坚强 2017 年下半年, 北上深等一线城市和南京苏州厦门合肥四小龙等热点二线城市, 已经开始出现降温迹象时, 杭州市场表现仍然极为坚强不论是商品房市场二手房市场还是土地市场的表现, 均未呈现出明显的降温迹象二 2018 楼市展望中共十九大上最高领导人的表态, 以及十九大后中央政府释放的态度, 使市场对调控松懈的预期几近消失, 市场恐慌情绪也略有缓解十九大报告中央政治局会议中央经济工作会议都强调了加快长效机制的建设轰轰烈烈的提出要发展住房租赁市场, 共有产权住房等在 2017 年 3 月的全国两会上, 虽然没有把房地产税草案提请常委会审议, 但从年中开始, 官方机构和官方人士再度将房地产税之剑高高悬起所谓的长效机制, 应该涉及到中国房地产市场的基本制度和基本逻辑即 : 土地制度金融制度税收制度户籍制度等基本制度, 以及绝大多数地方政府对土地财政高度依赖的基本逻辑但是, 中国房地产市场先天的制度和逻辑设计, 注定了今天的局面

6 发展租赁住房市场和共有产权房, 虽能够解决部分公众的实际住房需求, 但并不能直接降低商品房的金融投资属性迄今为止, 尚没有经过市场检验, 明确有效的长效机制形成, 长效机制仍在探索之中只要长效机制一天没有建立, 市场就将在非良性循环中折腾不止 1. 关于调控政策走向 (1) 十几天前的中央经济工作会议提出 : 分清中央和地方事权, 实行差别化调控这是第一次明确地方政府事权表明 2018 年可能的政策走向之一是, 将权力和责任一并交给地方政府 (2) 中央经济工作会议结束后, 住建部的全国住房城乡建设工作会议提出 : 2018 年将对各类需求实行差别化调控政策, 满足首套刚需, 支持改善需求, 遏制投机炒房明确的指向了 2018 年对刚性需求首套房的支持政策, 可以期望首付和利率会较为宽松 (3) 面对房地产税立法困难重重的现实, 为抑制炒房行为, 选择增加反复交易的成本, 设立按持有时间住房套数, 实行差别化的交易环节税负如梯级契税, 或类似于香港的短期交易额外印花税等住建部政策研究中心主任秦虹也认为, 这是目前最可行的政策选项之一 2. 关于房地产税多年来, 官方一直寄予期望的房地产税, 是长效机制之一但其与现行的土地制度, 与土地出让金制度, 有很大的法理冲突尽管 2017 年下半年, 官方又将房地产税之剑高高悬起, 但在 2018 年落地的可能性极小, 甚至没有除非按照以下思路 : (1) 新房新办法, 老房老办法, 对存量房不予追溯

7 按此思路, 只能起到警示人们购买数量的作用上海从 2011 年开始的房产税试点, 就是按这一思路进行, 但实际上无论是征税的额度还是对市场的警示效果, 都不尽理想 (2) 对存量房征税进行大幅度赦免每个家庭至少免税一套, 甚至两套, 或人均大面积免税但大幅度大面积的免征, 同样无法起到警示投资和降低对土地财政依赖的作用 (3) 延长土地使用年限这需要修改多部法律 3. 杭州在可预期的未来市场表现仍会继续突出杭州现阶段的房价与城市天然禀赋经济和社会发展的价值比值 ( 可以称之为一个城市的性价比 ), 普遍高于其他一二线城市且杭州 2022 年举办亚运会, 包括十条地铁线路在内的城市基础设施建设, 是排定的无法推迟的倒计时时间表 4. 杭州虽然离本轮城市总体规划 ( ) 到期还有两年时间但新一轮城市总体规划的主题已经呼之欲出杭州市区的版图已经扩大为 8003 平方公里, 东西南北四面出击, 但城市发展的主题是拥江发展从 2018 年起, 在新旧城市总体规划尚未衔接的背景下, 以杭州市拥江发展四年行动计划 ( 年 ), 提前实施拥江发展战略年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念无论是城中村改造所整理出的大量土地, 还是城市建设所需要的巨量资金, 都决定了 2018 年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念

8 至 2018 年 2 月 1 日, 杭州市区已挂牌土地 33 宗地, 可建面积万方, 达到 2017 年全年的 1/ 年市场资金可供量成悬疑 2017 年, 超过 3800 亿的商品房销售额, 加上二手房销售额, 杭州房地产市场成交金额超过 5000 亿 ( 当然其中有部分是同时买卖, 即买入商品房, 卖出二手房 ) 5000 亿的巨量资金, 如果没有杠杆, 可将杭州市全部住户储蓄的 8500 亿消灭掉一大半如果按照一半的杠杆率估算,2017 年房地产交易额也消灭掉杭州住户储蓄的 30% 除了中央政府比较明确释放的货币政策, 特别是对房地产市场的金融货币政策不会放松的信号以外, 在限购背景下, 已经连续两年高额成交的杭州市场, 购房者资金量也成悬疑 7. 土地价格稳中有降原来部分高价地块亏损入市可能性较大综合判断土地的供应量和货币政策, 以及公众购买力,2018 年杭州市区土地价格稳中有降 ( 或表现为自持比例下降 ), 原来部分高价地块亏损入市可能性较大备注 : 数据截至 2017 年 12 月 31 日二手房数据来源 : 我爱我家市场研究中心文 / 浙报传媒地产研究院院长丁建刚高级研究员冯慧霞罗兰魏盼研究员张怡章嵘嵘李成何肖霞马梦婷丰方旭郑青青

二重要结论 1. 如果说,2015 年杭州楼市在解除限购后, 完成了由预期悲观导致的高库存和长期低迷向正常平稳市场的逆转, 那么,2016 年上半年, 预期改变则使杭州楼市完成了从平稳向量价齐升的逆转年上半年, 杭州商品房市场成交量, 套数面积金额均创下历史最高水平, 甚至超

二重要结论 1. 如果说,2015 年杭州楼市在解除限购后, 完成了由预期悲观导致的高库存和长期低迷向正常平稳市场的逆转, 那么,2016 年上半年, 预期改变则使杭州楼市完成了从平稳向量价齐升的逆转年上半年, 杭州商品房市场成交量, 套数面积金额均创下历史最高水平, 甚至超 2016 年上半年杭州楼市分析报告浙报传媒地产研究院一前言 2016 年上半年, 杭州房地产市场与以北京上海深圳为代表的一线城市以及苏州南京厦门等部分优质二线城市同步, 出现市场大逆转市场逆转的最大推动力来自官方的政策, 特别是货币政策 2015 年, 中国政府试图通过撬动资本市场来阻止经济下行, 但理论和行动都遭受重大挫折,A 股市场连续三次崩盘时至 2015 年年末, 面对经济下行的压力,