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1 专业服务于中国地产商的卓越顾问 北京分公司... 2 上海分公司 分公司 石家庄分公司 分公司 分公司 分公司 分公司 北京上海徐州石家庄

2 汇丰行房地产 北京分公司 2015 年 12 月 市场关 PART 年全年政策解读 据汇丰行市场研究部观察 2015 年以来我国经济进入增长新常态 房地产市场逐步回暖 特别是二季度以来各地成交显著增长 多轮金融信贷政策发力 改善市场环境 促进刚需入市 但 2015 年全国房地产市场投资持续下滑 住房总体库存高 中央多次强调化 解库存 促进房地产持续健康发展 与此同时 各地因城施策出台一系列宽松政策 以公积金政策调整为主 包括财政补贴和税费减 免等政策 刺激需求特别是改善性需求释放 一 央行降息降准对房地产市场的影响 2015 年内 央行降息 5 次 降准 5 次 平均接近每两个月就降一次 贷款基准利率由原来的 6.15%降至 4.9% 下降幅度高达 25.5% 这已经是近十年来的最低水平 而公积金贷款利率更早已是 历史最低 频繁的降息降准贯穿全年 带来宽松的信贷环境 据测算 以普通商业贷款 40 万元 20 年的购房者为例 五次降息可直接节省了近 300 元的月供 2

3 专业服务于中国地产商的卓越顾问 日期类型事件 2 月 5 日降准中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 3 月 1 日降息 金融机构一年期货贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个 百分点至 2.50% 4 月 20 日降准中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点 5 月 11 日降息 6 月 28 日降息 金融机构一年期货贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.10%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25% 金融机构一年期货贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.85%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.00%; 其他各档次贷款及存款基准利率 个人住房公积金存款利率相应调整 6 月 28 日降准中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 8 月 26 日降息 金融机构一年期货贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.60%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个 百分点至 1.75%; 其他各档次贷款及存款基准利率 个人住房公积金存款利率相应调整 9 月 6 日降准中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 10 月 24 日 降息金融机构一年期货贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35% 中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 同时, 对符合标准的金融机构额外降准降低存款准备金率 0.5 个百分点 汇丰行市场研究部分析认为, 对于开发企业来说, 资金是行业的血脉, 而银行贷款又是资金的主要来源, 降准降息有利于房企降低融资成本 对于购房者来说, 央行降息将大大减小购房者的贷款压力, 一旦购房成本降低, 购房者入市的积极性就会相应增加, 推涨楼市的成交量, 加快楼市复苏进程 对于房地产来说, 降准政策必然是一个利好消息, 必将会在一定程度上降低购房者的压力 同 3 北京上海

4 时 对于开放商来说 也可以缓解资金成本压力 刺激开发商在金九银十后继续发力 为本年度业绩画上一个圆满的句号 二 330 新政 促进改善性住房成交 2015 年 3 月 30 日 央行发布通知 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房 首付款比例调整为不低于 40% 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房 首付 20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭 再次申请住房公积金购房 首付 30% 3 月 30 日 中华人民共和国财政部发布 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 通知要求 自 3 月 31 日起 个人住房转让 营业税免征年限由 5 年恢复至 2 年 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的 全额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通 住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的 免 征营业税 9 月 1 日 住房城乡建设部 财政部 中国人民银行通知 拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭 为改善居住条件再 次申请住房公积金委托贷款购买住房的 最低首付款比例由 30%降低至 20% 9 月 30 日 中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策 在不实施 限购 措施的城市 对居民家庭首次购买普通住房 的商业性个人住房贷款 最低首付款比例调整为不低于 25% 二套房首付比例的调整 带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低 门槛的降低 势必带来改善型购房需求的积 4

5 极释放 市场需求量加大 供不应求 房价也将因此上涨 公积金首付降至二成 购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降低 这将有力刺激市场消化库存 三 取消 7090 政策 保障中小户型商品房需求 2015 年 3 月 27 日 施行 9 年的房地产 7090 政策正式退出 7090 政策出台于 2006 年 为控制楼市过快上涨 政府出台 国六条 调控楼市 规定新批 新开工的商品房 90 平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的 70%以上 这样的政策是为保障刚需对中小户型商品房的需求 抑制投资 投机性需求 但这一政策也 错杀 了改善性需求 导致市场多 年来大户型商品房供给不足 四 习主席为地产行业定调 提出定向去库存 11 月 10 日上午 国家主席习大大在中央财经领导小组第十一次会议上强调 要化解房地产库存 促进房地产业持续发展 这 是习主席十八大以来首次提到房地产行业 并为房地产行业定调 随后 李总理也在国务院常务会议上提到加快户籍制度改革 带动 住房家电等消费 针对这个去库存的精神 政府部门必然要制定具体政策来落实 去库存的实质就是促进购房量 未来 一线 二线城市的房地产市场将保持住珍贵的销量回暖势头 部分经济发达的三线城市的 楼市成交量也有望步入上行 而库存过高的四线 五线城市 在人口外流 产业空心化的背景下 仍需经历一个较长的库存去化周期 5

6 楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解 汇丰行市场研究部认为 在中央提出化解房地产库存 促进房地产业持续发展的背景下 短期内未来政策仍将鼓励住房需求 继 续放松货币信贷及财税政策 房贷利息抵个税将是大概率事件 同时也将通过加快农民工市民化 推进以满足新市民为出发点的住房 制度改革 扩大有效需求 稳定房地产市场 鼓励产业地产 养老地产和旅游地产等发展 同时 房地产供应端调节力度将加大 完 善保障性住房分配货币化制度 加大对企业投资方面的政策支持 继续缓解企业融资压力 而长期来看 三四线高库存区域去库存仍 有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇 推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障 进而拉动地产需求 四 通州限购令颁布 抑制通州住房投机态势 8 月 14 日 北京市住建委和通州区人民政府发布通知 自通知发布次日起 暂停向已拥有一套住房 无法提供在通州区落户满 3 年及近 3 年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭出售通州区商品住房 京津冀协同发展和北京行政副中心的战略及区域定位一下让通州变成了热门区域 最近半年内通州区的房地产市场量价齐飞 成 为北京最引人关注的热点区域 但是 今后通州房价暴涨的趋势也许将戛然而止 14 日晚间 北京市住建委和通州区人民政府出台 关 于加强通州区商品住房销售管理的通知 决定在通知发布次日起 通州区实施更严格的商品住房限购政策 新政大幅提高在通州区域购房的门槛 严格程度甚至超出之前的市场预期 文件规定 在符合现行限购政策基础上 满足以下条 6

7 专业服务于中国地产商的卓越顾问 件之一的四类家庭, 才可以购买一套通州区商品住房 : 一是京籍无房户 ; 二是已有一套住房的通州户籍居民家庭, 需落户通州 3 年 ( 含 ) 以上 ; 三是已有一套住房的本市其他区县户籍居民家庭, 需近 3 年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税 ; 四是在京无房的外地人, 需近 3 年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税 文件要求, 暂停向以下家庭出售通州区商品住房 : 第一种是已拥有一套住房 无法提供在通州区落户满 3 年及近 3 年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭 ; 第二种是无法提供近 3 年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭 汇丰行市场研究部认为, 如果限购收紧, 对通州市场将出现多方面的影响 首先, 将对区域内的投资需求明显影响 通州作为一个未来集中释放利好的区域, 目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激, 如果限购, 会明显购房数量, 这种情况下, 房价再大幅上涨的可能性将明显降低 其次, 对户籍要求收紧, 对投资人群来说再买住宅的难度明显加大, 短期来说, 也会导致通州市场的价格将出现平稳 第三, 从未来通州市场的量价发展看, 因为过去有较多的二手房存量, 这种情况下, 限购政策, 可能会影响通州房价的涨幅 另外也缺失大盘 地王项目的拉动, 但通州在多重利好的影响下, 及时限购收紧, 房价也依然会有一定的涨幅 最后, 对邻近燕郊 大厂的打击将非常大 目前购买环通州区域的购房者, 大部分是投资需求, 按照过去经验, 燕郊对比通州的价格比大约在 1 比 2.5, 也就是通州均价 3 万的情况下, 燕郊的价格预期应该在 1.3 万左右 而现在燕郊的价格已经超过 1.6 万, 这种情况下, 如果通州价格平 7 北京上海徐州石家庄

8 稳 燕郊市场可能会导致大量投资者离场 所以这些区域的购房者需要注意政策影响 PART 年土地信息 一 2015 年北京城市土地市场交易情报分析 汇丰行市场研究部数据显示 2015 年全年北京市土地出让总金额高达 2032 亿 环比增长 6% 住宅类用地平均楼面价高达 元/平方米 环比 2014 年增长 14% 全年共出让土地 109 宗 相比 2014 年 142 宗 减少约 23% 其中经营性用地共出让 82 宗 成交金额共 亿 8

9 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2015 年全年北京共计出让 109 宗土地, 环比减少 22%; 出让地块的建设用地面积合计 万平方米, 规划建筑面积 万平方米, 同比分别减少 25% 9%, 这一土地成交量也创造了近 8 年的新低 其中, 丰台区今年成为北京市最大的土地供应区, 全 年共计出让 15 宗土地, 其中 6 宗土地均上榜 2015 年北京土地市场出让金总额 TOP10 9 北京上海徐州石家庄

10 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2015 年土地市场可谓逢拍必火, 特别是 2015 年下半年 疯台 东霸 一波接一波, 各地频出 地王 10 北京上海徐州石家庄

11 专业服务于中国地产商的卓越顾问 尽管今年的住宅用地仅成交 50 宗, 但是 2015 年北京住宅类用地平均楼面价高达 元 / 平方米, 环比 2014 年增长 14%; 其中, 最高楼面价为 元 / 平方米 此外,50 宗宅地当中, 剔除配建之后, 实际楼面价超过 元 / 平方米的则多达 26 宗, 占比高达 52%, 而在 2014 年这一区 间段占比仅在 20% 左右 楼面价 元 / 平方米之间的有 15 宗, 纯商品住宅的实际楼面价低于 元 / 平方米的仅 9 宗 11 北京上海徐州石家庄

12 二 市场概况 2015 各环线土地成交情况 五环六环占主要比例 五环至六环是 2015 年北京市出让土地最多的区域 2015 年经营性用地共计供应了 82 宗 其中 38 宗位于五环到六环之间 28 宗地处六环以外 六环外的住宅用地供应占到总量的 34% 这一比重创 4 年新高 楼面价也不再受限于区域 今年 6 环外的最高楼面价高达 元/平方米 最高出让金额高达 57 亿 曾经被视为郊区的 6 环 外区域逐渐真露头角 成为土地供应大户之一 12

13 此外 汇丰行市场研究部认为 虽然不少地块成本倒推而成的预期售价与周边项目对比明显畸高 但是 2016 年豪宅产品遍地开 花已成定局 高端市场必然面临供大于求现象 三 动态解读 房企联合拿地成趋势 在北京土地一拨一拨地王的压力下 联合拿地成为房企拿地常态 据悉 截至 2015 年 12 月 23 日 年内已有 36 宗土地被房企 联合体拍下 8 月 31 日 中铁建与方兴地产 亿得丰台区南苑乡石榴庄村 等地块 13

14 专业服务于中国地产商的卓越顾问 9 月 2 日, 保利首开 亿摘得朝阳孙河北甸西村 地块 ; 9 月 8 日, 龙湖保利首开联合体以 42.5 亿元总价竞得北京市东坝南区 地块 数据显示,2015 年北京市出让了 82 宗经营性用地, 其中,31 宗均为房企联合拿地 比如华润首开平安联合体 金地旭辉永同昌联合体 中国金茂碧桂园 中粮首创天恒联合体等 出于分担压力 摊薄风险 优势互补等考虑, 房企之间强强联手 跨界合作联合拿地渐成趋势,2015 年民企与央企国企 抱团 组成的联合体频频现身国土局 针对联合体拿地现象, 汇丰行市场研究部认为 : 联合体的出现说明房企希望通过联合体拿地的方式, 以规避此前相对激进的拿地方式, 这能够为此类房企赢取拿更多优质地块的机会 房企联合拿地有多种考虑 : 一种情况是大家预期目标地块成交价高的话, 成立联合体会减轻资金压力, 同时能共担项目风险 ; 另一种情况是目标地块产品类型比较多样, 比如有住宅有商业写字楼或者其他, 联合体可以利用各家地产商开发优势, 将产品做到最好 纵观 2015 年北京土地市场, 地王频出, 土地出让金创历史新高 随着北京地价的攀升, 未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势, 而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目, 对市场定价有明显影响 房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企, 预计 2016 年未来房企竞争土地会越来越激烈 除此之外, 参与今年土地竞拍的房企有上百家, 其中大部分都是像华润 保利 中粮 万科这样的国企和央企等大企业 眼看北 14 北京上海徐州石家庄

15 京土地都被国企和央企拿走了 房企们之间的争斗将更加激烈 然而联合拿地也有风险存在 各家房企在开发理念 追求利润方式等 方面均存在差异 能否实现 1+1 大于 2 的效果目前仍未可知 四 楼面价超过在售房价 2016 豪宅遍地 据统计 2015 年北京竞拍土地的平均溢价率约为 46% 其中 溢价率超过 100%的地块有 5 宗 超过 50%的有 27 宗 各地块 的楼面价也是超过周边在售房价 未来预售房价均有较大上涨 2015 年北京经营性用地实际成交楼面单价 元 比 2014 年上涨 18% 其中 住宅用地楼面单价 元 同比上涨 15% 商服用地平均成交价 元 同比上涨 15% 在用地的区域分布上 鉴于城区功能疏解 人口疏散的大背景 2015 年大部分供地位于城市发展新区 成交土地面积 397 公顷 占总成交土地面积的 57% 首都功能核心区及城市功能拓展区成交土地面积 201 公顷 占比 29% 生态涵养区成交土地面积 96 公顷 占比 14% 据了解 现在通州在售房价为 元/平方米 未来预售房价可达 8 万/平方米 昌平在售房价为 元/平方米 未来预 售房价竟高达 8 万/平方米 门头沟在售房价为 元/平方米 未来预售房价大约也是 6 万/平方米 区域高端豪宅化成为大势所 趋 15

16 虽然 2015 年本市经营性用地供应总量有所减少 但在供地结构上仍然优先保障了住宅用地的供应 2015 年通过土地市场供应 的住宅用地面积占经营性用地供应总面积的比例约 74% 其中近 9 成配建了民生住房 市场供应的住宅用地总建筑规模约 875 万平方 米 扣除配套设施及公建面积后纯住宅规模约 594 万平方米 其中民生住房占比为 49% 北京市国土资源局有关负责人表示 2016 年将继续优先确保民生用地供应 对保障性安居工程用地应保尽保 同时大力推进棚 户区改造工作 PART 年市场总结 一 2015 北京房地产市场交易情况概述 2015 年受政策红利的影响 北京新房市场回暖明显 根据搜狐焦点网统计 截至 2015 年 12 月 31 日 2015 年全年北京新建 商品房住宅 不含自住房 保障房 共计成交 套 环比上涨 28.9% 成交面积约为 万平米 环比上涨 30.8% 成交均 价为 元/平米 环比上涨 10.3% 除了 2015 年初开局遇冷 进入二季度以来 北京楼市成交无论量价都接连攀升 甚至有多个月份成交连连破纪录 得益于多项 楼市政策利好 2015 年全年销量和成交均价都比 2014 年也有所上涨 16

17 这个数据不包括自住房的成交 2015 年共有 45 个自住房项目实现成交 成交总套数为 套 相当于普通商品房的一半多 成交总面积达 平方米 相当于普通商品住宅成交面积的近 4 成 成交均价为 元/平 不过自住房价格呈多元化 在不 同价格段均有分布 各区成交量差距拉大 通州大兴房山领衔前三甲 数据显示 2015 年北京只有 3 个区新房成交量过万 分别是通州区 大兴区 房山区 其成交量分别是 套 套 套 从排行榜来看 五环外成为主力成交区 昌平区 顺义区成交量企稳 全 年并未有大波动 相较而言排名第 7 的密云成交量则让人眼前一亮 其全年共计成交 3521 套 丰台区尽管包揽了 2015 年北京土地出让金额最高的前三甲地块 但是就成交量而言其表现并不尽如人意 值得一提的是 全年成交的 套商住不限购产品 其中有 5354 套来自于通州区 占比约 24% 无独有偶 别墅市场占最 大份额的竟也是通州区 全年成交的 3665 套别墅 其中有 673 套属于通州区域 二 2015 北京房地产市场交易情况详细分析 年北京房地产市场交易成交金额分析 成交金额前十排行榜 泛海国际列榜首 亦庄板块成 吸金之贵 成交金额排行榜中 泛海国际以 41.6 亿元位列榜首 项目虽然在前十排名中套数是最少的 只有 159 套 但凭借价格的走高成 17

18 为榜首 目前项目报价最高已经达到 11.5 万/平 成为又一个 10 万+项目 除了泛海国际 西山艺境以 36.3 亿元居榜眼 另外 亦庄金茂悦 万科长阳半岛紧随其后 成交金额分别达到 34.5 亿元 30.2 亿元 其中西山艺境 臻园 枫丹壹号 亦庄金茂悦在 2014 年普通住宅成交金额的排行中 也在前十行列 改善豪宅拼价格 而刚需盘只能拼套数 前十楼盘中万科长阳半岛和华业东方玫瑰 京投银泰公园悦府都是以成交套数取胜 成 交套数最高的华业东方玫瑰 资料 团购 论坛 以 1079 套的成交位列成交金额榜的第 7 位 而在整个成交套数的排行中华业东方 玫瑰居榜首 从区域分布来看 亦庄是名副其实的 吸金之贵 板块 前十排行中亦庄板块的楼盘占据 3 个 区域内亦庄 金茂悦 资料 团购 论坛 枫丹壹號 资料 团购 论坛 远洋天著等 10 个楼盘成交金额达到 亿元 年北京房地产市场交易成交套数分析 成交套数前十排行榜 TOP10 中 4 盘成交过千套 回龙观 3 名盘齐上榜 18

19 专业服务于中国地产商的卓越顾问 成交排名前 10 的楼盘中, 有 4 盘网签超千套, 热度可见一斑 其中位于榜首的是位于通州的华业东方玫瑰, 成交达 1079 套, 成交均价达 元 / 平米 得益于通州副中心的落定, 区域楼盘热度迅速攀升, 成交一度骤升 受益区域政策规划利好, 项目的高位成交也在情理之中 成交 TOP10 中, 全部为普通刚需住宅, 除了回龙观的京投银泰公园悦府 ( 资料 团购 论坛 ) 领秀慧谷 首开国风美唐以及大兴的亦庄金茂悦成交均价在 3 万多, 其他项目成交价均在 3 万以内, 其中位于平谷的紫贵御园 ( 资料 团购 论坛 ) 成交价低至 元 / 平米, 都是走的 低价跑量 路线 在房价地价逐步飙升的北京, 刚需盘也越来越难觅 领秀慧谷 首开国风美唐 金地万科金域 19 北京上海徐州石家庄

20 东郡目前都已无房可卖 京投银泰公园悦府以及首开国风美唐也都已经进入尾房销售阶段 从区域分布来看 前 10 位的普通商品房昌平为 3 个 房山 大兴各 2 个 顺义 通州 平谷各 1 个 进入 2015 年二季度 楼 市开始回暖 回龙观 3 盘在 2015 年频频推新房源 借助整体楼市的升温 以及区域房源的稀缺 打出优惠示好刚需 多次开盘迎来 热销 其中领秀慧谷 3 月 6 月 7 月开盘当天销售近日光 集中网签带来高成交 年北京房地产市场交易成交均价分析 成交均价前十排行榜 北京壹号院夺魁 成交价刷新历史纪录 20

21 专业服务于中国地产商的卓越顾问 往年的各类榜单中, 钓鱼台七号院 合生 霄云路 8 号和北河沿甲柒拾柒号基本会包揽前三位,3 盘的平均单套总价都在 5000 万元以上 而在今年成交均价的前三中增加了新面孔北京壹号院和万柳书院 两个项目分别以均价 元和 元位居第一第二 而合生 霄云路 8 号以 元的均价位居第三 北京壹号院 元的均价刷新了历史成交记录, 而 2014 年成交均价最高为 元 / 平米 而成交均价最高的北京壹号院项目近日成交两套房源, 价格达 元 / 平米, 创北京豪宅单价之最 由于其他有 15 万多 / 平米的成交, 拉低了整体均价, 故项目整体成交均价仅有 16.7 万元 / 平米 值得注意的是, 盘古大观以成交 96 套 元的均价位居第三位, 项目的高位成交缘于 1 月份的集中网签 业内人士分析称, 从数据来看, 盘古大观短时间集中签约一定不是项目热销, 而是出现了项目集体转手或资本运作 ( 本次成交榜单中不予体现 ) 成交均价前十的楼盘中, 不同以往集中于朝阳 海淀 东西城, 丰台楼盘龙湖西宸原著也在榜中 今年以来, 丰台高价地频现, 区域高端楼盘频频入市迎热销, 其中当属龙湖西宸原著表现最为抢眼, 不只成交均价近 9 万, 成交套数在前十排行中也是佼佼者 均价分布榜单解读 : 刚需仍是主力中高端盘快速扩张 21 北京上海徐州石家庄

22 在北京住宅市场中 均价 3 万以下的刚需盘仍是主力 有 348 个项目出现成交 占总项目数的近 6 成 总成交金额超 800 亿 是 4 个价格段中总金额最高的一个 未来受住宅供地减少 地价高昂等因素影响 刚需会转向自住房和商住市场 未来刚需盘的占比 或将逐步下滑 与此同时 中高端盘出现了快速扩张的趋势 5-8 万的项目数量明显增多 已达 126 个 而 3-5 万的项目则强势吸金 总成交额 高达 亿元 未来随着高价地的陆续入市 中高端盘的队伍还将进一步扩大 有望晋升为北京楼市主力 而在顶豪元年的 万+豪宅也表现抢眼 实现了 736 套成交 是历年记录中最高的一次 年北京房地产市场交易别墅成交分析 别墅成交金额前十排行榜 誉天下靠新品热销登顶 亿 22

23 从别墅成交金额前十榜单的分布来看 通州项目数量最多 朝阳项目单价最贵 顺义项目金额最高 成交金额排名第一的 是地 处顺义中央别墅区的老牌别墅 誉天下 誉天下 2015 年全新系列 温榆府 5 月首度开盘 销售额高达 5 亿元 项目的总成交 金额则高达 亿元 位列第一 亿城燕西华府则代表丰台别墅杀入前十 揽金 16 亿元 成交套数方面 通州项目旭辉御锦当仁不让 售出 228 套 成交金额接近 13 亿元 朝阳的润泽御府和远洋 LA VIE 则在价格方 面表现强势 成交价分别为 元/平和 元/平 位列榜单均价前两名 年北京房地产市场交易成交区域分析 区域前十排行榜 通州大兴朝阳是成交大户 通州大兴走量 朝阳走价 23

24 专业服务于中国地产商的卓越顾问 从区域销量分布来看, 楼市主力成交区仍然分布在大兴 通州等刚需主力供应区, 其中通州 大兴 房山分别以 7913 套 7904 套 6782 套位列前三, 三个区域都是以低价换量取胜 除了大兴成交均价在 元之外, 通州房山成交价分别在 元和 元 从区域销售额来看, 朝阳 大兴 通州分别位居前三, 朝阳以 亿元的成绩居首, 不同于大兴通州区域以量取胜, 朝阳以价取胜, 区域内朝阳合生 霄云路 8 号 泛海国际 首开 琅樾 龙湖 双珑原著等豪宅的成交拉升了区域的成交额 而从成交量来说, 区域 24 北京上海徐州石家庄

25 仅有 3561 套的成交 值得注意的是大兴区域 区域成交以改善型为主 且排名靠前的楼盘成交价都在 3 万以上 区域均价也在昌平 通州 房山等郊 区中居首 主要原因在于亦庄区域的成交以及南三环日益上涨的房价拉升影响 区域房价已经破 3 万奔 4 万 三 北京 2015 年二手房市场销售情况 1 二手房成交量近 20 万套 创历史新高 经过了一年的调整 2015 年的北京二手楼市即将收官 从年度市场成交情况来看 量增价稳 的特征已板上钉钉 汇丰行市 场研究部数据统计 2015 年 截至到 12 月 27 日 北京全市二手住宅网签总量为 套 与去年相比大幅上涨 83% 创近五年 来新高 成交均价为 元/平米 同比上涨 5.5% 涨幅平稳 25

26 专业服务于中国地产商的卓越顾问 北京二手住宅成交量价情况分区域来看, 受教育 医疗等配套资源集中等方面的影响, 北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异 成交均价方面, 涨幅最高的区域依次有顺义区 西城区 朝阳区 东城区 海淀区, 涨幅均在 5% 及以上 受多项政策利好影响,2015 年北京二手住宅市场全面复苏 从全年市场均价和总量情况来看, 量增价稳 的特征十分明显 26 北京上海徐州石家庄

27 北京二手住宅各区域成交量价情况 2 政策与土地促进二手房成交牛市 330 新政以来 一系列利好政策效应的叠加 是刺激 2015 年成交量上涨的主要原因 一是北京二手房市场在经过了 2014 年 10.5 万套的大幅缩水成交之后 被压制的需求在利好刺激下于 2015 年全面释放 二是银行信贷放松 2015 年央行连续 5 次降息 目前银 行五年以上贷款基准利率下降到 4.9% 贷款成本已下降至历史最低点 与此同时 3.30 政策降低二套房首付款比例为四成 利息和首 付贷降低政策二者叠加 无论对于首置还是置业升级的按揭客户 都有较好地刺激作用 三是出台 3.30 政策个人住房转让营业税 5 改 2 该项政策对于购买不满 5 年的房屋减少了再入市交易成本 缓解了部分经济能力有限的刚需客户的购房压力 直接利好二手 27

28 房屋入市流转 同时 对于 卖一买一 的改善型自住需求的购房者而言也是极大的利好信号 四是北京住房公积金自 6 月 1 日起全 面调整为 认房不认贷 无房客户 最低首付款比例为 20% 贷款最高额度为 120 万元 已还清住房贷款的 1 套住房客户 最 低首付款比例为 30% 贷款最高额度为 80 万元 公积金贷款额度提高及首付款比例的降低对于购买低总价房屋的客户起到了极大地 刺激作用 2015 北京二手房价 稳中有涨 的原因主要有以下几点 一是在利好刺激下 面对 2015 年成交量大幅上涨以及 地王 频现 二手房业主提升未来市场预期 进而提高挂牌价格 市场议价空间减小 二是政策性因素驱动区域价值提升 二手房业主提高版块内 楼盘价格水平 从统计结构上带动北京整体价格水平提升 大兴受第二机场 通州受行政副中心等规划利好影响 区域二手房价格涨 幅较大 但从整体来看 2015 年北京二手房成交价格涨势较小 这与频繁的 一卖一买 市场交易有较大关系 对于换房的客户心理 纠结会比较多 买房的时候希望以低价买进 卖房的时候希望以高价卖出 在来回的价格谈判中相互妥协导致价格涨幅不大 年 二手房将呈现 量价齐稳 状态 汇丰行市场研究部认为 2016 年 量价齐稳 或将主导北京二手房市场 对于未来一年北京市二手房市场的走向 分析认为 根据刚刚闭幕的中央经济工作会议精神 化解房地产库存为 2016 年经济工作的五大任务之一 未来 为 化解房地产库存 实施积 极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策仍是大的政策基调 宽松化的市场环境利于楼市成交 但是在经过了 2015 年全年的市场复苏需 28

29 求全面释放之后 明年市场将趋于稳定 成交量或将小幅回调 与此同时 随着房地产投资增值的预期产生了一定的变化 购房置业 也趋于更加理性 成交价格仍将小幅上涨 但涨幅有限 因此 量价齐稳 或将主导 2016 年北京二手房市场 PART 年后市展望 一 2016 年行业宏观市场影响地产量价明显 据预测 2016 年的商品房价格将延续 2015 年平稳增长的态势 全国商品房平均销售价格约为 7010 元/平方米 同比增长 3.9% 相关统计数据预测显示 2016 年我国经济将保持稳定增长 GDP 增速在 6.7%左右 较 2015 年下降约 0.2 个百分点 根据 中国房地产业中长期发展动态模型 分析 在经济仍存下行压力 政策促稳房地产的背景下 预计 2016 年全国房地产市 场将呈现销售面积略有下降 新开工企稳 投资低速增长的特点 需求方面 2015 年市场超预期回暖透支部分需求 加之刺激政策的 边际效应趋弱 预计 2016 年商品房销售面积为 12.3~12.7 亿平方米 同比下降 1.0%到 4.0% 供应方面 2015 年以来销售回暖使新 开工存增长动力 但库存高位仍降低开工意愿 预计 2016 年全国新开工为 15.4~15.7 亿平方米 同比增长 0.5%~2.5% 房地产开发 投资额为 9.8~10.1 万亿元 同比增长 2.0%~5.0% 价格方面 随着库存压力进一步缓解 价格将保持稳中有涨的态势 全国销售价 格平缓上涨至 7072~7276 元/平方米 涨幅为 4%~7% 一线及二线热点城市领涨 29

30 汇丰行市场研究部认为 2016 年楼市供需都会出现好转迹象 供给方面 适度宽松的货币政策下市场流动性增加 商品房销售 好转 房企资金状况将有所好转 同时 国家实施积极的财政政策 加大了保障性住房棚户区改造等民生工程建设指标 新开工面积 指标有可能好转 二 北京房价上涨动力十足 2016 年 北京新建商品房的供应和成交有望进一步下行 但房价上涨动力十足 1.从政策大环境来看 2016 年政策红利将延续 虽然侧重于全国性的政策 但具有楼市风向标的北京也将明显受益于政策利好 2.从土地市场来看 虽然地王不完全等同于未来市场售 价 但面粉贵于面包 将直接影响周边房价和市场预期 3.在严防 大城市病 确定城市边界的背景下 北京的供地紧缩也将成为常 态 供需关系也将助推北京房价继续上行 4.在高地价的背景下 2015 北京的土地市场成交中 高达 26 宗楼面价超过 3 万元的地块 也就是说 北京未来的新房将多是单价近 10 万的高端项目 高端项目的集中入市也将助推北京商品房价结构性上涨 5.在二手房销量 超过新房的北京 在新房地价较高 需求旺盛 资金充足的背景下 北京二手房价格上涨可期 北京 2016 年的土地市场仍将延续高地 价态势 开发商市场的竞争 尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈 利润也将进一步被压缩 三 改善型产品主导市场 一二线城市的刚性需求逐渐消耗殆尽 改善型需求开始 称王 随着二孩政策效果发酵 加上人们收入水平提高 户型产品升 30

31 级的需求也在提升 三四线城市也由于本地居民住房拥有率高 未来能快速去化的终将是改善型产品 四 三四线城市房价继续下降 2015 年中央经济工作会议提出 鼓励开发商降房价 鼓励不是强制 鼓励 很可能意味着政策上对开发商的 让利 以促降 房价 2016 年房地产行业营改增落地 致房企成本下降 从而有利于降房价 而最可能降的是高库存和弱需求的三四线城市 预计 2016 年三四线城市房地产销量将下降 10 销售均价将下跌 5 五 首付比例降至 20% 2016 年去库存政策最可能出台的是房贷首付比例降至 20% 2008 年~2010 年间中国曾有过这一首付比例 面积在 90 平米以 下的户型可以实现首付 20%的举措 随着市场的变化 这一政策会更加宽松 对面积段的要求会逐渐放款 只要是家庭购买的首套住 宅就会执行这样的标准 六 千亿阵营达 10 家 两千亿巨头扩军至 3 家 强者恒强法则在白银时代得到验证 2016 年 房企传统 3 强万科 绿地 恒大业绩有望破 2000 亿元 在千亿门槛徘徊了 2 年 的华润置地 世茂将在 2016 年完成历史性突破 正式进入千亿房企阵营 此外上升势头较猛的 城镇化之王 华夏幸福 如果延续近 两年的上升势头 也有望冲入千亿房企阵营 千亿阵营将在 2016 年增至 10 家 31

32 七 并购大战上演 2015 年的房企并购大战还未结束 2016 年房企并购脚步不会停下 一些中小房企将陆续宣布 去地产化 转型与转行并存 一线房企在 2016 年外溢的投资将陆续投向二线城市 二线城市有限的需求将被一线房企的优质产品满足 一些本地房企将被挤出市场 八 北京积分落户 2015 年年底 北京市积分落户管理办法已经开始征求意见 到 2016 年北京市将正式推出积分落户管理办法 漂在北京多年的 北漂们将有通道获得北京市户籍身份 北京市也终于在积分落户上补齐一课 与上海 广州比肩 因此激活的 北漂 安居乐业需求 对房地产市场无疑是一剂兴奋剂 九 房地产互联网热退潮 肇始于 2014 年万科的房地产全行业 互联网+ 浪潮将在 2016 年显著退潮 经过 2 年的追风 房地产企业发现互联网并没有颠 覆房地产 也没有根本改变房地产的任何一个环节 互联网+营销 互联网+社区 互联网+定制 互联网+众筹并没有看上去的那么 美 到 2016 年 务实的房地产企业的互联网热将会显著退潮 回归产品打造和服务 当然 互联网与房地产行业的融合并没有结束 互联网思维对行业的改变依然会在潜移默化中不断深入 32

33 汇丰行房地产 上海分公司 2015 年 12 月 市场关键词 供求 价格 土地 政策 PART 1 市场观察 中国指数研究院报道 根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市新建住宅的全样本调查数据 2015 年 12 月 全国 100 个城市(新建)住宅平均价格 为 元/平方米 环比上涨 0.74% 涨幅较上月扩大 0.28 个百分点 从涨跌城市个数看 51 个城市环比上涨 45 个城市环比下跌 4 个城市持平 与上月相比,12 月价格环比上涨的城市数量增加 10 个,其中涨幅在 1.00%以上的城市有 17 个,较上月增加 9 个 涨幅居前十位的城市依次是:厦门 宝鸡 深圳 昆山 上海 合肥 苏州 东莞 汕头 其中厦门 宝鸡 深圳 昆山环比涨幅超过 3.00% 33

34 专业服务于中国地产商的卓越顾问 按中位数计算, 全国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅价格中位数为 7037 元 / 平方米, 环比下跌 0.37%, 同比上涨 1.44% 北京 上海 等十大城市 ( 新建 ) 住宅均价 元 / 平方米, 环比上涨 1.14%, 涨幅较 11 月份扩大 0.15 个百分点 ; 同比上涨 9.25%, 涨幅较 11 月份扩大 1.62 个百分点 2015 年全国楼市经历了 5 次降息 6 次降准的洗礼, 见证了 30 多年二胎政策的终结, 迎来了 限购令 和 限外令 的松绑, 等到了公积金 13 年来的首次修改 上海中原地产研究咨询部数据显示,2015 年 12 月, 上海新建商品住宅成交面积达到 万平方米, 环比增加 26.2%, 同比增 加 37.6% 此前,2015 年全年的成交量高点出现在 10 月, 为 151 万平方米 尽管整个去年 12 月上海楼市的新增供应量小幅减 少, 但这与房企的年度销售节奏有关 事实上, 整个 12 月, 成交量高点出现在最后几天, 数据显示, 最后几天的单日成交量均在 8 万平方米以上 这也让上海楼市的库存去化周期缩短至 7.9 个月 而这个数字, 在去年年初曾一度高达 18 个月 中原地产数据显示,12 月, 上海单价 2.5 万元 / 平方米以下楼盘, 成交量达到 80.4 万平方米, 环比增加 24.6% 销量前十名的楼 盘中, 有半数单价在 3 万 5 万元 / 平方米之间 这比起之前的豪宅风而言, 更体现了普通购房者的需求 上海今年住宅市场交易 量价相对过往五年均明显提升, 整体市场成交面积同比增长超过 50%, 成交套数同比增长 43.21%, 成交价同比增长 19.38%, 销 供比达到 北京上海徐州石家庄

35 专业服务于中国地产商的卓越顾问 PART 2 楼市监测一 上海市整体房地产市场监测 1.1 供应分析 35 北京上海徐州石家庄

36 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2015 年度新增供应面积为 万平, 较 2014 年相比下降 6.43%, 比 2015 年成交面积少了 万平, 市场整体表现出供不应求的态势 1.2 成交分析 商品房成交分析 36 北京上海徐州石家庄

37 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2015 年上海楼市商品住宅成交均价 元 / 平, 与去年相比大幅上扬 18.85%, 涨幅创近 5 年新高 较之往年,2015 年中高端项 目成交比重加大, 购房者不再一味追求低价, 优质的改善型住房和高端项目也是购房者关注的重点 37 北京上海徐州石家庄

38 专业服务于中国地产商的卓越顾问 全市 17 个区县相比 2014 年整体成交均价基本出现上涨的态势 最大涨幅出现在闸北区,2015 年成交均价 元 / 平米, 涨幅高 达 33.82% 其次涨幅较大的是宝山区,2015 年成交均价是 元 / 平米, 涨幅达 21.56% 崇明县和金山区出现降价态势, 降幅最大 的是崇明县,2015 年成交均价是 元 / 平米, 降幅幅达 5.78% 38 北京上海徐州石家庄

39 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2015 年, 上海商品住宅金额 TOP10 项目总成交金额较去年上升 59.39%, 以改善性产品为主 2015 年金额 TOP10 项目总成交金额为 亿元, 相对去年上升幅度较大, 上升 59.39% 榜单中有 7 个项目成交均价在 4 万元 / 平米以上,4 个项目为均价 6 万元以上的高端楼盘 位于榜首的陆家嘴锦绣前城成交金额 亿, 占 TOP10 总成交金额的 14% 项目位于浦东花木板块, 内环旁锦绣路上, 占地面积 万平米, 地上建筑面积约 24.6 万平米, 是双水岸环绕生态社区 39 北京上海徐州石家庄

40 1.2.2 商办成交情况 第四季度 上海新增甲级写字楼供应约为68万平方米 全市写字楼平均空置率环比下降0.4个百分点至4.8% 而写字楼租金环比 微涨0.6%至每天每平方米人民币9.4元 中央商务区甲级写字楼依旧受到服务业企业的青睐 第四季度 上海新开购物中心面积约为747,687平方米 环比上涨60.6% 内环内新开购物中心包括瑞安房地产旗下的湖滨道购物 中心 57,000平方米 位于原闸北区的大悦城二期项目 70,000平方米 以及杨浦区的紫荆广场 73,000平方米 位于内环外的新 开业商场则包括杨浦区的合生汇(166,000平方米) 闵行的上海龙盛国际商业广场 60,000平方米 原闸北区的协信中环星光时代广 场 90,000平方米 宝山的绿地缤纷城 50,000平方米 和宝龙广场 28,000平方米 浦东的亿丰时代广场 55,000平方米 及奉 40

41 贤的宝龙广场 53,000平方米 1.3供销分析 2015 年度商品住宅的成交量总体呈现上扬趋势 一季度由于春节效应 成交量处于低位水平 第二季度开始 随着一系列新政的 推出 成交量上扬明显 自 4 月份以来 月度成交面积均保持在 120 万平以上 随着中高端住宅成交占比的增加 2015 年度的成交 41

42 均价也是居高不下 年成交均价 元/平 涨幅达 18.85% 创近 5 年来涨幅新高 从单月成交均价来看 5 月份以来的成交价格 均超 3 万/平 其中 6 7 和 11 月份 3 个月份的成交价格均超 3.4 万/平 1.4存量分析 42

43 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2015 年楼市需求旺盛, 促使销供比上升为 1.28, 市场整体呈供不应求态势 2015 年, 上海商品住宅成交面积同比增加 53%, 新批上市面积同比下跌 4%, 需求旺盛, 销供比达 1.28, 为近六年最佳水平, 呈现供不用求态势 促使去库存加速, 库存压力进一步缓解 商品住宅库存下降, 出清周期连续 10 个月下滑, 去化压力进一步缓解 2015 年, 上海商品住宅加速去库存,12 月底可售面积为 43 北京上海徐州石家庄

44 万平方米 环比下降 6.59% 2015 年需求旺盛 年度销供比达 1.28 库存去化加速 除 9 月 10 月供应高峰形成库存明显 增加外 整体呈不断下降趋势 以当前六个月平均销售速度 万平方米/月计算 当前出清周期为 7.35 个月 比上个月缩短 0.9 个月 出清周期连续十个月缩短 上海商品住宅去化压力进一步减小 二 项目监测 1 上海商品住宅区域分布 44

45 从不同环线来看 2015年外环内成交占比上升 特别是内环内占比上升明显 2015年 外郊环间仍是成交主流 近6年来成交占 比始终保持在50%以上 但2015年减少9个百分点至53% 郊环外成交占比也减少6个点 而政策对改善置业的支持释放了改善需求 内环内 中外环间占比分别增加2个百分点 上升至8%和15% 中内环间占比不变 仍为7% 2 上海商品住宅价格成交占比 45

46 按价格段来看 2015年上海商品住宅单价2.5-4万元/平米中高价格段成交上涨最快 6万元以上高端产品占比上升明显 成交主力 单价段是 万元 成交46966套 占比40% 伴随整体价格攀升 主力价格段较往年1-2万元提高了一个档次 1.5万元以下低价 段产品占比持续下降至14% 而改善市场活跃度提高 2.5-4万元中高价格段成交33197套 占比28% 较去年上涨10个百分点 占比 上升最快 4-6万元改善型产品占比上升2个点 6万元以上高端楼盘成交7700套 占比6% 较去年上涨4个百分点 上升明显 2 上海商品住宅户型成交占比 46

47 专业服务于中国地产商的卓越顾问 按面积段来看, 平米改善产品成为成交主力, 其中 平米首改为主的改善产品占比最大 2015 年上海商品住宅成交主力面积段为 平米改善户型, 共成交 套, 占比 48%, 其中 平米首改为主的改善户型占比最大, 为 34% 90 平米以下刚需产品占比明显下降, 平米 平米改善产品占比增加, 分别上升 2 个百分点, 成交套数分别为 套 7847 套 47 北京上海徐州石家庄

48 三 重点项目监测 (12 月上海住宅销售套数 TOP10) 专业服务于中国地产商的卓越顾问 48 北京上海徐州石家庄

49 专业服务于中国地产商的卓越顾问 PART 3 土地市场动态 一级市场 1.1 供应分析 49 北京上海徐州石家庄

50 2015 年上海 17 个区县中 地块推出方面 浦东新区以 23 宗位居榜首 松江区以 20 宗紧跟其后 此外奉贤 青浦分别有 16 宗和 13 宗土地出让 土地成交资金方面 吸金最多的是闸北区 4 宗地收金 259 亿 浦东新区成交 23 宗地揽金 241 亿位居第二 1.2 成交分析 总价排名 50

51 专业服务于中国地产商的卓越顾问 全国重点城市 2015 年 12 月住宅成交情况 : 51 北京上海徐州石家庄

52 专业服务于中国地产商的卓越顾问 从成交方面来看, 重点城市商品住宅成交再次呈现 年末翘尾 态势, 本月成交量在 11 月基础上再创新高, 收官之战完美结束 分城市能级来看, 四个一线城市仍旧强劲发力, 个个表现突出, 环比增幅都在 14% 以上, 尤其是北京和上海, 本月成交面积分别达到 140 和 170 万平方米, 再创今年新高 而二 三线城市来看, 整体增多减少 其中, 成都 贵阳 合肥等城市表现相对较差, 环比降幅都在 16% 以上 ; 而南京 杭州 济南等市场火爆城市, 成交继续攀高, 尤其是, 本月成交量超过 260 万平方米, 为 2007 年以来单月最高值, 市场火热程度可见一斑 52 北京上海徐州石家庄

53 PART 4 政策解读 一 宏观经济 2015 年 12 月份中国制造业采购经理指数(PMI)为 49.7% 比上月上升 0.1 个百分点 分析认为 这表明中国经济触底企稳态势 逐渐明显 统计数据显示 2015 年 12 月份中国制造业 PMI12 个分项指数 同上月相比 除产成品库存 从业人员 生产经营活动预期 3 个指数有所下降外 其他各项指数均有所上升 其中 新出口订单 采购量 购进价格 3 指数上升较为明显 升幅超过了 1 个百分点 数据显示 2015 年 12 月份中国制造业 PMI 中生产指数为 52.2% 比上月上升 0.3 个百分点 新订单指数为 50.2% 比上月上升 0.4 个百分点 新出口订单指数为 47.5% 比上月上升 1.1 个百分点 积压订单指数为 43.6% 比上月上升 0.6 个百分点 产成品库存指 数为 46.1% 比上月下降 0.6 个百分点 采购量指数为 50.3% 比上月上升 2 个百分点 中国物流与采购联合会特约分析师张立群认为 2015 年 12 月份 PMI 指数小幅提高 表明中国经济触底企稳态势逐渐明显 新订 单 出口订单 积压订单等指数提高 产成品库存指数下降 采购量 进口指数提高 反映随着市场需求增加 库存水平下降 企业 生产经营活动有所恢复 从 PMI 指数看 预计 2015 年 12 月份经济增速平稳 中国全年经济增长可以达到 7%左右 53

54 二 国家政策 2015 年全国楼市政策盘点 从 5 次降息降准到时隔 13 年首次修改公积金管理条例 从二胎政策的终结到拟推行多校划片 2015 年的全国房地产行业在一系 列政策的刺激之下注定是不平静的 这些楼市政策因其种类之多 涉及范围之广 从而与我们的生活息息相关 新华网房产安徽频道 从货币 公积金 税收 人口等角度对这些政策进行整理分类 下面就一起来回顾一下 2015 年都有哪些楼市新政 一 货币类政策 3 月 1 日 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35% 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5% 5 月 11 日 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 降息 5.1% 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25% 6 月 28 日 金融机构一年贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.85% 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2% 其他各档次 贷款及存款基准利率 个人住房公积金存贷款利率相应调整 54

55 专业服务于中国地产商的卓越顾问 8 月 26 日, 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.75%;; 其他各档次贷款及存款基准利率 个人住房公积金存贷款利率相应调整 10 月 24 日, 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35% 2 月 5 日, 中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 4 月 20 日, 中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 1 个 降准 百分点 6 月 28 日, 中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 9 月 6 日, 中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 55 北京上海徐州石家庄

56 专业服务于中国地产商的卓越顾问 10 月 24 日, 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 同时, 对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率 0.5 个百分点 二 公积金类政策 年 3 月 30 日, 二套房公积金首付比例调整 : 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房, 首付款比例调整为不低于 40% 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房, 首付 20%; 拥有一套住房并已结清贷款的家庭, 再次申请住房公积金购房, 首付 30% 年 9 月 1 日, 住建部 财政部 中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例, 由原先的最低 30% 降低至 20% 3 9 月 30 日, 中国人民银行 银监会联合发布 关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 通知明确, 在不实施 限购 措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 4 9 月 30 日晚, 住建部 财政部 央行联手发布 关于切实提高住房公积金使用效率的通知, 自 10 月 8 日起, 全面推行公积金异地贷款业务 有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化 5 11 月 20 日, 国务院法制办公室公布 住房公积金管理条例 ( 修订送审稿 ), 公开征求意见, 这是该条例时隔 13 年后的首次 56 北京上海徐州石家庄

57 专业服务于中国地产商的卓越顾问 修改 公积金条例修订稿明确提出, 公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的 60%, 不得 高于平均工资的 3 倍, 单位和职工缴存比例上限不高于 12%, 下限不低于 5% 三 不动产登记 城建规划类政策 年 3 月 1 日, 不动产暂时登记条例 开始实施, 明确我国要对各级各类不动产登记数据 信息平台 软件系统及网络资源进行整合集成, 确保国家 省 市 县四级登记信息的实时共享, 实现与相关部门审批 交易信息的实时互通共享, 加强与公安 民政 财政 税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享, 提供不动产登记资料的依法查询 年 8 月 6 日, 不动产登记 : 各地要按照 2015 年下半年信息平台上线试运行 ; 房地产税法 正式列入全国人大常委会立法规划 3 9 月 16 日, 财政部下发要求, 确保完成 2015 年城市棚户区改造目标任务 540 万套, 确保资金需要 四 税收类政策 年 3 月 30 日, 财政部发布 财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知 : 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税 2 9 月 24 日, 国家发改委联合财政部发布 关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知, 通 知规定,2015 年 10 月 15 日起, 降低住房和城乡建设部门住房转让手续费 57 北京上海徐州石家庄

58 五 人口 教育类政策 年 10 月 29 日 中共十八届五中全会宣布 坚持计划生育的基本国策 完善人口发展战略 全面实施一对夫妇可生育两 个孩子政策 积极开展应对人口老龄化行动 2 11 月份 在教育部召开的教育规划纲要实施 5 周年系列新闻发布会上 负责人表示 正在考虑推行多校划片 也就是一个小 区对应多个小学初中 让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校 我们一方面通过这种方式为学区房降温 另一方面加大查 处力度 及时曝光择校现象 务必把就近入学落到实处 三 地方政策 上海十三五规划建议 5 年内新增建设用地只有约 60km² 中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议 全文公布 建议 提出 到 2020 年 形成具 有全球影响力的科技创新中心基本框架 走出创新驱动发展新路 为推进科技创新 实施创新驱动发展战略走在全国前头 走到世界 前列奠定基础 着力解决体制机制问题 突破产学研用结合的体制机制障碍 增强科技创新内生动力 建议 提出全面提升 四个中心 整体水平 打造综合经济实力雄厚 产业能级高 集聚辐射能力强的国际经济中心 加快向 产业链高端迈进 持续推进以现代服务业为主 战略性新兴产业引领 先进制造业支撑的新型产业体系建设 夯实经济中心的产业基 58

59 础 建设与我国综合经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心 按照国家部署和要求 以人民币产品市场建设为核心 基本 确立全球人民币产品创新 交易 定价和清算中心地位 建成具有国际国内两个市场资源配置功能的国际贸易中心 提升大宗商品和 农产品(19.30, -0.58, -2.92%)等市场的影响力和辐射力 巩固以技术 标准 品牌 质量 服务为核心的贸易综合竞争优势 鼓励发 展跨境电子商务等新型贸易 推进以枢纽港地位和功能提升为依托的国际航运中心建设 基本建成国际航运枢纽港 巩固国际航空枢 纽港地位 增强配置全球航运资源能力 建议 还提出 下决心调整淘汰低效落后产能 以清洁化 绿色化为引领 推动钢铁 石化等传统工业优化升级 加快 区块能级提升和转型步伐 划定生态保护红线 推进 多规合一 建立分区分类管控制度 完善生态补偿机制 加快环评审批 制度改革 探索建立准入审批与日常监管适度分开的管理模式 完善问责制 建立反映绿色发展的绩效评价考核制度 严格落实党政 同责 终身追究等责任制度 建议 提出 十三五 的主要目标 如力争到 2020 年居民人均可支配收入比 2010 年翻一番 市民享有公平优质多样化教育 平均期望寿命保持世界先进水平 常住人口总量不超过 2500 万等 PART 5 后市展望 59

60 汇丰行市场部认为 政策层面 2015年全国 两会 提出稳定住房消费 支持自住和改善需求 并将分类指导 因地施策作 为房地产政策总基调 这一政策表述释放出强烈的宽松信号 为多年来所罕见 有效提振了市场预期 助推各部门和省市加快 救市 步伐 加大 救市 力度 促进楼市去库存 两会 后 等信贷持续宽松政策接踵而来 系列利好政 策减轻了购房者在购房初期的资金压力 并刺激潜在购房需求特别是改善型需求加快释放 进入四季度 在经济下行压力日益加大背 景下 中央对房地产行业的关注度明显提高 年底中央政治局会议和中央经济工作会议均提出要化解房地产库存 去库存上升为国家 任务 农民工市民化成为新的救市着眼点 展望2016年 房地产政策走向格局已定 将迎来大幅度 多层面宽松局面 一方面 会推进以满足新市民为出发点的住房制度改 革 加快农民工市民化 扩大住房需求 另一方面 会开拓商品房源向租赁市场 保障房源转化 并鼓励开发商降价刺激需求 多措 并举助力房地产库存去化 2015年上海楼市利好政策频出 如上调公积金贷款额度 发布人才新政等 但作为特大型城市 上海有着 自己的特殊定位 房地产运行也有自身特点 加上2015年以来上海楼市行情持续高涨等 控制房价仍是重要调控目标 未来可预见的 时间内取消限购的可能性不大 也没有可能出台短期刺激政策 60

61 汇丰行房地产 分公司简称 2015 年 12 月 市场关键词 价格 供求 土地 政策 PART 1 市场观察 一 市场综述 商品住宅市场 各区域集中成交 成交量再攀新高 2015 年 12 月 全市商品住宅供应量为 78.4 万平米 环比下降 31% 除环城四区及远郊区县环比上涨外 其他区域供应量均 出现不同程度下降 12 月 全市商品住宅成交量为 万平米 环比上涨 18% 较去年同期成交量上涨47% 各大区域成交 量均出现不同程度上涨 带动全市成交量达到 2015 年峰值 2 月 全市商品住宅成交均价为 元/平米 环比上涨 1% 同比上涨 2% 其中 因南开区高价项目热销及北辰区首开项目别墅产品热销 分别带动市内六区及环城四区的成交价格环比上涨 61

62 6%和 5% 公寓市场 量价齐涨 市内六区涨幅最大 2015 年 12 月 公寓市场供应量有所下降 成交量大幅上涨 其中市内六区项目成交占比增大 高端项目成交量占比增大 使得成交均价有所上涨 供应面积为 4.7 万平米 环比下降 43% 成交面积为 10.1 万平米 环比上涨 73% 同比上涨超过 1 倍 成交均价为 元/平米 环比上涨 23% 同比上涨 15% 商业 办公用房市场 年终成交井喷 大宗交易带动市场 2015 年 12 月 商服类土地供应及成交地块全部位于滨海新区及进郊区县内 12 月 办公用房共成交 7.7 万平米 环比上升 1.5 倍 同比增涨 1.7 倍 除市内六区成交量有所回落外 其余三区域成交量均呈现较大程度上涨 其中滨海新区成交量环比增涨 59 倍 在成交价格方面 12 月办公用房市场成交均价为 9502 元/平米 较上月下浮 27% 同比缩减 4% 大宗项目低价成交致使市场价 格下滑 12 月 商业用房共成交 12.6 万平米 环比上升 1.6 倍 同比增涨 14% 市内六区项目集中成交拉动市场整体成交量上涨 在成交价格方面 12 月商业用房市场成交均价为 元/平米 较上月上涨 1 倍 同比增涨 33% 市内六区及滨海新区高价项 目成交带动价格上扬 62

63 专业服务于中国地产商的卓越顾问 二 项目推广动态 报广营销 1. 媒体投放比重 2. 投放频次超过 2 次的项目 3. 广告投放宣传重点 63 北京上海徐州石家庄

64 专业服务于中国地产商的卓越顾问 PART 2 楼市监测 一 住宅市场 1. 供 销 存数据一览 64 北京上海徐州石家庄

65 2015 年 12 月 商品住宅新增供应 6821 套 环比下降 36% 同比下降 26% 供应面积为 78.4 万平米 环比下降 31% 同比下降 24% 商品住宅成交 套 环比上涨 20% 同比增加 55% 成交面积为 万平米 环比增涨 18% 同比上涨 47% 成交均价为 元/平米 环比上涨 1% 同比增涨 2% 2 供销及价格走势 供应量 2015 年 12 月 全市商品住宅供应量为 78.4 万平米 环比下降 31% 除环城四区及进郊区县供应量环比上涨外 其他 区域供应量均出现不同程度下降 其中 滨海新区供应量 11.2 万平米 环比下降 77% 居全市降幅首位 区域共 6 个项目新增供 65

66 应 主要供应集中在塘沽区 开发区及空港经济区 三区供应量共占滨海新区的97% 此外 进郊区县供应量 28.9 万平米 环比上 涨 27% 占全市供应量的 37% 位居全 市第一 武清区有 8 个项目新增供应 供应量 21.5 万平米 占郊区县的 74%及占全市的27% 成交量 12 月 全市商品住宅成交量为 万平米 环比上涨 18% 较去年同期成交量上涨 47% 各大区域成交量均出现不 同程度上涨 带动全市成交量达到 2015 年峰值 滨海新区中 各区成交活跃 带动滨海新区整体成交量达 50.6 万平米 环比上涨 33% 居全市环比涨幅首位 市内六区成交量环比上涨 14% 环城四区成交量环比上涨 7% 进郊区县成交量 54.2 万平米 居全 市榜首 环比上涨 17% 其中 杨村新城 下朱庄及卓湖等板块内项目成交活跃 带动武清区成交 35.6 万平米 成交量占全市的 21% 领跑全市 成交价格 2015 年 12 月 全市商品住宅成交均价为 元/平米 环比上涨 1% 同比上涨 2% 其中 因卓开区高价项目 热销及北辰区首开项目别墅产品热销 分别带动市内六区及环城四区的成交价格环比上涨 6%和 5% 三 12 月商品住宅销售套数 TOP20 66

67 专业服务于中国地产商的卓越顾问 四 4 月商品住宅销售金额 TOP20 67 北京上海徐州石家庄

68 专业服务于中国地产商的卓越顾问 68 北京上海徐州石家庄

69 PART 3 土地信息 一 土地市场 1.供应情况 12 月 经营性土地供应 19 宗 土地供应面积为 87.0 万平米 环比下降 10% 相较于去年同期上涨 36% 11 月经营性用地供应 69

70 楼面地价处于近一年最低水平 相比之下 12 月 供应土地的楼面地价上涨明显 升至 3431 元/平米 环比上涨 1.1 倍 同比上 涨 85% 2.用途结构 2015 年 12 月 商业类用地供应面积为 万平米 占市场土地总上市量的 51% 公共设施类用地供应面积为 31 万平米 占 比为 13% 经营性用地供应面积为 87 万平米 占比为 36% 经营性用地中 居住类用地占比最高 为 19% 其次为综合类用地 占比为 11% 商业类地块占比较低 为 6% 其他类地块供应占比仅为 0.2% 经营性土地成交分析 70

71 11 月经营性土地成交量降至冰点 相比之下 12 月经营性土地成交量迅速反弹 土地成交量为 124 万平米 环比上涨超过 10 倍 同比上涨超过 1.1 倍 成交量到达近一年最高水平 12 月 虽然土地成交量较高 但由于缺乏高价地块的带动 使经营性用地成交 楼面地价延续了前两个月的下降趋势 为 3516 元/平米 环比下降 44% 一 12 月份经营性土地供应情况 71

72 专业服务于中国地产商的卓越顾问 72 北京上海徐州石家庄

73 专业服务于中国地产商的卓越顾问 73 北京上海徐州石家庄

74 专业服务于中国地产商的卓越顾问 74 北京上海徐州石家庄

75 专业服务于中国地产商的卓越顾问 二 经营性土地成交明细 75 北京上海徐州石家庄

76 专业服务于中国地产商的卓越顾问 76 北京上海徐州石家庄

77 专业服务于中国地产商的卓越顾问 77 北京上海徐州石家庄

78 专业服务于中国地产商的卓越顾问 78 北京上海徐州石家庄

79 专业服务于中国地产商的卓越顾问 79 北京上海徐州石家庄

80 PART 4 政策要闻 一 中央政策 1. 房产政策 居住证暂行条例公布 将于 2016 年 1 月 1 日起施行 新华社北京 2015 年 12 月 12 日电近日 国务院总理李克强签署第 663 号国务院令 公布 居住证暂行条例 (以下简称 条例 ) 条例 将于 2016 年 1 月 1 日起施行 条例 共 23 条 以 国务院兰于迚一步推迚户籍制度改革的意见 为依据 以各地已 出台的居住证制度为参考 注意与户口 身份证制度的比较 突出居住证的赋权功能 突出政府及其相关部门的服务职能 在明确居 住证的性质和申领条件的基础上 一方面确立了为居住证持有人提供的基本公共服务和便利 另一方面鼓励各地不断创造条件提供更 好的服务 上述基本公共服务和便利主要有 一是义务教育 基本公共就业服务等九项基本公共服务和办理出入境证件 机动车登记等七项便利 二是通过梯度赋权机制要求各地积枀创造条件 逐步扩大向居住证持有人提供公共服务和便利的范围 提高服务标准 并定期向社会 公布 三是明确持证人申请登记居住地常住户口的衔接通道及各类城市确定落户条件的标准 条例 的公布施行 必将对促迚新型 80

81 城镇化的健康公展 推迚城镇基本公共服务和便利常住人口全覆盖 保障公民合泋权益 促迚社会公平正义发挥重要作用 房地产去 库存:租售幵丼引入农民商市民化新需求2015 年 12 月 18 日至 21 日 中央经济商作会议在北京召开 根据新华社公开的中央经济 商作会议公告全文 下称 公告 2016 年楼市政策的重要方向即是消化房地产库存 公告称 要按照加快提高户籍人口城镇化率 和深化住房制度改革的要求 通过加快农民商市民化 扩大有效需求 打通供需通道 消化库存 稳定房地产市场 要落实户籍制度 改革方案 允许农业转秱人口等非户籍人口在就业地落户 使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求 公告亦明确深化住房 制度改革方向 以满足新市民住房需求为主要出发点 以建立购租并举的住房制度为主要方向 把公租房扩大到非户籍人口 要公展 住房租赁市场 鼓励自然人和各类机构投资者贩买库存商品房 成为租赁市场的房源提供者 鼓励公展以住房租赁为主营业务的与业 化企业 要鼓励房地产开公企业顺应市场规律调整营销策略 适当降低商品住房价格 促迚房地产业兼并重组 提高产业集中度 要 取消过时的限制性措施 2. 市场动态 社科院报告称明年房价稳中有降 建议减少交易税 中国社科院公布 中国住房公展报告 预测 2016 年中国房价总体将呈现稳中有降的态势 与此同时 2015 年四季 度到明年第三季度 全国土地市场仌面临去库存压力 去库存仌是市场主基调 针对 2016 年楼市的预测 报告 分枂称 中国楼 市内外部条件则均不容乐观 仍外部环境看 经济增速下滑 金融市场不稳定性增加 内部条件看 作为市场亮点的一线城市房价上 81

82 涨量已经在 2015 年被充分释放 后续房价上涨乏力 两者共同决定了 2016 年房市难以有好的表现 但由于宏观政策的支持 贩房 政策环境枀为宽松 融资成本较低 房价崩盘的可能性枀低 市场更不会出现硬着陆 一线城市地价年内同比上涨近四成 2015 年土 地市场分化明显 三四线城市由于楼市库存高企 企业观望情绪浓厚 土地市场出手谨慎 而北上广深等一线城市则一直保持另外一 种局面 北上广深一线城市年内合计土地出让金达到 4722 亿元 平均楼面价 元/平方米 同比去年增长 37.24% 创下历史 记录 2015 年 11 月 一线城市土地市场集体走俏 土地拍卒密集迚行 广州 2015 年 11 月成交地块数量最多 为 25幅 北京 上海各有 19 幅地块成交 仍楼面价 溢价率和出让金总额来看 北京占据首位 一二线热 三四线冷是今年土地市场的特点 土地 出让金收入区域分化更为明显 房地产企业逃离三四线城市 向一二线城市集聚的态势仌在持续 在三四线城市库存普遍过剩的情况 下 对开公商而言 目前拿地布局更倾向于一线城市和二线城市 该机构进一步分析认为 由于开发企业可选择的空间越来越少 普 遍集中在核心城市 因此一二线核心城市的土地价格越来越贵 在土地价格越来越高的趋势下 中小型企业将逐渐被挤出市场 中国楼市库存创下新低 一线城市房价涨幅扩大 国家统计局公布 2015 年 11 月份 70 个大中城市住宅销售价格发动情况 数据显示 一二线城市新建商品住宅和二手住宅价格 环比涨幅均有所扩大 与房价涨幅扩大相对应 一线城市新建商品住宅存销比为 9.8 个月 创下新低 2015 年 11 月份 房价环比 上涨城市增加 涨幅有所扩大 2015 年 11 月份全国 70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为 33 82

83 个和 40 个 比 2015 年 10 月增加 6 个和 2 个 与一线城市房价涨幅扩大相对应的是 一线城市的楼市库存正在回落 整体呈 现供小于求的局面 一线城市新房供应量持续走低 早已进入存量房时代 而自住和改善需求旺盛 加上政策面宽松 推动一线楼市 持续升温 当前国家经济下行压力依然较大 全国货币政策和房地产政策仍将保持宽松态势 而一线城市需求旺盛 同时土地供应有 限 年底标杆房企在一线城市争相抢地 地王频繁出现 地价超过房价的状况频频公生 这会导致未来一线城市的房价依然强势 一 本地政策 五方面推进京津冀协同公展 国务院新闻办在京举行新闻公布会 京津冀三地相关负责人介绍在协同发展方面取得的进展及下一步的工作安排 据相关负责人介绍 已从五方面推进京津冀协同发展相关工作 包括全面贯彻落实 京津冀协同发展规划纲要 基础设施互联互动加快建设 生态 环境联防联控稳步推进 产业对接 协作进展显著 协同创新和体制改革深入推进 汇丰行观点 一 二线城市 预计销量将持平 而销售均价将上涨 10 83

84 专业服务于中国地产商的卓越顾问 预计,2016 年市场房地产销售均价将上涨 10%, 而销量将持平, 主要由于 :1) 供应有限将提升销售均价, 同时导致销量受 限 ;2) 货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响, 刺激销售均价和销量 ;3) 土地成本较高的新增供应入市将结构性提升销售均 价 1 库存水平下降和新增供应减少会提升销售均价, 同时限制销量的增长空间 2 货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响, 刺激销售均价上涨, 并支持销量 3 土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价 2016 年, 一 二线城市的改善型住房需求有望占主导地位 84 北京上海徐州石家庄

85 汇丰行房地产 石家庄分公司 2015 年 12 月 市场关键词 供求 价格 土地 政策 PART 1 市场观察 据石家庄市房管局公布数据显示 2015 年 11 月 石家庄是商品住宅备案总数为 3372 套 占 10 月份商品房 住宅 商业服务 办公和其他 总成交量 5032 套的 67.01% 住宅成交套数同比 2014 年 11 月的 5455 套下降了 38.19% 环比 2015 年 10 月的 3107 套上涨了 83.53% 2015 年 11 月 石家庄商品住宅备案总面积为 平方米 同比 2014 年 11 月的 平方米下降了 48.27% 其中 60 平米以下的 327 套 平米的 1227 套 平米的 573 套 平米的 716 套 平米的 308 套 150 平米以上的 215 套 刚需户型 平米 含 60 平米以下 的占比达到了 46.08% 通过备案户型可以看出 小户型产品依然是市场的主力 占据了半壁江山 刚需和刚改的客户依然是市场上最大的消费人群 PART 2 楼市监测 85

86 一 整体 市场监测 市场成交相对平稳 随着 11 月份土地拍卖的增加 备案量相比 10 月份也有一个明显的增加 但总体保持平稳 在没有出现大 的市场政策支持下 相信成交量不会出现大幅的变化 86

87 专业服务于中国地产商的卓越顾问 3 市场价格分析 1 整体价格走势分 2015 年 11 月中国房地产指数系统百城价格指数报告 87 北京上海徐州石家庄

88 12 月 1 日发布 2015 年 11 月中国房地产指数系统百城价格指数报告 中国指数研究院报道 根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城 市新建住宅的全样本调查数据 2015 年 11 月 全国 100 个城市 新建 住宅平均价格 为 元/平方米 环比上涨 0.46% 涨幅较上月扩大 0.16 个百分点 其中石家庄样本平均价格为 7262 元/平米 下跌 1.1% 新项目监测 1 新项目 序号 所属区域 项目名称 预售量 项目情况 营销情况 1 桥西区 泰丰观湖 3669 商业 正在销售 商业门脸 已售完 2 桥西区 乐嘉茗苑 正在销售 三栋住宅 2 多层 1 栋高层 均价 万定 5 万 正在销售 目前主要销售的是 平米三室和四室 均价 车库 3 长安区 瀚唐城 元/平米 4 长安区 保利花园 车库 正在销售 在售 E 区车位 15.5 万起 5 长安区 恒大御景半岛 正在销售 11# 12#小高层 均价 8800 元/平米 赠 1500 元/ 88

89 平米精装 80 万以内的套价减 3 万 万减 6 万 150 万以上减 9 万 6 裕华区 玫瑰湾 香颂茗苑 正在销售 高层均价 9500 元/平米 5000 顶 特价房 8920 元/平米 7 裕华区 安苑小区 合计 正在销售 均价 7650 元/平米 全款-100 元/平米 不含商 业 车库 2 活动 12 月活动更加变本加厉 各大开发企业打折促销的手段不停的变化 送旅游 送装修 送家具 特价房依然是很多 临近年关 各开发商都加大了促销力度 希望在年底前能多回款 但实际效果并不理想 三 重点项目监测 1 重点项目 区域 项目名称 物业地址 开发商 规划信息 工程进度 主力户型 89 加推情况 价格及优惠政策

90 专业服务于中国地产商的卓越顾问 新华区 北郡帕提欧 中华北大街赵佗公园北行 50 米路西 河北宏峻房地产开发有限公司 100 万平方已交房 面积 平米两居和 114 平米 139 平米三居 尾房, 剩余约 200 套房源 元 / 平之间, 优惠 1 万抵 2.5 万, 首付三成起, 付款方式 : 全款, 贷款 ( 商业贷款和公积金贷款均可 ) 新华区 汇君城 新华西三庄大街与警安路交口西行 300 米 河北金麦加房地产开发有限公司 100 万平方 E 区五证齐全现已全线交房,F1-4 号楼五证齐全, 且已封顶 户型主要在 平 二期 L9 和 L15, 18 层小高层, 还有部分 L4L5L6 房源 成交均价 7300 元 新华区 新华区 观澜新城 天河悦城 新华中华 北大街与九 中北路交口 ( 中储市场 正南 ) 华西二环与北二环交口北侧 石家庄三利尚杰房地产开发有限公司 石家庄海市房地产开发有限公司 20 万平 50 万平方 工程进度 :6 号楼封 顶,5 号楼 24 层,4 号楼 24 层,3 号楼 17 层,2 号楼封顶 项目为 20 层瞰景小高层, 4 号楼 5 号楼 11 号楼 12 号楼 17 号楼全线竣工, 正在做小区绿化和路面硬化,13 号楼 14 号楼 16 号楼正在外装,18 号楼保障房也封顶, 4000 平米的会所和幼儿园都已经封顶, 现内外装修中 一期年底交房, 目前售罄, 二期期房未动工, 在售 户型是 平 平米 尾盘, 清盘 目前在售 14# 期房, 未动工 均价 元 / 平米, 首套房首付 3 成起, 二套房首付 4 成起, 建筑面积 平户型 住宅 1-6 号楼五证齐全, 均价 7900 元 / 平, 住宅 6 千享 2 万, 商业 1 万享 6 万优惠, 全款优惠 400 元 / 平, 首付 50% 优惠 100 元 / 平 90 北京上海徐州石家庄

91 14# 9 月初开盘 二 期 四 区 1# 桥西区 盛世御城 桥西新石中 路以南 新石 南路以北 南 二环与西二 环两侧 楼 2 单元及 4#楼 1 河北保合 房地产开 发有限公 司 150 万平方 一期 二区 封顶外 装中 二期 四区 盖至 20 层 单元 5 号楼共 户型 个单元 32 层 2 梯 5 户 主力户型 为 两 二区正在交房 期房 均价 7900 元/平 交 房时间 预交 1 万首付 3 成优 惠 300 元/平 首付 6 成优惠 900 元/平 室 正定新区 裕华区 宝能中心 保利拉菲 正定新区新 石家庄宝 城大街与恒 能投资有 阳路交汇处 限公司 裕华塔南路 体育大街交 口南行 100 米路东 河北银湖 房地产开 发有限公 司 35 万平方 米 5 栋公寓 2 栋超高层 写字楼和 3 栋商业楼 公寓 平米 组成 47 万平米 3# 5#2 单元 8#已封 顶 1# 2#即将封顶 主推一室至四室 建 6# 9#两栋建至 2425 筑面积 89 平 190 平 层 其余楼栋也均建 至一半以上 6#7#已经建至 18 层 3#6#已于 10 月 17 日正式开盘 户型 建筑面积 平 约 224 套 11.7 号开始办卡 预 交一万 开盘可享受 9.7 折 均价 元/平 5 万享 8 万 贷款 99 折 全款 97 折 公积 金贷款无优惠 主要在售 18#21# 均 价 9800 元 / 平 建华南大街 裕华区 天海誉天下 与塔北路交 天海地产 128 万平米 五证齐全准现房 平米 汇处西北角 17# 15# 8# 21# 17#15#剩余房源均价 9800 元/平 支持公 积金贷款 贷款首付 三成起 优惠 1 万抵 2万 91

92 专业服务于中国地产商的卓越顾问 认筹 1 万抵 2 万 5, 长安区 天洲世界城 长安东二环与北二环交汇处北侧 河北壹洲房地产开发有限公司 106 万平方米 B9 10 封顶 ;D 号楼封顶, 其他正常施工 m2 目前在售的有其他楼栋的三室与楼王 160 平 起价 6800 元 / 平, 首付 30% 起, 首付 4 成优惠 100 元 / 平, 首付 5 成优惠 200 元 / 平, 全款优惠 300 元 / 平 长安区 保利花园 长安体育北大街与丰收路交口东北角 河北保利房地产开发有限公司 130 万平方米 D 区 1# 地块已下两个规划证,D 区 5-9 号楼已获预售证, 2 号地土地证公示, 包含 1-4 号楼 12 号楼 15 号楼 B9 10 封顶 ;D 号楼封顶, 其他正常施工 在售的地块为 B 区和 D 区 B 区均价 9000 元 / 平, 仅余几套大户型房源 ;D7# 精装楼王均价为 元 / 平, 1500 元 / 平的精装标准 平 1 2 万抵 6 万 ;2 老带新额外优惠 5000 元 3 按时递交材料总房款减 3000 元 ;4 7 日内交完首付 99 折 开发区 御江景城 长安和平路与天山大街交口东行 500 路北 河北索坤房地产开发有限公司 306 万平方米 目前 号楼封顶,2 号楼 3 号楼到 18 层,9 号楼 10 号楼正在挖槽 主推房源为 11 号楼 12 号楼 13 号楼 11 层小高 112 平, 平 均价 6300 元 / 平, 首付 5 万起, 两室户型 1 万抵 2 万, 三室户型 1 万抵 4 万, 11# 14# 之间园区内 高层成交价 景观已经完成,A 区景 元 / 平米 开发区 长九中心 槐安东路与天山大街交口东行 500 米 世华房地产开发有限公司 45 万平方米 观接近尾声 ; 洋房部分 :11 14 号楼内墙油漆, 楼梯 楼道公共部分精装, 防火门 高层两室 平米, 三室 125 平米 ; 洋房 平 19#20# 高层, 洋房在售 洋房标准层 元 / 平, 一层带院 元 / 平,1 万抵 2 万限时认筹 开盘当天 99 和玻璃安装火热进行 折, 首付 4 成 99, 首 中 高层部分 :8 付 6 成 98 折, 全款 92 北京上海徐州石家庄

93 专业服务于中国地产商的卓越顾问 号楼地坪浇筑全部完工 ; 电梯安装完成, 正在进行调式 8 号楼 : 施工电梯拆除部位外墙贴保温板施工, 抗裂砂浆抹面开始 ; 厨卫间拉毛完成 50%, 外窗玻璃在安装中!C 区 19# 20# 已出地面 4 层 96 折 2 活动 : PART 3 土地市场动态 土地编号土地位置土地面积 ( 平米 ) 土地用图成交金额 ( 万元 ) 竞买方 (2015)008 号东至新城大街, 南至弘德街, 西至安 慧街, 北至阳光路 商务金融用地 3500 河北国控蓝城房地产开发有限公司 (2015)045 号青园街东, 塔北路南, 富强大街西, 塔南路北 ( 含托幼用地 平方米 ) 住宅 / 商服 石家庄恒昌房地产开发有限公司 (2015)046 号南二环东, 塔南路南, 建华大街西, 规划路东 住宅 / 商服 河北中冶名润房地产开发有限公司 93 北京上海徐州石家庄

94 专业服务于中国地产商的卓越顾问 (2015)052 号翟营大街西, 石家庄市排水管理处南 商服 8300 石家庄俊才房地产开发有限公司 (2015)055 号东至金水街, 吸脂金明街, 南至荷园 路, 北至东垣东路, 十里铺旧村北部 住宅 / 商服 河北壹洲房地产开发有限公司 (2015)056 号丰收路与谈固大街交叉口西北角 住宅 / 商服 3000 河北祈福乾悦房地产开发有限公司 (2015)057 号谈固大街与丰收路西南角 城镇住宅 河北祈福乾悦房地产开发有限公司 (2015)058 号金石街 ( 规划路 ) 与丰收路交口东北角 (2015)059 号东至南豆村民集体土地及昆仑东街 西至昆仑大街, 南至金沙南路, 北至金沙江道 (2015)060 号东至南豆村民集体土地及昆仑东街 西至昆仑大街, 南至南豆路, 北至金沙南路 (2015)061 号东至南豆村民集体土地及昆仑东街 西至昆仑大街, 南至信工路, 北至金沙江道 住宅 / 商服 河北祈福乾悦房地产开发有限公司 商服 8000 石家庄富力房地产开发有限公司 住宅 8700 石家庄富力房地产开发有限公司 住宅 石家庄富力房地产开发有限公司 PART 4 政策解读 一 宏观经济指标 94 北京上海徐州石家庄

95 统计局 11 月份 CPI 同比上涨 1.5% 连续 3 个月 1 时代 2015 年 11 月份 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5% 其中 城市上涨 1.5% 农村上涨 1.3% 食品价格上涨 2.3% 非食 品价格上涨 1.1% 消费品价格上涨 1.2% 服务价格上涨 2.1% 1-11 月平均 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.4% 二 国家政策 楼市政策暖风引热议 多数专家认为明年房价还得涨 中国经济网北京 11 月 18 日讯 记者李方 全面放开二孩政策 中央深改会议提出 要化解房地产库存 促进房地产业持续发展 国务院常务会议提出 以加快户籍制度改革带动住房 家电等消费 一系列政策暖风引发业内关注 市场人士普遍认为 2016 年一 二线城市房价将继续上涨 不同地区分化严重 只有极少数声音认为 楼市 救市 政策越频发 反而说明当前楼市形势越严峻 未 来楼市面临的问题越多 国泰君安首席宏观分析师 任泽平 95

96 未来 10 年一线城市房价将再涨一倍 目前 中国正处在一个增速换挡的时点 高增长的时代已经一去不复返了 而中国增速换挡的典型形式 来自于房地产长周期拐点 的出现 人口红利结束之后 人继续往大城市迁移 当人继续往大城市迁移的时候 一线房地产有销量没土地 表现为价格的上涨和 地王的再现 三四线城市没有销量 土地和库存高企 去年 我对中国的房地产做过一个预测 未来 10 年一线房价再涨一倍 三四线 涨不动 房地产投资零增长 高盛房地产投资研究部主管 王逸 户籍改革有助中国楼市复苏 明年房价还会涨 曾在 2014 年经历房价最大降幅的 一线城市 以及 其他二线及大型三线城市 均实现了最强劲的交易量复苏 除此之外 其 余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势 鄂尔多斯这类 鬼城 的形成是结构性供应问题导致的 预计在这一轮的房地产市场调整中 将很难复苏 户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响 96

97 房地产开发商在 2015 年至 2017 年的预期净资产回报率将处在 5 年低点 但这是基于债务零增长的假设而做出的 开发商回报率 的回升 需要房价的进一步上涨来支撑 原因在于 如果房价不上涨 开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率 减少 而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险 到 2016 年年中 中国内地的房地产政策会偏向宽松 这应该会支持房价持续复 苏 中国银行业协会首席经济学家 巴曙松 明年房地产业有望触底 一线城市没有什么好担心 从宏观来看 经济并没有出现太大的波动 但微观出现了非常大的变化 以房地产为例 不同城市 不同业态 不同的产品分化较 大 房地产行业什么人都能赚钱的时代已过 如果项目在一线城市没有什么好担心的 但如果在三四线城市库存压力下就比较危险 明年房地产业有望触底 房地产业投资增速下行趋势止住 对于经济的拖累作用会明显改善 预测明年新房市场仍趋于平淡 不同城 市继续分化 一线城市高位趋稳 改善性需求成主流需求 三四线城市面临高库存 低需求的局面 易居研究院智库中心研究总监 严跃进 97

98 房价上涨难以动摇 2016 年持续上涨 从市场预期看 目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的 而对于三四线城市则有分化的看法 实际情况是 三四线 城市的房价难以大涨 但下跌的空间也不存在 即一个相对不涨不跌的态势 最大的原因不是因为库存而导致的 最主要是人口背后 的需求还没有被挖掘出来 无论是从供求关系 货币政策还是市场预期看 房价上涨是一个难以动摇的市场特征 当然 涨幅有大有 小 会和市场周期波动相关联 对于 2016 年的房价判断是 持续上涨 同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅 独立经济学家 陈宝存 三年内北京四环房价涨至 20 万 北京房价三年内 四环 20 万 五环 15 万 六环 6 万 北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限 都不可能容纳北京外 溢人口的正常刚性需求 北京已经不存在加大土地供应的可能性 整理存量建设用地难度和成本太大 同策咨询研究部总监 张宏伟 救市 频发对 2016 年楼市是重大利空 98

99 当前楼市已经进入下半场 供求基本面来看已基本平衡 市场需求已基本得到满足 今年由于多轮 救市 政策导致楼市基本面复 苏好转的 大年 不可持续 货币政策宽松 楼市需求将大量透支 楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期 救市 政策 频发对 2016 年楼市是重大利空 地王 频出是楼市疯狂的体现 楼市疯狂之后必然出现调整期 楼市将现大萧条的周期 楼市 救 市 政策越频发 反而说明当前楼市形势越严峻 未来楼市面临的问题越多 未来仍然会隐藏更多的市场风险 对于大多数大中城市 来讲 仍然面临较大的去库存压力 楼市基本面并没有实质性改变 这是楼市基本 国情 这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性 调整的市场压力 离岸资产配置专家 刘磊 回暖只是针对开发商而言 今年一线城市房价的确逐步趋稳 然而 回暖只是针对发展商而言 对于投资者而言 投资市场的介入和回暖远未到来 尤其是坚 持供需是房价上涨的原因 显得有些片面了 国土部:年底前完成市县不动产登记机构整合 99

100 近日 国土资源部副部长王广华先后赴四川 山东 福建指导督查不动产统一登记工作 并出席三省不动产统一登记职责机构整合 工作电视电话会议 在指导督查工作时 王广华强调 各地应以不动产统一登记职责机构整合为重点 加快推进相关工作 尤其是 各级有关部门应全 力以赴推进不动产统一登记工作 确保 2015 年底前全面完成市 县两级职责机构整合 据悉 截至 10 月 20 日 全国市 县两级职责机构整合的占比均已超过 50% 按照部署 国家土地督察机构将开展地方不动产登 记职责机构整合的专项督察 三 地方政策 河北省直公积金再出新政 无房户可年取一万八 河北广播网 10 月 28 日消息 河北省直公积金又出新政了 从 10 月 27 日起 省直单位缴存职工可以提取住房公积金用于支付物 业费和房租 那么提取物业费和房租最多能取多少钱 职工在审批过程中需要准备哪些手续 100

101 专业服务于中国地产商的卓越顾问 件 河北省住房资金管理中心副主任任凤志介绍, 这次政策出台对广大职工非常有利, 但在提取这些费用的时候, 还需要一定的缴存条 任凤志 : 提取公积金用于支付房租, 缴存条件是职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月, 本人及配偶在缴存城市无自有住房且租 赁住房的, 这是提取公积金交房租的 ( 条件 ); 提取公积金交物业费的, 只要你是正常的在省直中心交公积金的职工都可以 任凤志介绍说, 在支出金额方面, 都是按照石家庄正常的物业标准和房租费用进行划定的, 物业费是每人每年提取一次, 今年的 提取标准是每人每年 2117 元, 现在首次提取可每人提取住房公积金 4234 元, 用于支付 2014 年 2015 年两个年度的物业费 在房 租方面, 以家庭为单位一套房, 一年最多可以取 元 据了解, 提取公积金用于支付房租的金额可以单次支取也可以多次提取 : 职工公积金账户上不足 元的, 可以每三个月取一次, 公积金账户超过 元, 可以一次性支取 元 这次公积金新政的出台就是满足不同职工需求, 在审批手续上也非常简化, 在物业费提取方面, 职工只需将自己身份证复印件交给本单位的公积金专管员, 由他到中心来办理, 审批时间一般是当日审批 当日提取, 当日到账, 但用于支付房租的手续就复杂一些 101 北京上海徐州石家庄

102 专业服务于中国地产商的卓越顾问 任凤志 : 用于支付房租的分两种情况, 一种是用于公租房的, 需要提供公租房的合同原件复印件, 需要提供交房租的收据原件复 印件, 身份证复印件, 也是向本单位公积金专管员申请, 另一种租赁商品房的, 只需提供无房证明, 身份证复印件, 结婚的提供结婚 证原件复印件就可以了 据了解, 用公积金贷款的职工也可以申请提取公积金用于支付物业费 石家庄第三批公共保障房申请开始已申请 500 户 石家庄市今年第三批公共保障房申请已经开始, 目前申请家庭达到 500 户 此次申请首次实现了网上报名, 申请家庭可登录网站 填写资料, 申请流程更方便 石家庄市保障性住房管理中心相关负责人介绍, 此次公共保障房分配对象范围较之前更广, 房源主要面向城镇低收入住房困难家庭 中等偏下收入住房困难家庭 外来务工人员 新就业职工, 于 10 月 26 日开始申请,11 月 19 日结束 据统计, 截至 10 月 28 日, 三 日来共有 500 户家庭提出申请 102 北京上海徐州石家庄

103 按照规定 城镇中等偏下收入住房困难家庭到户籍所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请 新就业职工 外来务工人员到单位注册 地街道办事处(乡镇人民政府)申请 申请人可自行申请 也可通过用人单位统一组织申请 PART 5 后市展望 11 月的石家庄市场相比 10 月的市场没有特别明显的变化 虽然成交量有所放大 但这和大量的楼盘补证是分不开的 随着接近 年关 各楼盘都在加大力度打折促销 同时也在加大力度补证 12 月的成交量有可能会继续增加 但幅度应该不会太大 市场依然是 刚需占主导 豪宅的销售情况依然不容乐观 大户型依然销售情况较差 相信这种情况在短时间内不会改变的 103

104 汇丰行房地产 分公司 2015 年 12 月 市场关键词 供求 价格 土地 政策 PART 1 市场观察 本月小结 开盘放量 价格小幅上扬 成交情况 12 月楼市一手房成交量约 万 环比 11 月 万 上涨 17% 主要原因为本月六个项目开盘加推 集中放量 104

105 迎来了年末的一次小高潮 我司监测楼盘中 大部分楼盘都抓住了年末销售的好时机 销量在 300 套以上的有 普兰庭 假日丽城 上林熙园 朝阳首 府澜园 势头强劲 城市印象 未来微墅 南湖春晓 朝阳花园 哈罗城 国宅华府 东院项目销量在 套之间 其余项目 销量在 套之间 价格情况 11 月 部分楼盘价格小幅上扬 涨幅在 元/平米之间 其中 亢龙朗峯 维多利亚上院 领秀紫晶城项目上涨 元/平米 东湖天地价格上涨 200 元/平米 未来微墅价格下降 200 元/平米.其他楼盘成交价格变化不大 PART 2 楼市监测 一 整体市场监测 整体成交量走势分析 2015 年 01 月 2015 年 12 月 105

106 根据我司统计 市主城区 2015 年全年住宅市场成交量约为 230 万平米 二 新项目监测 区 项目 域 名称 竞 秀 区 假日 丽城 物业地址 竞秀区乐凯大街 与隆兴路交口西 北角 开发 商 规划信息 产品信息 工程 手 价格情况 续进度 销售状况 及优惠政策 总建筑面积 75 万 华中 平米 其中 A 区 9 两室 地产 栋楼 建筑面积 三室 国有土地 两室 7600 元/平米 使用证 三室:7500 元/平米 27.6 万平米 106 开盘认筹两万抵三万 目前销售 400 余套

107 总体规划 230 亩 竞 西城 秀 首府 区 乐凯大街富昌路 交口西行 500 米 路南 民生 地产 总 建 面 42 万 平 两室 97 米 37 栋楼 16 栋多层 7 栋小高 无 三室 高层 6800 元/平米 认筹金一万元 优惠政策 150 小高 7400 元/平米 抵 300 全款优惠 200 元/平米 多层 8500 元/平米 可免费更名一次 14 栋高层 三 重点项目监测 1 重点项目动态 区 项目 域 名称 莲 领秀 五四路与长城大 池 紫晶 街交口西行 100 区 城 莲 池 区 莲 池 区 东湖 天地 物业地址 米 七一路米家堤 开发 商 瑞腾 地产 唐山 虹基 未来 东二环与复兴东 隆基 微墅 路交叉口东北角 泰和 规划信息 工程进度 主力户型 占地 200 亩 部分楼座封顶 总建面 50 万 15 16#建到 8 平米 层,9#打完桩 三区建到 4-10 总建面 110 万 层 五区已出地 平米 面 均价 7800 元/平米 全款优惠 300 元/平 平米 在售 17# 米 分期优惠 200 元/平米 贷款首付最 低 40%优惠 50 元/平米 50%优惠 平米 在售 1# 2# 均价 7000 元/平米 全款优惠 300 元/平 米 首付最低 40%优惠 50 元/平米 均价 元/平米 五千抵一万 总占地 40 余 平层 已开槽 6# 平米 平方 首付最低 50%可分期先缴纳 30% 2016 年 12 月缴纳 20% 全款优惠 200 元/平米 107 价格及优惠政策 元/平米 占地 500 亩 亩,建面 15 万 在售情况

108 莲 池 诚园 区 莲 锦绣 池 城二 区 期 莲 池 区 莲 池 区 莲 池 区 锦东 茗郡 东风路与长城大 红杉 街交口 地产 高层 元/平米 多层 总建面 12 万 平米 5 栋高 未动工 平米 7# 8# 元/平米 全款 9 折 贷款首付最低 40% 11# 享受 9.5 折 精装修后期高层加 1500 元/ 层 6 栋多层 平米 多层加 2500 元/平米 总建面 6 万平 莲池南大街与太 大桥 米 3 栋 16 层 A B C 行路交口东南 地产 小高 1 栋 17 开始打桩 均价 5800 元/平米 全款优惠 100 元/平 平米 A B C 座 无优惠 层小高 天威东路与东二 环交叉口东行 400 米路北 米 分期优惠 50 元/平米 贷款首付 40% 小高层均价 6800 元/平米 洋房均价 科华 地产 总占地 52 亩 开始打桩 平米 4# 6# 8000 元/平米 全款优惠 120 元/平米 首付 30%优惠 50 元/平米; 首付 40%以 上 80 元/平米 两室 亢龙 北二环与恒祥大 亢龙 占地 46 亩 总 2# 4# 6# 平米 三室 1# 2# 4# 朗峯 街东行 500 米 集团 建面 7 万平米 地基处理 平 5# 6# 米 瑞祥大街与隆昌 中翔 规划 7 栋 33 九城 路交叉口东侧 地产 层高层与 1 栋 未动工 国有土地使 认筹 3# 4# 用证 部分房源 17 层小高 40%优惠 50 元/平米 首付 30%无优惠 认筹政策 1 万抵 3 万 全款优惠 200 元/ 平米 贷款首付最低 30%无优惠 首付 40%优惠 30 元/平米 首付 60%优惠 80 元/平米 108 平米 全款优惠 200 元/平米 贷款首付 高层 9000 元/平米,小高 元/平米 总占地 55 亩 云溪 高层均价 8200 元/平米 洋房 9600 元/

109 莲 池 区 莲 池 区 普兰 庭 地产 平米 B 区 18 栋楼 华中 划七栋楼 3 府 东 交口东北角 地产 栋 17 层小高 院 利亚 区 上院 9號 院 C 区全部封顶, 平米 三居 B 区 1# 铺设供暖管道 平 13# 14# 米 占地 71 亩 规 银杏路与翠园街 秀 区 园西侧 华 维多 秀 宏昌 国宅 竞 竞 阳光北大街植物 两居 总建面 60 万 南二环与乐凯大 街交口西北 林地 产 火车站西广场 永瑞 南侧 500 米 地产 优惠 首付 50%优惠 100 元/,全款优惠 300 元/平米. 高层 9200 元/平米 小高 9800 元/平米 未动工 平米 在售 3# 全款 94 折 贷款首付最低 40%无优惠 5# 6# 首付 50%享受 99 折 首付 60%享受 98 4 栋高层 金翰 高层均价 8500 元/平米,贷款首付 30%无 折 购房即可享受 99.5 折 均价 6600 元/平米 一万八抵两万 贷款 总建面 30 万 平米 7#8#9#已开槽 平米 在售 7# 首付最低 30% 全款优惠 150 元/平米 8# 9# 首付 50%98 折 三天内交清首付一万抵 三万 老带新总房款优惠 1% 总建面 22 万 13#已封 平米 规划 9 顶;11#12#已建 栋住宅 7 栋 到 30 层 高层 2 栋多 15#15B#挖槽 层 打桩 11# 12# 平米 13# 15B# 15# 109 均价 7100 元/平米 贷款首付 20%无优 惠 首付 40%优惠 30 元/平米 分期首 付首付 20%优惠 50 元/平 首付 40%优 惠 100 元/平 全款优惠 120 元/平米

110 竞 秀 区 竞 秀 区 状元 新府 乐凯大街与隆兴 西路交口西北小 边坨村 民和 地产 直隶 乐凯大街与北二 源盛 新城 环交口东北 地产 一期规划 7 栋楼 建面 9 秀 区 哈罗 城 天威西路与西二 智峰 环交口西南 地产 一期全部房 平米 源 万平方米 占地 800 亩 规划总建面 竞 未动工 88 平米 万平米 共 42 栋 高层 21 栋 洋房 21 栋 A 区 B 区同时 B 区 挖槽 平米 东区已入住 西 平米 顶 部分已经交 小高 房 2# 3# 8# 15# 高层 区部分已经封 B 区 1# 平米 均价 6900 元/平米 首付 40% 无优惠 十个月后可免费更名一次 可以已付房款 15%进行回购 两室均价 元/平米 三室均价 7000 元/平米 小高层 元/平 米 全款优惠 300 元/平米 贷款首付 50% 无优惠 认筹政策: 一万抵三万 小 高 层 均 价 6800 元 / 平 米 高 层 均 价 小高 20# 元/平米 全款优惠 300 元/ 高层 24# 平米 贷款首付最低 30%无优惠 首付 25# 40%优惠 30 元/平米 首付 50%优惠 100 元/平米 老带新优惠 1000 元/套 占地 90 余亩 竞 朝阳 秀 首府 区 澜园 总建面 16.8 北三环与朝阳大 民生 万平米 规划 街交叉口西北侧 地产 11 栋高层 8 栋高层 3 栋 一期部分楼座已 开槽 二期未动 工 两室 平米 三室 平 米 1# 2# 4# 5# 6# 7# 9# 10# 小高 110 高层均价 7200 元/平米 小高层均价 元/平米, 洋房均价 9500 元/ 平米; 全款优惠 5% 贷款最低首付 40% 优惠 1% 首付 60%优惠 2%

111 竞 秀 区 竞 秀 区 竞 秀 区 竞 秀 区 朝阳 花园 南湖 春晓 上林 熙园 城市 印象 朝阳南大街与天 威路交叉口南行 300 米路东 春雨 地产 总占地面积 525 亩 建面 110 万平米 市三丰路与 北京 总建面 65 万 利民路交叉口南 盈峰 方 总体规划 行 800 米 天佑 25 栋楼 西二环西约 186 米 七一路北约 201 米 朝阳北大街与云 杉路交叉口东行 50 米路北 天勤 地产 部分楼座已开槽 未动工 秀 区 万和 悦都 竞秀区七一路 与西二环交叉口 西北角 泰和 平方 全部房源在 均价 5100 元/平米 交 200 元/平米抵 250 米 售 11# 12# 米 9# 10# 平米 三室 未动工 平 米;四室 203 小高 1# 5# 7# 高层 8# 12# 平米 未动工 高层 小高层 平米 三居 全部房源在 平 售 米 和洋房 优惠 80 元/平米 六个月之后再缴纳 10% 总房款优惠 8000 元 高层均价 元/平米 小高层均 价 元/平米 全款优惠 500 元/平米 贷款首付 40%无优惠,首付 50%优惠 30 元/平米 首付 60%优惠 50 元/平米 元/平米 全款优惠 300 元/ 平米 贷款首付 40%无优惠 首付 50% 优惠 100 元/平米 首付 60%优惠 150 元 /平米 111 均价 元/平米 贷款首付 20% 小高均价 元/平米 洋房均价 两居 方 共规划有 16 栋楼 包含 元/平米 首付最低 40% 平方 两室 层 隆基 积金首付 20% 部分房源 总建面 20 万 竞 区 1# 3# 4# 8# 规划 8 栋小高 4 栋高层 元/平米 首付最低 30% 公 米 米 地产 2# 3# 西 东区 2#已交房 建面 14 万平 层 9 层 10 层 现房 元/平米 期房 平方 占地 96 亩 总 大桥 东区 1# 部分已经封顶

112 2 活动 12月 各楼盘活动主要分成以下几类 一 感恩回馈为主题的活动 源盛嘉禾 健康养老 安全讲座 哈罗城 致敬环卫工 冬天不再 冷 隆基泰和 新春民族交响音乐会 华中 第四届跨界交流会 二 以爱为主题的活动 清山公爵城 幸福家庭汇 爱在公爵 城 源盛嘉禾 留住温暖 留住爱 新年晚会 三 以暖场为主题的活动 红山庄园 客户答谢会 源盛嘉禾 惊喜平安夜 欢乐圣诞 节 PART 3 土地市场动态及证件进展 一 土地成交情况 一 土地信息 根据市国土资源局公告 12 月国土局 9 块土地进行出让 其中共计 8 块土地成功出让 1 块土地流拍 出让地块中 7 宗住宅地块 出让面积 亩 1 宗商业地块出让面积 86.9 亩 日期 宗地位置 12 月 25 日 五四路北侧 京广铁路西侧 12 月 25 日 土地面积 成交价 万 土地用途 出让年限 容积率 64.1 居住 住宅 70 年 商服 40 年 大唐房地产 金专路南侧 恒祥大街西侧 51.3 居住 住宅 70 年 商服 40 年 华远房地产 12 月 25 日 东兴街北 东二环西约 400 米 27.7 居住 住宅 70 年 商服 40 年 秀兰集团 12 月 25 日 西二环西侧 体育场中路北侧 居住 住宅 70 年 商服 40 年 隆基泰和 亩 112 元/亩 开发公司名称

113 12 月 25 日 七一路北侧 西二环西侧 86.9 商服 商服 40 年 隆基泰和 12 月 25 日 红阳大街西侧 东关大街北侧 6.8 居住 住宅 70 年 商服 40 年 河北悦正房地产 12 月 25 日 莲池大街东侧 青少年宫南侧 11 居住 住宅 70 年 商服 40 年 河北中恒房地产 12 月 25 日 翠园街西侧 云杉路北侧 66.6 居住 住宅 70 年 商服 40 年 河北大桥房地产 12 月 25 日 天威路南侧 康馨园小区西侧 11.3 居住 住宅 70 年 商服 40 年 流拍 二 预售信息 预售证号 项目名称 预售内容 泰和福地水岸 泰和福地水岸 1 8 号楼 万和蓝山 万和蓝山小区 3 号楼 9 号楼商铺 诚通房地产开发有限公司 市乐凯北大街西侧 旭阳路北侧 秀兰新天地商业街 1-6 号商业 河北秀兰房地产集团有限公司 隆兴路北侧 四季城东侧 中诚 晶典 中诚 晶典 1-10 号楼 中诚房地产开发股份有限公司 富昌路北侧 富江路西侧 裕丰家园新区 裕丰家园新区西区 号 西区 楼 市运达房地产开发有限公司 马池路南侧 雍和嘉苑东侧 河北智峰房地产开发有限公司 天威西路南侧生力街西侧 PART 4 秀兰新天地商 业街 泽鑫华庭小区 开发企业名称 中铁物资 房地产开发有限公 司 泽鑫华庭小区 10# 12# 14# 15# 18# 19#楼住宅 政策解读 113 项目位置 市三丰东路 568 号

114 一 国家政策 1.行政副中心规划明年上半年完成 本月 通州区第五届人民代表大会第六次会议开幕 明年上半年 通州将完成市行政副中心综合规划 以及交通 水务 园林以及教 育 卫生 文化等公共服务方面的规划 另外 行政办公区二期的搬迁任务将全面完成 行政办公 综合配套设施以及村民安置楼实 现开工 2.房地产定调去库存 中央鼓励开发商 降价 12月中旬 中央经济工作会议将 化解房地产库存 列为2016年中国经济工作五大任务之一 并为此开出户籍制度改革 发展住房租 赁市场等五味 药方 其中 鼓励房企顺应市场规律适当降价 颇受舆论关注 20多年来 这是该会议首次直接 喊话 鼓励开发 商降价 3 明年国管公积金月缴存上下限确定 上限为4654元 中央国家机关住房资金管理中心近日发布通知 明年国管公积金月缴存上限 下限已经确定 2016年1月1日起 国管公积金月缴存额 上限为4654元 职工和单位月缴存额上限均为2327元 通知指出 2016年1月1日至2016年12月31日 国管住房公积金缴存比例为 114

115 12% 二 地方政策新闻 1.复兴路小学得土地证 12月25日,中国土地市场网公开消息显示,市国土资源局人民政府已为位于乐凯北大街和规划银杏路交叉口西270米处的复兴路小 学划拨科教用地 复兴路小学总用地面积2万平方米,地上建筑面积 1.62万平方米,占地面积0.496万平方米,绿地率35% 截至12月底, 该小学的建设项目选址意见书 建设用地规划许可证都已通过审批,且拥有土地证,另外其他相关开工建设手续正在逐项办理中 2.至铁路开通运营 12月28日 至铁路开通运营 从西站首发的G6271次列车 经过1小时零5分的平稳行驶 于7点46分抵达东站 津 保 铁路自铁路枢纽西站起 经河北省霸州 雄县 安新至 线路全长158公里 全线设西 胜芳 霸州西 白沟 白洋淀 徐水 漕河 等8个车站 初期运营时速200公里 3."河北交通一卡通"首发仪式在举行 2016年可购买 河北省居民持一张卡 将可在京津冀的地铁 出租汽车 长途客运 城际轨道 公共自行车 停车场等多种交通运输领域畅行 115

116 4.津保双方签多项合作协议 展开产学研多领域合作 市委宣传部本月透露 我市与方面签署了包括产业 科技 区域 项目等涉及多领域的7项合作框架协议 双方签署的相关协 议包括 市旅游局与市政府战略合作框架协议 北辰区政府与市政府协同发展框架协议 科技大学与涿州市合 作建设农产品食品技术发展研究院项目 保津产业对接合作环球购项目战略合作框架协议 滨海新区与市关于推进生态城与 白洋淀科技城合作有关事宜的合作协议 大学与市政府全面合作协议 国际生物医药联合研究院与安国市 市 科协战略合作框架协议等7个方面 根据约定 双方将在相关领域和项目中开展深层次的务实合作 实现互利双赢 PART 5 后市展望 汇丰行观点 12 月 楼市成交 35 万 以年度最好业绩完美实现年收官之战 多家开发商选择在年末开盘放量 吸 2015 年最后一桶金 在本月 最大亮点来源于西部城区 多盘同期放量预售 使得西部城区成为楼市焦点 早在一年之前 政府针对西部体育新城就开始 放量试水 但鲜有开发企业问津 造成多宗土地流拍 西部一改之前无人问津的颓废 不但供应土地全部成交 甚至出现多家房企竞 拍抢地的情况发生 从现有土地储备情况来看 未来西部城区仍然有放量潜力 有望在 2016 年延续其火热的态势 116

117 在划县并区和全国楼市利好政策的连续冲击下 2015 年楼市创造了多项历史之最.首先是土地放量 据统计 2015 年全 年土地放量 2969 亩 超过 2013 年 2014 年土地放量的总和 再有就是成交 今年年度成交量 230 万平米创造楼市近几年以来 的最高业绩 楼市价格 市区楼盘销售价格全年涨幅超 20% 量价齐涨 在今年得到完美的体现 在 2016 年楼市是否会延续火热的态势呢 这是所有开发商和购房者最关注的问题 然而谁也不能给出准确的答案 但有些因素势 必会对未来市场造成一定的影响 如 京津冀一体化具体规划的落地实施 人均收入水平 市场供求比例的平衡 楼市政策的导 向 市场稽查等等 我们能做的就是完善自身 迎合市场 迎合客群 应对激烈的竞争环境 汇丰行房地产 分公司 2015 年 12 月 市场关键词 供求 价格 土地 政策 PART 1 市场观察 117

118 政策导向影响 2015 年已然走到尽头 尽管各地房企去库存迫在眉睫 但房企仍不敢忽视购房者 买涨不买跌 的心理 并且今年 受 330 新政 多次降准降息 公积金政策放宽等多重政策的影响 为买方市场提供买房福利的同时 也成为多家房企上调均价的缘由 纵观市场 西南版块今年调价数量多且幅度大 该板块内项目价格方面涨幅约在 元之间 另外本年度新入市项目如荣 盛香堤荣府住宅中包含洋房 定价高于高层小高层 从而拉高整体均价 再有吉祥天著 定位高端 从而使房价整体呈上扬态势 另外 土地方面 2015 年市区住宅用地项目成交仅有三宗地 且拿地房企多为后补证 建新盘的企业少 而处于清盘阶段的项目为 10 余个 因此市区可选择的项目正在减少 商业成交情况 目前市场上商业产品销量缓慢.本地商业地产投资不旺 价格变化 12 月份 楼市销量相较于上月度基本没有波动 一 整体市场监测 1 市场供应情况分析 118

119 1.1市情况 总规模 在售房源 未售房源 已售房源 在售均价 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 元 西部板块 中心板块 道东板块 楼盘名称 119

120 合计 西部板块 楼盘名称 总规模 万平方米 在售房源 万平方米 未售房源 万平方 已售房源 万平方 米 米 在售均价 元 城市之光 塞纳左岸 亚龙湾 龙岸清华 弘仁里 国富馨悦湾 海天城 未定 九乐倾城 金茂府 恒大城 嘉禾一方 香堤荣府 天成明月洲 天成名著

121 吉祥天著 凤凰城 流津时代 未定 合计 该板块目前属于开发建设状态 居住氛围已基本形成 板块内大盘林立 规划设计理念和楼盘档次在当地均处于领先地位 客户 主要来自市区和辖县客户 潜在供应量庞大 区内现销售楼盘和潜在供应楼盘竞争激烈 1.3 中心板块 总规模 在售房源 未售房源 已售房源 在售均价 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 元 建投.御河新城 贻成御景狮城 御河龙韵 禧福 荷堂 金域瑞景 合计 楼盘名称 本板块交通便捷 商业氛围浓重 周边公共设施最为完善 作为核心区域有着不可比拟的综合优势 相对西部板块来说楼盘规模 121

122 较小 并且多伴随大量的商业规划 影响居住品质 开发公司过于依赖地段优势 忽略自身产品设计 潜在供应规模较西部板块较小 1.4 道东板块 总规模 在售房源 未售房源 已售房源 在售均价 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 元 华兴 太阳城 百合世嘉 东方世纪城 御宇国际城 石山新天地 榕城世家 沧兴一品 荣盛锦绣观邸 天成熙园 合计 楼盘名称 该板块位于沧县政府机关 所在地 配套设施比较完善 楼 盘售价相对较低 居住环境较差 因此在百姓心中认可度比 较低,但 2014 年东南部进驻了天 成 荣盛等知名房企 地块升值潜力 环境配套得到一定提升 122

123 专业服务于中国地产商的卓越顾问 2 区域成交情况分析 123 北京上海徐州石家庄

124 专业服务于中国地产商的卓越顾问 124 北京上海徐州石家庄

125 PART 2 新项目监测 xinxinxo PART 3 重点项目监测 1 重点项目 区 项目名 域 称 开发商名称 均价 项目规模 工程进 户型 度 后期供 应量 高 西 荣盛香 部 堤荣府 层 占地约 238 亩 总建筑面 荣盛房地 6800 元 / 积 51 万余平方米 容积率 产开发有限公 1.6 绿化率达 50% 由高 洋 房 司 层 小高 洋房和别墅多种 7800 元 / 产品类型组成 销售状况及优惠政策 8 月份和吉屋电商合 起主体 建工凤 部 凰城 4万 销量明显增加 占地约 897 亩 总建筑面 西 作 销售全面铺开 部 分 封 加推 12#楼 为 18 层 积 188 万余平方米 规划 两室 69 小高层住宅 两梯四 顶 6000 元 / 河北建工集团 67 栋小高层 高层住宅及 三室 户设计 户型为 69 9 万 部 分 起 两条国际风情商业街容积 两居 均价 6000 元/ 层 率 2.48 绿 化 率 达 全款可享 95 折优 125

126 专业服务于中国地产商的卓越顾问 37.07% 惠以后, 再享 99 折, 69 m2户型享受一成首付政策 7300 元 / 西部 天成明月洲 市天成房地产开发有限公司 m2洋房 元 / m 占地面积 m2, 建筑面积 m2绿化率 50%, 容积率 2.5 两室 : m2三室 : m2 160 m2 190 m2 230 m2 280 m2 一期交房二期基本封顶 现主推西区 1#-9# 17#-32# 楼 当前均价 7600 元每平米, 全款 96 折优惠, 贷款 99 折优惠 5 万 元 / m2 西南 天成名著 市天成房地产开发有限公司 7500 元 / m2 占地面积 265 亩, 建筑面积 平方米, 容积率 2.2, 绿化率 50% 两室 :90 m2,95 m2三室 115 m2,139 m2四室 :160 m2 一期封顶二期起主体 老带新 抽奖券 3 千 4 千 5 千电器, 如不要可以抵房款 35 万 西南 吉祥天著 吉祥房地产开发有限公司 8300/ m2 占地面积 70 亩, 建筑面积 15 万平米, 容积率 2.2, 绿化率 40.4%, 由 10 栋 层高层组成 三居 : 121 m2-162 m2四居 :177 m2 起主体 现销售 1# 2# 6# 7# 楼, 全款 9.6 折, 30% 9.9 折,50% 9.8 折 13 万 西 南 信友. 城 市之光 信友房地 产开发有限公 5900/ m2 42 万平米, 容积率 2.5, 绿化率 36% 10 栋 6 层洋 两居 m2, 三居 m2 一期封 顶 现销售 号 5 栋 50 万 126 北京上海徐州石家庄

127 专业服务于中国地产商的卓越顾问 司房 3 栋 11 层小高层 10 栋 层高层 西南 亚龙湾 河北宏宇房地产发展有限公司 6400/ m2 占地面积 m2, 容积率 2.0 两室 :88.45 m2, m2三居 :101 m2, 113 m2,119 m2 东区一期交房, 二期主体接近 洋房均价 8500, 无优惠 ; 新开 12# 楼, 认筹期每套房源减 2 万 28 万 封顶 西南 嘉禾一方 一方房地产开发有限公司 6500/ m2 总占地 454 亩, 总建筑面积 75 万平方米 二居 93 m2-103 m2三居 128 m2-15 m2四居 195 m2 部分封顶部分起层 22 号楼 33 层, 两个单元,110 m2和 89 m2, 全款 9.7 折,50% 贷款 9.9 折 30 万 西南 塞纳左岸 亿丰房地产开发有限公司 6300 元 / m2 占地面积 平方米, 建筑面积 36 万平方米, 住宅部分 31.8 万, 绿化率 50%, 容积率 2.49 二居 :95 m2,96 m2三居 : 119 m2,125 m2 部分封顶部分起层 开 16#,17# 共 198 套, 平米,27 层, 两居交 15 万三居交 20 万 3 万 西北 弘仁里 市政千万间房地产开发有限公司 5400 元 / m2 占地面积 平方米, 建筑面积 平方米, 容积率 2, 绿化率 42% 两室 :77-83 m2三室 : m2四室 :190 m2 部分封顶 30 万元起, m2两居优惠 2000 元, 三居优惠 3000 元 2# 楼电梯洋房,9# 7 万 127 北京上海徐州石家庄