2014 新北市都市更新推動師培訓計畫進階班 弘傑不動產事業股份有限公司 總經理辜永奇 handku@msn.com
應備工具 更新單元劃定檢視 財務可行性分析 開發可行性初判 案例操作示範
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工欲善其事, 必先利其器 掌握法令寶典 都市更新條例 / 都市更新條例施行細則 ( 母法規範 ) 都市計畫法新北市施行細則 各區土管規定 ( 開發條件與限制規範 ) 新北市都市更新單元劃定基準 建築容積獎勵核算基準 權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 ( 地方施行法令 ) 善用線上資源 無料取得, 快速檢核基本資料 初步可行性 獎勵額度 開發限制分析 關注訊息與動向 密切關注主管機關及相關學會即時公告 參與相關會議, 更新審議動向
無料取得 更新單元基本資料初步查詢 ( 範圍 地籍 分區 都市計畫書圖 ) 新北市土地使用分區城鄉服務網 ( 三芝 石門 汐止 金山 淡水 萬里及鶯歌區等七區 ) 新北市城鄉服務網 ( 八里 三重等二十二區 ) 土地面積及公告現值查詢 新北市政府不動產買賣交易服務網 更新地區或已報核之事業計畫案查詢 ( 確認是否需檢討指標及有案在內 ) 新北市政府都市更新處 - 更新查詢系統 建物現況及門牌查詢 新北市門牌地理資訊系統 ( 確認範圍內門牌號 ) 新北市民政地理資訊系統 ( 查詢歷史門牌 門牌年期 ) 建築物建築執照查詢 新北市政府工務局 - 查詢專區 ( 查詢建築執造 使用執照 )
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更新單元範圍初步查詢 ( 三芝 石門 汐止 金山 淡水 萬里及鶯歌區等七區 )
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建物現況及門牌初步查詢
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建物年期查詢 新北市民政地理資訊系統 http://www.iifun.com.tw/dm/houseno/
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執照存根查詢 新北市政府工務局 - 建管便民服務查詢 http://building-apply.publicwork.tpc.gov.tw/ 查詢方式 可依使照號碼 可依建照號碼 可依門牌或地段號
使用者付費 土地及建物謄本 ( 確認產權狀態 ) 電子謄本或至各區地政事務所申請 土地使用分區證明 ( 線上查詢僅供參考, 實際需依主管機關核發之證明為準 ) 各區公所申請 地形圖 ( 製作基本圖說 ) 新北市政府城鄉局申請 建築線指示圖 ( 確認計畫道路開設情形及建築線 ) 新北市政府城鄉局都計測量科申請
臨路條件 面積規模 建物樣態 指標檢討 其他規定
臨路條件 於同一街廓自行劃定之更新單元, 應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道, 其所臨接之計畫道路 現有巷道之寬度應達八公尺或與基地退縮留設深度合計達八公尺, 且臨路總長度應達二十公尺
面積規模 一 為完整之計畫街廓者 二 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者 三 臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者 四 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新, 其面積達 1,000 平方公尺且一次完成更新者, 或其面積達 500 公尺且更新單元內符合特定規定者 3 1 2 4 註 1: 街廓邊界為基地鄰接之計畫道路 河川 永久性空地 非都市發展用地 公共設施用地等 註 2: 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地, 不得計入更新單元面積 註 3: 已開發完成, 係指鄰地合法建築物樓層數在六樓以上或五樓以下屋齡未達三十年之防火構造物
面積規模 - 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新者未達 1,000 m2, 但達 500 m2者 更新單元內之土地有下列之一, 免經新北市都市更新審議委員會同意 : ( 一 ) 經政府代管 ( 二 ) 依土地法第七十三條之一規定由地政機 關列冊管理 ( 未辦繼承土地 ) ( 三 ) 祭祀公業土地 ( 四 ) 日據時期會社或組合名義登記 ( 五 ) 以神明會名義登記 ( 六 ) 土地總登記時, 登記名義人姓名或住址 記載不全
面積規模 - 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新者未達 1,000 m2, 但達 500 m2者 更新單元內土地如有下列情形之一, 需經新北市都市更新審議委員會同意 : ( 一 ) 更新單元內 4 樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積 1/2 ( 二 ) 合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積 1/3, 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和 1/2, 且實施方式採 100% 協議合建者 ( 三 ) 更新單元內, 合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者 ( 四 ) 更新單元內夾雜公有土地者 四樓以上合法建築物 違 合法建築物 8 米計畫道路 8 米計畫道路 4 樓以上合法建築物座落之基地面積 合法建築物座落之基地面積 + 合法建築物座落之基地面積 >1/2 違章建築物投影面積且 >1/2 >1/3 更新單元面積 更新單元面積 合法建築物座落之基地面積 + 違章建築物投影面積
建物樣態 更新單元內建築物屋齡達 30 年之投影面積比例應達建築物總投影面積 1/2 更新單元內建築物總投影面積應符合下列公式 : ( 一 ) A0/A1 1/3 違 違 違 30 年以上 8 米計畫 ( 二 ) 位於法定山坡地 :A0/A1 1/2 道 ( 三 ) 如更新單元為完整街廓或範圍內有劃定基準第五點第一項第四款第一目至第六目 ( 指前述免經新北市都市更新審議委員會同意 ) 之情形者 :A0/A1 1/4 路 A1: 更新單元面積, 得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積 A0: 合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積 合法建築原基地面積 + 更新單元面積 81.1.10 前之違建投影面積
指標檢討 - 九項指標符合兩項以上 指標一 擬申請之更新單元內屬土造 木造 磚造 石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達二分之一以上
指標二 擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達二分之一以上
指標三 擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達二分之一以上
指標四 擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
指標五 擬申請之更新單元符合下列規定之一者 : ( 一 ) 非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達四公尺 ( 二 ) 工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達八公尺
指標六 擬協助開闢取得更新單元內 毗鄰之計畫道路, 或其他距更新單元三百公尺範圍內之公園 綠地 廣場 兒童遊戲場等四項用地, 其開闢規模比例符合以下規定之一者 : ( 一 ) 計畫道路 : 應與建築基地毗鄰, 其面積達二百平方公尺, 且開闢後整體通行淨寬達四公尺 ; 或原無法通行之計畫道路, 經更新協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路, 其開闢路段通行淨寬達六公尺 ( 二 ) 計畫道路以外者 : 面積達二百平方公尺或該公共設施用地之百分之五十
指標七 擬申請之更新單元位於下列地區之一者 : ( 一 ) 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口 ( 含捷運場站 火車站及公共運輸轉運站等 ) 三百公尺範圍內 ( 二 ) 位於已開闢或已編列年度預算開闢 面積達零點五公頃以上之公園綠地二百公尺範圍內 ( 三 ) 位於面積達一千平方公尺以上之廣場一百公尺範圍內
指標八 擬申請未位於山坡地之更新單元面積在三千平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達二分之一以上者
指標九 擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者 : ( 一 ) 更新單元內現有建築物經建築師 結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者 : 1. 於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七 一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物, 依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者, 其棟數比例達二分之一以上 2. 建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範 耐震五級 標準之棟數比例達二分之一以上 ( 二 ) 更新單元內有兩幢以上建築物, 且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於 3 公尺之幢數比例達三分之二以上
其他規定 自行劃定之更新單元, 不得位於農業區 保護區等非都市發展用地 自行劃定更新單元時, 不得造成相鄰土地無法單獨建築 但該相鄰土地地主確實不願參與更新, 且經本市都市更新審議委員會同意者, 不在此限 於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者, 應同時符合下列規定 : ( 一 ) 其中一街廓之更新單元基地, 應符合第一項第一款至第三款規定之一 ( 二 ) 應一次完成更新, 且不影響各街廓內相鄰土地之開發 依 新北市畸零地使用規則 規定畸零地最小寬深度如下 : 住宅區 ( 寬 / 深 ) 商業區 ( 寬 / 深 ) 路寬 7 米以下 3 米 / 12 米 3.5 米 / 11 米 路寬 7-12 米 3.5 米 / 15 米 4 米 / 15 米 路寬 15-25 米 4 米 / 16 米 4.5 米 / 15 米 路寬 25 米以上 4 米 / 16 米 4.5 米 / 18 米 1. 為完整之計畫街廓者 2. 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者 3. 臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者
成本計算 收益概算 共同負擔比例 財務試算
成本計算 法源 : 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 總項目 壹 工程費用 (A) 貳 權利變換費用( B ) 項目 ( 一 ) 建築設計費用 ( 二 ) 營建費用 ( 含公益設施樓地板面積 ) ( 三 ) 工程管理費 ( 四 ) 空氣污染防制費ㄧ 重建費用 1. 公寓大廈公共基金 2. 外接水 電 瓦斯管線工程費用 ( 五 ) 其他必要費用 3. 建照執照相關規費 4. 其他 1. 地上物拆遷補償費 2. 工程開闢費用 ( 一 ) 公共設施 ( 道路 溝渠 兒童遊樂工程管理費場 鄰里公園 廣場 綠地 停車場 ) 3. 其他必要費用空氣污染防制費二 公共及公益設施其他 ( 二 ) 公益設施室內裝修費用 1. 公益設施認養經費 ( 三 ) 認養及捐贈費用 2. 捐贈本縣都市更新基金 ( 一 ) 都市更新規劃費用事業計畫 計畫執行與成果報核等費用 ( 二 ) 不動產估價費用 ( 含技師簽證 ) 一 調查費 ( 三 ) 土地複丈費 ( 四 ) 鑽探費用二 更新前土地及建物測量費用 三 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 四 拆遷安置費 五 地籍整理費用六 其他必要費用 : 參 貸款利息 (C) 貸款利息 (C) 合計肆 稅捐 (D) 稅捐 (D) 合計 ㄧ 行政作業費 (E1) 二 信託費用 (E2) 三 總務及人事管理費用 (E3) 伍 管理費用 (E) 四 銷售管理費 (E4) 五 風險管理費 (E5) 管理費用 (E) 合計 : 本案更新總成本( A ) + ( B ) + ( C ) + ( D ) + ( E )總計: ( 一 ) 占有他人土地之舊違章建築及其他土地改良物拆遷補償費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 建物租金補貼 )
壹 工程費用 一 重建費用 項目 ( 一 ) 建築設計費用 項目 建築師酬金 項目提列說明提列標準依 新北市建築物 土地改良物 雜項工作物等工程造價標準表 及 台灣省建築師公會建築師酬金標準表 計算 1. 先依總樓地板面積及建築物構造類別核算法定工程造價 2. 再以法定工程造價為基準, 依建築物類別及酬金百分率計算酬金費用 下中高 8.0% 以此類為最多
壹 工程費用 一 重建費用 項目 細項 ( 二 ) 營建費用營建費用 項目提列說明提列標準總樓地板面積 營建單價營建單價依 新北市都市更新權利變換營建單價提列基準 計算 1. 先依建築物構造類別 樓層數 建材設備等級確認營建單價 3. 依地上層超高加成營建單價 建築物之樓層高度以標準高度為四公尺內為主, 下列情形得按標準單價另寄加價或加成 : 1. 樓層高度超過 4 公尺 ( 不含 )4 公尺, 每增加 0.1 公尺, 該層加計 1% 2. 後續樓層高度以此類推 3. 一樓設計住宅使用以 4.2 公尺為基準高度, 商業使用以 4.5 公尺為基準高度 2. 營建單價物價指數調整 以 23 層鋼骨鋼筋混凝土造第三級, 調整日為 103.04 為例 : 營建標準單價 指數增減率之絕對值 -2.5% = 營建標準單價 ( 調整日當月總指數 / 物價基準日總指數 ) -1 100%-2.5% =157,991 元 / 坪 (103.04 總指數 / 96.12 總指數 ) -1 100%-2.5% =157,991 元 / 坪 (102.12 / 94.50) -1 100%-2.5% =157,991 元 / 坪 5.56% =8,784 元 / 坪 故經物調後之營建單價為 157,991 元 / 坪 + 8,784 元 / 坪 =166,775 元 / 坪 備註 : 物價指數依行政院台灣地區營造工程物價指數總指數辦理 4. 依地下室超建加成營建單價 1. 地上 7 至 15 層, 地下樓層超過 2 層 2. 地上 16 層以上, 地下樓層超過 3 層 3.(1) 超建第一層, 該層加計造價 30% (2) 超建第二層, 該層加計造價 40% (3) 超建第三層, 該層加計造價 50% (4) 超建第四層 ( 含 ) 以上部分, 該層加計造價 60%
壹 工程費用 一 重建費用 項目 ( 三 ) 工程管理費 ( 四 ) 空氣污染防制費 細項 興闢工程空氣污染防制費 項目提列說明 提列標準 依建築經理工程控管金額 服務費率核計 ; 依 新北市審議原則通案 本項費用以都市更新會擔任實施者為限 依 營建工程空氣污染防制設施管理辦法 空氣污染防制費收費標準 計算 = 建築面積 費率 工期 ( 三 ) 工程管理費 工程結算總價最高標準備註 五百萬元以下部分 3.5% 一 單位新臺幣元 超過五百萬元至二千五百萬元部分 3% 超過二千五百萬元至五千萬元部份 2.5% 超過五千萬元至一億元部分 1.5% 超過一億元至五億元部分 1.0% 超過五億元部分 0.5% ( 四 ) 空氣污染防制費 二 工程管理費按上列標準逐級差額累退計算 三 重大或特殊之工程, 其標準需專案報請本府調整 備註 : 建築工程施工規模達 4600 平方公尺以上者, 屬第一級營建工程
壹 工程費用 一 重建費用 項目 ( 五 ) 其他必要費用 細項 1. 公寓大廈公共基金 項目提列說明提列標準依 公寓大廈管理條例 及 公寓大廈管理條例施行細則 規定計算 2. 外接水 電 瓦斯工程費用依 新北市審議原則通案 以 75,000 元 / 戶計算 3. 建照執照相關規費 4. 其他 : 如鄰房鑑定費 依 新北市政府工務局建築執照規費標準 計算以法定工程造價 0.1% 計算依 社團法人新北市土木技師公會鑑定業務範圍及鑑定收費標準 計算 1. 公寓大廈公共基金 : 依公寓大廈管理條例施行細則第六條規定 費率級距 ( 依法定工程造價 ) 採用費率 0 萬 ~1,000 萬 2.00% 1,000 萬 ~10,000 萬 1.50% 10,000 萬 ~100,000 萬 0.50% 100,000 萬以上 0.30% 4 鄰房鑑定費 : 建築物鑑定收費計算,N= 單位數 ( 戶 ),P= 鑑定費用 ( 萬元 ) 鄰房鑑定範圍依 新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序 規定, 為開挖深度四倍範圍內之鄰房房屋數 ( 以房屋邊緣線與工程開挖境界線間之水平距離為準 ) 鄰房戶數以 450 戶為例 : 鑑定費用 P=0.42N+28.0 =0.42 450+28.0 =217( 萬元 )
壹 工程費用 項目 細項 項目提列說明 提列標準 1. 地上物拆遷補償費 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之前述金額應不低於新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷補償標準金額 二 公共及公益設施 2. 工程開闢費用依實際狀況認列 ( 一 ) 公共設施 (1) 依建築經理工程控管金額 服務費率核計 3. 其他必要費用 : (2) 空氣污染防制費 : 依 空氣污染防制費收費辦法 核計 (3) 其他 : 依實際狀況認列 ( 二 ) 公益設施室內裝修費用依實際狀況認列 ( 三 ) 認養及捐贈費用 1. 公益設施認養經費依實際狀況認列 2. 捐贈本市都市更新基金 依實際狀況認列
貳 權利變換費用 (B) 一 調查費 項目 ( 一 ) 都市更新規劃費用 ( 二 ) 不動產估價費用 項目提列說明 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於 新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於 新北市都市更新權利變換不動產估價提列基準 ( 一 ) 都市更新規劃費用, 以萬元為單位 以更新單元面積 3,500 平方公尺, 權利人人數共計 100 人為例 : 都市更新規劃費用 =P1(30) +P2(50) +P3(100+AX+NY) +P4(150) =30 + 50 + 100+3,000 0.1+500 0.08+20 6+80 4 +150 =30 + 50 + 880 +150 =1,110 ( 萬元 ) ( 二 ) 不動產估價費用, 以萬元為單位 以更新前土地筆數 80 筆, 更新後規劃 150 戶為例 : 不動產估價費用 =(25+80 0.25+150 0.25) 3 家 = 82.5 3 家 =247.5 ( 萬元 )
貳 權利變換費用 (B) 一 調查費 項目 項目提列說明細項提列標準 ( 三 ) 土地複丈費 依地政單位規定 (4,000 元 / 筆 ) 計算 ( 四 ) 鑽探費用 依 新北市審議原則通案 以每孔 75,000 元計算 二 更新前土地及建物測量費用 三 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 四 拆遷安置費 五 地籍整理費 六 其他必要業務費 ( 一 ) 佔有他人土地之舊違章建築及其他土地改良物拆遷補償費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 租金補貼 ) 交通影響評估費用 容積移轉費用 依實際狀況認列 1. 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 2. 前述金額得比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額, 若高於此標準, 應述明理由 依實際狀況認列或比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額 1. 依實際狀況認列, 居住面積係以各戶原居住產權面積為依據 2. 前述金額得比照新北市都市更新權利變換拆遷安置費提列基準, 若高於此標準, 應述明理由 依 新北市審議原則通案 以每戶 20,000 元計算 依實際狀況認列 依實際狀況認列
參 貸款利息 (C) 肆 稅捐 (D ) 伍 管理費用 (E) 項目 細項 項目提列說明 提列標準 貸款利息 稅捐 管理費用 1.( 工程費用 + 權利變換費用 - 公寓大廈公共基金 ) 年息百分率 更新期間 ( 年期折半 ) 2. 貸款利率依申請分配日前一個月內中央銀行公布之五大銀行平均基準利率為基準 3. 更新前間係指都市更新事業發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加八個月 印花稅等應合法提列的稅捐 一 行政作業費 (E1) 1. 更新單元內土地公告現值總值 2.5% 2. 依都更條例第九條辦理之更新事業為限 ( 公辦都更 ) 二 信託費用 (E2) 三 總務及人事管理費用 (E3) 四 銷售管理費用 (E4) 五 風險管理費用 (E5) 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證 1.( 重建費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 貸款利息 (C)+ 稅捐 (D)) 費率 2. 費率以 5% 為上限 1.( 重建費用 (A)+ 權利變換費用 (B)+ 貸款利息 (C)+ 稅捐 (D)) 費率 2. 費率以 6% 為上限 1.[ 重建費用 (A)+ 都市更新事業費用 (B)+ 貸款利息 (C)+ 稅捐 (D)+ 行政作業費 (E1) + 信託費用 (E2)+ 總務及人事管理費用 (E3)] 費率 2. 費率以 12% 為上限
收益概算 更新後房地總值 房屋部分 總銷面積 : 土地面積 容積率 (1+ 總獎勵比率 ) 產權係數 ( 例如 : 1000 坪 300% ( 1+40% ) 1.55 = 6510 坪 ) 銷售單價 : 建議參考內政部實價登錄網站 永慶房屋 信義房屋 住展等 車位部分 住宅使用 :500 平方公尺以下免設,500 平方公尺以上, 每 150 平方公尺設置一輛 商業使用 : 300 平方公尺以下免設,300 平方公尺以上, 每 150 平方公尺設置一輛 共同負擔比例 共同負擔比例 = 更新總成本 / 更新後房地總值 100% 更新總成本為實施者代墊費用, 地主按其權利價值比例共同負擔, 並以更新後之房地折價抵付予實施者, 未來實施者則分回等值之房地, 故共同負擔比例即為實施者分回比例
財務試算 更新前假設條件 項目 數值 更新前土地總面積 1,000 坪 使用分區及容積率住宅區 / 300% 更新前室內面積 2,400 坪 更新前產權面積 2,568 坪 更新獎勵 40% 產權係數 1.55 共同負擔比例 50% 更新後試算 1. 更新後地主可分回之總產權面積 = 1,000 坪 300% 1.4 1.55 50% =3,255 坪 2. 更新後地主可分回之室內面積 = 1,000 坪 300% 1.4 50% =2,100 坪
五大都更風水因素 範圍內各土地建物樣態 一樓 頂樓產權及使用情形 住戶組成 地區房地產狀況 特殊因素
都更風水一 : 範圍內各土地建物樣態 建物型態是否均質 範圍內土地使用分區分佈 各棟建築物相同樓層比例 不同樓層建物數量 建物面積與土地面積比值結果 房地持有狀況 房地是否不同人 基地內通道及既有巷比例 違占戶
都更風水二 : 一樓 頂樓產權及使用情形 一樓店面 一樓加防空避難室 法定空地使用狀態 頂樓加建情形
都更風水三 : 住戶組成 年齡層 職業別 是否有管委會 熱心人士 特殊身分
都更風水四 : 地區房地產狀況 房價 銷售情形 中古屋及新屋價格比較
都更風水五 : 特殊因素 更新地區 海砂屋 輻射屋 受損戶
初步發起範圍評估 修正建議 可行性研析
初步發起範圍評估 臨路條件 臨路條件檢討說明檢討結果 應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道, 其所臨接之計畫道路 現有巷道之寬度應達八公尺或與基地退縮留設深度合計達八公尺 廣興街為 12 米之計畫道路 且臨路總長度應達二十公尺更新單元臨路總長度約為 45 米 101 使 ( 土 ) 第 0087 號
初步發起範圍評估 面積規模 面積規模檢討說明檢討結果為完整之計畫街廓者本案非屬完整街廓 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1,500 平方公尺者 臨接二條以上計畫道路, 且面積達 1,000 平方公尺者 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新, 其面積達 1,000 平方公尺且一次完成更新者, 或其面積達 500 公尺且更新單元內符合特定規定者 本更新單元面積 1,389.24 平方公尺 本案僅南側廣興街為計畫道路, 西 側廣福街為指定建築線之現有巷道 本案東側尚有部分板橋區信義段之住宅區土地未建築完成且無法單獨建築 101 使 ( 土 ) 第 0087 號 板橋區信義段之住宅區土地 (52 平方公尺 )
修正建議 更新單元範圍調整建議說明 配合權屬狀況, 納入東側鄰地 ( 含部分公園用地 ), 使更新單元面積達 1,500 平方公尺以上 原更新單元面積 1,389.24 平方公尺 + 新納入東側土地面積 241.86 平方公尺 =1,631.10 平方公尺 > 1,500 平方公尺, 故本案 OK 新納入土地包括住宅區 52 平方公尺, 及公園用地 189.86 平方公尺 新納入之土地 101 使 ( 土 ) 第 0087 號
可行性研析 建物樣態 指標檢討檢討說明檢討結果 更新單元內建築物屋齡達 30 年之投影面積比例應達建築物總投影面積 1/2 更新單元內建築物總投影面積應符合下列規定 A0/A1 1/3 A1: 更新單元面積, 得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積 A0: 合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積 本案範圍內僅一幢四棟之五層樓合法建築物, 且建築物屋齡超過 30 年 ( 使照 69-2189) 檢討 :1/1=100%>1/2 A1 更新單元面積 =1,441.24 平方公尺 ( 總面積 - 公園用地面積 ) A0 合法建築物座落之基地面積 =737.06 平方公尺 (145.29+591.77) 檢討 :737.06 平方公尺 >480.41 平方公尺 (1,441.24 平方公尺 /3) 備註 : 使照座落之土地面積為 808.03 平方公尺
可行性研析 指標檢討 指標檢討檢討說明檢討結果 指標二 : 更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達二分之一以上 指標三 : 更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達二分之一以上 本案範圍內僅一幢四棟之五層樓合法建築物, 現況均無電梯檢討 :1/1=100%>1/2 本案範圍內使照地上層總面積為 2,717.70 平方公尺, 應設置之停車位數為 (2,717.70-500)/150=15 輛, 現況無設置停車位檢討 : 四棟 / 四棟 =100%>1/2
可行性研析 初步建築配置 車道出口 景觀造型牆 迎賓廣場 端景雕塑 水景落泉 水中樹 端景樹 休憩座椅 藝術大街 沿街綠帶 賞景平台 街角廣場 廣興街
可行性研析 建築規劃概述 預計興建 1 棟地上 22 層, 地下 5 層之建築量體層 建築物建物構造 : 鋼筋混凝土造 (RC) 使用規劃 : 共計 91 戶 更新後地上層總銷面積為 3,467 坪 停車位數 : 機車 91 部 汽車 91 部
可行性研析 成本費用 總項目項目複價 壹 工程費用 (A) ㄧ 重建費用 二 公共及公益設施 工程費用 (A) 合計 699,523,007 元 0 元 699,523,007 元 貳 權利變換費用( B ) 權利變換費用( B )合計 118,428,084 元 參 貸款利息 (C) 貸款利息 (C) 合計 34,610,889 元 肆 稅捐 (D) 稅捐 (D) 合計 683,043 元 ㄧ 行政作業費 (E1) 0 元 二 信託費用 (E2) 0 元 伍 管理費用 (E) 三 總務及人事管理費用 (E3) 四 銷售管理費 (E4) 五 風險管理費 (E5) 管理費用 (E) 合計 : 42,662,251 元 51,194,701 元 107,508,873 元 201,365,825 元 本案更新總成本( A ) + ( B ) + ( C ) + ( D ) + ( E )總計 : 1,054,610,848 元
可行性研析 收益分析 項目數量單位 單價 ( 元 / 坪及元 / 個 ) 總銷金額 ( 元 ) 一般零售 ( 店面 ) 233 坪 1,000,000 233,000,000 住宅銷售面積 3,234 坪 450,000 1,455,300,000 汽車位 91 個 1,700,000 154,700,000 銷售總收入金額小計 1,843,000,000 共同負擔比例 共同負擔比例 = 更新總成本 / 更新後總銷金額 = 1,054,610,848 元 / 1,843,000,000 元 100% =57.22%
可行性研析 五樓地主分回面積試算說明 項目項目數值 更新前五樓土地總面積 244.43 坪 條件說明 依權變試算五樓地主可分回之室內面積 以五樓地主可分回原室內面積之地主分回比例試算 更新前五樓總樓地板面積 822.10 坪 獎勵額度 63.42% 共同負擔比例 57.22% 更新後總銷面積 3,467 坪 五樓土地面積占比 56.06% =3,467 坪 42.78% 56.06% 0.7 =582.03 坪 =822.10 坪 /(244.43 300% 1.6342) =68.60%( 地主分回比例 )
本案輔導及都市更新辦理歷程 102.06.19 102.08.01 102.09.10 102.09.13 102.11.06 102.11.27 102.12.13 102.12.31 103.04.18 103.04.23 由住戶發起, 向本學會申請於新北市土城區廣興街 2 號 1 樓舉辦都市更新諮詢及說明會 本學會於新北市土城區廣興街 2 號 1 樓初步評估結果說明會 將初步評估成果報告提交新北市政府都市更新處 新北市政府都市更新處函復輔導作業正式啟動 第一次住戶說明會 ( 更新單元初步規劃及更新意願問卷調查 ) 第二次住戶說明會 ( 問卷回函表示同意參與更新比例達 30% 以上 ) 事業概要公聽會 申請事業概要報核 事業概要委員會審查 事業概要核准
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