都市更新整建維護法令解析與申請實務

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酸田
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1 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法營建署都更組簡任技正兼辦科長林佑璘

2 都更需求廣大臺灣早期發展地區, 無可避免地呈現建物結構老化防災抗震能力不足實質環境劣化及都市機能衰敗的現象, 0206 震災更凸顯部分老舊窳陋耐震強度不足建物亟需辦理都更之需求 2014 年底全國新北市台北市桃園市台中市台南市高雄市住宅數量 ( 宅 ) 8,253,446 1,523, , , , ,925 1,011,181 平均屋齡 ( 年 ) 年以上 30 年以上 40 年以上 50 年以上數量數量數量數量 5,241,445 3,549,864 1,298, , , , ,045 35, , , ,024 36, , ,890 56,526 20, , , ,066 43, , , ,019 62, , , ,436 50,186 比例比例比例比例 64% 43% 16% 6.29% 58% 39% 10% 2.33% 77% 58% 20% 4.18% 50% 31% 7% 2.65% 58% 33% 11% 4.53% 67% 43% 18% 9.47% 64% 43% 16% 4.96% 2

3 70 目前量能不足 95~104 年 10 年內全國核定都市更新事業計畫 404 案 ;1 年平均 40 案, 每案預估 50 戶, 共約 2000 戶年 96 年 97 年 98 年 99 年 100 年 101 年 102 年 103 年 104 年重建案 318 整維案 86 3

4 總統競選政見政府公辦都更發展更新關聯產業提升整體城市競爭力改善都市實質環境三箭齊發住戶自主更新一般民間都更 4

5 中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 3 4 條補助對象都市更新方式補助範圍直轄市縣 ( 市 ) 主管機關 ( 地方政府 ) 擬訂都市更新事業計畫有關費用 ( 規劃設計 ) 更新團體 ( 都市更新會 ) 重建方式公寓大廈管理委員會都市更新事業機構整建維護方式實施工程有關費用 ( 工程施作 ) 5

6 中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 5 6 條於地方政府公告受理期限內提出 1. 受理申請 2. 辦理初審 1. 辦理複審 2. 報部核定補助經費申請人 ( 補助對象 ) 直轄市縣 ( 市 ) 主管機關 ( 地方政府 ) 內政部 ( 營建署 ) 申請文件 1. 申請補助計畫書摘要 2. 申請補助計畫書 3. 其他相關證明文件 4. 要件檢核表評比考量因素 1. 自籌款比率 2. 住宅使用比率 3. 實施規模 4. 權利複雜程度 5. 建築物使用年限 6. 重點再發展地區建築物經耐震能力初步評估者, 優先核予補助 1. 重建 :30 年以上 2. 整建維護 :20 年以上 3. 情況特殊不在此限 6

7 中央補助規定 4 申請擬訂都市更新事業計畫補助經費上限規定如下表, 並不得超過實際採購金額, 且各計畫累計之補助上限為新臺幣 500 萬元人數人數 50 人者超過 50 人 < 人數 100 人部分人數 >100 人補助金額上限 150 萬元每增 1 人加計 1 萬 5 千元每增 1 人加計 1 萬元人數認定方式 ( 以申請補助當時之權利狀況為準 ): 更新團體 : 以更新團體會員人數計算直轄市縣 ( 市 ) 主管機關 : 以土地及建築物權利證明文件登載人數計算實際補助金額之 5% 或新臺幣 20 萬元內得列為更新團體行政作業費申請案未成立更新團體者, 得再酌予提高補助額度, 最高以新台幣 80 萬元為限 7

8 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 7 條申請補助計畫書摘要表申請補助計畫書中央補助規定 1. 基地範圍 ( 以位置圖地籍圖使用分區圖表達位置及範圍 ) 2. 計畫目標 ( 更新範圍劃定原因及預計達成何種目標 ) 3. 現況分析 ( 土地及合法建築物權屬使用現況及照片意願調查 ) 4. 課題與對策 ( 現況及推動重建面臨之課題及改善對策 ) 5. 預定工作項目內容及實施方式 ( 設計圖說 ) 6. 預定作業時程 ( 各階段作業預計實施進度 ) 7. 經費需求與項目明細 ( 經費估算分擔 ) 其他相關證明文件 1. 使用執照影本土地及建物登記簿謄本影本 2. 住戶重建意願證明文件要件檢核表 8

9 以整建或維護方式實施者, 申請擬訂都市更新事業計畫之補助經費額度如下表 : 地面層以上總樓地板面積面積 5,000 m2 中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 12 條補助金額上限 50 萬元 5,000 m2 < 面積 10,000 m2每增加 100 m2增加補助 1 萬元 10,000 m2 < 面積每增加 100 m2增加補助 5,000 元換算公式 : 1 坪 =3.3058m 2 1m 2 = 坪總樓地板面積之認定 : 以使用執照登載為準無法出具使用執照者 : 地政機關核發之建物登記謄本所載主建物面積經直轄市縣 ( 市 ) 主管建築機關核發之合法建築物證明文件認定 9

10 中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 12 條總樓地板面積補助金額上限面積 300m2 15 萬元 300m2< 面積 600m2 每增加 1m2增加補助 500 元 600m2< 面積 2,000m2 每增加 1m2增加補助 120 元 2,000m2< 面積 5,000m2 每增加 1m2增加補助 40 元 5,000m2< 面積 10,000m2 每增加 1m2增加補助 15 元 10,000m2< 面積 20,000m2 每增加 1m2增加補助 10 元面積 >20,000m2 每增加 1m2增加補助 5 元 10

11 申請補助計畫書摘要申請補助計畫書其他相關證明文件中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 10 條基地範圍 ( 以位置圖地籍圖使用分區圖表達位置及範圍 ) 計畫目標 ( 更新範圍劃定原因及預計達成何種目標 ) 現況分析 ( 土地及合法建築物權屬使用現況及照片意願調查 ) 課題與對策 ( 現況及推動整建維護面臨之課題及改善對策 ) 預定工作項目內容及實施方式 ( 設計圖說 ) 預定作業時程 ( 各階段作業預計實施進度 ) 經費需求與項目明細 ( 經費估算分擔 ) 後續維護管理構想 ( 維護管理費用人力及方式 ) 使用執照影本住戶整建維護意願證明文件符合直轄市縣 ( 市 ) 主管機關都市更新單元劃定基準規定直轄市縣 ( 市 ) 主管機關初審會議紀錄要件檢核表 11

12 類別 A B 優先補助項目中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 14 條補助經費上限計算 1. 老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程 1. 一般地區 : 2. 老舊招牌突出外牆面之鐵窗及違建拆除 800 元 / m2 ( 地面層以上 3. 空調外部管線整理美化總面積 ) 4. 建築基地景觀綠美化 5. 屋頂防水及綠美化 2. 優先整建維護地區 6. 增設或改善無障礙設施 1,200 元 / m2 ( 地面層以上 9. 依公寓大廈管理條例規定設置之防墜設施總面積 ) 10. 其他經審查同意之必要或特殊工程項目 7. 提高建物耐震能力 1. 施作部分樓地板面積 1,500 m2,4,000 元 / m2 2. 施作部分樓地板面積 > 1,500 m2,3,000 元 / m2 上限比例 45% 75% 55% C 8. 增設昇降機設備以審查結果為準 45% 備註申請施作 A C 類, 須施作 A 類 1~3 項, 且施作費用須占 A 類實施工程經費 1/3 以上具營利性質之公司行號不予補助, 計算核准補助項目總工程經費時, 應扣減上開公司行號所應分擔之費用但依規定免開立統一發票者, 不再此限優先補助項目, 採用綠建材綠色能源或綠建築工法進行整建維護工程者, 得優先列為補助 12

13 中央補助規定中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 11 條申請補助計畫書摘要於都市更新事業計畫報核後審議通過前提出申請申請實施工程補助計畫書 ( 申請補助經費及項目明細 ) 都市更新事業計畫書草案補助辦法修法前都市更新事業計畫已核定者, 檢附核定之都市更新事業計畫書其他相關證明文件樓地板面積認定文件住戶整建維護意願證明文件符合直轄市縣 ( 市 ) 主管機關都市更新單元劃定基準規定直轄市縣 ( 市 ) 主管機關初審會議紀錄要件檢核表 13

14 審查常見問題壹實施者 ( 申請人 ) 資格及後續執行問題公寓大廈管理委員會 : 申請人名稱管理委員會立案印鑑章, 與公寓大廈管理組織報備證明文件不一致都市更新會 : 籌備會資格不符, 應依都市更新條例第 15 條規定先完成立案都市更新事業機構 : 依法申請開業之建築師技師及公司法人, 檢附相關開業證明文件直轄市縣 ( 市 ) 主管機關 : 考量都市更新公益性及必要性, 及後續維護管理計畫問題 : 工程竣工查驗後 5 年內不得任意變更後續維護管理計畫執行主體採購法適用限制及對象 14

15 審查常見問題貳更新單元劃定基準不符及規模過小劃定基準不符 : 檢視是否符合各地方政府自訂更新單元劃定基準規模過小 : 不符都市更新之公共利益意旨優先以整建或維護實施更新地區 : 應檢附相關證明文件為準總樓地板面積 m2 建物數 : 一幢三棟, 四戶土地所有權人 3 人土地所有權人 3 人建物所有權人 3 人 (2 人同意整維 ) 市府核准更新單元申請補助範圍 15

16 參申請耐震詳評及結構補強之前提配合行政院業以 105 年 4 月 29 日核定內政部研提之安家固園計畫 ( 年 ), 以推動私有老舊建築物全面辦理耐震性能評估 105 年度第 2 梯次後申請以整建維護方式擬訂都市更新事業計畫補助經費之個案, 建議請各地方政府優先輔導該社區完成建築物耐震能力初步評估老屋健檢等相關評估作業, 瞭解既有建物審查常見問題耐震性能後再予申辦 16

17 肆建物立面外掛物處理方式規劃設計階段 : 應清查建築物各面向 ( 含中庭 ) 之違規鐵窗雨遮外掛招牌違建等數量及位置 ; 並調查配合拆除之意願, 並檢附相關證明文件, 及說明後續處理方式, 並納入後續都市更新事業計畫內容一併處理實施工程階段 : 遮陽板格柵外部管線冷氣機防墬設施廣告物裝設位置規格樣式均應統一, 並符合各相關規定, 並考量防災救災需求, 且與都市更新事業計畫書內容一致, 以及新修訂住戶規約草案審查常見問題 17

18 肆建物立面外掛物處理方式審查常見問題整建或維護實施工程範圍內存在違章建築者, 應由地方主管機關於請先行依建築法及其相關法規規定協助釐清有無消防安全影響逃生或救災等問題, 並於都市更新事業計畫載明不影響公共安全及公眾通行等情形, 其合法建築物部分之實施工程經費得申請補助既存違建及舊有違建, 依規定免予查報或拍照列管者, 但應自費配合建築物立面整體規劃施作進行美化工程 18

19 審查常見問題伍申請補助計畫書內容有缺漏或不明所附地籍圖土地使用分區圖地形圖土地及建物登記謄本建築物使用執照現況房地使用調查照片等相關基礎資料, 相關圖說比例尺不限, 圖面應清晰可判讀住戶意願調查區權會記錄產權清冊等附件資料應完整且內容明確規劃構想課題對策違規物處理方式應具體且明確特殊例外情形 ( 如未達屋齡年限者 ), 應敘明具體理由及證明文件涉及公有財產者, 申請人應先洽請公有土地管理機關表達意見地籍圖地形套繪圖土地使用分區圖 19

20 陸工法選擇設計與住戶居住需求不符, 影響整維成效因成本考量, 施作工法及設計選擇少, 或未考量住戶居住習慣及需求, 如冷氣管線及格柵設計, 造成整維完工後再裝設冷氣室外機等相關居家設備, 建築物立面整維成效打折規劃單位應先行提出各種不同立面修繕工法進行工期費用耐候耐久等利弊分析, 並經區分所有權人會議中討論, 並作成決審查常見問題議 20

21 柒補助經費額度視實際情況調整一計算基準之依據審查常見問題規劃設計實施工程補助項目一般外牆修繕耐震詳評所有權人為全部自然人所有權人為營利性質之公司行號部分不予補助者結構補強補助經費計算基準以使用執照登載之地面層以上樓地板面積為準以使用執照登載總樓地板面積為準以使用執照登載之地面層以上樓地板面積計算 1. 以使用執照登載之地面層以上樓地板面積計算 2. 扣除所有權人為公司行號者之所佔比例 ( 建物謄本所登載持分面積 ) 以施作部分樓地板面積為準昇降機設備該項工程總經費之 45% 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 14 條規定 21

22 柒補助經費額度視實際情況調整審查常見問題一應扣除地下層樓地板面積及營利性質公司行號面積項目建物登記謄本所載主建物面積 ( m2 ) 依使用執照 ( m2 ) 建築物總樓地板面積 (A) 40,000 50,000 地下層面積 (B) 8,400 10,500 地面層以上建築物樓地板面積應扣除面積 (C=A-B) 地面層以上具營利性質之公司行號面積 (D) 地面層以上非營利性質之公司行號面積 (E=C-D) 應扣除面積 31,600 39,500 15,000 16,600 非營利事業所佔比例 (F=E/C) % 申請補助樓地板面積 (G=C*F) 20,750 申請補助經費上限 (800 元 / m2 ) 16,600,000 計算方式 (1) 非營利事業所佔總面積比例 :52.53% (2) 申請補助樓地板面積 39,500x52.53% =20,750 m2 (3) 申請補助經費 = 20,750 m2 x800 元 / m2 =16,600,000 元實際可申請補助面積及比例 22

23 柒補助經費額度視實際情況調整二視其對都市更新整體效益影響程度申請案應考量基地規模過小住宅比率偏低等情況調降補助額度, 另建物違規使用部分未配合整建維護處理者, 視以下情形調整項目說明調降比例備註陽台外推或加窗設置鐵窗頂樓加蓋法定空地與原始竣工圖未符審查常見問題建築物有陽台外推或加窗情形, 且所有權人無法配合拆除整理者建築物裝設不突出外牆面之鐵窗, 且所有權人無法配合拆除整理者頂樓具有非屬使用執照圖說核准之使用空間法定空地涉有搭建臨時建築物或增建違章建築, 且未符原始竣工圖說總補助經費 2% 總補助經費 4% 總補助經費 2% 總補助經費 2% 申請案如有未符合建築執照及相關核准圖說者, 依各項比例調降補助經費備註 : 申請案實際補助經費, 由複審會議針對個案對都市更新整體效益影響程度確定審核結果及補助額度 23

24 柒補助經費額度視實際情況調整審查常見問題項目建物登記謄本所載主建物面積 ( m2 ) 依使用執照 ( m2 ) 建築物總樓地板面積 (A) 6,500 8,000 地下層面積 (B) 應扣除面積 1,900 2,500 地面層以上建築物樓地板面積 (C=A-B) 4,600 5,500 地面層以上具營利性質之公司行號面積 (D) 應扣除面積地面層以上非營利性質之公司行號面積 (E=C-D) 400 4,200 非營利事業所佔比例 (F=E/C) 91.3 % 申請補助樓地板面積 (G=C*F) 5, 申請補助經費上限 (800 元 / m2 ) 實際可申請補助面積及比例 4,017,391 未配合處理之違規物扣除總補助費用 2 % 應扣除部分費用 80,348 計算方式非營利事業所佔總面積比例 :91.3% 申請補助樓地板面積 5,500x91.3% =5,021.74m2 原申請補助經費 = 5,021.74m2x800 元 / m2 =4,017,391 元未配合助理之違規物應配扣除部分 = 4,017,391x2% =80,348 實際補助費用 = =3,937,043 24

25 都市更新事業計畫補助對象 : 實施者重建更新會主管機關整建維護公寓大廈管委會更新會事業機構主管機關實施者更新事業實施者主管機關所有權人主動辦理主動辦理同意委託自行委託自行實施實施實施實施實施專責事業更新事業機構機構會機構股份有限非股份有公司限公司 ( 限整建一般新設信託維護 ) 公司公司業 25

26 都市更新事業計畫都市計畫地區都市更新流程分為 5 階段 : 更新單元劃定更新事業概要更新事業計畫 ( 補助 ) 權利變換計畫計畫執行未經劃定更新地區更新地區劃定都市更新計畫民間辦理更新都市更新事業概要都市更新事業計畫實施計畫詳圖詳圖 (#11) ( # 10) (#9) ( # 10) 政府辦理更新詳圖 3-1 詳圖 4-1 詳圖 6-1 詳圖 7-1 協議合建 / 其他權利變換詳圖 8-1 區段徵收 / 徵收 / 市地重劃監督與管理詳圖 11-1 計畫執行詳圖 9-1 更新成果備查 26 ( 未列 ): 都市更新條

27 都市更新事業計畫更新地區更新地區之劃定, 為各級政府施政重點政策宣示, 在地方財源及資源有限之限制下, 須選擇重點策略地區, 達成都市更新重要目的, 因此劃定都市更新地區, 俾利後續都市更新事業之實施更新單元更新地區內可單獨實施都市更新事業的分區更新地區外自行依政府公告基準劃定更新單元都市更新地區範圍都市更新計劃範圍更新地區內政府劃定更新單元更新地區內自行依政府公告基準劃定更新單元 27

28 都市更新事業計畫重建單元為完整之計畫街廓者街廓內面積在 1,500m 2 以街廓內面積 1500 平方公尺以上上者街廓內鄰接 2 條以上之計畫道路, 且在 1,000m 2 以上街廓內臨接二條以上計畫道路, 且在 1000 平方公尺以上都市計畫道路完整之計畫街廓者街廓內相鄰土地業已建築完成, 確無法合併更新, 且無礙建築設計及市容觀瞻, 其面積在 1,000m 2 以上, 並為一次更新完成者已興建完成與鄰近基地無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻, 面積一千平方公尺以上, 並為一次更新完成者 28

29 都市更新事業計畫簡介都市更新單元之開發執行計畫更新單元之整體建設計畫, 包含配置建築計畫及未來推動方式進度及財務等作為更新單元未來開發辦理之執行依據公共利益與私人利益平衡之標準更新目的在創造公眾利益, 但若實施者無利可圖則更新案難以推動因此都市更新提供多樣性的獎勵誘因, 以鼓勵辦理更新, 創造更大的公眾利益政府據以監督執行成效之依據為維持更新工作之順利推展, 政府有責任依核定之都市更新事業計畫監督更新事業推動之成效 29

30 都市更新事業計畫說明書內容都市更新事業計畫事業計畫書內容分類項目主要內容基地條件實質規劃產權處理財務規劃更新進度開發模式計畫地區範圍處理方式及其區段劃分現況分析計畫目標細部計畫及其圖說公共設施興修或改善計畫土地使用計畫 / 建築設計圖說都市設計或景觀計畫拆遷安置計畫實施方式及有關費用分擔財務計畫效益評估實施進度相關單位配合辦理事項其他應加表明之事項實施者建築容積獎勵額度建築設計 / 檢討拆遷安置計畫財務計畫 30

31 31 擬定或變更都市更新事業計畫草案都市更新事業計畫報核各級主管機關收件審核各級主管機關公開展覽都市更新審議會審議審議結果通知核定發布實施實施都市事業計畫成果報告備查都市計畫變更程序完成主要計畫變更程序擬訂實施計畫調查測量自辦公聽會不涉及都市計畫變更細部計畫變更主要計畫變更取得事業計畫同意門檻及相關證明文件(當日)人民陳情提起覆議監督與管理配合辦理都市計畫變更程序公辦公聽會擬定或變更更新事業期間核定更新事業階段實施更新事業階段 11 舉行聽證公聽會傳單周知更新單元內門牌戶公辦公聽會時連同計畫及相關資訊送達都市更新事業計畫

32 都市更新事業計畫事業計畫同意書政府公辦免具都市更新事業計畫同意書民間自辦都市更新事業則需依更新條例第 22 條比例, 取得私有土地及私有合法建物所有權人參與都市更新事業計畫同意書簡易變更規定 : 因建築執照審核而需配合辦理變更都市更新事業者, 經各級主管機關認定不影響原核定之都市更新事業計畫者, 得免依更新條例第 22 條規定徵求同意同意更新門檻更新同意比例一般及優先劃定更新地區未劃定更新地區迅行劃定地區例外規定私有土地所有權人人數 > 3/5 > 2/3 > 1/2 - 私有合法建物所有權人人數 > 3/5 > 2/3 > 1/2 - 私有土地面積 > 2/3 > 3/4 > 1/2 > 4/5 私有合法建物樓地板面積 > 2/3 > 3/4 > 1/2 > 4/5 32

33 都市更新事業計畫事業計畫同意書涉及都市計畫變更者 1. 主要計畫變更者涉及都市計畫之主要計畫變更者, 應於依法變更主要計畫後, 再辦理都市更新事業計畫之擬定 ( 或變更 ) 及審核作業 2. 細部計畫變更或不違背原意之主要計畫變更者更新條例第 20 條, 更新事業計畫得先行發布實施, 據以辦理都市計畫樁測定地籍分割測量及建築執照申請等都市更新工作, 都市計畫再配合辦理變更, 據以推動更新工作主管機關徵詢各單位細部計畫變更意見細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更依都市計畫變更程序辦理必要程序非必要程序都市更新事業概要核准更新事業計畫發布實施權利變換計畫發布實施都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記實施都市更新事業計畫申請拆除執申請建造執照照細部計畫變更或不違背原意之主要計畫變更者辦理流程事業權變得併送 33

34 都市更新事業計畫容積獎勵上限不予計算容積海砂屋輻射屋或其他土管獎勵規定, 併同申請, 於後申請之個案, 併入總獎勵上限計算法定容積之 1.5 倍或原建築容積加法定容積之 0.3 倍捐贈公益設施其他法規獎勵獎勵容積法定容積更新事業範圍更新後提供社區使用之公益設施協助開闢基地內及周邊公共設施 ( 原建築容積高於法定容積之獎勵 ) ( 維持合理居住水準之獎勵 ) ( 綠建築生態社區智慧型建築等高於法規規定之規劃設計之獎勵 ) ( 配合更新期程之獎勵 ) ( 一定規模之獎勵 ) ( 歷史文化保存之獎勵 ) ( 安置占有之舊有違章建築戶之獎勵容積 ) 93 34

35 重建案例雙橡園基地位置台北市中山區公告建國北路長春路東南側更新地區長春路更新地區建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞建築物排列不良或道路彎曲狹小足以妨害公共交通或公共安全建國北路區位面積中山區 2.45ha 劃定原因更新條例 6-2 更新單元面積 4,132 m2 使用強度第三種住宅區道路容積率225% 建蔽率45% 土地所有權人 49人建物所有權人 3人舊違建戶 46戶 118人都市更新單元範圍都市更新地區範圍南京東路 35

36 36 廢墟舊違建戶合法建築物現有巷道公有地主土地銀行私有地主

37 更新前照片道路 M 計畫六 37

38 都市計畫調整住三之二住三文市依更新條例 #20 廢除 6M 計畫道路移設為等面積之綠地 (473m 2 ) 法定容積總量不變住三住三之二住三綠住三住三住三 38

39 都市計畫調整住三之二文市依更新條例 #20 廢除 6M 計畫道路移設為等面積之綠地 (473m 2 ) 法定容積總量不變住三住三之二住三綠住三住三 39

40 景觀計畫協助開闢政府開闢政府開闢北側計畫道路本案協助開闢西側計畫道路西側對側街廓部分建地部分予以綠美化人行步道串連開放空間呼應暫時性綠美化 40

41 2009/09 竣工 41

42 更新後協助開闢之綠地 42

43 更新地區區位面積 : 大同區 ;3.89ha 劃定原因 : 更新條例 #6-2 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞建築物排列不良或道路彎曲狹小足以妨害公共交通或公共安全更新單元面積 :2,605 m 2 使用強度 : 第三種商業區容積率 560%; 建蔽率 65% 土地所有權人 :65 人建物所有權人 :59 人佔他人土地違建戶 :4 戶重建案例 ( 興天地 ) 天台北市大同區建成圓環附近更新地區重水路慶路北公告南京西都市更新單元範圍都市更新地區範圍路 43

44 更新前情形 44

45 部份居民的不確定心理以及對於都市更新存有疑問與猜忌經過舉辦三次公聽會的溝通才確定更新單元範圍第一次公聽會預定範圍第二次公聽會預定範圍事業概要核準範圍留下 500m 2 以上辦理二期更新 45

46 於審議會時, 原未參與本案之所有權人重新於此時表達參與之意願原範圍所有權人同意下以全街廓重新辦理, 價格日期不變加入範圍部份地主及房地單獨辦理申請分配, 以確保原參加地主權益陳情納入本期都市更新 46

47 項目內容基地面積 2,605 m 2 基準容積 14,589 m 2 (560%) 容積獎勵都市更新 15.5% 停車獎勵 5.96% 實設容積 17,719 m 2 (680.20%) 樓地板面積 31,842 m 2 15F 19F 戶數 / 車位建物構造建物規劃總事業費用更新後總價值 171 戶 /189 部 RC 地上層地下 4 層 199,673 萬元 425,266 萬元 47

48 圓形意象建築造型呼應建成圓環, 主立面以圓弧形量體為設計發展主軸分段退縮六樓後退縮, 呼應鄰近地區未改建之建物高度豐富層次感降低壓迫感古典語彙亭仔腳 ( 騎樓 ) 生活經驗延續四柱三開間 : 傳統建築語彙延續 48

49 49

50 補助重建案例 ( 進行中 ) 臺北市萬華區南機場 13 號基地整宅案透過都市更新改善更新單元窳陋之現況環境, 提供安全寧適之居住環境, 復甦都市機能增進公共利益促進都市土地有計畫之再開發利用, 因此本案將採全部拆除重建方式進行更新補助類型計畫摘要工作項目自主更新重建由更新會遴選專業團隊廠商, 擬訂都市事業計畫 ; 依都更程序完成都更事業計畫並依都更相關法令程序, 評估基地條件及容積獎勵, 報請都更審議通過, 據以實施整合民眾意願, 簽署都更事業計畫同意書整體規劃重建, 提升居住品質以權利變換方式進行都市更新事業 W 圖例及說明指北針更新單元公私共有土地私有土地公有土地圖片來源 : 財團法人都市更新研究發展基金會 50

51 整建維護案例 ( 一般個案 ) 高雄市三民區康詩丹庭大樓整建維護案補助類型 : 一般外牆修繕補助屋齡 21 年, 一幢一棟地下 1 層地上 7 層,51 戶, 總樓地板面積 m2 土地所有權人 55 人建物所有權人 55 人遭遇問題 : 磁磚剝落嚴重鐵窗外推及外掛冷氣主機混雜凌亂更新前 51

52 高雄市三民區康詩丹庭大樓整建維護案補助經費 :101 年補助規劃設計 60 萬元 102 年補助實施工程 173 萬元總經費 400 萬補助施作項目 : 立面整修老舊招牌鐵窗拆除空調外部管線整理, 陽台美化地界側外牆方塊磚脫落處修補復原新作仿石多彩塗料飾面 - 印度紅新作仿石多彩塗料飾面 - 米白色核定版更新後 52

53 高雄市三民區康詩丹庭大樓整建維護案執行進度 : 已完工, 尚未結案特別說明 : 更新後建物外牆配色與事業計畫核定版本不同, 都市更新事業計畫審議執行屬地方主管機關權責, 由地方政府核處是否涉及辦理變更事業計畫核定版更新後 53

54 臺南市東區龍鳳大樓整維案整建維護實例 ( 一般個案 ) 補助類型 : 一般外牆修繕補助屋齡 33 年, 總樓地板面積 m2, 地下 1 層地上 7 層,104 戶土地所有權人 106 人建物所有權人 104 人遭遇問題 : 外部管線鐵窗外推老舊廣告招牌雜亂更新前 54

55 臺南市東區龍鳳大樓整維案補助經費 : 103 年補助規劃設計 50 萬元 104 年補助實施工程 98 萬元總經費 218 萬補助施作項目 : 以複層仿石漆工法修繕外牆配合拆除鐵窗雨遮廣告招牌及管線整理 55

56 臺南市東區龍鳳大樓整維案執行進度 : 已完工, 刻正辦理結案作業特別說明 : 修繕結果一度與事業計畫核定內容不同, 引發住戶不滿與爭議 56

57 嘉義市金財神大樓整維案整建維護案例 ( 耐震詳評案 ) 補助類型 : 外牆修繕 ( 含耐震詳評 ) 總樓地板面積 :49, m2 地下 2 層地上 10 層, 共 593 戶, 土地所有權人 283 人建物所有權人 283 人, 住宅比例 38.5% 遭遇問題 : 外牆磁磚剝落嚴重老舊招牌外掛鐵窗及冷氣室外機設置凌亂問題更新前 57

58 嘉義市金財神大樓整維案遭遇問題歷經921及1022兩次大地震建築出現多處嚴重震損情形評估結果 104年經台灣省土木技師公會耐震能力詳細評估後判定該大樓暫無結構安全問題補助經費 103年補助規劃設計48.8萬耐震詳評91萬 105年補助實施工程 1,601萬總工程費用4,836萬 58

59 嘉義市金財神大樓整維案補助施作項目 : 外牆立面整修金屬隔柵施作廣告招牌及鐵窗整理牆體補強並更換帷幕玻璃 ( 耐震詳評結果建議 ) 執行進度 : 都市更新事業計畫 105/07/28 審議通過, 尚未開工, 刻正辦理營造廠徵選作業米白色及灰色複層式耐候塗料統一冷氣機位置防墜設施 2F-5F 牆體更換帷幕玻璃立面, 並設置招牌廣告核定版 59

60 整建維護案例 ( 增設昇降機設備案 ) 新北市新店區明德增設電梯 ( 新北市政府補助 ) 補助類型 : 增設昇降設備補助額度 : 4 5 層樓老舊公寓增設電梯總工程費用 1/2 的補助經費基本資料 : 屋齡 38 年,5 樓老舊公寓, 共 5 戶, 所有權人 6 位,100% 同意背景 : 本案公寓 4 樓住戶母親年事已長, 上下樓梯不甚方便, 早已另外租屋他處多年 60

61 新北市新店區明德增設電梯 ( 新北市政府補助 ) 增設昇降機設備應考量因素 : 住戶願意負擔興建資金及意願整合剩餘法定空地增設位置法令技術面建築技術規則建築設計施工編 55 條第 2 項規定 : 民國 100 年 2 月 27 日修正生效前領得使用執照之五層以下建築物增設昇降機者計畫道路一. 不計入建築面積及各層樓地板面積, 其增設之昇降機間及昇降機道於各層面積不得超過 12 平方公尺, 且昇降機道面積不得超過 6 平方公尺二. 不受鄰棟間隔前院後院及開口距離有關規定之限制 61

62 新北市新店區明德增設電梯 ( 新北市政府補助 ) 執行進度 : 完工啟用補助施作項目 : 增設一部 6 人座電梯補助經費 : 總工程費用 448 萬 350 元市府補助 218 萬 4035 元 (48.7%) 特別說明 : 取得全體住戶 100% 同意案件, 免循都市更新條例程序 ; 依每層樓使用電梯之需求比例分攤經費, 每人平均負擔 38 萬 2,716 元, 一樓住戶雖無使用需求, 但仍需配合提供空間增設電梯 62

63 期待.. 政府建立完備自主更新制度法令相關產業專業者協力媒合提供資源社區住戶互信互諒合作建構安全宜居城市 63

金華手冊

金華手冊漫舞花弄巷自主都更拉皮蛻變成環保藝術長廊 100年推廣公共設施用地整頓清理計畫針對國民住宅區鄰棟綠地空間狹窄原有設施老舊凌亂安全堪虞樹木板根隆起雜亂的環境進行花弄草巷綠美化植栽維護公共環境整潔綠美化及社區公共環境安全改善工作 102年將國民住宅區內鄰棟綠地空間剛整頓好非常亮點環境幽雅的花弄草巷賦于新生命以金華ㄟ春天漫舞花弄巷為主題將原有綠建築觀念的庭園景觀功能