鹏元：已经到帐

2009 年 15 亿 元 企 业 债 券 2013 年 跟 踪 信 用 评 级 报 告

正 面 : 吉 安 市 经 济 保 持 快 速 发 展, 经 济 和 财 政 实 力 不 断 增 强 ; 公 司 土 地 资 产 充 足, 一 定 程 度 增 强 了 公 司 的 财 务 弹 性 ; 吉 安 市 人 民 政 府 在 资 产 注 入 政 府 补 助 和 BT 项 目 回 购 等 方 面 给 予 了 公 司 较 大 支 持 关 注 : 公 司 土 地 转 让 收 入 易 受 国 家 政 策 当 地 土 地 使 用 规 划 影 响, 收 入 规 模 具 有 不 确 定 性 ; 公 司 2012 年 补 贴 收 入 规 模 较 大, 未 来 能 否 持 续 获 得 较 大 规 模 的 补 贴 收 入 存 在 不 确 定 性, 需 关 注 其 对 公 司 盈 利 的 影 响 ; 公 司 经 营 和 投 资 环 节 的 面 临 较 大 的 资 金 缺 口, 主 业 经 营 对 外 部 融 资 的 依 赖 程 度 高 ; 跟 踪 期 内, 较 高 的 动 迁 成 本 使 得 公 司 主 业 土 地 转 让 的 毛 利 率 大 幅 下 滑, 导 致 公 司 综 合 毛 利 率 较 上 年 下 降 明 显 ; 跟 踪 期 内, 公 司 流 动 资 产 对 短 期 债 务 覆 盖 程 度 下 降 ; 跟 踪 期 内 公 司 盈 利 水 平 对 利 息 支 出 的 保 障 程 度 下 降 ; 跟 踪 期 内, 公 司 应 收 账 款 增 长 较 多, 未 来 的 回 收 风 险 需 要 持 续 关 注 ; 公 司 其 他 应 收 款 占 比 较 大, 回 收 时 间 存 在 不 确 定 性 ; 公 司 未 来 几 年 在 建 的 项 目 较 多, 资 金 需 求 量 较 大, 公 司 存 在 一 定 的 资 金 压 力 ; 公 司 有 息 负 债 规 模 较 大, 且 呈 持 续 增 加 的 趋 势, 公 司 长 期 债 务 压 力 不 断 加 大 分 析 师 姓 名 : 周 璘 季 俊 杰 电 话 :021-51035670 邮 箱 :zhoul@pyrating.cn 2

一 本 期 债 券 本 息 兑 付 及 募 集 资 金 使 用 情 况 经 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 发 改 财 金 [2009]2337 号 文 件 批 准, 公 司 于 2009 年 10 月 28 日 公 开 发 行 了 15 亿 元 7 年 期 企 业 债 券, 发 行 利 率 7.95% 本 期 债 券 计 息 期 限 为 2009 年 10 月 28 日, 按 年 计 息, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 2010 年 至 2016 年 每 年 的 10 月 28 日 为 上 一 计 息 年 度 的 付 息 日 若 投 资 者 行 使 回 售 选 择 权, 则 回 售 部 分 债 券 的 付 息 日 为 2010 年 至 2014 年 每 年 的 10 月 28 日 本 期 债 券 的 兑 付 日 为 2016 年 10 月 28 日 若 投 资 者 行 使 回 售 选 择 权, 则 回 售 部 分 债 券 的 兑 付 日 为 2014 年 10 月 28 日 本 期 债 券 本 息 兑 付 情 况 见 下 表 所 示 表 1 截 至 2013 年 5 月 末 本 期 债 券 本 息 累 计 兑 付 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 本 金 兑 付 / 回 售 本 息 兑 付 日 期 期 初 本 金 余 额 利 息 支 付 金 额 期 末 本 金 余 额 2010 年 10 月 28 日 150,000 0.00 11,925.00 150,000 2011 年 10 月 28 日 150,000 0.00 11,925.00 150,000 2012 年 10 月 28 日 150,000 0.00 11,925.00 150,000 合 计 450,000 0.00 35,775.00 450,000 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2012 年 5 月 末, 本 期 债 券 募 集 资 金 已 全 部 使 用 完 毕, 募 投 项 目 也 已 全 部 竣 工 完 成, 建 成 后 通 过 由 政 府 统 一 收 购 的 方 式 收 回 成 本 和 确 认 收 益, 募 集 资 金 具 体 使 用 情 况 如 下 表 所 示 表 2 截 至 2013 年 5 月 末 本 期 债 券 募 集 资 金 使 用 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 计 划 拟 使 用 募 集 资 金 额 度 已 投 资 实 施 进 度 已 使 用 募 集 资 金 吉 安 市 河 东 滨 江 新 区 道 路 路 网 建 设 项 目 65,223.00 37,000.00 65,223.00 37,000.00 路 网 道 路 工 程 项 目 38,657.81 13,000.00 38,657.81 13,000.00 吉 安 市 井 冈 山 大 道 二 期 工 程 项 目 46,000.00 25,300.00 46,000.00 25,300.00 河 东 滨 江 新 区 大 道 ( 路 堤 合 一 ) 建 设 项 目 30,200.00 12,000.00 30,200.00 12,000.00 吉 安 市 后 河 治 理 改 造 工 程 ( 二 期 ) 项 目 79,300.00 37,700.00 79,300.00 37,700.00 补 充 流 动 资 金 - 25,000.00-25,000.00 合 计 225,680.81 150,000.00 225,680.81 150,000.00 资 料 来 源 : 公 司 提 供 二 发 行 主 体 概 况 3

2012 年 末, 公 司 的 注 册 资 本 和 实 收 资 本 均 为 10 亿 元, 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 均 为 吉 安 市 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会, 持 股 比 例 为 100%, 主 营 业 务 为 城 区 重 大 基 础 设 施 建 设 项 目 的 投 融 资 和 开 发 建 设 参 与 城 市 土 地 的 储 备 与 开 发, 均 与 2011 年 末 相 同, 未 发 生 变 化 表 3 跟 踪 期 内 公 司 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 子 公 司 名 称 持 股 比 例 注 册 资 本 主 营 业 务 吉 安 市 青 原 区 中 凯 建 筑 材 料 质 量 检 测 有 限 公 司 吉 安 市 城 投 资 产 管 理 有 限 责 任 公 司 江 西 省 绿 之 廊 园 林 景 观 有 限 公 司 资 料 来 源 : 公 司 提 供 100% 50.00 100% 100.00 混 泥 土 专 项 检 测 见 证 取 样 检 测 ( 凭 有 效 资 质 证 经 营 ) 自 有 商 业 房 屋 租 赁, 路 牌 广 告 发 布 服 务 ( 以 上 项 目 国 家 有 专 项 规 定 除 外 ) 合 并 方 式 ( 新 设 投 资 或 收 购 等 ) 新 设 新 设 100% 500.00 园 林 绿 化 工 程 ( 凭 有 效 资 质 证 经 营 ) 新 设 截 至 2012 年 底, 公 司 资 产 总 额 为 216.27 亿 元, 所 有 者 权 益 为 124.17 亿 元, 资 产 负 债 率 为 42.58% 2012 年 度, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 16.64 亿 元, 实 现 利 润 总 额 5.18 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 -13.67 亿 元 三 地 方 经 济 与 财 政 实 力 区 域 经 济 2012 年, 吉 安 市 经 济 继 续 保 持 快 速 发 展, 经 济 实 力 不 断 增 强, 经 济 结 构 不 断 优 化 吉 安 市 位 于 江 西 省 中 部, 赣 江 中 游, 东 邻 抚 州 市 乐 安 县 及 赣 州 市 的 宁 都 兴 国 县, 西 接 湖 南 省 的 桂 东 炎 陵 茶 陵 县, 南 连 赣 州 市 的 赣 县 南 康 市 上 犹 县, 北 与 宜 春 市 的 丰 城 樟 树 市 及 新 余 市 萍 乡 市 接 壤 截 至 2012 年 末, 吉 安 市 辖 10 县 2 区 1 市 和 1 个 管 委 会 级 区,257 个 乡 镇, 总 面 积 25,283 平 方 公 里,2012 年 末 人 口 为 485.36 万 人 境 内 有 自 北 向 南 纵 贯 的 京 九 铁 路 105 国 道 和 由 东 向 西 的 319 国 道 及 三 南 公 路, 上 可 溯 赣 江 沟 通 闽 粤, 下 可 泛 鄱 阳 湖 与 长 江 相 联, 顺 抵 长 江 下 游 发 达 省 市 表 4 吉 安 市 基 本 情 况 表 项 目 2012 年 人 口 ( 万 人 ) 面 积 ( 不 含 水 域 )( 平 方 公 里 ) 吉 安 市 485.36 25,283 其 中 : 吉 州 区 34.16 424 青 原 区 20.21 916 4

井 冈 山 市 15.37 1,288 新 干 县 33.25 1,245 峡 江 县 18.60 1,298 吉 水 县 50.59 2,506 永 丰 县 43.22 2,710 吉 安 县 46.86 2,122 泰 和 县 51.68 2,660 遂 川 县 54.10 3,102 万 安 县 30.44 2,038 安 福 县 38.90 2,793 永 新 县 47.99 2,181 井 冈 山 经 济 技 术 开 发 区 ( 暂 无 单 独 统 计 数 据 ) 资 料 来 源 : 吉 安 统 计 局 2012 年, 吉 安 市 工 业 经 济 增 势 强 劲, 截 至 2012 年 末, 陆 续 建 成 了 市 高 新 区 和 11 个 县 区 工 业 园, 成 功 引 进 新 加 坡 食 品 医 药 科 技 园 香 港 森 泰 集 团 华 禹 通 讯 航 盛 电 子 等 一 批 重 点 企 业, 形 成 了 电 子 食 品 医 药 电 力 建 材 冶 金 等 六 大 支 柱 产 业, 实 现 了 由 农 业 主 导 向 工 业 主 导 的 历 史 转 型 ; 以 旅 游 为 龙 头 的 第 三 产 业 蓬 勃 发 展, 井 冈 山 成 为 中 国 优 秀 旅 游 城 市, 武 功 山 列 入 国 家 级 重 点 风 景 名 胜 区, 渼 陂 被 评 为 中 国 历 史 文 化 名 村, 初 步 形 成 大 井 冈 旅 游 圈 2012 年, 在 六 大 支 柱 产 业 的 拉 动 下, 近 年 吉 安 市 经 济 实 现 了 快 速 增 长, 经 济 实 力 不 断 增 强, 2012 年 地 区 生 产 总 值 ( 以 下 简 称 GDP )1,006.26 亿 元, 较 上 年 增 长 11.30%, 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 180.73 亿 元, 增 长 4.70%; 第 二 产 业 增 加 值 520.44 亿 元, 增 长 15.00%; 第 三 产 业 增 加 值 305.08 亿 元, 增 长 9.20% 三 次 产 业 结 构 由 2011 年 的 19.32:53.02:27.66 调 整 为 2012 年 的 17.96:51.72:30.32, 第 三 产 业 占 比 有 所 提 高, 经 济 结 构 得 到 优 化 此 外, 吉 安 市 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 水 平 进 一 步 提 高, 按 平 均 人 口 计 算,2012 年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 为 20,133.68 元, 比 上 年 增 长 13.80% 表 5 吉 安 市 主 要 经 济 指 标 及 同 比 变 化 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 金 额 增 长 率 金 额 增 长 率 地 区 生 产 总 值 1,006.26 11.30% 879.06 12.80% 第 一 产 业 增 加 值 180.73 4.70% 169.85 4.30% 第 二 产 业 增 加 值 520.44 15.00% 466.07 15.30% 第 三 产 业 增 加 值 305.08 9.20% 243.15 14.20% 1 固 定 资 产 投 资 975.90 31.80% 739.23 30.20% 1 由 于 2011 年 开 始 统 计 口 径 有 变 动, 因 此 2011 年 以 后 的 增 长 率 有 异 常 5

社 会 消 费 品 零 售 总 额 263.08 15.10% 228.47 17.70% 进 出 口 总 额 ( 亿 美 元 ) 273,229 19.10% 229,572 103.30% 存 款 余 额 1,285.13 22.55% 1,048.68 22.10% 贷 款 余 额 567.52 26.64% 448.13 19.80% 注 : 增 长 率 按 可 比 价 格 计 算 资 料 来 源 : 吉 安 统 计 局 2012 年, 从 江 西 省 来 看, 吉 安 市 经 济 总 量 仍 处 于 中 游 水 平, 但 2012 年 有 利 地 抓 住 了 长 三 角 珠 三 角 等 地 区 制 造 业 向 内 地 迁 移 的 优 势, 实 现 了 整 体 经 济 的 快 速 增 长 表 6 2011-2012 年 江 西 省 各 设 区 市 全 省 地 方 生 产 总 值 及 增 速 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 GDP 增 长 率 GDP 增 长 率 南 昌 市 3,000.52 12.50% 2,688.87 13.00% 赣 州 市 1,508.43 11.90% 1,335.98 12.50% 九 江 市 1,420.10 12.00% 1,256.40 13.20% 上 饶 市 1,265.40 11.50% 1,110.60 13.10% 宜 春 市 1,247.60 11.60% 1,077.98 12.80% 吉 安 市 1,006.26 11.30% 879.06 12.80% 新 余 市 830.32 10.30% 779.21 13.30% 抚 州 市 825.04 10.80% 742.51 12.50% 萍 乡 市 733.06 11.80% 658.15 14.30% 景 德 镇 628.25 11.60% 564.71 12.10% 鹰 潭 市 482.17 12.40% 426.70 12.30% 江 西 省 12,948.50 11.00% 11,583.80 12.50% 资 料 来 源 : 公 开 资 料 财 政 实 力 2012 年, 随 着 地 方 经 济 的 快 速 发 展, 吉 安 市 财 政 收 入 增 长 较 快, 财 政 实 力 不 断 增 强, 但 市 本 级 财 政 收 入 规 模 依 然 偏 小 2012 年, 在 经 济 持 续 增 长 的 拉 动 下, 吉 安 市 财 政 实 力 增 长 较 快,2012 年 吉 安 市 全 口 径 财 政 收 入 规 模 为 317.31 亿 元, 较 上 年 增 长 了 24.86%, 由 于 工 业 基 础 相 对 薄 弱, 吉 安 市 全 口 径 财 政 实 力 依 然 偏 弱 2012 年 吉 安 市 本 级 一 般 预 算 收 入 增 长 到 103.49 亿 元, 较 上 年 增 长 34.74% 从 一 般 预 算 收 入 结 构 看,2012 年 年 税 收 收 入 占 本 级 一 般 预 算 收 入 比 重 为 64.84%, 较 上 年 进 一 步 增 长, 说 明 税 收 收 入 是 吉 安 市 本 级 一 般 预 算 收 入 的 主 要 来 源, 吉 安 市 一 般 预 算 收 入 基 础 和 质 量 较 好 此 外, 受 益 于 经 济 及 房 地 产 市 场 的 发 展, 吉 安 市 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 收 入 大 幅 增 加,2012 年 6

为 55.04 亿 元, 占 当 年 全 口 径 财 政 收 入 的 17.35%, 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 收 入 也 逐 渐 成 为 财 政 资 金 的 重 要 来 源 但 我 们 认 为, 土 地 市 场 易 受 国 家 宏 观 调 控 的 影 响, 具 有 一 定 的 不 确 定 性, 吉 安 市 本 级 政 府 性 基 金 收 入 未 来 出 现 波 动 的 可 能 性 较 大 表 7 2011-2012 年 吉 安 市 全 口 径 及 本 级 财 政 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 全 口 径 本 级 全 口 径 本 级 财 政 收 入 317.31 35.75 254.14 31.89 ( 一 ) 一 般 预 算 收 入 103.49 9.71 76.81 8.70 其 中 : 税 收 收 入 67.10 6.74 53.83 5.89 非 税 收 入 36.39 2.97 22.98 2.81 ( 二 ) 上 级 补 助 收 入 150.92 12.89 119.24 9.66 其 中 : 返 还 性 收 入 4.85 1.31 4.90 1.30 财 力 性 转 移 支 付 收 入 73.13 3.57 62.04 2.90 专 项 转 移 支 付 收 入 72.94 8.01 52.30 5.46 ( 三 ) 政 府 性 基 金 收 入 61.27 12.73 56.22 13.00 其 中 : 政 府 基 金 收 入 55.94 16.64 50.68 16.21 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 收 入 55.04 15.43 40.87 15.11 上 级 补 助 政 府 基 金 收 入 5.33-3.91 5.54-3.21 ( 一 ) 一 般 预 算 支 出 246.94 19.92 197.22 18.50 ( 二 ) 上 级 补 助 支 出 2.77-0.12 2.9-0.11 ( 三 ) 政 府 基 金 支 出 0.55-0.04 0.47-0.02 ( 四 ) 预 算 外 支 出 1.63 0.31 1.59 0.30 注 : 财 政 收 入 = 一 般 预 算 收 入 + 上 级 补 助 收 入 + 政 府 基 金 收 入 + 预 算 外 收 入 资 料 来 源 : 吉 安 市 财 政 局 从 公 开 资 料 来 看, 吉 安 市 2012 年 财 政 总 收 入 增 长 速 度 为 21.10%, 尽 管 财 政 实 力 总 量 在 江 西 省 内 排 名 第 六, 仍 处 于 中 游 水 平, 但 增 速 确 低 于 江 西 省 当 年 财 政 总 收 入 的 平 均 增 速 表 8 2011-2012 年 江 西 省 各 市 全 省 财 政 收 入 及 增 速 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 财 政 总 收 入 增 长 率 财 政 总 收 入 增 长 率 南 昌 市 500.16 21.60% 411.19 27.60% 赣 州 市 230.82 28.00% 180.32 40.50% 九 江 市 220.86 36.50% 161.81 38.60% 上 饶 市 200.36 32.20% 151.54 33.00% 7

宜 春 市 200.36 34.30% 149.14 38.20% 吉 安 市 143.25 21.10% 118.31 33.50% 新 余 市 116.89 5.10% 111.27 38.00% 抚 州 市 112.30 12.20% 100.12 35.30% 萍 乡 市 100.51 15.60% 86.92 35.70% 景 德 镇 84.04 22.00% 68.89 29.70% 鹰 潭 市 79.34 11.60% 71.11 28.90% 江 西 省 2,046.0 24.40% 1,645.00 34.20% 资 料 来 源 : 公 开 资 料 ( 采 集 于 2012 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报, 财 政 总 收 入 统 计 口 径 与 表 7 不 同 ) 从 财 政 支 出 角 度 看,2012 年 吉 安 市 一 般 预 算 支 出 也 较 上 年 呈 增 长 态 势 2012 年 吉 安 市 一 般 预 算 支 出 达 到 19.92 亿 元, 同 比 增 长 7.68% 而 从 一 般 预 算 收 入 与 一 般 预 算 支 出 的 比 率 来 看, 吉 安 市 本 级 一 般 预 算 收 入 对 一 般 预 算 支 出 保 障 程 度 一 般 表 9 2011-2012 年 吉 安 市 本 级 财 政 支 出 状 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 一 般 预 算 收 入 9.71 8.70 一 般 预 算 支 出 19.92 18.50 一 般 预 算 收 入 / 一 般 预 算 支 出 48.74% 47.03% 资 料 来 源 : 吉 安 市 财 政 局 四 经 营 与 竞 争 公 司 是 吉 安 市 基 础 设 施 投 资 建 设 主 体, 当 前 主 要 业 务 为 公 建 项 目 投 资 建 设 土 地 整 理 开 发 房 产 开 发 与 销 售 等 业 务 近 年 公 司 主 营 业 务 收 入 增 长 较 快,2011-2012 年 公 司 主 营 业 务 收 入 分 别 为 4.69 亿 元 和 16.64 亿 元 公 司 主 营 业 务 收 入 构 成 和 毛 利 率 情 况 见 下 表 由 于 公 司 2011 年 开 始 承 建 政 府 BT 回 购 项 目, 投 资 规 模 较 大, 因 此 2012 年 在 BT 项 目 收 入 的 带 动 下, 公 司 主 营 业 务 收 入 呈 现 大 幅 增 长, 但 由 于 当 年 土 地 收 入 毛 利 率 的 大 幅 下 降, 加 之 BT 项 目 的 毛 利 水 平 较 低, 公 司 2012 年 的 主 营 业 务 毛 利 率 也 呈 现 较 明 显 的 下 降 表 10 公 司 主 营 业 务 收 入 及 毛 利 率 构 成 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 金 额 毛 利 率 金 额 毛 利 率 BT 项 目 收 入 82,595.95 15.97% - - 土 地 转 让 收 入 77,176.46 6.15% 44,227.38 77.41% 混 凝 土 销 售 收 入 5,494.70 12.23% 315.61 15.00% 8

房 产 销 售 收 入 1,143.82 69.27% 2,396.93-103.83% 供 水 收 入 - - - - 主 营 业 务 收 入 166,410.93 11.66% 46,939.92 67.73% 注 : 根 据 吉 府 办 抄 字 2011 3 号,2011 年 吉 安 市 政 府 将 供 水 公 司 从 公 司 剥 离, 划 转 给 吉 安 市 城 乡 规 划 建 设 局 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012 年, 公 司 土 地 整 理 运 作 模 式 已 较 为 成 熟, 合 作 基 础 稳 定 ; 但 公 司 土 地 整 理 开 发 受 国 家 政 策 调 控 和 当 地 土 地 使 用 规 划 影 响 较 大, 土 地 整 理 收 入 规 模 具 有 不 确 定 性 受 吉 安 市 政 府 委 托, 根 据 市 政 府 土 地 出 让 规 划, 公 司 负 责 对 吉 安 市 内 规 划 出 让 的 土 地 进 行 整 理 ( 包 括 征 地 拆 迁 安 置 补 偿 场 地 平 整 及 适 当 的 城 市 配 套 设 施 ), 以 达 到 净 地 的 出 让 交 付 标 准 近 三 年 来, 公 司 获 得 土 地 转 让 收 入 均 超 过 当 年 营 业 收 入 的 一 半 以 上 公 司 前 期 的 土 地 整 理 资 金 主 要 通 过 自 筹 银 行 融 资 关 联 单 位 借 款 等 方 式 进 行 筹 集 2012 年, 公 司 土 地 整 理 运 作 模 式 已 较 为 成 熟 在 公 司 土 地 整 理 完 成 后, 吉 安 市 政 府 按 照 国 土 资 源 部 11 号 令 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 定 和 吉 安 市 相 关 政 策 法 规 进 行 土 地 交 易, 交 易 收 到 的 土 地 出 让 金 在 扣 除 相 关 税 费 后 全 额 返 还 给 公 司, 公 司 按 照 收 到 的 土 地 出 让 金 返 还 款 确 认 收 入, 根 据 对 应 出 让 地 块 的 土 地 整 理 投 资 金 额 确 认 成 本 该 业 务 合 作 方 为 吉 安 市 政 府, 合 作 基 础 较 稳 定 2012 年, 随 着 土 地 转 让 市 场 的 好 转, 公 司 当 年 转 让 了 11 宗 土 地, 土 地 转 让 收 入 快 速 上 升 至 7.72 亿 元, 但 由 于 当 年 出 让 的 地 块 位 于 城 中 心 区 位, 人 口 住 宅 密 集 度 高, 动 迁 安 置 成 本 居 高 不 下, 使 得 公 司 当 年 的 土 地 转 让 收 入 毛 利 大 幅 下 降 截 至 2012 年 末, 公 司 还 有 38.36 万 平 方 米 储 备 土 地, 全 部 为 出 让 的 商 住 整 体 看, 由 于 吉 安 市 内 土 地 转 让 的 数 量 和 规 模 受 吉 安 市 政 府 规 划 及 相 关 宏 观 调 控 政 策 影 响 较 大, 公 司 的 土 地 整 理 收 入 规 模 具 有 一 定 程 度 的 不 确 定 性, 预 计 未 来 仍 将 呈 现 一 定 的 波 动 性 表 11 2012 年 公 司 土 地 转 让 情 况 土 地 名 称 土 地 面 积 ( 平 方 米 ) 拍 卖 总 价 ( 万 元 ) 土 地 性 质 1 城 南 新 区 F-1 地 块 32,850.59 10,117.98 商 业 住 宅 2 3 吉 州 大 道 东 华 太 路 北 规 划 加 油 站 地 块 (2008-I-039) 吉 州 大 道 控 规 A8-1 地 块 ( 吉 州 国 用 2010-I-1567) 3,906.95 4,664.90 商 业 住 宅 56,529.25 30,638.85 商 业 住 宅 4 城 南 新 区 I-3-1 地 块 (2008-I-35) 8,588.06 1,636.88 金 融 保 险 业 5 吉 州 大 道 控 规 A17-1-3 地 块 2010-I-1569 2,056.15 684.70 商 业 6 城 南 控 规 I-3-5-2 地 块 (2008-I-035) 1,798.06 405.28 金 融 保 险 业 7 城 南 控 规 I-5 地 块 (2008-I-035) 62,069.05 5,139.32 商 业 8 城 南 控 规 I-3-5 地 块 (2008-I-035) 6,667.07 1,204.74 金 融 保 险 业 9

9 城 南 新 区 C-10-2 地 块 (2008-I-031) 11,936.89 2,386.18 商 业 10 城 南 新 区 C-4 地 块 (2008-I-031) 19,545.10 9,147.11 住 宅 11 城 南 控 规 C-8, C-6, B-6, B-7 地 块 (2008-I-025/2008-I-31) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 91,971.34 15,469.58 商 业 住 宅 合 计 297,918.51 81,495.52 2012 年, 公 司 承 担 了 吉 安 市 内 较 多 的 道 路 交 通 教 育 医 疗 等 基 础 设 施 建 设, 在 建 项 目 较 多, 主 要 以 政 府 回 购 款 的 形 式 收 回 成 本, 但 回 购 款 的 支 付 到 位 时 间 具 有 一 定 的 不 确 定 性 公 司 承 担 吉 安 市 内 道 路 交 通 教 育 医 疗 等 公 益 性 基 础 设 施 建 设 代 建 业 务, 项 目 建 成 后 由 政 府 回 购 公 司 公 建 项 目 运 营 模 式 分 为 两 种 : 一 种 为 BT 回 购 模 式, 即 : 吉 安 市 政 府 相 关 部 门 将 拟 建 项 目 委 托 给 公 司 进 行 建 设 开 发, 并 签 订 投 资 建 设 与 转 让 回 购 (BT) 协 议 书 项 目 启 动 资 金 部 分 由 市 财 政 拨 款, 部 分 由 企 业 自 筹 解 决 项 目 完 工 后, 按 照 一 定 比 例 ( 在 项 目 审 计 工 程 总 造 价 加 上 融 资 成 本 和 一 定 的 工 程 项 目 代 建 费 确 定 ) 由 吉 安 市 政 府 进 行 回 购, 但 回 购 款 的 支 付 时 间 具 有 一 定 的 不 确 定 性 另 一 种 模 式 则 通 过 不 签 订 BT 回 购 协 议, 项 目 启 动 资 金 部 分 由 市 财 政 拨 款, 部 分 由 企 业 自 筹 解 决, 项 目 完 工 后 移 交 到 市 政 府 相 关 部 门 后, 由 市 财 政 划 拨 专 项 补 贴 资 金 截 至 2012 年 末, 公 司 基 建 项 目 确 认 得 到 的 政 府 回 购 收 入 合 计 为 8.26 亿 元 截 至 当 年 末, 公 司 在 建 项 目 主 要 包 括 城 投 发 展 大 厦 工 程 恒 丰 花 园 安 置 房 工 程 赣 江 西 堤 路 堤 结 合 改 造 工 程 ( 包 括 了 募 投 项 目 中 的 小 部 分 工 程 ) 等 12 个 工 程 项 目, 计 划 投 资 总 额 合 计 为 42.98 亿 元, 已 完 成 投 资 22.71 亿 元, 未 来 存 在 一 定 的 资 金 缺 口 和 融 资 需 求 表 12 截 至 2012 年 末 公 司 在 建 基 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 已 投 资 建 设 周 期 项 目 资 金 来 源 城 投 发 展 大 厦 工 程 ( 行 政 中 心 工 程 ) 70,000 45,000 恒 丰 花 园 安 置 房 建 设 工 程 60,000 23,000 赣 江 西 堤 路 堤 结 合 改 造 工 程 ( 沿 江 路 ) 9,800 100 跃 进 路 南 延 工 程 7,200 100 吉 安 南 大 道 道 路 提 升 改 造 工 程 9,000 4,000 君 华 大 道 工 程 ( 市 委 党 校 段 ) 3,500 500 科 技 馆 与 青 少 年 活 动 中 心 工 程 12,000 8,000 工 人 文 化 宫 与 妇 女 儿 童 活 动 中 心 工 程 6,000 4,000 市 民 服 务 中 心 工 程 6,000 4,000 2010 年 12 月 至 2013 年 9 月 2010 年 12 月 至 2014 年 9 月 2012 年 10 月 至 2014 年 10 月 2012 年 10 月 至 2014 年 10 月 2012 年 10 月 至 2013 年 6 月 2012 年 12 月 至 2013 年 12 月 2011 年 6 月 至 2013 年 9 月 2011 年 5 月 至 2013 年 9 月 2011 年 11 月 至 2013 年 9 月 BT 模 式, 政 府 投 资 融 资 BT 模 式 BT 模 式 融 资 融 资 融 资, 政 府 投 资 融 资, 政 府 投 资 融 资, 政 府 投 资 10

城 南 小 学 工 程 4,500 1,500 城 北 庐 陵 商 业 街 工 程 ( 东 地 块 ) 7,000 5,000 城 南 幼 儿 园 工 程 3,000 100 中 心 城 区 棚 户 区 保 障 房 231,800 131,840 合 计 429,800 227,140 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2012 年 11 月 至 2013 年 7 月 2012 年 3 月 至 2013 年 9 月 2012 年 12 月 至 2013 年 7 月 2011 年 2 月 至 2015 年 2 月 融 资, 政 府 投 资 融 资, 政 府 投 资 融 资, 政 府 投 资 融 资, 政 府 投 资 公 司 于 2012 年 开 始 投 建 的 城 北 商 业 街 商 业 地 产 项 目 未 来 投 资 回 报 具 有 不 确 定 性, 存 在 一 定 的 市 场 风 险, 并 且 将 使 得 公 司 未 来 面 临 的 资 金 压 力 进 一 步 加 大 除 了 承 担 政 府 公 建 项 目 建 设 之 外, 公 司 于 2012 年 初 投 资 建 设 了 城 北 商 业 街 项 目, 计 划 建 成 后 用 于 长 期 经 营 租 赁 该 项 目 总 投 资 为 28,064 万 元, 其 中 土 地 成 本 约 5,564 万 元, 土 建 成 本 约 12,000 万 元, 装 修 成 本 约 8,000 万 元, 园 林 绿 化 和 室 外 道 路 铺 设 约 2,500 万 元 该 项 目 建 筑 面 积 约 1 万 余 平 方 米, 目 前 已 投 资 约 6,000 万 元, 预 计 2013 年 末 竣 工, 目 前 已 计 划 引 进 沃 尔 玛 天 虹 商 场 等 大 型 零 售 商 入 驻, 预 计 于 2014 年 可 产 生 经 营 效 益 在 融 资 方 面, 该 项 目 前 期 启 动 资 金 全 部 为 公 司 自 筹, 中 后 期 融 资 渠 道 主 要 为 银 行 借 款, 在 公 司 目 前 在 建 的 公 建 项 目 规 模 较 大 的 情 况 下, 公 司 未 来 面 临 的 资 金 压 力 将 进 一 步 加 大 此 外, 公 司 早 年 开 发 了 部 分 存 量 商 品 房 在 2012 年 间 仍 在 陆 续 出 售, 能 对 公 司 当 年 的 主 营 业 务 收 入 形 成 一 定 的 补 充 公 司 于 2011 年 7 月 投 资 组 建 了 吉 安 市 金 鼎 混 凝 土 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 金 鼎 混 凝 土 ), 注 册 资 本 为 1,000 万 元, 主 要 定 位 于 为 公 司 的 各 大 工 程 项 目 供 应 混 凝 土 材 料, 以 降 低 外 部 采 购 的 原 材 料 成 本 截 至 2012 年 末, 金 鼎 混 凝 土 拥 有 2 条 年 产 120 立 方 米 混 凝 土 的 生 产 线, 能 在 一 定 程 度 上 降 低 公 司 工 程 项 目 的 原 材 料 采 购 压 力 并 有 效 确 保 了 工 程 质 量 和 项 目 工 期 2012 年, 公 司 在 资 产 注 入 财 政 补 贴 和 BT 项 目 回 购 等 多 方 面 得 到 了 地 方 政 府 的 大 力 支 持 近 年 来, 公 司 建 设 的 道 路 交 通 安 置 房 土 地 整 理 等 多 个 项 目 面 临 较 大 的 投 资 支 出, 因 此 吉 安 市 政 府 近 年 来 通 过 资 产 注 入 财 政 补 贴 融 资 支 持 以 及 公 建 项 目 BT 回 购 等 方 式 予 以 支 持 2012 年 7 月, 依 据 吉 安 市 人 民 政 府 吉 府 办 抄 字 [2012]209 号 文 件 吉 府 办 抄 字 [2012]211 号 文 件, 吉 安 市 政 府 将 市 中 心 城 区 赣 江 西 堤 除 险 加 固 及 周 边 棚 户 区 改 造 与 开 发 控 制 性 详 细 规 划 用 地 共 47.964 公 顷 储 备 土 地 井 冈 山 经 济 技 术 开 发 区 创 业 大 道 与 深 圳 大 道 交 叉 口 西 北 角 地 块 红 350 亩 储 备 土 地, 以 作 价 出 资 方 式 注 入 公 司, 并 计 入 资 本 公 积, 合 计 总 地 价 为 34.16 亿 元 通 过 土 地 资 产 注 入, 有 效 地 提 升 了 公 司 的 资 产 规 模 和 融 资 能 力 11

表 13 公 司 2011-2012 年 获 得 的 土 地 资 产 注 入 情 况 土 地 注 入 2012 年 2011 年 宗 数 ( 宗 ) 9 25 总 地 价 ( 亿 元 ) 34.16 28.20 资 料 来 源 : 公 司 提 供 在 获 得 资 产 注 入 的 同 时, 政 府 在 资 金 方 面 也 给 予 公 司 一 定 支 持 2012 年, 公 司 获 得 政 府 补 贴 收 入 为 5.21 亿 元, 较 上 年 度 大 幅 增 长, 并 构 成 公 司 当 年 利 润 的 重 要 来 源 公 司 财 政 补 贴 收 入 与 当 年 具 体 项 目 挂 钩, 根 据 项 目 施 工 进 度 及 财 政 补 贴 模 式 不 同, 公 司 每 年 获 得 的 财 政 补 贴 也 会 有 所 变 动 此 外, 对 于 城 市 基 建 项 目, 吉 安 市 政 府 会 通 过 回 购 的 方 式 支 付 给 公 司 一 定 工 程 项 目 收 入, 2012 年, 公 司 BT 项 目 回 购 收 入 合 计 为 8.26 亿 元 五 财 务 分 析 财 务 分 析 基 础 说 明 以 下 分 析 基 于 公 司 提 供 的 经 中 审 亚 太 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 审 计 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 2010-2012 年 审 计 报 告, 报 告 均 采 用 旧 会 计 准 则 编 制 公 司 2012 年 资 产 规 模 快 速 增 长, 以 收 储 土 地 和 在 建 工 程 为 主, 整 体 资 产 质 量 一 般 2012 年 公 司 资 产 规 模 快 速 增 长, 公 司 资 产 规 模 扩 大 主 要 系 存 货 中 收 储 土 地 开 发 成 本 和 在 建 工 程 规 模 同 时 增 加 所 致 2012 年 末, 公 司 资 产 以 流 动 资 产 为 主, 流 动 资 产 比 重 为 76.22%, 主 要 由 货 币 资 金 应 收 账 款 其 他 应 收 款 和 存 货 构 成 公 司 当 年 末 货 币 资 金 较 上 年 末 大 幅 增 加, 主 要 系 收 到 12 吉 安 城 投 债 款 项 及 银 行 借 款 所 致, 全 部 为 非 限 制 资 金 公 司 的 应 收 账 款 较 上 年 大 幅 增 长, 主 要 系 应 收 吉 安 市 财 政 局 委 托 代 建 项 目 款 项 大 幅 增 加 所 致 ; 从 账 龄 分 布 看,99.87% 账 龄 在 1 年 以 内 近 年 来, 公 司 其 他 应 收 款 余 额 逐 年 增 加, 部 分 系 应 收 吉 安 市 财 政 局 的 城 市 基 建 项 目 投 资 资 金 不 断 增 加 所 致, 部 分 系 与 政 府 下 属 其 他 平 台 单 位 间 往 来 款 项 ; 从 账 龄 看,46.68% 账 龄 在 1 年 以 内,35.47% 账 龄 在 1-2 年, 剩 余 部 分 账 龄 在 2-3 年 以 上, 尽 管 欠 款 单 位 主 要 为 吉 安 市 财 政 局 及 相 关 政 府 单 位, 但 回 收 时 间 不 确 定 资 金 占 用 时 间 较 长, 对 公 司 的 资 金 流 转 造 成 了 一 定 的 负 面 影 响 表 14 2011-2012 年 公 司 主 要 资 产 构 成 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 2012 年 2011 年 项 目 金 额 占 比 金 额 占 比 货 币 资 金 120,736.12 5.58% 57,913.53 4.23% 12

应 收 账 款 85,124.27 3.94% 260.99 0.02% 其 他 应 收 款 334,251.90 15.46% 206,187.31 15.05% 存 货 1,097,193.52 50.73% 824,246.83 60.17% 流 动 资 产 合 计 1,648,283.68 76.22% 1,106,231.42 80.75% 在 建 工 程 464,390.32 21.47% 214,615.15 15.67% 其 他 长 期 资 产 47,791.35 2.21% 47,386.88 3.46% 非 流 动 资 产 合 计 514,370.31 23.78% 263,654.77 19.25% 资 产 总 计 2,162,653.99 100.00% 1,369,886.18 100.00% 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 公 司 的 流 动 资 产 主 要 集 中 于 存 货,2012 年 末 存 货 余 额 占 总 资 产 的 比 重 达 50.73%, 主 要 由 开 发 产 品 开 发 成 本 收 储 土 地 等 项 目 构 成, 开 发 产 品 主 要 为 公 司 早 年 建 设 的 存 量 商 品 房, 开 发 成 本 为 公 司 土 地 整 理 开 发 业 务 产 生 的 动 迁 成 本 等, 收 储 土 地 为 公 司 名 下 所 以 的 土 地 资 产, 随 着 公 司 土 地 整 理 开 发 规 模 的 不 断 扩 大 以 及 土 地 储 备 量 的 增 长, 公 司 的 存 货 余 额 呈 快 速 上 升 态 势, 公 司 年 末 土 地 储 备 面 积 合 计 3,835,767 平 方 米, 除 当 年 新 增 土 地 外 大 部 分 已 抵 押, 公 司 年 末 大 部 分 土 地 资 产 已 抵 押, 但 是 公 司 于 2012 年 新 增 的 土 地 储 备 资 产, 将 在 较 大 程 度 增 强 公 司 的 融 资 能 力 和 财 务 弹 性 表 15 2011-2012 年 公 司 存 货 明 细 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 金 额 占 比 金 额 占 比 开 发 产 品 4,250.58 0.39% 4,261.29 0.52% 开 发 成 本 98,539.09 8.98% 55,110.57 6.69% 收 储 土 地 994,332.40 90.63% 764,004.74 92.69% 原 材 料 69.48 0.01% 101.48 0.01% 低 值 易 耗 品 1.96 0.00% 2.48 0.00% 发 出 商 品 - - 766.27 0.09% 合 计 1,097,193.51 100.00% 824,246.83 100.00% 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012 年 末, 公 司 非 流 动 资 产 占 23.78%, 主 要 为 在 建 工 程 和 其 他 长 期 资 产 公 司 的 在 建 工 程 主 要 为 在 建 的 政 府 公 建 项 目, 近 年 来 随 着 公 司 公 建 项 目 建 设 规 模 的 不 断 扩 大, 在 建 工 程 余 额 快 速 增 长, 主 要 包 括 市 政 交 通 道 路 工 程 学 校 公 园 等 公 益 性 基 建 项 目, 部 分 签 订 了 代 建 回 购 协 议, 政 府 回 购 资 金 落 实 时 间 存 在 不 确 定 性 其 他 长 期 资 产 主 要 为 已 建 成 但 尚 未 移 交 到 政 府 相 关 部 门 的 道 路 工 程 2012 年 公 司 主 营 业 务 收 入 快 速 增 长, 毛 利 率 和 营 业 利 润 明 显 下 降, 获 得 大 量 补 贴 收 入, 净 13

利 润 大 幅 提 高 2012 年 来, 随 着 公 司 BT 项 目 建 设 以 及 土 地 整 理 开 发 业 务 的 不 断 推 进, 公 司 的 主 营 业 务 收 入 呈 现 了 较 快 的 增 长 态 势, 近 三 年 来 复 合 增 长 率 达 到 71.46% 2012 年, 公 司 主 营 收 入 主 要 来 自 于 土 地 转 让 收 入 和 BT 项 目 收 入, 分 别 占 46.83% 和 49.63% 2012 年, 由 于 土 地 转 让 业 务 毛 利 下 降 和 BT 项 目 毛 利 较 低 影 响, 因 此 公 司 2012 年 的 主 营 业 务 毛 利 水 平 呈 现 较 明 显 的 下 降 公 司 的 期 间 费 用 主 要 由 管 理 费 用 和 财 务 费 用 构 成,2012 年, 随 着 公 司 有 息 债 务 规 模 的 扩 大, 公 司 的 财 务 费 用 呈 快 速 增 长,2011-2012 年 分 别 为 4,083.69 万 元 和 5,967.91 万 元, 但 在 2012 年 收 入 规 模 快 速 增 长 的 带 动 下, 公 司 期 间 费 用 率 迅 速 下 降, 公 司 2011-2012 年 的 期 间 费 用 率 分 别 为 11.59% 和 4.78% 由 于 公 司 主 业 大 部 分 系 公 益 性 质, 补 贴 收 入 逐 渐 成 为 公 司 利 润 总 额 的 重 要 来 源 之 一, 但 存 在 一 定 波 动, 主 要 是 因 为 公 司 补 贴 收 入 大 部 分 与 公 建 项 目 挂 钩, 随 着 项 目 建 设 内 容 的 变 化, 补 贴 收 入 也 会 有 一 定 变 动 总 体 看, 公 司 2012 年 补 贴 收 入 规 模 较 大, 未 来 能 否 持 续 获 得 较 大 规 模 的 补 贴 收 入 存 在 不 确 定 性, 需 关 注 其 对 公 司 盈 利 的 影 响 表 16 2011-2012 年 公 司 盈 利 能 力 主 要 指 标 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 主 营 业 务 收 入 166,410.93 46,939.92 营 业 利 润 373.22 18,865.85 补 贴 收 入 52,115.00 965.18 利 润 总 额 51,822.80 17,653.66 净 利 润 51,708.30 17,652.77 主 营 业 务 毛 利 率 11.66% 67.73% 期 间 费 用 率 4.78% 11.59% 总 资 产 回 报 率 3.31% 1.66% 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 净 流 出 规 模 大, 融 资 活 动 筹 集 大 量 资 金, 后 续 融 资 压 力 仍 较 大 2012 年, 由 于 公 司 大 量 的 BT 项 目 回 购 款 没 有 到 位, 经 营 性 应 收 项 目 大 幅 增 长, 导 致 公 司 当 年 的 经 营 活 动 现 金 流 呈 现 大 额 流 出 状 态 ; 投 资 活 动 方 面, 近 三 年 来, 随 着 多 个 公 建 项 目 和 土 地 整 理 开 发 业 务 的 不 断 开 展, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 整 体 呈 净 流 出 状 态 公 司 主 要 通 过 银 行 借 款 发 行 债 券 等 外 部 融 资 渠 道 来 弥 补 经 营 环 节 和 投 资 环 节 的 资 金 缺 口 筹 资 活 动 方 面,2012 年, 公 司 在 大 幅 增 加 银 行 借 款 的 同 时, 发 行 了 16 亿 元 长 期 债 券, 使 得 公 司 当 年 的 筹 资 活 动 现 金 流 入 较 往 年 大 幅 增 加 未 来 几 年, 公 司 在 建 项 目 较 多, 将 持 续 面 临 较 大 的 资 金 压 力 14

表 17 2011-2012 年 公 司 现 金 流 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 收 现 比 0.22 0.87 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 36,121.02 40,709.29 收 到 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 365,021.88 107,865.45 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 401,186.22 148,574.74 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 357,255.44 102,044.79 支 付 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 177,856.77 31,469.76 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 537,883.07 134,816.74 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -136,696.86 13,758.00 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -25,127.49-5,925.41 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 224,646.93-6,109.39 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 62,822.59 1,723.19 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012 年, 公 司 有 息 债 务 总 额 进 一 步 提 升, 长 期 债 务 压 力 不 断 增 大 公 司 实 收 资 本 为 10 亿 元, 近 年 来 每 年 可 形 成 一 定 的 经 营 积 累, 加 之 2012 年 来 吉 安 市 政 府 继 续 通 过 土 地 资 产 注 入 的 方 式, 充 实 公 司 的 自 有 资 本,2010-2012 年 公 司 的 所 有 者 权 益 合 计 分 别 为 87.43 亿 元 88.84 亿 元 和 124.17 亿 元, 资 本 实 力 逐 年 增 强 表 18 2011-2012 年 公 司 主 要 负 债 构 成 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 金 额 占 比 金 额 占 比 应 付 账 款 21,164.94 2.30% 4,336.61 0.90% 预 收 账 款 18,191.47 1.98% 6,727.16 1.40% 其 他 应 付 款 205,186.71 22.28% 55,652.46 11.56% 流 动 负 债 合 计 248,965.84 27.03% 72,246.05 15.00% 长 期 借 款 336,850.00 36.58% 229,100.00 47.58% 应 付 债 券 310,000.00 33.66% 150,000.00 31.15% 长 期 应 付 款 25,140.76 2.73% 30,140.76 6.26% 长 期 负 债 合 计 671,990.76 72.97% 409,240.76 85.00% 负 债 合 计 920,956.59 100.00% 481,486.81 100.00% 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 近 年 来, 随 着 公 司 对 土 地 整 理 开 发 公 建 项 目 投 资 建 设 规 模 的 扩 大, 公 司 的 债 务 融 资 规 模 也 迅 速 扩 大,2012 年 末, 公 司 负 债 总 额 达 到 92.10 亿 元 从 债 务 构 成 来 看, 主 要 以 非 流 动 负 债 为 主 2012 年 末, 公 司 流 动 负 债 占 比 为 27.03%, 其 中 以 其 他 应 付 款 为 主, 主 要 系 与 政 府 下 属 部 门 15

或 单 位 间 的 资 金 调 用, 刚 性 偿 还 压 力 不 大 因 此, 公 司 短 期 偿 债 压 力 较 小 公 司 的 非 流 动 负 债 大 部 分 为 刚 性 负 债, 主 要 为 长 期 借 款 应 付 债 券 和 长 期 应 付 款, 公 司 长 期 银 行 借 款 全 部 为 项 目 贷 款, 借 款 期 限 在 2-5 年, 通 常 通 过 土 地 抵 押 的 方 式 取 得 应 付 债 券 为 公 司 2009 年 和 2012 年 发 行 的 企 业 债 券 长 期 应 付 款 主 要 为 信 托 借 款 2012 年, 公 司 有 息 债 务 大 幅 增 加, 债 务 压 力 加 大 表 19 2011-2012 年 末 公 司 有 息 债 务 构 成 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 - 2,500 长 期 借 款 336,850 229,100 应 付 债 券 310,000 150,000 信 托 借 款 25,000 30,000 合 计 671,850 411,600 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012 年 公 司 负 债 经 营 程 度 明 显 上 升,2011-2012 年 资 产 负 债 率 分 别 为 35.15% 和 42.58% 2012 年 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 明 显 下 降, 但 仍 处 于 较 高 水 平 2012 年,EBITDA 利 息 保 障 倍 数 有 所 提 高, 但 仍 处 于 较 低 水 平, 长 期 偿 债 能 力 偏 弱 表 20 2011-2012 年 公 司 主 要 偿 债 能 力 指 标 指 标 名 称 2012 年 2011 年 资 产 负 债 率 42.58% 35.15% 有 息 债 务 ( 万 元 ) 671,850.00 411,600.00 流 动 比 率 6.62 15.31 速 动 比 率 2.21 3.90 EBITDA( 万 元 ) 58,875.42 22,483.12 EBITDA 利 息 保 障 倍 数 ( 倍 ) 1.72 0.81 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 六 本 期 债 券 偿 还 保 障 质 押 的 应 收 账 款 余 额 对 本 期 债 券 覆 盖 倍 数 较 高 本 期 债 券 采 用 应 收 账 款 质 押 的 增 信 方 式, 公 司 以 其 拥 有 的 对 吉 安 市 财 政 局 的 44.18 亿 元 未 来 应 收 账 款 为 本 期 债 券 还 本 付 息 提 供 质 押 担 保 根 据 中 国 农 业 银 行 股 份 有 限 公 司 吉 安 分 行 ( 以 下 简 称 农 行 吉 安 分 行 ) 与 公 司 吉 安 市 财 政 局 签 订 的 企 业 债 券 偿 债 及 监 管 账 户 监 管 协 议 ( 以 下 简 称 监 管 协 议 ), 公 司 在 农 行 吉 安 分 行 开 立 了 监 管 账 户 和 偿 债 账 户, 吉 安 市 财 政 局 在 农 行 吉 安 分 行 开 立 了 专 项 偿 债 保 障 账 户 依 据 农 行 吉 安 分 行 于 2013 年 6 月 17 日 出 具 的 关 于 吉 安 市 城 市 建 设 投 资 开 发 公 司 2009 年 15 16

亿 元 企 业 债 券 相 关 账 户 监 管 情 况 的 函 ( 以 下 简 称 09 吉 安 城 投 监 管 函 ), 监 管 账 户 自 2012 年 6 月 18 日 至 2013 年 6 月 17 日 合 计 收 到 300,066,819.08 元 (2011 年 12 月 30 日 该 账 户 归 为 长 期 不 动 户, 2012 年 8 月 恢 复 使 用 ), 截 至 2013 年 6 月 17 日, 应 收 账 款 质 押 余 额 为 4,418,000,000 元 偿 债 账 户 自 2012 年 6 月 18 日 至 2013 年 6 月 17 日, 合 计 收 到 119,353,309.19 元, 于 2012 年 10 月 23 日 向 中 央 结 算 公 司 2009 年 吉 安 城 投 债 利 息 账 户 支 付 119,252,707.53 元 截 至 2013 年 6 月 17 日, 偿 债 账 户 余 额 为 75,190.68 元 专 项 保 障 账 户 2011 年 4 月 30 日 被 清 理 合 并 到 其 他 账 户, 自 2012 年 6 月 18 日 至 2013 年 6 月 17 日 无 法 确 认 其 收 入 支 出 情 况 根 据 监 管 协 议, 吉 安 市 财 政 局 从 2010 至 2016 年 每 年 在 债 券 兑 付 付 息 日 ( 即 10 月 28 日 ) 前 9 个 工 作 日 支 付 一 定 的 金 额 至 监 管 账 户,2010 和 2011 年 均 应 支 付 1.20 亿 元, 此 外, 吉 安 市 财 政 局 在 本 期 债 券 存 续 期 内, 按 月 将 当 月 已 收 土 地 出 让 金 净 收 益 的 40% 拨 付 到 专 项 偿 债 保 障 账 户, 作 为 本 期 债 券 本 息 支 付 的 保 障 根 据 09 吉 安 城 投 监 管 函, 公 司 监 管 账 户 自 2012 年 6 月 18 日 至 2013 年 6 月 17 日 合 计 收 到 300,066,819.08 元, 专 项 保 障 账 户 2011 年 4 月 30 日 被 清 理 合 并 到 其 他 账 户, 公 司 应 收 账 款 质 押 偿 付 流 程 不 规 范 截 至 2013 年 6 月 17 日, 应 收 账 款 质 押 余 额 为 4,418,000,000 元, 是 本 期 债 券 剩 余 规 模 的 2.95 倍, 对 本 期 债 券 覆 盖 倍 数 较 高 七 评 级 结 论 2012 年, 公 司 承 担 了 吉 安 市 内 较 多 的 道 路 交 通 教 育 医 疗 等 基 础 设 施 建 设, 在 建 项 目 较 多, 主 要 以 政 府 回 购 款 的 形 式 收 回 成 本, 但 回 购 款 的 支 付 到 位 时 间 具 有 一 定 的 不 确 定 性 2012 年, 公 司 在 资 产 注 入 财 政 补 贴 和 BT 项 目 回 购 等 多 方 面 得 到 了 地 方 政 府 的 大 力 支 持 公 司 2012 年 资 产 规 模 快 速 增 长, 以 收 储 土 地 和 在 建 工 程 为 主, 整 体 资 产 质 量 一 般 公 司 当 年 主 营 业 务 收 入 规 模 呈 快 速 增 长, 毛 利 水 平 受 土 地 转 让 业 务 毛 利 下 降 和 BT 项 目 毛 利 较 低 影 响, 出 现 了 明 显 的 下 降 公 司 当 年 经 营 和 投 资 环 节 现 金 流 表 现 不 佳, 主 要 通 过 外 部 融 资 来 弥 补 资 金 缺 口, 通 过 自 身 经 营 抵 偿 债 务 的 能 力 有 限 公 司 当 年 负 债 总 额 进 一 步 提 升, 偿 债 压 力 不 断 增 大 基 于 上 述 情 况, 鹏 元 维 持 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 为 AA 级, 维 持 本 期 债 券 信 用 等 级 AA+ 级, 评 级 展 望 维 持 为 稳 定 17

附 录 一 资 产 负 债 表 ( 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 2010 年 货 币 资 金 120,736.12 57,913.53 56,190.33 应 收 账 款 85,124.27 260.99 301.25 其 他 应 收 款 334,251.90 206,187.31 157,414.97 预 付 账 款 10,977.87 17,622.76 5,573.26 存 货 1,097,193.52 824,246.83 824,903.71 流 动 资 产 合 计 1,648,283.68 1,106,231.42 1,044,396.42 长 期 股 权 投 资 25.90 25.90 1,274.71 固 定 资 产 2,150.51 1,601.30 897.58 在 建 工 程 464,390.32 214,615.15 224,913.48 长 期 待 摊 费 用 12.23 25.54 - 其 他 长 期 资 产 47,791.35 47,386.88 58,096.42 非 流 动 资 产 合 计 514,370.31 263,654.77 285,182.19 资 产 总 计 2,162,653.99 1,369,886.18 1,329,615.88 短 期 借 款 1,000.00 1,300.00 1,400.00 应 付 账 款 21,164.94 4,336.61 4,051.27 预 收 账 款 18,191.47 6,727.16 1,818.56 应 付 工 资 26.71 8.76 3.23 应 付 利 息 1,987.50 1,987.50 1,987.50 应 交 税 金 1,353.42-301.23 326.00 其 他 应 交 款 17.35-5.97 12.57 其 他 应 付 款 205,186.71 55,652.46 48,153.06 预 提 费 用 37.74 40.76 37.90 一 年 内 到 期 的 长 期 负 债 - 2,500.00 3,000.00 其 他 流 动 负 债 - - 40.00 流 动 负 债 合 计 248,965.84 72,246.05 60,830.08 长 期 借 款 336,850.00 229,100.00 187,250.00 应 付 债 券 310,000.00 150,000.00 150,000.00 长 期 应 付 款 25,140.76 30,140.76 50,140.76 其 他 长 期 负 债 - - 7,072.41 长 期 负 债 合 计 671,990.76 409,240.76 394,463.16 18

负 债 合 计 920,956.59 481,486.81 455,293.24 股 本 100,000.00 100,000.00 100,000.00 资 本 公 积 996,934.88 695,345.15 698,921.18 盈 余 公 积 15,168.87 9,998.04 8,232.76 未 分 配 利 润 129,593.65 83,056.18 67,168.69 股 东 权 益 合 计 1,241,697.40 888,399.37 874,322.63 负 债 和 股 东 权 益 总 计 2,162,653.99 1,369,886.18 1,329,615.88 19

附 录 二 利 润 表 ( 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 2010 年 一 主 营 业 务 收 入 166,410.93 46,939.92 56,629.74 减 : 主 营 业 务 成 本 147,013.94 15,145.62 27,736.75 主 营 业 务 税 金 及 附 加 11,102.17 7,582.87 7,407.74 二 主 营 业 务 利 润 8,294.82 24,211.44 21,485.25 加 : 其 他 业 务 利 润 40.04 93.16 223.08 减 : 营 业 费 用 301.38 104.44 389.90 管 理 费 用 1,692.36 1,250.61 1,552.56 财 务 费 用 5,967.91 4,083.69 3,037.39 三 营 业 利 润 373.22 18,865.85 16,728.48 加 : 投 资 收 益 - -2,174.30-58.00 补 贴 收 入 52,115.00 965.18 200.00 营 业 外 收 入 7.15 35.72 52.95 减 : 营 业 外 支 出 672.57 38.80 42.85 四 利 润 总 额 51,822.80 17,653.66 16,880.56 减 : 所 得 税 114.51 0.89 4.64 五 净 利 润 51,708.30 17,652.77 16,875.93 20

附 录 三 -1 现 金 流 量 表 ( 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 2010 年 一 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 36,121.02 40,709.29 43,971.40 收 到 的 税 费 返 还 43.32 - - 收 到 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 365,021.88 107,865.45 168,138.69 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 401,186.22 148,574.74 212,110.09 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 357,255.44 102,044.79 41,255.22 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 1,056.40 675.01 1,467.26 支 付 的 各 项 税 费 1,714.47 627.18 519.41 支 付 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 177,856.77 31,469.76 186,054.90 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 537,883.07 134,816.74 229,296.80 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -136,696.86 13,758.00-17,186.71 二 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 收 回 投 资 所 收 到 的 现 金 - 510.00 - 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 所 收 回 的 现 金 净 额 2.20-50.80 收 到 的 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 - 1,430.61 422.49 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 2.20 1,940.61 473.29 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 所 支 付 的 现 金 25,129.69 4,070.07 120.91 投 资 所 支 付 的 现 金 - 2,652.48 37,639.05 支 付 的 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 - 1,143.47 0.27 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 25,129.69 7,866.02 37,760.23 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -25,127.49-5,925.41-37,286.94 三 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 借 款 所 收 到 的 现 金 148,000.00 72,400.00 36,047.62 发 行 债 券 收 到 的 现 金 158,160.00 - - 收 到 的 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 - 567.90 320.00 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 306,160.00 72,967.90 36,367.62 偿 还 债 务 所 支 付 的 现 金 42,450.00 46,150.00 28,708.70 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 所 支 付 的 现 金 34,063.07 32,322.94 19,767.10 支 付 的 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 5,000.00 604.35 320.00 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 81,513.07 79,077.29 48,795.79 21

筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 224,646.93-6,109.39-12,428.17 四 汇 率 变 动 对 现 金 的 影 响 - - - 五 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 62,822.59 1,723.19-66,901.83 22

附 录 三 -2 现 金 流 量 表 补 充 资 料 ( 万 元 ) 项 目 2012 年 2011 年 2010 年 净 利 润 51,708.30 17,652.77 16,875.93 加 : 固 定 资 产 折 旧 油 气 资 产 折 耗 生 产 性 生 物 资 产 折 旧 356.02 144.42 153.76 无 形 资 产 摊 销 - - 14.30 长 期 待 摊 费 用 摊 销 13.31 - - 待 摊 费 用 减 少 ( 减 : 增 加 ) - - -6.03 预 提 费 用 增 加 ( 减 : 减 少 ) -3.02 2.86-135.83 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 的 损 失 ( 减 : 收 益 ) 464.18 - -49.59 财 务 费 用 6,683.29 4,682.89 3,425.61 投 资 损 失 ( 减 : 收 益 ) - 2,174.30 58.00 存 货 的 减 少 ( 减 : 增 加 ) 28,643.04 1,545.72 4,319.47 经 营 性 应 收 项 目 的 减 少 ( 减 : 增 加 ) -313,980.59-31,473.53-42,017.02 经 营 性 应 付 项 目 的 增 加 ( 减 : 减 少 ) 89,418.63 19,028.56 174.68 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -136,696.86 13,758.00-17,186.71 23

附 录 四 截 至 2012 年 末 公 司 土 地 储 备 明 细 土 地 使 用 证 编 号 宗 地 位 置 规 划 用 途 土 地 使 用 权 年 限 面 积 ( 平 方 米 ) 总 地 价 ( 万 元 ) 吉 市 国 用 (2008) 第 I-032 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-036 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-035 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-030 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-029 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-028 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-027 号 A2 地 块 A5 地 块 A9 地 块 B1 地 块 B2 地 块 B4 地 块 B5-2 地 块 B8 地 块 B9 地 块 B10 地 块 B14 地 块 B11 地 块 B15 地 块 C6 地 块 C7 地 块 C8 地 块 B12-2 地 块 B13 地 块 C1 地 块 C2 地 块 C3 地 块 C4 地 块 33,431 6,535.76 171,880 24,892.86 136,200 10,144.40 23,834 4,630.95 20,536 3,990.14 47,336 9,197.38 33,452 6,503.07 25,345 4,924.53 21,430 4,163.85 27,592 5,361.13 16,223 3,171.60 25,608 4,975.63 14,093 2,755.18 12,512 2,446.10 19,653 3,842.16 20,021 3,890.08 11,999 2,345.80 12,014 2,348.74 17,493 3,419.88 12,251 2,395.07 27,435 5,330.62 19,240 3,761.42 24

吉 市 国 用 (2008) 第 I-026 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-025 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-031 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-034 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-033 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-024 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-023 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-037 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-038 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-039 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-041 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-040 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-042 号 吉 市 国 用 (2008) 第 I-043 号 C5 地 块 C12 地 块 C17 地 块 C18 地 块 C13 地 块 C14 地 块 C19 地 块 C20 地 块 C25 地 块 C24 地 块 D1 地 块 C21-1 地 块 C26 地 块 F4 地 块 C-01 地 块 C-40 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 A12 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 B6 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 B7 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 B81 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 B82 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 C5 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 D6 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 C9 地 块 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 C10 地 块 39,124 7,601.79 25,156 4,890.33 38,515 7,487.32 21,459 4,171.63 29,366 25,691 25,034 5,305.98 21,896 17,233 15,351 1,403.54 100,000 13,309.94 20,338 3,955.74 27,629 5,371.08 254,779 49,503.56 212,573 47,531.32 208,628 46,649.22 82,268 10,513.85 5,706 853.62 30,646 3,371.06 15,753 1,639.89 4,315 502.27 98,132 10,971.16 20,063 2,566.06 92,554 11,559.99 77,331 9,380.25 25

吉 市 国 用 (2008) 第 I-044 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1560 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1561 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1562 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1563 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1564 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1565 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1566 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1567 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1568 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1569 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1570 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1571 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1572 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1573 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1574 号 吉 州 国 用 (2010) 第 I-1575 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-698 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-699 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-700 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-701 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-702 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-703 号 吉 青 国 用 (2010) 第 I-704 号 吉 安 市 城 北 新 区 控 规 D1-3 地 块 城 南 新 区 E-8 地 块 城 南 新 区 F-4-5 地 块 城 南 新 区 F-4-6 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A-2 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A-3 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A6-1 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A7 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A8-1 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A11-2 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A17-1-2 地 块 吉 州 大 道 两 侧 A22-2-2 地 块 石 阳 路 两 侧 地 段 4# 地 块 石 阳 路 两 侧 地 段 5# 地 块 石 阳 路 两 侧 地 段 7# 地 块 石 阳 路 两 侧 地 段 8# 地 块 石 阳 路 两 侧 地 段 9# 地 块 滨 江 大 道 以 东 1# 地 块 滨 江 大 道 以 东 2# 地 块 滨 江 大 道 以 东 3# 地 块 滨 江 大 道 以 东 4# 地 块 滨 江 大 道 以 东 5# 地 块 滨 江 大 道 以 东 6# 地 块 湖 滨 西 路 东 张 家 坊 路 西 赣 江 大 道 北 地 块 9,745 1,134.32 居 住 34,100 15,079.02 商 业 办 公 商 业 办 公 40 年 6,300 3,579.66 40 年 7,300 4,145.67 商 业 40 年 14,900 8,466.18 居 住 5,700 2,785.59 商 业 40 年 29,825 15,825.15 商 业 40 年 34,568 18,341.78 商 业 40 年 56,529 - 居 住 20,000 8,854.00 商 业 40 年 1,800 - 居 住 10,900 5,194.94 高 层 居 住 9,661 4,893.30 高 层 居 住 1,653 897.08 高 层 居 住 4,040 2,192.51 高 层 居 住 16,742 8,278.92 高 层 居 住 24,368 11,221.46 商 业 40 年 31,939 16,991.55 商 业 40 年 29,130 15,497.16 商 业 40 年 34,782 18,504.02 商 业 40 年 19,598 11,163.02 商 业 40 年 20,850 11,092.20 商 业 40 年 31,282 16,642.02 高 层 居 住 30,992 13,713.96 吉 青 国 用 (2010) 第 I-705 号 湖 滨 西 路 东 张 高 层 居 住 12,638 6,022.01 26

家 坊 路 西 井 冈 路 南 北 地 块 吉 安 大 道 东 侧 京 九 大 道 南 侧 地 井 开 区 国 用 (2010) 第 综 032 块 号 天 祥 南 路 西 侧 京 九 大 道 南 侧 地 块 井 开 国 用 (2012) 第 综 -067 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1749 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1750 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1751 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1752 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1753 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1754 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1755 号 吉 州 国 用 (2012) 第 I-1761 号 深 圳 大 道 与 创 业 大 道 交 叉 口 西 北 角 吉 安 市 赣 江 西 堤 发 展 路 西 C01-05 地 块 吉 安 市 赣 江 西 堤 发 展 路 西 C04-01 地 块 君 华 大 道 与 吉 安 南 大 道 交 叉 口 西 北 角 吉 州 区 跃 进 路 原 土 产 棉 麻 公 司 地 块 吉 州 区 沿 江 路 原 天 河 煤 矿 地 块 原 红 声 电 子 有 限 公 司 地 块 吉 州 区 跃 进 路 原 地 区 物 资 局 地 块 城 南 新 区 君 华 大 道 与 吉 安 南 大 道 交 叉 口 西 北 角 以 西 地 块 商 住 综 合 商 住 综 合 商 住 综 合 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 服 40 年 住 宅 49.3 年 商 服 40 年 住 宅 49.3 年 商 服 39.9 年 住 宅 69.9 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 商 服 39.5 年 住 宅 69.5 年 121,782 33,027.28 109,218 29,619.92 233,333 87,126.54 19,600 10,348.80 122,901 59,594.69 69,208 31,565.77 46,615 24,566.11 13,899 6,624.26 194,892 75,150.36 12,525 6,613.20 133,334 40,014.00 合 计 3,835,767 994,332.40 27

附 录 五 主 要 财 务 指 标 计 算 公 式 ( 或 按 旧 会 计 准 则 相 应 替 换 公 式 ) 主 营 业 务 毛 利 率 ( 主 营 业 务 收 入 - 主 营 业 务 成 本 )/ 主 营 业 务 收 入 100% 主 营 业 务 利 润 率 主 营 业 务 利 润 / 主 营 业 务 收 入 100% 盈 利 能 力 主 营 业 务 净 利 率 净 利 润 / 主 营 业 务 收 入 100% 净 资 产 收 益 率 净 利 润 /(( 本 年 所 有 者 权 益 + 上 年 所 有 者 权 益 )/2) 100% 总 资 产 回 报 率 成 本 费 用 率 应 收 账 款 周 转 天 数 ( 天 ) ( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/(( 本 年 资 产 总 额 + 上 年 资 产 总 额 )/2) 100% ( 主 营 业 务 成 本 + 营 业 费 用 + 管 理 费 用 + 财 务 费 用 )/ 主 营 业 务 收 入 [( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2)]/ ( 报 告 期 主 营 业 务 收 入 /360) 存 货 周 转 天 数 ( 天 ) [( 期 初 存 货 + 期 末 存 货 )/2]/( 报 告 期 主 营 业 务 成 本 /360) 营 运 效 率 应 付 账 款 周 转 天 数 ( 天 ) [( 期 初 应 付 账 款 余 额 + 期 末 应 付 账 款 余 额 )/2]/( 主 营 业 务 成 本 /360) 主 营 业 务 收 入 / 营 运 资 金 主 营 业 务 收 入 /( 流 动 资 产 - 流 动 负 债 ) 净 营 业 周 期 ( 天 ) 应 收 账 款 周 转 天 数 + 存 货 周 转 天 数 - 应 付 账 款 周 转 天 数 总 资 产 周 转 率 ( 次 ) 主 营 业 务 收 入 /[( 本 年 资 产 总 额 + 上 年 资 产 总 额 )/2] 资 产 负 债 率 负 债 总 额 / 资 产 总 额 100% 总 资 本 化 比 率 总 债 务 /( 总 债 务 + 所 有 者 权 益 + 少 数 股 东 权 益 ) 100% 资 本 结 构 及 财 务 安 全 性 长 期 资 产 适 合 率 ( 长 期 负 债 + 所 有 者 权 益 )/ 长 期 资 产 100% 长 期 有 息 债 务 长 期 借 款 + 应 付 债 券 短 期 有 息 债 务 短 期 借 款 + 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 资 本 负 债 率 负 债 总 额 / 所 有 者 权 益 流 动 比 率 速 动 比 率 EBIT EBITDA 自 由 现 金 流 流 动 资 产 合 计 / 流 动 负 债 合 计 ( 流 动 资 产 合 计 - 存 货 )/ 流 动 负 债 合 计 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 EBIT+ 折 旧 + 无 形 资 产 摊 销 + 长 期 待 摊 费 用 摊 销 经 营 活 动 净 现 金 流 - 资 本 支 出 - 当 期 应 发 放 的 股 利 现 金 流 利 息 保 障 倍 数 EBIT/ 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) EBITDA 利 息 保 障 倍 数 EBITDA/( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 现 金 流 动 负 债 比 收 现 比 经 营 活 动 净 现 金 流 / 流 动 负 债 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 主 营 业 务 收 入 净 额 28

附 录 六 信 用 等 级 符 号 及 定 义 一 中 长 期 债 务 信 用 等 级 符 号 及 定 义 符 号 定 义 AAA 债 券 安 全 性 极 高, 违 约 风 险 极 低 AA 债 券 安 全 性 很 高, 违 约 风 险 很 低 A 债 券 安 全 性 较 高, 违 约 风 险 较 低 BBB 债 券 安 全 性 一 般, 违 约 风 险 一 般 BB 债 券 安 全 性 较 低, 违 约 风 险 较 高 B 债 券 安 全 性 低, 违 约 风 险 高 CCC 债 券 安 全 性 很 低, 违 约 风 险 很 高 CC 债 券 安 全 性 极 低, 违 约 风 险 极 高 C 债 券 无 法 得 到 偿 还 注 : 除 AAA 级,CCC 级 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 二 债 务 人 长 期 信 用 等 级 符 号 及 定 义 符 号 定 义 AAA 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 AA 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 A 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 BBB 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 BB 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 B 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 CCC 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 CC 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 C 不 能 偿 还 债 务 注 : 除 AAA 级,CCC 级 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 三 展 望 符 号 及 定 义 类 型 定 义 正 面 存 在 积 极 因 素, 未 来 信 用 等 级 可 能 提 升 稳 定 情 况 稳 定, 未 来 信 用 等 级 大 致 不 变 负 面 存 在 不 利 因 素, 未 来 信 用 等 级 可 能 降 低 29

跟 踪 评 级 安 排 根 据 监 管 部 门 规 定 及 本 评 级 机 构 跟 踪 评 级 制 度, 本 评 级 机 构 在 初 次 评 级 结 束 后, 将 在 本 期 债 券 存 续 期 间 对 受 评 对 象 开 展 定 期 以 及 不 定 期 跟 踪 评 级 在 跟 踪 评 级 过 程 中, 本 评 级 机 构 将 维 持 评 级 标 准 的 一 致 性 定 期 跟 踪 评 级 每 年 进 行 一 次 届 时, 发 行 主 体 须 向 本 评 级 机 构 提 供 最 新 的 财 务 报 告 及 相 关 资 料, 本 评 级 机 构 将 依 据 受 评 对 象 信 用 状 况 的 变 化 决 定 是 否 调 整 信 用 等 级 自 本 次 评 级 报 告 出 具 之 日 起, 当 发 生 可 能 影 响 本 次 评 级 报 告 结 论 的 重 大 事 项 时, 发 行 主 体 应 及 时 告 知 本 评 级 机 构 并 提 供 评 级 所 需 相 关 资 料 本 评 级 机 构 亦 将 持 续 关 注 与 发 行 主 体 有 关 的 信 息, 在 认 为 必 要 时 及 时 启 动 不 定 期 跟 踪 评 级 本 评 级 机 构 将 对 相 关 事 项 进 行 分 析, 并 决 定 是 否 调 整 受 评 对 象 信 用 等 级 如 发 行 主 体 不 配 合 完 成 跟 踪 评 级 尽 职 调 查 工 作 或 不 提 供 跟 踪 评 级 资 料, 本 评 级 机 构 有 权 根 据 受 评 对 象 公 开 信 息 进 行 分 析 并 调 整 信 用 等 级, 必 要 时, 可 公 布 信 用 等 级 暂 时 失 效 或 终 止 评 级 本 评 级 机 构 将 及 时 在 网 站 公 布 跟 踪 评 级 结 果 与 跟 踪 评 级 报 告 30