- PDF 免费下载

公司债券信用评级报告场项目上海七宝宝龙城市广场项目和厦上海宝龙实业发展有限公司门宝龙一城项目等三大标杆项目预期效益较 1

关注 1. 房地产行业告别高速发展阶段, 行业竞争日趋激烈, 行业利润率回归正常水平, 整体去化压力加大, 部分地区商业地产市场面临一定饱和, 竞争压力较大 2. 公司目前持有大量商业物业资产以及在建的商业住宅等项目, 虽然公司的前述资产的地理位置较为优越, 价值增值潜力很大, 但其价值仍受宏观经济景气度商业物业繁荣度等因素影响, 价值波动存在较大的不确定性 3. 公司土地储备有限, 政府对土地供应政策的调整, 可能使公司面临土地储备不足的局面, 影响公司后续项目的持续开发 4. 公司通过协议控制方式合并 16 家子公司, 导致所有者权益中少数股东权益占比较大, 权益稳定性较弱分析师李晶电话 :010-85172818 邮箱 :lij@unitedratings.com.cn 张雪电话 :010-85172818 邮箱 :zhangx@unitedratings.com.cn 传真 :010-85171273 地址 : 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层 (100022) 网址 :Http://www.unitedratings.com.cn 上海宝龙实业发展有限公司 2

上海宝龙实业发展有限公司 3

一主体概况上海宝龙实业发展有限公司 ( 以下简称上海宝龙实业或公司 ) 系由宝龙地产 ( 香港 ) 控股有限公司 ( 以下简称宝龙地产 ( 香港 ) 控股 ) 出资组建的外商独资企业, 经上海市商务委员会沪商外资批 [2010]296 号文件批准设立, 由上海市人民政府于 2010 年 2 月颁发商外资沪独资字 [2010]334 号中华人民共和国外商投资企业批准证书, 于 2010 年 3 月取得上海市工商行政管理局核发的企业法人营业执照公司初始注册资本为人民币 1,500 万元 2011 年 5 月 25 日, 根据上海宝龙实业发展有限公司股东会决议, 公司注册资本增加至 11,500 万元公司 2011 年 7 月 8 日取得上海市商务委员会沪商外资批 [2011]2091 号市商务委关于同意上海宝龙实业发展有限公司增资的批复, 公司股东会决议和修改后的章程规定, 公司变更后的注册资本为人民币 11,500 万元增资部分由宝龙地产 ( 香港 ) 控股有限公司认缴截至 2015 年 6 月末, 公司注册资本 1.15 亿元, 实收资本 1.15 亿元, 由宝龙地产 ( 香港 ) 控股有限公司持有 100% 的股权, 公司股权结构如下图所示 : 图 1 截至 2015 年 6 月底公司股权结构图宝龙地产控股有限公司 100% 宝龙地产 ( 维京 ) 控股有限公司 100% 宝龙地产 ( 香港 ) 控股有限公司 100% 上海宝龙实业发展有限公司资料来源 : 公司提供公司经营范围为 : 受母公司委托, 为母公司及其子企业或关联企业提供投资经营决策市场营销服务资金运作与财务管理技术支持和研究开发信息技术服务员工培训和管理承接母公司集团内部的共享服务及境外公司的服务外包 ; 建筑材料装修材料机械设备五金交电电子产品的进出口批发佣金代理 ( 拍卖除外 )( 以上商品不涉及国营贸易管理商品, 涉及配额许可证管理商品的, 按国家有关规定办理申请 ) 公司采用集团化管理模式, 截至 2015 年 6 月末, 公司下设行政人事中心财务管理中心投资发展中心成本控制中心技术研发中心上海 / 外省区城中心和宝龙置地, 在几大管理模块下分设了相应的管理部门, 共计 29 个职能部门 ( 见附件 1-1), 拥有子公司 41 家截至 2015 年 6 月底, 公司员工 6,207 人截至 2014 年末, 公司合并资产总额 400.74 亿元, 负债合计 275.64 亿元, 股东权益 ( 含少数股东权益 )125.10 亿元 2014 年公司实现营业收入 52.38 亿元, 净利润 ( 含少数股东损上海宝龙实业发展有限公司 4

益 )7.07 亿元, 经营活动现金流量净额 25.56 亿元, 现金及现金等价物净增加额 4.33 亿元截至 2015 年 6 月末, 公司合并资产总额 392.13 亿元, 负债合计 259.82 亿元, 股东权益 ( 含少数股东权益 )132.32 亿元 2015 年上半年, 公司实现营业收入 24.07 亿元, 净利润 ( 含少数股东损益 )7.12 亿元, 经营活动现金流量净额 3.21 亿元, 现金及现金等价物净增加额 8.24 亿元公司注册地址 : 上海市闵行区七莘路 1855 号第 1 幢 4 层 02 室 ; 法定代表人 : 许健康二本次债券概况 1. 本次债券概况本次债券名称为上海宝龙实业发展有限公司 2015 年公开发行公司债券, 本次债券发行规模为不超过人民币 40 亿元 ( 含 40 亿元 ), 期限不超过 7 年 ( 含 7 年 ), 票面金额为 100 元, 按面值平价发行本次债券发行将向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者公开发行本次债券采用单利按年计息, 不计复利, 逾期不另计息, 每年付息一次, 到期一次还本, 最后一期利息随本金的兑付一起支付 2. 本次债券募集资金用途本次发行公司债券的募集资金拟用于补充公司营运资金与偿还公司债务 3. 本次债券股东承诺为了依法维护本次债券持有人的合法权益, 保证及时足额兑付本次债券每期利息和本金, 宝龙地产控股有限公司 ( 以下简称宝龙地产控股 ) 于 2015 年 7 月 3 日出具承诺函, 对收购本次债券的相关事宜做出不可撤销的承诺, 其主要内容如下 : 一发生以下任一情形时, 债券持有人有权要求宝龙地产控股收购本次债券 : 1 本次债券在兑付日 (T 日 ) 前的第 3 个工作日 (T-3 个工作日之日 ), 上海宝龙实业在专项偿债账户中的资金不足以兑付本次债券 ; 2 在本次债券存续期内, 如债券持有人会议根据本次债券募集说明书的规定通过关于提前兑付债券的议案, 而在债券持有人大会通过的提前兑付日 (T 日 ) 前的第 3 个工作日 (T-3 个工作日之日 ), 上海宝龙实业在专项偿债账户中的资金不足以兑付本次债券二如果债券持有人按照上述约定要求宝龙地产控股收购本次债券, 在符合中华人民共和国相关法律法规及适用于宝龙地产控股的相关法律法规规定的前提下, 宝龙地产控股承诺将自行或指定宝龙地产控股实际控制的其他境内外子公司在兑付日 / 提前兑付日 (T 日 ) 前全额收购本次债券, 收购价格为计算至收购日本次债券的未偿还本息以及罚息 ( 如有 ) 违约金 ( 如有 ) 损害赔偿金 ( 如有 ) 的总和三如果债券持有人按照上述约定要求宝龙地产控股收购本次债券, 宝龙地产控股合并范围内其他经营实体将利用经营活动产生的现金流量及自有货币资金应收款项等流动资产, 为宝龙地产控股收购本次债券提供资金安排收购方式如下 : 1 宝龙地产控股指定其实际控制的其他境内子公司收购 ; 2 宝龙地产控股指定其实际控制的其他境外子公司收购 ; 四经有关主管部门上海宝龙实业和债券持有人会议批准, 本次债券的期限还本付息方式等发生变更时, 无需另行经宝龙地产控股同意, 宝龙地产控股继续承担本承诺函项下上海宝龙实业发展有限公司 5

的义务五本次债券如因转让赠与遗赠出质法院强制执行或其他任何合法方式导致债券持有人变更的, 无需另行经宝龙地产控股同意, 不影响宝龙地产控股在本承诺函项下的义务三行业分析业公司主要业务为房地产开发与销售物业出租物业管理以及其他服务, 属于房地产行 1. 行业概况房地产业是我国国民经济的重要支柱产业, 在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位经过十几年的发展, 中国房地产行业已逐步转向规模化品牌化和规范运作, 房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变, 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变目前, 我国房地产业主要体现以下特征 : 第一, 区域性较强, 企业竞争不完全我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性, 大型房地产开发企业基本集中在广东北京上海江浙等地, 而中西部地区的房企普遍规模较小, 数量也较少另外, 我国房地产开发企业还呈现出较强的区域性, 某一地区的市场, 外地房企较难进入第二, 受土地资金的高度制约由于我国人口众多, 相对可开发土地较少, 房地产业发展相当迅速, 部分地区土地寸土寸金另外, 房地产企业属资金密集型产业, 特别是民营房地产开发企业, 可用于开发的资金相当紧张, 银行贷款又受到一些政策的限制所以, 土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一第三, 高负债高风险波动性大房地产开发企业在发展时, 往往要承担很大的债务而房地产业的市场竞争残酷, 行业风险较高在这样的市场环境下, 整个房地产业受到政策市场等条件的影响, 波动较大第四, 与政府关系密切过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性, 决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分纵观我国房地产业的发展, 每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系同时房地产企业在自身发展的过程中, 从项目的立项审批到工程结束的验收, 都不可避免地与政府相关部门发生种种联系从近年房地产行业发展趋势来看,2008 年, 金融危机爆发前, 房地产市场受到政策严厉调控的影响表现低迷随着危机的深化, 国家调控方向发生明显转变, 行业景气度大幅回升之后几年, 国家对房地产行业实施了持续的宏观调控, 导致行业景气度出现明显波动, 但在整个宏观经济增速放缓背景下, 我国房地产行业整体呈现下行趋势 2014 年全年, 全国房地产开发投资 95,036 亿元, 名义同比增长 10.5%( 扣除价格因素实际增长 9.9%), 增速比 2013 年回落 9.3 个百分点其中, 房屋施工面积 72.65 亿平方米, 同比增长 9.2%, 新开工面积 17.96 亿平方米, 同比下降 10.7%, 降幅扩大 1.7 个百分点 2015 年上半年, 全国房地产开发投资 43,955 亿元, 同比名义增长 4.6%, 增速比上年同期回落 9.5 个百分点其中, 房屋施工面积 63.76 亿平方米, 同比增长 4.3%, 新开工面积 6.75 亿平方米, 同比下降 15.8%, 降幅收窄 0.2 个百分点, 政策宽松效果逐步显现上海宝龙实业发展有限公司 6

图 2 2006 年 ~2015 年 5 月全国房地产市场发展情况单位 :% 资料来源 : 国家统计局, 联合评级整理总的来看, 房地产业作为国民经济的重要支柱产业, 近几年行业发展较快波动较大, 自 2014 年起房地产业告别了高速增长态势, 开发投资增速逐步放缓进入 2015 年上半年, 房地产开发企业到位资金土地购置面积和新开工面积作为房地产开发投资走势的先行指标, 降幅均有所收窄, 显示出房地产业有向好迹象 2. 市场供需 (1) 土地供应状况土地作为房地产主要的成本来源, 会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大中央政府通过信贷限购融资审批等手段限制房地产企业融资能力, 加之需求端的限购等政策, 导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化, 直接影响土地市场需求 2012 年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势, 全国 300 个城市共成交土地 11.96 亿平方米, 较上年同期下降 15% 同时, 随着三四线城市库存日益饱和, 房企逐渐回归一二线城市 2013 年重点城市地王频出, 住宅类用地与商办类用地表现强势, 全国 300 个城市住宅类用地平均溢价率回调 8 个百分点至 16% 尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高价地产生, 但以北京上海为首的重点城市平均溢价率仍领涨全国表 1 2012 年 ~2015 年 6 月全国 300 个城市土地交易情况 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月推出面积 ( 万平方米 ) 158,084 177,964 135,659 47,372 同比 -8% 13% -24% -29% 成交面积 ( 万平方米 ) 119,595 143,569 104,032 33,362 同比 -15% 20% -28% -40% 出让金 ( 亿元 ) 19,504 31,305 23,412 7,835 同比 -13% 61% -25% -38% 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 942 1,174 1,234 1,269 同比 -1% 25% 5% 4% 土地平均溢价率 8% 16% 10% 10% 同比下降 4 个百分点上升 8 个百分点下降 6 个百分点下降 2 个百分点资料来源 :CREIS 中指数据, 联合评级整理 2014 年, 受楼市渐冷传导, 房企拿地日趋谨慎, 直至四季度随着政策利好以及楼市升温, 上海宝龙实业发展有限公司 7

一线城市才出现反弹, 但年末升温难改全年土地市场疲态全年, 全国 300 个城市土地供求量均有较大程度跌幅, 推出面积及成交面积比 2013 年分别减少 24% 和 28% 各类用地需求的减少也使得土地平均溢价率降至 10%; 其中, 住宅类用地平均溢价率为 12%, 较 2013 年同期下降 7 个百分点尽管土地供求量及出让金同比均有大幅回落, 但重点城市优质地块拉高均价水平使得楼面均价增为 1,234 元 / 平方米, 同比上涨 6% 从各线城市来看, 一线城市推出面积 0.37 亿平方米, 成交土地面积 0.34 亿平方米, 同比分别减少 26% 和 27%; 楼面均价 7,705 元 / 平方米, 同比上涨 41%; 土地溢价率 25%, 比 2013 年下降 7 个百分点, 但土地价格依然相对坚挺二线城市推出土地面积 5.20 亿平方米, 成交土地面积 4.32 亿平方米, 同比分别减少 20% 和 23%, 跌幅为各线城市最小 ; 楼面均价 1,337 元 / 平方米, 同比下降 4%; 土地溢价率 8%, 同比下降 8 个百分点三四线城市推出土地面积 8.00 亿平方米, 成交土地面积 5.74 亿平方米, 同比分别减少 26% 和 36%, 跌幅最大 ; 楼面均价 724 元 / 平方米, 同比下降 2%; 土地溢价率 6%, 同比下降 4 个百分点整体看, 一线城市地价较为坚挺, 二三四线城市土地市场遇冷 2015 年上半年, 土地市场整体下行, 成交量及出让金均低于去年同期, 仅楼面均价小幅上调从各线城市来看, 各线城市推出土地面积及成交土地面积同比均有大幅下降一线城市土地溢价率也出现大幅下滑, 比 2014 年同期下降 16 个百分点至 17%; 仅有楼面均价小幅上涨 9% 至 8,829 元 / 平方米二线城市楼面均价及土地溢价率同比分别微涨至 1,393 元 / 平方米和 10%; 三四线城市则延续下行趋势, 微跌至 722 元 / 平方米和 5% 总体看, 在去库存压力下, 房企拿地速度有明显放缓趋势, 土地供求量均出现较大下滑,; 但房企对重点城市优质地块的争夺未有丝毫减退, 从而使得楼面均价仍然保持在较高水平, 不过与一线城市相比, 二三四线城市土地溢价率及楼面均价均有所降低, 房企土地成本压力亦有所减轻值得注意的是,2013 年由于房企拿地成本较高成交面积较大, 未来可能会造成大量房源同阶段上市, 给房地产开发企业造成一定的销售压力和成本压力 (2) 开发资金来源状况 2008 年以来, 由于需求面观望情绪浓厚, 商品房成交量大幅下降, 订金预收款和个人按揭贷款在房地产投资开发资金中的占比下降, 而从紧的货币政策也使得房地产商取得贷款的难度加大成本增加据国家统计局数据显示,2014 年, 房地产开发企业到位资金 121,991 亿元, 比上年下降 0.1%, 增速比 2013 年回落 26.6 个百分点, 结束了自 2000 年以来的正向增长其中, 国内贷款 21,243 亿元, 增长 8.0%, 较 2013 年回落 25.1 个百分点 ; 利用外资 639 亿元, 增长 19.7%, 较 2013 年回落 13.1 个百分点 ; 自筹资金 50,420 亿元, 增长 6.3%, 较 2013 年回落 15 个百分点 ; 其他资金 49,690 亿元, 下降 8.8%, 较 2013 年回落 37.7 个百分点在其他资金中, 定金及预收款 30,238 亿元, 下降 12.4%, 较 2013 年回落 42.4 个百分点 ; 个人按揭贷款 13,665 亿元, 下降 2.6%, 较 2013 年回落 35.9 个百分点整体看,2014 年银行信贷政策的收紧, 使得房地产企业所获国内贷款增速出现了较大回落, 个人按揭贷款更是出现了小幅下降 ; 同时, 房地产市场的低迷也降低了定金及购房款的预缴额度上海宝龙实业发展有限公司 8

图 3 2015 年 6 月末房地产行业资金来源构成资料来源 : 国家统计局进入 2015 年, 房地产开发企业到位资金增速较 2014 年同期有较大下滑, 但已逐步显示出向好趋势 2015 年前 6 个月, 房地产开发企业到位资金 58,948 亿元, 同比增长 0.1%, 降幅比 1~5 月份收窄 1.7 个百分点其中, 国内贷款 10,831 亿元, 下降 4.1%; 利用外资 179 亿元, 下降 3.9%; 自筹资金 23,844 亿元, 增长 0.1%; 其他资金 24,095 亿元, 下降 2.0% 在其他资金中, 定金及预收款 14,121 亿元, 下降 0.9%; 个人按揭贷款 7,163 亿元, 增长 10.0% 图 4 全国房地产开发企业本年资金到位增速单位 :% 资料来源 : 国家统计局总的来看, 对房地产业偏紧的信贷支持, 使房地产业的资金较为紧张 ; 但在央行 930 新政下, 随着金融机构对个人住房贷款投放力度的加大, 房地产企业资金压力有望获得一定缓解 (3) 市场供需情况从商品房市场供求情况看,2008 年以来房地产市场需求持续释放, 成交量逐年走高, 反观竣工面积增幅小于销售面积, 形成了供不应求的态势, 尤其是一线城市更为明显 2012 年在一系列调控政策作用下, 房地产市场整体运行稳定全年房屋竣工面积 9.94 亿平方米, 较 2011 年增长 7.3%; 商品房销售面积 11.13 亿平方米, 较 2011 年增长 1.8% 2013 年房地产市场稳中有升, 随着三月份出台新版国五条后, 各地成交受政策末班车效应影响, 成上海宝龙实业发展有限公司 9

交量普遍大幅上涨统计数据显示, 受市场看淡影响, 过去几年新开工面积增速的减缓导致 2013 年房屋竣工面积增速回落 5.3 个百分点 ; 但商品房销售面积同比增长 17.3%, 也显示出了 2013 年房地产市场需求依然旺盛图 5 2006~2015 年 6 月全国商品住宅供求情况资料来源 : 国家统计局, 联合评级整理注 : 销售竣工比为销售面积和竣工面积的比值, 大于 1 说明供不应求, 小于 1 说明供大于求 2014 年, 尽管有多轮政策调整刺激住房需求, 市场观望情绪仍然强烈, 全国商品房销售面积和销售金额均出现下降, 如下图所示全年, 商品房销售面积 12.06 亿平方米, 同比下降 7.6%, 其中住宅销售面积下降 9.1%; 商品房销售额 7.63 亿元, 同比下降 6.3%, 其中住宅销售额下降 7.8% 从供给方面看,2014 年房地产开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长, 但增速出现回落全年房屋竣工面积 10.75 亿平方米, 其中住宅竣工面积 8.09 亿平方米, 同比增长 2.7% 图 6 全国商品房销售面积和销售额增速情况单位 :% 资料来源 : 国家统计局 2015 年, 随着政策继续向好, 全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收窄直至好于去年同期表现上半年, 商品房销售面积 5.03 亿平方米, 同比增长 3.9%, 增速有负转正, 环比提高 4.1 个百分点商品房销售额 34,259 亿元, 比 1~5 月增长 10.0%, 增速环比提高 6.9 个百分点从供给方面看,2015 年上半年房地产竣工面积 2.66 亿平方米, 同比下降 13.3%, 其中住宅竣工面积 1.96 亿平方米, 下降 16.2% 上海宝龙实业发展有限公司 10

总体看, 在政府调控政策转向, 多重政策利好刺激住房需求持续释放下, 楼市逐步回暖趋势已基本确定 (4) 销售价格情况从商品房销售价格看,2010 年以来随限购限贷等一系列房地产调控措施逐步深入, 调控效果逐步显现 2011 年 9 月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌, 其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌, 特别是上海南京天津苏州北京深圳等地, 同时主流房地产品牌企业纷纷实行以价换量策略, 部分楼盘价格降幅超过 20%, 新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场而进入 2012 年, 房价呈先抑后扬态势, 百城价格指数于 2012 年 6 月实现环比小幅上涨, 结束了连续 9 个月下跌趋势, 呈止跌回升态势根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示,2013 年 12 月百城住宅均价为 10,833 元 / 平方米, 同比上涨 11.51% 2014 年以来, 由于各地限购的影响持续深化, 全国百城住宅价格出现明显回落,2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元 / 平方米, 环比下跌 0.92%, 连续第 5 个月下跌, 跌幅扩大 0.33 个百分点, 如下图所示图 7 近年来年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况单位 :% 资料来源 :Wind 资讯 2015 年以来受多重宽松政策调整影响, 重点城市商品住宅成交面积小幅回升, 市场呈现回暖迹象 2015 年一季度百城住宅价格为 10,523 元 / 平方米, 延续去年四季度下跌态势, 但跌幅明显收窄, 累计小幅下跌 0.18%, 各月份涨跌幅均在 0.25% 以内, 表现较为平稳总的来看, 从 2008 年开始, 全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势,2013 年也已经基本确立了持续上涨趋势, 但 2014 年以来房价上涨趋势得以扭转, 预计 2015 年随着利好政策逐步落地实施, 需求将进一步释放, 房价将继续稳中看涨 3. 竞争格局从 2003 年至今, 房地产市场已经走过了黄金 10 年, 随着近年来调控政策的逐渐加码, 房地产行业也在不断成熟房地产行业整体呈现业绩持续增长, 企业分化加剧, 行业集中度不断提高的发展态势进入 2014 年, 行业集中度进一步提升 2014 年房地产行业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别提高到 17.49% 和 23.49%, 较上年分别提高了 4.22 个和 5.24 个百分点 ; 前上海宝龙实业发展有限公司 11

10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别达到 10.26% 和 13.51%, 较上年分别提高了 1.89 和 2.39 个百分点 ( 详见下表 ) 表 2 2010~2014 年前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年前 10 大企业销售额占比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 17.49% 前 20 大企业销售额占比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 23.49% 前 10 大企业销售面积占比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 10.26% 前 20 大企业销售面积占比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.51% 资料来源 : 联合评级搜集整理房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势, 资金品牌资源等不断向大型房地产企业集中, 龙头公司在竞争中占据明显优势原因在于 : 大型房地产企业项目储备丰富, 现金流稳定充裕, 较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风险 ; 大型房地产公司的融资手段和渠道丰富, 融资成本低 ; 由于地价的上涨, 一二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行目前看, 中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化, 龙头企业的先发优势明显, 万科恒大等传统优势房企, 稳居行业前列, 领先规模进一步扩大表 3 2015 年中国房地产开发公司测评前 10 强企业排名企业名称排名企业名称 1 万科企业股份有限公司 6 碧桂园控股有限公司 2 恒大地产集团 7 世茂房地产控股有限公司 3 绿地控股集团有限公司 8 融创中国控股有限公司 4 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 9 龙湖地产有限公司 5 中国海外发展有限公司 10 广州富力地产股份有限公司资料来源 : 中国房地产研究会中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布总体看, 房地产行业集中度不断提高, 拥有资金品牌资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势 4. 行业政策房地产行业产业链长行业容量大相关产业占国民经济比重大, 是国家调控经济运行的重要抓手近年来, 随着金融危机的发生和不断发展深化, 国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的 2012 年, 虽然没有出台国家级的楼市调控新措施, 但是楼市调控政策力度不减进入 2013 年, 房地产调控进一步升级 2013 年 2 月 20 日, 国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施, 包括完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管等五项内容, 与此前的新国八条相比, 此次中央并未提出更新的调控手段, 但新国五条的出台意味着楼市政策高压期仍将持续一段时间另一方面, 保障性住房建设作为一项重要的民生工程越来越受到政府有关部门的重视中央及各级地方政府在保障房建设资金来源信贷支持土地供应税费政策优惠鼓励民间资本参与等多个方面出台了一系列优惠政策, 大力推动我国的保障性住房建设进程上海宝龙实业发展有限公司 12

表 4 2013 年 ~2015 年 6 月主要房地产调控政策年份 2013 年 2 月国务院新国五条调控政策 2013 年 3 月国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2014 年 9 月央行银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知 2014 年 10 月住建部财政部央行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知 2015 年 3 月国务院不动产登记暂行条例 2015 年 3 月央行住建部银监会发文下调二套房个贷首付比例 2015 年 3 月财政部国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限资料来源 : 联合评级搜集整理 2014 年, 我国房地产行业投资增速明显放缓, 各地土地出让情况不佳, 部分城市出现土地流拍等情况, 对地方政府财政状况造成较大压力在此背景下, 中央及地方推出多项救市政策以稳定住房消费 2014 年上半年, 中央层面并未出台具体的调控政策, 而是延续 2013 年底住建部会议分类指导的思想, 由各地自行双向调控在此基调下, 各地自 4 月开始陆续放开限购至年末, 限购政策基本放开, 全国 47 个限购城市中, 仅北京上海广州深圳和三亚 5 个城市未做调整坚持限购 9 月底, 央行 930 新政的出台, 使得信贷政策放松成为定局随后, 住建部财政部央行又联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知, 提出降低贷款申请条件提高首套自住房的贷款额度等以刺激住房刚性需求 10 月以后, 多个省市纷纷出台公积金调整政策, 加大公积金支持力度 ; 同时, 也通过契税减免财政补贴等手段刺激自住型需求 2015 年上半年, 中央定调稳定住房消费, 多轮金融信贷政策发力, 改善房地产市场运行环境 3 月, 两会召开, 确定 2015 年政府工作主要任务之一是稳定住房消费 ; 坚持分类指导, 因地施策, 支持居民自住和改善型需求, 促进房地产市场平稳健康的发展在信贷支持上, 央行则分别于 3 月 5 月 6 月三次降息降准经此调整,5 年以上商业贷款利率降至 5.4%, 公积金贷款利率降至 3.5%, 均已处于历史地位相应, 地方政府除放松限购限贷调整公积金外, 也在财政补贴税费减免等方面加大支持力度, 以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释放总体看, 在我国房地产市场整体渐冷的背景下, 为促进房地产行业的平稳健康发展,2014 年起, 中央及地方相继出台了多重利好政策, 使得房地产业政策环境有所好转, 房地产市场也开始逐步回暖从 2015 年上半年出台的主要房地产调控政策看, 预计房地产业政策环境向好发展这一趋势仍将得以延续 5. 行业关注资金链日趋紧张房地产行业与国家调控政策紧密相关, 且具有强周期性随着银行等金融机构贷款逐步收紧, 房企更多地开始依靠项目销售等回款作为资金来源但在长期的限购和限贷政策下, 进入 2014 年我国房地产销售情况开始转淡, 销量和价格均出现同比下降, 影响房地产企业的回款能力和现金流, 部分房企的资金链越发紧张商业地产市场已接近饱和近几年来随着一线城市商业地产的饱和, 二三线城市成为了商业地产新生力量, 但是定位雷同消费水平有限缺乏先进经验等制约因素为这些涌现出来的商业地产项目埋下了烂上海宝龙实业发展有限公司 13

尾隐患商业体量在二三线城市的持续暴增, 使得商业地产空置率过高现象成为普遍资金成本上升房地产行业具有资金密集高杠杆化的特征由于近年来对房地产企业融资渠道的控制, 导致房地产企业融资成本高企,2013 年房地产行业平均负债率有所上升,139 家房企的平均负债率为 63.15%, 相较于 2012 年的 61.64% 上升了近两个百分点, 逾四成房企资产负载率超过 70% 在宏观经济增速放缓, 市场资金面偏紧常态化的情况下, 房地产企业的融资能力和融资成本都将受到不利影响市场格局持续分化近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进, 国内房地产市场出现了明显分化由于此前全国各地市场快速发展, 在调控政策从严的作用下, 三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓 ; 而一二线城市虽然也受到一定影响, 但市场整体发展要明显好于三四线城市目前三四线城市由于库存积压较大, 持续购买力不足, 多个城市出现了房价下跌的现象, 例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州辽宁营口贵州贵阳河北唐山云南呈贡海南三亚等房企利润率下降目前, 房地产企业的利润已经到了一个饱和程度, 部分项目的利润率走低在房价的构成中, 三分之一为地价 ; 地产商所获利润的 60% 需缴纳税金, 且此部分税金越来越高 ; 另外还有一部分资金成本被金融机构获得由于地产项目的成本高企, 房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升, 将很难提升其利润率, 获得超额利润 6. 行业发展调控政策去行政化和长期化在过去几年的房地产调控中, 限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用, 但是仍然缺少有效的长期调控手段 2013 年 5 月国务院批准对发改委的批复意见中提出深化个人住房房产税改革试点范围未来, 房产税将是一个长效的调控机制, 用来替代目前的行政调控手段从长远来看, 由于中国经济转型的需要, 中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在, 这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展, 最终脱离行政管理体系的前景是比较确定的参股商业银行, 转型金融化地产公司由于近年来受调控政策影响, 国内信贷环境偏紧, 众多房地产企业纷纷拓展新的融资渠道, 参股银行便成为了一种新的尝试一方面, 参股银行可以更好地满足企业客户在金融服务方面的需求, 也是企业顺应未来房地产行业金融业 + 加工业发展趋势的有效转型 ; 另一方面, 参股银行可以使企业与银行间的业务关系更加紧密, 为房企的融资创造便利条件转变盈利模式, 提升经营收益由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施, 过去房地产开发企业基于囤地 - 融资 - 捂盘的盈利模式难以为继, 高周转的经营方式逐渐成为主流此外, 住宅地产开发企业越来越多的进入商业地产领域, 城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式, 这必将对房地产开发企业的融资能力管理能力营销能力和运营能力提出更多挑战上海宝龙实业发展有限公司 14

综合来看, 在未来一段时期, 房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分, 并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段, 行业寡头逐渐形成, 行业集中度不断提高, 行业竞争对行业内企业的管理水平提出了更高要求未来几年, 预期房地产行业将会继续稳健发展, 龙头企业逐渐建立起更大的市场优势, 同时具有特色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间四基础素质分析 1. 规模与竞争力公司是宝龙地产控股 (HK.1238) 在国内最大的房地产经营实体宝龙地产控股是中国首家在港上市的商业地产企业, 专注于开发及经营高质量大规模多业态的综合性商业地产项目宝龙地产控股以宝龙品牌开发的 55 个物业项目分布于天津上海重庆福建江苏山东河南安徽浙江等省 ( 市 ) 经济增长迅速的城市, 其中 24 个项目布局于长三角区域宝龙地产控股连续多年获国务院发展研究中心企业研究所清华大学房地产研究所中国指数研究院颁发颁发的中国房地产百强企业中国商业地产五强企业中国商业项目品牌价值五强等荣誉公司主打产品宝龙城市广场是集大型购物品牌商店美食娱乐文化休闲住宅和酒店于一体的城市综合体, 分为三大系列, 即面向一线城市的社区级邻里购物中心面向二线城市的区域级购物中心以及面向三四线城市的城市商业中心根据项目地点及当地市场需求, 还设置由国际著名酒店管理公司管理的优质星级酒店及大型室内游乐场, 是所在城市的最大型综合商业地产项目之一, 满足了当地居民商业及娱乐的需求, 提升了物业所在城市的生活环境品质公司致力优化租户组合, 积极引进沃尔玛家乐福乐购大润发华润永辉苏宁国美星美金逸中影横店喜达屋洲际百盛星巴克必胜客肯德基麦当劳等世界 500 强企业和国内众多的著名品牌商, 达成长期战略合作商家关系, 借助多业态的互动经营和规模经济效应, 维持物业质量及价值, 聚集巨大的人流物流资金流和信息流总的来看, 宝龙地产控股位列中国商业地产五强 ; 公司作为宝龙地产控股国内最大的经营实体, 专注于商业地产的开发, 经过长期经营公司积累了独特的商业地产运营经验, 建立了良好的合作伙伴关系 2. 人员素质公司现有董事监事及高级管理人员共 11 名, 其中总经理 1 人副总经理 6 人, 公司核心管理团队从事相关业务和管理工作多年, 行业经验丰富许健康先生, 现年 63 岁, 现任公司董事长, 毕业于福建省晋江市侨声中学, 初中学历许健康先生于 1992 年创办宝龙集团发展有限公司, 一直担任该集团主席自宝龙集团成立起, 其一直从事房地产开发业务, 并完成开发多项住宅项目许健康先生于 2006 年至今, 连续多年获中国房地产 TOP10 研究组评为中国房地产品牌贡献人物许健康先生是全国政协委员及澳门特别行政区推委会委员, 同时担任中华全国工商业联合会副主席许华芳先生, 现年 37 岁, 现任公司总经理许华芳先生毕业于厦门大学工商管理学院, 获长江商学院 EMBA 学位, 毕业后于 1999 年进入宝龙集团基层工作, 历任副总经理总经理副总裁常务副总裁执行总裁等职务许华芳先生是中华全国归国华侨联合会委员上海宝龙实业发展有限公司 15

中华海外联谊会理事上海市政协委员厦门市政协委员全国工商联房地产商会副会长廖明舜先生, 现年 51 岁, 现任公司副总经理兼财务总监, 负责公司整体资本运作及综合财务管控其毕业于中国社会科学院, 获得硕士研究生学历, 取得高级会计师高级经济师 IPA( 国际注册高级会计师 ) CTA( 国际注册高级税务师 ) 财务管理师等其于 2009 年 8 月加盟公司, 加入公司前担任福建大世界企业集团有限公司董事财务总监财务公司总经理福建东百集团股份有限公司独立董事福建省会计学会民营分会副秘书长福建省纳税人俱乐部房地产分部秘书长截至 2015 年 6 月底, 公司员工 6,207 人其中管理人员 401 人, 占员工总数的 6.46%; 工程人员 622 人, 占员工总数的 10.02%; 销售人员 836 人, 占员工总数的 13.47%; 技术人员 166 人, 占员工总数的 2.67%; 财务人员 418 人, 占员工总数的 6.73%; 营运人员 1,503 人, 占员工总数的 24.21%; 成本人员 153 人, 占员工总数的 2.46%; 其他辅助人员 2,108 人, 占员工总部的 33.96% 大学本科及以上学历 1,560 人, 占员工总数的 25.13%; 大学专科学历 1,774 人, 占员工总数的 28.58%; 大专及以下学历 2,873 人, 占员工总数的 46.29% 总体来看, 公司管理团队稳定性较好, 具有丰富的从业经验 ; 公司员工素质能够满足目前经营需要 3. 区域经济及房地产发展概况目前, 公司主要开发项目大部分位于上海, 因此上海市的经济发展状况及房地产市场发展状况对公司的经营影响较大区域经济概况上海市是中华人民共和国直辖市之一, 是中国国家中心城市, 是中国的经济交通科技工业金融贸易会展和航运中心,GDP 总量居中国城市之首上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一, 是一个良好的滨江滨海国际性港口近年来上海市经济持续平稳增长, 结构调整步伐加快, 城乡一体协调发展, 民生质量持续改善 2014 年末全市常住人口 1,429.26 万人 2014 年, 全市实现地区生产总值 23,560.94 亿元, 比上年增长 7.0% 人均地区生产总值 ( 按常住人口计算 )9.73 万元全年城市居民家庭人均可支配收入 47,710 元, 比上年增长 8.8%; 人均消费性支出 30,520 元, 增长 8.4% 随着经济快速发展, 上海市地方财政收入保持了高基数下的持续增长 2014 年, 全年一般公共预算收入 4,585.55 亿元, 比上年增长 11.6% 总体来看, 上海市区域经济情况较好, 人均消费能力较强, 为当地房地产市场发展提供了较好的外部环境区域房地产市场概况在经历了 2013 年楼市交易繁荣房价较快上涨后,2014 年前三季度上海市房地产市场经历了一轮调整, 主要表现为开发投资增速回落和楼市销售量减少但在四季度限贷放松普通商品住房标准调整及贷款利率下降等多重因素影响下, 楼市出现回暖走势从投资规模来看,2014 年, 上海市房地产开发投资 3,206.48 亿元, 比上年增长 13.7%, 增速较上年回落 4.7 个百分点从全年走势看, 投资增速呈现前三季度个位数增长, 四季度达到 13.8% 全年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重上升, 达 53.3%, 分别比 2013 年和 2012 年高出 3.4 个和 8.0 个百分点上海居全国 31 个省市区的第 14 位, 与上年持平, 投资额占全国及东部地区的比重分别为 3.4% 和 6.1%, 比上年分别提高 0.1 个和 0.2 个百分上海宝龙实业发展有限公司 16

点 ; 上海房地产开发投资增速居全国 31 个省市区的第 17 位, 比上年增长 13.7%, 分别比全国 (10.5%) 和东部地区 (10.4%) 高 3.2 和 3.3 个百分点从开发情况来看,2014 年上海市房地产开发投资增速较上年明显回落, 且投资增长更多依赖土地购置费的快速增长受此影响, 上海市房屋施工面积仅个位数增长 2014 年, 上海市房屋施工面积 14,690.18 万平方米, 比上年增长 8.7% 其中, 住宅 8,525.85 万平方米, 增长 4.9% 从成交情况来看,2014 年, 上海市严格贯彻落实国家和市级各项房地产调控政策措施, 采取差别化住房信贷税收住房限购增加土地供应等综合措施, 抑制投资和投机性购房需求由于房价上涨预期有所分歧, 前三季度买卖双方持续观望, 导致市场交易出现萎缩一方面由于 2013 年本市楼市交易繁荣, 成交面积明显高于正常年份, 导致基数较高 ; 另一方面由于 2014 年前三季度市场经历了一轮调整, 观望情绪浓厚, 导致全年本市新建房屋销售面积减少, 降幅超一成 2014 年, 上海市新建房屋销售面积 2,084.66 万平方米, 比上年下降 12.5% 其中, 住宅 1,780.91 万平方米, 下降 11.7% 从价格情况来看,2014 年, 上海市新建住宅平均销售价格 16,415 元 / 平方米, 较上年微增 1.38% 从区域分布看, 全市新建住宅中, 内环线以内区域销售 54.28 万平方米, 占全市新建住宅的 3%; 内外环线之间区域销售 304.81 万平方米, 占 17.1%; 外环线以外区域销售 1,421.82 万平方米, 占 79.9% 全年各环线区域新建住宅平均销售价格分别为 : 内环线以内 53,629 元 / 平方米, 较上年增长 9.65%; 内外环线之间 23,681 元 / 平方米, 较上年下降 9.17%; 外环线以外 13,437 元 / 平方米, 较上年增长 6.13% 总的来看,2014 年上海房地产市场投资规模维持增长, 但增速有所下滑 ; 成交情况明显回落, 平均销售价格小幅增长五公司管理 1. 公司治理公司不设股东会, 股东是公司的最高权力机构, 负责决定公司的经营方针和投资计划公司设董事会, 董事会成员 3 人, 由股东委派董事任期 3 年, 任期届满, 经股东继续委派可连任首届董事长由股东委派, 任期 3 年任期届满, 经股东继续委派可连任董事会负责向股东报告工作, 执行股东的决定, 决定公司的经营计划和投资方案等公司设经理 1 名, 首届由公司股东委派, 经理对股东负责经理负责主持公司的生产经营管理工作, 组织实施董事会决议, 组织实施公司年度经营计划和投资方案公司不设监事会, 设监事 1 人, 由公司股东委派产生监事对股东负责, 监事任期每届三年, 任期届满, 可连选连任董事长为公司法定代表人, 任期三年, 由股东任命产生公司已经建立起从公司治理层面到各业务流程层面的系统的内部控制制度董事会负责内部控制的建立健全及有效实施, 监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督, 经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行总体看, 公司各项内部控制制度得到了有效执行, 整体治理运行情况良好 2. 管理体制公司本部下设行政人事中心财务管理中心投资发展中心成本控制中心技术研发中心上海 / 外省区城中心和宝龙置地, 在几大管理模块下分设了相应的管理部门, 共计 29 上海宝龙实业发展有限公司 17

个职能部门公司通过成立项目公司从事房地产项目开发, 并在项目当地设立子公司各职能部门和子公司独立运作, 同时各职能部门对各子公司实施有效的监控和管理公司的全资及控股子公司参照本部的部门设置也建立了相应的职能部门公司通过一系列制度建设, 实现了日常管理的制度化规范化财务管理方面, 公司设立了独立的财务部门, 有关岗位的职责和权限符合内部权利制衡原则公司按照国家有关会计政策和法规, 制定有财务工作流程以及财务收支审批预算管理固定资产管理成本核算财务专用章使用审批制度以及多项财务内部控制制度, 从而保证了有关授权签章等内部控制环节的有效执行, 确保了会计核算的质量和会计职能作用的发挥对子公司的管理方面, 公司对子公司的设立转让注销等业务实施控制子公司定期向总部上报各类经营信息, 对临时重大事项, 即时向相关职能部门专项报告总部对各职能部门统一制订制度, 对子公司进行专业指导 ; 并通过内部审计专业检查项目巡查等手段, 检查监督公司各层级职责的有效履行公司在项目拓展和成本管理方面较为严格, 从项目筛选可行性研究方案设计采购施工销售整个项目流程均引入成熟的成本核算和控制机制项目决策前期需执行完整的市场定位项目成本分析价格和利润预测等管理流程项目确立后的采购和施工过程则严格执行招投标制度, 并对中标方提供的产品和服务进行严格的质量管理资金管理方面, 公司从三方面重点解决资金问题一是重视财务管理, 加大节流力度二是在项目建设过程中, 细化落实资金把控, 在动态中寻求公司资金总收支和各项目资金需求的平衡三是多方面拓宽融资渠道除银行借款外, 还探寻并采用信托融资发行债券等方式获取资金, 保证了公司资金面的稳定, 确保了公司在建项目的顺利进行成本及采购控制方面, 公司制定了相关管理规定, 以规范大宗材料和设备的请购审批采购验收付款等采购活动中各个环节的工作, 提高采购活动的透明度和效率, 着力加大项目采购计划及执行情况的管理力度, 保证大宗采购及时交付公司邀请有实力的材料供应商参与投标, 通过对技术标和经济标的严格评审, 择优选择供应商, 保证采购成本的合理性在与供应商的合作过程中, 公司与评价最优的供应商结成战略伙伴, 形成长期稳定的合作关系, 实现采购效率的最大化在付款环节, 公司加强了付款各环节相关凭证的审核力度, 并对供应商履约情况进行定期评价, 保证付款的合理性及准确性总体来看, 公司部门设置齐全, 内部管理制度较健全, 管理运作情况良好六经营分析 1. 经营概况公司业务为开发和经营商业物业及大规模的综合性物业等, 属于房地产开发企业公司目前为开发 + 持有并存的经营模式开发物业主要为商业物业和住宅物业, 收入规模较大 ; 持有物业为大型商业综合体, 能够为公司带来稳定的现金流入近三年公司营业收入分别为 24.61 亿元 45.81 亿元 52.38 亿元 ; 受公司期间费用高企的影响以及建安成本的增加, 公司盈利规模波动下降,2014 年公司实现营业利润 9.82 亿元, 实现净利润 7.07 亿元, 如下图所示 : 上海宝龙实业发展有限公司 18

图 8 近三年公司营业收入及净利润情况 ( 单位 : 亿元 ) 资料来源 : 公司审计报告公司主营业务突出, 近三年主营业务收入在营业收入中占比始终保持在 98% 以上分业务板块来看, 物业销售收入是公司主营业务收入的主要来源, 近三年出售物业收入占主营业务的 76% 以上 2013 年, 上海虹桥宝龙城与晋江宝龙城市广场结转收入 19.01 亿元, 带动公司物业销售收入同比增加 21.95 亿元,2013 年实现物业销售收入 40.80 亿元 2014 年, 受益于上海虹桥宝龙城厦门宝龙城市广场晋江宝龙城市广场以及上海曹路宝龙城市广场的收入结转, 物业销售实现收入 46.06 亿元, 同比增长 12.90%; 近三年公司租金收入平稳增加,2014 年为 5.99 亿元 ;2013 年, 酒店运营受三公消费政策影响较大, 单价有所下调,2014 年, 随着客房单价的回调, 酒店收入有所回升,2014 年为 0.71 亿元公司其他收入主要为钢材销售收入咨询服务收入等表 5 近三年公司主营业务收入构成情况 ( 单位 : 亿元 %) 项目 2012 年 2013 年 2014 年收入收入占比毛利率收入收入占比毛利率收入收入占比毛利率出售物业收入 18.85 76.59 38.76 40.80 89.06 28.77 46.06 87.93 27.24 租金收入 2.56 10.41 89.28 2.73 5.97 92.46 3.14 5.99 89.00 酒店收入 0.70 2.84-21.92 0.59 1.29 6.91 0.71 1.35-44.89 其他收入 2.50 10.16 17.44 1.69 3.68 34.04 2.48 4.73 8.03 合计 24.61 100.00 40.13 45.81 100.00 32.49 52.38 100.00 29.06 资料来源 : 公司审计报告从盈利情况来看, 近三年, 公司主营业务毛利率分别为 40.13% 32.49% 和 29.06% 分业务板块来看, 物业销售方面, 由于物业销售毛利额在公司主营业务毛利额中的占比较高, 因此物业销售的毛利水平对公司盈利规模的影响较大 2012 年, 物业销售中商业板块占比较高, 且项目土地成本相对较低, 物业销售板块毛利率较高 ; 近两年受建安成本增加以及不同地区项目收入占比变化的影响, 物业销售板块毛利率有所下降,2014 年公司物业销售毛利率为 27.24% 租金方面, 公司物业所收取租金分为两部分, 一部分为固定租金收入 ; 另一部分为租户营业收入的提成近三年, 公司物业出租毛利率呈先升后降的趋势, 但基本维持在 90% 左右酒店业务方面, 公司毛利率波动较大, 主要系 2013 年公司将酒店运营费用计入管理费用,2014 年公司将酒店运营费用计入营业成本, 导致酒店业务毛利率同比下降至 -44.89% 其他业务方面, 公司咨询业务毛利率较高, 由于钢材与咨询业务结构有所调整, 上海宝龙实业发展有限公司 19

导致其他业务毛利率近三年有所波动 2015 年上半年, 公司实现营业收入 24.07 亿元, 其中物业销售收入 21.28 亿元, 租金收入 1.33 亿元从盈利来看,2015 年上半年, 公司毛利润共计 10.23 亿元, 毛利率达到 42.62%, 其中物业销售实现毛利额 8.70 亿元, 毛利率为 40.89%, 毛利率较以前年度有所提高, 主要系公司在 2015 年上半年结转收入项目中, 洛阳宝龙城市广场与上海奉贤宝龙城市广场占比较大, 洛阳宝龙城市广场土地成本较低, 整体拉高了物业销售的毛利率 ; 租金业务实现毛利额 1.21 亿元, 毛利率 90.99% 总体看, 近三年, 随着开发项目的结转, 公司营业收入有所增加物业出售和出租是公司收入与利润的主要来源但受期间费用高企以及建安成本增加的影响, 公司盈利规模有所下降, 相对于其他房地产开发企业, 公司销售物业盈利能力一般未来, 随着公司上海地区开发物业逐步实现销售, 公司盈利能力有望得到提升 2. 业务运营公司业务运营包括房地产开发物业出租以及酒店运营三个板块房地产开发 (1) 项目开发情况在项目建设开发过程中, 主要涉及主体建安工程项目可行性研究勘察设计造价监理铝合金外墙涂料园林绿化智能化等工程的招标以及门窗电梯空调配电等设备以及精装修材料的采购等采购结算方式一般为现金结算银票结算等 2014 年, 公司前五名供应商采购额占总采购额的比重分别为 44.18%, 采购集中度尚可公司从事房地产开发业务的主要模式为 : 独立开发公司按照工程进度支付工程款, 一般在建筑物封顶验收时支付约 95% 的工程款, 剩余款项在质保期内 ( 通常为 5 年 ) 支付公司房地产开发的主要资金来源为销售租金回款和银行借款等从项目的开工计划来看, 公司项目开工计划均在年初制定, 根据公司提供的已开发完成项目统计, 公司从获得土地到实现预售平均时间约为 6~9 个月 ; 开发项目从开始建设到竣工的平均时间约为 30 个月公司房地产开发业务均以项目公司作为运营实体如下表所示, 从近三年公司开发数据来看,2014 年随着上海七宝宝龙城市广场项目上海崧泽华城宝龙商业广场项目上海嘉定宝龙城市广场项目厦门宝龙一城项目的开工, 公司房地产开发完成投资额同比大幅增加 25.62 亿元至 46.55 亿元 ; 新开工面积同比大幅增加至 73.72 万平方米 ; 施工面积同比大幅增加至 139.12 万平方米近三年房地产竣工面积分别为 55.86 万平方米 127.77 万平方米 132.88 万平方米表 6 2012~2015 年 6 月公司主要开发数据情况项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月房地产开发完成投资 ( 亿元 ) 18.31 20.93 46.55 16.79 新开工面积 ( 万平方米 ) 20.54 11.19 73.72 49.42 房屋施工面积 ( 万平方米 ) 42.51 66.03 139.12 86.52 房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 55.86 127.77 132.88 79.73 资料来源 : 公司提供从在建房地产项目来看,2012 年公司新开工项目共 5 个,2013 年公司新开工项目 3 个 ; 2014 年公司新开工项目 5 个近三年房地产开工面积与投资规模较大, 截至 2015 年 6 月末, 上海宝龙实业发展有限公司 20

公司在建项目总计 15 个, 公司在建项目累计完成投资 231.52 亿元, 尚需投资额 91.02 亿元 ; 所开发项目总建筑面积 594.16 万平方米具体在建项目开发情况详见下表 : 表 7 截至 2015 年 6 月末公司在建项目情况 ( 单位 : 万平方米万元 ) 项目名称占地面积总建筑面积预计总投资额已投资额预计签约销售金额 2015 年 2016 年 2017 年上海七宝宝龙城市广场 8.37 39.09 350,000.00 275,779.05 125,233.05 125,233.05 166,977.40 上海崧泽华城宝龙商业广场 6.36 34.74 290,000.00 159,886.31 105,000.00 155,000.00 150,000.00 上海嘉定宝龙城市广场 4.09 19.53 121,658.15 52,845.27 49,394.22 49,394.22 24,697.11 上海曹路宝龙城市广场 7.12 17.02 154,000.00 154,998.77 17,317.30 - - 上海虹桥宝龙城 14.74 30.00 244,000.00 234,329.03 108,604.44 72,402.96 - 上海奉贤宝龙城市广场 4.07 17.91 143,700.00 96,082.62 48,190.75 60,238.44 12,047.69 杭州滨江宝龙城市广场 7.69 27.73 341,046.00 227,172.45 87,477.68 131,216.52 218,694.20 天津滨海旅游区项目 44.45 68.30 250,000.00 135,727.78 61,510.38 92,265.57 153,775.95 厦门宝龙一城 7.40 38.27 258,000.00 140,695.84 126,000.00 126,000.00 168,000.00 晋江宝龙城市广场 13.54 81.80 470,000.00 309,408.02 26,759.58 26,759.58 13,379.79 无锡宝龙湖畔花城 15.66 35.01 110,000.00 92,741.56 20,088.40 20,088.40 10,044.20 漳州宝龙将军一号 2.57 11.06 68,400.00 38,739.51 8,831.60 8,831.60 4,415.80 安溪宝龙城市广场 8.69 33.20 129,612.00 107,612.67 12,840.52 12,840.52 6,420.26 洛阳宝龙城市广场 35.56 136.90 270,000.00 272,607.86 72,449.01 72,449.01 36,224.51 上海宝山宝龙广场 1.40 3.60 25,000.00 16,610.00 30,000.00 12,700.00 - 资料来源 : 公司提供总计 181.71 594.16 3,225,416.15 2,315,236.73 899,696.93 965,419.87 964,676.91 公司将杭州滨江宝龙城市广场上海七宝宝龙城市广场项目和厦门宝龙一城项目作为三大标杆项目进行重点开发, 项目情况如下 : 1 杭州滨江宝龙城市广场杭州滨江宝龙城市广场依托宝龙艺术馆 IMAX 院线艺术氛围酒吧, 未来将打造成杭州人文艺术新地标广场汇集全球知名时尚品牌知名美食各地风味小吃项目总建筑面积 27.73 万平方米, 停车位达 3,500 个, 建成后将成为杭州滨江区域内中高端时尚商业标杆 2 上海七宝宝龙城市广场项目根据上海市七宝地区十二五规划, 七宝镇将紧紧围绕闵行区全面调结构, 深度城市化的发展思路, 紧抓大虹桥建设的历史机遇, 坚持产业形态功能的三元合一, 坚持文化引领, 坚持低碳发展, 力争到 2015 年将七宝镇建设成为大虹桥南翼商旅文融合发展的体验区闵行区深度城市化的示范区公司七宝宝龙城市广场项目总建筑面积 39.09 万平米, 由 9 栋写字楼 1 个奢华酒店艾美酒店以及 1 个购物公园组成 3 厦门宝龙一城项目厦门宝龙一城项目总建筑面积约 38.27 万平方米, 商业体量约 12 万平方米, 停车位 2,500 个项目所在的厦门岛东部将打造成以金融为特色的新城, 是国内首个也是唯一冠以两岸区域金融中心, 未来其将成为功能齐备特色鲜明配套完善的两岸金融集聚区实验区及示范区 (2) 房地产销售情况 2012~2014 年, 公司房地产开发分别实现收入 18.85 亿元 40.80 亿元和 46.06 亿元 2014 年收入主要来源于上海地区和厦门地区项目销售收入从地域分布看, 公司房地产项目立足上海, 同时在其他二三线城市也开展了部分项目, 目前分布在厦门苏州郑州晋江等地从收入情况看,2014 年上海地区确认的收入占房地产销售收入 47.18%, 收入来源为上海虹桥宝龙城项目与曹路宝龙城市广场项目厦门上海宝龙实业发展有限公司 21

地区为厦门宝龙城市广场项目确认的房地产开发收入, 占房地产销售收入的 25.43% 现公司主要开发项目位于上海, 目前受限购政策影响需求受到抑制, 但潜在需求旺盛, 价格仍保持坚挺, 公司未来去库存风险较小公司所开发的房地产项目应在达到规定的预售条件并取得预售许可证后方可组织销售公司在制定统一的销售推广策略和计划的基础上, 采用自主销售和委托代理相结合的模式进行对外销售从收入确认模式来看, 公司在签订销售合同房屋竣工交付且业主按销售合同首付达到相应比例三个条件同时满足时, 可确认物业销售收入从房地产销售均价上看, 公司房屋销售平均价格有所波动, 主要系公司可供出售房地产所处区域不同, 项目销售面积不同所致 2014 年, 公司房地产销售均价为 1.03 万元 / 平方米, 较 2013 年出现小幅下滑 ;2015 年上半年, 房地产销售均价反弹至 1.30 万元 / 平方米从协议销售面积与金额来看,2014 年, 公司协议销售面积有所增长, 但受协议销售均价下跌影响, 公司协议销售金额所有下降 2015 年上半年, 公司实现协议销售面积 28.12 万平方米, 实现协议销售金额 36.59 亿元近年来公司房地产销售情况如下表所示 : 表 8 2012~2015 年上半年公司项目销售情况项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月协议销售面积 ( 万平方米 ) 37.04 45.65 47.23 28.12 协议销售金额 ( 亿元 ) 27.83 51.29 48.62 36.59 结转收入面积 ( 万平方米 ) 33.36 52.35 36.78 24.15 结转收入 ( 亿元 ) 18.85 40.80 46.06 21.28 协议销售均价 ( 元 / 平方米 ) 7,513.49 11,236.39 10,295.02 13,012.09 资料来源 : 公司提供从公司各个物业出售情况来看, 公司在售项目中洛阳宝龙城市广场无锡宝龙湖畔花城上海虹桥宝龙城晋江宝龙城市广场与上海曹路宝龙城市广场项目仍存在一定的可售楼盘, 其余项目均已大多进入尾盘销售的阶段, 如下表所示 : 表 9 2012~2015 年上半年公司各个项目销售情况明细 ( 单位 : 万平方米万元 ) 项目名称占地面积总建筑面积销售结转收入 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1~6 月苏州宝龙城市广场 11.71 28.80 2.31 22,672.65 661.54 27.76 郑州宝龙城市广场 11.63 25.16 42.37 49.29-66.97 泰安宝龙城市广场 10.96 28.30 743.32 2,465.59-197.37 蚌埠宝龙城市广场 21.89 49.86-115.63 345.75 370.10 143.21 洛阳宝龙城市广场 35.56 136.90 89,242.84 71,730.40 26,802.32 91,798.01 城阳宝龙城市广场 55.85 70.71 1,955.77-29.83 0.37 - 无锡宝龙湖畔花城 15.66 35.01 12,742.35 5,177.83 489.92 1.24 宿迁宝龙城市广场 22.02 48.61 4,382.13 46,167.04-137.79 206.34 安溪宝龙城市广场 8.69 33.20 76,878.26 13,902.00 1,331.50 19,075.75 上海虹桥宝龙城 14.74 30.00-60,146.11 162,416.41 19,032.39 厦门宝龙城市广场 2.98 7.77 2,491.70 55,361.26 117,111.08 2,942.87 晋江宝龙城市广场 13.54 81.80-129,971.64 79,711.64 6,028.51 上海曹路宝龙城市广场 7.12 17.02 - - 54,897.72 14,615.89 上海奉贤宝龙城市广场 4.07 17.91 - - - 52,985.49 漳州宝龙将军一号 2.57 11.06 - - 16,942.23 5,652.56 总计 234.92 622.11 188,365.42 407,959.72 460,597.03 212,774.34 资料来源 : 公司提供注 : 宿迁宝龙城市广场项目 2013 年结转收入为 -137.79 万元, 主要系该项目已于 2013 年已进入尾盘销售阶段, 由于购房者预购面积与房屋预售面积存在一定差异, 根据会计准则, 公司对预购面积小于预售面积所确认收入予以冲销, 导致 2013 年该项目营业收入为负数上表中总建筑面积包含地上建筑面积地下建筑面积 ( 地下可经营面积地下车库人防面积 ) 上海宝龙实业发展有限公司 22

(3) 土地储备情况近两年, 公司项目聚焦上海, 将二三线城市作为补充, 并减少三四线城市的项目公司在拿地前会做详细的考察产品定位并仔细测算成本, 在成本可控的情况下拿地公司土地一般通过政府招拍挂方式取得, 在拿地过程中存在一定的品牌优势根据公司的开发策略与开发节奏, 土地招拍挂成功且缴清土地款获得土地证后, 立即办理开工手续一般在拿地后 3~6 月获得施工许可证进场施工 2014 年, 公司获得多个地块储备, 且全部处于开工阶段, 因此 2015 年上半年公司以在建项目为主, 拿地速度放缓, 以消化存量为主截至本报告出具之日, 公司土地储备仅为下属子公司上海宝龙精骏房地产开发有限公司在 2015 年 4 月获得的位于上海闵行吴泾的土地, 总建筑面积 7.4 万平方米, 土地面积 4.11 万平方米总体看, 近年来公司物业开发规模较大, 项目投资额有所增长随着上海厦门等地房地产项目逐步实现销售, 公司房地产销售收入平稳增长 2014 年, 公司以开发存量土地为主, 拿地规模有所放缓, 土地储备或不能满足公司未来房地产开发需求未来随着公司三大标杆项目逐步实现现金回流, 公司房地产销售盈利能力有望得到提升物业出租在房地产开发的过程中, 对于部分地理位置优越未来增值潜力巨大的商业物业, 公司作为投资性物业而长期持有公司商业物业以购物中心商业街为主, 主要分布于上海长三角福建省山东省河南省等经济发达的城市公司出租物业类型主要为购物商场, 物业分别位于上海, 江苏省的无锡市宿迁市盐城市, 福建省的福州市晋江市及安溪县, 山东省的泰安市青岛市城阳区即墨市和李沧区, 河南省的郑州市洛阳市和新乡市以及安徽省的蚌埠市 2014 年, 公司实现租金收入 3.14 亿元, 同比增长 14.82%, 一方面由于新的物业面积用于租赁带动租金收入增加, 另一方面是由于租金增长引起公司主要物业项目租金收入情况如下表所示 : 表 10 2012~2015 年上半年公司各物业出租情况明细 ( 单位 : 万平方米万元 ) 土地建筑租金收入项目名称面积面积 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月福州宝龙城市广场 7.19 21.80 4,734.87 4,803.38 4,859.83 2,795.29 苏州宝龙城市广场 11.71 28.80 122.79 78.91 115.73 73.45 郑州宝龙城市广场 11.63 25.16 2,856.82 2,727.36 2,504.64-24.47 泰安宝龙城市广场 10.96 28.30 515.57 463.37 1,023.03 478.61 蚌埠宝龙城市广场 21.89 49.86 3,643.63 4,800.20 4,009.16-730.38 洛阳宝龙城市广场 35.56 136.90 4,841.22 5,025.21 5,010.59 2,761.30 城阳宝龙城市广场 55.85 70.71 3,999.28 4,361.26 4,088.58 2,043.83 宝龙湖畔花城 15.66 35.01 - - 4.20 - 宿迁宝龙城市广场 22.02 48.61 3,321.13 3,515.10 3,496.75 2,693.47 晋江宝龙城市广场 13.54 81.80 - - 2,883.16 1,432.87 曹路宝龙城市广场 7.12 17.02 - - 1,443.44 745.93 安溪宝龙城市广场 8.69 33.20-1,571.77 1,960.82 1,054.44 合计 221.82 577.17 24,035.31 27,346.56 31,399.93 13,324.35 资料来源 : 公司提供注 :2015 年上半年郑州宝龙城市广场租金收入为 -815.02 万元, 主要系原店面退铺导致冲回从开始至今的直线法确认租金金额较大, 导致当期租金为负数总体看, 公司通过经营和出租物业能够获得持续稳定的收益及现金流, 降低售房业务单上海宝龙实业发展有限公司 23

一性所带来的经营风险, 在一定程度上能够抵御宏观调控对房地产行业的冲击, 提升公司可持续发展能力及持续的盈利能力酒店运营截至 2014 年末, 公司共经营三家星级酒店 ( 即青岛宝龙福朋喜来登酒店泰安宝龙福朋喜来登酒店及太仓宝龙福朋喜来登酒店 ) 及三家中端酒店 ( 即海阳雅乐轩酒店青岛宝龙戴斯酒店及盐城雅乐轩酒店 ) 其中纳入合并范围的酒店为太仓宝龙福朋喜来登酒店, 近三年公司酒店收入分别为 0.70 亿元 0.59 亿元和 0.71 亿元, 酒店收入在 2013 年有所下降, 主要受国家限制三公消费政策的冲击, 酒店单价有所下调公司酒店收入主要来源于太仓宝龙福朋喜来登酒店, 该酒店客房数共 446 间, 其近年来的经营情况如下表所示 : 表 11 2012~2015 年上半年太仓宝龙福朋喜来登酒店运营情况项目名称 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月酒店收入 ( 万元 ) 7,000.20 5,922.44 7,063.79 3,658.90 平均客房单价 ( 元 ) 440 383 425 430 入住率 (%) 84 85 86 86 资料来源 : 公司提供总体看, 公司酒店运营收入主要来自太仓宝龙福朋喜来登酒店近年来, 客房单价上涨带动酒店营业收入平稳增长 3. 经营效率 2014 年, 公司应收账款增长较上年年末增长 18.04%, 营业收入同比增长 14.35%, 导致应收账款周转次数由上年的 5.20 次下降至 4.93 次, 相对于其他房地产开发企业, 公司应收账款周转率处于较低水平 ; 存货周转次数与总资产周转次数与上年基本持平,2014 年二者分别为 0.35 次和 0.14 次表 12 2014 年房地产开发类公司经营效率指标 ( 单位 : 次 ) 证券简称应收账款周转率存货周转率总资产周转率万科 A 58.87 0.32 0.30 招商地产 597.69 0.30 0.30 保利地产 38.39 0.29 0.32 世茂股份 14.02 0.34 0.23 公司 4.93 0.35 0.14 资料来源 :Wind 资讯注 : 为便于同业比较, 本表数据引自 Wind, 应收账款及存货计算均为净额口径, 与本报告附表口径有一定差异从同行业上市公司情况来看 ( 见上表 ), 公司存货周转率处于行业正常水平 ; 由于公司应收账款占营业收入比例很大, 应收账款周转率和总资产周转率都处于行业偏下水平整体看, 公司经营效率一般 4. 经营风险与关注子公司管理风险目前, 公司通过协议控制方式合并福州宝龙及其旗下房地产开发项目公司随着公司资上海宝龙实业发展有限公司 24

产规模和经营规模的扩张, 如果公司在未来的实际执行中不能对子公司实施有效的管理, 将对公司生产经营带来一定的风险同时, 协议合并事项如果在未来因政策变化或其他不可预见的原因导致控制关系发生重大变化或导致解除协议控制关系的, 将会给公司造成重大不利影响持有物业市场风险公司目前持有大量商业物业资产以及在建的商业住宅等项目, 虽然公司的前述资产的地理位置较为优越, 价值增值潜力很大, 但其价值仍受宏观经济景气度商业物业繁荣度等因素影响, 价值波动存在较大的不确定性同时, 受政府宏观调控及商业物业发展成熟等因素影响, 近年来房地产价格增长缓慢, 对公司未来收益造成不利影响土地储备风险公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础, 而公司在取得土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险目前, 公司土地储备有限, 且政府对土地供应政策的调整, 可能使公司面临土地储备不足的局面, 影响公司后续项目的持续开发房地产价格波动风险房地产开发是公司核心业务, 也是公司的主要利润来源目前, 国内宏观经济仍有较强的不确定性, 经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期, 影响居民对房产的购置意向, 从而导致房地产市场价格进入上下波动的状态尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势, 但作为宏观经济调控的重点, 房地产价格未来仍可能产生较大波动, 进而从销售回款等方面影响房地产开发业务的收益, 对公司业绩造成不利影响 5. 未来发展公司经过不断发展, 已经成为覆盖全国具有较强规模和品牌优势成长性良好的大型商业房地产开发企业在物业发开方面, 将继续坚持以商业地产为核心, 坚持销售物业快速周转与优质物业自持升值的经营策略, 通过标准化的运营模式扩大收入规模保持盈利能力并通过不断提升专业能力, 及时准确地分析行业环境及宏观经济政策, 有效降低各种不利因素的影响, 确保公司稳定健康发展在商业运营方面, 公司坚持打造商业运营为公司第一竞争力, 突破经营效益, 提升资产价值未来结合项目特色, 打造三大商业产品线, 分别为高端产品线宝龙一城, 中高端产品线宝龙城, 中端主流产品宝龙广场, 更好的服务消费者在财务规划方面, 公司目标为进一步优化债务结构, 降低融资成本拓宽融资渠道, 整合宝龙地产控股的资源, 实现财务目标与多元化投资总体看, 公司未来仍以商业地产开发作为主业公司未来发展规划明确, 随着公司在建项目实现销售, 公司整体盈利能力将有所提升七财务分析 1. 财务概况公司提供的 2012~2014 年度合并财务报表经中兴财光华会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 审计, 并出具了标准无保留审计意见的审计报告, 公司 2015 年半年度财务报告未经审计上海宝龙实业发展有限公司 25

公司根据财政部 2014 年新发布和修订的企业会计准则对会计政策进行相应变更, 于 2014 年 7 月 1 日开始执行除金融工具列报准则以外的新颁布或修订的企业会计准则, 并在编制 2014 年年度财务报告时开始执行金融工具列报准则, 并根据各准则衔接要求进行了调整公司近三年合并范围变化如下表所示, 截至 2014 年末, 公司纳入合并范围的子公司共 40 家 ( 包括三级四级子公司 ), 其中以协议控制方式 ( 持股比例为 0) 取得的子公司共计 16 家表 13 2013~2014 年公司合并范围变化情况 ( 单位 : 万元 ) 时间变动情况公司名称注册资本业务性质持股比例表决权比例 2013 年 2014 年投资设立上海宝龙康骏房地产开发有限公司 10,000 房地产开发 100% 100% 投资设立厦门宝龙地产开发有限公司 30,000 房地产开发 100% 100% 投资设立杭州华展房地产开发有限公司 50,000 房地产开发 100% 100% 投资设立上海宝龙展飞房地产开发有限公司 36,000 房地产开发 100% 100% 投资设立上海皓商投资管理有限公司 500 投资管理 100% 100% 投资设立上海宝龙艺境酒店管理有限公司, 100 酒店管理 100% 100% 当期分设蚌埠宝龙资产经营管理有限公司 950 自持房地产管理 0% 85% 投资设立上海康睿房地产发展有限公司 1,000 房地产开发 100% 100% 投资设立上海宝龙富嘉房地产开发有限公司 5,000 房地产开发 100% 100% 当期分设郑州宝龙房屋租赁有限公司 41,100 房屋租赁及管理 0% 70% 当期分设山东泰安宝龙房屋租赁有限公司 1,000 房屋租赁及管理 0% 70% 注销安徽天成百货有限公司 -- 百货 -- -- 注销郑州嘉耀轩百货有限公司 -- 百货 -- -- 资料来源 : 公司审计报告注 : 蚌埠宝龙资产经营管理有限公司郑州宝龙房屋租赁有限公司山东泰安宝龙房屋租赁有限公司均为福州宝龙房地产发展有限公司下属子公司 ; 公司于 2010 年 12 月 26 日与宝龙地产 ( 香港 ) 控股有限公司签订委托经营管理合同, 根据该合同协议约定, 宝龙地产 ( 香港 ) 控股有限公司将其持有的福州宝龙房地产发展有限公司 100% 股权的表决权及日常经营管理权力全部授权给公司, 同时, 公司享有福州宝龙房地产开发公司每年利润的 51% 作为回报根据上述协议, 公司拥有实际控制福州宝龙房地产发展有限公司的相关权力并享有与该权力相关的可变回报, 故公司将福州宝龙房产发展有限公司及其控制的子公司纳入合并报表范围截至 2014 年末, 公司合并资产总额 400.74 亿元, 负债合计 275.64 亿元, 股东权益 ( 含少数股东权益 )125.10 亿元 2014 年公司实现营业收入 52.38 亿元, 净利润 ( 含少数股东损益 )7.07 亿元, 经营活动现金流量净额 25.56 亿元, 现金及现金等价物净增加额 4.33 亿元截至 2015 年 6 月末, 公司合并资产总额 392.13 亿元, 负债合计 259.82 亿元, 股东权益 ( 含少数股东权益 )132.32 亿元 2015 年上半年, 公司实现营业收入 24.07 亿元, 净利润 ( 含少数股东损益 )7.12 亿元, 经营活动现金流量净额 3.21 亿元, 现金及现金等价物净增加额 8.24 亿元 2. 资产质量随着公司开发规模的扩张, 公司资产规模随之增长截至 2014 年末, 公司合并总资产 400.74 亿元, 较上年年末增加 15.10% 资产中流动资产占比 53.08%, 非流动资产占比 46.92% 流动资产占比略高, 相对于其他房地产开发企业, 公司流动资产占比较低, 主要系公司自持物业比例较高所致流动资产截至 2014 年末, 公司流动资产合计 212.70 亿元, 三年复合增长 15.54% 流动资产以货币资金存货和其他应收款为主上海宝龙实业发展有限公司 26