保 利 地 产 在 养 老 产 业 的 实 践 与 思 考 POLY REAL ESTATE 2015 保 利 地 产 副 总 裁 胡 在 新
在 房 地 产 行 业 发 展 进 入 白 银 时 代 后, 寻 找 新 的 利 润 增 长 点 成 为 众 多 房 企 的 工 作 重 点 我 们 看 好 养 老 产 业, 希 望 在 这 个 新 领 域 有 所 建 树 2
养 老 产 业 正 逐 渐 成 为 企 业 眼 中 的 朝 阳 产 业 巨 大 的 养 老 蛋 糕 吸 引 了 来 自 不 同 行 业 的 投 资 者 房 地 产 公 司 其 他 投 资 者 养 老 地 产 保 险 公 司 养 老 机 构 运 营 商 3
房 地 产 企 业 保 险 企 业 实 业 企 业 IT 企 业
我 们 将 养 老 作 为 公 司 多 元 化 业 务 探 索 的 一 个 重 点, 是 因 为 人 口 老 龄 化 这 一 问 题 正 日 益 成 为 从 中 央 到 地 方 乃 至 整 个 社 会 关 注 的 一 大 社 会 问 题 图 :60 岁 以 上 老 年 人 口 ( 亿 ) 4.98 2.98 1.53 1.60 1.67 1.78 1.85 1.94 2.02 2.10 2.18 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2025 年 2050 年 5
但 是 有 市 场 并 不 意 味 着 能 赚 钱, 我 们 认 为, 参 考 发 达 国 家 如 美 国 和 日 本 的 养 老 地 产 发 展 模 式 或 对 我 们 养 老 产 业 的 发 展 有 所 帮 助 6
I 国 内 外 养 老 产 业 发 展 情 况 介 绍 7
美 国 养 老 地 产 开 发 模 式 : 投 资 开 发 和 运 营 相 分 离 表 : 美 国 养 老 地 产 开 发 模 式 主 体 基 本 职 能 盈 利 方 式 类 型 建 筑 商 投 资 商 运 营 商 1 根 据 投 资 商 或 运 营 商 的 要 求 为 其 定 制 建 设 养 老 社 区 2 按 照 事 先 约 定 的 价 格 向 投 资 商 或 运 营 商 出 售 物 业 1 以 担 保 等 形 式 为 建 筑 商 提 供 融 资 便 利 2 购 买 和 持 有 物 业 3 确 定 物 业 经 营 模 式 1 维 护 和 使 用 物 业 2 提 供 养 老 服 务 通 过 建 筑 建 设 和 快 速 销 售 获 取 物 业 销 售 收 入 和 建 设 成 本 间 的 差 价 1 净 租 赁 模 式 下, 从 运 营 方 获 取 稳 定 租 金 2 委 托 经 营 模 式 下, 获 得 大 部 分 营 业 收 入 1 净 租 赁 模 式 下, 获 取 大 部 分 营 业 收 入 2 委 托 经 营 下, 向 持 有 人 收 取 经 营 管 理 费 用 专 业 度 较 高 的 养 老 地 产 建 筑 商 1 投 资 信 托 REITs: 作 为 上 市 公 司 更 关 注 租 金 收 益 稳 定 性, 强 调 资 产 长 期 持 有 2 私 募 基 金 PE: 主 要 面 向 机 构 投 资 人, 更 关 注 资 产 升 值 收 益, 物 业 的 低 买 高 卖 1 轻 资 产 类 : 相 对 较 少 持 有 物 业 2 重 资 产 类 : 较 多 持 有 不 动 产 8
美 国 养 老 社 区 主 流 投 资 商 性 质 多 是 REITs 公 司 性 质 总 部 项 目 数 房 间 数 1 Ventas Inc. REIT Chicago 694 61604 2 Health Care REIT Inc. REIT Toledo 557 55728 3 Brookdale Senior Living Inc. owner and operator of senior living Brentwood 548 48670 4 HCP Inc. REIT Long Beach 445 45951 5 Holiday Retirement REIT Lake Oswego 276 33303 6 Boston Capital real estate investment and advisory firm Boston 545 31778 7 Senior Housing Properties Trust 8 The Evangelical Lutheran Good Samaritan Society 表 :2013 年 美 国 养 老 社 区 投 资 规 模 前 十 机 构 排 序 REIT Newton 263 31726 not-for-profit organization 9 Emeritus Senior Living a provider of independent living, assisted living etc. 10 Senior Lifestyle Corporation Owner/operator/developer of senior living communities Sioux Falls 124 15716 Seattle 188 15616 Chicago 93 11473 9
投 资 领 域 多 元 化, 基 本 覆 盖 全 产 业 链 表 :HCP 和 Ventas 的 投 资 领 域 公 司 项 目 类 型 项 目 数 量 体 量 投 资 金 额 投 资 占 比 养 老 社 区 444 个 45951 个 房 间 77 亿 美 元 38% 专 业 护 理 院 302 个 38566 个 房 间 58 亿 美 元 30% HCP 生 命 科 学 111 个 7080m2 34 亿 美 元 16% 医 疗 办 公 楼 206 个 14094m2 27 亿 美 元 13% 医 院 16 个 2221 个 床 位 6 亿 美 元 3% 总 计 1079 个 / 201 亿 美 元 100% 养 老 社 区 653 个 55939 个 房 间 140 亿 美 元 64% 专 业 护 理 院 371 个 41839 个 房 间 29 亿 美 元 14% Ventas 医 学 办 公 楼 309 个 155 万 m2 40 亿 美 元 18% 医 院 47 个 3820 个 房 间 5 亿 美 元 2% 总 计 1421 个 / 214 亿 美 元 100% 10
但 是 从 收 入 贡 献 来 看, 养 老 社 区 和 专 业 护 理 院 正 逐 渐 成 为 营 业 收 入 贡 献 的 核 心 力 量 以 HCP 为 例,2013 年 HCP 共 实 现 营 业 收 入 20.14 亿 美 元, 其 中 养 老 院 专 业 护 理 院 合 计 收 入 11.4 亿 美 元, 占 比 达 到 61.3% 20 表 :2006 年 至 2014 年 上 半 年 HCP 营 业 收 入 组 成 情 况 16 12 8 5.0 5.4 5.4 4 0 3.0 1.6 0.4 0.4 1.2 5.3 6.0 0.4 4.8 3.7 3.5 3.5 3.9 3.8 2.2 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上 半 年 医 院 生 命 科 学 诊 所 专 业 护 理 院 养 老 社 区 11
投 资 方 式 多 元 化, 以 净 出 租 或 委 托 管 理 为 主 表 : 投 资 商 的 主 要 投 资 方 式 模 式 净 出 租 委 托 经 营 债 权 投 资 股 权 投 资 参 与 开 发 与 再 开 发 简 介 将 物 业 出 租 给 运 营 商, 收 取 固 定 的 租 金 (HCP) 按 照 REDIA 法 案, 先 将 物 业 出 租 给 自 己 的 子 公 司, 然 后 再 委 托 给 运 营 商 (Ventas) 一 方 面 可 以 获 得 利 息 收 入, 另 一 方 面 利 用 债 权 人 的 权 力 获 得 重 组 或 并 购 的 便 利 主 要 贷 款 对 象 是 医 疗 保 健 服 务 商, 往 往 需 要 提 供 医 疗 保 健 不 动 产 作 为 抵 押 与 其 他 投 资 商 合 作, 合 作 形 式 包 括 合 伙 制 或 有 限 责 任 公 司 的 形 式, 获 取 股 权 投 资 收 益 和 其 他 超 额 分 红 激 励 主 要 是 生 命 科 学 和 医 疗 办 公 室 类 不 动 产 的 开 发 与 再 开 发 12
美 国 的 投 资 商 一 般 与 运 营 商 签 订 长 期 租 赁 合 同 或 委 托 经 营 合 同 ( 原 因 : 运 营 商 的 主 要 股 东 是 投 资 商 ), 以 保 证 旗 下 物 业 的 入 住 率 和 租 金 增 长, 从 而 确 保 营 业 收 入 的 增 长 尽 管 受 金 融 危 机 影 响, 近 两 年 美 国 养 老 社 区 的 入 住 率 整 体 还 保 持 在 90% 的 高 入 住 率 水 平 表 :2007 年 至 2013 年 HCP 的 养 老 单 元 数 量 及 入 住 率 表 :2007 年 至 2013 年 Ventas 的 养 老 单 元 数 量 及 入 住 率 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 91% 90% 87% 86% 86% 86% 88% 36694 45951 30167 24628 24758 24112 24356 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 90.0% 89.0% 88.6% 89.10% 24,113 23,667 23,242 22,570 86.0% 86.0% 86.7% 61,604 56,445 44,020 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 15000 10000 5000 30% 20% 10% 20,000 10,000 30% 20% 10% 0 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 0% 0 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 0% 单 元 数 量 入 住 率 单 元 数 量 平 均 入 住 率 13
另 外, 在 净 出 租 和 委 托 管 理 二 种 模 式 中, 委 托 经 营 模 式 正 快 速 增 加 这 主 要 是 因 为 委 托 管 理 模 式 下, 运 营 商 只 收 取 固 定 的 管 理 费, 大 部 分 经 营 收 益 由 投 资 商 收 取, 更 容 易 赚 取 超 额 收 益 表 :2011 年 至 今 HCP 的 养 老 社 区 收 入 ( 单 位 : 亿 美 元 ) 表 :2006 年 至 今 Ventas 的 养 老 社 区 收 入 ( 单 位 : 亿 美 元 ) 7 6 5 4 3 2 1 0 30 25 0.49 1.39 1.46 20 11.9 13.3 15 8.2 7.1 4.69 4.59 4.65 10 4.9 5.0 5.4 5 4.8 4.2 2.8 4.3 4.2 4.5 8.7 12.3 14.1 7.5 0 2011 年 2012 年 2013 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 出 租 型 收 入 委 托 管 理 型 收 入 出 租 型 收 入 委 托 管 理 型 收 入 14
美 国 的 投 资 商 一 方 面 通 过 股 权 融 资 获 得 源 源 不 断 的 外 部 资 金 注 入, 降 低 融 资 成 本, 另 一 方 面 通 过 多 元 化 的 投 资, 与 运 营 商 建 立 长 期 稳 定 的 合 作 关 系, 确 保 收 入 增 长, 并 赚 取 超 额 利 润 资 本 市 场 养 老 社 区 专 业 护 理 院 投 资 领 域 生 命 科 学 医 疗 办 公 楼 建 筑 商 投 资 商 医 院 净 出 租 委 托 经 营 投 资 方 式 债 权 投 资 运 营 商 股 权 投 资 参 与 开 发 与 再 开 发 15
美 国 的 养 老 运 营 商 市 场 集 中 度 高 前 十 大 运 营 商 拥 有 的 房 间 数 为 29 万 左 右, 这 一 数 值 相 当 于 美 国 养 老 市 场 60% 左 右 的 份 额 据 此 计 算,Brookdale 的 市 场 份 额 为 13%, 市 场 集 中 度 很 高 表 :2013 年 美 国 前 十 大 养 老 社 区 运 营 商 公 司 项 目 数 房 间 数 1 Brookdale Senior Living Inc. 649 66,870 2 Emeritus Senior Living 472 41743 3 Holiday Retirement 287 34635 4 LCS 116 32110 5 Sunrise Senior Living LLC 292 26939 6 Five Star Quality Care Inc. 210 26876 7 Erickson Living 16 19324 8 The Evangelical Lutheran Good Samaritan Society 131 16402 9 Atria Senior Living Inc. 128 14871 10 Senior Lifestyle Corporation 117 14392 16
运 营 商 的 商 业 逻 辑 是 规 模 化 发 展 表 :Brookdale 公 司 并 购 大 事 记 时 间 事 件 2005 年 6 月 Brookdale Living Communities 和 Alterra Healthcare Corporation 合 并 2005 年 12 月 Brookdale 公 司 上 市 2006 年 7 月 吸 收 合 并 American Retirement Corporation 2011 年 9 月 吸 收 合 并 Horizon Bay 2014 年 2 月 合 并 Emertus Senior Living( 原 第 二 大 养 老 社 区 运 营 商 ) 17
营 业 收 入 稳 定 增 长 表 : Brookdale 运 营 的 养 老 社 区 类 型 社 区 类 型 用 户 特 性 服 务 内 容 数 量 占 比 收 入 占 比 退 休 中 心 75 岁 及 以 上 中 高 端 收 入 高 品 质 服 务, 独 居 单 元 为 主 21.8% 20.6% 辅 助 居 住 社 区 需 要 介 护 服 务 的 老 人 居 住 和 24 小 时 介 护 服 务 32.30% 42.1% CCRC-Rental 月 租 型 多 年 龄 段 和 身 体 状 态 独 立 居 住 辅 助 以 及 专 业 护 理 服 务 10.10% 15.7% CCRC-Entry 会 费 型 多 年 龄 段 和 身 体 状 态 老 年 护 理 ISC 专 业 医 疗 护 理 独 立 居 住 辅 助 以 及 专 业 护 理 服 务 高 入 住 费 低 月 费 治 疗 方 案 家 庭 健 康 以 及 就 医 服 务 等 8.80% 12.6% 27.0% 9.0% 18
日 本 的 老 龄 化 问 题 严 重 老 龄 化 一 直 困 扰 日 本 经 济 社 会 发 展 1970 年 日 本 65 岁 以 上 老 年 人 口 已 超 过 7%, 达 到 联 合 国 老 龄 化 社 会 额 标 准, 之 后 持 续 上 升, 到 2012 年 达 到 24.1%, 老 龄 人 口 比 例 全 球 最 高 ( 同 期 我 国 是 9.4%) 图 : 日 本 的 老 龄 化 率 介 护 制 度 实 施 养 老 保 险 法 新 黄 金 计 划 黄 金 计 划 老 年 人 保 健 法 24.10% 老 年 福 祉 法 老 年 人 免 费 医 疗 14.54% 5.31% [ 值 ] [ 值 ] 9.10% 1903 1909 1915 1921 1927 1933 1939 1945 1951 1957 1963 1969 1975 1981 1987 1993 1999 2005 2011 19
介 护 保 险 制 度 的 实 施 极 大 的 促 进 了 日 本 养 老 产 业 的 发 展 日 本 介 护 保 险 制 度 参 保 对 象 : 养 老 保 险 的 参 保 对 象 分 为 两 类 65 岁 以 上 者 称 为 第 一 号 参 保 人 40-65 岁 者 被 称 为 第 二 号 参 保 人 保 费 缴 纳 : 政 府 和 参 保 人 各 承 担 50% 保 费 使 用 : 在 购 买 介 护 服 务 时, 参 保 者 只 需 承 担 费 用 的 10%, 其 余 90% 由 养 老 保 险 来 承 担 20
日 本 的 养 老 服 务 公 司 普 遍 实 施 多 元 化 发 展 战 略 在 主 要 的 养 老 服 务 公 司 中, 日 医 学 馆 排 名 第 一, 其 主 业 原 本 是 医 疗, 但 现 在 已 形 成 医 疗 介 护 教 育 和 生 活 支 援 等 业 务 板 块 市 场 份 额 排 名 企 业 经 营 范 围 医 疗 相 关 业 务 1 日 医 学 馆 介 护 教 育 培 训 生 活 支 援 国 内 外 教 育 2 倍 乐 生 语 言 培 训 介 护 生 活 服 务 7 和 民 表 : 日 本 养 老 市 场 占 有 率 较 大 的 企 业 料 理 店 介 护 业 务 2013 年 营 业 额 ( 亿 日 元 ) 集 团 总 计 养 老 业 务 2672 1467 4664 739 1632 350 表 : 日 医 学 馆 的 业 务 结 构 9 船 上 医 疗 医 疗 器 械 药 品 介 护 业 务 2592 184 21
介 护 业 务 比 重 上 升, 利 润 率 不 断 增 长 表 : 日 医 学 馆 整 体 营 业 收 入 和 介 护 收 入 ( 单 位 : 亿 日 元 ) 表 : 日 医 学 馆 介 护 业 务 利 润 及 利 润 率 ( 单 位 : 亿 日 元 ) 3000 2500 2354 2408 2573 2672 2714 160 140 120 7.3% 7.9% 8.7% 9.0% 10.0% 8.0% 2000 1500 1000 500 0 1385 1413 1467 1181 1243 2009 2010 2011 2012 2013 100 80 60 40 20 0 5.2% 3.0% 36 65 101 112 128 138 2009 2010 2011 2012 2013 2014( 预 期 ) 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 各 业 务 销 售 收 入 总 和 介 护 业 务 营 业 额 介 护 业 务 营 业 利 润 介 乎 业 务 利 润 率 22
借 鉴 一 : 地 缘 性 客 户 是 养 老 项 目 的 市 场 基 础 与 中 国 养 老 院 大 多 位 于 郊 区 不 同, 日 本 的 养 老 地 产 项 目 大 多 位 于 成 熟 的 居 住 区, 以 我 们 实 地 调 研 项 目 以 地 缘 性 客 户 为 主 的 特 点, 也 极 大 方 便 了 这 些 养 老 项 目 开 展 日 间 照 护 上 门 服 务 等 介 护 服 务, 丰 富 了 收 入 来 源 图 : 项 目 位 置 情 况 表 : 养 老 机 构 入 住 情 况 项 目 区 位 规 模 开 业 时 间 目 前 入 住 率 secom 下 马 成 熟 居 住 区 62 户 2007.3 >95% 木 下 丰 州 中 心 商 务 区 157 户 2011.6 <50% 世 田 谷 下 马 丰 州 老 年 公 寓 23
借 鉴 二 : 单 体 规 模 普 遍 较 小, 通 过 连 锁 化 经 营 实 现 规 模 经 济 优 势 日 本 的 养 老 项 目 规 模 一 般 都 不 会 太 大, 房 间 数 大 多 集 中 在 50-150 间 左 右, 具 备 体 量 小 先 期 投 入 少 销 售 周 期 短 人 员 配 置 少 等 优 势 在 此 基 础 上, 通 过 多 个 单 体 的 连 锁 化 经 营, 实 现 规 模 经 济 优 势 表 : 中 日 养 老 机 构 对 比 日 本 中 国 项 目 建 筑 面 积 户 数 项 目 建 筑 面 积 户 数 Alive 世 田 谷 下 马 0.34 万 m2 62 星 堡 1.8 万 m2 200 东 急 城 项 目 0.97 万 m2 112 和 熹 会 2.2 万 m2 224 松 下 真 心 香 里 园 0.64 万 m2 102 随 园 嘉 树 6.4 万 m2 615 木 下 丰 州 项 目 1.42 万 m2 157 亲 和 源 10 万 m2 838 神 钢 甲 南 项 目 1.9 万 m2 202 合 众 优 年 48 万 m2 超 过 10000 24
借 鉴 三 : 以 紧 凑 户 型 为 主, 注 重 功 能 和 性 价 比, 降 低 建 造 成 本 东 急 城 自 理 户 型 表 : 日 本 养 老 机 构 户 型 表 : 日 本 养 老 机 构 户 型 面 积 设 置 项 目 自 理 型 产 品 护 理 型 产 品 房 型 面 积 (m2) 房 型 面 积 (m2) ORIX 千 叶 项 目 一 房 54-57 单 双 人 间 18-42 神 钢 甲 南 项 目 一 房 两 房 46-126 单 人 间 21-32 Suncity 银 座 自 理 型 户 型 东 急 成 城 项 目 一 房 42-65 单 人 间 18-40 松 下 真 心 香 里 园 -- -- 单 人 间 15-30 SunCity 横 滨 一 房 两 房 52-73 单 人 间 24 SunCity 银 座 一 房 两 房 42-84 单 人 间 21-49 25
借 鉴 四 : 收 费 模 式 清 晰, 低 入 住 费 的 项 目 更 受 欢 迎 由 于 日 本 的 金 融 市 场 不 及 美 国 发 达, 日 本 的 养 老 机 构 普 遍 采 用 收 取 一 次 性 入 住 费 的 形 式, 覆 盖 前 期 投 资, 通 过 每 个 月 收 取 管 理 费 的 形 式 覆 盖 运 营 成 本 支 出, 实 现 盈 利 缴 纳 时 间 费 用 类 别 支 付 方 式 标 准 收 费 标 准 ( 日 元 ) 入 住 时 缴 纳 每 月 缴 纳 一 次 性 入 住 费 ( 住 不 满 可 退 ) 额 外 介 护 费 用 ( 住 不 满 可 退 ) 一 次 性 90 岁 以 下 A-E 依 次 :2950 3850 3450 4650 3750 万 (7 年 ) 90 岁 以 上 A-E 依 次 为 :2300 3000 2700 3600 2940 万 (5 年 ) 分 期 ( 每 年 付 ) / A-E 依 次 为 :510 660 600 800 645 万 一 次 性 90 岁 以 下 544 万 (7 年 ) 90 岁 以 上 390 万 (5 年 ) 分 期 ( 每 月 付 ) / 6.5 万 管 理 费 / 按 房 间 类 型 分 A C:18 万 B E:20 万 D:23 万 餐 费 / 统 一 7 万 介 护 险 中 自 付 的 部 分 / 图 : 日 本 Alive 世 田 谷 下 马 收 费 一 览 表 要 支 援 老 人 级 别 一 :6670; 级 别 二 :15321 要 介 护 老 人 一 至 五 级 依 次 为 :19263 21534 26244 28616 元 26
借 鉴 美 国 市 场 运 营 模 式, 参 考 日 本 服 务 及 产 品 细 节 美 国 商 业 运 作 成 熟 多 元 化 养 老 产 业 体 系 依 据 不 同 需 求 而 开 发 的 老 年 服 务 体 系 日 本 良 好 的 社 会 保 险 保 障 体 系 产 品 精 细 化 多 元 化 借 鉴 观 点 模 式 发 展 拿 来 主 义 的 不 可 行 ; 制 度 文 化 团 队 的 先 天 差 异 可 采 功 能 面 的 借 鉴 ; 但 缺 乏 商 业 模 式 的 落 地 可 借 鉴 性 国 际 团 队 合 作 的 可 能 性 待 观 察 美 国 产 业 链 商 业 发 展 模 式 日 本 服 务 系 统 设 计 模 式 中 国 自 身 发 展 模 式 ( 非 传 统 地 产 快 进 快 出 模 式 ) 27
II 保 利 在 养 老 地 产 发 展 的 实 践 28
1 战 略 规 划 全 产 业 链 介 入, 打 造 三 位 一 体 中 国 式 养 老 保 利 地 产 积 极 涉 足 养 老 产 业, 提 出 全 产 业 链 介 入, 打 造 三 位 一 体 中 国 式 养 老 的 战 略 规 划 以 居 家 为 基 础, 统 一 服 务 标 准, 以 社 区 为 依 托, 统 一 配 套 标 准, 以 机 构 为 支 撑, 统 一 专 业 标 准, 建 成 三 位 一 体 中 国 式 养 老 模 式, 健 全 覆 盖 多 层 次 养 老 需 求 的 全 面 服 务 体 系 服 务 标 准 居 家 养 老 中 国 养 老 适 老 产 业 联 盟 社 区 养 老 机 构 养 老 中 国 国 际 老 龄 产 业 博 览 会 配 套 标 准 专 业 标 准
中 国 国 际 老 龄 产 业 博 览 会 主 办 : 中 国 老 龄 产 业 协 会 中 国 保 利 集 团 公 司 广 东 省 老 龄 工 作 委 员 会 时 间 :2015 年 11 月 30000 人 参 观 本 次 博 览 会 22,000m2 本 届 老 博 会 展 览 面 积 300 家 来 自 世 界 各 地 的 参 展 商 30
2 战 略 布 局 目 前 公 司 已 经 在 北 京 上 海 广 州 成 都 阳 江 5 个 城 市 布 点, 自 2015 年 起, 公 司 将 分 别 以 北 京 上 海 成 都 广 州 为 中 心, 向 周 边 经 济 发 达 城 市 渗 透, 加 速 在 一 二 线 核 心 城 市 布 局 速 度, 预 计 5 年 内 进 入 22 个 城 市 22 个 城 市,4 个 直 辖 市 区 域 华 北 主 要 城 市 北 京 天 津 青 岛 大 连 长 春 沈 阳 西 安 华 东 上 海 南 京 杭 州 合 肥 无 锡 华 西 ( 含 中 部 地 区 ) 成 都 重 庆 武 汉 长 沙 华 南 广 州 佛 山 阳 江 三 亚 厦 门 福 州
保 利 安 平 养 老 机 构 分 布 图 北 京 和 熹 会 ( 城 郊 型 ) 成 都 两 河 ( 城 区 型 ) 西 塘 项 目 ( 休 闲 度 假 型 ) 阳 江 海 陵 岛 ( 休 闲 度 假 型 ) 广 州 天 悦 ( 城 区 型 ) 32
保 利 安 平 养 老 机 构 概 况 项 目 名 称 所 处 地 区 项 目 总 规 模 养 老 运 营 规 模 床 位 情 况 北 京 海 淀 120 万 m2 2.2 万 m2 养 老 :400 张 嘉 善 西 塘 28.2 万 m2 1 万 m2 医 疗 :50 张 养 老 :124 张 和 熹 会 阳 江 海 陵 岛 200 万 m2 0.93 万 m2 旅 居 :192 张 成 都 两 河 133 万 m2 0.6 万 m2 养 老 :133 张 日 间 照 料 :10 张 广 州 琶 洲 18.64 万 m2 3.4 万 m2 自 理 床 位 :252 张 护 理 床 位 :100 张
3 养 老 产 品 体 系 为 中 高 收 入 的 活 力 老 人 提 供 自 理 型 公 寓 产 品 ; 为 刚 性 需 求 老 年 人 群 提 供 介 护 型 机 构 及 康 复 护 理 院 服 务 产 品 ; 自 理 旅 居 式 自 理 型 公 寓 社 群 式 自 理 型 公 寓 中 高 阶 层 老 年 人 半 自 理 不 自 理 介 护 型 养 老 机 构 康 复 护 理 院 ( 医 疗 机 构 ) 刚 需 客 户
4 居 家 社 区 社 养 区 老 养 模 式 老 依 托 技 术 及 服 务, 实 现 突 破 医 疗 康 复 设 备 渠 道 终 端 医 疗 机 构 推 介 端 移 动 养 老 服 务 终 端 适 老 产 品 销 售 社 区 健 康 生 活 馆 云 健 康 管 理 系 统 社 区 居 家 养 老 服 务 输 出 适 老 商 品 销 售 租 赁 居 家 适 老 改 造 老 年 金 融 服 务 健 康 监 测 健 康 评 估 健 康 咨 询 健 康 档 案 助 餐 助 浴 康 体 娱 乐 康 复 理 疗 通 过 服 务 健 康 管 理 系 统 逐 步 增 强 客 户 粘 性, 提 高 信 任 度, 根 据 客 户 需 求 提 供 相 应 的 产 品 或 服 务
云 平 台 三 位 一 体 的 客 户 信 息 健 康 管 理 机 构 养 老 居 家 养 老 社 区 养 老
移 动 互 联 网 时 代 的 养 老 产 业 开 放 服 务 驱 动 亲 情 37
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