阳春初至政策触顶 2019 年一季度房地产市场报告世联研究 1

阳春初至政策触顶 2019 年一季度房地产市场报告世联研究 1

阳春初至 2

2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-05 2016-07 2016-11 2017-02 2017-04 2017-08 2017-10 2018-05 2018-07 2018-11 2019-02 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-02 2016-04 2016-05 2016-07 2016-08 2016-10 2016-11 2017-02 2017-04 2017-05 2017-07 2017-08 2017-10 2017-11 2018-02 2018-04 2018-05 2018-07 2018-08 2018-10 2018-11 2019-02 全国销售增速 5.6%, 各大区回暖抬头 全国商品房销售额累计值及增速 (2015-2019) 16.0 14.0 12.0 商品房销售额 ( 万亿元, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 60.0 50.0 40.0 10.0 8.0 6.0 4.0 5.6 % 30.0 20.0 10.0 2.0 0.0 0.0 2.70 万亿 -10.0 25,000 全国商品房销额按月值及同比走势 商品房销售额当月值亿元 同比 70.0% 60.0% 25.0% 各地区商品房销售额按月同比走势 ( 国家统计局口径 ) 12 月 2 月 20,000 50.0% 20.0% 3 月 15,000 14,23640.0% 15.0% 10,000 30.0% 20.0% 10.0% 14.6% 14.3% 13.0% 5,000 10.0% 5.0% - 8.3% 0.0% -10.0% 0.0% -5.0% 3.3% 东部地区中部地区西部地区东北地区 数据来源 : 国家统计局, 世联研究 3

2015-09 2015-11 2016-01 2016-05 2016-07 2016-11 2017-01 2017-05 2017-07 2017-11 2018-01 2018-05 2018-07 2018-11 2019-01 2019-02 2018-11 2018-10 2018-08 2018-07 2018-05 2018-04 2017-11 2017-10 2017-08 2017-07 2017-05 2017-04 2016-11 2016-10 2016-08 2016-07 2016-05 2016-04 2016-02 2015-12 2015-11 2015-10 2015-09 2015-08 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-02 2016-04 2016-05 2016-07 2016-08 2016-10 2016-11 2017-02 2017-04 2017-05 2017-07 2017-08 2017-10 2017-11 2018-02 2018-04 2018-05 2018-07 2018-08 2018-10 2018-11 2019-02 一线全线上扬, 二线季末抬头, 三线稳中有降全国商品住宅销售额累计值及增速 (2015-2019) 14.0 12.0 商品房销售额 : 住宅 ( 万亿元, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 70.0 60.0 10.0 8.0 6.0 4.0 7.5 % 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 2.0 0.0 0.0 2.32 万亿 -10.0 商品住宅销售面积累计同比走势 (%) 商品住宅销售均价累计同比走势 (%) 50.0% 1. 一线 2. 二线 3. 三线 60.0% 1. 一线 2. 二线 3. 三线 40.0% 30.0% 25.5% 50.0% 40.0% 20.0% 30.0% 20.8% 10.0% 1.9% 20.0% 0.0% -10.0% -20.0% -5.2% -30.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 11.0% -2.2% -40.0% -30.0% 数据来源 : 国家统计局, 世联研究 4

2016-01M 2016-02M M 2016-04M 2016-05M M 2016-07M 2016-08M M 2016-10M 2016-11M M 2017-01M 2017-02M M 2017-04M 2017-05M M 2017-07M 2017-08M M 2017-10M 2017-11M M 2018-01M 2018-02M M 2018-04M 2018-05M M 2018-07M 2018-08M M 2018-10M 2018-11M M 2019-01M 2019-02M M 2019-14W 2016-01M 2016-02M M 2016-04M 2016-05M M 2016-07M 2016-08M M 2016-10M 2016-11M M 2017-01M 2017-02M M 2017-04M 2017-05M M 2017-07M 2017-08M M 2017-10M 2017-11M M 2018-01M 2018-02M M 2018-04M 2018-05M M 2018-07M 2018-08M M 2018-10M 2018-11M M 2019-01M 2019-02M M 2019-14W 土地供应持续缩量, 成交向下价格向上 历年招拍挂供应各类用地规划建面及出让金走势 规划建筑面积 ( 亿m2, 左轴 ) 土地出让金 ( 万亿, 左轴 ) 规划建筑面积同比 (%, 右轴 ) 土地出让金同比 (%, 右轴 ) 45 42.88 80% 40 35 31.18 34.64 60% 30 40% 25 20 15 10 5 3.69 5.20 5.92 20% 8.0 亿m2 ;-18% 0% -20% 0-40% 1.2 万亿 ;-19% 数据来源 : 世联研究 历年招拍挂供应住宅用地规划建面及出让金走势 20 19.93 规划建筑面积 ( 亿m2, 左轴 ) 土地出让金 ( 万亿, 左轴 ) 规划建筑面积同比 (%, 右轴 ) 土地出让金同比 (%, 右轴 ) 80% 18 16 14 12 13.08 15.82 60% 40% 10 20% 8 6 4 2 0 2.73 4.13 4.67 3.5 亿m2 ;-22% 0% -20% 0.92 万亿 ;-15% -40% 数据来源 : 世联研究 数据来源 : 世联研究 5

2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 溢价抬头流拍低走, 土地市场有暖相 2015-2019 年各线城市招拍挂土地规划建面累计同比 110% 90% 70% 50% 一线二线都市圈三线非都市圈三线 110% 90% 70% 50% 30% 10% 13% 30% 10% -10% -6% -10% -30% -26% -30% -50% -32% -50% 70% 一线二线都市圈三线非都市圈三线 9.0% 一线二线都市圈三线非都市圈三线 60% 8.0% 50% 7.0% 6.0% 40% 30% 溢价率 5.0% 4.0% 流拍率 20% 3.0% 2.0% 10% 1.0% 0% 0.0% 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 数据来源 : 世联研究 6

2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-02 2016-04 2016-05 2016-07 2016-08 2016-10 2016-11 2017-02 2017-04 2017-05 2017-07 2017-08 2017-10 2017-11 2018-02 2018-04 2018-05 2018-07 2018-08 2018-10 2018-11 2019-02 待售持续下行, 库存去化结构延续 商品房待售面积及同比增速走势 8.5 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 商品房待售面积 ( 亿m2, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 7.4-17.1% 5.16 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -9.9% -20% -25% 数据来源 :WIND, 世联研究 主要城市可售面积及去化周期 (2019.03, 去化周期据近 12 个月销售金额 / 销售面积计算 ) 2,500 2,000 可售面积 ( 万m2, 左轴 ) 去化周期 ( 月, 右轴 ) 54.0 48.0 42.0 1,500 36.0 30.0 1,000 24.0 18.0 500 12.0 6.0 - 北京 上海 广州 深圳 数据来源 : 世联研究, 国家统计局 石厦家门庄 ( 主城 ) 天津 沈阳 包头 宁波 大连 长沙 南昌 哈尔滨 青岛 杭州 长春 郑州 成都 贵阳 合肥 南宁 武汉 西安 南京 济南 太原 重庆 ( 主城 ) 泰安 保定 舟山 惠州 东莞 台州 中山 苏州 佛山 珠海 南通 临沂 0.0 7

201708 201709 201710 201711 201712 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903 201708 201709 201710 201711 201712 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903 库存去化双降, 核心城市回款无忧 下降 20% 以上下降 10%-20% 下降 3%-10% 基本持平 100% 80% 60% 43 个监测城市商品房可售面积环比走势 (2017-2019) 8% 6% 4% 2% 0% 增长 3%-10% 增长 10%-20% 增长 20% 以上 40% 20% 0% -1.52% -2% -4% -6% -8% 均值 下降 6 个月以上 100% 43 个监测城市商品房去化周期环比走势 (2017-2019) 1.0 下降 3-6 个月下降 0.5-3 个月 80% 60% 0.5 基本持平增长 0.5-3 个月增长 3-6 个月 40% 20% 0.0-0.5 增长 6 个月以上 0% -0.72-1.0 均值 数据来源 : 世联研究 8

TOP 房企集中度持续上升, 新贵阔步巨头回调 6000 5000 4000 3000 2000 4392 4889 4664 2019Q1 梯队房企销售额 ( 亿 ) 及同比增速 33.2% 3502 3321 13.3% 2931 2342 18.9% 1970 2977 29.2% 2303 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1000-10.2% -10.0% 0 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% TOP3 TOP4-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 2019Q1 2018Q1 同比 各梯队房企销售同比及集中度变化 65.4% 54.4% 45.8% 60.9% 33.5% 44.2% 51.9% 16.2% 32.8% 7.9% 9.3% 10.7% 13.5% 19.1% -10.2% TOP3 TOP10 TOP20 TOP30 TOP50-20.0% 数据来源 : 世联研究 同比 2019Q1 集中度 2018Q1 集中度 9

2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 外债受青睐内债利率降, 流动性宽松降成本 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 房企境内外发债规模情况 ( 亿元,%) 境内发行规模境外发行规模境内发债比例 1458 1954 100% 80% 60% 40% 20% 0% 0.1 房企境内发债利率水平 (%) 央企地方国企民企 0.09 0.08 0.07 0.06 0.05 0.04 0.03 6.52% 5.04% 4.26% 数据来源 : 世联研究 10

2015-01 2015-03 2015-08 2015-10 2016-01 2016-08 2016-10 2017-02 2017-04 2017-08 2017-10 2018-02 2018-04 2018-08 2018-10 2019-02 2015-01 2015-03 2015-08 2015-10 2016-01 2016-08 2016-10 2017-02 2017-04 2017-08 2017-10 2018-02 2018-04 2018-08 2018-10 2019-02 2010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 利率托底购房意愿下行缓 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 购房意愿比例 (2010-2019) 预期房价上涨比例 (2010-2019) 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 35 个监测城市首套房实际利率情况 35 个监测城市二套房实际利率情况 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 下调 10%-20% 下降 10% 以内上调 10% 以内上调 10%-20% 上调 20% 以上 基准利率基准利率上浮 10% 基准利率上浮 15% 基准利率上浮 20% 停贷 数据来源 : 世联研究 11

政策触顶 12

2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 超预期 1. 宏观开局形势良好 7.6 7.4 7.2 GDP: 不变价 : 当季同比 一季度, 多项经济数据超预期,GDP 超预期止降稳于 6.4%, 净出口贡献超预期, 工业增加值同比增长 8.5%, 社销零增长 8.7%, 均好于预期. 7.0 6.8 6.6 6.4 6.2 16.0 M2 与社融增速走势 M2: 同比社会融资规模存量 : 同比 3,600 上证综合指数 6.4 从流动性来看, 经历 2018 年以来五次各类降准和流动性改善政策,M2 和社融双双回升, 全局流动性有了显著改善. 宏观向好叠加科创板快速落地, 游资聚集翘首以待, 资本市场回暖明显, 上证中指自年初已来累计增长近 600 点, 多个板块轮动上扬, 各类质押爆仓风险大幅度改善. 14.0 12.0 10.7 3,400 3,200 3,000 3,091 10.0 2,800 8.0 8.6 2,600 6.0 2,400 2,494 13

超预期 2. 政策环境托举明显 降准 1 个百分点, 大力推动小微企业融资 为进一步支持实体经济发展, 优化流动性结构, 降低融资成本, 中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率 1 个百分点, 其中,2019 年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点 同时,2019 年一季度到期的中期借贷便利 (MLF) 不再续做 ; 自 2019 年起, 将普惠金融定向降准小型和微型企业贷款考核标准由 单户授信小于 500 万元 调整为 单户授信小于 1000 万元 全面放开落户, 超大特大城市大幅增加落户规模 国家发展改革委关于印发 2019 年新型城镇化建设重点任务 的通知, 要继续加大户籍制度改革力度, 在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上, 城区常住人口 100 万 300 万的 Ⅱ 型大城市要全面取消落户限制 ; 城区常住人口 300 万 500 万的 Ⅰ 型大城市要全面放开放宽落户条件, 并全面取消重点群体落户限制 超大特大城市要调整完善积分落户政策, 大幅增加落户规模 精简积分项目, 确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例 租赁试点扩大, 多个城市五限微调 原则同意福州 南昌 青岛 海口 贵阳等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案, 试点城市增加至 17 个 ; 1 月 1 日, 青岛取消摇号 ;2 月 20 日, 阜阳取消限地价 ;2 月 22 日, 合肥已结清二套贷款下调 ;3 月 21 日, 河南上调公积金额度 ; 另有多个城市于执行层面微宽松, 如珠海调整社保认定细则 14

超预期 3. 开发商回款显著改善 25 20 15 10 5 0-5 -10 房地产开发企业各类到位资金同比走势 (%,201704-201903, 每色块为一季度 ) 2.5 % 3.0 % 10.5 % 国内贷款自筹资金定金及预收款按揭贷款 9.4 % 开发企业各类到位资金显著上扬, 国内贷款 按揭贷款扭转持续一年多的负增长, 开局高走 ; 筹资压力减小, 自筹资金增速放缓, 市场阳春与促销叠加, 定金及预收款又再高增 整体来看, 以 4 月 18 日前已公布年报数据且数据连贯完整的开发商财报数据核算, 显示开发商整体回款率年末超预期上扬至 76.9%( 预期 65-70%), 开发企业整体资金面从困境走出 160.0% 样本开发商回款率走势 (%) 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 201 5Q1 Q2 Q3 Q4 201 6Q1 Q2 Q3 Q4 201 7Q1 Q2 Q3 Q4 201 8Q1 样本回款率 (%) 50.3 91.9 68.3 85.9 56.8 78.5 73.2 136. 61.1 71.0 68.7 84.9 52.4 72.5 62.5 76.9 Q2 Q3 Q4 (E) 数据来源 : 世联研究 15

201701W(0101-0101) 201702W(0102-0108) 201703W(0109-0115) 201704W(0116-0122) 201705W(0123-0129) 201706W(0130-0205) 201707W(0206-0212) 201708W(0213-0219) 201709W(0220-0226) 201710W(0227-0305) 201711W(0306-0312) 201712W(0313-0319) 201713W(0320-0326) 201714W(0327-0402) 201715W(0403-0409) 201716W(0410-0416) 201717W(0417-0423) 201718W(0424-0430) 201719W(0501-0507) 201720W(0508-0514) 201721W(0515-0521) 201722W(0522-0528) 201723W(0529-0604) 201724W(0605-0611) 201725W(0612-0618) 201726W(0619-0625) 201727W(0626-0702) 201728W(0703-0709) 201729W(0710-0716) 201730W(0717-0723) 201731W(0724-0730) 201732W(0731-0806) 201733W(0807-0813) 201734W(0814-0820) 201735W(0821-0827) 201736W(0828-0903) 201737W(0904-0910) 201738W(0911-0917) 201739W(0918-0924) 201740W(0925-1001) 201741W(1002-1008) 201742W(1009-1015) 201743W(1016-1022) 201744W(1023-1029) 201745W(1030-1105) 201746W(1106-1112) 201747W(1113-1119) 201748W(1120-1126) 201749W(1127-1203) 201750W(1204-1210) 201751W(1211-1217) 201752W(1218-1224) 201753W(1225-1231) 201801W(0101-0107) 201802W(0108-0114) 201803W(0115-0121) 201804W(0122-0128) 201805W(0129-0204) 201806W(0205-0211) 201807W(0212-0218) 201808W(0219-0225) 201809W(0226-0304) 201810W(0305-0311) 201811W(0312-0318) 201812W(0319-0325) 201813W(0326-0401) 201814W(0402-0408) 201815W(0409-0415) 201816W(0416-0422) 201817W(0423-0429) 201818W(0430-0506) 201819W(0507-0513) 201820W(0514-0520) 201821W(0521-0527) 201822W(0528-0603) 201823W(0604-0610) 201824W(0611-0617) 201825W(0618-0624) 201826W(0625-0701) 201827W(0702-0708) 201828W(0709-0715) 201829W(0716-0722) 201830W(0723-0729) 201831W(0730-0805) 201832W(0806-0812) 201833W(0813-0819) 201834W(0820-0826) 201835W(0827-0902) 201836W(0903-0909) 201837W(0910-0916) 201838W(0917-0923) 201839W(0924-0930) 201840W(1001-1007) 201841W(1008-1014) 201842W(1015-1021) 201843W(1022-1028) 201844W(1029-1104) 201845W(1105-1111) 201846W(1112-1118) 201847W(1119-1125) 201848W(1126-1202) 201849W(1203-1209) 201850W(1210-1216) 201851W(1217-1223) 201852W(1224-1230) 201901W(1231-0106) 201902W(0107-0113) 201903W(0114-0120) 201904W(0121-0127) 201905W(0128-0203) 201906W(0204-0210) 201907W(0211-0217) 201908W(0218-0224) 201909W(0225-0303) 201910W(0304-0310) 201911W(0311-0317) 201912W(0318-0324) 201913W(0325-0331) 201914W(0401-0407) 200801W(0101-0103) 200806W(0201-0207) 200811W(0308-0314) 200816W(0412-0418) 200821W(0517-0523) 200826W(0621-0627) 200831W(0726-0801) 200836W(0830-0905) 200841W(1004-1010) 200846W(1108-1114) 200851W(1213-1219) 200903W(0110-0116) 200908W(0214-0220) 200913W(0321-0327) 200918W(0425-0501) 200923W(0530-0605) 200928W(0704-0710) 200933W(0808-0814) 200938W(0912-0918) 200943W(1017-1023) 200948W(1121-1127) 200953W(1226-1231) 201005W(0125-0131) 201010W(0301-0307) 201015W(0405-0411) 201020W(0510-0516) 201025W(0614-0620) 201030W(0719-0725) 201035W(0823-0829) 201040W(0927-1003) 201045W(1101-1107) 201050W(1206-1212) 201102W(0103-0109) 201107W(0207-0213) 201112W(0314-0320) 201117W(0418-0424) 201122W(0523-0529) 201127W(0627-0703) 201132W(0801-0807) 201137W(0905-0911) 201142W(1010-1016) 201147W(1114-1120) 201152W(1219-1225) 201204W(0116-0122) 201209W(0220-0226) 201214W(0326-0401) 201219W(0430-0506) 201224W(0604-0610) 201229W(0709-0715) 201234W(0813-0819) 201239W(0917-0923) 201244W(1022-1028) 201249W(1126-1202) 201301W(0101-0106) 201306W(0204-0210) 201311W(0311-0317) 201316W(0415-0421) 201321W(0520-0526) 201326W(0624-0630) 201331W(0729-0804) 201336W(0902-0908) 201341W(1007-1013) 201346W(1111-1117) 201351W(1216-1222) 201403W(0113-0119) 201408W(0217-0223) 201413W(0324-0330) 201418W(0428-0504) 201423W(0602-0608) 201428w(0707-0713) 201433W(0811-0817) 201438W(0915-0921) 201443W(1020-1026) 201448W(1124-1130) 201453W(1229-1231) 201505W(0126-0201) 201510W(0302-0308) 201515W(0406-0412) 201520W(0511-0517) 201525W(0615-0621) 201530W(0720-0726) 201535W(0824-0830) 201540W(0928-1004) 201545W(1102-1108) 201550W(1207-1213) 201602W(0104-0110) 201607W(0208-0214) 201612W(0314-0320) 201617W(0418-0424) 201622W(0523-0529) 201627W(0627-0703) 201632W(0801-0807) 201637W(0905-0911) 201642W(1010-1016) 201647W(1114-1120) 201652W(1219-1225) 201704W(0116-0122) 201709W(0220-0226) 201714W(0327-0402) 201719W(0501-0507) 201724W(0605-0611) 201729W(0710-0716) 201734W(0814-0820) 201739W(0918-0924) 201744W(1023-1029) 201749W(1127-1203) 201801W(0101-0107) 201806W(0205-0211) 201811W(0312-0318) 201816W(0416-0422) 201821W(0521-0527) 201826W(0625-0701) 201831W(0730-0805) 201836W(0903-0909) 201841W(1008-1014) 201846W(1112-1118) 201851W(1217-1223) 201904W(0121-0127) 201909W(0225-0303) 201914W(0401-0407) 阻力 - 1. 上门量走低, 二季度成交量承压 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 世联行客户上门指数 (2010W01=100,2008-201902) 各线城市客户上门指数 (2010W01=100,2017-201902) 一线城市二线城市三线城市 世联行上门指数是根据在售案场客户上门量指数化处理的结果, 预示着 1-2 个月之后的市场热度 上门指数 2 月至 3 月上旬冲高后显著回落, 高点于第 9 周 (0225-0303) 实现, 报 141.4, 同比上涨 11.7%, 环比上涨 99.2%; 其后回落,13 至 15 周分别报 115.3 80.2 69.1 分各线城市表现来看, 一线微降有回升趋势, 二线高位平稳, 三线显著回落 ; 上门量走势预示 5-6 月客户成交情绪走弱, 成交量向下承压, 尤其三线城市 数据来源 : 世联研究 16

2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 2015-01 2015-03 2015-05 2015-07 2015-09 2015-11 2016-01 2016-05 2016-07 2016-11 2017-01 2017-05 2017-07 2017-11 2018-01 2018-05 2018-07 2018-11 2019-01 201002 201005 201008 201011 201102 201105 201108 201111 201202 201205 201208 201211 201302 201305 201308 201311 201402 201405 201408 201411 201502 201505 201508 201511 201602 201605 201608 201611 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903 阻力 - 2. 政策见顶, 一二线调控或再临 80.0 75.0 70.0 65.0 60.0 55.0 50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 世联行监测案场价格环比指数走势 (%) 世联行监测案场价格环比指数, 由全国 当月值 3 期移动均值 监测楼盘中, 挑选持续在售且可比楼盘计算成交均价变动所得, 反映即时全国成交热度 ; 指数低于 50 反映即时热度 53.57 向冷, 高于 50 反映市场向暖 自 12 月以来价格环比指数进入上行通道,3 月 51.15 当月值 53.37,3 期移动平均值 51.15, 市场回暖明显 70 个大中城市新建商品住宅价格指数涨跌城市数量 上涨城市数持平城市数下跌城市数 据统计局公布 70 个大中城市新建商品住宅价格指数来看也一致,70 个城市价格指数尽数上涨, 平均涨幅 11.3% ( 同比 ), 其中还有 42 个城市涨幅扩大. 核心城市涨势显著高于全盘, 交易热度高涨, 因城施策的主基调之下, 一二线城市或将再迎来政策微调 17

2016-04 2016-05 2016-07 2016-08 2016-10 2016-11 2017-04 2017-05 2017-07 2017-08 2017-10 2017-11 2018-04 2018-05 2018-07 2018-08 2018-10 2018-11 2016-04 2016-05 2016-07 2016-08 2016-10 2016-11 2017-04 2017-05 2017-07 2017-08 2017-10 2017-11 2018-04 2018-05 2018-07 2018-08 2018-10 2018-11 阻力 - 3. 棚改尾周期, 三线缓步下行拖累全局 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000-40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - 都市圈三线城市商品住宅销售额累计同比走势 (%) 非都市圈三线城市商品住宅销售额累计同比走势 (%) 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 2.5% 0.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -3.4% -10.0% 自 2016 年兴起的都市圈三线, 增长动力源于核心一二线城市的外溢, 属于被动型增长 目前核心一二线加快推进各类政策房 租赁房建设, 多个限价楼盘入市引起哄抢, 都市圈三线的外溢逐步走弱 2019 年 1-3 月销售额同比增长 2.5%, 已进入三年已来新低, 量缩价降是主要形势 因棚改而大放异彩的非都市圈三线城市, 在货补比例缩水 棚改总量缩减和进入攻坚阶段棚改推进难度加大的棚改尾周期中, 已现负增长 :1-3 月销售额同比增长 -3.4% 整体来看, 三线城市新增长动力未明, 维持前两年的高位是个难题, 叠加大部分城市仍需要时间消化近年火热市场带来的资金和人口, 即将进入阶段性的负增长, 成为拖累全国的最主要因素 18

结语 本轮小阳春, 有其客观的宏观背景 : 经济阶段企稳 金融向好货币边际宽松, 科创板面世在即 资本活跃股市向好, 总体上流动性得到大幅改善 ; 叠加 2018 年四季度进入政策底, 行业调控政策边际宽松, 因城施策得以贯彻 目前开发商促销不断已见成效, 房价预期平稳, 购房意愿向住倾斜 ; 利率向下, 客户购房和企业融资成本双降, 行业资金压力得到大幅缓解 ; 借新偿旧道路顺畅, 债务风险已降, 全局呈现显著的暖相 一二线的回暖是政策到期需求不断殷实, 以及宏观向好的背景叠加而成 ; 宏观环境转好和放开落户促进的需求增长有其韧性, 新一轮政策微调意在稳而非压, 一二线稳中向上不是难题 三四线新增动力未明, 原有的棚改与外溢正在消褪, 但客观前期新开工项目和库存需求将成为市场的支撑, 中长期来看断崖式下跌的可能性不存在, 震荡中探底 局部购买力缺失引起阶段性负增长是大概率事件, 也将成为拖累全国增速负增长的主要原因 外部加息进程进入尾声风险减弱, 但贸易摩擦仍然是最大不确定性事件 宏观经济在新基建和地产高开工量托底中韧性不断加强, 流动性进一步大幅宽松的可能性转弱 ; 但货币政策效果有其惯性, 流动性改善仍会持续一段时间, 行业资金链将得到一定程度的修复 资金链修复也能有效支持在途工程顺利推进, 客观庞大的施工面积是房地产实现宏观经济职能的抓手 预计一二线市场高增长小阳春难持续, 在政策微调中回归个位数增长, 全年温和上扬 ; 三四线先降后稳, 堆积的货量推年末翘尾 全国市场整体将于二三季度探底回升, 全年实现 5% 以上增长 19

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