房地产 / 住宅 行业研究 28/9/3 跟踪报告 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 行业评级 增持 / 维持评级相关研究 信贷之惑 七月房地产市场报告 资金困局 六月房地产市场报告 回归理性 五月房地产市场报告 乍暖还寒 四月房地产市场报告 最坏的时刻或许已经过去 三月房地产市场报告 我们跟踪分析了 82 家 A 股房地产上市公司的中报 尽管平均毛利率水平与一季报基本持平为 41%, 但营业收入和净利润的增速已开始下滑 此外预售帐款增速落后于存货增速, 显示行业未来销售压力还将加大 资金方面 82 家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为 56.46 亿元, 但现金增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入 我们认为行业 26 年以来的高速增长已现颓势 市场成交方面, 北京再度大幅萎缩 如以单月成交量来计,8 月北京新房销售创下今年 2 月份以来的新低 上海成交低位徘徊, 房价小幅走低, 但新房供给大幅减少 深圳 : 崩盘说 虚惊一场, 日成交套数 个位数 得以澄清, 事实上, 本月深圳市场有所回暖, 商品房成交套数和成交面积环比分别上涨 29% 和 25%, 但房价有所走低 其它城市跟踪的情况也不容乐观, 广州 天津 武汉 长沙成交量纷纷走低, 仅杭州成交量有所回升, 但成交均价环比出现跳水 我们对重点城市商品住宅去化速度进行了测算, 结果显示, 如果市场保持当前的去化速度, 北京 深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间, 上海则为三个月, 但是从存量房的数据看, 上海二手可售住宅约为新房的 2.5 倍, 因此我们认为上海住宅市场的销售压力也很大 总体看来, 几个重点城市都严重供大于求, 我们判断, 市场供求关系改善的契机或会在明年下半年 或者后年才会出现 对于央行和银监会联合发布的 关于金融促进节约集约用地的通知, 我们认为该通知凸显央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心, 同时该规定让小产权房项目的建设和购买得不到贷款资金, 我们认为这将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响 近期, 保险企业获批进入房地产领域, 我们认为保险公司将投资的方向应该以商业地产为主 最近 52 周股价表现 分析师鱼晋华 755-8249 2232 yujinhua@lhzq.com 胡栋亮 2% 1% % -1% -2% -3% Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 房地产业 Jan-8 Mar-8 上证指数 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 755-828 4-4% hudl@lhzq.com 刘萍 755-8236 8421 liuping@lhzq.com -5% -6% -7% -8% 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 盈利增长隐忧 --- 中报分析 我们跟踪分析了 82 家 A 股房地产上市公司的中报 毛利率有所上升, 但营业收入同比增速已开始下滑中报显示 82 家 A 股房地产上市公司平均毛利率水平与一季报基本持平, 为 41% 不过和去年同期相比仍然上升了 7 个百分点, 同时也是从 26 年以来的毛利率最高水平 我们认为, 毛利率水平维持在高位的原因主要在于去年房价的高涨和结算的滞后 但考虑到今年以来房价的调整, 毛利率下降的趋势会在今年下半年开始出现 相对于毛利率的坚挺, 营业收入的增速已开始下滑 中报显示 82 家 A 股房地产上市公司共获得营业收入 69 亿元, 同比增长 41%, 但是相比一季报收入增速下降 4.99 个百分点, 与去年同期相比则下降了 4.12 个百分点 而随着市场销售的持续萎缩, 行业层面营业收入增速下滑的格局已成定局 图 1 房地产企业营业收入同比增速和毛利率走势 营业收入同比增速 毛利率 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1Q26 1H26 3Q26 26A 1Q27 1H27 3Q27 27A 1Q28 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 表 1 营业收入增长和下降最多的公司 序号 公司名称 营业收入 ( 亿元 ) 同比增长率 公司名称 营业收入 ( 亿元 ) 同比增长率 1 首开股份 13.26 12% 云南城投.1-93% 2 上海新梅 3.98 5991% 京能置业.38-87% 3 旭飞投资.25 1232% 天伦置业.25-86% 4 新湖创业 1.52 99% 广宇发展.12-78% 5 滨江集团 13.1 852% 多伦股份.43-72% 6 莱茵置业 5.72 765% 世纪星源.45-72% 7 ST 中房.12 69% 中江地产 1.54-66% 8 丰华股份.35 559% 沙河股份.21-58% 9 绵世股份 1.91 488% 亿城股份 3.39-57% 1 阳光发展 4.4 353% 运盛实业.12-55% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 2 营业收入前十大公司 序号 公司名称 营业收入 ( 亿元 ) 同比增长率 毛利率 1 万科 A 172.55 55% 59% 2 保利地产 53.81 156% 53% 3 金地集团 22.68 22% 55% 4 万通地产 22.59 112% 47% 5 苏宁环球 2.27 289% 48% 6 北辰实业 16.73 % 57% 7 中华企业 14.48-14% 6% 8 招商地产 14.47-16% 55% 9 首开股份 13.26 12% 55% 1 华发股份 13.13 82% 57% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 三费上升, 净利润增速减缓在剔除出现异常值后,82 家公司的平均营业费用率 平均管理费用率和平均财务费用率相对去年同期分别上升 1.19.78 和 2.12 个百分点 但三项费用率均未超过 26 年同期水平 营业费用率的上升主要是因为上半年销售的疲软使得各公司普遍增加广告促销费用 ; 管理费用率的上升主要与行业开发规模扩大人员增多有关 ; 财务费用率的上升则是贷款规模扩大与借款利率上调的综合结果 在营业收入增速下滑和三费上升的影响下,82 家房地产公司净利润增速从一季报的 79% 下降到了中报的 53% 图 2 A 股房地产公司三费比较 营业费用率管理费用率财务费用率 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1H26 1H27 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 3 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 3 A 股房地产公司净利润同比增速走势 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1Q26 1H26 3Q26 26A 1Q27 1H27 3Q27 27A 1Q28 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 表 3 净利润前十大公司 序号 公司名称 净利润 ( 亿元 ) 同比增长率 净利润率 1 万科 A 2.6 24% 12% 2 保利地产 1.3 272% 19% 3 苏宁环球 5. 722% 25% 4 华侨城 A 4.4 249% 56% 5 滨江集团 3.3 去年同期为负 25% 6 绵世股份 3.2 552% 3% 7 万通地产 2.8 287% 13% 8 名流置业 2.4 88% 31% 9 金地集团 2.4 17% 11% 1 深振业 A 2.4 199% 29% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 预收款增速落后于存货增速, 下半年销售压力进一步增大 82 家 A 股房地产公司存货总额为 3731 亿元, 相比去年年底 32 亿元的存货增加了 24%; 预收款余额为 969 亿元, 相比去年年底仅增加了 1% 基于今年上半年, 各上市公司买地行为都较少的背景, 我们认为上市公司存货增加的主要原因是开工增长带来的在建工程价值的增长而非土地储备的增加 因此存货增速快于预收款的增速折射出的是行业层面开工增速快于销售增速的尴尬 如果下半年各公司的开工增速不做减少, 随着待售楼盘的增加, 行业未来的销售压力将进一步加大 而销售的压力将进一步转换为上市公司业绩增长的压力 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 4 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 4 存货和预收款前十大公司 序号 公司名称 存货 ( 亿元 ) 同比增长率 公司名称 预收款 ( 亿元 ) 增长率 1 万科 A 811.6 22% 万科 A 264.5 22% 2 保利地产 368.7 31% 保利地产 16.4-3% 3 金地集团 253.1 36% 金地集团 65.9 74% 4 招商地产 22.6 18% 浙江广厦 53.2 1% 5 泛海建设 169. 161% 首开股份 48.2 11% 6 首开股份 134.5 3% 北辰实业 43.2 35% 7 北辰实业 13.9 3% 华发股份 42.5 26% 8 金融街 82.1 28% 滨江集团 38.3-2% 9 浙江广厦 78.6 13% 新湖中宝 26.9 9% 1 新湖中宝 71.9 18% 万通地产 26.1-18% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 注 : 增长率是指 8 年中报和 7 年年报数据相比 图 4 存货和预收款同比增速走势 存货同比增速 预收款同比增速 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1Q26 1H26 3Q26 26A 1Q27 1H27 3Q27 27A 1Q28 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 资金压力加大中报显示 82 家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为 56.46 亿元, 比去年同期下降 35% 但行业层面现金及现金等价物净增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入 今年中期 82 家公司筹资活动产生的现金流量净额为 457.7 亿元, 比去年同期上升了 11% 与此同时经营活动产生的现金流量净额与投资活动产生的现金流量净额分别为 -38 亿元与 -93 亿元, 而去年同期该两项数据分别为 -83 亿元与 -58 亿元 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 5 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 5 现金及现金等价物增加最多的前十大公司 序号 公司名称 现金及现金等价物净经营活动产生的现金投资活动产生的现金筹资活动产生的现金增加额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 1 金融街 66. -19.8-8.5 94.3 2 金地集团 47.9-14.7-1.5 64.2 3 华发股份 2. 6.3-12.7 26.4 4 名流置业 13.7-8.4-7.3 29.5 5 北辰实业 12.6 8.5-7.5 11.6 6 滨江集团 1.8-16.8 1.5 26.1 7 上海新梅 4.2 -.4. 4.6 8 上实发展 3.3-11.3 1.4 13.2 9 津滨发展 2.9-2.2 1.4 3.6 1 苏宁环球 2.6 2.7. -.1 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 表 6 现金及现金等价物减少最多的前十大公司 序号 公司名称 现金及现金等价物净经营活动产生的现金投资活动产生的现金筹资活动产生的现金增加额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 1 万科 A -16.8-14.9-25.7 24.4 2 首开股份 -11.2-17.4 -.8 7.1 3 广宇集团 -11.1-13.1-1. 2.9 4 保利地产 -1.1-64.5 -.6 54.9 5 天房发展 -9.1-18.6 -.3 9.9 6 招商地产 -8.7-31.7-1.6 24.4 7 万通地产 -5.9-5.7-1..8 8 大龙地产 -5.8-3.8 -.1-1.9 9 华业地产 -4.8-3.9 -.1 -.8 1 亿城股份 -4.5-3.2 -.6 -.8 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 重点城市房地产销售跟踪北京 : 成交再度大幅萎缩 本月北京住宅市场再度大幅萎缩, 期房住宅签约套数和面积同比分别下降 61% 和 96%, 现房住宅签约套数和面积同比同时下降 81% 如以单月成交量来计, 8 月份创下 2 月份以来的新低 重点跟踪的上市公司方面, 除万科四季花城和金隅万科城以及保利西山林语和百合花园日均成交勉强超过 1 套外, 其余楼盘的销售都较为惨淡 另外绝大部分楼盘的成交均价较 7 月份都出现了下降, 价格松动迹象明显 土地市场方面, 继续维持较为冷清的局面 共成交 9 宗土地, 包括 2 宗住宅用地 平均楼面地价 449 元 / 平方米 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 6 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 7 八月份北京市房地产成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 批售项目数量 27 个 -29% -27% 批售套数 638 套 -63% - 批售面积 71.4 万平方米 -63% -57% 期房网上签约总套数 5649 套 -18% -6% 期房网上签约总面积 65.7 万平方米 -32% -6% 期房住宅签约套数 3979 套 -19% -61% 期房住宅签约面积 42.3 万平方米 -28% -69% 现房网上签约总套数 363 套 2% -43% 现房网上签约总面积 37.9 万平方米 -1% -47% 现房住宅签约套数 679 套 -48% -81% 现房住宅签约面积 1.2 万平方米 -47% -81% 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 表 8 北京土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价 28.1 32 29.75 457.72 149.86 21 237.68 393.3 135.37 3442 28.2 6 63.9 168.6 14.3 5 62.23 164.73 12.74 6237 28.3 3 14.52 28.57 11.91 2 8.33 17.3 7.69 4445 28.4 7 44.58 69.72 18.32 1 26.8 52.33 16.5 3153 28.5 8 59.15 11.1 38.79 5 43.13 8.63 32.61 444 28.6 2 6.21 15.43 2.52 1 5.18 12.32 1.33 18 28.7 22 95.35 113.79 12.85 2 9.67 24.2 6.23 2592 28.8 9 66.5 9.86 18.31 2 18.53 35.24 14.27 449 合计 89 64.15 145.79 356.59 39 411.55 779.87 316.74 461 数据来源 : 北京市土地整理储备中心, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 5 北京期房住宅月度成交情况 图 6 北京现房住宅月度成交情况 14 套 成交套数 成交面积 平方米 18 4 套 成交套数 成交面积 平方米 6 12 1 8 6 4 16 14 12 1 8 6 4 35 3 25 2 15 1 5 4 3 2 2 2 5 1 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 7 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 9 重点公司北京主要楼盘销售情况批售已售公司 / 项目批售时间类型套数套数 八月销售套数 已售率 / 套数 批售面积 已售面积 单位 : 套, 平方米 七月销 已售率 售面积 / 面积 万科四季花城 28-3-29 住宅 264 136 35 51.5% 3123 15254 4134 5.6% 商业 18 18 1.% 1114 1114 1.% 28-4-1 住宅 144 53 7 36.8% 18496 6516 822 35.2% 假日风景 28-2-27 住宅 115 14 9.4% 11694 1833 92.6% 配套 146 34 1 23.3% 11324 263 68 18.2% 28-5-2 住宅 16 83 11 51.9% 27155 14178 1855 52.2% 金隅万科城 28-4-27 住宅 1552 668 44 43.% 16227 63779 4256 39.4% 车库 295 4 4 1.4% 7758 897 897 11.6% 招商地产公园 1872 28-1-24 住宅 35 262 85.9% 22513 19349 85.9% 28-4-26 住宅 12 68 56.7% 19326 1149 57.2% 28-6-27 住宅 295 3 2 1.2% 57285 6229 5 1.9% 金地集团格林小镇 6 28-2-28 住宅 193 97 11 5.3% 2566 11631 1645 45.3% 车位 173.% 5676.% 金地名京 28-1-25 住宅 117 113 96.6% 9432 9125 96.7% 28-2-2 住宅 239 212 1 88.7% 24758 21935 89 88.6% 28-5-25 住宅 513 54 2 1.5% 4944 5368 174 1.9% 28-6-22 住宅 114 27 5 23.7% 8733 1967 361 22.5% 保利地产西山林语 28-6-14 住宅 21 5 1 24.9% 87352 2153 415 24.1% 28-6-14 住宅 745 447 33 6.% 89666 48713 3743 54.3% 公建 34.% 3875.% 车位 385 32 11 8.3% 1727 3419 1388 19.8% 百合花园 28-6-14 住宅 1345 51 31 37.2% - - - - 商业 67.% - - - - 车位 43.% - - - - 泛海建设国际居住区 26-4-1 住宅 459 459 1.% 88529 88529 1.% 26-11-15 住宅 21 21 1.% 3473 3473 1.% 26-12-24 住宅 216 24 5 94.4% 47466 44661 184 94.1% 26-12-24 住宅 475 465 2 97.9% 113396 112251 526 99.% 27-9-29 住宅 58 58 1.% 1283 1283 1.% 27-1-19 住宅 258 16 3 62.% 66425 3921 764 59.% 28-6-15 车位 293.% 11278.% 28-6-15 住宅 71.% 18655.% 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 注 : 已售套数和已售面积是截止八月底的数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 8 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 7 北京新建商品住宅价格涨幅 新建商品住宅价格同比涨幅新建商品住宅价格环比涨幅 ( 右轴 ) 2.% 2.% 18.% 1.8% 16.% 1.6% 14.% 1.4% 12.% 1.2% 1.% 1.% 8.%.8% 6.%.6% 4.%.4% 2.%.2%.%.% Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 上海 : 成交低位徘徊, 房价小幅走低, 供给大幅减少 本月上海楼市成交持续低迷, 住宅成交套数与成交面积同比分别下降 56% 和 61% 不过新建商品房供给大幅减少, 本月仅新增供应套数 913 套, 环比下降 41% 重点跟踪的上市公司当中, 万科的中林苑, 金色城品, 金地的未来域城继续保持较好的销售态势 但本月上海市场最亮眼的楼盘是保利的海上五月花二期, 当月销售 178 套, 是我们重点跟踪的楼盘中, 唯一单月销售超过 1 套的楼盘 土地市场维持低迷, 共成交 9 宗土地 其中仅包括 2 宗住宅用地, 成交面积 14.4 万平方米, 成交金额 5.47 亿元 表 1 八月份上海全市成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 新开盘单元 99 个 -41% - 新增供应套数 913 套 -41% - 新增供应面积 13 万平方米 -7% - 成交总套数 134 套 -13% -57% 成交总面积 128 万平方米 -2% -62% 住宅成交套数 1695 套 -5% -56% 住宅成交面积 11 万平方米 -5% -61% 普通住宅成交套数 614 套 -6% -64% 普通住宅成交面积 55 万平方米 -41% -71% 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 表 11 上海土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元各类土地住宅类土地日期成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额 28.8 9 14.4 5.47 2 4.36 4.95 数据来源 : 上海市房屋土地资源管理局, 联合证券研究所注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 9 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 12 重点公司上海主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项目 开盘时间 类型 批售套数 批售面积 已售套数 八月销售已售率 / 套数套数 参考价格 万科 万科燕南园 28-1-12 住宅 38 8794 11 1 28.9% 21 28-3-16 住宅 1 2844 3 3.% 245 28-7-25 住宅 1 257.% 2 万科阳光苑 28-3-23 住宅 75 718 7 2 93.3% 85 28-6-21 车位 133 471 28 1 21.1% 65 元 / 个 蓝山小城 28-3-22 住宅 78 21288 45 2 57.7% 295 万科中林苑 28-5-17 住宅 269 24121 177 23 65.8% 18 28-5-17 住宅 88 7956 44 1 5% 18 28-6-21 住宅 8 7193 65 65 81.3% 18 28-6-21 住宅 22 2299 117 47 53.2% 18 万科金色公寓 28-3-3 车位 11 431.% 1 元 / 个 28-5-3 车位 15 4112 19 18.1% 1 元 / 个 四季花城 28-3-23 住宅 338 3566 332 98.2% 12 28-6-7 住宅 135 17317 99 12 73.3% 12-145 28-6-28 车位 65 2179 11 16.9% 6 元 / 个 白马花园 28-5-1 住宅 378 3219 312 24 82.5% 12 28-6-15 住宅 222 35139 76 7 34.2% 175 歌雅花园 28-5-24 车位 211 8174 95 45.% 9 元 / 个 28-6-27 住宅 12 2599 57 21 55.9% 285 招商地产海德花园 28-4-19 住宅 29 137.% 25 28-4-19 住宅 111 13988 12 1 91.9% 95-13 商业 19 315.% 25 依云听香园二期 28-6-19 住宅 13 2264 64 4 62.1 17 金地集团格林春岸城 28-3-31 车位 59 1771 59 47 1% 8 元 / 个 28-5-22 车位 95 331 4 1 4.2% 7 元 / 个 28-6-24 商业 3 3454.% 7 金地格林郡 28-2-23 住宅 253 3353 182 5 71.9% 88 28-4-28 车位 162 5272 4 1 2.5% 6 元 / 个 格林风范城 28-2-1 住宅 32 4893 31 96.9% 14 28-5-2 车位 224 853 28 3 12.5% 8 元 / 个 28-5-25 住宅 126 29292 29 7 23.% 25 28-7-26 住宅 312 36755 18 73 34.6% 15 未未来 28-6-9 住宅 297 32752 271 33 91.2% 175 28-6-17 住宅 17 256 114-67.1% 175 28-7-6 住宅 177 18596 6 1 33.9% 175 28-7-18 住宅 17 134 18 2 16.8% 15-175 金地三林湾流域 28-7-6 住宅 22 35186 93 6 42.3% 18-3 保利地产海上五月花二期 28-4-24 住宅 25 26525 25 14 1% 85-14 28-5-25 住宅 576 46676 576 178 1% 85-145 保利西子湾城 28-5-31 住宅 168 1482 11 1 65.7% 87 28-5-31 住宅 112 8418 91 4 81.3% 87 28-6-28 住宅 56 6613 19 4 33.9% 87 28-6-28 住宅 144 1782 48 14 33.3% 87 保利西子湾城 2 28-5-8 住宅 112 13587 79 1 7.5% 87 28-5-8 住宅 12 11939 13 85.8% 87 28-6-28 住宅 56 6794.% 87 保利家园 28-5-5 住宅 86 19437 66 76.7% 16 28-7-19 住宅 286 2466 192 34 67.1% 9 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止八月底的数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 8 上海新建商品住宅价格涨幅 图 9 上海住宅月度成交情况 12.% 新建商品住宅价格同比涨幅新建商品住宅价格环比涨幅 ( 右轴 ) 3.% 3 套 住宅成交套数 住宅成交面积 平方米 35 1.% 25 3 8.% 6.% 4.% 2.%.% 2.% 1.%.% 2 15 1 25 2 15 1-2.% Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8-1.% 5 5-4.% -6.% -8.% -2.% -3.% Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 :wind, 联合证券研究所 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 广州 : 新房成交回落, 价格继续走低 由于数据所限, 我们仅跟踪到广州市 7 月份的成交数据 7 月份广州一手住宅成交面积再度回落, 环比下降 9%, 同比则下降 2% 一手住宅成交均价 9122 元 / 平方米, 环比下降 5%, 同比则上涨了 7% 二手住宅均价 4257 元 / 平方米, 环比下降 6%, 同比上涨 3% 重点楼盘的跟踪情况看, 销售最好的是保利的林海山庄, 本月销售 95 套,4 月份开盘至今, 该盘销售率达到 91% 但个别楼盘的热卖难掩整体市场的疲软, 本期万科 保利 金地都有多个楼盘零销售 表 13 八月份广州全市成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 批售项目个数 43 个 39% -35% 批售商品房套数 1394 套 73% 142% 批售商品房面积 11.8 万平方米 76% 126% 一手房交易宗数 7729 宗 -11% -21% 一手房交易面积 7.39 万平方米 -8% -27% 一手房交易均价 94 元 / 平方米 -3% 3% 一手住宅成交面积 6.56 万平方米 -9% -2% 一手住宅成交均价 9122 元 / 平方米 -5% 7% 二手房交易宗数 5685 宗 -2% -29% 二手房交易面积 59.59 万平方米 2% -3% 二手房交易均价 461 元 / 平方米 5% 18% 二手住宅成交面积 46.8 万平方米 5% -23% 二手住宅成交均价 4257 元 / 平方米 -6% 3% 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 11 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 1 广州一手房月度成交量 图 11 广州二手房月度成交量 14 12 宗 成交宗数 成交面积 万平方米 14 12 12 1 宗 成交宗数 成交面积 万平方米 12 1 1 8 6 1 8 6 8 6 8 6 4 4 4 4 2 2 2 2 Jan-5 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Jan-5 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 表 14 重点公司广州主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米 公司 / 项目 批售日期 类型 批售已售本期销套数已本期销面积已批售面积已售面积套数套数售套数售比例售面积售比例 万科 云山花园 28-1-29 住宅 139 52 8 37.4% 18331 6769 148 36.9% 28-5-16 住宅 136 22 4 16.2% 1372 2118 383 16.2% 天景花园 28-5-15 住宅 36 317 67 88.1% 31648 2882 5851 88.7% 金色荔苑 28-3-7 住宅 264 264 1.% 25948 25948 1.% 办公 234 234 1.% 1545 1545 1.% 万科城花园 28-3-24 住宅 39 39 12 1.% 8243 8243 2521 1.% 28-4-25 住宅 6 2 1 33.3% 112 367 181 33.3% 28-4-28 住宅 18 17 11 94.4% 28521 2755 1556 94.9% 万科城花园 ( 扩展 ) 28-1-28 住宅 514 514 1 1.% 44461 44461 88 1.% 28-7-15 住宅 288 223 223 77.4% 2567 1947 1947 75.8% 金域蓝湾 28-2-2 住宅 17 126 21 117.8% 8758 159 1882 12.% 金色城品 28-6-2 住宅 239 39 18 16.3% 25547 421 2 16.4% 金地集团金地荔湖城 28-1-24 住宅 88 6 68.2% 18897 11734 62.1% 28-4-25 住宅 39 1 25.6% 7845 1984 25.3% 28-6-6 住宅 48.% 1339.% 28-7-18 住宅 767 25 5 3.3% 5913 1833 425 3.1% 保利地产林海山庄 28-2-29 住宅 147 147 1.% 14182 14182 1.% 28-2-29 住宅 148 146 2 98.6% 14279 1494 198 98.7% 28-4-22 住宅 292 265 95 9.8% 2828 2573 9216 9.9% 心语花园 28-4-17 住宅 477 362 18 75.9% 5761 38546 215 75.9% 林语山庄 28-3-17 住宅 164 151 92.1% 18692 17145 91.7% 28-6-25 住宅 18 36 9 33.3% 13627 4332 1112 31.8% 保利西子湾 28-3-27 住宅 556 548 1 98.6% 5281 5236 94 98.6% 香之雪山庄 28-1-9 住宅 6 4 66.7% 17388 11575 66.6% 28-1-11 住宅 43 1 23.3% 12461 2998 24.1% 28-1-11 住宅 117 19 93.2% 144 13449 93.4% 28-1-11 住宅 136 73 53.7% 18767 1173 54.2% 28-5-22 住宅 52.% 15177.% 28-7-15 住宅 252.% 3714.% 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 注 : 已售套数和已售面积是截止八月底的数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 12 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 12 广州商品住宅月度成交均价走势图 14 元 / 平方米 新建住宅成交均价 存量住宅成交均价 12 1 8 6 4 2 Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 深圳 : 崩盘说 虚惊一场 由于深圳市国土资源和房屋管理局网站数据出错,8 月 2 日至 24 日其网站公布的成交数据出现历史罕见低位, 特别 21 日公布的成交仅为 5 套 该数据公布后, 市场上也随即出现深圳楼市 崩盘说 不过随后深圳市国土资源和房屋管理局网站进行了数据出错的澄清说明, 平息了 崩盘说 我们以深圳市国土资源和房屋管理局网站更新后的数据进行跟踪, 深圳本月新建商品房成交套数和面积环比上月还分别上升了 29% 和 25%, 但同比依然下降了 68% 和 43% 此外, 随着豪宅因素的减弱, 成交均价开始回落, 环比上月下跌 8% 重点跟踪的上市公司当中,8 月份新开盘的招商地产海月华庭项目取得了很不错的销售业绩, 日均销售超过 1 套 另外万科城和万科第五园八期的销售也不错, 其余楼盘销售状况不佳 土地市场方面格外冷清, 不仅住宅用地无一宗土地成交清, 其他各类型用地全部没有成交 表 15 八月份深圳全市一手商品房成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 批售项目 13 个 -43% % 批售套数 4598 套 -51% -23% 批售面积 55. 万平方米 -4% -2% 成交总套数 3379 套 29% 68% 成交总面积 31. 万平方米 25% 43% 成交金额 44.5 亿元 15% 7% 成交均价 14341 元 / 平方米 -8% -25% 可售套数 5143 套 9% 55% 可售面积 559.2 万平方米 9% 61% 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 13 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 16 28 年深圳土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价 28.1 2 17.95 14.31 2.96 1 2.95 5.31 2.39 451 28.2 1 5. 11..35-28.3 3 19.11 43.46 12.26-28.4 14 32.73 9.57 36.14 2 11.47 28.33 7.36 2598 28.5 6 35.22 97.33 12.83 4 33.83 78.66 6.64 844 28.6 6 52.64 146.31 17.58 3 48.97 141. 17.4 1234 28.7 4 13.78 43.88 9.29-28.8 - 合计 36 176.43 446.86 91.41 1 97.22 253.3 33.79 1334 数据来源 : 深圳市土地房产交易中心, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 表 17 重点公司深圳主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米 公司 / 项目 批售时间 类型 批售套数 批售面积 已售套数 八月销售套数 套数已售比例 万科万科城 28-3-14 住宅 223 3357 179 8.3% 28-4-16 住宅 236 3254 18 18 76.3% 28-6-6 住宅 218 23413 129 48 58.3% 金域东郡 28-3-19 住宅 388 36773 93 24.% 东海岸社区 ( 二区 ) 28-7-14 住宅 6 2596.% 东海岸社区 ( 三区 ) 28-5-21 住宅 19 183 16 4 8.4% 第五园 ( 八期 ) 28-6-2 住宅 326 27543 228 74 69.9% 商业 24 992.% 金地集团金地梅陇镇 28-2-21 住宅 76 6382 538 12 76.2% 商业 96 538.% 28-4-1 住宅 381 3331 145 14 38.1% 28-8-21 住宅 128 13577.% 招商地产兰溪谷 ( 二期 ) 27-7-18 住宅 537 11932 129 24.% 依山郡 27-4-18 住宅 32 45348 311 1 97.2% 商业 2 177.% 27-1-23 住宅 347 3678 311 89.6% 商业 1 117.% 曦城 27-12-27 住宅 97 27545 4 1 41.2% 海月华庭 28-8-7 住宅 646 656 255 255 39.5% 商业 12 646.% 华侨城东部华侨城天麓二区 28-6-27 住宅 44 16982 31 2 7.5% 东部华侨城天麓七区 28-5-27 住宅 56 17259 43 2 76.8% 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止八月底的数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 14 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 13 深圳新建商品房月度成交情况 9 套 成交套数 成交面积 平方米 8 7 6 5 4 3 2 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 图 14 深圳月度成交均价走势图 25 元 / 平方米 2 15 1 5 1 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 1, Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 天津 : 成交量再跌两成 本月天津市场成交量再次出现较大幅度下降 其中新建商品房成交套数环比下降 2%, 同比则下降了 71%; 新建商品住宅成交套数环比下降 22%, 同比则下降了 73% 此外, 二手房市场同样冷清, 住宅成交套数环比下降 24% 价格方面, 新建商品住宅价格企稳, 环比微涨 1% 而二手住宅价格则出现较大幅度跳水, 成交均价跌破 5 元, 为 4625 元 / 平方米, 环比下降 16% 土地市场继续保持了相对活跃, 本月共成交 37 宗土地 其中包括 6 宗居住用地, 平均楼面地价 262 元 / 平米 表 18 八月份天津新建商品房成交情况 成交情况 数据 环比上月 同比去年 成交套数 3632 套 -2% -71% 成交总面积 38 万平方米 -23% -72% 成交价格 7258 元 / 平方米 -4% 8% 住宅成交套数 2916 套 -22% -73% 住宅成交面积 32 万平方米 -21% -74% 住宅成交价格 6682 元 / 平方米 1% 8% 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 表 19 天津土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 28.1-28.2 15 134.88 1.6 7 46.37 5.89 127 28.3 28 282.39 14.99 8 193.15 11.6 61 28.4 38 419.13 31.75 7 285.7 26.1 912 28.5 46 279. 36.36 6 68.1 7.29 172 28.6 66 452.71 39.58 1 75.5 24.19 3223 28.7 42 243.22 14.23 12 43.4 7.13 1643 28.8 37 13.57 4.3 6 41.45 1.86 262 合计 235 1811.33 146.97 5 711.5 82.11 1155 数据来源 : 天津土地交易中心, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 15 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 15 天津新建住房月度成交情况 图 16 天津二手住房月度成交情况 12 套成交套数成交面积平方米 14 8 套成交套数成交面积平方米 6 1 8 6 4 2 12 1 8 6 4 2 7 6 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 图 17 天津成交均价走势图 新建商品房成交均价新建商品住宅成交均价二手住宅成交均价 9 8 元 / 平方米 7 6 5 4 3 2 1 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 武汉 : 价量齐跌 8 月份武汉楼市成交面积大幅减少, 新建商品房成交套数和成交面积环比分别下降 23% 和 26%, 就单月成交量而言, 已经接近年内的最低水平 同时成交价格继续走低, 不过降速减缓, 环比下跌为 2% 表 2 八月份武汉新建商品房成交情况 成交情况 数据 环比上月 同比去年 成交套数 4183 套 -23% -61% 成交总面积 58 万平方米 -25% -65% 成交价格 5326 元 / 平方米 -2% 3% 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 16 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 18 武汉市商品房月度成交均价走势 6 元 / 平方米 55 5 45 4 35 图 19 武汉市商品房月度成交情况 14 套 成交套数 成交面积 平方米 12 1 8 6 4 2 16 14 12 1 8 6 4 2 3 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 长沙 : 量缩价涨 8 月份长沙房地产市场出现较大幅度的回落, 期房住宅成交套数及成交面积环比分别下降 35% 与 36% 不过房价环比上涨了 6% 土地市场相对活跃, 共成交 8 宗土地, 包括 2 块含住宅用地的商业用地 平均地面地价 6283 元 / 平方米 表 21 八月份长沙期房住宅成交情况 分类 成交面积 / 套 环比上月 期房住宅成交套数 546 套 -35% 期房住宅成交总面积 59.2 万平方米 -36% 期房住宅成交价格 3962 元 / 平方米 6% 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所 表 22 长沙土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 28.4 6 41.21 5.41 6 41.21 5.41 1313 28.5 24 166.61 29.45 18 153.87 27.6 1794 28.6 11 66.91 1.3 8 63.5 9.77 1539 28.7 5 26.56 2.24 4 14.72 1.57 167 28.8 8 27.8 3.36 2 2.26 1.42 6283 合计 54 328.37 5.49 38 275.56 45.77 1661 数据来源 : 长沙市国土资源局, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 17 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 2 长沙市期房住宅月度成交情况 1 套 平方米 9 成交套数 成交面积 8 7 6 5 4 3 2 1 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所 12 1 8 6 4 2 图 21 长沙市期房住宅月度成交均价走势 5 元 / 平方米 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所 杭州 : 量升价跌 杭州 8 月楼市表现较为突出 新建商品房成交套数和成交面积环比分别上升了 71% 和 44%, 不过成交量的上升以房价的持续走低为代价, 成交均价环比下跌 1% 土地市场共成交 4 宗, 其中居住用地 2 宗, 楼面地价约为 33 元 / 平方米 表 23 八月份杭州新建商品房成交情况 分类 成交面积 / 套 环比上月 成交套数 3695 套 71% 成交总面积 39.78 万平方米 44% 成交价格 12591 元 / 平方米 -1% 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所 注 : 未包括余杭和萧山的销售数据 表 24 杭州土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 28.1 1 5.7 78.93 5 39.19 64.89 16558 28.2 5 11.62.57-28.3 3 8.3.42-28.4 4 7.42.56-28.5 15 45.5 43.76 5 18.77 39.74 21172 28.6 12 17.13.97-28.7 9 24.66 19.99 2 9.47 13.26 142 28.8 4 7.11 9.23 2 4.4 4.62 15 合计 62 171.81 154.43 14 71.83 122.51 1756 数据来源 : 杭州市国土资源局, 联合证券研究所 注 : 未包括余杭和萧山的销售数据, 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 18 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 22 杭州市商品房月度成交情况 图 23 杭州市商品房月成交均价 4 35 3 25 2 15 1 5 Oct-7 套 Nov-7 成交套数 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 成交面积 May-8 Jun-8 Jul-8 平方米 Aug-8 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Oct-7 元 / 平方米 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据 重点城市商品住宅去化速度预测 为分析各重点城市的销售压力, 我们根据今年 1-8 月各重点城市的销售速度, 分别取最大值 最小值 中位数和平均数对上述城市新建商品住宅的去化速度进行了测算 我们的测算结果显示, 如市场保持当前的去化速度, 北京 深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间, 而上海 广州在三个月左右就能消化完当前已开盘的商品住宅, 杭州居中, 需要约 1 个月 从表面上看, 北京 深圳存在供过于求的情形, 上海 广州则较为安全 但由于上海二手住宅供给量很大, 截止 8 月 27 日, 上海可售二手住宅为 132759 套, 是一手住宅供应量的 2.5 倍, 因此, 我们认为上海住宅市场的销售压力并不见得比深圳和北京小 总体看来, 几个重点城市都严重供大于求 而如果需求持续萎靡, 调整行业供需的另一个路径将是供给下降 我们的模型测算显示, 市场新开工面积在今年仍将会有 16% 左右的增长, 但在 29 年会出现 6% 左右的下降 基于供给下降的滞后性, 我们判断, 市场供求关系改善的契机或会在明年下半年 或者后年才会出现 表 25 主要城市现存一手商品住宅消化速度 城市 北京 上海 广州 深圳 杭州 可售住宅 ( 套 ) 95923 4972 16265 5127 21227 消化时间 ( 月 ) 最快 12 3 2 11 6 最慢 19 5 3 24 11 中位数 17 3 3 18 1 平均值 18 4 3 18 1 数据来源 : 网上售房网 阳光家缘 杭州透明售房网等, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 19 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 行业动态跟踪央行与银监会联合发布 关于金融促进节约集约用地的通知 日前, 央行与银监会联合发布了 关于金融促进节约集约用地的通知, 我们认为该通知对房地产行业的影响, 主要有三条 : 1. 对利用农村集体土地开发商业性房地产的, 不得发放任何形式的贷款 ; 对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民, 不得发放住房贷款 点评 : 换言之, 也即对任何建设小产权房项目的建设和购买都不得提供贷款资金 我们认为这条规定, 对房地产行业反而是利好, 将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响 2. 严格商业性房地产信贷管理 禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款 ; 土地储备贷款采取抵押方式的, 应具有合法的土地使用证, 贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 7%, 贷款期限原则上不超过 2 年 ; 对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年 完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业, 应审慎发放贷款, 并从严控制展期贷款或滚动授信 ; 对国土资源部门认定的建设用地闲置 2 年以上的房地产项目, 禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款 ( 包括资产保全业务 ) 点评 : 该规定基本上属于重申以往的规定, 并非新的内容 在当前信贷紧缩的环境下, 重申该规定, 对于房地产企业来说并不增加新的贷款难度, 因为贷款本来就很难获得 但央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心凸显 3. 优先支持节地房地产开发项目 对符合国家 住宅性能评定技术标准 和 绿色建筑评价标准 等先进节地技术的房地产项目, 优先予以金融支持 ; 在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下, 要优先支持廉租住房 经济适用住房 限价商品住房及建筑面积在 9 平方米以下的中小套型普通商品住房建设 点评 : 该规定与国家节能省地的战略以及促进保障性住房建设的政策相辅相承 对于有保障性住房项目的房企显然较为有利 而一般参与保障性住房建设的房企以国企居多 保险企业获批进入不动产领域近日修订的保险法草案拓宽了保险公司的业务范围和保险资金的运用渠道, 增加规定了保险资金可以投资于不动产 由于之前很多保险机构已经将自己多余写字楼进行出租, 加上住宅市场开发目前暴露出的风险, 我们预计最终保险公司将投资的方向应该以商业地产为主 央行发布北京房贷报告强调要 警惕产业风险向金融风险传导 近日央行发布了关于 28 年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告, 提到金融机构要关注三个风险 : 一 部分房地产开发企业资金趋紧可能 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 22
行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 造成开发贷款不良率上升 ; 二 房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加 ; 三 预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险 我们认为央行此举主要是为了保护银行 预计未来一段时间, 房地产信贷仍难以有实质性放松 中小房地产企业将面临更严峻的信贷环境 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 21 / 22
联合证券股票评级标准 增持 中性 减持 未来 6 个月内股价超越大盘 1% 以上 未来 6 个月内股价相对大盘波动在 -1% 至 1% 间 未来 6 个月内股价相对大盘下跌 1% 以上 联合证券行业评级标准 增持中性减持 行业股票指数超越大盘 行业股票指数基本与大盘持平 行业股票指数明显弱于大盘 深圳 深圳罗湖深南东路 547 号深圳发展银行大厦 1 层邮政编码 :5181 TEL: (86-755) 8249 2122 FAX: (86-755) 8249 262 E-MAIL: lzrd@lhzq.com 上海 上海浦东银城中路 68 号时代金融中心 17 层邮政编码 :212 TEL: (86-21) 51 628 FAX: (86-21) 6849 851 E-MAIL: lzrd@lhzq.com 免责申明本研究报告仅供联合证券有限责任公司 ( 以下简称 联合证券 ) 客户内部交流使用 本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息, 我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性, 也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更 我们会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到 本报告所载信息均为个人观点, 并不构成所涉及证券的个人投资建议, 也未考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需求 客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况 本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动 某些交易, 包括牵涉期货 期权及其它衍生工具的交易, 有很大的风险, 可能并不适合所有投资者 联合证券是一家覆盖证券经纪 投资银行 投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司 我公司可能会持有报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行 财务顾问或金融产品等相关服务 我们的研究报告主要以电子版形式分发, 间或也会辅以印刷品形式分发 我们向所有客户同时分发电子版研究报告 版权所有 28 年联合证券有限责任公司研究所未经书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何形式复制 转发或公开传播 如欲引用或转载本文内容, 务必联络联合证券研究所客户服务部, 并需注明出处为联合证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改