wwwww1 股票研 究 房地产 / 金融 www.jztz 18549 公司更新报告 证券研究报告 保利地产 (600048) 评级 : 增持上次评级 : 增持 高质量增长, 多元化前进 保利地产 2015 年年报点评 侯丽科 ( 分析师 ) 李品科 ( 分析师 ) 卜文凯 ( 研究助理 ) 0755-23976713 010-59312815 010-59312756 houlike@gtjas.com lipinke@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 证书编号 S0880514030004 S0880511010037 S0880115100075 本报告导读 : 公司聚焦一二线城市群, 保证公司的高质量增长, 受益于城镇化与宽松货币环境 ; 另 外公司也是养老地产领域的先行者, 有望成为新的发力点 投资要点 : 维持增持评级, 维持目标价 12.60 元 根据结算情况, 下调 2016/17 年 EPS 至 1.36 元 (-13%) 1.59 元 (-11%), 目标价对应 2016 年 9 倍 PE 我们看好公司未来高质量的增长, 在持续受益城镇化和龙头 开发企业市占率逐步上升的趋势, 在宽货币环境下受益最为显著, 另 外养老地产有望成为公司业务新的发力点 业绩稳健, 踏实前行 2015 年实现营收 1234 亿, 同增 13.1; 实 现净利润 123.48 亿, 同增 1.21%; 基本每股收益 1.15 元, 基本符合 预期 毛利率和净利率分别为 33.2%(+1.14pc) 和 10.(-1.19pc), ROE 为 17.26%, 保持行业较高水平 在手货币资金 375 亿元, 每 10 股派送 3.45 元现金红利, 净利润分红比例高达 3 聚焦核心城市, 确保高质量增长 聚焦城市群发展, 坚持一二线城 市, 核心城市销售金额贡献占比超 9; 而在公司新获取的土地中, 一二线城市新增容积率面积和土地占比达 85% 和 93%; 待开发土地 总建筑面积 5482 万平, 一二线城市占比约为 74%, 满足公司 2-3 年 的开发需求 充足的储备 优质的布局, 保证公司销售的稳步提升和 盈利能力, 高质量增长无忧 养老 + 金融 多元拓展, 业务稳步提升 北京 和熹会 已经较为 成熟, 机构养老和社区养老同时稳步推行, 是养老地产领域的先行者 和领军人 另外在房地产金融领域继续发力, 持续做大市场规模 风险提示 : 再融资进展存在一定的不确定性 财务摘要 ( 百万元 ) 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 营业收入 109,056 123,429 145,657 171,651 199,870 (+/-)% 1 13% 1 1 16% 经营利润 (EBIT) 19,662 24,216 28,408 32,668 36,639 (+/-)% 2 23% 17% 15% 12% 净利润 12,200 12,348 14,666 17,057 19,227 (+/-)% 14% 1% 19% 16% 13% 每股净收益 ( 元 ) 1.13 1.15 1.36 1.59 1.79 每股股利 ( 元 ) 0.22 0.35 0.41 0.48 0.54 利润率和估值指标 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 经营利润率 (%) 18. 19.6% 19.5% 19. 18.3% 净资产收益率 (%) 19.9% 17.3% 17.9% 18.2% 18. 投入资本回报率 (%) 9.4% 10. 10.5% 10.5% 9.9% EV/EBITDA 9.4 7.5 7.0 6.4 6.4 专业大象整合提速, 战略拓展一线城市 2015.06.09 市盈率 8.4 8.3 7.0 6.0 5.3 股息率 (%) 2.3% 3.6% 4.3% 5.1% 5.7% 目标价格 : 12.60 上次预测 : 12.60 当前价格 : 9.49 交易数据 2016.04.15 52 周内股价区间 ( 元 ) 6.95-15.36 总市值 ( 百万元 ) 102,081 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 10,757/10,757 流通 B 股 /H 股 ( 百万股 ) 0/0 流通股比例 10 日均成交量 ( 百万股 ) 10598.02 日均成交值 ( 百万元 ) 1009.31 资产负债表摘要 股东权益 ( 百万元 ) 71,523 每股净资产 6.65 市净率 1.4 净负债率 115.51% EPS( 元 ) 2015A 2016E Q1 0.12 0.14 Q2 0.34 0.40 Q3 0.14 0.17 Q4 0.55 0.65 全年 1.15 1.36 [Table_PicQuote] 52 周内股价走势图 请务必阅读正文之后的免责条款部分 www.jztz 13% -1% -15% -29% 保利地产 上证综指 -43% 2015/4/15 星 2015/7/31 星 2015/11/24 星 2016/3/16 星期三期五期二期三 [Table_Trend] 升幅 (%) 1M 3M 12M 绝对升幅 -1% 4% -2 相对指数 -9% 1% -2% [Table_Report] 相关报告 业绩稳定增长, 宽政策助力估值修复 2015.10.30 业绩销售靓丽, 大象凸显价值 2015.08.24 销售大幅改善, 专业大象价值凸显 2015.07.06 龙头东风再起, 保利蓄势待发 2015.04.09
wwwww2 模型更新时间 :2016.04.15 股票研究金融房地产 损益表 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E www.jztz 营业总收入 109,056 123,429 145,657 171,651 199,870 营业成本 74,123 82,453 97,471 115,675 136,091 税金及附加 11,148 12,157 14,346 16,906 19,686 销售费用 2,402 2,731 3,223 3,798 4,423 管理费用 1,723 1,872 2,209 2,603 3,031 评级 : 上次评级 : 增持 增持 目标价格 : 12.60 上次预测 : 12.60 当前价格 : 9.49 公司网址 www.polycn.com 公司简介公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司, 也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台, 国家一级房地产开发资质企业, 连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首, 连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌 公司入选 "2008 年度中国上市公司优秀管理团队 ",2009 年, 公司获评房地产上市公司综合价值第一名 1m 3m 12m 绝对价格回报 (%) -2-22% -15% -9% -3% 4% 财务预测 ( 单位 : 百万元 ) EBIT 19,662 24,216 28,408 32,668 36,639 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 投资收益 1,153 993 927 1,024 981 财务费用 1,271 2,328 2,242 2,168 2,093 营业利润 18,981 22,724 27,094 31,524 35,528 所得税 4,800 6,073 7,213 8,389 9,457 少数股东损益 2,031 4,480 5,321 6,189 6,976 净利润 12,200 12,348 14,666 17,057 19,227 资产负债表货币资金 交易性金融资产 40,070 37,485 16,022 5,072-19,559 其他流动资产 0 0 0 0 0 长期投资 10,984 14,351 14,351 14,351 14,351 固定资产合计 2,478 3,155 3,201 3,198 3,074 无形及其他资产 60 91 91 99 107 资产合计 365,766 403,833 447,998 512,761 570,775 流动负债 187,313 221,834 248,421 295,101 332,720 非流动负债 97,580 84,859 86,859 86,859 86,859 股东权益 61,410 71,523 81,779 93,672 107,091 投入资本 (IC) 156,068 165,459 198,008 228,736 272,914 现金流量表 NOPLAT 14,702 17,794 20,875 24,005 26,923 折旧与摊销 346 463 540 635 732 流动资金增量 -28,817-8,509-36,564-31,476-44,940 资本支出 -78-62 -478-528 -484 自由现金流 -13,847 9,686-15,627-7,365-17,769 经营现金流 -10,458 17,785-14,728-6,156-16,618 投资现金流 -3,169-2,470 449 496 497 融资现金流 19,891-17,744-7,185-5,289-8,511 现金流净增加额 6,264-2,429-21,463-10,950-24,632 财务指标成长性收入增长率 18.1% 13.2% 18. 17. 16.4% EBIT 增长率 19. 23.2% 17.3% 15. 12.2% 净利润增长率 13.5% 1.2% 18. 16.3% 12.7% 利润率毛利率 32. 33.2% 33.1% 32.6% 31.9% EBIT 率 18. 19.6% 19.5% 19. 18.3% 净利润率 11.2% 10. 10.1% 9.9% 9.6% 收益率净资产收益率 (ROE) 19.9% 17.3% 17.9% 18.2% 18. 总资产收益率 (ROA) 3.3% 3.1% 3.3% 3.3% 3.4% 投入资本回报率 (ROIC) 9.4% 10. 10.5% 10.5% 9.9% 运营能力存货周转天数 1249 1229 1200 1200 1200 应收账款周转天数 10 10 10 10 10 总资产周转周转天数 1137 1138 1067 1021 989 净利润现金含量 -0.86 1.44-1.00-0.36-0.86 资本支出 / 收入 偿债能力资产负债率 77.9% 75.9% 74. 74.5% 73.5% 净负债率 140.2% 115.5% 121. 119. 127. 估值比率 PE 8.4 8.3 7.0 6.0 5.3 PB 1.7 1.4 1.2 1.1 1.0 EV/EBITDA 9.4 7.5 7.0 6.4 6.4 P/S 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 股息率 2.3% 3.6% 4.3% 5.1% 5.7% 52 周价格范围 6.95-15.36 市值 ( 百万 ) 102,081 2 7% -6% -1-31% 股票绝对涨幅和相对涨幅 -43% 2015/4/15 2015/7/31 星星期三期五 15% 1% -6% -13% -2 2015/11/24 2016/3/16 星 0 星期二期三 收入增长率 (%) 净资产收益率 (%) 净负债 ( 现金 )( 百万 ) EBIT/ 销售收入 (%) 投入资本回报率 (%) 净负债 / 净资产 (%) 保利地产价格涨幅保利地产相对指数涨幅 2 16% 12% 4% 利润率趋势 回报率趋势 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 5 www.jztz 2 16% 12% 4% 136006 108804 81603 54402 27201 净资产 ( 现金 )/ 净负债 14 112% 84% 56% 2
wwwww3 图 1 新开工增速放缓, 同降 21% 图 2 销售签约金额增速回升, 同增 13% www.jztz 图 3 竣工面积增速放缓, 同增 3% 图 4 销售与结转单价整体保持上升趋势 表 1:2015 年收入同增 13.2%, 净利润同增 1.2% 项目 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 主营业务收入增长率 56.2% 31. 46.5% 34. 18.1% 13.2% 净利润增长率 39. 32.7% 29.2% 27.4% 13.5% 1.2% 经常性净利润增长率 44.3% 31. 24.2% 27.1% 10. 1.5% 毛利率 34.1% 37.2% 36.2% 32.2% 32. 33.2% ROE 16.6% 18.5% 19.9% 20. 19.9% 17.3% 三项费用率 3.5% 5.1% 5.5% 5.1% 4.9% 5.6% 净利率 13.7% 13.9% 12.2% 11.6% 11.2% 10. 存货周转率 0.22 0.19 0.23 0.26 0.28 0.29 表 2:2015 年末净负债率 116%, 再融资完成后可进一步降低 ( 单位 : 百万元 ) 项目 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 现金 19151 18153 32673 33753 40070 37485 每股经营性净现金流 -4.89-1.33 0.43-1.37-0.97 1.65 预售房款 51544 70928 90547 107168 113301 132548 银行借款 54363 63905 81522 96096 119164 101707 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 5 www.jztz
wwwww4 银行借款 / 负债 45.2% 41. 41.5% 39.3% 41. 33.2% 长期借款 / 总借款 86.5% 78.2% 68.5% 78.2% 75.9% 65.3% www.jztz 速动比率 0.34 0.24 0.26 0.26 0.33 0.32 资产负债率 79. 78.4% 78.2% 78. 77.9% 75.9% 真实资产负债率 45.1% 42.1% 42.1% 43. 46.9% 43.1% 净负债率 132.9% 141.9% 115. 126.2% 140.2% 115.5% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 5 www.jztz
wwwww5 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 www.jztz 分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立 客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明 免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户 本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告 本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性 完整性或可靠性不作任何保证 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可升可跌 过往表现不应作为日后的表现依据 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司 本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司 本公司员工或者关联机构无关 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域 部门或关联机构之间的信息流动 因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 在法律许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事 市场有风险, 投资需谨慎 投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断 在决定投资前, 如有需要, 投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策 本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 发表或引用 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 国泰君安证券研究, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 若本公司以外的其他机构 ( 以下简称 该机构 ) 发送本报告, 则由该机构独自为此发送行为负责 通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券 本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议, 本公司 本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任 评级说明 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准 股票投资评级 评级增持谨慎增持中性减持 说明相对沪深 300 指数涨幅 15% 以上相对沪深 300 指数涨幅介于 5%~15% 之间相对沪深 300 指数涨幅介于 -5%~5% 相对沪深 300 指数下跌 5% 以上 2. 投资建议的评级标准报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅 行业投资评级 增持中性减持 明显强于沪深 300 指数基本与沪深 300 指数持平明显弱于沪深 300 指数 国泰君安证券研究 上海深圳北京 地址 上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层 深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层 邮编 200120 518026 100140 电话 (021)38676666 (0755)23976888 (010)59312799 E-mail:gtjaresearch@gtjas.com 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 5 www.jztz