2014 年天津滨海新塘建设发展有限公司公司债券跟踪评级报告概要编号 : 新世纪跟踪 [2016] 存续期间 7 年期债券 13 亿元人民币,2014 年 6 月 30 日年 6 月 30 日主体信用等级评级展望债项信用等级评级时间本次跟踪 : AA 级稳定 AA 级

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意阳闻
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1 2014 年天津滨海新塘建设发展有限公司公司债券信用评级报告跟踪评级报告主体信用等级 : AA 级债项信用等级 : AA 级评级时间 : 2016 年 9 月 5 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 2014 年天津滨海新塘建设发展有限公司公司债券跟踪评级报告概要编号 : 新世纪跟踪 [2016] 存续期间 7 年期债券 13 亿元人民币,2014 年 6 月 30 日年 6 月 30 日主体信用等级评级展望债项信用等级评级时间本次跟踪 : AA 级稳定 AA 级 2016 年 9 月前次跟踪 : AA 级稳定 AA 级 2015 年 8 月主要财务数据项目 2013 年 2014 年 2015 年金额单位 : 人民币亿元母公司数据 : 货币资金刚性债务所有者权益经营性现金流净流入量合并数据及指标 : 总资产总负债刚性债务所有者权益营业收入净利润经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 长短期债务比 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 天津市滨海新区 : GDP GDP/ 行政面积 [ 亿元 / 平方公里 ] 一般公共预算收入政府性基金预算收入注 : 根据新塘建设经审计的 2013~2015 年度财务数据及天津市滨海新区 2013~2015 年国民经济与社会发展统计公报预算执行整理计算跟踪评级观点 2015 年, 天津滨海新区保持较稳定的经济发展态势, 财政实力较强受胡家园二期项目代建管理费收入的确认影响, 新塘建设营业收入有所增加, 净利润小幅上升随着胡家园项目开发推进, 公司负债规模和负债经营程度持续攀升, 未来面临较大资金压力 2015 年, 天津滨海新区经济保持持续增长, 一般公共预算收入有所增加, 受滨海新区土地成交市场整体疲软态势, 滨海新区政府性基金预算收入持续下滑, 总体区域财力较强, 可为新塘建设的发展提供较好的外部环境新塘建设作为滨海新区示范小城镇建设主体, 能够得到股东和政府的大力支持新塘建设所持有的土地规模较大, 逐步整理出让后, 可以带来一定规模的资金流入 2015 年, 公司未实现土地出让, 受胡家园二期项目推进影响, 代建管理费收入大幅增加, 使得营业收入大幅增加 2015 年, 随着胡家园项目建设推进, 新塘建设负债规模和负债经营程度逐渐攀升, 债务偿还及债务循环压力加大公司资产主要由土地和胡家园项目开发成本构成, 资产流动性较弱胡家园项目投资规模较大, 建设周期较长, 仍有一定规模在建项目, 资金回笼主要依赖财政收入和土地出让进度, 后续面临较大资金压力分析师陆奕璇王静茹上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel:(021) Fax:(021) mail@shxsj.com 评级机构 : 上海新世纪资信评估投资服务有限公司本报告表述了新世纪评级对新塘建设和本期债券的评级观点, 并非引导投资者买卖或持有本期债券一种建议报告中引用的资料主要由新塘建设提供, 所引用资料的真实性由新塘建设负责

3 跟踪评级报告按照 2014 年天津滨海新塘建设发展有限公司 ( 以下简称新塘建设该公司或公司 ) 公司债券信用评级的跟踪评级安排, 本评级机构根据新塘建设提供的经审计的 2015 年财务报表及相关经营数据, 对新塘建设的财务状况经营状况现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析, 并结合行业发展趋势等方面因素, 得出跟踪评级结论如下一债券发行情况该公司于 2014 年 6 月发行了 13 亿元人民币的公司债券, 期限为 7 年, 同时设置本金提前偿付条款, 在债券存续期的第年末分别按照债券发行总额的 20% 20% 20% 20% 20% 的比例偿还本金, 截至目前尚未到期该公司将募集资金全部投入天津市滨海新区新塘组团胡家园示范区建设项目 ( 以下简称胡家园项目 ), 用于偿还募投项目到期贷款以及项目后续建设截至 2015 年末, 募集资金中 8 亿元用于偿还胡家园一期项目到期贷款本金及利息,5 亿元用于募集项目后续建设, 募集资金已基本使用完毕目前, 胡家园一期项目已经进入收尾阶段, 其中 A B 和 C 地块还迁房已经完工 ;E F G 地块还迁房已全部竣工验收完毕, 正在准备与物业部门交接, 实施后续分选房等工作图表 1. 截至 2016 年 7 月末公司待偿债券情况 ( 单位 : 亿元 %) 发行主体债券简称起息日到期日发行金额待偿金额利率天津滨海新塘建 14 滨海新设发展有限公司塘债合计资料来源 :Wind 资讯二跟踪评级结论 ( 一 ) 公司管理跟踪期内, 该公司实际控制人仍为天津市滨海新区国有资产管理监督委员会 2016 年 5 月, 因公司原总经理 ( 法定代表人执行董事 ) 涉嫌违纪问题被立案调查, 天津滨海新区国资委研究决定由公司副书记 1

4 姚振平同志临时主持工作 ;2016 年 6 月公司先后完成法定代表人兼执行董事变更和工商变更工作目前, 公司日常经营管理活动正常开展, 前述事项未对公司经营活动造成重大影响除前述事项外, 跟踪期内公司产权状况组织架构及内部管理制度等未发生重大变化 ( 二 ) 经营环境天津市滨海新区作为国家级新区和国家综合配套改革试验区, 在京津冀协同发展中国自贸区战略等历史机遇下, 近年来经济持续发展, 财政实力很强但近三年区域内土地出让逐年减少, 滨海新区政府性基金收入下滑明显滨海新区位于渤海湾最西侧天津东侧沿海, 辖区范围包括原塘沽汉沽大港三个行政区及东丽区津南区的部分区域, 规划面积 2270 平方公里, 海岸线 153 公里, 海域面积 3000 平方公里 2006 年 5 月, 国务院批准滨海新区为全国综合配套改革试验区 2009 年 11 月, 滨海新区合并塘沽区汉沽区和大港区原行政区域, 设立一级行政区政府新区政府成立后, 规划了包括 7 平方公里中心商务区 102 平方公里临空产业区 30 平方公里滨海高新区 150 平方公里先进制造业产业区 30 平方公里中新天津生态城 100 平方公里滨海旅游区 100 平方公里海港物流区 200 平方公里临港工业区及 160 平方公里南港工业区在内的九大功能区经过多年发展, 滨海新区逐步形成以战略性新兴产业为先导高新技术产业为引领优势支柱产业为支撑的现代工业体系, 并构筑了航空航天石油化工汽车及装备制造电子信息生物医药新能源新材料食品粮油轻工纺织八大优势主导产业, 产业基础雄厚 2013 年 9 月, 滨海新区启动了新一轮功能区和街道管理体制改革, 撤销塘沽汉沽大港三区工委和管委会, 并将原有 27 个街道调整成 19 个, 功能区由 12 个整合成 7 个, 进一步实现了大部制扁平化强基层目标其中,7 个功能区分别为天津经济技术开发区天津港保税区东疆保税港区中心商务区滨海高新区中新天津生态城和临港经济区近年来, 滨海新区抓住京津冀协同发展中国自贸区战略和新区开发开放等机遇, 经济持续增长, 综合实力不断增强 2015 年滨海新区生产总值为亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 12.8%, 三次产业结构为 0.1:62.5:37.4 滨海新区的八大优势产业对经济增长的推动作用明 2

5 显,2015 年八大优势产业完成规模以上总产值亿元, 占全区规模以上工业比重达 87.8%, 其中航空航天产业发展迅速, 增速达 36.7% 投资方面, 滨海新区在工业项目及基建项目方面投资规模较大,2015 年全年共实施和储备投资额 5000 万元以上的工业项目 400 个, 计划投资总额亿元, 其中处于前期阶段和储备阶段的项目 192 个, 计划投资亿元 ; 全年完成基础设施建设投资 620 亿元, 其中京津城际延伸线于家堡高铁站建成通车图表年天津滨海新区经济和社会发展主要指标指标 2013 年 2014 年 2015 年金额增幅 (%) 金额增幅 (%) 金额增幅 (%) 地区生产总值 ( 亿元 ) 第一产业增加值 ( 亿元 ) 第二产业增加值 ( 亿元 ) 第三产业增加值 ( 亿元 ) 固定资产投资 ( 亿元 ) 出口总额 ( 亿美元 ) 实际利用外资 ( 亿美元 ) 注 : 根据滨海新区年国民经济和社会发展统计公报及新塘建设提供资料整理财政收入方面, 随着区域经济较快发展, 滨海新区财政实力持续提升 2015 年, 滨海新区完成一般公共预算收入亿元, 同比增长 15.05%; 同期区本级一般公共预算收入为亿元, 同比增长 11.49% 其中, 税收收入占一般公共预算收入的比重有所下降,2015 年全区税收收入亿元, 占全区一般公共预算收入的 56.18%, 主要税种包括增值税个人所得税和企业所得税,2015 年合计占税收收入的 47.88%; 区本级税收收入占区本级一般公共预算收入的比重较小, 滨海新区税收收入主要留存在各功能区滨海新区政府性基金预算收入主要来源于土地出让收入, 近年来滨海新区土地成交市场整体呈现疲软态势, 受此影响滨海新区政府性基金预算收入持续下滑 2015 年全区政府性基金预算收入为 99.5 亿元, 同比下降 1.29%; 同期区本级政府性基金预算收入为 57.5 亿元, 同比增长 97.8%, 主要系将以前年度未入库土地出让金成本一次性补缴区本级国库所致由于土地出让收入易受土地存量建设规划国家政策房地产及土地市场景气度等因素影响, 未来滨海新区政府性基金收入仍存在不确定性 3

6 图表年滨海新区地方财政收支情况 ( 单位 : 亿元 ) 全区区本级 2013 年 2014 年 2015 年 2013 年 2014 年 2015 年一般公共预算收入其中 : 税收收入政府性基金预算收入合计一般公共预算支出政府性基金预算支出合计资料来源 : 滨海新区年预算执行情况财政支出方面, 随着基础设施建设规模的扩张, 滨海新区财政支出近年来也保持快速增长态势 2015 年滨海新区全区一般公共预算支出亿元, 同比增长 10.7%; 区本级一般公共预算支出亿元, 同比增长 17.2% 同年, 全区政府性基金预算支出为亿元, 同比增长 8.1%; 区本级政府性基金预算支出为 57.6 亿元, 同比增长 31.0%, 主要系以前年度土地出让金成本部分补缴后, 一次性拨付土地整理单位所致 ( 三 ) 业务运营该公司为滨海新区下辖区域内的示范小城镇建设的投融资及建设主体塘沽示范小城镇共涉及胡家园街共 22 个行政村约 6 万余居民, 目前正在实施的一二期胡家园新塘组团示范小城镇项目建设内容包括土地整理基础设施和还迁住宅以及配套公建建设工程等受经济下行压力和当地土地市场需求低迷影响, 公司 2015 年并未实现土地出让由于胡家园二期项目的推进, 公司 2015 实现营业收入同比增长 % 至 2.41 亿元 1. 土地整理根据天津市人民政府津政函 [2009]50 号文, 该公司负责土地一级开发的胡家园相关项目享受天津市示范小城镇政策, 项目的土地出让金政府收益部分实行全额返还, 经营性土地出让成本中增列的市政基础设计建设费市容环境管理维护费平衡费铁路建设费四项费用不再征收受土地市场需求低迷和征地进度影响, 该公司 2015 年在土地开发 4

7 整理业务上投入资金 1.49 亿元截至 2015 年末, 公司已完成 20 个地块的开发整理工作, 相应地块土地面积万平方米, 累计投入约亿元, 实现土地出让金返还合计亿元 ; 在整理地块 37 个, 相应地块土地面积万平方米, 已投入成本约亿元此外, 公司尚待整理的地块合计 4 个, 相应地块土地面积万平方米, 为新塘建设名下整理储备性质用地, 该 4 个地块作为胡家园项目的平衡资源, 土地整理及出让时间将根据该区域整体规划和土地部门的出让计划进行, 目前对土地整理及预计投入资金暂时无法预测受经济下行压力和当地土地市场需求持续低迷影响, 该公司 2015 年并未实现土地出让, 公司经营压力加大整理后的土地出让仍将根据政府土地部门出让计划进行安排, 其中 2016 年预计出让星光苑地块, 出让金额 2.65 亿元 2. 胡家园项目由于滨海新区政府改革, 原塘沽管委会撤销后, 城镇化领导小组于 2014 年成立, 负责推进滨海新区城镇化工作进程, 包括胡家园项目的相关建设工作该公司与城镇化领导小组重新就胡家园一期项目签订了相关协议根据上述协议, 一期项目每年按照项目整理开发建设投资金额的 10% 计提代建管理费, 由城镇化领导小组负责协调相关部门与公司进行资金结算, 待一期项目的土地整理开发建设完成并挂牌出让后, 项目区内土地出让所得扣除前期累计已经支付的项目代建管理费和以其他方式投入的资金后, 出让收益余额全额返还给公司目前, 公司尚未就胡家园二期项目与当地政府签订相关协议, 二期项目的收入实现依赖代建管理费收入和土地出让收入, 其中代建管理费收入按二期投入成本发生额的 3% 提取 2015 年, 由于胡家园项目并未实现土地出让, 公司主营业务收入全部来自一期工程和二期工程的代建管理收入, 当年公司代建管理费收入实现 2.39 亿元截至 2015 年末, 该公司胡家园项目累计投入亿元其中, 一期项目累计投入亿元, 主要是 A B C E F 和 G 等 6 个地块的还迁房项目开发支出目前,A B 和 C 地块还迁房已经完工 ;E F G 地块还迁房已全部竣工验收完毕, 正在准备与物业部门交接, 实施后续分选房等工作二期项目累计投入亿元, 主要是星河苑 5

8 星海苑佳和苑佳成苑佳顺苑佳美苑等六个地块内还迁房项目及安置区内的基础设施等开发支出目前, 星辰苑和星光苑地块已达到挂牌出让条件,2016 年内预计完成星光苑的土地出让, 星光苑星辰苑地块内还迁房项目尚未开始建设胡家园项目 2016 年计划投资 9.46 亿元, 公司存在一定资金压力图表年末胡家园项目投资情况 ( 单位 : 亿元 ) 建设内容计划截至 2015 年末 2016 年总投资额累计投资额计划投资额土地整理配套基础设施配套公建一期还迁房其他 ( 含建设期利息支出 ) 一期项目合计土地整理配套基础设施配套公建二期还迁房其他 ( 利息支出 ) 二期项目合计资料来源 : 新塘建设图表年末胡家园项目还迁房建设情况 ( 单位 : 亿元万平方米户 ) 项目名称计划总建筑面可安置已完成建设周期投资积人口投资已完工一期项目 (A B C 地块 ) 一期项目 (E F G 地块 ) 在建二期项目 ( 佳和佳成星河星海 ) 二期项目 ( 佳顺佳美 ) 合计资料来源 : 新塘建设 6

9 ( 四 ) 财务质量 1. 债务分析随着胡家园项目建设的持续推进, 该公司债务规模持续扩张, 负债经营特征逐年凸显 2015 年末, 公司负债总额亿元, 同比增长 29.15%; 同期末资产负债率为 47.11%, 较上年末提高了 6.08 个百分点 2015 年末公司长短期债务比为 %, 较上年末提升了个百分点, 债务期限结构有所调整, 仍以长期债务为主从负债构成来看,2015 年末该公司负债总额主要由应付账款其他应付款和刚性债务构成, 当期末上述各项余额占比分别为 5.13% 10.46% 和 76.27% 其中, 应付账款年末余额为 7.93 亿元, 主要为应付工程款和子公司应付项目款 ; 其他应付款年末余额为亿元, 较上年增加 %, 主要系收到天津市滨海新区土地发展中心拨付的拆迁补偿款亿元所致 2015 年末, 公司刚性债务余额为亿元, 较上年末增长 22.42%, 主要系长期借款增加所致 2015 年公司共偿还短期借款 9.3 亿元, 其中以政府置换债券形式偿还了短期借款 4.3 亿元从构成看, 长期刚性债务亿元, 占刚性债务的 91.23%, 由长期借款亿元应付债券亿元和政府性债务置换亿元构成 ; 短期刚性债务余额亿元, 由一年内到期的长期借款亿元应付票据 0.5 亿元和应付利息 0.45 亿元构成整体看, 公司刚性债务占比较高, 债务偿付压力较大图表年末公司负债构成情况 ( 单位 : 亿元 ) 注 : 根据新塘建设经审计的年财务数据整理绘制从借款构成看, 该公司借款以长期借款为主, 短期借款已还清 2015 年末长期借款总额为亿元从借款类型来看, 以抵押借款为主, 7

10 1 抵押物主要为公司储备的土地用地和房产物业从借款主体看, 公司本部借款亿元, 子公司借款亿元图表年末公司借款结构情况 ( 单位 : 亿元 ) 种类一年内到期的长期借款长期借款合计信用借款抵押借款质押借款保证借款合计注 : 根据新塘建设经审计的 2015 年财务数据整理计算根据该公司 2015 年审计报告显示, 截至 2015 年末, 公司共对外担保 3.7 亿元, 包括对天津五建建筑工程有限公司的抵押担保 1.2 亿元, 以及对天津滨悦工程管理有限公司的抵押担保 2.5 亿元上述担保已分别于 2016 年 5 月 19 日和 6 月 3 日解除担保 2. 盈利性分析跟踪期内, 该公司并未实现土地出让, 主营业务收入全部来自胡家园一期项目和二期项目的代建管理费收入胡家园一期项目和二期项目代建管理费直接计入公司主营业务收入而不计相应营业成本胡家园一 2 期项目根据协议每年按照项目整理开发建设投资金额的 10% 计提代建管理费,2015 年, 胡家园项目一期工程实现代建管理费收入 0.87 亿元 ; 胡家园二期项目还未签订相关协议, 暂时根据二期投入的成本发生额提取 3% 代建管理费的收入 2015 年, 胡家园项目二期工程实现代建管理费收入 1.51 亿元, 使得公司当年营业收入同比增长 % 至 2.41 亿元同期, 公司实现毛利率 99.79%, 较上年提高 0.2 个百分点此外, 公司对借款利息大部分予以资本化, 期间费用大部分为管理费用, 公司当年期间费用万元公司当年获得政府补助 260 万元, 同比下降 93.62%; 实现利润总额和净利润分别为 2.08 亿元和 1.54 亿元, 同比分别增长 31.34% 和 18.96% 1 新塘公司名下土地储备用地, 土地证号号号号号 2 天津塘沽新塘组团胡家园示范区建设项目框架协议 8

11 3. 资产质量分析 2015 年末, 该公司资产总额为亿元, 同比增长 12.49% 同期末, 公司所有者权益为亿元, 其中实收资本与资本公积合计占所有者权益的比例为 92.68%, 公司资本结构较为稳健该公司资产主要由流动资产构成 2015 年末, 公司流动资产账面价值亿元, 占总资产的比重为 65.67%, 以货币资金预付款项其他应收款以及存货为主, 占流动资产的比重分别为 16.38% 0.97% 0.49% 和 82.15% 其中, 货币资金账面价值亿元, 主要系 2015 年借款增加所致, 同比增长 99.62%, 其中受限资金亿元, 主要为结构性存款及专项借款 ; 预付款项账面价值 2.09 亿元, 主要是预付天津市城投建业投资开发有限公司款项, 同比增长 5.38%; 其他应收款账面价值为 1.07 亿元, 主要是公司与中国建筑第六工程局有限公司等非关联方的往来款, 同比下降 74.23%; 存货账面价值为亿元, 较上年同比增长 1.78%, 主要由原塘沽管委会注入公司的 4 块整理储备性质的土地 ( 账面价值亿元 ) 胡家园一期项目 C E F G 地块还迁房及子公司自建项目的开发成本亿元和公司下属子公司的还迁房项目成本亿元构成 ; 原塘沽管委会注入公司的 4 块整理储备性质的土地目前仍是抵在押状态, 用于国开行贷款抵押, 公司当年末共计亿元存货抵押, 抵押率达 85.97% 2015 年末, 公司非流动资产主要是其他非流动资产, 占非流动资产的 99.52%, 其他非流动资产账面价值亿元, 均为公司代建项目的开发成本 3, 较上年末同比增长 24.06%, 主要是由于二期项目开发成本增长所致该公司 2015 年末流动比率速动比率和现金比率分别为 % 96.25% 和 93.42%, 较上年末分别增加了和个百分点, 在债务期限结构调整和期末货币资金规模大幅增加影响下, 账面资产流动性较上年末有所改善但公司资产仍主要由土地和胡家园项目开发成本构成, 整体资产流动性较弱 3 开发成本包括胡家园一期项目 A B 地块还迁房土地整理及基础设施建设等开发成本亿元和胡家园二期项目星河苑等六个地块还迁房及基础设施等开发成本亿元 9

图表 8. 2013-2015 年末公司资产构成情况 ( 单位 : 亿元 ) 注 : 根据新塘建设经审计的 2013-2015 年财务数据整理绘制 4. 现金流分析跟踪期内, 该公司收到以前年度天津滨海新区财政局支付的代建管理费收入 3.05 亿元,2015 年营业收入现金率为 226.33%, 较上年末增加了 224.

12 图表年末公司资产构成情况 ( 单位 : 亿元 ) 注 : 根据新塘建设经审计的年财务数据整理绘制 4. 现金流分析跟踪期内, 该公司收到以前年度天津滨海新区财政局支付的代建管理费收入 3.05 亿元,2015 年营业收入现金率为 %, 较上年末增加了个百分点, 主业获取现金的能力大幅上升此外, 公司 2015 年收到其他与经营活动有关的现金和支付其他与经营活动有关的现金分别大幅增长至亿元和亿元, 主要系当年公司受相关政府部门委托代收代付的拆迁补偿款, 受此影响, 公司当年经营活动产生净现金流入亿元, 较上年增加亿元, 是上年的倍胡家园二期项目建设支出挂在投资活动支出项下, 随着胡家园二期项目的推进, 导致 2015 年购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金同比增长 42.07% 公司投资活动现金一直呈净流出状态,2015 年投资活动现金净流出亿元, 同比增长 29.26% 公司当年筹资性现金流净流入亿元图表年公司现金流量情况 ( 单位 : 亿元 ) 注 : 根据新塘建设经审计的年财务数据整理绘制 10

13 随着该公司建设规模的扩大, 累积的债务负担较重, 公司资本化利息金额不断增长,EBITDA 对债务的保障程度稳定性欠佳受胡家园项目回款进度影响, 公司经营性现金流净额稳定性不佳,2015 年公司刚性债务结构有所改善, 短期偿债压力有所缓解, 而长期刚性债务规模大, 仍面临较大债务偿付压力图表年公司的债务覆盖情况指标名称 2013 年 2014 年 2015 年 EBITDA( 亿元 ) EBITDA/ 利息支出 ( 倍 ) EBITDA/ 刚性债务 ( 倍 ) 短期刚性债务 ( 亿元 ) 长期刚性债务 ( 亿元 ) 经营性现金流净额 ( 亿元 ) 经营性现金净流入与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入与负债总额比率 (%) 注 : 根据新塘建设经审计的年财务数据整理计算截至 2015 年末, 该公司拥有商业银行的授信总额为亿元, 已使用银行授信额度为亿元, 未使用银行授信额度为 8 亿元公司银行借款不存在违约或延期支付本息的情况 4 根据公司 2016 年 7 月 28 日的企业信用报告, 公司历史偿债记录良好, 无银行信贷违约迟付利息情况综上所述, 该公司营业收入主要来自胡家园项目的代建管理费和土地出让金返还, 资金回笼依赖工程进度土地出让进度政府财力及资金拨付进度, 具有一定不确定性公司 2015 年未实现土地出让, 当年因胡家园二期项目的推进导致代建管理费收入大幅上升, 因而营业收入大幅上升 ; 随着胡家园项目的不断推进, 公司负债规模和负债经营程度不断提高, 公司债务以刚性债务为主,2015 年公司刚性债务结构有所改善, 短期偿债压力有所缓解 ; 公司资产流动性有所上升, 但长期刚性债务规模大, 仍面临较大债务偿付压力 ; 胡家园项目投资规模较大, 周期较长, 公司面临较大资金压力同时, 我们仍将持续关注 (1) 地方政府财政实力及其对该公司的支持力度 ;(2) 土地出让进度及其对公司运营的影响 ;(3) 胡家园项目的资金回笼情况和未来资金压力 ;(4) 公司刚性债务规模增长情况 4 新塘建设 2015 年年度报告 11

14 附录一 : 主要财务数据及指标表主要财务数据与指标 [ 合并口径 ] 2013 年 2014 年 2015 年资产总额 [ 亿元 ] 货币资金 [ 亿元 ] 刚性债务 [ 亿元 ] 所有者权益 [ 亿元 ] 营业收入 [ 亿元 ] 净利润 [ 亿元 ] EBITDA[ 亿元 ] 经营性现金净流入量 [ 亿元 ] 投资性现金净流入量 [ 亿元 ] 资产负债率 [%] 长短期债务比率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 1, 速动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 有形净值债务率 [%] 担保比率 [%] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 净资产收益率 *[%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入量与流动负债比率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据新塘建设经审计的 2013~2015 年财务报表整理计算 12

15 附录二 : 各项财务指标的计算公式指标名称计算公式资产负债率期末负债总额 / 期末资产总额 100% 长短期债务比 (%) 期末非流动负债合计 / 期末流动负债合计 100% 权益资本与刚性债务比率 (%) 期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 流动比率 (%) 期末流动资产合计 / 期末流动负债合计 100% 速动比率 (%) 现金比率 (%) 利息保障倍数 ( 倍 ) 有形净值债务率 (%) 营运资金与非流动负债比率 (%) ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) 期末负债合计 /( 期末所有者权益合计 - 期末无形资产余额 - 期末商誉余额 - 期末长期待摊费用余额 - 期末待摊费用余额 ) 100% ( 期末流动资产合计 - 期末流动负债合计 )/ 期末非流动负债合计 100% 担保比率 (%) 期末未清担保余额 / 期末所有者权益合计 100% 毛利率 (%) 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率 (%) 报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 总资产报酬率 (%) 净资产收益率 (%) 净资产收益率 *(%) ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期归属于母公司所有者的净利润 /[( 期初归属母公司所有者权益合计 + 期末归属母公司所有者权益合计 )/2] 100% 营业收入现金率 (%) 报告期销售商品提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 经营性现金净流入量与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入量与负债总额比率 (%) 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 (%) 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 (%) EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初负债总额 + 期末负债总额 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初负债合计 + 期末负债合计 )/2] 100% 报告期 EBITDA/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息 ) EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] EBITDA/[( 期初刚性债务余额 + 期末刚性债务余额 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准注 2. 刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 应付利息 + 长期借款 + 应付债券 + 其他具期债务注 3. EBITDA= 利润总额 + 列入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 无形资产及其他资产摊销 13

16 附录三 : 评级结果释义本评级机构主体信用等级划分及释义如下 : 投资级投机级等级 AAA 级 AA 级 A 级 BBB 级 BB 级 B 级 CCC 级 CC 级 C 级含义发行人偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低发行人偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低发行人偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低发行人偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般发行人偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 违约风险较高发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高发行人在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务发行人不能偿还债务注 : 除 AAA CCC 及以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下 : 投资级投机级等级 AAA 级 AA 级 A 级 BBB 级 BB 级 B 级 CCC 级 CC 级 C 级含义债券的偿付安全性极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低债券的偿付安全性很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低债券的偿付安全性较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低债券的偿付安全性一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般债券的偿付安全性较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债券本息不能偿还债券本息注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 14

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013