本周最新数据总括主流城市最新变化 : 1. 需求 : 强调本轮中周期 ( 含两轮小周期 ) 全局数据的意义较过往周期有所变淡, 主要因为三四线的节奏被货币化补贴这一外力扰乱, 表现为与一二线节奏的大不一致首轮小周期 (214Q3-217Q4) 全国一手房销量同比增速顶部在 216Q1, 分城

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莠范
5 years ago
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证券研究报告行业跟踪报告总量研究房地产一线城市按揭利率已现回落, 房地产板块似缩小版中证 5 周度全数据跟踪赵可博士 755-82943231 zhaoke@cmschina.com.

1 证券研究报告行业跟踪报告总量研究房地产一线城市按揭利率已现回落, 房地产板块似缩小版中证 5 周度全数据跟踪赵可博士 zhaoke@cmschina.com.cn S 刘义 liuyi5@cmschina.com.cn S 董浩研究助理 donghao@cmschina.com.cn 李洋研究助理 liyang24@cmschina.com.cn 报告日期 :218 年 11 月 2 日

2 本周最新数据总括主流城市最新变化 : 1. 需求 : 强调本轮中周期 ( 含两轮小周期 ) 全局数据的意义较过往周期有所变淡, 主要因为三四线的节奏被货币化补贴这一外力扰乱, 表现为与一二线节奏的大不一致首轮小周期 (214Q3-217Q4) 全国一手房销量同比增速顶部在 216Q1, 分城级看, 一 / 二 / 三四线销量顶部分别在 15Q2/16Q1/17Q1; 截至 18M9, 行业或已步入第二轮小周期复苏阶段, 但因受货币化补贴外力影响, 不同能级城市销量同步性下降, 三四线表现更为滞后, 导致全局销量底部意义下降, 难有尖底出现, 我们更应关注结构数据, 目前一 / 二线销量均已驻底回升, 三四线销量或仍有 1-2 个季度的调整, 若调整幅度较大甚至会拉动全局销量出现第二个底部, 但之后也将企稳根据我们跟踪的高频数据 ( 房管局 ) 来看, 1 月和 11 月 ( 截至 16 号 )57 城销量同比增速持续回落, 分城级看 11 月销量, 一线和三四线继续回落, 而二线有所回升销量变化一般滞后房贷利率变化 1-2 个季度, 房贷利率变化滞后 1Y 国债利率变化 1-2 个季度 ;1Y 国债收益率自 17Q4 以来同比边际持续改善, 房贷利率 ( 融 36 口径 ) 也滞后于 18Q2 出现同比边际改善, 这对销量后续复苏提供支撑 ; 我们预计房贷利率在今年年底或出现更明显下行 ( 对销量复苏行成更强的支撑 ), 根据我们跟踪的融 36 数据看, 首套房贷利率已连续两周改善, 分别从 1 月第二周的 5.71%, 改善之第三周的 5.7%, 再改善至第四周的 5.695%; 一线城市房贷利率 1 月已出现回调, 其中上海 / 深圳走平, 北京 / 广州下行, 另外杭州也出现了下行 2. 供给 :3 城可售套数自 15Q4 以来持续回落至 17Q2 的 163 万套, 之后持续低位盘整但 18Q2 以来有所回升 ( 约 17 万套 ); 分城级看,18Q2 以来一线城市已出现相对明显回升, 二线城市略有回升, 三四线城市仍在盘整供需 ( 去化周期 ):3 城去化周期自 216 年年初去库存调控以来, 波动不大, 大致维持在 1 个月左右, 近 2 个月略有回升 ; 分城级来看,16 年以来一线城市去化周期趋势回升但近一个季度略有回落, 二线 - 2 -

3 本周最新数据总括和三四线城市 16 年以来持续历史低位盘整但近一个季度有所回升, 未来三四线内部分化依然较大, 供需失衡仍然是现阶段问题 1 月 34 城推盘有所回落, 但仍大于销量, 对应批售比 ( 批准预售 / 销售 ) 为 1.1, 推动可售套数继续回升, 去化周期亦有小幅回升 (3 城为 1.4 个月 ) 3. 房价 :7 城房价同比于 17M1 见顶回落, 其中一线城市最先见顶 (16M9)/ 二线略后 (16M11)/ 三四线最为滞后 (17M7), 各线城市房价同比在见顶后均持续回落, 但近 2 个季度 ( 即 18Q2 以来 ) 各线城市房价同比均有所回升, 这或在政策从限价变稳价之后, 部分高价地项目进入市场交易所致, 料全局房价往后仍有 1-2 个季度补跌, 分城级看, 一线房价已见底, 二线房价或在明年上半年见底, 三四线价格调整或在明年年中往后区间结束, 需明白的是, 这是前期价格上涨后的小周期调整, 而难是趋势性失速下调 4. 土地 : 百城住宅类土地供应建面同比增速 15 年以来趋势性回升至 218M8 的 26%, 之后开始回落, 1 月降至 9%; 成交建面同比增速亦在 15 年起趋势性上行, 但领先供应增速于 218M5 触顶 (24%), 6 月起开始回落,1 月降至 4%; 百城楼面均价于 16M9 见顶后 ( 约 6 元 / 平米 ) 连续回落至 16 年底的 36 元 / 平米,17 年前三季度持续反弹 9 月的 65 元 / 平米 ( 高于 16M9), 之后趋势性回落, 1 月约 44 元 / 平米 ; 百城溢价率于 16M9(94%) 见顶后趋势性下降,18 年 1 月降至 5% 5. 板块走势 : 房地产板块近 2 周似缩小版中证 5, 龙头在前期基本修复绝对收益 3% 左右, 近期补涨以及主题性板块多为小票, 这和大盘风格类似, 主要原因在于房地产板块有大量区域主题转型主题小票, 在风格上接近中证 5 指数 -- 既不是创业板, 又具备一定基本面属性, 某种程度上或是近期投资者参与的风格主线, 当然, 早周期板块的属性受益于经济回落压力增加, 也会为超额收益加分 - 3 -

4 全局数据框架招商房地产周报框架速览板块走势 & 估值择时走势估值销量房市库存房价土地市场量 ( 住宅类 ) 价政策 & 金融最新一期变化 C D S 国债超额收益较差 PE & PB 一手房二手房存量供给 ( 可售 ) 增量供给 ( 批售 ) 库存去化周期批售比 7 城房价供应量成交量楼面均价溢价率政策收紧信贷状态超额收益 :1 月大增 2-11 月趋势回落绝对估值 : 相对低位相对估值 : 相对低位销量 : 一 / 二线销量均已于 17Q4 筑底回升, 三四线因货币化补贴扰乱节奏, 未来 1-2 个季度或将继续调整库存 : 可售套数 17Q2 起低位盘整, 但 18Q2 以来有回升 ; 去化周期 17 年以来维持在 1 个月左右房价 : 7 城房价同比 17M1 见顶后趋势回落, 但近期有回升 1Y 指 1Y 国债收益率量 : 百城供应 / 成交增速高位回落价 : 溢价率于 16M9 见顶后趋势性回落, 17Q3 起持续低位政策整体收紧 ; 借贷环境收紧 - 4 -

5 目录板块走势 & 估值 - 5 -

6 择时参考 18 年以来 CDS 震荡回升, 而长端利率改善, 反映经济下行预期下流动性的改善与风险偏好一定程度下降并存, 流动性进入市场并不积极十年期国债到期收益率 Y 国债到期收益率中国 CDS CDS 资料来源 :Thomson Reuters, 招商证券

7 综合传媒计算机电子元器件轻工制造房地产纺织服装通信电力设备商贸零售电力及公用机械农林牧渔基础化工交通运输国防军工建筑建材非银行金融有色金属汽车家电医药餐饮旅游沪深 3 食品饮料钢铁煤炭银行石油石化银行餐饮旅游石油石化计算机非银行金融医药钢铁沪深 3 煤炭国防军工农林牧渔食品饮料房地产建筑交通运输建材电力及公用纺织服装商贸零售家电轻工制造基础化工汽车通信机械电力设备传媒电子元器件综合有色金属 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M1 M11 M12 板块走势房地产板块似缩小版中证 5 最近一周 ( 11 月 1 日 -11 月 16 日 ): 房地产行业累计超额收益房地产 +7.5%, 相对沪深 %, 在 29 个 1% 大类行业中涨跌幅排名第 6, 其中小票贡献较多, 5% 房地产板似缩小版中证 5 % 板块超额收益 :16 年上半年较差但下半年有所改观,17 年持续下降 ;18 年 1 月累计超额收益明显但 2-9 月趋势性回落 1-11 月持续改善, 在 29 个大类行业排第 12 大类行业走势对比 18 年至 % -1% -2% -3% -4% -19.2% -2.8% -5% -1% -15% -2% -25% 资料来源 :Wind, 招商证券 216A 217A 218A 上周 15% 1% 5% % -5% 7.5% 2.8% - 7 -

8 建材化工机械有色万得全 A 沪深 3 石化地产钢铁建筑煤炭 211/1 211/7 212/1 212/7 213/1 213/7 214/1 214/7 215/1 215/7 216/1 216/7 217/1 217/7 218/1 218/7 211/1 211/7 212/1 212/7 213/1 213/7 214/1 214/7 215/1 215/7 216/1 216/7 217/1 217/7 218/1 218/7 211/1 211/7 212/1 212/7 213/1 213/7 214/1 214/7 215/1 215/7 216/1 216/7 217/1 217/7 218/1 218/7 板块估值上周房地产 PE 回落至近五年均值的 46%,PB 降至 55%, 在周期类排名靠后房地产板块市盈率 ( 月度 ) 回落房地产板块市净率 ( 月度 ) 略降 PE(TTM) 沪深 3 地产万得全 A PB(LF) 沪深 3 地产万得全 A 地产估值在周期类排名居中创业板与沪深 3 估值剪刀差缩小进一步反应风险偏好的回落 PB(LF) 沪深 3 PE(TTM) 创业板 - 8 -

9 目录销量 - 9 -

10 一手房重点城市一手房周度销量速览一手房上周日均销量 :57 城单月同比增速 18M1-6 月趋势回升,7-11 月有所回落城市 21A 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218 年至今 218 至今累计同比 11 月累计 11 月累计同比 W-3 W-2 W-1 W W: 环比整体 (57) % % % 一线 (4) % % % 二线 (13) % % % 三线 (4) % % % 长三角 (13) % % % 珠三角 (6) % % % 环渤海 (4) % % % 中西部 (4) % 573 7% % 北京 % 168 3% % 上海 % % % 广州 % % % 深圳 % 58 24% % 杭州 % 23 9% % 宁波 % 111 4% % 南京 % 226 3% % 苏州 % % % 武汉 % 573 4% % 青岛 % 715 8% % 大连 % 62 45% % 南宁 % 39 38% % 资料来源 : 招商证券,WIND, 套注 : 以上销售数据均为日均值,W-3/W-2/W-1/W( 上周 ) 为最近四周 ; - 1 -

11 重点城市二手房周度周度销量速览二手房上周日均销量 :19 城单月同比增速 18M1-6 月趋势回升, 7-11 月有所回落 218 年至 218 至今累计同比 11 月累计 11 月累计同比城市 21A 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217A W-3 W-2 W-1 W W: 环比今北京 % 37 29% % 深圳 % % % 天津杭州 % 81 57% % 南京 % 239 4% % 苏州 % % % 青岛 % 84 51% % 厦门 % 55 19% 大连 % % % 二手房长沙南昌 #VALUE! 成都 % 252 3% % 无锡 #VALUE! 扬州 % 36 54% % 岳阳 % 3 29% % 南宁 % 99 42% 金华 % 29 5% % 南充柳州 #VALUE! 江门 % 41 5% 资料来源 : 招商证券,WIND, 套注 : 以上销售数据均为日均值,W-3/W-2/W-1/W( 上周 ) 为最近四周

12 一手房需求 : 一 / 二线已处复苏通道, 三四线分化明显一 / 二线已处复苏通道, 三四线分化明显 9% 全国 ( 统计局 ): 当月同比 57 城 ( 房管局 ): 当月同比 9% 全国 ( 统计局 ): 一线 : 当月同比 57 城 ( 房管局 ): 一线 (4): 当月同比 6% 3% -8% 6% 3% 17% % % -3% -6% -4% -3% -6% -31% 9% 全国 ( 统计局 ): 二线 : 当月同比 57 城 ( 房管局 ): 二线 (13): 当月同比 9% 全国 ( 统计局 ): 三四线 : 当月同比 57 城 ( 房管局 ): 三四线 (4): 当月同比 6% 3% -9% 6% 3% -2% % % -3% -6% 8% -3% -6% -13% 注 : 统计局数据更新到 9 月, 房管局更新到 1 月 31 号

13 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量一手房需求 - 分城级 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 57 城 +8%, 一 / 二 / 三四线 +%/+9%/+9% 11 月单月同比 :57 城 :-8%(-6 PCT)/ 一线 :-31%(-31 PCT) 二线 :+8%(+16 PCT)/ 三四线 :-13%(-17 PCT) 注 :PCT 为百分点简写重点城市商品住房每周日均销量一线城市商品住房每周日均销量套重点城市 (57) 当月同比套一线城市 (4) 当月同比年 217 年 1% 年 217 年 1% % 5% % -5% -1% % 5% % -5% -1% -15% -15% 11 月上旬销量单月同比一线 / 三四线均降, 而二线有所回升重点二线城市商品住房每周日均销量套 % 二线重点城市 (13) 当月同比 218 年 217 年 1% 5% % -5% -1% 重点三四线城市商品住房每周日均销量套 1 5 三四线重点城市 (4) 当月同比 218 年 217 年 - 23% 5% -5% -15% -15%

14 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量一手房需求 - 分区域 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 长三角 +5%/ 珠三角 +42%/ 环渤海 +1%/ 中西部 +4% 11 月单月同比 : 长三角 :-22%(-32 PCT)/ 珠三角 :+23%(-27 PCT) 环渤海 :+19%(+39 PCT)/ 中西部 :-79%(+34 PCT) 注 :PCT 为百分点简写长三角城市商品住房每周日均销量珠三角城市商品住房每周日均销量套长三角 (13) 当月同比套珠三角 (6) 当月同比年 217 年 2% 年 217 年 2% 4 15% 2 15% -5% 1% +15% 1% % 5% 2 % 1 % 1-5% 5-5% -1% -1% 环渤海城市商品住房每周日均销量中西部城市商品住房每周日均销量 11 月上旬销量单月同比长三角 / 珠三角均降, 而环渤海 / 中西部有所回升套 % 环渤海 (4) 当月同比 218 年 217 年 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套中西部 (4) 当月同比 218 年 217 年 - 61% 2% 15% 1% 5% % -5% -1%

15 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量一手房需求 - 一线代表 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 北京 +1%/ 上海 -9%/ 深圳 +15%/ 广州 -13% 11 月单月同比 : 北京 :+3%(-53 PCT)/ 上海 :-19%(-24 PCT) 注 :PCT 为百分点简写深圳 :-24%(+8 PCT)/ 广州 :-63%(-48 PCT) 北京商品住房每周日均销量上海商品住房每周日均销量套北京当月同比套上海当月同比年 217 年 2% 年 217 年 2% % 15% 1% 5% % -5% % 15% 1% 5% % -5% -1% -1% 深圳商品住房每周日均销量广州商品住房每周日均销量套 5 深圳当月同比 218 年 217 年 2% 套 8 广州当月同比 218 年 217 年 2% % 15% 1% 5% % -5% % 15% 1% 5% % -5% -1% -1%

16 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量一手房需求 - 二线代表 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 杭州 +39%/ 宁波 -23%/ 南京 +699%/ 苏州 -61% 11 月单月同比 : 杭州 :+9%(+8 PCT)/ 宁波 :+4%(+89 PCT) 南京 :-3%(-38 PCT)/ 苏州 :-19%(+1 PCT) 注 :PCT 为百分点简写杭州商品住房每周日均销量宁波商品住房每周日均销量套 % 杭州当月同比 218 年 217 年套 2% 5 15% 4 1% 3 5% 2 % 1-5% -1% 宁波当月同比 218 年 217 年 -37% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 南京商品住房每周日均销量苏州商品住房每周日均销量套 8 南京当月同比 218 年 217 年 2% 套 8 苏州当月同比 218 年 217 年 2% % 15% 1% 5% 6 4 % 15% 1% 5% 2 % -5% 2 % -5% -1% -1%

17 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量一手房需求 - 二线代表 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 武汉 +4%/ 青岛 +15% 11 月单月同比 : 武汉 :+4%(+9 PCT)/ 大连 :-45%(+1 PCT)/ 注 :PCT 为百分点简写武汉商品住房每周日均销量套 % 武汉当月同比 218 年 217 年套 2% 14 15% % 8 5% 6 % 4-5% 2-1% 青岛 :+8%(+129 PCT) 南宁 :+38%(+27 PCT) 青岛商品住房每周日均销量 -13% 青岛当月同比 218 年 217 年 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 重庆商品住房每周日均销量昆明商品住房每周日均销量套 3 大连当月同比 218 年 217 年 6% 套 8 南宁当月同比 218 年 217 年 2% % 4% 2% % % 15% 1% 5% % -5% -2% -1%

18 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量二手房需求 - 代表城市 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 北京 +3%/ 深圳 +4%/ 杭州 +17%/ 南京 +1% 11 月单月同比 : 北京 :+29%(-16 PCT)/ 深圳 :-22%(-9 PCT) 杭州 :-57%(+2 PCT)/ 南京 :+4%(-32 PCT) 注 :PCT 为百分点简写北京二手房每周日均销量套 % 北京当月同比 218 年 217 年套 4% 14 3% % 8 1% 6 4 % 2-1% 深圳二手房每周日均销量深圳当月同比 218 年 217 年 +7% 4% 3% 2% 1% % -1% 杭州二手房每周日均销量套杭州当月同比年 217 年 4% 南京二手房每周日均销量套南京当月同比年 217 年 4% % 3% 2% 1% % % 3% 2% 1% % -1% -1%

19 注 : 最新月份当月同比 = 当月截止日均销量 / 去年同期整月日均销量二手房需求 - 代表城市 (11 月 1 日 -11 月 16 日 ) 上周销量环比 : 大连 -16%/ 青岛 -7% 11 月单月同比 : 大连 :-34%(-24 PCT)/ 青岛 :-54%(-1 PCT) 厦门 :+24%(+6 PCT)/ 南昌 :( 未更新 ) 注 :PCT 为百分点简写大连二手房每周日均销量青岛二手房每周日均销量套大连当月同比套青岛当月同比年 217 年 4% 年 217 年 4% 25 3% 5 3% % 2% 1% % 2% 1% 5 % 1 % -1% -1% 厦门二手房每周日均销量套厦门当月同比年 217 年 4% 南昌二手房每周日均销量 ( 未更新 ) 套南昌当月同比年 217 年 4% 3 3% 2 3% 2-52% 2% 1% % 1% 1 % 5 % -1% -1%

20 目录库存 ( 一手房 ) - 2 -

21 可售库存 (M1): 仍在相对低位但 18Q2 以来有所回升 3 城可售套数自 15Q4 以来持续回落至 17Q2, 之后持续低位盘整但 18Q2 以来有所回升 ; 分城级看, 一线近期已出现相对明显回升, 二线略有回升, 三四线仍在盘整 1 月 3 城可售套数环比 +4.5%, 其中一线 / 二线升 & 三线均回升重点城市商品住房可售套数重点城市 (3): 可售套数万套同比增速 4% 2% % -2% -4% -6% 一线城市商品住房可售套数一线 (4): 可售套数万套同比增速 4% 2% % -2% -4% -6% 重点二线城市商品住房可售套数 2 二线重点 (16): 可售套数万套同比增速 4% 2% 15 % 1-2% 5-4% -6% / 套重点三线城市商品住房可售套数三线重点 (1): 可售套数万套注 : 红色箭头为 8 月份预计走向同比增速 4% 2% % -2% -4% -6% 三线样本城市 : 惠州莆田威海芜湖温州徐州湛江舟山东营等

22 批准预售 (M1):3 月以来推盘增速趋势性回升 34 城推盘 ( 批准预售 ) 季节性特点明显,1 月推盘套数有所回落 ; 但从同比增速来看, 今年 3 月以来趋势性回升,1 月升至 4%( 较 9 月 +3 PCCT) 重点城市商品住房批准预售套数 3 25 重点城市 (34): 批准预售万套同比增速 1% 2 5% 15 1 % 5-5% 一线城市商品住房批准预售套数一线 (4): 批准预售万套同比增速 1% 5% % -5% 重点二线城市商品住房批准预售套数 15 二线重点 (15): 批准预售万套同比增速 1% 1 5% 5 % -5% 重点三线城市商品住房批准预售套数 6 5 三线重点 (15): 批准预售万套同比增速 1% 4 5% 3 2 % 1 注 : 红色箭头为 8 月份预计走向 -5% 资料来源 :CREIS, 招商证券, 万套, 平米 / 套

23 去化周期 (M1):16 年下半年来维持在 1 个月左右重点城市整体去化周期自 216 年调控后, 维持在 1 个月左右 ; 分城级来看,16 年调控后, 一线去化周期趋势回升但短期略有回落, 二线和三线在历史低位盘整未来三四线内部分化依然较大, 供需失衡仍然是现阶段问题重点城市商品住房库存去化周期一线城市商品住房库存去化周期月重点城市 (3): 去化周期月一线 (4): 去化周期 8.6 重点二线城市商品住房库存去化周期月二线重点 (16): 去化周期 CREIS 8. 重点三线城市商品住房库存去化周期月三线重点 : 去化周期 (1) 注 : 红色箭头为 9 月份走向注 : 库存去化周期 = 可售面积 / 过去 6 个月平均销售面积可售面积指取得预售许可证, 可进行预售和销售的面积

24 注 : 批售比 = 批准预售面积 / 销售面积 ; 批售比 (M1): 批售比略回落但仍在 1 以上 3 城批售比 ( 批准预售 / 销售 )15Q4 以来持续 1,17Q4 升至 1 以上,18 年 Q1 趋势回落且小于 1,Q2 起趋势回升, 主因推盘在加速, 但去化率回落拉低销量增速 1 月批售比略回落但仍在 1 以上, 分城级看明显, 一线升至 1.7/ 二线降至 1./ 三线降至.8 重点城市商品住房批售比月重点城市 (34): 批售比一线城市商品住房批售比月一线 (4): 批售比重点二线城市商品住房批售比月二线重点 (15): 批售比天津武汉长春等推盘放量所致, 拉动一线批售比 >1 重点三线城市商品住房批售比月三线重点 (15): 批售比温州 / 芜湖 / 东莞等城市大量推盘 ( 批售比 >1) 红色箭头为 9 月份预计走向

25 目录房价

26 房价 (M1): 同比反弹至 9.7% 7 城 :1 月同比 +9.7%(+.8 PCT) 货币活化领先房价同比 :7 城房价同比已于 17 年 1 月见顶回落, 分城级看, 一线城市最先回落 (16M9), 二线略后 (16M11), 三四线最后 (17M7) 7 城房价同比近 2 个季度反弹或因政策从限价变稳价之后, 部分高价地项目进入市场交易所致, 从货币活化指数领先性观察, 全局房价往后仍有 1-2 个季度补跌 ( 滞后销量等变量 ), 销售 -> 信贷增加 -> 居民活期增加 -> 支付开发商 -> 企业活期增加招商货币活化指数与房价同比货币活化指数 ( 活定期存款口径 ) 货币活化指数 (M1/M2 口径 ) 7 城新建住宅价格指数同比 2% 1% % -1% -2% 7 城房价同比 : 一 / 二 / 三线 4% 3% 2% 1% % -1% 一线城市 : 同比二线城市 : 同比三线城市 : 同比资料来源 :wind, 招商证券

27 房价 (M1): 环比持平于 1.%, 短期房价不具备普跌基础 7 城 : 1 月环比 +1.%(+. PCT) 行业资金链是房价环比涨跌指示器一 : 房价不具备主动全局性降价的基础回顾历史, 当行业资金链指数低于 13% 时房价大概率下跌, 而当资金链指数大于 13% 时房价大概率是上涨 17 年来趋势性收紧,18 年上半年有所改善, 但 8 月以来因资金来源回落较投资更快, 又呈收紧 (1 月为 14:1), 仍远高于警戒线 (13:1), 当前整体房企资金链水平可控, 行业性风险或不大, 房价不具备普跌基础 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12% 11% 1% 招商房地产资金链指数与房价环比招商房地产资金链指数 128% 资料来源 :wind, 招商证券 13% 13% 129% 136% 133% 7 城房价环比 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% -.5% -1.% -1.5% 7 城房价环比 : 一 / 二 / 三线 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 一线城市 : 环比二线城市 : 环比三线城市 : 环比

28 房价 (M1): 环比持平于 1.%, 短期房价不具备普跌基础去化周期是房价环比涨跌指示器之二 : 房价不具备普跌基础一线城市 12 个月是房价涨跌分水岭 ; 二线和三四线 15 个月是分水岭一线城市 12 个月是房价涨跌分水岭 CRIC 7 城去化周期 : 一线 7 城房价环比 : 一线 4.% 3.% 2.% 1.%.% -1.% -2.% 二线 15 个月是分水岭三四线 15 个月是分水岭 35 3 CRIC 7 城去化周期 : 二线 7 城房价环比 : 二线 4.% 3.% 35 3 CRIC 7 城去化周期 : 三四线 7 城房价环比 : 三四线 4.% 3.% 25 2.% 25 2.% 2 1.% 2 1.% 15.% 15.% 1-1.% 1-1.% 5-2.% 5-2.%

29 房价 (M1): 环比持平于 1.%, 短期房价不具备普跌基础环比涨跌幅 TOP1 9 月环比 43 城上涨 /3 城持平 /24 城下跌 ; 其中无锡 / 徐州 / 北海 / 西安领涨且涨幅不低于 3%, 厦门领跌且跌幅为.1% 二线 15 个月是分水岭同比 : 上涨同比 : 持平同比 : 下跌三四线 15 个月是分水岭城环比涨幅 TOP1 环比 7 城环比跌幅 TOP1 贵阳 4.2 深圳 -.5 石家庄 3.3 厦门 -.1 武汉 2.5 温州 -.1 襄阳 2.5 三亚 -.1 安庆 2.2 宁波. 秦皇岛 2.1 天津.1 常德 2.1 上海.1 大理 2.1 长沙.1 哈尔滨 2. 金华.1 徐州 1.9 北京.2 环比 : 上涨环比 : 持平环比 : 下跌环比

30 目录土地市场 - 3 -

31 土地 (M1): 全口径供地面积明显回落 1 月百城供地总量明显回落 : 分城级看,1 月一 / 二 / 三四线均有回落, 其中二线回落最明显 ; 住宅类占比一线 69%(+32 PCT)/ 二线 49%(+8 PCT)/ 三四线 46%(+9 PCT) 百城供地占地面积与住宅类占比万平米城 : 供地面积 1 城 : 住宅类占比 7% 5% 3% 1% 一线供地占地面积与住宅类占比万平米一线 (4): 供地面积一线 (4): 住宅类占比 7% 5% 3% 1% PCT: 百分点, 指较上月占比增减几个百分点 -1% -1% 重点二线供地占地面积与住宅类占比万平米二线 (28): 供地面积二线 (28): 住宅类占比 7% 5% 3% 1% 其他城市供地占地面积与住宅类占比万平米三四线 (68): 供地面积三四线 (68): 住宅类占比 7% 5% 3% 1% -1% -1% 资料来源 :CREIS, 招商证券, 万平米注 : 供地总量即当月百城供应土地占地面积总量

32 土地 (M1): 住宅类供地建面亦有回落 1 月百城住宅类供地建面亦有回落 : 分城级看,1 月一线继续回升, 二线续降, 三四线低位略升 ; 看同比增速, 百城供应回落至 9% 百城住宅类土地供应规划建面万平米城 : 供地建面 1 城 : 累计同比 5% 3% 1% -1% -3% 一线住宅类土地供应规划建面万平米一线 (4): 供地建面一线 (4): 累计同比一线供应增速高位回落 15% 1% 5% % -5% -5% -1% 重点二线住宅类土地供应规划建面其他城市住宅类土地供应规划建面万平米 6 二线 (28): 供地建面二线 (28): 累计同比二线供应增速保持稳定资料来源 :CREIS, 招商证券, 万平米注 : 规划建面即规划建筑面积 5% 3% 4 1% -1% 2-3% -5% 万平米 5 4 三四线 (68): 供地建面三四线 (68): 累计同比三四线供应增速高位攀升 5% 3% 3 1% 2-1% 1-3% -5%

33 土地 (M1): 住宅类成交建面跟随供应回落 1 月百城住宅类成交建面跟随供应回落 : 从绝对量看, 一线略升 / 二线降 / 三四线略升 ; 从同比增速看, 百城增速有所回落, 其中一线 / 二线 / 三四线均有回落百城住宅类土地成交规划建面万平米百城 : 成交建面 1 城 : 累计同比 5% 3% 1% -1% -3% 一线住宅类土地成交规划建面万平米一线 (4): 成交建面一线 (4): 累计同比一线成交增速 M3 以来趋势回落 % 1% 5% 4 % 2-5% -5% -1% 重点二线住宅类土地成交规划建面万平米二线 (28): 成交建面二线 (28): 累计同比二线成交增速 M3 以来震荡走平 5 4 5% 3% 其他城市住宅类土地成交规划建面万平米三四线 (68): 成交建面三四线 (68): 累计同比三四线成交增速 M6 以来趋势回落 5 4 5% 3% 3 1% 3 1% 2-1% 2-1% 1-3% 1-3% -5% -5% 资料来源 :CREIS, 招商证券, 万平米注 : 规划建面即规划建筑面积

34 土地 (M1): 1 月百城楼面均价略升, 溢价率继续回落 1 月百城楼面均价略升, 溢价率继续回落 : 楼面均价一线涨 / 二线跌 / 三四线涨 ; 百城溢价率自 16M9(94%) 趋势性下降,17Q2 以来趋势回落,18 年 1 月为 5% 百城住宅类土地成交楼面均价元 / 平米 1 城 : 楼面均价 % 1 城 : 溢价率一线住宅类土地成交楼面均价元 / 平米一线 (4): 楼面均价 % 一线 (4): 溢价率重点二线住宅类土地成交楼面均价元 / 平米二线 (28): 楼面均价 % 二线 (28): 溢价率其他城市住宅类土地成交楼面均价元 / 平米三四线 (68): 楼面均价 % 三四线 (68): 溢价率资料来源 :WIND, 招商证券, 元 / 平米

35 土地成交本周 4 个重点城市中, 沈阳市土地成交面积居首数据来源 : 房天下招商证券注 :1) 上图为土地成交占地面积热点图, 颜色从蓝至红表示成交面积由小至大 ( 见上图图例 ) 2) 上周土地成交占地面积排序 ( 见上图图例, 由大到小 ): 沈阳 / 天津 / 西安 / 苏州 / 广州等

36 土地成交区域地块名称土地面积 ( 万平 ) 计容面楼面价周边房总地价积 ( 万 ( 万元 / 价 ( 万 ( 亿元 ) 平 ) 平 ) 元 / 平 ) 拿地公司成交时间西安市西安浐灞生态区欧亚三路以北, 广运潭大道以东地块西安中瑞凯达商业管理有限公司 218/11/16 广州市广州市南沙区横沥镇灵山岛尖地块深圳市润投咨询有限公司 218/11/16 沈阳市和平区长白岛经济区领事馆东 -2 地块沈阳中东港商业地产开发有限公司 218/11/15 太原市尖草坪区新村, 东至山西新村滨河工贸有限公司用地, 南至龙康街, 西至, 北至山西北辰方正房地产开发有限公司地块山西北方鸿基房地产开发有限公司 218/11/15 太原市尖草坪区新村, 东至大同路, 北至龙康街, 西至, 南至太原市住宅保障中心 ( 龙康新苑 ); 北辰正方建设集团有限公司太? 山西北方鸿基房地产开发有限公司 218/11/14 北京市昌平区沙河镇地块广州小米通讯技术有限公司和北京润置商业运营管理有限公司联合体 218/11/

37 土地成交区域地块名称土地面积 ( 万平 ) 计容面楼面价周边房总地价积 ( 万 ( 万元 / 价 ( 万 ( 亿元 ) 平 ) 平 ) 元 / 平 ) 拿地公司成交时间深圳市 gb151 光明区光明街道地块深圳融祺投资发展有限公司 218/11/13 深圳市 gb725 光明区马田街道地块深圳市润投咨询有限公司 218/11/12 石家庄市正定新区, 东至太行大街, 西至崇仁街, 北至相邻地块, 南至河阳路地块河北金科天翼房地产开发有限公司 218/11/12 苏州市吴中区太湖新城东太湖路南侧, 天鹅港大街西侧地块广州富力兴盛置业发展有限公司 218/11/11 天津市武清区河西务镇十八纬路南侧地块高邑县坤鹏城市发展有限公司 218/11/

38 目录政策 & 金融

39 政策时间施政部门简要内容 218/11/16 苏州相城区召集在苏州的房企开会, 并下发新的限购政策, 并将在其他区推广相城区住建局要求, 严格购房资格审查, 包括, 暂停对申请人积分小于 6 分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房, 个人积分由相城区积分办提供,11 月 19 日起执行 218/11/14 住建委 218/11/12 江西北京市住建委将会同各区住建委 ( 房管局 ) 利用 1 个月时间, 组成 5 个专项检查组对全市已入住公租房项目进行专项检查, 以进一步强化对公租房转租转借行为的监督管理, 持续加大打击力度江西省召开 218 年全省房地产市场会商协调小组第二次会议, 强调要着力增量稳市场, 增加土地供应量住房供应量和租赁住房量 ; 要着力控价稳市场, 防控投资投机抑价实行目标管理控价推行上市预报制度限价完善公示制度明价 ; 另外, 要着力治乱稳市场 ; 要着力抓长稳市场资料来源 :WIND 招商证券

40 金融一线城市首套房贷利率 1 月已出现回落重点城市房贷利率变化情况一线城市 9-1 月房贷利率 6.1% 6.% 5.9% 5.8% 5.7% 5.6% 5.71% 5.7% 5.695% 6.58% 6.56% 6.55% % 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.3% 5.2% 5.1% 5.% 5.49% 5.47% 5.73% 5.72% 5.19% 5.19% 5.62% 5.62% 9 月 1 月 5.5% 首套平均二套平均 4.9% 北京广州上海深圳资料来源 : 融 36 网招商证券注 : 样本是 35 个城市的 533 家支行 - 4 -

41 金融城市首套房首付比例首套房商贷利率二套房首付二套房商贷利率公积金首套首付比例额度上限公积金第二套首付比率额度上限北京 35% 5.39% 64% 5.88% 2% 12 万 2% 8 万上海 35% 5.19% 6% 5.39% 2% 12 万 3% 12 万深圳 3% 5.39% 7% 5.69% 2% 9 万 3% 9 万广州 3% 5.39% 66% 5.74% 2% 1 万首套结清首付 3 成起, 未结清 4 成起 1 万天津 3% 5.39% 58% 5.64% 2% 6 万 2% 4 万青岛 3% 5.39% 4% 5.39% 首付 2 成起, 二手房 3 成起 6 万首套结清首付 2 成起, 二手房 6 成起 6 万南京 3% 5.64% 8% 5.88% 2% 6 万 2% 6 万苏州 3% 5.64% 8% 5.8% 2% 7 万 3% 7 万杭州 3% 5.39% 6% 5.59% 房龄 5 年 ( 含 ) 以内建筑面积 14 平米以下首付 2 成起 1 万成都 3% 5.29% 4% 5.78% 2% 7 万首套结清首付 2 成起, 未结清 4 成起首套结清 2 成起, 未结清 4 成起 1 万 7 万资料来源 : 融 36 网招商证券 * 数据为中农工建招行算数平均值

42 分析师承诺负责本研究报告的每一位证券分析师, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与, 未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关赵可 : 现任招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师, 主要从事房地产行业研究, 宏观策略研究, 此前所在招商证券宏观研究团队为年新财富第六第七招商证券与清华大学联合培养应用经济学博士后, 中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士, 中南大学计算机科学学士, 高级经济师刘义 : 现任招商证券研究发展中心房地产行业联席首席分析师, 同济大学金融专业,1 年证券行业研究经验 (6 年房地产 +4 年纺服 ),8-11 年就职于天相投顾,12 年加盟招商证券纺服团队 ( 所在团队一直保持新财富前三 ),15 年再次从事房地产行业研究董浩 :217 年 7 月加入招商证券,1 年房地产行业研究经验, 南京大学管理学硕士李洋 :217 年 2 月加入招商证券, 中南大学管理学硕士团队荣誉 :216 年新财富房地产行业入围奖 ;216 年度天眼中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名 ;217 年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名 ; 218 年上半年金融界慧眼最佳分析师房地产行业第一名

43 投资评级定义公司短期评级以报告日起 6 个月内, 公司股价相对同期市场基准 ( 沪深 3 指数 ) 的表现为标准 : 强烈推荐 : 公司股价涨幅超基准指数 2% 以上审慎推荐 : 公司股价涨幅超基准指数 5-2% 之间中性 : 公司股价变动幅度相对基准指数介于 ±5% 之间回避 : 公司股价表现弱于基准指数 5% 以上公司长期评级 A: 公司长期竞争力高于行业平均水平 B: 公司长期竞争力与行业平均水平一致 C: 公司长期竞争力低于行业平均水平行业投资评级以报告日起 6 个月内, 行业指数相对于同期市场基准 ( 沪深 3 指数 ) 的表现为标准 : 推荐 : 行业基本面向好, 行业指数将跑赢基准指数中性 : 行业基本面稳定, 行业指数跟随基准指数回避 : 行业基本面向淡, 行业指数将跑输基准指数

重要声明本报告由招商证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 编制本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告基于合法取得的信息, 但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价, 在任何情况下,

44 重要声明本报告由招商证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 编制本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告基于合法取得的信息, 但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价, 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议除法律或规则规定必须承担的责任外, 本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突本报告版权归本公司所有本公司保留所有权利未经本公司事先书面许可, 任何机构和个人均不得以任何形式翻版复制引用或转载, 否则, 本公司将保留随时追究其法律责任的权利

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱