关于 CRIC 研究中心 克而瑞 研究中心, 是易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门 组建十年以来, 一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索 迄今为止, 我们已经连续五年成功发布中国房地产企业销售 TOP50 排行榜, 引发业界热烈反响 此处为封面折页的裁剪线 研究半径不仅

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1 把脉 洞察借鉴 提升第期

2 关于 CRIC 研究中心 克而瑞 研究中心, 是易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门 组建十年以来, 一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索 迄今为止, 我们已经连续五年成功发布中国房地产企业销售 TOP50 排行榜, 引发业界热烈反响 此处为封面折页的裁剪线 研究半径不仅涵盖以日 周 月 年时间为线索的四大基础研究领域 ; 还包括对宏观 市场 土地 企业战略 企业金融 营销等六大研发方向的深度拓展 每月研究成果出品超过百余份, 规模以百万字计, 为房地产企业 基金 券商 政府相关部门提供专业研究资料

3 序言 PREFACE 有质量 的增长, 房企借势转型年 2013 年是中国房地产行业面临深刻变局的一年 在政策面 经济面等宏观环境持续向好的情况下, 市场迅速回暖, 交易规模全面增长, 各房企业绩攀升 资金改善 融资顺畅 债务下降, 土地市场更是风生水起, 各线城市 各类地王纪录被屡屡刷新, 房企投资增速持续高位, 新开工面积有望创历史新高 但是, 深刻的行业变革却也暗流潮涌 首先, 宏观环境正发生显著变革 房地产市场调控的 去行政化 调控主体由中央落实到地方的趋势愈发明显 2014 年将是中国深化改革元年, 转型中的中国经济增长速度必将放缓, 国际货币基金组织预计未来五年经济年均增幅在 7%, 将对房地产业产生深远影响 其次是房地产市场本身 内部需求格局的变化同样见微知著 总体上人口红利效应减弱 城镇化微观进程并不乐观与城市面临资源不足和过度透支风险等三大因素制约未来全国商品房规模难以继续上行 ; 一线及热点二线城市的供需矛盾决定我国房地产市场并不存在全局性泡沫, 但一些地方新城新区建设中普遍存在着 数量过多 规模过大 标准过高 等问题, 各地新城建设井喷, 又为房地产市场带来隐患 行业环境在变 游戏规则在变, 深度参与其中的房企的也都在积极应对种种新变化, 以期 借势 实现弯道超车, 龙头房企同样没有夜郎自大, 也在积极顺势而外 万科加快海外扩张, 控股徽商银行, 运营购物中心 ; 绿地内外并举 借壳上市, 投建 10 多个 产城一体化 项目, 加码海外业务至亚 澳 欧 美四大洲 恒大倾力介入一 二线城市, 与哈佛大学展开绿色建筑领域合作, 开启绿色中高端住宅升级换代 在行业集中度提升 百亿级规模企业大幅增容 量 的积累到一定阶段后, 更多房企必须要追求 质 的增长, 做到质与量并驾齐驱 通过对管控模式 产品结构 区域布局 融资渠道等多管齐下的全面优化, 企业更注重利润的增长, 注重产品的精品化和标准化, 树立企业品牌影响力, 以此才能在幻象纷繁的房地产行业长期发展 CRIC 研究中心

4 目录 CONTENTS 本期关注 37 市场 P 年中国房地产市场回顾与行业展望 回顾篇 上 2013年房地产业政策环境变迁 中 2013年中国房地产业市场回顾 下 2013年中国房地产业土地市场解析 企业篇 2013年中国房企运营特征与四大战略 展望篇 上 2014年房地产市场趋势预测 2013 回顾与展望 中 2014年细分市场产业发展趋势 下 行业中长期 未来三大关注点 2013年以来 政策 经济等宏观环境持续向好 市场迅速回暖 交易规模全面增长 13个城市成交量突破千万平方米 7家房企有 望冲刺 千亿俱乐部 各线城市 各类地王纪录被屡屡刷新 房 企逐鹿资本市场 争相借壳上市或者谋划海外投资 促供应 市场化 构成新一届政府对房地产调控主基调 回首2013 中 国房地产行业经历了怎样的演变 展望2014 房地产行业和开发企 业又将迎来怎样的挑战和发展契机 土地盛宴下的冷思考 五大模式解读地王 钱景 115 企业 万科地产 持续领跑 多举并用加快转型 融创中国 区域深耕与高周转并驱 世茂房地产 高增长之余毛利率回升 07 微言堂 旭辉集团 成长型房企的新标杆 楼市镜像 数读楼市 观点汇聚 首分论市 阳光城 低成本高周转模式的典范 景瑞地产 上市助推向全国标杆 蜕变 160 更多 事实与观点 研究预告 关于研究中心

5 编委会 Editorial Board 2013年第四期 总第八期 出品单位 CRIC研究中心 总 编 丁祖昱 张 燕 主 编 孟 音 林 波 责任编辑 杨科伟 崔 琳 撰 李仙德 杨晨青 朱一鸣 沈晓玲 房 玲 杨晶晶 杨小贝 李 潘绍之 马千里 许一星 范宏华 胡玲玲 柳启慧 陈开朝 洪圣奇 戴成路 董 张 珺 顾柳菁 稿 妍 仇音歆 设计总监 何 玮 媒体支持 新浪乐居 中房网 地产人网 官方网站 yanjiu.cric.com 新浪微博 weibo.com/cricyanjiu 邮件地址 联系电话 莹 扫一扫加入研究微信帮 你也是房地产行业的百事通 版权声明 本刊物内容为克而瑞 中国 信息集团所有 未经许可 不得转载 免责声明 本刊中的内容和意见仅供参考 并不构成对所述市场交易的出价或评 估 我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概 不负责

6 微言堂 微言堂 007

7 微言堂 楼市镜像 1 月 楼市迎开门红,2013 上半 3 月 5 月 国五条 力度全面削各线城市惊喜不断, 行业 7 月 730 会议成定心丸, 新一 9 月 11 月 各城市迎供应放量, 调控一二线城市新政密集出 年或将量价齐升 一 二 弱, 一二线城市 末班 进入政策空档期 5 月市 届政府态度逐渐明朗 房 主体由中央转向地方 深 台, 一线城市市场量稳价 线城市延续了去年底以来 车 显著 调控虽在地方 场惊喜不断, 一线房价全 地产市场仍然好消息不 八条蕴含亮点, 一线城市 涨趋势不变 地方新政表 楼市的翘尾行情, 市场并 层面被明显削弱, 仍对市 线上涨, 二线供求均有所 断,730 会议表态对当前房 供求矛盾缓和, 货量是否 态意味更重, 为年底房价 没有随着春节的临近而出 场起到显著影响作用, 各 上涨, 中央再度面临 民 地产行业是重大利好 充足成为企业竞争关键 控制目标作最后努力, 但 现明显的下滑 线城市均现成交放量 意 压力 未打断市场上行轨迹 2 月 调控加码前楼市依旧温和 4 月 6 月 房价成调控主基调, 国五条上半年市场 一冷四 8 月 淡市表现总体好于预期, 10 月 12 月 银十成色十足, 地方新政全年房地产市场持续走 回升, 二线城市成供求主 已面临全面失效 市场末班 热 国五条 全面遇 受困房价控制目标调控或 不足令市场遭拐点 三中 高, 未来行业政策面将明 力 一 二线城市市场实 车效应已经淡去, 而国五条 冷, 行业投资环境全面回 收紧 部分城市预售证审 全会召开利于行业长远发 显分化 重点城市土地成 质仍处上行通道,3 月或在 效应也在不断减弱, 市场成 暖 城市成交持续回升 批出现松动, 传统淡季表 展, 沪七条 短期难改市 交环比量价齐升, 京沪市 赶政策末班车效应下创下 交回落到常态 重点城市房价普涨 土地 现总体好于预期, 各城市 场趋势, 预计多数城市全 场单月供求矛盾加剧, 房 今年成交高位 量价齐升 对市场表现各不相同 年交易量超去年 企拿地态度趋于理性 008 微言堂微言堂 009

8 微言堂 数读楼市 政策 2013 年初 :3 月底地方政府对国五条跟进措施 政策 2013 年中 : 房地产调控市场化 促供应宗旨已然明确 时间省市主要调控限购措施及目标税收措施 3 月 25 日广东 3 月 30 日 3 月 31 日 北京 上海 重庆 广州 天津 合肥 大连 厦门 济南 深圳 南京 武汉 广州 深圳 珠海 佛山市要继续严格执行住房限购政策, 并要求年内全省地市实现住房信息联网 3 月 31 日起, 禁止京籍单身人士购买二套房 进一步提高二套房贷首付款比例, 新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准 严格执行第二套住房信贷政策, 重点强化借款人的贷款资格审查, 不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款 ; 严禁发放第三套及以上贷款 城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅 新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅 ; 细则同时对限购进一步升级 继续加大保障性住房建设比重, 增加中小户型 中低价供应, 新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长幅度 全市新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅 新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下 新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 新建商品住房价格涨幅低于居民人均可支配收入实际增长 加强房地产税收征管, 严格实施差别化住房信贷政策, 在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率 全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅 扣除物价上涨及保障房等因素后, 房价同比增幅低于人均可支配收入实际增幅 继续执行商品住房限购 差别化住房信贷和房地产税收政昆明策, 年内开工建设保障性住房 4.26 万套, 基本建成 4.5 万套 进一步增加普通商品住房供应, 加大住房保障力度, 坚决抑青岛制投机投资性购房需求, 确保年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅 新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可贵阳支配收入实际增幅 新建商品住房价格增幅, 要低于当年城镇居民人均可支配收南宁入实际增幅 ( 即城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅的差值 ) 今年房价将确保基本稳定, 新建商品住房价格增幅低于本市石家庄城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅 成都 西安 新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅 严格按个人转让住房所得的 20% 征收所得税 个人转让住房所得的 20% 征收所得税, 出售五年以上唯一住房免征 严格按个人转让住房所得的 20% 征收所得税 严格按个人转让住房所得的 20% 征收所得税 未提及征收 20% 个税 日期事件发言人主要内容 6 月 19 日国务院常务会议李克强 6 月 26 日国务院常务会议李克强 7 月 30 日 8 月 5 日 10 月 29 日 11 月 21 日 中共中央政治局召开会议 中国人民银行二季度中国货币政策执行报告 中共中央政治局举行第十次集体学习 十八届三中全会召开 习近平 / 习近平 习近平 研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施, 决定再取消和下放一批行政审批等事项 会议研究确定了引导信贷资金支持实体经济 加大对 三农 和小微企业等的信贷倾斜 支持企业加快发展多层次资本市场 发挥保险的保障作用 推动民间资本进入金融业 严密防范风险等多方面的政策措施 一是增加财政投入 二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持 三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出, 准予在所得税前扣除 四是落实相关政策措施, 鼓励和引导民间资本通过投资参股 委托代建等形式参与棚户区改造 五是加大供地支持, 将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排 六是完善安置补偿政策 继续定调在 稳中求进 上, 同时要根据经济形势变化, 适时适度进行预调和微调, 稳中有为, 确保完成全年经济社会发展主要任务 房地产市场方面, 促进房地产市场平稳健康发展, 未提及调控, 可能表达了高层对房地产市场的新态度 继续实施稳健的货币政策, 增强调控的针对性 协调性, 适时适度预调微调, 把握好稳增长 调结构 促改革 防风险的平衡点, 为经济结构调整与转型升级创造稳定的金融环境和货币条件 同时进一步优化金融资源配置 继续改革增强市场机制的作用, 完善货币政策传导机制, 促进经济持续健康发展 落实好差别化住房信贷政策 加快推进住房保障和供应体系建设, 各级党委和政府要加强组织领导, 落实各项目标任务和政策措施, 努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践 人民 历史检验的德政工程 1 全面深化改革的重大意义和指导思想 2 坚持和完善基本经济制度 3 加快完善现代市场体系 4 加快转变政府职能 5 深化财税体制改革 6 健全城乡发展一体化体制机制 7 构建开放型经济新体制 8 加强社会主义民主政治制度建设 9 推进法治中国建设 10 强化权力运行制约和监督体系等 13 项 010 微言堂 微言堂 011

9 微言堂 数读楼市 政策 市场 2013年底 部分城市竞相出台地方调控新政 城市 出台时间 二套房 首付 郑州 无变化 9月2日 深圳 10月11日 7成 三亚 10月23日 无变化 北京 10月23日 上海 11月9日 广州 11月18日 武汉 11月22日 7成 7成 7成 7成 限购资格 土地供应计划 新政要点 年底前将向市场推出住宅 严格限购标准 未 契税及社保仍为1年 用地410.87公顷 住宅 满20岁单身暂停买 暂住证由1年变为3年 用地供应规模同比增长达 房 75%左右 本市户籍居民家庭限2 套 在本市1年以上纳 税或社保明的非本市户 籍居民家庭限1套 限购主城区 普通住房用地在以往5年 平均供地量基础上增20% 以上 四季度供应约60公 顷住宅用地 继续严格限购标 准 加强差别化住 房信贷政策执行力 度 逐步降低商品住房 严格控制住宅用地单宗土 开发比例 并纳入 地出让规模 市县考核指标体 系 京籍家庭限两套 京籍 住房用地供应计划为1650 单身限一套 非京籍家 自住型商品房是主 公顷 增加自住型 改善 庭纳税/社保满五年限一 角 型土地供应 套 不低于前5年平均水平 非户籍个税及社保由2 严格限购标准及差 再增30%量 确保1000公 年12月调整为3年24月 别化信贷 顷 非户籍个税及社保由2 年内1年调整为5年3年 比前5年年均实际供应量 增加20%以上 严格限购标准及差 别化信贷 非户籍个税及社保由1 年变2年 并限购1套 较前五年平均供应增 限购升级 二套房 20% 确保住房用地供应 首付将提高 比前5年均值增10% 非户籍个税及社保1年调 超过2013年供应计划 2年 禁止未成年人购 卖房也有 2年 门 南昌 11月25日 无变化 10% 比2013增120 房 售住需近3年内连续 槛 力争130 2年个税或社保证明 厦门 11月25日 7成 沈阳 11月25日 65% 首付 南京 11月26日 7成 非户籍个税及社保1年 以上可购房1套 两套 以上者禁止购房 年内再推商品住房用地 二套房7成成关注点 比前五年均值增20% wvw非户籍个税及社保 保持住宅用地供应领先水 严格限购标准及差 由1年提至2年 平 加普通商品住房供应 别化信贷 无变化 用地供应规模在前五年平 加强土地供应 加 均供应量的基础上增10% 大保障力度 长沙 11月26日 无变化 无变化 不低于过去5年平均量 杭州 11月26日 无变化 不低于过去五年平均量 二套首付不低于七 再增大于20%供应量 成 012 微言堂 7成 2013年重点城市商品住宅供应 成交面积TOP20 各线城市新增供应全线增长 一线 上半年市场成交增速普遍高于下半 城市中除北京之外皆出现上涨 二线城 年 1-6月一 二 三线城市商品住宅 市除天津和武汉等极个别城市之外也普 同比涨幅分别为39% 50%和33% 高于 涨 但一线城市供应面积增幅明显低于 1-11月份的14% 30%和21% 其中一线 二三线 前11月供应同比增幅仅为8% 城市下半年同比涨幅下滑较为明显 2013年前11月商品住宅供应面积TOP20城市 2013年前11月商品住宅成交面积TOP20城市 城市 2013年1-6月 2013年1-11月 供应面积 同比 供应面积 同比 成都 % % 沈阳 % 1741 长沙 % 1653 城市 2013年1-6月 2013年1-11月 成交面积 同比 成交面积 同比 成都 % % 26% 重庆 % % 56% 长沙 % % 重庆 467 4% % 沈阳 % % 青岛 % % 武汉 % % 上海 % % 上海 % % 广州 % 991 3% 北京 % % 合肥 % % 合肥 % % 武汉 445 4% 935-1% 天津 % % 南京 % % 广州 % % 佛山 389 7% % 青岛 % % 31% 贵阳 % % 南京 % 906 苏州 % % 佛山 % 789 5% 天津 508-1% % 贵阳 % % 北京 % % 中山 % % 东莞 % % 苏州 % % 中山 % % 东莞 % % 常州 % 615-2% 常州 % 502 6% 烟台 % % 无锡 252-3% % 深圳 % % 深圳 % % 备注 单位 万平方米 重庆使用的是商品房数据 数据来源 CRIC 进一步提高第二套 住房贷款的首付比 例 但未说明比例 微言堂 013

10 微言堂 数读楼市 市场 土地 典型城市500万以上或者1000万以上豪宅成交 1000万以上的豪宅 目前主要集中在北京和上海 近两年以来 上海每年成交千万级豪宅3000余套 北京则成交2000余套 另外 广 州 深圳 杭州等城市每年也有上百套的成交 相比之下 如天津 南京 重庆 武汉等区域中心级城市 千万级豪宅年均成交套数在100 套以内甚至更低 500万元 排名 城市 2013年1-11月 1 昆明 重庆 成都 青岛 济南 武汉 合肥 连云港 年 2012年 同比 2013年 2012年 同比 北京 % % 上海 % % 广州 % % 深圳 % % 9 上海 2196 南京 % % 10 沈阳 2151 杭州 % % 天津 % % 11 长沙 2136 成都 % % 12 天津 2058 重庆 % % 13 杭州 1994 武汉 % % 14 西安 1955 沈阳 % % 合肥 % % 15 郑州 1950 苏州 % % 16 佛山 1915 宁波 1866 无锡 % % 17 厦门 % % 18 北京 1649 常州 % % 南昌 % % 19 南京 1475 福州 % % 20 贵阳 1421 青岛 % % 济南 % % 备注 单位 万平方米 数据来源 CRIC 烟台 % % 太原 % % 今年土地市场整体成交火热 土地成交建面超过2000万方的城市 长春 % % 从去年同期的9个增加至12个 成交建面超过1000万方的城市从去年同 大连 % % 期的20个增加至26个 去年下半年起 土地市场逐步回暖 至今年以 徐州 % % 来 成交热度得以持续 备注 单位 套 014 微言堂 1000万元 2013年前11月重点城市经营性用地成交面积TOP20 数据来源 CRIC 微言堂 015

11 微言堂 数读楼市 土地 2013年前11月重点城市经营性用地成交均价TOP20 今年前11月 除了三四线小幅回落4%以外 一线及二线城市平均 成交地价均上涨 其中 一线城市土地成交均价高达7966元/平方米 同比增长超六成 今年北上广深推出较多优质地块 加上企业的激烈 争夺 使得平均地价快速攀升 2013年前11月重点城市经营性用地成交金额TOP20 排名 城市 城市能级 2013年前11月 2012年前11月 同比 1 上海 一线 % 2 北京 一线 % 3 杭州 二线 % 4 重庆 二线 % 排名 城市 城市能级 2013年1-11月 2012年1-11月 同比 5 南京 二线 % 1 深圳 一线 % 6 天津 二线 % 2 北京 一线 % 7 广州 一线 % 3 上海 一线 % 8 武汉 二线 % 4 杭州 二线 % 9 成都 二线 % 5 福州 二线 % 10 宁波 二线 % 6 南京 二线 % 11 佛山 三四线 % 7 厦门 二线 % 12 长沙 二线 % 8 广州 一线 % 13 苏州 二线 % 9 三亚 三四线 % 14 深圳 一线 % 10 苏州 二线 % 15 昆明 二线 % 11 天津 二线 % 16 合肥 二线 % 12 宁波 二线 % 17 济南 二线 % 13 佛山 三四线 % 18 沈阳 二线 % 14 东莞 三四线 % 19 青岛 二线 % 15 重庆 二线 % 20 大连 二线 % 16 大连 二线 % 17 武汉 二线 % 18 常州 三四线 % 前11月 地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙 升 进而带动土地出让金快速上行 前11月土地成交金额过500亿元的 19 长沙 二线 % 20 扬州 三四线 % 备注 单位 元/平方米 016 微言堂 土地 数据来源 CRIC 备注 单位 亿元 数据来源 CRIC 城市达到10个 其中上海 北京 杭州三地的土地出让金超过1000亿 元 而去年同期成交金额达到500亿元的城市仅4个 其中排名第一的 上海成交金额也只是664亿元 今年的出让金同比大幅增长169% 微言堂 017

12 微言堂 数读楼市 土地 土地 2013年重点城市经营性用地成交溢价率TOP20 土地市场竞拍普遍较为激烈 溢价率超过50%的地块数量明显增 多 一线城市的高溢价地块占比普遍较高 其中深圳年内成交地块数 量较少 且有很大一部分为前海地块 颇受房企关注 排 城市 名 2013年全国重点城市经营性土地成交总价TOP20 土地名称 土地 用途 成交总 价(亿元) 受让人 1 上海 徐汇区 徐家汇中心项目 地块 商业;办公; 新鸿基 2 深圳 南山区T 地块 商业 华润置地 津南红 挂 号 住宅;商业 融创中国 3 天津 排名 城市 城市能级 2013年1-11月 2012年1-11月 同比 4 武汉 精武路地块 住宅;商业 越秀地产 1 厦门 二线 76.5% 46.1% 30% 5 深圳 南山区T 地块 商业 卓越地产 2 南昌 二线 53.4% 4.1% 49% 6 广州 天河区黄埔大道金融城A003和A005地块 商业 绿地 保利联合体 3 成都 二线 41.9% 15.3% 27% 4 合肥 二线 40.8% 23.3% 17% 7 上海 卢湾五里桥街道99街坊2/2宗 7/2宗地 住宅,商业, 办公 True Thrive Investments Limited 5 深圳 一线 40.7% 0.0% 41% 6 上海 一线 34.1% 11.8% 22% 8 北京 门头沟新城MC16-073等地块 住宅,商业 北京住总 融创恒 基和骏洋联合体 7 苏州 二线 33.6% 5.1% 29% 8 佛山 三四线 30.8% 0.9% 30% 9 杭州 凯旋单元FG04-C2/R21-03地块 绿地集团 9 福州 二线 30.4% 38.6% -8% 万科地产 10 南京 二线 27.9% 12.7% 15% 11 重庆 住宅;商业; 保利 万科联合体 11 东莞 三四线 24.9% 26.8% -2% 12 深圳 江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02 G11/02 G09-4/03 G12-1/02 G13-1/02号宗地 南山区T 地块 住宅;商业 商业;工业& 物流仓储 商业; 卓越地产 12 扬州 三四线 24.7% 2.0% 23% 13 北京 东坝南区 号 住宅;商业; 恒大地产 14 上海 张江高科技园区中区C-11-3 C-11-4 C-12-2 C-12-3 住宅;商业; 万科 上海张江联 合体 15 上海 徐泾镇会展中心3地块 商业;办公; 绿地 福建泰坤 13 广州 一线 24.4% 27.2% -3% 14 惠州 三四线 23.9% 1.2% 23% 15 长沙 二线 23.8% 0.0% 24% 16 杭州 二线 23.1% 16.0% 7% 17 兰州 二线 22.7% 0.0% 23% 18 太原 二线 22.6% 9.0% 14% 19 天津 二线 18.9% 2.2% 17% 20 海口 二线 18.6% 0.2% 18% 备注 单位 % 018 微言堂 数据来源 CRIC 10 深圳 南山区T 地块 住宅;商业; 办公;公建配 套&其他; 住宅;商业; 公建配套& 其他; 16 北京 昌平区东小口镇住宅混合公建用地 北京 玉渊潭乡F1住宅混合公建用地 18 上海 新华路街道71街坊1/2丘J1A-04 16/2 丘J1B-01地块 商业;办公; 北京福润天成 19 广州 黄埔云埔工业区南岗片49号地段 住宅;商业 佳兆业 20 杭州 凯旋单元FG02-C2/R21-01地块 住宅;商业; 滨江集团 北京京投置地 北 京市基础设施投资 有限公司联合体 微言堂 019

13 微言堂 数读楼市 土地 2013年全国重点城市经营性土地成交单价TOP20 排名 城市 土地名称 土地属性 楼板价(元 /平方米) 受让方 1 苏州 G-28号吴中经济开发区 独墅湖西侧 星岛仁恒南侧 商业; 江苏省吴中经济技术 发展总公司 2 上海 淮海中路街道45街坊17/2 商业;办公; WINMINE INVESTMENT PTE 3 上海 潍坊新村街道E18单元7-7 住宅; 天宝远东有限公司 4 上海 上海世博会地区A09B-02地块 商业;办公; 远东新世纪 中国 5 上海 上海世博会地区A09A-02地块 商业;办公; Maxbase Holdings Limited 企业 2013年内地重点房企境外贷款和债券融资情况 不完全统计 企业名称 雅居乐 旭辉集团 新城控股 6 上海 徐家汇中心项目 地块 商业;办公; 威万国际投资 7 北京 朝阳区农展馆北路8号 地块 住宅;商办 融创中国 8 上海 黄浦江沿岸E20地块 办公;商业; 中海工业联合体 9 上海 2013年152号公告黄浦区老西 门街道673 街坊1/1宗地 商业;办公; 上海黄浦置地 上海 经纬 上海源程置业 10 上海 上海世博会地区A09A-01地块 商业;办公; 中国电力投资集团 世茂 房地产 11 北京 崇文门路口东南角 商业; 北京国瑞兴业地产 融创中国 12 上海 闸北区103街坊27丘地块 商业;办公; 福州泰禾 13 上海 虹桥路街道261街坊6丘A3-02 商业;办公; SOHO中国 14 上海 花木镇46 街坊16/2丘地块 办公; 上海新湾投资发展 15 上海 杨浦区延吉街道222街坊 住宅;办公; 建发房地产 厦门兆 嘉置业 16 上海 前滩地区40-01地块 住宅;办公; 亿城集团 万科集团 绿城中国 龙湖地产 金地集团 北京 孙河乡西甸村HIJ地块 住宅;商业 北京 孙河乡北甸西村W地块 19 上海 2013年70号公告长宁区新华 路街道71街坊1/2丘J1A-04 16/2丘J1B-01地块 商业;办公; 20 上海 上海世博会地区A13A-02地块 商业;办公; 020 微言堂 综合; 中粮地产 福州泰禾 华润置地 北京福润天成 碧桂园 中国银联股份 融资时间 融资概况 5月16日 雅居乐获54.6亿港元3年期贷款 7月25日 2013年5月16日公布的39.78亿港元增加至56.28 亿港元 11月13日 获5000万美元为期12个月定期贷款 7月8日 获授总额1.565亿美元3年期限的双币种贷款融资 9月11日 发行1 25亿美元额外票据 2018年4月15日到 期 4月16日 发行五年期2.75亿美元优先票据 11月14日 与绿地联合获得3.0亿美元贷款 1月24日 新城控股发五年到期优先票据筹2亿美元 3月27日 万科地产香港为8亿美元5年期债券提供全额担 保 年利率2.625% 8月28日 万科置业香港拟再订立3.75亿美元3.5年期贷款 12月5日 万科海外再发10亿元 5 年期定息债券 11月14日 万达发行五年期美元债券 获10亿美元认购 11月15日 万达集团首次对外公开发债6亿美元五年期美元 债权 6月17日 年内再启期限为4年的35亿海外融资 7月23日 融创中国附属获4亿美元三年期贷款融资 2月5日 发行4亿美元的8.5%五年期优先票据 4月6日 发3亿美元五年期优先票据 年利率8.5% 7月25日 签1亿美元3年期定期贷款协议 9月16日 发3亿美元六年期优先票据 年息8厘 1月23日 龙湖发十年期5亿美元票据 利息为6.75% 7月10日 龙湖地产获76.7亿港元四年期俱乐部式筹组贷款 3月18日 在境外发行20亿人民币五年期债券 5月1日 金地商置签订两年期3600万美元银行融资协议 2月3日 华润置地再获40亿港元海外融资 2月5日 华润置地获3年期贷款11.6亿港元 1月3日 发行7.5亿美元年利率7.5%优先票据 微言堂 021

14 微言堂 数读楼市 企业 2013 年成功赴港上市的内地房企一览 企业 2013 年部分企业高层人事变动情况 企业名称上市日期上市融资概况企业简介 金轮天地 五洲国际 当代置业 毅德控股 景瑞地产 龙光地产 时代地产 1 月 16 日 6 月 13 日 7 月 12 日 10 月 18 日 10 月 31 日 12 月 9 日 12 月 11 日 融资 7.56 亿港元, 发行价逼近 1.72 港元上限 集资 亿港元, 发行价比招股价下限高 0.07 港元 发售 4 亿股, 最终发行价 1.49 港元, 为招股价下限 融资净额 5.45 亿港元 每股发售价厘定为 2.15 港元, 共募集资金 亿港元 招股价 港元 发行价 4.45 港元, 融资额约 亿港元 德银及瑞银为联席全球协调人及保荐人 发售 7.5 亿股, 其中 90% 为国际配售, 10% 为公开发售, 集资额 亿港元 首次公开发行总股本为 4.31 亿股, 计划募集资金 13.8~19.4 亿港元 总部南京, 项目位于南京 扬州及株洲, 主要于地铁站内运营商业店铺, 同时也有商业地产和住宅地产开发 2012 年上半年收入 6.6 亿元, 土地储备 28.4 万平米 中国专业批发市场以及在长三角及江苏省多功能商业综合体均领先的发展及运营商 成立于 2000 年, 国内知名的绿色住宅开发商 专注三四线及选择性进入二线开发及运营大型商贸物流中心, 中国大型商贸物流中心的数量排名第二 截至同日, 总土储 750 万平方米 成立于 1993 年, 以上海为本部深耕长三角经济圈, 逐步实现全国拓展布局 多次获得中国十大品牌地产企业 中国房地产百强运营效率 TOP10 等荣誉 专注于中端及中高端住宅市场, 旗下拥有广州 深圳 汕头 佛山 南宁 成都 三亚等二十多家下属公司 成立于 1999 年, 以住宅开发为主 商业地产和物业管理为一体 业务辐射广州 佛山 珠海 清远及长沙等城市, 成功开发 30 多项目 企业名称变动人员变动情况原职位现职位 中海地产郝建民就任 / 董事局主席 碧桂园 恒大地产 朱荣斌调任 / 联席总裁及执行董事 宋军 谢树太及梁国坤 升迁 / 公司执行董事 刘洪玉 梅文珏升迁 / 公司独立非执行董事 朱伍松离职集团董事长万达百货总经理 胡富 调任 华润置地马蔚华就职 世茂房地产 金地集团 招商地产 恒大地产商业管理公司副总经理 招商银行行长兼首席执行官 执行董事 恒大地产商业集团常务副总经理兼商业管理公司总经理独立非执行董事以及审核委员会 薪酬委员会 提名委员会及企业管治委员会成员 罗瑞华 离职 董事会秘书 / 张杰 调任 公司首席财务官 公司首席财务官兼董事会秘书 陈长春 就任 联想控股下属北京安信颐和控股有限公司执行董事 总裁 高级副总裁 陈志升离职董事会董事 / 严家荣调任副总裁高级副总裁 韦传军调任财务总监高级副总裁 徐家俊调任董秘高级副总裁 阳侃调任董事及高级副总裁职务公司副总裁 林少斌 调任 招商地产行政总裁 (CEO) 职务和招商地产党委书记 委员职 董事长 贺建亚升迁 / 招商地产第一责任人 远洋地产王晓光离职公司执行总裁 / 保利置业 姚刚 退任 独立非执行董事 审核委员会及薪酬委员会主席 梁秀芬调任独立董事 / 独立非执行董事 审核委员会及薪酬委员会主席 佳兆业 邹墨远 入职 龙湖营销总监 总裁助理 金科集团 蒋思海 调任 金科股份重庆片区公司董事长兼总经理 公司总裁 旭辉控股 陈东彪 就职 万科上海高管 分管工程建设 运营管理工作 华侨城 刘春平升迁 / 公司董事長任克雷调任董事长总经理 星河湾梁上燕辞职星河湾集团董事副总裁赴法求学 022 微言堂 微言堂 023

15 微言堂 数读楼市 企业 企业 2013年中国房地产企业销售金额TOP50榜单 2013年中国房地产企业销售面积TOP50榜单 2013年全年 五十强房企金额集中度较去年进一步提升 其中 面积集中度方面 相比2012年 2013年TOP50企业面积集中度上 TOP10企业从12.76%上升至13.27% 增加了0.51个百分点 同时TOP20 升最为明显 增加力度达1.23个百分点 其次为TOP20企业 同比增 及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点 结合2011 长0.74个百分点 TOP10企业则较去年增加0.65个百分点 面积门槛 年集中度数据 可见近三年大型房企市场份额稳步提升 从金额门 来看 TOP50企业的门槛增速最快 达到43% 2013年 TOP10企业 槛来看 TOP10 TOP20与TOP50企业同比增幅分别达到20% 42% 入榜门槛达到543万平方米 TOP20企业门槛增加至299万平方米 而 及48% 与去年相比 千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家 万 TOP50企业入榜门槛同比增长了43% 至118万平方米 达 中海 碧桂园与恒大4家房企强势进入 超大型企业竞争格局加 剧 与去年相比 300亿-500亿元级别房企的储备增多 排名 企业名称 销售金额 亿元 万科地产 绿地集团 万达集团 保利地产 中海地产 碧桂园 恒大地产 华润置地 世茂房地产 绿城中国 融创中国 龙湖地产 金地集团 中信地产 招商地产 富力地产 华夏幸福 雅居乐 远洋地产 中国中铁 世纪金源 中国铁建 荣盛发展 保利置业 佳兆业 金科集团 排名 企业名称 销售面积 万平方米 绿地集团 碧桂园 恒大地产 万科地产 保利地产 万达集团 中海地产 华润置地 世茂房地产 世纪金源 荣盛发展 龙湖地产 宏立城 华夏幸福 金地集团 中国中铁 中信地产 富力地产 雅居乐 中国铁建 金科集团 绿城中国 招商地产 远洋地产 保利置业 排名 企业名称 销售面积 万平方米 佳兆业 蓝光实业 融创中国 新城控股 建业地产 海亮地产 旭辉集团 中南建设 龙光地产 敏捷地产 阳光城 首创置业 复地集团 首开股份 金辉地产 海航地产 升龙集团 九龙仓 融侨集团 中天城投 路劲基建 合景泰富 越秀地产 建发房产 和记黄埔 排名 企业名称 销售金额 亿元 27 首开股份 新城控股 阳光城 融侨集团 金融街 和记黄埔 九龙仓 复地集团 蓝光实业 旭辉集团 宏立城 敏捷地产 深业集团 合景泰富 华侨城 首创置业 新世界中国 中南建设 越秀地产 卓越集团 海亮地产 数据说明 48 海航地产 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 49 中粮地产 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从四季度开始 合作项目不做重复计算 50 建发房产 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2013年1月至2013年12月 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 024 微言堂 微言堂 025

16 微言堂 微言堂 观点汇聚 1 2 房地产市场 泡沫论 房地产价格的控制非常有必要 记得住乡愁 的城镇化 高房价是城镇化最大障碍 日本上世纪七 八十年代泡沫经济时 按揭贷款购买一套 城镇化成为新一波经济改革的重点 中国未来最大的发展 房子要祖孙三代连续接力才能把房贷还清 显然当前的中国房 潜力在城镇化 城镇化和房地产有着高度关联 房地产泡沫应 地产价格还没到导致 泡沫破裂 的程度 自2010年国家对房地 该终结 否则发展城镇化就是一句空话 新一届政府不会延续 产市场进行宏观调控以来 一线城市和部分二线城市房价得到 以前温和的房产政策 实现大发展 房价就不能上涨 了控制 虽然全国平均价格还在上升 但考虑到人均收入更大 国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主 王小广 幅度的增长 相对来说平均房价实际上是在下降 对于整个房 地产市场的发展来说 我个人认为价格的控制非常有必要 万科地产董事会主席 王石 警惕高房价成为城镇化的阻力 无论是国家加快城镇化实质 还是房地产政策 并不助长 房价的暴涨 新型城镇化是对中国很多城镇化误区的总清算 京沪楼市供不应求情况20年无法解决 在王健林看来 一线城市的楼市供不应求的状态将长期 其价值和意义 使得很多地方准备厉兵秣马 跑马圈地 大干 一场的肯定要犯错误的城镇化的热潮暂时得以降温和纠偏 持续 房价也会保持上涨态势 对于控制房价涨幅 王健林认 著名财经评论人 经济学博士 马光远 为 限购需要长期坚持下去 同时要适度地加大楼市供应 万达集团董事长 王健林 不能再搞粗放的城镇发展模式 城镇化的各种美好设想要落地 必须要改变过去盲目求 房产泡沫已形成 再造房子不得了 在全国都有工厂 现在不光是城市有空置房 农村也有 房产泡沫已经形成了 再造房子不得了 杭州娃哈哈集团创始人 宗庆后 未来几年要做好房地产泡沫破裂准备 大 重数量不重质量的发展方式 对城市的发展要尊重历史 要顺势而为 要一个稳步发展的过程 那种翻天覆地的变化一 定带有地方政府主观的色彩和利益诱导 国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任 李铁 新型城镇化要处理好土地管理制度改革 从全球来看 房地产泡沫屡屡出现 而且牵涉面非常庞 土地管理制度改革主要包含两点 一是经营权长久不变 大 中国未来几年 一个重要的任务是防止房地产泡沫不可收 实际上就是赋予农民更多的财产权;二是建立统一的城乡用地市 拾 即使是无法躲过泡沫破裂 也要做好防止其冲击的隔离 场 由此大量的土地就不用再征了 但是 我国目前仍然缺乏 墙 以免临阵心慌慌 措手不及 中国资深财经评论人 朱大鸣 相关配套政策 因此 建立完善的土地管理体制比单纯的改善 制度更为重要 社科院农村发展研究所宏观室主任 党国英 026 微言堂 微言堂 027

17 微言堂 微言堂 观点汇聚 3 4 地方主导楼市调控的转变 地方政府减压进行时 三中全会后房地产市场 房地产行业百花齐放 拥抱精彩铂金十年 2013年一季度房价涨幅同比达到18% 在这样的高基数之 未来虽然城镇化的主角不一定是房地产 但是有步骤地推 上 2014年一季度的同比涨幅显然是有所回落的 这样一来 政 进未来的城镇化建设步伐是一定要往前发展的 未来十年我们 府就可以不必在压力重重之下 人为控制房价 开发商也能在1 一定有很多很多需求 房地产市场在未来不仅仅是一个住宅领 月份正常的拿到预售证 进行销售 域的市场 原来我们针对的全部是住宅 现在商业地产 旅游 克而瑞信息集团董事长 丁祖昱 地产 工业地产 物流地产 连马云都跑来搞地产 包括养老 地产等等 整个行业是百花齐放 供给方的政策要占据更重要的地位 易居 中国 董事局主席 周忻 在未来的房地产政策中 供给方的政策要占据更重要的地 位 供给方的政策主要包括加大新增商品房的供应 保障房建 设 以及通过税收政策加大多套住房的持有成本或降低住房投 资的收益率 城镇化并非单一发展房地产 推进新型城镇化 是中国未来发展的最大潜力 是中国经 济发展的重大举措 也为房地产发展提供了新的黄金机遇 房 摩根大通中国首席经济学家 朱海斌 地产业应积极发挥服务新型城镇化发展的支柱性产业作用 首 先要准确理解新型城镇发展的内涵 认清方向 认准角色 认 强化供给 全面改革 理性供给管理 种种迹象表明 2013将是中国式宏观调控的终结年 无论 知规律 积极主动 理性决策 要着眼于推动产业发展 而不 是建多少房子 综合体 中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如 如何 用宏观经济政策调控需求端的做法已经走向尽头 未来 都是对如何改革以更好促进生产要素供给和通过创新提高劳动 生产率来使增长持续的政策取向 瑞穗证券亚洲公司董事总经理 首席经济学家 沈建光 房地产市场的 给利 与 给律 市场不会马上就出现拐点 但房价 永远只涨不跌 也 不成立 未来房地产市场价格将出现小幅上扬 以至于适度的 差异化房产调控将成政府新思路 有别于以往房地产调控全国 一刀切 的做法 年末这一 面有两个着力点 一个是 给利 通过政府放权 配置资源 轮的房地产调控政策以 京七条 深八条 沪七条 市场化 差别化调控 财政金融改革 土地改革 城镇化等方 这样的地方差异性调控形式出现 由此显示了本届政府在房地 面 对房地产行业都是利好 第二个着力点是 给律 即法 产调控上的新思路 以长效机制取代频繁 密集 短期行为特 律制度 最明显的体现就是加快房地产的立法 建立房地产统 征明显的调控政策 已然成为共识 一登记制度 同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理 赵卓文 028 微言堂 保持不涨 局部地区或许有波动 十八届三中全会对房地产方 中国房地产研究会副会长 胡志刚 微言堂 029

18 微言堂 首分论市 克而瑞信息集团董事长丁祖昱 : 普大喜奔辞旧岁, 调良稳泛新一年 回顾过去一年, 用 普大喜奔 四个字概括再合适不过, 大家都高兴 好几年没碰到这么好的市场, 中央没有调控政策出台, 而年初的调控政策在被搞成乌龙以后, 更加刺激了市场交易, 导致 3 月份成为近几年来成交最高月份 房价在一扫颓势之后, 更加大幅上涨, 尤其是北上广深这些涨幅靠前的一线城市, 谁都不想成为年末的第一 从成交量来看, 本人预计也将达到创纪录的 亿 土地市场方面同样火爆至极,200 亿的总价地王 7 万元 / 平方米的单价地王都在 2013 年年出现 开发企业也个个赚得盆满钵满, 千亿企业阵营更是扩容至 7 家, 除万科 保利 中海 绿地 万达, 恒大和碧桂园也迎头追上 回顾 2013, 大家无疑都喜笑颜开, 而展望 2014, 却未必如过去一年乐观 成交稳 : 一线二线的成交量稳中有跌, 三线四线成交量普遍看跌 从总量来看,13 亿的量级也许将成为阶段性的天量,2014 年下跌的可能远大于上升 价格平 : 房价在经历了 19 个月的上升, 也该到了平稳的时候 除北京外, 上广深价格将稳中略有升, 而二线城市压力早已经凸显, 三四线城市目前也是调整的趋势 土地温 : 土地市场依旧火爆但土地价格必须趋于理性 否则在房价不上升 成交量不上升的市场当中, 单纯的地价上升必然会带来风险 竞争剧 : 开发企业压力将会更大, 竞争更激烈 据我所知, 很多企业 2014 目标又订得很高, 个人建议业绩目标应适度放低, 尤其是上市公司 我从来不悲观的看待市场, 但我也认为 2014 年的市场没有想象当中那么好 虽然全国性的调控政策依然没有, 但市场本身的调节机制会发挥更大的作用 透支掉的需求和过量的供应, 都会影响 2014 年的各地的市场 调良稳泛又一年, 淡季不淡 旺季不旺仍将是 2014 年主旋律, 抓住每个月的机会, 可能是营销成功最重要的要素 上海 广州 克而瑞房价上海首席分析师李振宇 : 2014 年上海楼市有望保持稳步向上 2013 年上海楼市供需两旺, 价格稳步上升 尽管还没能将 年积压下来的库存完全化解, 但市场稳步向上的行情仍有望延续到 2014 年 从宏观面来分析 2014 年以及未来几年中国经济的形势, 预计引领新经济和人口增涨能力较强的一线和二线靠前城市的住宅产品, 仍有上升动力, 上海应当说 首当其冲 ; 商 办类市场的整体表现近年来都 不温不火, 未来集中供应的新兴商务区或将面临严峻的竞争环境, 而工业类产品依靠总供给不足的转性需求, 具备一定的升值潜力 克而瑞房价广州首席分析师梁永光 : 2014 年广州楼市预计供应逐渐释放 2013 年上海楼市供需两旺, 价格稳步上升 尽管还没能将 年积压下来的库存完全化解, 但市场稳步向上的行情仍有望延续到 2014 年 从宏观面来分析 2014 年以及未来几年中国经济的形势, 预计引领新经济和人口增涨能力较强的一线和二线靠前城市的住宅产品, 仍有上升动力, 上海应当说 首当其冲 ; 商 办类市场的整体表现近年来都 不温不火, 未来集中供应的新兴商务区或将面临严峻的竞争环境, 而工业类产品依靠总供给不足的转性需求, 具备一定的升值潜力 喜大普奔 是 喜闻乐见 大快人心 普天同庆 奔走相告 的缩略 调良稳泛 途间车马舟桥, 调良稳泛, 三省亦附骥平安 马匹调良, 行船稳泛 030 微言堂 微言堂 031

19 微言堂 首分论市 克而瑞房价沈阳首席分析师宛南 : 克而瑞房价北京首席分析师牟增彬 : 2014 年沈阳预计加大商品住宅刚需供应 北京楼市 2014 年二季度后将会有所降温 2014 年沈阳市场机会与风险并存, 市场将继续呈现出明显 2014 年北京自住型商品房供地势必改变成交市场的结构, 的刚需特征, 刚需产品供应量将会超过 7 成, 高端产品供应量 与这些产品相比, 原有的刚需房源若大幅提价的话可能会面临 放缓, 主要以去化存量为主 有价无市 的情况, 因此开发商为避免与 政策房 的直接 沈阳 从市场供需角度来看,2014 年沈阳商品住宅供应量预计将会创造近几年供应的峰值, 接近 2 千万平方米, 市场持续放量 ; 北京 竞争, 上半年可能会加快一些非高端项目的入市节奏, 下半年自住型商品房集中入市, 市场供应量又将上扬 成交量预计达到 1400 万平方米左右, 成交均价保持平稳态势, 从宏观环境来看, 稳健的货币政策和稳定的经济增速将促 三环外的中低价位的项目的批量上市会拉低全市整体价格水 使房价以 稳 字当头, 伴随着长效机制的逐步推出, 传统调 平, 但是从个案的角度上来看, 市场将会延续平稳略涨的态 控将日渐淡出, 如果 2014 年广州 限购 退出, 那么北京也将 势 会紧随其后, 市场调节作用将在未来占主导地位, 这预示着北 京楼市将会形成更加清晰的政策性住房与商品住房两种市场格 局 克而瑞房价重庆首席分析师何旭 : 克而瑞房价长春首席分析师王喻冬 : 2014 年重庆楼市供应稳中有升 2014 年长春楼市预计保持平稳 从重庆目前火热的土地和商品房市场可以预见,2014 年 预计 2014 年长春土地市场的供求将会保持平稳, 土地价格 重庆楼市整体供应预计稳中有升, 成交持续看好, 价格先涨后 将在一定范围内稳中有升 由于南关区南部新城板块 净月区 平 以及高新北区未来发展前景看好, 土地储备充足, 因此它们未 重庆 重庆房地产市场存量一直处于平稳势态, 目前主城区存量房源不足 1000 万方 从 13 年土地成交情况看, 成交宗数 可开 长春 来仍将是长春土地市场的热点区域, 另外高新区的八一水库板块以及宽城区的长江路开发区也将受到市场的关注 发面积都出现了环比大幅上涨, 且拿地企业多为快周期企业 住宅市场可能仍要面临调控政策等方面的诸多不确定因 因此 2014 年市场供应平稳上涨趋势将比较明显 素, 根据长春市人均住宅占有量的发展来看,2014 年的市场需 此外, 新城镇化将长期工作在城市的农村人口户籍城市化 重庆作为西部大开发的重要城市, 为经济发展的需要, 不严格控制外来人口, 实行户口自由迁移政策, 因此近几年重庆主城区人口激增, 人口的增加激发刚性需求的产生 求量能得到保证, 预计长春整体市场将会保持较为平稳的态势, 市场整体均价不会低于 6500 元 / 平方米, 现房价格将会更高 南部新城 高新区和净月区仍是受关注度较高的区域, 高新北区将会有更多的项目上市 032 微言堂 微言堂 033

20 微言堂 首分论市 克而瑞房价成都首席分析师闫涛 : 克而瑞房价厦门首席分析师张子吉 : 2014 年成都楼市刚需放量会增加 2014 年厦门房价上行态势不变 2013 年第四季度成都的土地成交比第二 三季度明显增 在政策调控持续的大背景下, 综观厦门城市的特性以及 多, 土地供需两热, 楼面地价也水涨船高, 各开发商均加快前 市场产品导向的不断升级,2014 年厦门楼市无论是供应 成交 期热身准备, 加大了企业土地储备量, 便于明年发力 因此 亦或者是房价, 都将继续走高 从市场层面看, 厦门市场热度 2014 年楼市推量不可能有减少的趋势 持续升温, 购买动力充足, 面对城市良好的吸附力等优越排他 成都 我们预判 2014 年成都楼市供应量和 13 年对比应该有一定上涨幅度, 其中部分因素也得益于今年刚需的旺盛和各开发商积极囤地 需要关注的是, 热点区域和典型项目会更加突出 房价方面,2014 年持续热销的依然为刚需类小三房, 价格上涨幅 厦门 资源特性, 厦门楼市处于平稳健康的发展环境中 基于旺盛的市场需求, 厦门商品住宅的存量小, 可售存量甚至低于 200 万方, 去化周期不足半年, 未来市场面临的风险和去化压力偏小 度不明显, 依然保持稳中略微上涨的态势 从企业层面看, 基于当前市场和历史的供求情况,2014 年 预计入市约 460 万方左右 克而瑞房价福州首席分析师张旭东 : 克而瑞南京机构首席分析师马洪波 : 预计 2014 年福州房价将再创历史新高 2014 年南京楼市供应将进一步放量 2014 年福州楼市供应预计将出现一定程度的回落, 而成交 2013 年南京楼市在政府控制情况下供应面积近千万, 预计 量预计先抑后扬, 全年成交量将在高位震荡 房价方面, 伴随 2014 年的供应面积将达到 1300 万平方米, 成交量也将会在 1000 着 2013 年新一轮福州地价的攀升,2014 年福州房价上涨已成为 平方米之上 供应的结构性改变会带来成交的结构变化, 刚需 不争的事实, 只是由于从 2013 年 1 月到 2013 年 12 月, 福州房价 的产品仍将为市场的主流, 但刚改产品占比例将进一步增加, 福州 上涨幅度已高达 20% 左右, 且一路上涨的房价以及较高成交量消耗了大量的客户资源, 短期内价格上涨出现乏力, 甚至震荡 南京 刚需产品的供不应求局面将加剧, 随着价格上涨则再改及高端产品的成交压力增大 ; 成交量预计保持稳定, 成交结构出现低 波动, 市场需要一定的时间来消化盘整 2014 年, 福州五区房 总价产品的畅销, 高总价产品会因为个案因素出现分化, 畅销 价或将迈入 元 /m 2 均价 闽侯房价或将迈入 元 /m 2 均 滞销会同时存在 价大关, 福州新的价格体系格局即将形成 此外, 房价预计进一步上行, 利用装修等手段提高总价的 现象将持续出现, 政府限价政策 2014 年有望继续执行 034 微言堂 微言堂 035

21 微言堂 首分论市 克而瑞房价苏州首席分析师郭鹏 : 2014 年苏州楼市预计供略大于求 苏州 2014 年苏州楼市预计总体保持供略大于求的局面, 整体供应会比 2013 年略有下降, 预计商品住宅供应总量在 万平米之间, 成交在 万平米之间 市场成交均价将有明显提升, 预计增幅在 10%-13% 左右, 达到 元 / 平米左右 市场供求主体结构较之 2013 年预计会有所变化, 刚需虽仍是主流, 但刚需占总供求比重会下降 5%-10%(2013 年 70%), 首改及再改型产品比重会有所上升, 尤其是再改型产品, 预计此部分产品比重会增加 土地市场方面,2014 年预计热度仍然不减, 在 2013 年苏州较之周边城市, 土拍惨烈程度毫不逊色, 未来随着城市扩容, 产业调整 新区打造仍然会是房企争夺的重点 克而瑞房价无锡首席分析师王新科 : 2014 年无锡楼市预计不降反升 无锡 2014 年无锡房地产的最大机会则在于现有的房价水平, 2013 年多数城市房价涨幅超过 10%, 而截止到 12 月底无锡 2013 年的房价同比涨幅为 3.6%, 应该说现有的房价水平给开发商一个较低的价格起点, 未来开发商可以从产品的品质等方面提升给自己赢得更高的议价空间 而无锡楼市明年将面临的最大风险则依旧是为了追求利润而牺牲的去化, 若限购持续, 改善和投资依旧被遏制, 刚性需求在近两年已经释放大部分, 这样个别开发商大幅涨价定会影响去化 其次, 截止到 2013 年 12 月 20 日, 无锡商品住宅库存已超 800 万方, 其中中高端物业占多数, 较大的库存加上放大的供应量可能会对市场造成冲击, 房价也会由此受到影响 036 微言堂

22 回顾展望 回顾展望 037

23 回顾展望 2013年中国房地产 市场回顾与行业展望 回顾篇 上 2013年房地产业政策环境 文 / 2013年中国房地产市场回顾与展望 课题组 政策 经济等宏观环境持续向好 市场迅速回暖 交易规模全面增长 13个城市成交量会突破千万平方米 7家房企有望冲刺 千亿俱乐部 各线城市 各类地王纪录被屡屡刷新 房企逐鹿资本市场 争相借壳上市或者谋划海外投资 促供应 市场化 构成新一届政府对房地产调控主基调 回首2013 中国房地产行业经历了怎样的演变 展望2014 房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机 回顾篇 VIEW 新一届政府执政 十八届三中全会召开 促供应 市场 化 构成新一届政府对房地产调控主基调 未来房地产业必将面临新的政策 挑战 整个行业也在孕育未来发展的深度变革 年初 地方落实 国五条 态度总体消极 2013年2月20日 温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署继 上 政策环境 续做好房地产市场调控工作 会议确定了五项加强房地产市场调控 中 市场回顾 的政策措施 3月1日 经国务院办公厅正式下发 关于继续做好房 下 土地解析 地产市场调控工作的通知 业内称其为 国五条 其中最受外 企业篇 界关注的主要有地方政府问责 限购加强 二套房贷收紧 存量房 房企运营特征与四大战略 年调控的延续 但从地方跟进的情况来看 地方政府层面上态度明 展望篇 交易个税按差额20%征收等措施 从政策逻辑上看 此无疑是过去十 显偏消极 首先 地方问责 这唯一强调政策执行的条款几乎无人关 上 2014年房地产市场趋势预测 注 其次 限购加强 响应者寥寥无几 区域限购叫停仅沈阳一 中 2014年细分市场产业发展趋势 地落实 而 已限购城市进一步从严 也仅在北京细则中有所体 下 行业中长期 未来三大关注点 现 未限购的三四线城市酌情加入限购行列 在地方层面上也 没有得到任何响应 再次 二套房贷 未立即落实 仅北京等极 个别城市将二套房贷首付提升至7成 而其他一 二线城市直到年底 那轮新政才真正落实 最后 存量房交易个税调整对市场的影响力 038 回顾展望 回顾展望 039

24 回顾展望 被严重高估, 除了北京落实之外, 其他一线城市大多处于宣而不行的状态中, 连上海对该条款也采取了 忽略 的态度, 而在二 三线城市层面上, 由于住房信息体系建设的相对滞后, 对于该条新政原本就不具备基本的执行基础 从市场反应来看, 国五条的影响几乎可以忽略不计, 今年自年初以来的市场成交放量未见明显放缓, 经历过前期限购限购等重量级政策的考验, 市场消化国五条这样力度明显较轻的调整速度极快 ; 即便是对国五条跟进最积极的北京市场, 从数据上看, 虽然 4 月份成交量 84 万平方米, 从当时来看是之前 11 月内的最低点 ( 春节月除外 ), 但值得关注的是,3 4 月份北京市场新增供应均只有 60 万平方米左右的水平, 从这个角度看, 新政出台之后, 北京市场依然呈现供不应求 年中 : 不提 调控, 市场化 促供应宗旨已然明确新一届政府上台后其在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别, 以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现, 房地产调控也不例外, 在今年以来历次政府重要会议中, 均未提及 调控 二字, 类似 高房价问题 这样的提法也再未出现, 与上一届政府形成及其鲜明的对比, 释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题, 这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线 时至四季度, 房地产行业政策面有两件事情值得关注 : 其一, 在中共中央政治局第十次集体学习中, 明确了以市场化为主, 以保障房为辅的住房供应体系建设 ; 会议指出未来总的方向是构建以政府为主提供基本保障 以市场为主满足多层次需求的住房供应体系 另外, 促进供应被放到了前所未有的高度 在提到供应体系建设时, 会议前所未有地用了 千方百计增加住房供应 的措辞, 可见高层推进供应释放的决心之大 其二, 在三中全会最终公布的决定中, 对房地产行业虽无明确扶持表态, 但诸如 处理好政府和市场的关系, 使市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善城镇化健康发展体制机制 推 进以人为核心的城镇化 等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用, 尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出 年底 : 迫于房价控制目标压力, 部分城市出台过渡性新政临近年底, 全国有 16 个城市相继出台收紧调控的政策, 调控手段集中在提高限购条件, 提高二套房首付比例, 加紧保障房建设, 加强监管等方面 年底这轮地方新政出台, 有两大关注点 : 其一, 体现了调控主体从中央转向地方 过去十年房地产调控往往是中央打统账 所有地方政府跟进的模式,2011 年的限购政策即是最典型的证明, 当时全国所有省会级以上的城市无论市场发展程度如何 房价涨幅是否超过正常范围, 均悉数出台限购, 如此全国 一刀切 的调控方式给房地产市场的正常运行造成了诸多困扰, 而反观本轮地方新政, 除北上广深和部分热点二线城市之外, 大多数二线城市和所有三线城市并未跟进, 这无疑体现出了当前市场管控的主导权已经下放到了地方层面 其二, 从动机来看, 并非过去十年调控的延续, 更多是迫于年底房价控制目标的压力所为 这主要体现在两方面, 首先, 各地政策力度均有限, 主要集中在对现有政策的细节强调上, 尤其是限购政策, 并无大幅度的加强 ; 其次, 北上广深, 连同大多数出台新政的二线城市, 都将政策重点放在预售证管控上, 这显然直指年底的房价控制目标, 而该政策的执行时限无疑不会超过今年年末, 以此来看, 这波出台新政的城市更多是出于 站队表态 的需求 站在中央的立场上看, 构建房地产调控长效机制是一个逐步推进的过程, 短期内为平缓社会舆论压力, 在一二线城市层面上适度强化抑制需求的政策, 将起到争取时间的作用 040 回顾展望 回顾展望 041

25 回顾展望 回顾篇 中 年 达到77412亿元 预计全年投资增速将维持在20%左右 图1 全国房地产市场投资与新开工增速走势 2013年中国房地产业市场回顾 文 / 2013年中国房地产市场回顾与展望 课题组 VIEW 2013年 在政策趋向宽松 经济平稳回升等宏观环境持续向好的 情况下 一 二线城市市场迅速回暖 交易规模全面增长 并维持成交高位 态势 全年将有13个城市成交量会突破千万平方米 除刚需 改善等自住 型需求活跃外 高档豪宅市场热度也明显回升 数据来源 国家统计局 供应面积 重点城市同比增21% 一 二线下半年增幅下滑 2012年下半年起土地市场成交大幅放量 今年以来房地产市场大 供应 投资增速预计20%左右 各线城市供应全面回升 开发投资 年内投资增速持续高位 新开工面积创历史新高 2013年 在全面向好的商品房市场支持下 土地市场明显回 暖 房地产市场新开工数据也一改2012年同比下跌之势 转而进入 正增长 数据显示 前11月全国房地产新开工面积总量达到18.1亿平 方米 较去年全年增加11.5% 以此趋势预计 全年新开工面积超过 2011年高点的19.1亿平方米可期 从企业新开工数据看也可印证这一趋势 据CRIC监测到的企 业上半年新开工数据 世茂即已新开工1430万平方米 超去年同期5 倍 万科 保利 恒大均在800万平方米以上 金地 荣盛 雅居乐 也有逾300万平方米的体量新开工 期内企业新开工面积平均达到销 售规模的2倍左右 新开工面积的大幅增长 将为2014年企业销售业 绩的继续增长打下良好基础 全国房地产市场投资增速亦较去年显著提升 2013年1-11月 全国房地产开发投资增速较去年上升19.5% 投资总量已超过去年全 042 回顾展望 环境继续转好 引致各线城市新增供应全线增长 一线城市中除北京 之外皆出现上涨 二线城市除了天津和武汉等极个别城市之外也呈现 普涨 但一线城市供应面积增幅明显低于二 三线城市 前11个月供 应同比增幅仅为8% 远小于二线城市的25%和三线城市的21% 下半年 受到年度房价控制目标的压力 部分一 二线城市开 始执行严厉的预售证管控 对于高价项目 涨价项目实行缓上市 缓备案的措施 导致市场供应出现下滑 典型如广州 其上半年供 应同比增长14% 而时至11月增幅收窄至3% 销售 市场成交规模再创新高 千亿级城市已达8个 全国市场 商品房销售突破12亿平方米 增速创5年来新高 一 二线城市成交回暖的带动下 2013年全国房地产市场规模 迎来了新一轮的快速扩张 2013年前11月 全国商品房销售面积同 比上升20.8% 同比增速创下近5年新高 而从成交总量来看 在年底 项目集中成交的推动下 全年商品房成交面积将有望突破12亿平方 回顾展望 043

26 回顾展望 米, 而商品住宅成交总量亦将突破 10 亿平方米 从年内各月市场成交走势来看, 上半年同比增速相对较高, 主要原因有二 : 其一, 年初时 国五条 出台,3 月份全国各主要城市市场出现 末班车效应, 推动成交量井喷 ; 其二,2012 年上半年市场处于企稳回升的初期, 在此低位基数的作用下, 今年上半年成交同比增幅较大 而进入下半年后, 各月市场成交虽仍在快速上升, 但各月同比增速与上半年的水平相比存在较大差距 图 2: 全国商品房销售面积及同比走势 数据来源 : 国家统计局 重点城市 : 全年预计有 13 个城市突破千万平方米年初 国五条 出台前后 3 4 月份各地市场出现 末班车效应, 导致今年上半年市场成交增速普遍高于下半年,1-6 月份一 二 三线城市商品住宅同比涨幅分别为 39% 50% 和 33%, 高于 1-11 月份的 14% 30% 和 21%, 其中一线城市下半年同比涨幅下滑较为明显, 我们认为和年底北上广深执行严厉的预售证管制 市场新增供应萎缩, 拖累成交释放有关 截至 11 月, 北京 广州 上海 天津 重庆 长沙 成都 合肥 青岛 沈阳和武汉等 11 个城市市场成交量已超过 1000 万平方米, 如果算上南京 ( 前 11 个月成交 906 万平方米 ) 和西安 ( 今年数据缺失, 但市场规模早在千万级中 ), 则今年全年将有多达 13 个城市成交破千万平, 而去年的城市数量仅有今年的一半 成交金额 : 一 二线城市增幅明显, 新增 3 个千亿级城市截至 11 月, 北京 广州 上海 深圳 天津 重庆 成都和南京等 8 个城市 2013 年市场成交金额已超过 1000 亿元, 而去年同期, 成交金额超过 1000 亿元的城市仅 5 个 其中上海和北京两城市前 11 月成交金额分别为 2855 亿元和 2566 亿元, 预计上海市场成交金额今年有望突破 3000 亿元, 而去年上海的成交金额仅为今年的一半 成交总额的大幅上涨主要由于, 其一在于市场成交规模不断增加, 其二则是房价大幅上涨推高了成交总价 各线城市中二线城市中除了部分成交额过千亿的城市以外, 其他城市成交额多在 800 亿左右, 而市场成交规模最小的三线城市销售额和一 二线城市存在巨大差距, 芜湖 洛阳 连云港等城市前 11 个月的成交总额均未超过 200 亿元 成交结构 : 刚需热度小幅下降, 改善类产品销售率明显提升, 豪宅抗周期性较强首置 : 房价上涨 信贷收紧, 刚需类产品供求比小幅下滑从数据上看, 自去年以来各重点城市 90 平方米以下房源即处于供过于求的状态, 除了 2012 年的深圳和 2013 年杭州之外, 其他所有样本城市这一面积段的项目供求比均高于 1:1, 而时至 2013 年, 我们发现大多数城市 90 平米以下房源销售率有小幅下降, 如北京从 2012 年 1:1.55 下降到 2013 年 1:1.37, 上海从 1:1.26 下降到 1:1.13 等 ; 在我们看来, 其主要原因有二 : 其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价, 其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧, 这两大因素使得刚需群体入市门槛逐渐提升 ; 但另一方面, 即便今年这类项目供求比出现下滑, 但从总体上看, 刚需市场热度依然较高, 北京供求比高达 1:1.37, 上海 天津和成都供求比都高于 1:1.1 而即便是数据上呈现供过于求的杭州, 其供求比 1:0.87, 也大致维持在供求平衡的区间内 改善 : 受市场环境起伏影响更大, 各地改善型项目销售率普遍提升 平方米属于满足改善住房条件 拥有基础享受功能的面积区间, 一定程度上能够满足多代人分室而居的要求 对于这部分 044 回顾展望 回顾展望 045

27 回顾展望 表1 2010年-2013年重点城市90平方米以下新房供求比 表2 2010年-2013年重点城市90-140平方米新房供求比 2010年 2011年 2012年 2013年 2010年 2011年 2012年 2013年 北京 北京 上海 上海 广州 广州 深圳 深圳 南京 南京 杭州 杭州 天津 天津 成都 成都 供求比=年商品住宅销售套数 / 年商品住宅供应套数 下同 1.54 数据来源 CRIC 数据来源 CRIC 改善型需求市场 我们主要有两大关注点 豪宅 抗行业周期能力较强 千万级豪宅集中在北上广深杭 其一 相比刚需产品而言 改善型项目受市场大环境波动的 对于总价1000万元以上的豪宅 目前主要集中在北京和上海 影响更大 尤其在2011年一 二线城市限购政策全面升级的大背景 在我们看来 这类项目的出现对于城市聚集财富的能力要求极高 下 重点城市90-140平方米房源供求比下降的幅度明显大于90平方 并且房地产市场发展程度也必须达到相当的高度 因此 国内目前 米以下产品 如北京90平方米以下项目供求比从2010年的1 0.96下 拥有真正意义上豪宅的城市其实并不多 降到2011年的 同期90-140平米项目却从1 0.91下降到1 近两年以来 上海每年成交千万级豪宅3000余套 北京则成 0.67 同样的例子也发生在其他大多数城市 究其原因 相比于首置 交2000余套 从产品类型上看 北京豪宅中中心城区别墅占多数 刚需来看 改善型需求购买力更强 购房急迫性却较弱 因此在房 而上海则大多是超大户型公寓 另外 广州 深圳 杭州等城市每 地产市场不景气 房价调整预期提升的情况下 这部分需求更容易 年也有上百套的成交 相比之下 如天津 南京 重庆 武汉等区 进入观望 从而导致局部市场热度的下降 域中心级城市 随着近年来房地产市场发展速度较快 但从房价角 其二 从近两年的市场走势来看 改善型项目供求比的变化轨 表3 2010年-2013年重点城市总价1000万元以上新房成交套数 迹与首置型产品正好相反 从数据上看 2013年各重点城市 年 2011年 2012年 2013年 平方米产品供求比相比2012年普遍有所提高 如北京从2012年的1 北京 提高到 上海从1 0.99提高到 同样的情况还出 上海 广州 深圳 当前这波市场行情由2012年起展开 如果说去年各地主力需求是首 南京 置型刚需的话 那么2013年以来随着房价的上涨 改善型需求已经 杭州 天津 成都 重庆 武汉 现在深圳 南京 杭州 天津和成都 在我们看来 这决非巧合 逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力 这点在面积段数据中也 可以得到证实 数据来源 CRIC 046 回顾展望 回顾展望 047

28 回顾展望 度来看, 与北 上 广 深 杭等城市相比仍有相当差距, 这直接体现在千万级豪宅的数量上, 其年均成交套数在 100 套以内甚至更低 从全国的层面上看,2013 年总共大约有 8000 套左右的千万级豪宅成交规模 从市场走势来看, 千万级豪宅受市场大环境的影响相比于刚需 改善类项目而言较小, 北京 2011 年总价 1000 万元以上的豪宅成交套数较前一年仅减少 79 套, 而上海这一级别项目 2011 年虽然成交减少了 518 套, 但在之后的 2012 年, 随着政策环境的松动, 这一细部市场成交规模迅速反弹, 并一举突破了 3000 套 供求 : 一 二线城市多供不应求, 消化周期持续缩短 供求比 : 一线城市和热点二线供不应求, 部分三线供应过剩在各线城市中, 一线城市以及热点二线城市呈现供不应求, 个别城市例如北京 重庆 成都 天津和武汉等城市供求比均超过了 1:1.2, 北京和重庆甚至高达 1:1.58, 供求矛盾较为激烈, 北京市 2013 年前 11 月商品住宅供应面积仅 700 万平方米, 市场成交面积却达到了 1104 万平方米 上一轮调控中由于一 二线城市限购政策, 使得很多开发企业涌入三 四线城市, 推动多数三线城市及部分二线城市土地大量释放, 供应不断积累, 进而导致今年这类城市呈现出供过于求的局面 图 3:2013 年各城市 1-11 月商品住宅供求比 ( 求 / 供 ) 备注 : 重庆使用的是商品房数据数据来源 :CRIC 存量 : 一线城市和热点二线库存维持低位, 二 三线积累首先, 近一年以来一线城市和部分热点二线城市商品住宅存量仍旧维持低位, 甚至有城市库存仍在持续降低 上广深库存相对稳定, 这一方面因为供应相对充足, 另一方面年底受政策调整和信贷收缩的影响成交量未继续上行 ; 而北京由于新增供应较少, 市场存量进一步下降 其次, 二线城市存量有所分化, 其中一部分非热点城市与三线城市一起仍处于库存积累阶段, 贵阳 沈阳和苏州等城市 2013 年前 11 月商品住宅存量涨幅都在 20% 以上, 贵阳甚至达到了 49% 这主要由于过去两年开发商亲睐二 三线城市的大规模地块, 致使这些城市供应大量增加所致 图 4:2013 年 11 月各城市商品住宅存量 ( 单位 : 万平方米 ) 备注 : 重庆使用的是商品房数据数据来源 :CRIC 消化周期 : 半数以上城市周期缩短, 重点城市库存风险均缓解首先, 随着 2013 年全年市场成交的持续高位, 半数以上典型城市库存消化时间有所缩短, 其中成都 合肥 天津和上海的同比降幅都在 20% 以上, 成都甚至较去年同期减少了 44% 然后, 从绝对量上来看, 我们一般认为消化周期 12 个月为正常水平, 而样本城市中消化周期高于 12 个月的仅 3 个, 即便是之前高库存压顶的天津, 当前也已收窄至 14.6 个月, 所有样本城市都不存在库存过多的风险, 甚至有些城市库存量较少, 例如北京 南京和成都当前消化周期仅略高于 6 个月, 合肥的消化周期甚至降至 6 个月红线以下, 为 4.7 个月, 市场供不应求的压力依然巨大, 未来房价上涨的压力依然存在 048 回顾展望 回顾展望 049

29 回顾展望 图5 2013年11月各城市商品住宅消化周期 月 过近三年来的人均可支配收入增幅 达成房价控制目标的形势极为 严峻 虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉 但在强大的人口 吸纳效应所带来的旺盛需求下 其房地产市场价格仍然远远领先于 其他城市 而西安 贵阳 昆明等西部城市控制情况相对更佳 房 价增速相对稳定 并明显低于可支配收入的增长 表4 主要一 二线城市房价指数及人均可支配收入增速 城市 价格增速 可支配 收入增速 城市 价格 增速 可支配 收入增速 北京 21.20% 10.90% 上海 21.40% 11.70% 广州 20.70% 11.29% 深圳 20.60% 11.69% 厦门 16.90% 12.87% 南京 15.30% 13.75% 沈阳 13.30% 12.68% 郑州 12.50% 12.31% 福州 12.80% 13.16% 乌鲁木齐 10.30% 11.41% 杭州 11.00% 12.75% 南宁 9.60% 11.55% 哈尔滨 10.10% 12.30% 石家庄 9.30% 11.53% 2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达 相比年 武汉 11.30% 13.75% 长沙 11.80% 14.38% 初上升9.51% 另外 我们还可以将其与两个时间点做比较 首先是 南昌 10.10% 12.74% 青岛 9.90% 12.85% 银川 8.70% 11.70% 天津 7.90% 11.45% 大连 9.40% 13.14% 呼和浩特 9.60% 13.38% 10% 其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比 当前 重庆 9.40% 13.40% 济南 8.70% 12.75% 的指数上涨了16% 长春 8.10% 12.64% 合肥 9.10% 14.02% 宁波 6.60% 11.64% 成都 9.60% 15.63% 西安 10.30% 16.50% 贵阳 6.90% 13.16% 昆明 7.00% 15.23% 备注 重庆使用的是商品房数据 数据来源 CRIC 房价 全国房价持续上行 一线城市房价涨幅依然领先 全国市场 比前期高点上涨10% 8城市涨幅已超控制目标 2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比 当前的指数上涨了 此外 统计局发布的70大中城市房价指数也显示 至2013年10 月 京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20% 远远超 注 价格指数为2013年10月 人均可支配收入为近三年复合增长率 图6 全国288城市房价指数 数据来源 国家统计局 城市表现 一线房价持续领涨 三线涨幅出现分化 首先 2013年前11月典型一 二线城市中 北上广深四个一线城 市的房价涨幅较大 上海甚至达到20% 北京 广州也在15%以上 一线城市房价涨幅汹涌 一方面由于供应较少导致供求矛盾激烈外 另一方面 中低档需求继续延续了2012年的房价上涨势头 存在补涨 效应 其次 二线城市的供求矛盾相对较为缓和 三线城市则出现了 分化 部分前两年土地过量供应的城市2013年房价处于停滞状态 常 注 2013年1月为基期= 回顾展望 数据来源 CRIC 州 烟台等城市房价涨幅不到5% 芜湖甚至涨幅为零 回顾展望 051

30 回顾展望 图 7:2013 年 1-11 月各城市房价 288 指数涨幅 注 :2013 年 1 月为基期 =1000 数据来源 :CRIC 房贷 : 流动性紧缩拉低贷款增速, 对市场影响或被高估对比 2013 年居民中长期消费贷款额与商品房销售额走势, 可见市场销售额显著回升, 由 10% 上升至 32%, 上升 22 个百分点, 而贷款余额增速则从去年的 13% 上升至 21%, 仅上升 8 个百分点, 两者差异明显 对于二者之间的相背, 我们认为有两点值得关注 : 其一, 受困于下半年流动性的紧缩, 银行对于房贷的发放进一步加严, 使得银行贷款增速较去年同期小幅回落 ; 其二, 房地产市场销售额增速快于房贷增长速度, 至少说明了在当前这个时间点上, 我国房地产市场需求对银行贷款的依赖程度存在被高估的可能 资金 : 销售回款资金占比持续提升, 充足购买力推升市场 规模快速扩张 图 9: 住户中长期消费性贷款增速与商品房销售额增速走势 房企资金来源 : 其他资金占比再度增加, 外资占比持续低位 2013 年前 11 月份, 房地产开发企业到位资金 10.9 万亿元, 同比 15% 48% 30% 15% 13% 21% 增长 27.6%, 受益于行业整体的回暖, 资金总量持续快速上升 从资 金来源结构来看, 外资占比较去年全年持平 另一方面, 自 2012 年 下半年以来向好的市场成交, 亦使得开发商从消费者手中获得的定金 预收款和个人按揭贷款快速增加, 其他资金占比也由去年全年 数据来源 : 国家统计局 的 43.8% 上升至今年前 11 月的 44.4% 图 8: 房地产企业资金来源 数据来源 : 国家统计局 052 回顾展望 回顾展望 053

31 回顾展望 回顾篇 下 图1 2013年各能级城市经营性用地成交面积 单位 万平方米 年中国土地市场解析 文 / 2013年中国房地产市场回顾与展望 课题组 数据来源 CRIC VIEW 今年土地市场整体成交火热 各线城市 各类地王纪录被屡屡刷 新 数据显示 全国53个重点城市经营性用地前11月成交建面高达6.58亿平 方米 土地成交建面超过2000万方的城市增加至12个 成交建面超过1000 万方的城市增加至26个 总体呈现出供需两旺态势 一线城市成交量价涨幅 尤为显著 成交金额 整体增长超六成 3个城市成交超1000亿 土地市场的火热使今年以来各城市的土地出让金较去年同期出 现明显增长 重点城市前11月土地出让金总计16029亿元 同比增长 成交面积 成交量增长超两成 一线涨幅高达83% 大幅提升67% 主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成 交量飙升 进而带动土地出让金快速上行 前11月土地成交金额过 今年土地市场整体成交火热 全国53个重点城市 经营性用地前 500亿元的城市达到10个 其中上海 北京 杭州三地的土地出让金 11月成交建面高达65888万平方米 比去年同期增长了21% 土地成 超过1000亿元 而去年同期成交金额达到500亿元的城市仅4个 其中 交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个 成交建面 排名第一的上海成交金额也只是664亿元 今年同比大幅增长169% 超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个 去年下半年起 图2 2013年各能级城市经营性用地成交金额 单位 亿元 土地市场逐步回暖 至今年以来 成交热度得以持续 同时 土地 流标情况亦大幅减少 整体流标率从去年同期的17%下降至今年的 % 并且自3月以来一直维持低位 具体从各线城市成交情况来看 由于今年房企普遍调整了投资 策略 加大了对一线城市的投入力度 从而促成了一线城市成交量 出现83%的增长幅度 其中上海的成交量超过2000万方 二线及三 四线城市成交规模整体为增长态势 但同比涨幅较低 分别提升了 13%及34% 并且城市间存在分化 像西安 成都 沈阳等之前成交 量较高的城市今年的土地成交规模都出现了回落 而兰州 杭州及 数据来源 CRIC 南宁的土地市场相对火热 054 回顾展望 回顾展望 055

32 回顾展望 一 二线城市高总价地块频出, 总价地王纪录不断被刷新 全国重点城市土地成交总价最高的地块成交金额高达 亿元, 仅次于 2010 年拍出的广州亚运村 255 亿元的成交价格 同时重点城市经营性土地成交总价排行榜 TOP10 TOP20 和 TOP50 门槛全面提高, 达到近五年来的最高峰 今年房企的融资环境相对宽松, 销售业绩亦大幅提升, 现金充裕, 因而, 尽管 9 月底国土部要求地方禁止出地王, 但各地仍然不断有高总价地块成交 图 4:2013 年各能级城市经营性用地成交均价 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 图 3: 全国重点城市经营性土地成交总价门槛 数据来源 :CRIC 数据来源 :CRIC 成交均价 : 平均地价同比增长 39%, 平均溢价率 19% 今年前 11 月, 重点城市土地成交均价达 2433 元 / 平方米, 比去年同期大幅增长 39%, 除了三 四线小幅回落 4% 以外, 一线及二线城市平均成交地价均上涨, 分别为 61% 及 30% 其中, 一线城市土地成交均价高达 7966 元 / 平方米, 同比增长超六成, 今年北上广深推出较多优质地块, 加上企业的激烈争夺, 使得平均地价快速攀升 土地市场竞拍普遍较为激烈, 重点城市的平均溢价率为 19%, 比去年同期提升了 12 个百分点 溢价率超过 50% 的地块数量明显增多, 重点城市成交地块中 11% 为高溢价地块, 同比增长 6 个百分点 一线城市的高溢价地块占比普遍较高, 其中深圳的占比高达 38%, 该市年内成交地块数量较少, 且有很大一部分为前海地块, 颇受房企关注 平均成交溢价率最高的城市为厦门和南昌两个城市, 平均溢价率均超 50% 这两个城市的土地成交规模相对较小, 单个地块溢价率对城市平均水平的影响较为显著 另一方面也是因为目前企业普遍向一 二线城市转移, 整体市场热度持续提升, 溢价率排名前十的城市主要为一 二线城市 图 5:2013 年各能级城市经营性用地成交溢价率 数据来源 :CRIC 056 回顾展望 回顾展望 057

33 回顾展望 土地单价排行榜的入榜门槛也较去年进一步提升 成交均价 企业篇 TOP10 TOP20和TOP50门槛分别上涨15% 33%和44% 达到近 五年的最高峰 一方面是今年市场热度高 房企竞拍激烈 另一方 面 出让的地块中有不少位于北京 上海的核心区域 极具稀缺 性 高价成交也在情理之中 2013年房企运营特征与战略 文 / 2013年中国房地产市场回顾与展望 课题组 图6 全国重点城市经营性土地成交单价门槛 元/平方米 图6 全国重点城市经营性土地成交单价门槛 元/平方米 备注 地块包含配建面积 数据来源 CRIC VIEW 随着市场成交的持续上行 集中度持续上升,7家房企跻身 千亿 俱乐部 房企周转速度平均提升一成 资金回流增速 在销售业绩全面飘 红下 企业的国际化 本地化 金融端和营销端四大战略全面铺开 逐鹿资 本市场 争相借壳上市或者谋划海外投资 房企发展由此迈入一个全新的时 代 企业业绩 集中度持续上升 全年千亿级企业达7家 集中度 大型企业销售增幅高于全国 集中度将持续上升 根据国家统计局公布数据 2013年1-11月份 商品房销售面积 万平方米 同比增长20.8% 商品房销售额69946亿元 增长 30.7% 同时结合CRIC监测企业销售数据 我们可计算出销售排名 前十 前二十及前五十企业的金额 面积集中度 可以看到 2010年以来 不管是金额集中度 还是面积集中 度 龙头房企市场份额均呈逐年增加趋势 金额方面 2013年前11月 五十强房企金额集中度较2012年全 年进一步提升 其中 TOP10企业增加0.62个百分点 TOP20企业增 加0.08个百分点 同时TOP50企业增加力度在0.42个百分点 面积集 中度与金额集中度情况类似 相比与去年年度数据 TOP10企业 TOP20及TOP50企业面积集中度分别增加了0.68个百分点 0.18个百 分点与0.24个百分点 058 回顾展望 回顾展望 059

34 回顾展望 五十强房企市场份额持续提升 反映了大型房企的业绩增长势 然而 从2008年到2013年5年间 房地产行业内已发生翻天覆地 头更足 可以看到 1-11月份 碧桂园达成销售金额967亿元 同比 的变化 年销百亿已成为过往烟云 根据 2013年前三季度中国房 增长130% 将为千亿军团再添一员 绿地 世茂房地产及融创中国 地产企业销售排行榜 TOP50的入榜门槛已达105亿元 而像首创 的业绩增幅都在40%以上 不仅如此 年终最后一个月 一般是房企 置业 建业地产 瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单 但是销 最后一搏 优惠活动加码 客户回馈频繁 大型房企借力全国化布 售依然积极 前11个月亦完成百亿销售 按照这个趋势 至2013年年 局而多地收金 单月业绩往往好于预期 底 超百亿元销售额企业或将达70家左右 从2007年的十强门槛 到2013年前三季度的五十强门槛 再到 表1 2010年/2011年/2012年/2013年1-11月份 预测 企业销售集中度 2013年1-11月份 金额 2012年 面积 金额 单位 亿元 万平米 2013年百亿的销售额只能排到70位左右 几年之间 百亿销售折射出 2010年 房企规模巨变 而转向房企2013年年末格局 我们可以看到竞争的 2011年 面积 金额 面积 金额 面积 激烈 最为亮点的当属千亿级别房企 截止到11月底 已有四家企 TOP10企业集中度 13.38% 8.40% 12.76% 7.72% 10.67% 5.75% 10.14% 5.11% 业破千亿 另有恒大 碧桂园两家企业已接近千亿 加上万达 今 TOP20企业集中度 17.70% 10.56% 17.62% 10.38% 14.87% 7.63% 14.24% 7.10% 年破千亿的企业将有七家 TOP50企业集中度 24.98% 14.43% 24.56% 14.19% 20.75% 10.51% 19.41% 9.25% 数据来源 国家统计局 CRIC 不仅如此 其他各梯队房企数量也将较去年有明显增加 尤其 是100亿-300亿元的企业间竞争更加激烈 预计将由2012年的34家增 加至45家以上 例如首创置业 建业地产 滨江集团 中骏置业 千亿军团扩容至7家 百亿企业或达70家 大华集团 朗诗集团等近20家企业将陆续进入百亿军团 回顾以往百亿房企发展史 我们可以清晰地看到近6年来房企快 速发展轨迹 2007年时 十强房企金额门槛在100亿元 2008年 百 亿房企数量迅速增加至12家 房企间冲百亿苗头初现 图1 2008年以来超百亿企业个数 表2 2012/2013年房企格局 2013年 预估 2012年 梯队 房企数量 梯队 房企数量 家 家 家 家 家 家 家以上 家 数据来源 CRIC 企业拿地 强者恒强 房企积极补仓以备后续发展 房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长 且拿地量占全 国重点城市土地成交量的比例提升至33% 新增土地中有较高规模来 自一 二线城市 同时企业注重拿地成本的管控 虽然平均楼板价 数据来源 CRIC 仍呈上涨趋势 但涨幅不及全国重点城市平均土地成交水平的增长 幅度 体现了相对理性的拿地态度 060 回顾展望 回顾展望 061

35 回顾展望 总量 新增土储量同比增近两成 占土地成交量比例提升 高于销售面积 而旭辉的发展模式具备 快速流通 高效销售 的 今年以来 50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达 特点 加上企业成功上市 融资渠道拓宽 拿地更显激进 1.87亿平方米 同比增长17% 投入金额总计5875亿元 同比增长 57% 其中 万科 绿地 保利等企业新增土地储备的规模排名较 表3 2013年50强房企拿地面积/销售面积TOP10 企业 2013年拿地 销售比值 2012年拿地 销售比值 1 雅居乐 % 2 旭辉集团 % 3 金科集团 % 4 建业地产 % 5 越秀地产 % 6 万科地产 % 7 保利地产 % 8 绿地集团 % 地 恒大 万达的占比提升较显著 这三家企业都擅长在三 四线 9 荣盛发展 % 乃至二线城市低成本获取较大规模的土地储备 且企业自身资金实 10 阳光城 1.52 / / 为靠前 万科今年在拿地方面表现相对积极 每月都有土地入账 这与企业高周转的运营策略是密切相关的 TOP企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量 的33% 而去年这一比例为26% 提升了7个百分点 同时 TOP10 房企拿地量占全国比值进一步提升至21% 龙头房企销售业绩规模 较高 资金相对小型房企更加充裕 因而在拿地上也更游刃有余 拿地份额的提升代表了土地资源向实力房企集中的趋势 其中 绿 力雄厚 排名 同比 数据来源 CRIC 图2 销售业绩TOP10及TOP50房企拿地建面占全国重点城市土地成交量比例 经过今年以来的持续补仓 大部分房企的土地储备量呈增长态 势 其中 恒大土地储备总量位居首位 预计其10月底土地储备在1.4 亿平方米左右 远远超过行业平均水平 是唯一一家土地储备面积超 亿的企业 足够企业未来7-9年的发展 高周转的企业土地储备总量 相对较高 例如碧桂园 保利 万科等 但是对比其销售去化速度来 看 其土地储备总量略显不足 消化周期只有3-5年 这也是这些企 业今年以来大量增加土地储备的主要动因之一 雅居乐 绿城等走精 品化路线的企业 销售去化相对较慢 土地消化周期较长 数据来源 CRIC 对比企业拿地规模与销售面积来看 50强房企今年以来的拿地 建面与销售面积比值为1.3 比去年同期的1.1略有提升 两类企业拿 地销售比增长显著,一是侧重三 四线拿地的房企,二是高周转的企 业 前者的代表为雅居乐和金科 这两家都侧重在三 四线拿地 这些城市的土地价格较低廉 企业多成片拿地 因而拿地面积明显 062 回顾展望 回顾展望 063

36 回顾展望 图 3: 土地储备量 TOP10 企业消化周期 ( 单位 : 月 ) 注 : 万科土地储备为权益土地储备数据, 其余都是总土地储备数据数据来源 :CRIC 价格 : 平均拿地成本同比增三成, 地王获取数量提升 50 强房企拿地平均楼板价为 3396 元 / 平方米, 同比提升 35%, 房企间明显分化, 销售业绩排名 20 位之后的企业平均拿地成本最高 总体来看, 业绩排名靠前的房企在拿地上更为理性, 一方面是土地储备量大, 无需冒风险抢地, 二是企业布局范围广, 摊低了平均拿地成本 而销售排名 20 位之后的房企今年来的表现较为激进, 包括首开股份 佳兆业 金融街等, 投资主力为一线城市地块, 例如首开今年除了在厦门 杭州拿地以外, 其他地块均来自北京 图 4:50 强房企平均拿地楼板价 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 从企业拿地溢价率指标来看,50 强房企间差异较大, 尤其是销售业绩排名 20 位之后的企业拿地更为激进, 前 20 位房企拿地相对理性 例如, 融侨 保利置业等企业新增土地储备较少, 且都位于个别一 二线城市, 区域的局限性和一 二线城市的市场竞争激烈, 导致企业新增土地溢价率较高 而前 20 房企大多具有较广泛的城市布局, 拿地略为谨慎, 平均溢价率则相对较低 例如招商 龙湖, 这些企业 2013 年新增土地也都位于一 二线城市, 但是其城市布局相对广泛, 投资区域范围较大, 因为可以从区域上平衡土地储备, 避开过于激烈的竞争 另外, 碧桂园 万达等企业则专注于三 四线城市, 这些区域竞争不激烈, 因而新增地块大部分是底价成交的 图 5: 2013 年房企新增土地平均溢价率 数据来源 :CRIC 数据来源 :CRIC 同时, 今年以来土地市场竞争激烈, 地王频出, 拿地企业中不乏 50 强房企的身影, 根据 CRIC 监测, 这类企业今年共夺得了 34 幅地王地块, 而去年的数字仅为 16 幅, 增长幅度如此之快, 一方面是去年基数较低,2012 年仍受调控影响, 整体市场情况不太乐观, 地王出现的数量偏少, 另一方面, 今年企业销售业绩再创新高, 资金充裕, 且拿地需求较大 从新增地王的类型来看, 总价地王的数量远远多于单价地王, 也侧面反映了当前房企相对理性的拿地心态, 万科作为龙头企业, 收获了四幅总价地王项目, 是 50 强房企中地王数量最高的 064 回顾展望 回顾展望 065

37 回顾展望 布局 一 二线城市量占比显著提升 集中于环渤海区域 表4 2013年50强房企新增总价地王项目 部分 地块名称 企业 城市 芙蓉中路地块 原长沙火车北站地块 金地集团 长沙 2013/5/3 成交总价 亿 % 进入的城市数量为95个 表明今年企业新进入城市数量有所减少 成华区北湖7号地块 中国铁建 成都 2013/7/ % 一方面 销售业绩排行前50的房企在城市布局上已然领先 本身的 南山区T 地块 华润置地 深圳 2013/8/ % 南山区T 地块 卓越地产 深圳 2013/7/ % 南山区T 地块 万科地产 深圳 2013/9/ % 理之中 另一方面 企业纷纷转向一 二线城市 面临的市场竞争 南山区T 地块 卓越地产 深圳 2013/7/ % 压力更大 进入门槛相对较高 因此导致整体城市进入步伐放缓 黄埔云埔工业区南岗片49号地段 佳兆业 广州 2013/6/ % 黄埔大道金融城起步区A003和A005地块 绿地集团 广州 2013/2/ % 津东海 挂 号 招商地产 天津 2013/9/ % 成交日期 溢价率 津南红 挂 号 融创中国 天津 2013/9/ % 徐汇区 徐家汇中心项目 地块 新鸿基 上海 2013/9/ % 张江高科技园区中区C-11-3 C-11-4 C-12-2 C-12-3地块 万科地产 上海 2013/7/ % 今年以来 50强房企新进入城市数量总计67个 而去年房企新 城市覆盖数量就相对较大 所以新进入的城市数量增速放缓也在情 图6 2012年新进入城市分布 95个 图7 2013年新进入城市分布 67个 一线 11% 一线 8% 二线 31% 二线 46% 三四线 61% 三四线 43% 数据来源 CRIC 表5 2013年50强房企新增单价地王项目 部分 地块名称 成交日期 成交单价 元/ 长沙 2013/6/ 单价地王 厦门 2013/4/ 区域单价地王 企业 城市 [2013]网挂020号芙蓉中路地块 雅居乐 翔安区2012XP08 首开股份 类型 数据来源 企业年报 CRIC研究中心 2013年以来房企在一 二线城市的拿地量高达1.31万方 占企 业拿地总量的75% 比去年同期占比提升了9个百分点 占全国32个 海珠区南洲路1026号地块 越秀地产 广州 2013/5/ 单价地王 白云区同宝路8号 10号地块 佳兆业 广州 2013/5/ 区域单价地王 朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 中粮地产 北京 2013/7/ 单价地王 朝阳区农展馆北路8号 融创中国 北京 2013/9/ 单价地王 万柏林区CP-1341地块 华润置地 太原 2013/9/ 单价地王 宁丰蔬菜批发市场北侧2#地块 中海地产 宁波 2013/9/ 单价地王 企业的拿地量高 在房地产政策无显著收紧的态势下 一 二线城 市的增长性将显露出来 从而进一步促进TOP10房企销售业绩的提 栖霞区 NO.2013G25 金地集团 南京 2013/6/ 区域单价地王 荔湾区珠江隧道口以西AF 万科地产 广州 2013/7/ 商业均价地王 津南复 挂 号 融创中国 天津 2013/11/ 宅地单价地王 南海区桂城街道金融B区B10-13 中国铁建 佛山 2013/10/ 单价地王 重点一 二线城市土地成交总量的28% 而去年的占比为19% 其中 销售业绩排名前十的房企在一 二线城市拿地建面同 比增长53% 占50强房企一 二线拿地量的62% 明显比其他两类 升 梯队间的差距可能再度拉大 数据来源 CRIC 066 回顾展望 回顾展望 067

38 回顾展望 图8 房企一 二线城市拿地建面变动 单位 万平方米 从拿地区域分布来看 今年50强房企拿地建面占比最高的是中 西部区域 达32% 其次是环渤海区域 对比去年的占比情况 中 西部拿地比值较去年下降了3个百分点 而环渤海区域的拿地建面占 比提升至28% 珠三角及长三角的比例变动不大 图9 2013年房企拿地建面区域占比 数据来源 CRIC 图 年房企拿地建面区域占比 环渤海 28% 环渤海 25% 珠三角 16% 珠三角 16% 长三角 23% 长三角 24% 中西部 32% 中西部 35% 从单个城市拿地量价来看 万科地产在北京 深圳均居于榜 数据来源 CRIC 首 在上海拿地量仅次于绿地集团 基本把控了一线城市土地市 场 绿地作为国资房企 拿地势头也较猛烈 在北上广三个榜单上 财务状况 毛利率下降 高周转企业资金链更安全 的排名均在前三甲以内 尤其是在上海名列榜首 主要在青浦 嘉 定 闵行等区域补充了大量土地储备 因而拿地成本控制较好 售有很大改善 但是企业的盈利水平持续下滑 在成本管控方面 表6 50强房企在一线城市新增土地量价排行 50强房企在北京新增土地量价排行 50强房企在上海新增土地量价排行 排名 企业 成交建面 万 成交金额 亿 排名 企业 成交建面 万 成交金额 亿 1 万科地产 绿地集团 绿地集团 万科地产 首开股份 龙湖地产 恒大地产 万达集团 金地集团 恒大地产 强房企在广州新增土地量价排行 今年以来 房地产市场延续去年年末的火热 房地产市场的销 50强房企在深圳新增土地量价排行 排名 企业 成交建面 万 成交金额 亿 排名 企业 成交建面 万 成交金额 亿 1 越秀地产 万科地产 佳兆业 卓越集团 绿地集团 华润置地 保利置业 保利地产 企业去年开始的开源节流措施有了明显的效果 多数企业的三费支 出出现下降 企业也积极清理库存 提升销售效率 周转率继续回 升 销售效率的提升 使企业的现金流动性明显改善 企业的资金 链得到稳固 盈利能力 低利润项目结转 毛利率降幅超3个百分点 房地产行业从去年以来 毛利率一直处于下滑态势 由于各企 业 年高成本低毛利的项目逐渐进入结转期 这些项目的 利润空间较小 影响了企业的利润水平 另外由于前两年市场环境 不佳 企业采取降价促销等方式提升销售 销售成本的上升也间接 影响了房企的利润 今年前三季度 A股企业毛利率下降3.06个百分 点至34.94% 港股房企毛利率从33.45%下降至33.29% 在净利率方 面 A股企业销售净利率为12.40%同比下降1.10个百分点 港股企业 的销售净利率微升0.10个百分点 为14.07% 数据来源 CRIC 068 回顾展望 回顾展望 069

39 回顾展望 对于龙头企业而言, 今年上半年企业毛利率和净利率均出现一定的下滑, 其中万科 保利毛利率的降幅超过 5 个百分点, 恒大地产的降幅较小, 仅 1.31 个百分点 净利率的降幅则相对较小, 万科集团的净利率下降 1.53 个百分点, 恒大地产下降 0.91 个百分点 在限购限价政策下, 房企项目销量不佳, 房企利润空间的下降不可避免 由于高周转企业的项目毛利率偏低, 在行业利润率普遍下滑的背景下, 高周转企业的高周转企业的利润率降幅更大, 高周转企业如龙湖地产 碧桂园 佳兆业等房企毛利率降幅均超过 6%, 龙湖地产降幅最大, 达到 个百分点, 佳兆业也有 个百分点的降幅, 并且企业的净利润率的降幅也略高于龙头房企 相对较高, 企业为了快速提升企业业绩需要采取多方位营销举措吸引购房者, 拉动销售提升, 因此, 这些企业的销售费用率会明显高于其他企业 从下图可以看到, 这些销售增速较高的典型企业的销售费用率均高行业平均的 3.34% 碧桂园上半年的销售费用率就高达 5.67%, 在业绩高增长企业中处于第一位, 今年碧桂园的销售增速达到 130%, 年末将超过千亿销售, 阳光城作为高周转中小房企的典型代表, 销售费用率也高于其他房企 图 12: 业绩高增长典型企业销售费用率情况 图 11: 两市典型企业 2013 年毛利率情况单位 : 亿元,% 资料来源 : 企业半年报 三季报, 中国房地产决策咨询系统 (CRIC) 数据来源 :CRIC 成本控制 : 企业管控有方, 三费费用率下降 1.77 个百分点报告期内, 两市企业的各项费用开支均有不同程度的下降 在持续的政策调控下, 企业开始逐渐收紧开支, 提升运营效率 市场资金面的宽松使企业融资成本降低, 财务费用率出现下降 这样看来, 在当前各种因素作用下, 内地上市企业的三费费用下降, 侧面反映了众房企应对当前市场环境时的成本管控水平在逐步提升 A 股上市企业今年三费费率下跌 1.77 个百分点至 10.35%, 港股上市企业成本控制能力显然更高, 三费费用率为 9.31%, 低于 A 股上市企业, 也较去年同期略微下降 值得注意的是, 今年销售额增长速度较快的房企, 销售费用率 从财务费用率的表现情况来看, 港股房企相对于 A 股房企的财务费用率低, 这主要是由于海外房企融资渠道丰富, 融资方式多样化, 企业可以选取融资成本较低的融资方式获取资金 房企中, 碧桂园 雅居乐 恒大的财务费用率均为负值, 碧桂园达到 -1.48%, 雅居乐为 -2.06%, 体现出海外房企明显的融资优势 从三费费用率情况来看, 龙头企业如中海 龙湖等房企由于自身的管控体系较为成熟, 成本控制合理, 因此, 各项费用的降幅不大 销售高速增长的房企三费费用率则相对较高, 其中最高的阳光城三费费用率为 8.13% 高周转房企投资开发总量较大, 效率较高, 在营销方面成本投入较大, 在投资方面的资金需求较大, 可能迫使企业选择融资成本较高的融资方式, 所以, 三费费用率会高于其他房企 070 回顾展望 回顾展望 071

40 回顾展望 表7 两市典型企业2013年三费费用率指标 单位 亿元 % 表8 两市典型企业2013年周转速度指标 企业名称 1H2012 1H2013 变化百分点 碧桂园 阳光城 雅居乐 企业名 单位 次 % 存货周转率 总资产周转率 1H2012 1H2013 变化百分点 1H2012 1H2013 万科A 变化百分点 保利地产 万科A 中国海外 恒大地产 恒大地产 保利地产 龙湖地产 龙湖地产 碧桂园 中国海外 雅居乐 A股均值 佳兆业 阳光城 A股均值 H股均值 资料来源 企业半年报 三季报 中国房地产决策咨询系统 CRIC) H股均值 资料来源 企业半年报 三季报 中国房地产决策咨询系统 CRIC) 周转速度 房企周转速度平均提升一成 资金回流增速 对于典型企业而言 房地产企业经历了去年的销售困境 从去 偿债能力 债务结构更加合理 长短期债务比升至1.71 年年中开始各企业均加大了周转力度 资金回笼周期缩短 企业在提 由于近几年市场形势不佳 房企普遍通过加快周转速度 提升 升运营效率时 首要的是提升项目的周转速度 而发展刚需项目及 销售效率 提升现金流总额 从而减少债务对企业运营的压力 今 高周转 策略则是房企必然的选择 今年上半年企业存货周转率和 年上半年内地上市企业净负债率为81.84% 较去年同期上升12.04个 总资产周转率上升 两市房企的周转均有改善 内地上市企业和香港 百分点 香港上市企业这一指标59.04% 下降6.96个百分点 房企净 上市企业的存货周转率分别达到0.15和0.14 相比去年报告期分别增 负债率控制在稳定的范围内 企业加快销售速度来带动销售回款 加15.70%和24.56% 两市总资产周转率也出现小幅上升 内地上市企 稳固企业的资金链 业在今年报告期内上升9.80% 而港股上市企业则增幅达12.02% 从龙头房企净负债率的情况看 万科地产 恒大地产的净负债 典型房企方面 龙头房企中 万科 保利 中海等房企的存货 率维持在60%以下 低于行业平均81.84% 由于企业自身规模较大 周转率与总资产周转率保持了一定的增速 存货周转率增速保持在 有成熟的产品线 品牌优势明显 企业在业绩不断提升的同时 债 10%-20%左右 务结构合理 资金状况良好 中小企业方面 由于受限于企业自身 高周转企业的周转速度明显快于其他企业 今年销售增速最快 规模 企业的快速扩张势必加大企业债务负担 净负债率通常高于 的碧桂园 上半年总资产周转率就达到0.18 在房企中仅次于阳光 龙头企业 阳光城作为高周转房企的典型 净负债率高达159.82% 城的周转速度 企业正式依靠较快的周转 今年销售额首次突破千 企业扩张速度较快 融资总量和规模较大 净负债率大幅高于行业 亿 而像雅居乐 阳光城 佳兆业这样的高周转房企的总资产周转率 平均水平 也依然领先于行业0.15左右的平均水平 072 回顾展望 回顾展望 073

41 回顾展望 图 13: 两市典型企业 2013 年净负债率 企业战略 : 四大战略全面铺开, 房企发展迈入全新时代 资料来源 : 企业半年报 三季报, 中国房地产决策咨询系统 (CRIC) 今年以来, 由于市场资金充裕, 企业更容易获得融资成本较低期限较长的贷款, 长短期债务结构的调整, 有利于企业分散短期债务压力, 降低企业短期偿债风险 在货币资金短期债务比方面,A 股房企前三季度行业平均值为 1.13, 同比上升 0.89%; 港股企业方面, 今年上半年货币资金短期债务比为 1.71; 在长短期债务比方面, 两地上市房企的长短期债务比较去年同期出现回升,A 股房企和港股房企的长短期债务比分别为 1.71 和 2.27, 同比分别增长 14.77% 和 62.07% 对于龙头房企而言, 龙头企业融资能力更加突出, 债务结构分布合理 今年上半年保利地产的长短期债务比高达 3.90, 大幅高于 1.71 行业平均水平 此外, 高周转房企依靠快速的资金周转速度, 保持着更加出色的债务结构和资金充裕度 碧桂园 旭辉 阳光城这些房企的长短期债务比的增幅均超过 100%, 阳光城的同比增速更是达到 % 从货币资金短债比来看, 今年销售业绩飞升的碧桂园货币资金短期债务比达到 3.15, 在行业中处于领先水平, 并大幅高于行业均值 在销售业绩全面飘红下, 企业的国际化 本地化 金融端和营销端四大战略全面铺开, 房企发展由此迈入一个全新的时代 房企在战略举措上真可谓亮点频频 : 在境外资本持续看好下, 今年有 7 家中小房企成功赴港上市,29 家重点房企在境外融资逾 48 次, 金额高达 亿元人民币 ; 有 6 大房企加码海外业务, 碧桂园和绿城马来西亚和韩国的项目正式上市, 受到市场热捧 同时, 众房企纷纷跑马圈地 抢占 价值高地, 佳兆业 深业 卓越等房企的旧改项目进入收获期 今年在业绩上 不走寻常路 的碧桂园, 则让世人看到了全民营销的巨大能量, 易居中国开启的房地产电商营销模式正在颠覆传统 网罗大众力量成为未来营销变革的趋势, 楼市营销预将从此步入新时代 第一大战略 : 融资 房企境外融资风生水起,29 家重点房企境外融资 1227 亿元五大房企加快整合境外融资平台, 以商业地产为核心定位继招商地产 万科 金地于 2012 年成功赴港借壳上市后, 万达和绿地也分别于今年 4 月 5 月完成赴港借壳上市 成功借壳上市后,5 大房企都在加快对壳资源的整合, 以尽快实现境外上市平台的融资运作 截至目前, 所有壳公司的更名都已完成, 发展定位也基本确定 2013 年 1 月 21 日, 万科控股的南联地产正式更名万科置业 ( 海外 ), 平台将主要用以获取低息境外债券融资, 以配合万科的国际化业务 1 月 29 日, 金地控股的星狮地产更名为金地商置, 并以 闪电配售 的方式成功筹资逾 7 亿港币 发展定位上, 金地商置主营城市综合体 销售物业 写字楼 产业园 酒店, 为金地集团旗下独立运作的商业地产投资 开发及运营管理业务平台 8 月 9 日, 万达控股的恒力地产更名为万达商业地产, 平台将集中发展商用物业 8 月 27 日, 绿地集团控股的盛高置地正式更名为 绿地香港 虽然绿地集团至今未公布 绿地香港 的发展定位, 不排除为其住 074 回顾展望 回顾展望 075

42 回顾展望 宅项目融资的可能性, 但很大的可能性被打造成商业地产和海外业务运作平台 10 月 29 日, 招商地产控股的东力实业借反向收购实现新上市, 改名招商商置 在发展定位上, 招商商置未来将成为商业地产的发展平台, 但目前和中短期内主要做住宅业务 境外资本看好内地房地产业,7 家房企成功赴港上市近几年国内 A 股市场融资大门一直对房企紧闭, 赴港上市早已成为房企, 特别是中小房企上市的主要途径 统计显示, 自去年底旭辉控股 新城控股上市后, 掀起了内地中小房企赴港上市的新一轮热潮, 今年已有金轮天地 五洲国际 当代置业 毅德控股 景瑞地产 龙光地产 时代地产 7 家房企成功赴港上市 资本市场大门的开闭, 跟政策以及整个房地产大势有关 在今年内地房企业绩普遍飘红的背景下, 境外资本市场持续看好内地房地产市场, 是内地中小房企成功赴港上市的主要原因 与去年的旭辉 新城相比, 今年 7 家房企上市融资的额度不高, 从几亿到十几亿港元不等, 但主营业务集中分布在综合商业 绿色地产 中高端住宅 相比之下, 境外投资者对这些企业股票的认购反应普遍较平淡, 这从五洲国际 当代置业 景瑞地产的最终发行价都接近招股价下限中可见一斑 境外融资臻入佳境,29 家重点房企成功融资 1227 亿元 2013 年, 内地房企境外融资风生水起, 臻入佳境 截至 2013 年 11 月底, 在 CRIC 监测的 68 家重点房企中, 今年有 29 家进行过境外融资, 获取金融机构贷款和发行债券共 48 次, 共筹到 亿美元 443 亿港元和 65 亿人民币, 折合人民币 亿元 从特征上看, 部分融资案例利率创历史新低, 如 3 月 27 日万科发行的 8 亿美元债, 年息低至 2.625%,1 月 16 日新鸿基发行的 5 亿美元债, 年息也只有 3.625%, 比美国国债利率还要低, 说明国际投资者充分看好中国实力房企的发展前景 ; 融资期限普遍较长, 在上述融资中, 五年以上期限的融资金额占比超过 61.15%, 其中,3 月 27 日首创置业发行的 4 亿美元是永续债,1 月 16 日新鸿基发行的 5 亿美元债期限高达 20 年,1 月 23 日龙湖发行的 5 亿美元债以及 11 月 8 日中粮地产发行的 5 亿美元债期限都长达 10 年 这从侧面反映境外投资者在继续还好未来 5-10 年中国房地产的发展 但要指出, 今年房企境外融资的大好形势, 与近年来欧美国家的量化宽松政策分不开 激增的国际流动性在深受债务困扰的欧美发达经济体中难觅投资良机, 只能将投资触角伸向中国等新兴经济体 近两年中国房市的持续回暖吸引境外资本踊跃投资中国房企的重要原因 随着美联储明年退出 QE3 的预期增强, 国际流动性向新兴经济体的 溢出效应 将逐步减弱, 明年中国房企的境外融资或将大幅缩水 纯房企与银行联姻正式解禁, 产银结合助益房企融资创新 2013 年 10 月 31 日, 万科以 4 亿美元代价实现对徽商银行的控股, 开创纯房企控股商业银行的先河 其实, 此前也有房企控股银行的案例, 如 2013 年 10 月, 越秀集团以 亿港元控股香港创兴银行 ; 2011 年 9 月, 绿地集团控股盘锦市商业银行 但这些都不构成重大 里程碑 事件, 因为这些企业都是多元化经营, 房地产只是其中一个主营业务, 其控股银行因此不受国家房市调控政策的限制 万科控股徽商银行的重大意义在于 : 至此, 国内纯房企与银行的联姻宣告正式解禁 今后, 产银深度融合将成行业发展大趋势 房企和银行深度融合或助推房企融资变革 从中短期看, 可能如万科所称, 控股银行是为了完善社区金融配套, 以为其庞大的存量业主群提供财富管理等金融服务 还有是通过徽商银行, 万科将为产业链上游 8000 家建材合作供应商及承包商搭建融资平台, 降低企业采购成本 我们认为, 像万科这样的大企, 不缺资金, 更看重通过 控股银行 布局地产金融, 开发针对商业地产的资产证券化产品, 以盘活商业地产, 其好处远甚于信托 基金 海外发债等融资方式 未来, 更多的房企, 尤其是那些致力于持有经营型物业发展的房企, 会去尝试控股银行, 产银结合的融资方式及其创新或将大行其道 076 回顾展望 回顾展望 077