目录 1. 公司概况公司历史沿革公司为民营背景的地产公司, 大股东目前持股比例较低大股东及创始股东持续减持已经结束, 股价长期下跌的动力衰弱公司经营情况定位于高端住宅的销售, 产品开发能力较强.

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旨僚阙
5 years ago
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1 华丽家族 (600503) 房地产开发 / 房地产发布时间 : 报告类型 / 公司调研报告华丽家族调研报告去库存去杠杆已接近尾声报告摘要 : 公司为民营背景的地产公司, 大股东目前持股比例较低, 二级市场存在并购的可能大股东及创始股东持续减持已经结束, 股价长期下跌的动力衰弱中小型房地产开发公司, 开发规模不大公司上市后没有从资本市场融过资今年已启动再融资, 盘活存货项目公司货币资金多, 但公司也没有短期债务, 而且存货中有大量可销售的现房, 资产负债率仅为 34.5%, 总体上公司没有短期财务压力近 4 年来, 公司在持续进行库存变现和降低负债, 目前公司去库存和去杠杆应该已经接近尾声上次评级 : 增持首次覆盖股票数据收盘价 ( 元 ) 个月股价区间 ( 元 ) 3.48~5.74 总市值 ( 百万元 ) 4,716 总股本 ( 百万股 ) 1,139 A 股 ( 百万股 ) 1,139 B 股 /H 股 ( 百万股 ) 0/0 日均成交量 ( 百万股 ) 72 历史收益率曲线 9% 0% -9% -18% 华丽家族沪深 % 2013/6 2013/9 2013/ /3 投资看点 : 经过 4 年的去库存和去杠杆以及近 3 年来的原始股东持续减持, 公司已经经历了最坏的投资预期长期来看, 未来公司的股票吸引力将会增长预计公司 2014 年 2015 年和 2016 年的每股 EPS 为 0.03 元 0.04 元和 0.05 元考虑到公司去杠杆和去库存已近结束, 同时原始股东的减持也已经结束, 公司存在着转型的预期, 并有二级市场并购的潜在可能, 首次覆盖给予公司增持的投资评级涨跌幅 (%) 1M 3M 12M 绝对收益 9% 3% -23% 相对收益 10% 1% -15% 相关报告财务摘要 ( 百万元 ) 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 营业收入 (+/-)% -3.67% % % 19.23% 5.55% 归属母公司净利润 (+/-)% % % 45.02% 25.64% 44.51% 每股收益 ( 元 ) 市盈率市净率净资产收益率 (%) 1.80% 1.15% 1.65% 2.03% 2.84% 股息收益率 (%) 0.22% 0.17% 0.00% 0.00% 0.00% 总股本 ( 百万股 ) 证券分析师 : 高建执业证书编号 :S (021) gaoj@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明制作时间 :

2 目录 1. 公司概况公司历史沿革公司为民营背景的地产公司, 大股东目前持股比例较低大股东及创始股东持续减持已经结束, 股价长期下跌的动力衰弱公司经营情况定位于高端住宅的销售, 产品开发能力较强中小型房地产开发公司, 开发规模不大公司土地储备情况启动再融资, 盘活存货项目苏州太上湖公寓项目介绍公司财务情况分析公司的投资看点何在? 盈利预测和投资评级风险提示... 7 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 9

3 1. 公司概况 1.1. 公司历史沿革华丽家族的前身为 2012 年上市的宏智科技 2008 年 5 月, 大股东南江集团将其旗下房地产板块业务以当时每股 8.59 元的价格增发注入上市公司, 公司自此变身为一家以房地产开发为主业的上市公司, 并更名为华丽家族 1.2. 公司为民营背景的地产公司, 大股东目前持股比例较低华丽家族的实际控制人为王伟林刘雅娟夫妇及王栋, 其中, 王栋与王伟林为叔侄关系 2008 年借壳上市之时, 南江集团持有华丽家族的股份合计为 55.83%, 经过连续的减持, 目前, 南江集团虽为公司第一大股东和实际控制人, 但其持有公司的股权仅为 10.01% 如此低的控股比例, 公司很容易面临被收购的风险图 1: 华丽家族控股股东结构数据来源 : 东北证券,Wind 1.3. 大股东及创始股东持续减持已经结束, 股价长期下跌的动力衰弱 2008 年华丽家族借壳上市之时, 公司的持股比例较为集中, 同时公司管理层也获得了比较多的股权, 包括原公司董事总裁曾志锋先生, 持股比例为 7.65%; 董事副总裁金鑫先生, 持股 3.98%; 董事副总裁狄自中先生, 持股 7.65%; 董事陈志坚先生, 持股 1.53%, 管理层合计持股达到 20.81% 大股东南江集团的持股比例为 55.83%, 处于绝对控股的地位但是, 在 3 年的限售期结束之后, 大股东南江集团以及管理层股东开始连续减持公司股权截至 2014 年 3 月 26 日, 公司发布公告称金鑫陈志坚狄自中曾志锋的股权均已全部减持完毕, 未来不可能再减持本公司股份 2013 年 1 月 24 日, 大股东南江集团承诺未来 12 个月内不再减持本公司股份至此, 公司原始股东的减持已经彻底结束, 造成公司股价长期下跌的动力也已经衰弱请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 9

4 图 2: 华丽家族上市之初股权结构王伟林刘雅娟夫妻曾志锋金鑫陈志坚狄自中等管理层南江集团华丽家族股份有限公司 (600503) 数据来源 : 东北证券,Wind 2. 公司经营情况 2.1. 定位于高端住宅的销售, 产品开发能力较强公司的定位及发展战略是精品和高端住宅项目为主, 公司开发的项目多被冠以华丽家族的名字虽然公司成立以来开发的物业也并不是很多, 但公司的产品多为业内和客户所认可公司曾成功开发了华丽家族檀宫浦东华丽家族花园华丽家族古北花园华丽家族复兴天地等沪上知名精品楼盘, 特别是, 华丽家族檀宫曾被媒体列为中国十大超级豪宅排行榜榜首, 被誉为面向全球 Forbes 富贾名流的豪宅别墅公司开发精品住宅的能力应该说是很强的 2.2. 中小型房地产开发公司, 开发规模不大公司房地产开发业务始于 2001 年由于公司定位于开发精品高端住宅, 因此这种模式注定会限制其周转率 ; 而 2010 年来限购和限贷政策的推出则是大幅抬高了高端住宅的门槛, 公司的产品销售进度缓慢同时, 公司上市 6 年来受宏观调控政策的影响始终未能从资本市场上融到资, 资金规模的不足也限制了其开发的进度因此, 公司上市以来基本没有通过招拍挂的方式在土地一级市场拿过地, 基本上是维持对存量地块的开发公司的主要土地储备仍然存量地块即苏州太湖旅游度假区的华丽家族太上湖项目的后期开发可以说, 公司已经错失了房地产行业发展的最好时机 2.3. 公司土地储备情况截至目前, 公司的在建和储备项目共有二个, 包括上海市内的汇景天地项目, 该项目已竣工, 为全现房销售, 尚有 1 万多平方米约 40 多套房源未售, 由于限购等原因销售进度缓慢 ; 另一个项目为苏州太湖旅游度假区的华丽家族太上湖项目, 该项目前二期为别墅, 目前已全部竣工为现房, 包括一期独栋别墅面积 m2, 剩余房源套, 总价万 / 套 ; 联排别墅面积平方米, 总价万 / 套 ; 二期叠加别墅 150 套左右, 面积平方米, 总价万 / 套, 由于限购等原因, 销售进度不足 50%, 销售进度缓慢未开工部分为高层公寓, 包括 A 地块 B 地块和 2 地块, 合计规划容积率建筑面积为万平方米请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 9

5 表 1: 华丽家族在建项目及土地储备情况单位 : 万 m2 项目位置开发状态建筑面积未售建面汇景天地上海现房 13 1 太上湖别墅项目苏州现房太上湖公寓项目苏州未开工合计数据来源 : 东北证券 2.4. 启动再融资, 盘活存货项目 2013 年 11 月, 公司发布董事会决议, 拟以不低于每股 3.66 元的价格进行非公开增发万股, 合计募集资金 19 亿元, 用于开发太上湖高层公寓项目目前, 证监会已经正式受理了公司的增发申报, 同时, 国土资源部也已经通过了对增发的审核, 等待证监会发审会的最后审核目前, 已有中茵股份天保基建迪马股份和大名城等多家地产公司获得了证监会再融资批文, 公司也有望获准放行苏州太上湖公寓项目介绍该项目位于苏州太湖国家旅游度假区的核心区域, 背山面湖, 拥有朝南最佳湖岸线, 西面为中信太湖城以及苏州太湖国际高尔夫南面为太湖湿地公园, 距中新合作苏州工业园区 25 公里, 离上海浦东开发区 100 公里, 与上海虹桥国际机场上海港张家港相距均不足百公里, 沪苏高速沪宁高速沪宁铁路 312 国道构建的现代交通体系可快速到达苏州市区和上海虹桥机场, 地理位置优越苏州太湖国家旅游度假区于 1992 年 10 月经国务院批准成立, 经过 20 年的发展, 苏州太湖畔已发展成为一个生态优越充满生机的湖滨休闲度假胜地该项目所在的苏州太湖国家旅游度假区房地产市场目前已经成熟, 是整体苏州房地产市场发展的热点区域, 为项目的发展提供了良好的市场环境由于太上湖项目前二期别墅项目销售进度缓慢, 公司为了加快库存的周转, 决定改变项目的定位, 改为开发面向刚需的高层公寓项目, 成为苏州太湖国家旅游度假区内少有的小户型刚需房项目房型主要以小户型为主, 其中 90 平米及以下户型占 82%, 预计未来销售单价在 6,000-7,000 元 /m2 之间, 以首次购买自住房屋的年轻家庭为主要客户群体项目设计充分结合现有的太湖自然景观资源, 突出吴越文化临水亲水的主题思想, 力求塑造代表苏州地区高水平的住宅小区改项目设计理念先进, 具有明显的区位优势和稀缺性, 将会具有较强的竞争优势预计借助本次再融资, 公司将彻底盘活资产, 为公司下一步的发展打下基础请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 9

24% 的平均水平因此, 总体上公司没有短期财务压力, 但公司货币资金也不足, 现有资金只能维持公司的正常运营, 不具有对外扩张的能力从公司的各项资产来看,2010 年来, 公司即开始了去库存, 存货从 2010 年底的 52.2 亿元持续下降到 2014 年 3 月底的 28.

6 图 3: 苏州太上湖项目后期规划图数据来源 : 东北证券图 4: 苏州太上湖项目模型数据来源 : 东北证券 3. 公司财务情况分析截至 2014 年 3 月底, 公司账面货币资金余额为 0.59 亿元, 短期借款和一年内到期的非流动债务合计为 0 元, 长期借款为 2.1 亿元公司货币资金虽然并不多, 但公司也没有短期债务, 而且存货中有大量可销售的现房, 资产负债率仅为 34.5%, 大幅低于房地产行业平均 75.24% 的平均水平因此, 总体上公司没有短期财务压力, 但公司货币资金也不足, 现有资金只能维持公司的正常运营, 不具有对外扩张的能力从公司的各项资产来看,2010 年来, 公司即开始了去库存, 存货从 2010 年底的 52.2 亿元持续下降到 2014 年 3 月底的亿元 ; 期间, 公司也对其部分下属房地产开发项目公司进行了转让, 长期投资余额由 2011 年底的亿元下降到 2014 年 3 月底的 0.5 亿元, 相应地公司资产总额也由 2010 年最高峰 73.7 亿元下降到目前的不到 30 亿元同时, 公司的总负债也由最高峰的 49.1 亿元下降到目前的亿元总体上看, 近 4 年来, 公司在持续进行库存变现和降低负债, 目前公司去库存和去杠杆应该已经接近尾声请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 9

7 图 5: 华丽家族存货长期投资变动情况数据来源 : 东北证券 4. 公司的投资看点何在? 既然公司的房地产主营业务逐步萎缩, 那公司的投资看点何在? 我们认为有以下几点会使公司具有投资吸引力首先, 公司目前正处于去库存阶段的末期, 如果本次公司增发再融资能够成功实施, 则公司的存货将会在 3-5 年全部消化完毕, 届时, 公司将会手握近 30 亿左右的现金资源, 公司全面转型将是可以预期的其次, 经过近 3 年的持续减持, 原始股东的减持动能已经耗尽, 目前, 第一大股东的控股比例仅为 10.01%, 已经面临着虽然被收购的风险, 实际上公司高管已经自 2014 年 3 月份其开始增持公司股份综合来看, 经过 4 年的去库存和去杠杆以及近 3 年来的原始股东持续减持, 公司已经经历了最坏的投资预期长期来看, 未来公司的股票吸引力将会增长 5. 盈利预测和投资评级由于公司目前仅有汇景天地以及苏州太上湖一二期的别墅现房在售, 受限购的影响项目销售进展不快 ; 苏州太上湖后期高层公寓尚未开工, 因此, 公司未来二年的业绩难有大幅增长我们预计公司 2014 年 2015 年和 2016 年的每股 EPS 为 0.03 元 0.04 元和 0.05 元综合来看, 目前公司的估值优势并不明显, 但考虑到公司去杠杆和去库存已近结束, 同时原始股东的减持也已经结束, 公司存在着转型的预期, 并有二级市场并购的潜在可能, 首次覆盖给予公司增持的投资评级 6. 风险提示宏观调控风险 : 房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡, 都会使我们的业绩预测不达预期业务集中风险 : 公司业务主要集中在苏州地区, 公司的业务受到区域房地产市场波动的影响较大请务必阅读正文后的声明及说明 7 / 9

8 附表 : 财务报表预测摘要及指标 [Table_Forcast] 资产负债表 ( 百万元 ) 2013A 2014E 2015E 2016E 现金流量表 ( 百万元 ) 2013A 2014E 2015E 2016E 货币资金净利润交易性金融资产资产减值准备应收款项折旧及摊销存货公允价值变动损失其他流动资产财务费用流动资产合计投资损失可供出售金融资产运营资本变动长期投资净额其他固定资产经营活动净现金流量无形资产投资活动净现金流量商誉融资活动净现金流量非流动资产合计企业自由现金流资产总计短期借款财务与估值指标 2013A 2014E 2015E 2016E 应付款项每股指标预收款项每股收益 ( 元 ) 一年内到期的非流动负债每股净资产 ( 元 ) 流动负债合计每股经营性现金流量 ( 元 ) 长期借款成长性指标其他长期负债营业收入增长率 % % 19.23% 5.55% 长期负债合计净利润增长率 % 45.02% 25.64% 44.51% 负债合计盈利能力指标归属于母公司股东权益合计毛利率 29.27% 29.56% 28.39% 31.82% 少数股东权益净利润率 3.15% 7.04% 7.41% 10.15% 负债和股东权益总计运营效率指标应收账款周转率 ( 次 ) 利润表 ( 百万元 ) 2013A 2014E 2015E 2016E 存货周转率 ( 次 ) 营业收入偿债能力指标营业成本资产负债率 35.98% 29.39% 38.68% 43.99% 营业税金及附加流动比率资产减值损失速动比率销售费用费用率指标管理费用销售费用率 5.24% 4.87% 4.99% 4.95% 财务费用管理费用率 4.39% 7.00% 6.00% 6.00% 公允价值变动净收益财务费用率 5.88% 2.18% 2.06% 1.64% 投资净收益分红指标营业利润分红比例营业外收支净额股息收益率 0.17% 0.00% 0.00% 0.00% 利润总额估值指标所得税 P/E( 倍 ) 净利润 P/B( 倍 ) 归属于母公司净利润 P/S( 倍 ) 少数股东损益净资产收益率 1.15% 1.65% 2.03% 2.84% 资料来源 : 东北证券请务必阅读正文后的声明及说明 8 / 9

9 重要声明本报告由东北证券股份有限公司 ( 以下称本公司 ) 制作并仅向本公司客户发布, 本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 除法律或规则规定必须承担的责任外, 我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 并在法律许可的情况下不进行披露 ; 可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务在法规许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的, 须在本公司允许的范围内使用, 并注明本报告的发布人和发布日期, 提示使用本报告的风险若本公司客户 ( 以下称该客户 ) 向第三方发送本报告, 则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意, 本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则, 所采用数据资料的来源合法合规, 文字阐述反映了作者的真实观点, 报告结论未受任何第三方的授意或影响, 特此声明东北证券股份有限公司中国吉林省长春市自由大路 1138 号邮编 : 电话 : 传真 :(0431) 网址 : 中国上海市浦东新区源深路 305 号邮编 : 电话 :(021) 传真 :(021) 中国北京市西城区锦什坊街 28 号恒奥中心 D 座邮编 : 电话 :(010) 传真 :(010) 销售支持冯志远电话 :(021) 手机 : 徐立电话 :(021) 手机 : 投资评级说明股票投资评级说明行业投资评级说明买入增持中性减持卖出优于大势同步大势落后大势未来 6 个月内, 股价涨幅超越市场基准 15% 以上未来 6 个月内, 股价涨幅超越市场基准 5% 至 15% 之间未来 6 个月内, 股价涨幅介于市场基准 -5% 至 5% 之间在未来 6 个月内, 股价涨幅落后市场基准 5% 至 15% 之间未来 6 个月内, 股价涨幅落后市场基准 15% 以上未来 6 个月内, 行业指数的收益超越市场平均收益未来 6 个月内, 行业指数的收益与市场平均收益持平未来 6 个月内, 行业指数的收益落后于市场平均收益朱登科电话 :(021) 手机 : 凌云电话 :(021) 手机 : 周存华电话 :(0755) 手机 : 请务必阅读正文后的声明及说明 9 / 9

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目录 1. 公司概况 公司历史沿革 公司为民营背景的地产公司, 大股东目前持股比例较低 大股东及创始股东持续减持已经结束, 股价长期下跌的动力衰弱 公司经营情况 定位于高端住宅的销售, 产品开发能力较强.

目录 1. 公司概况公司历史沿革公司为民营背景的地产公司, 大股东目前持股比例较低大股东及创始股东持续减持已经结束, 股价长期下跌的动力衰弱公司经营情况定位于高端住宅的销售, 产品开发能力较强.