新竹市自主更新人才培訓課程 都市更新評估企劃實務 講師 : 林育全 linyc9402@gmail.com 冠霖不動產顧問股份有限公司總經理 課程日期 :102 年 6 月 12 日
課程架構與內容題綱 都市更新相關法令規範 土地座落區位環境立地條件 土地房屋產權結構及使用現況 影響參與者之權益分配與風險承受的決策考量 都市更新自主推動成功機率 壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢肆 土地房屋產權結構及使用現況調查伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題陸 自主更新推動應注意事項與執行建議 2 柒 結論
壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量 壹 自主更新推動前之 基本認知與推動主體考量 一 民間都市更新推動多元組合模組二 參與都市更新的專業技術服務單位三 出資支付都市更新費用 ( 共同負擔 ) 決定實施者主體 3
壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量 一 民間都市更新推動多元組合模組 處理方式 財產權屬 實施方式 重建 整建 維護 公有 私有 無權占有 權利變換 協議合建 信託及其他方式 資金來源委託出資 自行出資 ( 自有資金 借貸資金 ) 實施者 審議流程 同意比例 自組更新團體 ( 地主出資自組都市更新會 ) 委託股份有限公司型態之都市更新事業機構事業概要 ( 自劃更新單元 ) 事業計畫 權利變換政府劃定 自行申請劃定 權利變換 協議合建 4
壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量 二 參與都市更新的專業技術服務單位 都市更新協力單位 更新規劃顧問 建築師 地政士 不動產估價師 都市計畫技師 開發整合機構 金融信託機構 建築經理公司 營造廠 會計師 律師 實施者 專業人士或機構陸續參與提供各專業領域協助服務 資訊判斷決策考量 都市更新推動實施 更新發起諮詢 可行性評估 資金籌措 規劃設計 權益 義務與風險控管協商 法定程序執行 契約履行監督 竣工點交 產權移轉過戶 財務結算 5
壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量 企劃核心 提供決策參考與引導執行 公部門 : 法制規範 公共利益 v.s 私部門 : 基地範圍成案率 實施者 ( 建商 ) 房地所有權人 賺多少? 投報率 ( 成本 資金 ) 賺得到? 風險承受度 時間 資金 整合 市場 速算決策建築與地政的關連性 綜合評估多元整合敏感度分析 不出錢出錢分幾坪分回原使用坪數不出錢差幾坪要出多少錢不出錢何時要出錢分不回差幾坪要補多少錢委託誰 - 條件內容 - 履約風險 6
壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量 三 出資支付都市更新費用 ( 共同負擔 ) -- 決定實施者主體 推動階段支付 ( 共同負擔 ) 費用執行階段支付 ( 共同負擔 ) 費用事務費及專業單位評估分析及擬訂建築設計 營建工程 拆遷安置 各階段計畫所需作業費與雜項 產權登記 管理基金 人事管銷. 參照政府頒訂之 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列項目總表 提列更新單元內所有權人 願意自行出資者的比例有多少? 是否願意承擔實施風險? 願意提供現金或以所有土地房屋設定抵押向銀行辦理融資, 自負盈虧風險 多數人願出資支付共同負擔 多數人不願出資支付共同負擔 自組都市更新會 委託專業管理如建築經理公司 委託專業機構實施如建築經理公司營造廠建設公司 委託專業機構實施出資擔任實施者如建設公司採折價抵付支付 評選機制並依推動主體方式差異簽屬各類型委託契約 ( 屬私約性質 ) 7
民間自辦都更推動主體差異比較 比較項目自組更新會委託事業機構代理實施委託建商實施 主體屬性更新自建委建 - 管理型實施者類似建商合建 成立條件 執行運作 依都市更新團體設立與解散辦法規定辦法 理事會會員大會決議委託專業機構專案輔導 取得土地及合法建物所有權人之事業計畫同意比例門檻 委託專業機構專案管理提案經地主會議決議 建商主導規劃執行方案經地主認同後統籌執行 團隊聘任更新會遴選代理實施者遴選建商聘任 資金來源自行籌資 ( 提供現金或各自辦理房地抵押融資 ) 建商出資自辦融資 前期資金 所有權人自行負擔 建商自行負擔 資金管理 資金委由銀行信託專戶管理 品牌效益購屋者考量品質 專業 售服 品牌效益依建商信譽品牌實績別 權益負擔地主分回 100% 銷售款項優先償還共同負擔地主共同負擔折價抵付 風險承擔利潤及風險所有權人承受利潤及風險建商承受 8
壹 自主更新推動前之基本認知與推動主體考量 四 建築容積量體與更新後價值分配 事業計畫核定總容積 ( 法定容積 + 各項獎勵項目容積 ) 及建築規劃設計案 依地政法令檢討計算更新後登記房屋權狀坪數及汽車位 ( 竣工後依地政機關登記坪數為準坪數差異辦理找補結算 ) 權利變換實施方式 實施者訂定評價基準日限於權利變換計畫報核日前六個月內 各單位房屋及車位定價 \ 更新後房屋及車位總價值 共同負擔總額由實施者出資權利人以更新後價值折價抵付 實施者分配更新後之總價值 以上說明不計入 F6 實施者處理佔用土地之違章建物獎勵容積及分配部分 權利變換計畫依政府核定為準 扣除共同負擔總額後之更新後房屋及車位總值餘額歸屬土地所有權人及權利人 依各宗土地權利變換前之權利價值比例分配 依選屋表明原則辦理選屋 9 不動產估價師查估評定
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 都市更新相關法令查詢 中央政府網站查詢 內政部營建署網站 全國法規資料庫 都市更新入口網 中央政府法令 都市更新條例 都市更新條例施行細則 都市更新團體設立管理及解散辦法 都市更新權利變換實施辦法 都市更新建築容積獎勵辦法 都市更新法令解釋函令.. 10
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 一 中央政府都更法令基本認知要項 更新區位 : 公劃 自劃 處理方式 : 重建 整建 維護 推動程序 : 事業概要 事業計畫 權利變換 實施方式 : 協議合建 權利變換 信託 同意比例 : 推動程序及實施方式差異 ( 都更條例修法要點 ) 經費補助 : 重建 整建維護 實施者 : 自組更新團體 委託更新事業機構 選屋表明 : 區位棟別樓層差額價值 不設限 設限 評價基準 : 權利變換報核日前六個月 ( 作業時程規劃 ) 有效期 : 事業概要二年擬訂核定 變更 #61-1 申請建造執照其法規適用以事業計畫報核日為準事業計畫報核日起 2 年內 \ 權利變換計畫 ( 分開報核 ) 核定日起 1 年 ( 內政部 102.4.22 台內營字第 1020803149 號函 ) 11 都市更新推動模組多元組合
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 法定程序規範 擬訂更新事業概要 ( 可省略 ) 核准時效 1 年得展延 2 次每次 6 個月 申請人土地 房屋所有權人預定實施者 確認基地範圍初步規劃構想 公聽會紀錄事業概要報告鄰地協調會記錄 更新單元劃定準則檢討概要同意書土地建物人數及面積 1/10 因應 102.04.26 大法官釋字 709 號及都更條例修法前之受理案件依內政部 102.05.06 會議結論及地方主管機關發布內容為準 擬訂更新事業計畫擬訂權利變換計畫 ( 可分送或併辦 ) 實施者自組更新團體委託更新機構 容積. 規劃設計 公聽會紀錄事業計畫報告計畫同意書政府劃定 \ 自行劃定人數 3/5 2/3 面積 2/3 3/4 實施方式協議合建權利變換 權值估算. 選屋 公聽會紀錄權利變換報告含估價報告參與權變調查選屋申請書 公開展覽 30 日 100% 同意縮短為 15 日公辦公聽會 更新審議會審議 權利變換實施 都市更新條例第 36 條規定申請政府代拆遷 拆遷建照申請 核定發布實施 變更事業. 權變計畫 更新單元劃定準則所列事項, 應於事業概要中載明 ; 逕行擬具都市更新事業計畫辦理者, 應於都市更新事業計畫中載明 12
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 都市更新會設立管理及解散 更新會籌組達更新條例第 10 條第 1 項前段規定比例者, 需檢附同意籌組證明文件 ( 都市更新團體設立同意書 ), 免附事業概要 下列各款事項之決議 : 1. 訂定及變更章程 2. 會員之處分 3. 議決都市更新事業計畫擬定或變更之草案 4. 理事及監事之選任 改選或解職 5. 團體之解散 6. 清算之決議及清算人之選派依條例第 22 條規定之人數與土地及建築物所有權比例同意行之 更新團體籌組發起 申請核准籌組 6 個月內召開更新會成立大會 檢具文件申請核准 更新事業實施 解散及清算 都市更新團體設立管理及解散辦法 101.03.05 修正第三條 13 土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組 籌組都市更新會應備文件 1. 籌組更新會申請書 2. 發起人名冊 章程草案 3. 發起人在更新單元內土地或建物登記簿謄本 4. 經政府核准之事業概要或已達事業概要規定比例之同意籌組證明文件 30 日內申請核准 一個單元內僅核准一個立案更新團體 每六個月至少召開一次大會, 函請主管機關派員列席 ; 議事錄並應送請備查 解散, 於清算完結後 15 日內造具清算期間收支表 剩餘財產分配表及各項簿籍
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 102年4月26日司法院大法官會議公布第709號解釋重點 宣告都市更新條例部分條文均有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨 應於本解釋公布之日起1年內檢討修正 逾期未完成者 該部分規定失其效力 不符憲法要求的正當行政程序 合憲 與憲法比例原則上無牴 無違於憲法要求之正當行政程序 14 冠霖顧問-林育全102.06
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 102 年 5 月 6 日內政部召開會議研商因應措施 709 號釋憲案所涉都市更新條例第 10 條第 1 項 第 2 項 第 19 條第 3 項及第 4 項規定不符憲法要求的正當行政程序, 惟在失效期限屆至前, 基於法秩序安定性考量仍屬有效 ; 然為避免合憲性爭議, 在不違反現行有效法規之前提下規定, 配合進行相關行措施之調整 會議結論函請各地方政府配合執行, 以避免在立法院審議通過修正都市更新條例前, 造成都更案推動停滯, 並讓地方政府的相關程序作為有所參考依循 15
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 102 年 5 月 6 日內政部召開會議研商因應措施 -- 已受理之都市更新案因應措施 項目 102 年 4 月 26 日以前 102 年 4 月 26 日以後 事業概要核准程序 事業計畫與權利變換計畫公辦公聽會程序 已提出申請 依現行規定由主管機關審查核准 已公開展覽者 依現行規定舉行公聽會 新申請者 由審議會審議決定後核准 尚未公開展覽者 參依行政程序法所定聽證程序辦理 核准之事業概要 核定之計畫應送達 事業概要同意比率 現行法令未有規範 1/10 核准之事業概要 核定之事業計畫 權利變換計畫應分別送達更新單元內相關權利人知悉 送達之計畫內容涉有個人資料者如身分證字號 出生年月日等事項應與隱匿, 以符合人資料保護法規定 維持 1/10 因屬立法院之裁量, 於立法院修正通過前, 仍應依現行規定辦理 16
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 102 年 5 月 6 日內政部召開會議研商因應措施 -- 已納入行政院版修正草案部分 解釋文 事業概要同意門檻過低, 未經適當組織進行審議 未確保當事人知悉相關資訊 計畫核定時未要求將相關資訊對更新單元內全體所有權人分別送達 修正內容 修正條文第 20 條 由現行 1/10, 依都市更新會主體提高至 3/10 都市更新事業機構主體提高至 5/10 採以都市更新審議會審議之實質審查方式辦理 修正條文第 05 條 增訂資訊公開方式, 另由主管機關定之 修正條文第 36 條 增訂同意書應表明之事項, 另由主管機關定之 修正條文第 06 條 增訂都更相關通知送達方式 修正條文第 20 條及第 29 條 明定事業概要核准或計畫核定後應通知更新單元內相關權利關係人 17
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 102 年 5 月 6 日內政部召開會議研商因應措施 -- 應再配合檢討修正部分 解釋文未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證, 斟酌全部聽證紀錄作成核定 修正內容 修正條文第 29 條 事業概要 計畫審議時給人民再次陳述意見的機會 修正條文第 32 條 第 33 條 第 46 條及第 47 條 以聽證程序取代現行主管機關舉辦公聽會程序 核定之都市更新事業計畫及權利變換計畫應分別送達更新單元內相關權利人 修正條文第 20 條及第 32 條 核准之事業概要或核定之都市更新事業計畫 權利變換計畫應分別送達更新單元內相關權利人知悉 18
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 都市更新相關法令查詢 新竹市政府 新竹市都市更新單元劃定基準 新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準 共同負擔提列標準 都市更新審議原則 經費補助 都市更新解釋令彙編.. 都市發展處都市更新科 政府網站查詢法令路徑 1. 新竹市都市更新服務網 2. 新竹市政府都市發展處 政府劃定更新地區查詢 : 1. 新竹市都市更新服務網 更新地區查詢 2. 新竹市政府住宅及不動產資訊服務網 都市更新 3. 新竹市都市計畫資訊服務網 都市計畫 19
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 公劃地區與非公劃地區自劃更新單元差異比較 地區類別公劃地區非公劃地區 公私主體公辦都更民間自辦都更民間自辦都更 劃定單元 ** 劃定基準 同意比例無須同意書人數 3/5 面積 2/3 鄰地協調 ** 不可影響鄰地劃定基準公聽會邀請出席 ** 劃定基準與評估指標 人數 2/3 面積 3/4 ** 涉及年限及面積辦理鄰調 推動主體 自行實施或委託實施 自組更新團體 委託都市更新機構 實施方式 權利變換 權利變換 協議合建 推動程序 依都市更新條例規定辦理 稅賦減免 享有都市更新條例第 46 條規定減免 容積獎勵 ** 政府劃定地區時程獎勵容積 ** 時程獎勵容積 營所稅減免 適用股份有限公司組織之都市更新事業機構 無 ** 表示依各地方政府法令規定 20
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 更新單元劃定基準 ( 第四 九條 ) 一 完整之計畫街廓 街廓, 指四周為計畫道路圍成之基地, 基地鄰接河川 永久性空地 非都市發展用地 已開闢之公共設施用地等, 該鄰接用地邊界視同街廓邊界 二 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道, 且面積達 1500m² 三 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道二條以上 ( 至少包含一條計畫道路 ), 且面積達 1000m² 四 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道且面積達 1000m², 其街廓內相鄰土地業已建築完成, 確無法合併更新, 且無礙建築設計及市容觀瞻, 並為一次完成更新者 但其面積在 500m² 以上, 經敘明理由, 提經審議委員會審議通過者 注意 1. 臨接之計畫道路 現有巷道, 應有一條寬度達八公尺或有一條寬度與基地退縮留設深度合計達八公尺者 且基地面臨道路 巷道總長度應達二十公尺者 注意 2. 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地, 不得計入第一項更新單元面積 注意 3. 非完整街廓基地, 以鄰接土地不造成畸零地情事為原則 21
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 更新單元劃定基準圖例 22
未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標 第五條 : 條例 #11 自行劃定之更新單元, 屬重建區段者, 應符合指標三項以上 指標更新單元內建築物及地區環境評估備註 一屬非防火建築物或非防火構造建築物之棟數比例達二分之一以上 二 三 四 五 六 七 八 貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 現有巷道彎曲狹小, 寬度小於六公尺者之長度佔現有巷道總長度比例達二分之一以上 各種構造建築物面積比例達二分之一以上 : 土磚造 木造 磚造及石造建築物 二十年以上之加強磚造及鋼鐵造 三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造 四十年以上之鋼骨混凝土造 建築物有基礎下陷 主要樑柱 牆壁及樓板等腐朽破損或變形, 有危險或有安全之虞者之棟數比例達二分之一以上 合法建築物地面層使用現況不符現行都市計畫使用分區之規定, 其樓地板面積比例達二分之一以上 建築物無設置化糞池或經委託辦理鑑定該建築物沖洗式廁所排水 生活雜排水均未經處理而直接排放之棟數比例達二分之一以上 四層以上之合法建築物棟數佔更新單元內建築物棟數達三分之一以上, 且該四層以上合法建築物半數以上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者 建築物耐震設計標準, 不符內政部 78 年 5 月 5 日台內營字第 691701 號修正之建築技術規則規定者之棟數比例達二分之一以上 經委託建築師 專業技師或機構辦理鑑定 23
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標 指標更新單元建築物及地區環境評估備註 九 穿越更新單元內且未供公共通行之計畫道路之面積比例達二分之一以上 十 十一 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之二分之一 有關建蔽率及容積率之計算, 以合法建築物為限 更新單元內平均居住樓地板面積低於本市居住樓地板面積平均水準之三分之二以下或每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數達二分之一者 十二擬申請之更新單元內公園 綠地 廣場未開闢完成者 十三 十四 內政部及本市指定之古蹟 都市計畫劃定之保存區 本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區 更新單元周邊距離下列地區二百公尺內 ( 一 ) 本市重大建設 ( 二 ) 古蹟 ( 三 ) 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達 五公頃以上之公園 綠地 ( 四 ) 基地面積達一千平方公尺以上之廣場 更新單元面積在三千平方公尺以上或完整街廓, 並應舉辦地區說明會及土地及合法建十五築物所有權人均超過十分之三, 並其所有土地總面積及合法建築物樓地板面積均超過十分之三之同意 更新單元內建築物總投影面積未達更新單元土地面積三分之一者, 至少應有一項指標符合表列之第十二項至第十五項指標 ( 空地過大 ) 24
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 更新單元鄰地徵詢及協調規定 ( 第九條 ) 鄰地協調適用標的 : 自行劃定更新單元為非完整街廓基地 地區類別 政府劃定更新區 非政府劃定更新區 基本條件 符合劃定基準 符合劃定基準及評估指標三項以上 基本原則 不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元 鄰調規定 鄰調結果納入範圍 1. 自辦公聽會時, 一併通知相鄰土地及其合法建築物所有權人前述情形並邀請其參加公聽會 2. 徵詢參與更新之意願並協調後, 依規定申請實施都市更新事業 3. 協調不成時, 土地及合法建築物所有權人得申請主管機關協調 1. 鄰地建物年限符合指標二或相鄰土地未達 1000m² 之情形者 2. 須由申請人辦理鄰地協調程序 鄰地之土地及合法建築物所有權人同意參與更新達都市更新條例第 22 條規定之比例 25
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 其他類型土地或建物自行劃定更新單元 自行劃定更新單元不得位於農業區 保護區等非都市發展用地 跨街廓更新 1. 相鄰二個以上街廓自行劃定更新單元者 ( 至少有一街廓符合第四條第一款至第四款規定之一 ), 並採整體開發一次完成更新, 且不影響各街廓內相鄰土地之開發 2. 相鄰二個以上街廓評估指標應合併計算 非經政府劃定更新地區之災損危險建物更新下列情形之一且經本府核准者, 得不受劃定基準及指標評估規定限制 : 1. 為避免重大災害之發生 2. 合法建物因地震 風災 水災 火災或其他重大事變致遭受損害亟需重建 3. 高氯離子混凝土建築物 輻射污染建築物, 經本府認定有危險之虞, 應立即拆除或應予修繕補強者 都市計畫說明書規定應辦理市地重劃地區 1. 應俟市地重劃作業確定土地權利分配後始得申請劃定更新單元 2. 市地重劃辦理完成後仍符合指標評估之規定 26
貳 中央與地方法令規範要點須知及資訊查詢 其他相關法令體系查詢 公有土地國 縣市 鄉鎮 都市計畫 容積移轉 文化資產 建築管理 公有土地參與都市更新相關規定 ( 更新單元範圍內公有土地面積及比例 ) 都市計畫書圖 \ 土地分區使用管制規定建蔽率. 容積率. 開挖率 基地限制 都市設計審議 古蹟土地容積移轉辦法 \ 都市計畫容積移轉辦法地方政府相關規定 文化資產保存法文化資產審議委員會 建築技術規則 - 建築設計施工篇 樹木保護 \ 消防 \ 交通 \ 水利 \... 27
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 一 預定計畫範圍及毗鄰範圍資料 更新單元計畫範圍及周邊環境 基地街廓關係 都市計畫書圖 區域環境機能 房地產行情 基地面積公劃 自劃一般災損建物街廓面積比例毗鄰土地面積毗鄰房屋屋齡毗鄰道路現況未開闢開闢未徵收房屋占用 使用分區建蔽率容積率道路寬度開發限制使用限制設計規範 交通運輸系統主次要道路鐵公路. 捷運公共汽車公共設施學校公園市場活動中心 28 預售屋行情新成屋行情租金行情華廈公寓店面
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 更新單元位置示意圖 29 冠霖顧問-林育全102.06
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 更新單元使用分區 住四 公園用地 住四 住四 住四 商三特 學校用地 住四 商三特 住四 住四 更新單元 第四種住宅區 圖及明 例說 第三種商業區 ( 特 ) 30 公園用地 學校用地 指北
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 建築物套繪圖 31
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 地籍圖及公私有土地情形 圖例及說明 指 北私有土地台銀土地 32
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 交通路網圖 更新單元 成淵高中地下停車場 P P 寧夏路臨時平面停車場 33
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 公共設施 更新單元 500M 更新單元 圖例說明指北商業區住宅區市 廣場 機關用地 公園用地 變電所 貨運轉運學校用地交通用地 34
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 二 資訊查詢 項目 1. 新竹市都市更新服務網 2. 新竹市政府住宅及不動產資訊服務網 3. 新竹市都市計畫資訊服務網 查詢網站或申請地點 位置示意圖地籍圖地形現況圖建築套繪圖土地使用分區證明建物行情房屋租金行情 Google yahoo 入口網站地圖地政事務所 \ 中華電信 hinet\ 政府都計機關網站政府都計機關網站政府都計機關網站政府都計機關網站 \ 市政府. 區公所內政部實價登錄網站 \ 仲介公司網站仲介公司網站 35
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 新竹都市計畫土地使用計畫示意圖 知悉更新單元坐落之土地使用分區查詢網站 :1. 新竹市都市計畫資訊服務網 2. 新竹市政府住宅及不動產資訊服務網 住宅區商業區工業區公園用地機關用地學校用地 36
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 土地使用分區及建蔽率 容積率定義 使用分區 建蔽率 % 容積率 % 第 1 種住宅區 60% 180% 第 2 種住宅區 60% 240% 第 1 種商業區 80% 240% 乙種工業區 70% 210% 建築技術規則定義 口語化說明 案例說明第 2 種住宅區 建築面積占基地面積之比率 土地 (1 樓 ) 蓋多滿毎坪土地可單層建築之房屋面積 建蔽率 60% 一坪土地可蓋單層 0.6 坪房屋含室內主建物及公設面積 37 基地內建築物總容積樓地板面積與基地面積之比 土地蓋多少面積每坪土地可興建房屋主建物坪數 ( 假設未移作陽台及公設面積 ) 容積率 240% 一坪土地可蓋 2.4 坪房屋主建物不含陽台 雨遮 公共設施
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 建築容積獎勵 更新上限值 A 取高值 更新上限值 B 都市更新條例第 44 條 都市更新建築容積獎勵辦法 經政府指定額外提供之公益設施法定容積 Ⅹ15% 都市更新獎勵容積法定容積 Ⅹ50% 都市計畫使用分區法定容積 容獎辦法 #13-1.5 倍之法定容積 + 容獎辦法 #4- 法定容積 Ⅹ15% 經政府指定額外提供之公益設施法定容積 Ⅹ15% 都市更新獎勵容積法定容積 Ⅹ30% 建築技術規則建築設計施工篇第 162 條檢討建築物原容積 容獎辦法 #13 建築物原容積 + 法定容積 Ⅹ30% + 容獎辦法 #4- 法定容積 Ⅹ15% 容獎辦法 #4 容獎辦法 #13 個案都市更新容積獎勵依據新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準逐項檢討 (11 項 ) 並非個案皆能達到上限值 38
都市更新獎勵容積項目 獎勵容積上限值 ΔF1 原建築容積高於法定容積原建築容積高於法定容積之差額 ΔF2 更新後分配低於平均居住水準 平均每戶居住樓地板面積 χ 更新後住宅單元, 扣除本標準第 3 及第 5 至第 13 條獎勵容積與法定容積之差額 ΔF3 更新地區時程 ( 公告日起 3.6.9 年 ) 概要 8% 6% 4% 事業計畫 10% 9% 7% ΔF4 經政府指定額外提供之公益設施 15% ΔF5 開闢公共設施及捐贈都市更新基金 15% ΔF6 維護歷史建物 15% ΔF7 整體規劃設計 ΔF7-1~ΔF7-9:20% ΔF8 綠建築設計銀級 6% 黃金級 8% 鑽石級 10% ΔF9 ΔF10 參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 新竹市都市更新建築容積獎勵 更新單元規模 處理占有他人土地之舊違章建築戶 完整街廓及 5000m² 以上 :15% 3000m² 以上 :10% 20% 申請本標準第 8 至第 11 條獎勵後仍未達本辦法第十三條獎勵上限者, 始予申請核計 ΔF11 其他促進都市更新事業辦理災損危險及合法四層樓以上建物各 10% 內容參閱新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準 39
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 都市更新 ΔF7 整體規劃設計容積獎勵 ΔF7-1 建物環境融合防災建物之造型 色彩 座落方位與都市紋理相互調和之建築設計 無礙環境 都市防災法容 >200%:6% 法容 200%:10% ΔF7-2 建蔽率與綠覆率符合設計建蔽率 A( 法定建蔽率 - 設計建蔽率 ), 且綠覆率達 60% 以上 A 10%:3% A 15%:5% A 20%:7% A 25%:9% ΔF7-3 建物棟距與消防救災 1. 與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於 4 公尺, 且平均達 6 公尺 2. 與建築線距離淨寬最小不得低於 6 公尺 3. 基地如設置兩幢以上之建築物, 其二幢建築物間之距離及同一幢內不相連之二棟建築物間之距離應達 8 公尺 4. 依內政部 劃設消防車輛救災活動空間指導原則, 各戶配置均在消防救災半徑範圍內, 以達消防救災可及化同時符合 1~4,5% 內容參閱新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準 40
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 都市更新 ΔF7 整體規劃設計容積獎勵 ΔF7-4 開挖率開挖率 B= 法定開挖率 - 實際開挖率 ( 都市計畫或相關法規未規定開挖率者, 法定開挖率以 70% 核計 ) B 10%:10% B 15%:12% B 20%:15% ΔF7-5 4 米以上通道供公眾便利通行經本市都市更新及爭議處理審議會審議同意, 配合周邊道路系統提供基地內四公尺以上寬度之通道供不特定之公眾便利通行者, 依實際留設面積核計, 以 3% 為上限 ΔF7-6 立體綠化 建築物之牆面 露台或屋頂層綠覆率達 50% 以上者立體綠化所需經費 *1.2 立體綠化獎勵容積 =--------------------------------------------------------- 5% 為上限二樓以上更新後平均單價 - 單位興建成本 - 單位管銷費用 內容參閱新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準 41
參 土地座落區位環境立地條件及資訊查詢 都市更新 ΔF7 整體規劃設計容積獎勵 ΔF7-7 夜間照明夜間景觀或周邊公共使用空間夜間照明有貢獻, 且採省電節能設備之建築物 夜間照明所需經費 *1.2 夜間照明獎勵容積 =--------------------------------------------------------- 3% 為上限二樓以上更新後平均單價 - 單位興建成本 - 單位管銷費用 ΔF7-8 退縮 2~6 公尺淨寬建築 基地配置自建築線 ( 含計畫道路 現有巷道及永久性空地 ) 起退縮淨寬 ( 不含造型板 雨遮 ) 二公尺以上建築, 並於退縮空間內配合周邊道路系統, 設置騎樓 人行步道 自行車道 街角廣場 街道家具 無障礙空間 綠化植栽或增加必要之路寬, 並配合基地周遭相鄰街廓整體考量設置 2~4 公尺淨寬 : 實設面積 100%; 4~6 公尺淨寬 : 實設面積 200% ΔF7-9 沿街面空地集中留設開放空間空地集中留設於沿街面形塑公共開放空間面積達 500 平方公尺以上, 且任一邊最小淨寬度應在六公尺以上 ( 法定空地外, 另行增設者 ) 實際留設面積核計獎勵 內容參閱新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準 42
肆 土地房屋產權結構及使用現況調查 一 基本資料 產權清冊 土地房屋權屬清冊 個人歸戶清冊 建物型態 ( 公寓 透天 華廈 ) 公私有土地 房屋分佈及比例 公有土地權屬及管理機關 公營事業單位 台電 台糖 台鐵 銀行 農會 水利會 學校 權利變換實施方式事業計畫同意門檻比例估算 43
肆 土地房屋產權結構及使用現況調查 土地清冊 & 公私有狀況統計表 序號 地段 標示部 地號 面積 ( m2 ) 登記次序 所有權部 所有權人 / 管理人 權利範圍 持分面積 ( m2 ) 權利種類 他項權利部 他項權利人 債務人 設定義務人 備註 合計 土地權屬 ( 管理機關 ) 公有土地 國有地縣 ( 市 ) 有地 鄉 ( 鎮市區 ) 有地 私有土地 合計 土地面積 ( m2 ) 比例 (%) 人數 ( 人 ) 比例 (%) 44
建築物權屬清冊現況調查 : 合法 違章 占用 編號 建號 標示部 建物門牌號碼 面積 ( m2 ) 座落地號 登記次序 所有權部 所有權人 / 管理人 權利範圍 持分面積 ( m2 ) 權利種類 他項權利部 他項權利人 債務人 設定義務人 備註 合計 建物編號 門牌號碼樓層構造 樓地板面積m2 現況使用 備註 ( 合法 違章 占用 ) 45
現況圖 德鄰公園 雙蓮國小 46 冠霖顧問-林育全102.06
肆 土地房屋產權結構及使用現況調查 二 現況資料 使用現況 住商混合 純住宅 住辦混合 宗教建築 ( 有無立案 ) 地權糾葛 居住現況 自住 出租 空屋 違章情形 有無佔用違章戶? 一樓及頂樓違章情形? 騎樓權屬使用現況 騎樓專有? 騎樓共有? ( 更新後差異計價?) 地下室權屬使用現況 有無登記? 產權歸屬? 使用歸屬? 47
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 建築與地政的關連性圖示 主建物騎樓 附屬建物陽台 雨遮 露台 ( 使用權 ) 騎樓 樓地版容積樓地版 容積樓地版容積樓地版容積樓地版 容積樓地版容積樓地版 容積樓地版 樓地板 門廳 門廳梯廳 屋突 樓電梯間 管道間 權狀坪數 = 騎樓 + 主建物 + 附屬建物 ( 陽台雨遮 ) + 公設持分面積 + 汽車位持分面積 銷售總價 = 房屋坪數 房屋單價 + 汽車位數 車位單價 + 露台坪數 房屋單價 折減率 地上層公設面積門廳 樓電梯間屋凸 服務設施 汽車位持分車道空間及停車位個案檢討 機車位 機房汽車空間汽車空間汽車空間 水箱機房 門廳梯廳 樓電梯間 管道間 48 地上層公設面積樓電梯間 機房 水箱 機車位
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 建築與地政的關連性 - 舊公寓重建方式差異比較 ( 假設案例 ) 使用分區舊有公寓容積估算傳統重建一般更新更新獎勵上限 1.5 倍假設獎勵值為 1.4 以臺北市住 3-4 樓公寓 45%-225% 為例 建蔽率 60%*4 樓 =240% 240% * 95% =228% ( 假設扣樓梯間公設面積 5%) 法定容積率 225% 小於原容積 228% => 自行出資約蓋回原室內面積 更新總容積 225%*1.4 = 315% 假設所有權人分配比例 60% 分配容積 315%*60%=189% 小於 225% => 不出資原室內面積縮水約為原容積之 83%(189%/228%) => 須部份出資分回原室內面積 室內使用坪數 = 主建物 樓梯間 + 陽台 +( 露台 ) + 地下室 ( 有登記 \ 無登記 ) ( 誰使用 \ 一樓持有 \ 公寓持分 ) 出錢蓋分不回原坪數但權狀坪數增加 2.25*1.1 0.7=3.5+ 車位未計雨遮新舊房屋價值差異比較 出售多餘坪數之房屋價款支付總成本之差額 分攤坪數 ( 土地 房屋坪數 ) 49
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 一 產權結構與容積率分配課題 產權結構分析 各單棟 ( 土地 ) 舊建物興建容積率分析 ( 主建物 - 樓梯間 ) 面積 土地面積 各單棟 ( 各戶 ) 舊建物使用坪數分析主建物 - 梯間 + 陽台 各棟 ( 戶 ) 舊建物陽台比例 (1) 各棟平陽台登記面積 ( 主建物 - 樓梯間 ) 面積 12.5%? (2) 平陽台是否未登記? 是否含於主建物? 房地持有比例差異分析各棟 ( 戶 ) 房屋面積 土地面積 ( 土地持有面積是否不足?) 50
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 地號 m² 權屬 建物 603-2 771 國有 4F-16 戶 603-4 10 國有 畸零地 地上層 m² 附屬建物 m² 1532 159.62 登記面積已建容積主附比 1691.62 219.41% 10.42% 小計 781 50.06% 1532 159.62 1691.62 603-5 763 646 5 B 畸零地 647 10 653 A 4F-16 戶 1574.08 198.56 1772.64 232.33% 12.61% C 畸零地 1 D 畸零地 小計 779 49.94% 1574.08 198.56 1772.64 合計 1560 3106.08 358.18 3464.26 219.41% 336%( 法定容積 240%* 獎勵容積 1.4)=65.3% 232.33% 336%( 法定容積 240%* 獎勵容積 1.4)=69.1% 219.41% 420%( 法定容積 300%* 獎勵容積 1.4)=52.2% 232.33% 420%( 法定容積 300%* 獎勵容積 1.4)=55.3% 51
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 案例討論住 3 225% 住 3-2 400% 4 樓公寓 52
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 分區地號面積 ( m2 ) 現況基準容積設計總榮機 *1.3 原容積 住 3-2 35 138 4 樓 400% 520% 228% 住 3-2 36 141 4 樓 400% 520% 238% 住 3-2 37 160 4 樓 400% 520% 222.63% 住 3-2 38 149 4 樓 400% 520% 241.83% 住 3-2 43 114 4 樓 400% 520% 244.54% 住 3-2 44 111 4 樓 400% 520% 253.22% 住 3-2 45 111 4 樓 400% 520% 256.26% 住 3-2 46 125 4 樓 400% 520% 203.04% 住 3-2 48 127.57 住 3 48-1 0.43 4 樓 399.41% 519% 285.44% 住 3-2 49 5 住 3 49-1 122 4 樓 231.89% 301% 283.72% 住 3 55 127 4 樓 225% 293% 283.72% 住 3 56 133 4 樓 225% 293% 274.71% 住 3-2 47 88 4 樓 400% 520% 269.41% 住 3-2 50 54 住 3 50-1 30 4 樓 337.50% 439% 283.43% 住 3 51 85 4 樓 225% 293% 279.44% 住 3 52 84 4 樓 225% 293% 282.76% 住 3 53 85 4 樓 225% 293% 279.44% 住 3 54 102 4 樓 225% 293% 236.16% 住 3-2 34-1 99 私設巷 400% 520% 住 3 34-2 263 私設巷 225% 293% 住 3 75 92 空地 225% 293% 53 案例討論
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 一 產權結構與容積率分配課題 產權結構或糾葛態樣檢核分析 房屋座落土地含未分割道路? 同一建照房地比不平均? 法定空地歸屬 ( 含道路未過戶 )? 地下層停車位外賣所有權人非社區住戶? 持分同一建號房屋但樓層別分別專用? 一樓建蔽率大於容積管制前原建蔽率 ( 角地 100%) 公共樓梯空間大小 ( 一層一戶 一層二戶 ) 54
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 一 產權結構與容積率分配課題 舊容積與分配新容積比例估值之差異分析 ( 更新前後面積差異 ) 分配新容積 = 設計總容積率 所有權人分配容積比例估值 (1- 共同負擔 %) 容積增減比例 = 分配新容積 舊容積 建築規劃與地政產權關聯性分析 建築坪數簡易速算 法定容積 容積獎勵值 權狀係數 1.55~1.65( 含附屬建物及公設 ) 投資開發可行性速算 ( 案例模擬供參 ) ( 營建成本 分配比 ) 1.2~1.25 1.2~1.3 銷售市價行情 55
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 案例說明參考建商分配經驗值 A= 房屋每坪工程造價 管銷係數 1.25 毛利率 1.2 建商分配比例 = 建商分配經驗值 A 每坪平均售價 每坪均售價 40 42 45 造價 A 值 建商 地主 建商 地主 建商 地主 12 18 45.00% 55.00% 42.86% 57.14% 40.00% 60.00% 12.5 18.75 46.88% 53.13% 44.64% 55.36% 41.67% 58.33% 13 19.5 48.75% 51.25% 46.43% 53.57% 43.33% 56.67% 13.5 20.25 50.63% 49.38% 48.21% 51.79% 45.00% 55.00% 14 21 52.50% 47.50% 50.00% 50.00% 46.67% 53.33% 14.5 21.75 54.38% 45.63% 51.79% 48.21% 48.33% 51.67% 56
伍 從法令 產權 市場 財務構面初評影響更新推動課題 二 權利人價值需求面課題 更新前後價值試算 更新後產品定位差異 三 實施者市場投資面課題 區位市價與銷售去化風險 地區單元劃定範圍 都市計畫變更 更新獎勵容積法令變動範疇 23 57
陸 自主更新推動應注意事項與執行建議 一 自主更新推動應注意事項 認知事業計畫與權利變換的整合程序 都市更新分配主要是以 價值 作為分配的基礎 認知更新推動前期作業是有成本的 ( 相關費用參閱政府訂定標準 ) 包含 : 相關計畫書圖及地政謄本之規費 可行性評估 更新規劃費 建築設計費 測量簽證費 交通影響評估費 ( 視個案 ) 估價費 行政管理及雜項 等 認清社區推動存在的問題點 ( 如一樓店面面積縮減 合法建物違章補償 產權糾葛 ) 更新推動依法令規範 多數決 政府機關的審議及監督 推動階段須簽署同意書 注意私權約定予同意書簽屬的連結關係 58
陸 自主更新推動應注意事項與執行建議 二 自主更新推動執行建議 傳播更新資訊, 了解居民初步回應, 組成推動小組 尋求政府協助, 了解更新法令及程序規範 評估更新推動主體 ( 委託實施或更新會 ) 及前期推動作業資金來源 尋求專業機構協助, 了解更新推動面臨的課題及研商處理方案 洽詢委託更新實施機構或籌資委任專業廠商協助前期規劃作業 59
柒 結論 理性思維 專業決策 感性 同理心 面對人性 60