擬訂臺北市大安區金華段一小段 718 地號等 16 筆土地 都市更新事業計畫公聽會 實施者 : 富都新開發建設股份有限公司都更顧問 : 弘傑不動產事業股份有限公司建築設計 : 呂建勳建築師事務所 都市更新事業計畫 建築設計圖說 民國 100 年 06 月 07 日
辦理緣起與法令依據 依據 98 年 11 月 5 日公告之 都市更新事業申請人 ( 或實施者 ) 辦理公聽會建議說明及注意事項 相關規定辦理 都市更新條例第 19 條 : 擬定都市更新事業計畫期間, 應舉辦公聽會, 聽取民眾意見 都市更新條例施行細則第 6 條 : 舉辦公聽會時, 應邀請有關機關 學者專家及當地居民代表參加, 並通知更新單元內土地 合法建築物所有權人及其他權利關係人參加 2
本案都市更新流程及 公聽會辦理公告及通知方式 1. 臺北市政府於民國 98 年 6 月 12 日 ( 府都新字第 09802849000 號函 ) 公告 劃定臺北市大安區金華段一小段 718 地號等 16 筆土地為更新單元 計畫案 2. 臺北市政府於民國 100 年 5 月 24 日 ( 府都新字第 09930952100 號函 ) 核准 擬定臺北市大安區金華段一小段 718 地號等 16 筆土地都市更新事業概要案 3. 辦理都市更新事業計畫 100 年 5 月 26 日至 5 月 28 日報紙刊登 100 年 5 月 27 日張貼公告於大安區永康里公佈欄 100 年 6 月 7 日舉辦本案公聽會 通知概況 100 年 5 月 27 日以雙掛號方式寄發本案公聽會通知函 4. 辦理都市更新權利變換計畫 3
公聽會出席人員 更新案實施者 : 富都新開發建設股份有限公司 符合都市更新條例第 14 條規定 : 都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限 公聽會辦理人 : 弘傑不動產事業股份有限公司 ( 規劃單位 ) 公聽會邀請對象 : 專家學者代表 : 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系臺北市都市更新及爭議處理審議會當地居民代表 : 臺北市大安區永康里 金家禾教授何芳子委員黃學貴里長 土地及合法建築物所有權人及相關權利人 4
都市更新事業計畫
永康街 南 : 麗水街 9 巷 西 : 麗水街 北 : 麗水街 7 巷 為完整街廓 更新單元位: 永康街置東 6
地籍現況 臺北市大安區金華段一小段 718 地號等 16 筆土地, 總面積 2,552.00 m2 ( 約 771.98 坪 ) 均為私有土地 土地所有權人共計 39 名 7
合法建物 8
交通動線9
土地使用現使用分區 第三種住宅區 合計 況5,742.00 地號 718 719 720 721 722 723 726 727 728 729 730 731 732 733 739 及 739-11 16 筆土地 土地面積 ( m2 ) 2,552.00 2,552.00 建蔽率 (%) 45 容積率 (%) 225 基準容積 ( m2 ) 5,742.00 10
建築物現況 更新單元範圍內計有 8 棟合法建築物, 屋齡逾三十年以上, 建物老舊窳陋 結構上有耐震及防火安全的顧慮, 逐年形成老舊 居住環境不佳的地區, 影響更新單元內居民生活 更新目標 : 配合政府都市發展政策, 以改善實質居住環境, 促進土地合理利用, 創造健康安全生活空間 11
8 筆土地 地號臺北好好看系列二719 722 723 728 729 730 739 739-11 土地面積 ( m2 ) 1,216.00 1,216.00 土地所有權人 陽信商業銀行股份有限公司 ( 信託登記委託人 : 連進財 江春美 )
T01 為臺北市政府文化局列管之受保護樹木 樹木保護計畫 本案擬規劃將老樹原地保留, 並與新建住宅共同規劃設計 樹木編號 T01 樹木名稱 麵包樹 樹高 (M) 14 冠幅 (M) 11 基本資料胸徑 (cm) 70 胸圍 (M) 1.85 樹齡 50 歲以上 施工期間保護措施 : 施工期間架設施工圍籬保障樹身安全 工程開挖範圍距樹冠投影約 2.5m 距樹幹 8m 以上 工程施作中, 嚴禁工程車輛進入樹幹 2m 範圍內, 避免拆除工程機具損傷樹木 文化局審查程序如下 100 年 3 月 22 日檢送保護計畫審查 100 年 5 月 25 日召開專案小組審查後續程序 施工階段, 將加大圍籬範圍 臺北市樹木保護委員會審議 13
處理及區段劃分方式 更新事業處理方式 本更新單元將採行重建方式, 拆除基地內現有地上物重新整理 區段劃分方式 本更新單元採一次整體開發執行重建計畫 14
申請容積獎勵概算 臺北市都市更新自治條例第十九條規定 : 都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準, 依下列規定辦理 : 一 建築容積獎勵額度依下列公式合計 :F= F0+ F1+ F2+ F3+ F4+ F5+ F6 申請容積獎勵項目 F5-5 更新基地規模 287.10 5.00 F5-6 建築基地及建築物採綠建築設計 344.52 6.00 F6 處理占有他人土地之舊違章建築戶 - - 更新容積獎勵合計 3,096.41 53.93 其他獎勵容積 : 增設公用停車容積獎勵 其他獎勵容積 : 臺北好好看系列二容積獎勵 其他獎勵容積 : 土地使用管制規則保護樹木容積獎勵 獎勵面積 ( m2 ) 1,080.00 273.60 287.10 基準容積比率 (%) F1 以原容積高於法定容積 65.63 1.14 F2 多數人分配之樓地板面積不及當地居住平均水準 - - F3 更新時程獎勵 401.94 7.00 F4 考量地區環境狀況 452.26 7.88 F5 更新地區規劃設計獎勵 F5-1 建築設計與鄰近地區建築物相互調和 無障礙環境及都市防災 574.20 10.00 F5-3 供人行走之地面道路或騎樓 970.76 16.91 18.81 申請容積獎勵總計 4,737.11 82.50 本案所申請之都市更新容積獎勵符合都市更新建築容積獎勵辦法第 13 條之規定 4.76 5.00 15
更新事業計畫同意參與比例 項目 全區總和 (A=a+b) 公有 (a) 私有 (b=a-a) 排除總和 (c) 計算總和 (B=b-c) 同意數 (C) 同意比例 (%) (C/B) 面積 ( m2 ) 2,552.00-2,552.00-2,552.00 2,217.54 86.89%>3/4 (75.00%) 土地部分 所有權人數 ( 人 ) 39-39 - 39 29 74.36%>2/3 (66.67%) 面積 ( m2 ) 4,202.39-4,202.39-4,202.39 3,252.03 77.39%>3/4 (75.00%) 合法建築物部分 所有權人數 ( 人 ) 38-38 - 38 28 73.68%>2/3 (66.67%) 目前同意比例已符合都市更新條例第 22 條規定門檻標準 16
實施方式及費用分擔 實施方式 本案擬採重建方式處理, 並以 權利變換 之方式實施都市更新事業, 於原址重建集合住宅 費用分擔原則 都市更新事業之各項申請程序, 由實施者富都新開發建設股份有限公司具名辦理 土地所有權人則按其權利價值比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建物折價抵付 17
拆遷安置計畫 地上物拆遷計畫 依據都市更新權利變換實施辦法第十九條規定辦理 : 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物, 實施者應於權利變換核定發布日起十日內, 通知所有權人 管理人或使用人預定公告拆遷日 如為政府代管或法院強制執行者, 並應通知代管機關或執行法院 前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日, 不得少於二個月 合法建築物之補償與安置 1. 拆遷補償費係依 臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 之相關規定辦理 2. 拆遷安置費係依 臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 之相關規定及委託鑑價機構查估更新單元現地租金水準為依據辦理 18
財務計畫 -SS 第三級 總項目項目費用備註 工程費用 重建費用 14 億 7,510 萬元 包含新建工程相關費用 公寓大廈管理基金 空氣污染防制費 外接水電管線工程費等 公共設施費用 9,249 萬元公共設施用地捐贈本市土地成本 小計 15 億 6,759 萬元 都市更新規劃費 781 萬元本案依都市更新規劃費審議認列標準提列 不動產估價費 175 萬元本案依不動產估價費標準認列 權利變換費用 土地改良物拆遷補償及安置費 1 億 4,890 萬元包含合法建築物拆遷補償費及合法建築物拆遷安置費 地籍整理費 176 萬元以每戶 20,000 元 / 戶提列 其他必要之費用 : 交通影響評估費 小計 54 萬元本案依交通影響服務報價單金額認列 1 億 6,076 萬元 貸款利息 1 億 2,547 萬元 稅捐 3,614 萬元包含印花稅及營業稅 管理費用 4 億 8,070 萬元包含人事行政 銷售 風險 信託等 容積移轉費用 共同負擔費用總計 23 億 7,066 萬元註 : 實際財務計畫及收益分析結果仍須依臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準 19
收益分析 -SS 第三級 項目金額單位 更新事業總成本 23 億 7,066 萬 0,361 元 ( 一 ) 實施者 總產權面積 23,695.75 m2 實施者損益 0 元 ( 二 ) 土地所有權人 土地總面積 2,552.00 m2 更新後可分配價值 35 億 5,677 萬 0,463 元 ( 三 ) 時程 5.83 年 ( 四 ) 更新後總價值 59 億 2,743 萬 0,824 元 地主分得權值比例 ( 更新後可分配價值 / 更新後總價值 ) 實施者分得權值比例 ( 更新事業總成本 / 更新後總價值 ) 60.01% 39.99% 註 : 實際財務計畫及收益分析結果仍須依臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準 20
序號 進度 月數 預定日期 1 事業計畫核定公告 1 101/03 2 申請權利變換計畫報核 9 101/07-102/03 3 權利變換計畫核定公告 1 102/04 4 申請拆除及建造執照 2 102/05-102/06 5 改良物殘餘價值補償 2 102/06-102/07 6 申請更新期間稅捐減免 1 102/07 7 土地補償金發放作業 1 102/07 8 地上物騰空拆除 1 102/08 9 搭建接待中心及預售 6 102/09-103/02 10 工程施工 30 103/03-105/08 11 申請使用執照 2 105/09-105/10 12 送水送電 3 105/11-106/01 13 申請測量 2 105/11-105/12 14 釐正圖冊 6 106/02-106/07 15 接管 1 106/02 16 計算及找補差額價金 1 106/02 17 產權登記 2 106/08-106/09 18 申請更新後稅捐減免 1 106/10 19 更新成果備查 2 106/11-106/12 實施進度 總更新時程約需 70 個月 ( 約 5.83 年 ) ( 事業計畫核定至更新成果備查 ) 21
同意書簽署時點與效力 : 其他事項說明 依都市更新條例第 22 條規定 : 所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者, 得於公開展覽期滿前, 撤銷其同意 但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者, 不在此限 事業計畫核定實施後後續執行相關事項 1. 申請拆除及建造執照 2. 改良物殘餘價值補償 3. 申請更新期間稅捐減免 4. 土地補償金發放作業 5. 地上物騰空拆除 6. 工程施工 7. 申請使用執照 8. 送水送電 更新案專屬網站 http://www.fds-archi.com 9. 申請測量 10. 釐正圖冊 11. 接管 12. 計算及找補差額價金 13. 產權登記 14. 申請更新後稅捐減免 15. 更新成果備查 22
其他事項說明 權利變換階段 - 估價原則 方法及流程 原則 更新前 : 1. 土地整體權利價值以各宗土地合併為一宗之條件下評估 2. 權利變換前土地權利價值以法定容積率, 不含獎勵容積之條件評估 更新後 : 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分, 應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素, 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之 方法 成本法 收益法 比較法 23
其他事項說明 權利變換階段 - 選配方式及時機 * 選配時機 : 依都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定 : 實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請 ; 未於規定期限內提出申請者, 以公開抽籤方式分配之, 其期限不得少於 30 日 * 選配方式 : 以一屋一車位, 且先選房再選車為原則 以個人更新後可分配權值去選擇價值相當的房屋及車位 也可以與他人合併成較大權值選擇房屋及車位 房屋選擇方式 : 依房屋可分配權值選擇相當之房屋 若房屋及車位可分配權值均小, 無法獨立選擇一戶或一車位時, 則可將房屋及車位可分配權值合併計算後選擇房屋 建議儘量選擇與自己權值相當的房屋車位, 因為多選要付差額價金 合併權值後, 未來房屋及車位均為持分共有 如不願意參與分配或應分配房地因未達最小分配面積單元無法分配者, 以更新前權利價值計算現金補償之 多選或少選都以差額價金找補 二人 ( 含 ) 以上選擇同樣房屋及車位者, 公開抽籤決定 24
建築設計 呂建勳建築師事務所
建築規劃摘要 土地座落 : 台北市大安區金華段一小段 718 等 16 筆地號 基地使用分區 : 第三種住宅區 結構 : 鋼骨造 建物高度 :68.36m 樓層數 : 地上 A 棟二十層 B 棟十層 地下五層 車位數 : 汽車 178 位 機車 167 位 戶數規劃 : 住宅 78 戶 店面 10 戶 總樓地板面積 :22,145.56m2 26
一層平面圖 27
二層平面圖 28
三層平面圖 29
四層至七層平面圖 30
八層至十層平面圖 31
A 棟十一層及 B 棟屋突層平面圖 32
A 棟十二層至十四層平面圖 33
A 棟十五層至十九層平面圖 34
A 棟二十層平面圖 35
A 棟二十夾層平面圖 36
A 棟屋突層平面圖 37
屋頂層景觀平面配置計畫圖 A 棟 20 層 B 棟 10 層 38
39 39 B1 車位平面圖建築物增設室內公用停車空間專用電梯合計獎勵汽車法定汽車 15 15 167 36 131 合計獎勵機車法定機車 167 36 131 178 72 106 合計 42 42 B5F 42 42 B4F 40 18 22 B3F 39 39 B2F 167 36 131 15 15 B1F 合計獎勵機車法定機車合計獎勵汽車法定汽車機車位檢討汽車位檢討樓層
B2 車位平面圖 建築物增設室內公用停車空間專用電梯 法定汽車 獎勵汽車 39 合計 39 40
B3 車位平面圖 建築物增設室內公用停車空間專用電梯 法定汽車 22 獎勵汽車 18 合計 40 41
B4 車位平面圖 法定汽車 42 獎勵汽車 0 合計 42 42
B5 車位平面圖 法定汽車 42 獎勵汽車 0 合計 42 43
橫向剖面圖 44
縱向剖面圖 45
人行步道檢討圖 46
人車動線規劃配置示意圖 47
防災動線規劃示意圖 48
透視圖 49
透視圖 50
透視圖 51
透視圖 52
透視圖 53
透視圖 54
簡報結束
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