臺北市都市更新處 101 年都市更新法令與業務輔導委辦案 都市更新法令說明會 承辦單位 : 社團法人臺北市都市更新學會講師 : 林育全執行長 法令說明會簡報版請至臺北市都市更新學會網站 研習專區下載日後法令如有修訂依政府主管機關發布為準 101 年 07 月版本 1 編輯單位 : 社團法人臺北市都市更新學會法宣專案辦公室
臺北市都市更新學會角色與任務 1. 本學會係臺北市都市更新處委託辦理 都市更新法令與業務輔導 之專業組織 2. 提供 公開 透明 之更新資訊平台, 協助市民認知與暸解更新法令的內容與推動程序 3. 借重學會專案講師的專業及實務經驗, 在不具商業利益的基礎環境下, 與各位市民針對更新推動的實務課題, 進行雙向的意見交流, 協助市民推動更新事業 基於利益迴避原則, 委託年度執行期間, 學會及出席講師不受理申請單位委託代辦都更個案 法令說明會簽到表僅作為更新處辦理說明會執行記錄之用, 出席人員毋需註記任何通訊資料
參與更新要知道的基本觀念 - 住 3 案例試算 使用分區 第 1 種 第 2 種 第 2-1 種 第 2-2 種 住宅區商業區工業區第第第第第第第第第第第 3 3-1 3-2 4 4-1 1 2 3 4 2 3 種種種種種種種種種種種 建蔽率 % 30 35 35 35 45 45 45 50 50 55 65 65 75 45 55 容積率 % 60 120 160 225 225 300 400 300 400 360 630 560 800 200 300 建蔽率 容積率 容積坪 可登記 多少權狀坪數? 樓層愈高容積坪數會越多? 案例 : 第三種住宅區建蔽率 45% 容積率 225% 土地 605 坪 (2000 m2 0.3025) 建物單層可建面積 =605 坪 毎一坪土地可單層建築 0.45 坪 = 272.25 坪 總容積坪 =605 坪 每坪土地興建 2.25 容積坪 = 1361.25 核定容積獎勵值 地政機關登記房屋權狀坪數 = 主建物 + 陽台 + 雨遮 + 公設面積 經驗值速算 =1361.25 容積坪 係數 1.6= 2178 坪 核定容積獎勵值 註 1. 容積坪不完全等於主建物, 部分容積坪可能設計為陽台或公設面積 註 2. 以上權狀坪數未計汽車停車空間面積 註 3. 係數 1.6 會隨使用分區 建築設計 地下層數 變動, 係數愈高公設越高, 容積坪不會增加 1361.25 容積坪 15 樓 = 每一層 90.75 坪 1361.25 容積坪 20 樓 = 每一層 68.06 坪 總容積坪數不會因樓層數蓋愈高而增加 1. 舊建物建蔽率為 60% 更新後一樓面積減少 2. 容積獎勵值依政府事 業計畫核定值為準 僅影響各層容積坪數配置
所有權人舊有公寓重建方式之差異比較 ( 假設案例 ) 使用分區住 3-4 樓公寓 45%-225% 住 3-5 樓公寓 45%-225% 舊有公寓容積估算 傳統重建 一般更新 更新獎勵上限 1.5 倍假設獎勵值為 1.4 建蔽率 60%*4 樓 =240% 240% * 95% =228% ( 假設扣樓梯間公設面積 5%) 法定容積率 225% 小於原容積 228% => 自行出資約蓋回原室內面積 更新總容積 225%*1.4 = 315% 假設所有權人分配比例 60% 分配容積 315%*60%=189% 小於 225% => 不出資原室內面積縮水約為原容積之 83%(189%/228%) => 須部份出資分回原室內面積 建蔽率 60%*5 樓 =300% 300% * 95% =285% 法定容積率 225% 小於原容積 285% => 自行出資蓋不回原室內面積 更新總容積 285%+225%*30% 上限値 = 352.5% 分配容積 352.5%*60%=211.5% 小於 285% => 不出資原室內面積縮水約為原容積之 74.2%(211.5%/285%) => 須部份出資分回原室內面積 老舊方案更新獎勵上限 2 倍 假設法定容積 + 更新容積獎勵 70% 更新總容積 225%*1.7 = 382.5% 分配容積 382.5%*60%=229.5%>228% => 不出資分回室內面積縮水 4 分回原室內面積須有下列條件否則會分不回原室內面積 1. 容積獎勵值要高 (1.7~2.0) 或 2. 區位房價高, 所有權人分配比例高
適用老舊公寓更新專案必要條件檢核 公告劃定更新地區 或 公告劃定更新單元 * 公告更新地區或單元須符合右列 4 項條件方可申請老舊公寓更新專案 住宅區 商業區 完整街廓或面積達 2000 m2以上 ( 不含道路用地 ) 四 五層樓 建築基地面積 達更新單元面積 1/3 以上或戶數達更新單元總戶數 1/3 以上 非屬完整街廓者, 應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則 經本府指定公告之整建住宅 平價住宅更新單元, 不受 2 3 項規定之條件限制 名詞定義 : 1. 建築基地面積 : 以使用執照之建築面積計算 2. 戶數 : 認定依戶政機關門牌編定戶數, 且該門牌編定完成時間於本專案計畫民國 99 年 8 月 2 日發布日前為準 具下列情況者仍可申請本專案 : 1. 四 五層樓屋齡雖未達 30 年, 但基地經檢討符合都市更新單元劃定指標 2. 如基地面積內部分建物為 3 層樓以下或 6 層樓以上, 但範圍內包含 1/3 以上老舊四 五層樓, 符合更新單元劃定基準
臺北市都更自治條例修正前後 申請劃定更新單元差異 臺北市政府 100 年 11 月 10 日公告修正臺北市都市更新自治條例第十五條民間申請自行劃定之更新單元, 申請人應於主管機關審核通過後六個月內, 擬具事業概要或更新事業計畫報核, 逾期未報核者, 應依前項規定重新辦理申請 法令修正前 1. 須經本市都市計畫委員會審議通過後公告之 2. 後續由更新單元範圍內任何所有權人皆可擬具事業概要或事業計畫向本府報核 3. 時程獎勵於更新單元公告之日起算 法令修正後 1. 免經本市都市計畫委員會審議通過後公告, 逕由本府審查通過後核准 2. 後續需由劃定申請人於更新單元核准後 6 個月內擬具事業概要或事業計畫向本府報核 3. 時程獎勵於事業概要核准之日起算 訂定 臺北市自行劃定重建更新單元申請辦法 作為審查及核准依據臺北市自行劃定重建更新單元申請辦法草案待公告施行
臺北市都更自治條例修正前 已公告劃定更新單元案後續辦理臺北市自行劃定重建更新單元申請辦法草案第二十條明定 : 自治條例 100 年 11 月 10 日修正施行前, 經都委會審議通過之更新單元 : 1. 劃定更新單元範圍內土地及建築物所有權人, 應於本辦法發布之日起一年內擬具事業概要或由實施者逕擬具事業計畫向市府報核 2. 時程獎勵自更新單元公告之日起算 :1 年 7% 2 年 6% 3-6 年 5% 3. 本辦法發布之日起一年內, 已公告之更新單元範圍不受理劃定單元申請 4. 未報核者, 應重新申請自行劃定更新單元後, 始得實施都市更新事業 以上內容僅供參考應依 臺北市自行劃定重建更新單元申請辦法 公告發布為準 ( 預估民國 101 年第二季發布 )
臺北市都更自治條例修正前 已申請劃定尚未經都委員審議公告案 程序中案件之處理方式 適用修法後規定 申請自行劃定更新單元 指標符合 6 個月效期 指標尚未審查 已送更新計畫 未送更新計畫 已提都委會 D. 未提都委會 審議 C. 未審議 E.6 個月內檢送更新計畫 F. 指標符合, 依更新單元審查原則檢討後檢送更新單元檢討書 審決 未審決 A.629 次會議市府核准 ( 含更新計畫書 ) 或駁回 B. 函請申請人依都委會意見及更新單元審查原則檢討檢送更新單元範圍檢討書 函請申請人依 更新單元審查原則檢討 及檢送 更新單元範圍檢討書 6 個月內檢送 更新單元範圍檢討書 市府審查更新單元範圍後核准或駁回 更新單元核准後六個月提送概要或計畫報核
臺北市都更自治條例修正後 申請劃定更新單元 未經劃定更新地區自行劃定更新單元 ( 重建區段 ) 建築物及地區環境評估標準表更新單元劃定基準面積規模應符合下列規定之一 14 項評估指標可達 3 項指標以上者其他檢討事項 1. 完整之計畫街廓者 2. 面積 2000 m2以上者 1.2 項適用老舊公寓專案規模 3. 臨接 2 條以上計畫道路面積大於該街廓 1/4, 且在 1000 m2以上者 4. 相鄰土地業已建築完成確無法合併更新, 無礙建築設計及市容觀瞻, 面積在 1000 m2以上並為一次更新完成者 面積在 500 m2以上, 經敘明理由, 提經臺北市都更審議會審議通過者 第 4 項另訂有審查原則 跨街廓更新單元之劃設至少有一街廓符合前揭 4 項規定之一, 並採整體開發, 且不影響各街廓內相鄰土地之開發者 指標 3 以下四個指標建議優先檢討 各種構造建築物面積比例達 1/2 以上 : 土磚造 木造 磚造及石造建築物 20 年以上之加強磚造及鋼鐵造 30 年以上之鋼筋混凝土造 指標 6 更新單元周邊距離捷運系統車站 市府公告之重大建設或國際觀光據點 200 公尺以內 指標 8 四層以上之合法建物棟數佔更新單元內建物棟數達 1/3 以上, 且該四層以上合法建物半數以上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者 指標 9 建物耐震設計標準, 不符內政部 78 年 5 月 5 日修正之建築技術規則規定者之棟數比例達 1/2 以上 1. 空地過大認定基準 ( 建築面積 基地面積 ) <1/2 基地法定建蔽率 2. 涉及古蹟 歷史建築 樹木保護 溝渠 畸零地 未開闢道路 3. 辦理法定鄰地協調會非具完整街廓之鄰地 1. 建築年限符合指標三 2. 土地未達 1000 m2 ( 第 2 項鄰調會 2 次 ) 4. 辦理法定劃定更新單元範圍說明會 鄰調會及說明會配合申請辦法制定另定辦理程序
都市更新推動流程與規定 已劃定更新地區 未經劃定更新地區劃定更新單元核准 6 個月內報核概要或計畫 擬定更新事業概要 ( 可省略 ) 核准時效 1 年得展延 2 次每次 6 個月 申請人 : 土地 房屋所有權人 確認基地範圍 鄰地協調會劃定說明會劃定同意書更新指標範圍檢討書 老舊公寓更新方案適用對象 擬定更新事業計畫擬定權利變換計畫 ( 可分送或併辦 ) 初步規劃構想容積規劃設計權值估算選屋 公聽會紀錄事業概要報告概要同意書人數 1/10 面積 1/10 實施者自組更新團體委託更新機構 公聽會紀錄事業計畫報告計畫同意書政府劃定 \ 申請劃定人數 3/5 2/3 面積 2/3 3/4 實施方式協議合建權利變換 公聽會紀錄權利變換報告含估價報告參與權變調查選屋申請書 公開展覽 30 日 100% 同意縮短為 15 日公辦公聽會 幹權事利會變審換查審並查得小設組 1. 至 104 年 8 月 1 日專案受理都市計畫變更申請 ( 請預估完成更新單元劃定核准時程 ) 2. 事業概要或事業計畫 ( 含都市計畫變更草案 ) 向都市更新處申請報核掛件日期為準 3. 事業概要同意比例需達 1/2 4. 都市計畫委員會 都市設計委員會 都市更新審議會併同審理 更新審議會審議 核定發布實施 申請代為拆遷移物 1. 總戶數 10% 以下且戶數 5 戶以下 2.30 公尺計畫道路 & 面積達 5000m² 或總戶數 100 戶以上總戶數 15% 以下且戶數 15 戶以下 都更處網站下載專區 : 都市更新事業申請人 ( 或實施者 ) 辦理公聽會說明及注意事項
同意書簽署與撤銷 僅表示所有權人同意參與更新單元範圍劃定 實質內容應依 事業計畫同意書 為準 本人已知悉本事業計畫內容, 且本同意書僅限於 擬具之 臺北市 區等 筆土地更新事業計畫案 使用, 禁止移作他用 本事業計畫案同意書一經簽定, 如欲撤銷, 需依都市更新條例第 22 條第 3 項規定辦理
都市更新建築容積獎勵獎勵後總容積以 1.5 倍法定容積或原建築容積加 0.3 倍法定容積 ( 取高值 ) 不含 ΔF4 捐贈公益不含獎勵容積項目 :1. 停車獎勵 2. 容積移轉 3. 老舊公寓更新方案 都市更新獎勵容積項目 獎勵容積上限值 ΔF1 以原建築容積 ( 建管處核定 ) 高於法定容積部分核計 ( 原建築容積 - 法定容積 ) 部分核計 ΔF2 ΔF3 ΔF4 當地原戶數居住樓地板面積平均水準扣除法定容積之差額核計 更新地區公告後更新時程獎勵自劃更新單元擬具事業概要核准日起自劃更新單元逕行擬具事業計畫以劃定基準審核日起 1. 公益設施捐贈本市者, 其建築成本 2. 協助開闢計畫道路所需工程 拆遷安置及捐贈道路用地成本經費 3. 認養相關設施 改善鋪面及公共藝術等增進都市景觀美化經費 公劃地區 1 年 10% 2 年 8% 3-6 年 6% 自劃單元 1 年 7% 2 年 6% 3-6 年 5% 依捐贈內容, 政府核定 ΔF5-1 建築設計與鄰近地區建築物相互調和 無障礙環境 都市防災 法容逾 400% 者 6% 400% 以下者 10% ΔF5-2 開放式空間廣場 (200m2以上, 住宅區不適用 ) 實設面積 ΔF5-3 供人行走之地面道路 (2-6 米 ) 或騎樓 實設面積 ΔF5-4 保存維護具歷史性 紀念性 藝術價值之建築物 依保存維護內容, 政府核定 更新基地規模 - 完整街廓 法容逾 400% 者 2% 400% 以下者 5% ΔF5-5 上限 15% 更新基地規模 -3000 m2以上 ( 不含公共設施面積 ) 3000 m2以上 : 3% + 超過 3000 部分每增 100 m2 0.1% 5000 m2以上 : 6% + 超過 5000 部分每增 100 m2 0.2% 8000 m2以上 : 12% + 超過 8000 部分每增 100 m2 0.3% ΔF5-6 建築基地及建築物採綠建築設計銀級 6% / 黃金級 8% / 鑽石級 10% ΔF6 實施者為現地安置基地內占用他人土地之舊違章建築戶依安置內容, 政府核定
專案獎勵核定標準 公共設施補充原則 適當規模住宅誘導原則 環境貢獻度原則 優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度 1/2 原則獎勵容積評定因素獎勵上限都設都更 一 公共設施補充原則 都市更新單元規劃高於 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 者 15% 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場 綠地達一定規模者 5% 二三四五 適當規模住宅誘導原則 環境貢獻度原則 既有容積保障原則 迫切更新協助原則 實施者應提供實際分回房地 20% 以上做為合適規模住宅單元 ( 室內坪 18-30 坪 ) 5% 提供市府出租住宅, 供本府出租使用 ( 房地需捐贈移轉予市府 ) 15% 提供高齡者及身心障礙者住宅服務與居家照顧空間或服務設施 5% 生態設計與節能減碳措施, 及具體改善都市微氣候 ( 綠建築分級評估黃金級以上者 ) 10% 加強都市防災機能達一定貢獻 10% 延續社區活動, 具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護, 或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施, 並須提出後續維護管理計畫 5% 保障原住戶 ( 以四 五層樓公寓為目標 ) 之原有室內面積 15% 市府公告劃定之都市更新地區, 15% 市府公告或列管之整建住宅 平價住宅, 及災損等建築物 50% 更新單元內包含 海砂屋 或 輻射屋 核准放寬容積之建築物 50%
開發強度 其他都市計畫獎勵 海砂屋獎勵 容積移轉 停車獎勵 (101 年 12 月 31 日廢止 ) 專案增額項目獎勵 2 都市更新容積獎勵 1 總容積不得超過建築基地 2 倍法定容積 申請老舊公寓更新專案增額獎勵必要項目 1. 建築設計採通用設計 2. 實施者分回之 20% 面積設計 18~30 坪室內坪數 3. 更新後建築單位數量之規劃, 以滿足原所有權人之安置為優先 4. 建築單元面積之規劃, 應符合原所有權人可分配價值需求 ; 並提供其選配符合原單元面積相當之建築單元 5. 銀級 ( 以上 ) 綠建築設計 6. 商業區應於地面 1 至 3 層設置商業用途空間 7. 商業區之建築申請案, 其基地周邊不得設置圍牆 都設委員會 更新審議會考量申請基地之區位條件 環境容受力 公共設施或公用設備負荷等因素, 以及申請個案實際狀況, 視其 規劃設計內容須對於環境確實有正面助益, 並提升都市整體環境品質者, 由更新審議會決定申請基地之實際開發容積總量上限 法定容積 更新後容積倘已滿足更新前後室內面積達一坪換一坪, 將不得再額外給予容積獎勵 註 : 坪 皆係指室內坪數, 且不含公用及陽台面積
稅賦減免 項目條件內容 地價稅 更新期間土地無法使用 1. 更新期間可繼續使用 2. 更新後二年 免徵 減半 房屋稅更新後二年 減半 土地 增值稅 1. 實施權利變換, 以土地或建物抵付負擔者 2. 分配土地未達最小單元面積, 改領現金 1. 依權利變換取得之土地或建物, 更新後第一次移轉 2. 不參加權利變換, 領取現金補償 免徵 減徵 40% 契稅 實施權利變換, 以土地或建物抵付負擔者 免徵 更新後第一次移轉減徵 40%
實施者與權利人權利變換分配價值的基本概念 分配主體實施者 V.S 全體土地所有權人 法令依據 分配更新後價值計算式 都市更新條例第 30 條 : 權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 實施者分配價值 = 政府核定之共同負擔金額由土地所有權人以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付全體土地所有權人分配總價值 = 更新後土地及建築物總權利價值 共同負擔以上各項數值依政府核定為準 權利人 V.S 權利人 權利變換實施辦法第 10 條 : 更新後各土地所有權人應分配之權利價值, 應以權利變換範圍內, 更新後之土地及建築物總權利價值, 扣除共同負擔之餘額, 按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之 各土地所有權人分配權利價值 =( 更新後土地及建築物總權利價值 共同負擔 ) 各土地所有權人更新前權利價值比例 更新前權利價值比例 = ( 土地坪數 合併後之各土地單價 ) 更新單元土地總價以上各項數值依政府核定為準
更新後價值分配與共同負擔提列計算 實施者提供全額資金都市更新條例第 30 條規定權利人折價抵付共同負擔費用 地主願意參與者依更新前權利價值比例分配 地主不願參與者依更新前權利價值領補償金 更新後總值值 = 房屋 + 汽車位 工程費用 1. 拆除工程 2. 營建 3. 建築設計 4. 鑑界 5. 鑽探 5. 建築相關費用 6. 公寓大廈管理基金 7. 開放空間費用 8. 外接水 電 瓦斯工程費 9. 鄰房鑑定費 10. 公共設施費用 ( 捐地協闢費 ) 權利變換費用 1. 都市更新規劃費 2. 不動產估價費 3. 更新前測量費 4. 合法建物拆遷補償及安置費 5. 佔有他人舊違章拆遷補償費 6. 地籍整理貸款利息 ( 自有資金及銀行融資 ) 稅捐 ( 印花稅及房地互易營業稅 ) 管理費用 1. 人事行政費 2. 營建工程管理 3. 銷售管理費 4. 風險管理費 5. 信託管理費 容積移轉 ( 辦理費用及容積取得成本 ) 都市計畫變更 財務計畫成本分析參照政府頒訂之 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列項目總表 提列標準覈實計列, 納入事業 ( 權變 ) 計畫經政府核定為準 ( 依事業計畫報核時點之法令規定為準 )
建築規劃及建材設備等級與更新成本費用的提列規定摘要 臺北市政府訂定 臺北市都市更新事業 ( 重建區段 ) 建築物工程造價要項 作為實施者提列工程造價之標準, 並以政府審議核定為準 各種構造之造價, 反應樓層高度 建材 設計及法定設備之差別考量特殊因素 ( 地下層數 單層高度及規劃設計 ), 提高工程造價成數 構造別鋼骨造 SC 鋼骨鋼筋混凝土 SRC 鋼筋混凝土造 RC 建材設第一級第二級第三級第一級第二級第三級第一級第二級第三級備等級一般級中高級高級一般級中高級高級一般級中高級高級 1-5 層 64,800 73,400 92,200 6-10 層 117,700 128,900 157,500 98,200 107,400 130,900 83,300 94,500 119,300 11-15 層 127,900 139,800 170,600 106,100 116,400 142,100 93,600 106,100 134,200 16-20 層 141,800 155,000 189,100 118,300 129,300 157,700 102,500 116,400 147,100 21-25 層 155,400 170,200 207,300 129,600 141,800 172,900 112,400 126,600 161,000 26-30 層 165,600 181,200 220,800 137,900 151,100 184,100 單位 : 萬元 / 樓地板面積 - 坪陽台 雨遮不計算坪數 31-35 層 173,900 190,100 232,100 145,100 158,700 193,400 工程造價是變動的, 依物價指數計算調整金額 ( 以上數值為 99 年 6 月 30 日發布版本 )
工程造價 - 建材設備等級認定 ( 建材等級內容請上網 ) 各級工程造價提列時, 須符合下列規定以作為是否符合該級建材設備自評原則 各級建材設備七個必要項目 應有四項以上達該級建材設備 例外項目 1. 外觀牆面 \ 2. 牆面 \ 3. 地坪 \ 5. 門窗設備 9. 停車設備 10. 電氣設備 \ 11. 通風工程及空調設備 4. 平頂 \ 6. 電梯設備 \ 7. 浴室設備 \ 8. 廚具設備 \ 12. 景觀工程 \ 13. 門禁 監視 警示與警報系統 14. 消防設備除外 地下超建層數愈多, 愈往下之層數, 其該樓層加計之造價比例愈高 建築物地上層及其地下層數 1. 地上層 7 層至 15 層建築物, 其地下樓層超過 2 層 2. 地上 16 層以上建築物, 其地下樓層數超過 3 層 ( 各超建樓層之實際面積 核列地面層以上認列單價 )+ 依超建之各該層加計造價 1. 超建第 1 層部份, 該層加計造價 30% 2. 超建第 2 層部分, 該層加計造價 40% 3. 超建第 3 層部分, 該層加計造價 50% 4. 超建第 4 層 ( 含 ) 以上部分, 該層加計造價 60% 特殊因素得提高工程造價包含項目 特殊設備 ( 含機械停車 空調設備 )\ 綠建築設施 \ 減震 制震構造 \ 計 11 項
權利變換計畫作業須知及應注意事項 都市更新權利變換實施辦法第六條規定權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值, 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 實施者訂定評價基準日限於權利變換計畫報核日前六個月內 實施者選任一家作為權利變換權利價值依據並經政府核定為準 建議實施者針對估價及選配相關事項辦理說明會 介紹三家估價師事務所, 報告估價 流程 原則 方法及回應作業辦理情形 估價師權利變換過程中擔任公正客觀第三人角色 不動產估價師法 都市更新條例第 30 31 條 \ 權利變換實施辦法 不動產估價技術規則 台北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項
實施者選定三家以上鑑價機構查估後評定 更新前後權利價值評定及權利變換試算範例 更新前權利價值評定 計算權利價值比例 更新後土地及建築物價值評定 負擔 更新成本 更新後價值分配及選屋申請選屋期限不得少於 30 日重複或未申請者 - 公開抽籤選配 差額價金找補 試算範例 更新前資產總額 :1 億元甲的資產總額 :2400 萬元 甲的權利價值比例 :24% 更新成本 :9500 萬元 甲需負擔 :9500 億元 24%=2280 更新後資產總額 :25000 萬元 甲的應分配價值 :25000 24%=6000 分配 6000- 負擔成本 2280= 淨值 3720 甲實際獲得的價值 :3570 萬 甲獲得之找補現金 :3720-3570 =150 萬 21
權利變換分配範例 備註 : 以下數字純屬案例模擬, 非屬真實情況 假設更新單元內有土地四筆, 更新前土地價值合計為 10,000 萬元 土地別 更新前土地權利價值 更新前土地權利價值 土地權利價值比例 甲 2,400 萬 24% 乙 2,100 萬 21% 丙 3,000 萬 30% 丁 2,500 萬 25% 合計 10,000 萬 100% 更新後不動產價值合計 25,000 萬 共同負擔 9,500 萬 土地別 甲 乙 丙 丁 更新後土地權利人分配價值 應分配價值 應負擔費用 可分配價值 6,000 萬 2,280 萬 3,720 萬 5,250 萬 1,995 萬 3,255 萬 7,500 萬 2,850 萬 4,650 萬 6,250 萬 2,375 萬 3,875 萬 合計 25,000 萬 9,500 萬 15,500 萬 以不動產折價抵付實施者 9,500 萬
權利變換分配範例備註 : 以下數字純屬案例模擬, 非屬真實情況 依據前例估算丙之土地更新前土地權利價值比例 30% 假設丙土地上已建有四層樓建物一棟, 各樓層建物面積相同, 土地持分各四分之一, 房地總價合計為 NT$2,600 萬元 樓層別 房地總價 房地價值比例 更新前土地權利價值比例 應分配價值 應負擔費用 可分配價值 4F 610 萬 23.462% 7.038% 1,759.6 萬 668.7 萬 1,091.0 萬 3F 600 萬 23.077% 6.923% 1,730.8 萬 657.7 萬 1,073.1 萬 2F 640 萬 24.615% 7.385% 1,846.2 萬 701.5 萬 1,144.6 萬 1F 750 萬 28.846% 8.654% 2,163.5 萬 822.1 萬 1,341.3 萬 小計 2,600 萬 100% 30% 7,500.0 萬 2,850.0 萬 4,650.0 萬
權利變換分配範例 各土地權利人於實際選配房屋時, 因所選配房屋之價值不同, 於其可分配價值, 就差額部分應找補差額價金, 最後實際分配結果如下 土地別 ( 樓層別 ) 可分配價值 實際選配價值 備註 : 以下數字純屬案例模擬, 應繳納差額價金 應發給差額價金 甲 3,720.0 萬 3,570.0 萬 150.0 萬 乙 3,255.0 萬 3,350.0 萬 -95.0 萬 丙 (4F) 1,091.0 萬 1,050.3 萬 40.7 萬 丙 (3F) 1,073.1 萬 1,021.6 萬 51.5 萬 丙 (2F) 1,144.6 萬 1,065.4 萬 79.2 萬 丙 (1F) 1,341.3 萬 1,430.0 萬 -88.7 萬 丁 3,875.0 萬 3,945.0 萬 -70.0 萬 實施者 9,500.0 萬 9,567.7 萬 -67.7 萬 非屬真實情況 小計 25,000.0 萬 25,000.0 萬 -321.4 萬 321.4 萬
都市更新會設立管理及解散 更新會籌組達更新條例第 10 條第 1 項前段規定比例者, 需檢附同意籌組證明文件 ( 都市更新團體設立同意書 ), 免附事業概要 下列各款事項之決議 : 1. 訂定及變更章程 2. 會員之處分 3. 議決都市更新事業計畫擬定或變更之草案 4. 理事及監事之選任 改選或解職 5. 團體之解散 6. 清算之決議及清算人之選派視其實施地區性質, 分別依本條例第 22 條規定人數與土地及建築物所有權比例同意行之 更新團體籌組發起 申請核准籌組 6 個月內 召開更新會成立大會 檢具文件申請核准 更新事業實施 解散及清算 都市更新團體設立管理及解散辦法 101.03.05 修正第三條 土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組 籌組都市更新會應備文件 1. 籌組更新會申請書 2. 發起人名冊 章程草案 3. 發起人在更新單元內土地或建物登記簿謄本 4. 經政府核准之事業概要或已達事業概要規定比例之同意籌組證明文件 30 日內申請核准 一個單元 內僅核准一個立案更新團體 每六個月至少召開一次大會, 函請主管機關派員列席 ; 議事錄並應送請備查 解散, 於清算完結後 15 日內 造具清算期間收支表 剩餘 財產分配表及各項簿籍
自組更新團體與經費補助 以辦理推動更新相關之行政費用及規劃設計費用為限 第一階段第二階段第三階段第四階段其他 擬具事業概要 公劃 40 萬元 自劃 20 萬元 設立 都市更新團體 80 萬元 ( 扣除第一階段款 ) 擬具都市更 新事業計畫 不逾總額 1/2 200 萬元為限 擬具權利 變換計畫 不逾總額 1/2 200 萬元為限 擬具都市更新事業計畫符合綠建築標章 50 萬元為限 更新單元為完整街廓或面積在 3000 平方公尺以上者, 以不逾核准補助項目總經費 /1/2, 各款補助上限各得提高 20% 申請補助之申請人 : 1. 經核准都市更新事業概要者, 其申請人 2. 經核准立案之都市更新團體 3. 依更新條例規定之實施者 1. 補助之總經費, 以臺北市都市更新基金年度預算額度為限 2. 臺北市協助民間推動都市更新事業 經費補助辦法辦理 (99.07.30 修正 )
居民參與更新推動的基本認知 所有權人應注意事項 一 更新推動須依法令規範 政府機關的審議及監督及採多數決方式辦理 二 推動階段須簽署同意書, 應暸解各階段內容後再簽署 三 權利變換階段不用簽同意書, 但不管是否出具事業計畫同意書, 皆可辦理及簽署 權利變換意願調查表 更新後分配位置申請書 四 都市更新分配主要是以 價值 作為分配的基礎 五 須認知更新推動前期作業是有成本的 ( 相關費用參閱政府訂定標準 ) 包含 : 相關計畫書圖及地政謄本之規費 可行性評估 更新規劃費 建築設計費 測量簽證費 交通影響評估費 ( 視個案 ) 估價費 行政管理及雜項 等
居民參與更新推動的基本認知 所有權人辦理都市更新建議應採取之步驟 一 傳播更新資訊, 了解居民初步回應, 組成推動小組 二 尋求政府協助, 了解更新法令及程序規範 三 尋求專業機構協助, 了解更新推動面臨的課題及研商處理方案 四 認清社區推動存在的問題點 ( 如一樓店面面積縮減 合法建物違章補償 產權糾葛 ) 五 評估更新推動主體 ( 委託實施或更新會 ) 及前期推動作業資金來源 六 洽詢委託更新實施機構或籌資委任專業廠商協助前期規劃作業
都市更新處提供法令諮詢與資訊服務 專業人員諮詢服務 一 蒞處洽詢 : 臺北市都市更新處法令諮詢櫃檯或各行政區承辦人 地址 : 臺北市羅斯福路 1 段 8 號 9 樓 ( 中正區行政中心南門大樓 9 樓 ) 新店 中和捷運線 中正紀念堂站 2 號出口二 電話洽詢 :02-2321-5696 按 3030 2645 15 人連署自備場地申請社區法令說明會 ( 下載申請書 ) 印製官方出版品贈閱 \\ 報告書製作範本 網站 www.uro.taipei.gov.tw 提供相關資訊查詢及下載 路徑 : 台北市都市更新處 - 便民服務 -
都市更新估價及共同負擔補充資料 1. 本簡報以下之共同負擔提列內容係依台北市政府都市發展局 100 年 1 月 20 日北市都新字第 10030047000 號函彙整 2.100 年 1 月 20 日前已報核案件仍需依照之前已發布之共同負擔提列除經審議會同意否則不適用本表內容
影響更新前之權利價值評估的因素不動產估價師在現場勘察時, 依照更新單元內土地 建物之個別條件及權利狀態來評估其權利價值, 其考量的項目如下 : 土地因素 大多數考量因素有地形 地勢 臨路路寬 臨路面寬 臨路數量 均寬深度 面積 ( 開發適宜性 ) 容積比較 商業效益 視野景觀 使用現況 嫌惡設施等, 但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之 建物因素 更新前權利狀態 大多數考量因素有屋齡 構造 樓層 位置 採光等, 但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之 但不考量特殊裝潢或增建 除產權完整外, 如遇到土地與建物所有權人不同 ( 有地無屋 有屋無地 ) 及設定地上權 永佃權 三七五租約等情況, 導致土地所有權非屬完整狀態下, 將會影響權利價值
更新後區分所有建物及其土地應有部分估價 依照不動產估價技術規則第 128 條權利變換後區分所有建物及其土地應有部分, 應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素, 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表 總項目 項目 細項 說明 ( 一 ) 拆除工程 ( 建築物拆除費用 ) 拆除面積 x 依構造樓層別之拆除單價 壹 工程費用 一 重建費用 (A) 二 公共設施費用 (B) ( 二 ) 新建工程 ( 三 ) 其他必要費用 ( 一 ) 計畫道路開闢 1. 營建費用 ( 含公益設施及特殊因素 ) 2. 建築設計費 3. 鑑界費用 4. 鑽探費用 5. 建築相關規費 1. 公寓大廈管理基金 2. 開放空間基金 總樓地板面積 x 工程造價 1+ 公益設施及特殊因素依結構 樓層 建材設備等級訂定營建單價 工務局收取照價規費之工程造價 累進費率依台北市建築師公會建築師酬金標準計算 更新前地號數 4000 元 / 筆更新前土地鑑界複丈 地政機關收取行政規費 鑽探孔數 x75,000 元 / 孔鑽探孔數依建築技術規則建築構造篇第 65 條 工務局收取照價規費之工程造價 1/1000 建築法第 29 條規定建物造價 1/1000 工務局收取照價規費之工程造價 累進費率公寓大廈管理條例施行細則第 5 條 3. 外接水 電 瓦斯管線工程費更新後戶數 x75,000 元 / 戶 4. 鄰房鑑定 5. 其他 1. 公共設施用地捐贈本市土地成本 2. 公共設施用地地上物拆遷補償費 3. 公共設施工程開闢費用 ( 二 ) 協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關費用 ( 三 ) 其他必要費用 獎勵樓地板面積 工程造價金額 25% 臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點 10 鑑定範圍內之戶數 x 鑑定費 ( 元 / 戶 ) 基礎底部開挖深度之 4 倍作為鑑定範圍之半徑 更新事業計畫報核日之當年期土地公告現值 1.2 倍指更新單元外周邊之公共設施用地 拆遷面積 重建單價基準 ( 依結構 樓層 等級分類 ) 依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例計列 公共設施開闢面積 開闢單價 ( 每平方公尺 ) 道路 4500 元 綠地 2000 元 鄰里公園 3,000 元 經各該市有建築物管理單位同意後由實施者核實提列
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表 總項目項目細項說明 一 都市更新規劃費 ( 含調查費 ) 可行性評估 + 自劃單元 + 擬定 ( 概要 事業計畫 權利變換計畫 )+ 計畫執行與成果報核參考都市更新規劃費審議認列標準 貳 權利變換費用 二 不動產估價 ( 含技師簽證費 ) 三 更新前測量費用 ( 含技師簽證費 ) 四 土地改良物拆遷補償及安置費 ( 一 ) 合法建築物拆遷補償費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 三 ) 占有他人舊有違章建築拆遷補償費用 [25 萬元 + ( 更新前主建物筆數或土地筆數 0.25 萬元 + 更新後主建物筆數 0.25 萬元 ) ] 3 家 + 領銜機構 20 萬元參考不動產估價費審議認列標準 參考內政部訂定之 土地複丈費及建築改良物測量費標準 認列 拆遷面積 重建單價基準 ( 依結構 樓層 等級分類 ) 依臺北市都市更新自治條例第四條規定估算補償價值相拆遷補償不得低於臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例相關規定 房屋面積 租金水準 安置期間實際合約金額認列或準用 台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 標準 1. 現金補償者拆遷面積 重建單價基準 ( 依結構 樓層 等級分類 ) 同合法建築物拆遷補償費之提列說明 ; 情形特殊者由實施者檢具相關證明文件經審議會審議 2. 異地安置者成本以協議書或合約為準, 檢具證明文件 3. 現地安置者, 不列計本項費用 ( 四 ) 其他土地改良物拆遷補償費 五 地籍整理費用 六 其他 拆遷面積 重建單價基準 ( 依結構 樓層 等級分類 ) 同合法建築物拆遷補償費之提列說明指合法建物增建部分 ( 如頂樓加蓋 違法增建等 ) 非占有他人舊違章建物 ( 多屬未辦理保存登記者 ) 或無法歸類於合法建築物之其他土地改良物 原則以更新後每戶 20,000 元計列 + 加地政機關行政規費 + 信託登記及塗銷信託作業代辦費前述費用外, 其他須經審議會議決者
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表 總項目項目 ( 細項 ) 說明 參 貸款利息 貸款利息費用 (1)[ 拆遷補償費 + 容積移轉費用 (G) 貸款年利率 貸款期間 (2) 重建費用(A)- 公寓大廈管理基金及開放空間基金 + 公共設施費用 (B)+ 權利變換費用 (C)- 拆遷補償費 貸款年利率 貸款期間 0.5 貸款年利率 : 自有資金比例 郵政儲金一年期定存利率 + 融資比例 五大銀行平均基準利率 總項目項目 ( 細項 ) 說明 肆 稅捐 印花稅 1. 承攬契據 ( 營建 + 建築設計 + 鑽探 ) 總費用 1/1000 2. 實施者獲配 ( 土地公告現值 + 房屋現值 ) 1/1000 營業稅 土地所有權人分配房屋產權面積 房屋評定現值 5%
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表 總項目項目 ( 細項 ) 說明 一 人事行政作業費用 (F1) [ 重建費用 (A)+ 公共設施費用 (B)+ 權利變換費用 (C)+ 貸款利息 (D)+ 容積移轉費用 (G)+ 都市計畫變更負擔費用 (H)]* 人事行政管理費率 (3%~5%) 伍 管理費用 二 營建工程管理費 (F2) 依建築經理公司控管或營建管理公司服務費率提列, 須檢具合約 實施者自行辦理工程管理時, 本項不予提列 本項費用與人事行政管理費之合計後, 其費率不得超過人事行政管理費率提列上限 5% 三 銷售管理費用 (F3) 實施者實際獲配之單元及車位總價值 * 銷管費率 (3~6%) 四 風險管理費 (F4) 視為實施者投入資本創意管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬 五 信託管理費 (F5) [ 重建費用 (A)+ 公共設施費用 (B)+ 權利變換費用 (C) + 貸款利息 (D)+ 稅捐 (E)+ 人事行政管理費 (F1)+ 容積移轉費用 (G)+ 都市計畫變更負擔費用 (H)] * 各級風險管理費率 (10~14%) 1. 金錢信託與土地信託費用金額依合約提列 2. 實施者為更新會 代理實施者費用全額提列 3. 實施者為一般建商 : 以費用之 50% 提列
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表 總項目項目 ( 細項 ) 說明 陸 容積移轉費用 一 辦理費用 二 容積取得成本 申請容積移轉所支付之委辦費 + 行政庶務 + 委託建築師進行古蹟整建維護相關成本費用 購入容積之實際支付成本, 須檢具成本證明文件 總項目項目 ( 細項 ) 說明 柒 都市計畫變更負擔費用 涉及都市計畫變更者, 依規定提供或捐贈之金額 人事行政作業費用 (F1) 公有土地比例 費率 (%) 未滿 25% 5.0 25% 以上, 未滿 50% 4.5 50% 以上, 未滿 75% 3.5 75% 以上 3.0 風險管理費 (F4) 人數級別 1 2 3 4 5 規模級別 面積規模 ( m2 ) 人數 ( 人 ) ~5 6~35 36~75 76~125 126~ 1 500 以上, 未滿 1,000 10.00% 10.50% 10.75% 11.00% 11.25% 2 1,000 以上, 未滿 2,000 11.00% 11.25% 11.50% 11.75% 12.00% 3 2,000 以上, 未滿 3,000 11.75% 12.00% 12.25% 12.50% 12.75% 4 3,000 以上, 未滿 4,000 12.50% 12.75% 13.00% 13.25% 13.50% 5 4,000 以上, 未滿 5,000 13.25% 13.50% 13.75% 14.00% 14.00% 6 5,000 以上 14.00% 14.00% 14.00% 14.00% 14.00%
本頁內容配合劃定辦法訂定之作業程序再修訂自行劃定更新單元召開範圍內說明會及鄰地協調會須知 民間申請自行劃定更新單元召開範圍內說明會 ( 摘要 ) 一 地點應於更新單元範圍所在區里, 且應自行送達 ( 簽收清單 ) 或以 雙掛號方式送達更新單元範圍內里長及謄本登載之所有關係人 二 說明會日期及地點應於 10 日前張貼於當地里辦公處及申請範圍周邊主要出入 口之公告牌並拍照存證, 當日不計入該 10 日之計算 三 公告資料應加蓋申請人印章, 說明會主席應為申請人, 如否需出具委託書 四 更新單元範圍說明會會議紀錄送市府審查 劃定更新單元範圍辦理鄰地協調規定 ( 請特別注意 ) 一 由申請人辦理鄰地協調程序 二 申請人應以雙掛號通知鄰地所有權人參加協調會 ( 通知日期建議於會議日期前 7~10 日寄發 ), 並附更新意願調查表 ( 劃定更新單元同意書 ), 鄰地所有權人更新意願統計建議以協調日起第 15 天為截止日, 倘鄰地土地及合法建物所有權人 50% 以上同意參與更新者應納入範圍
災損 ( 危險 ) 建物申請劃定更新單元 係指合法建物因地震 風災 水災 火災 爆炸或其他不可 災損 ( 危險 ) 建物土地面積指標評估審查單位同意比例注意事項 抗力而遭受損害及高氯離子混凝土建築物 ( 海砂屋 ) 輻射污染建築物, 經主管建築機關認定有危險之虞, 應立即拆除或應予修繕補強者 災損建物基地合併更新範圍檢討書審查 \ 不受面積及指標規定限制都市更新處 => 台北市政府 8/10 以上土地及合法建物所有權人人數, 並其土地及合法建物總樓地板面積同意書 1. 主管機關認定之災損 ( 危險 ) 證明文件 2. 依規定辦理更新單元範圍內說明會 3. 範圍含鄰地時, 依一般案件規定及程序辦理審查