p1 行业研究 股份有限公司证券研究报告 评 212 年 8 月份房地产市场数据 212 年 9 月 9 日看好 / 维持房地产行业点评 郑闵钢房地产行业分析师电话 :1-6655431 执业资格证号 : S148511212 Zhengmg@dxzq.net.cn 联系人 : 张鹏电话 :1-6655429 zhangpeng@dxzq.net.cn 事件 : 国家统计局公布 1-8 月份房地产市场运行状况 212 年 1-8 月份, 全国房地产开发投资 43688 亿元, 同比 名义增长 15.6%;1-8 月份, 房地产开发企业房屋施工面积 511657 万平方米, 同比增长 15.6%, 增速比 1-7 月份提高.3 个百分点 ; 房屋新开工面积 12294 万平方米, 下降 6.8%, 降幅比 1-7 月份缩小 3 个百分点 ; 房屋竣工面积 4463 万平方米, 增长 2.2%, 增速提高 1.2 个百分点 ;1-8 月份, 商品房销售面积 57415 万平方米, 同比下降 4.1%, 降幅比 1-7 月份缩小 2.5 个百分点 ; 商品房销售额 3411 亿元, 增长 2.2%, 1-7 月份为下降.5%;1-8 月份, 房地产开发企业本年到位资金 59714 亿元, 同比增长 9.1%, 增速比 1-7 月份提高 2.9 个百分点 观点 : 1-8 月份的房地产数据表明, 目前房地产市场的不确定因素正在逐渐消除, 开发企业对于未来的市场前景逐渐不再悲观, 开工 销售等数据的不断走好是开发企业信心增强的重要因素 ; 贷款环境的不断改善无疑对于 需求方有较好的刺激作用 近期房地产政策不确定因素有所释放, 房地产板块有望迎来一轮反弹, 同时市场 基本面的不断改善对于股价走强有较好的刺激作用 个股方面, 我们认为 一高一低 等企业仍具备很强的 优势, 投资机会更为确定, 仍建议重点关注, 重点推荐 : 招商地产 万科 A 保利地产 金地集团 中南建设 首开股份 荣盛发展 迪马股份等, 其它房地产股也将会超跌反弹 1. 景气指数环比回升 8 月份, 房地产开发景气指数 ( 简称 国房景气指数 ) 为 94.64, 比上月提高.7 点
p2 7-1 7-2 7-5 7-8 7-9 8-2 8-1 8-8 8-5 9-2 8-9 9-8 9-1 1-2 9-5 1-8 9-9 11-2 1-1 11-8 1-5 12-2 1-9 12-8 11-1 11-5 11-9 12-1 12-5 7-2 7-8 8-2 8-8 9-2 9-8 1-2 1-8 11-2 11-8 12-2 12-8 P2 行业点评 图 1: 国房景气指数已连续出现回落 11 15 1 95 9 85 2. 房地产投资增速下滑趋势减缓 国房景气指数 212 年 1-8 月份, 全国房地产开发投资 43688 亿元, 同比名义增长 15.6%, 增速比 1-7 月份提高.2 个百分点 其中, 住宅投资 2999 亿元, 增长 1.6%, 增速回落.1 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.6% 1-8 月份, 东部地区房地产开发投资 25116 亿元, 同比增长 14.9%, 增速比 1-7 月份提高.4 个百分点 ; 中 部地区房地产开发投资 9313 亿元, 增长 16.9%, 增速提高 1.2 个百分点 ; 西部地区房地产开发投资 9259 亿元, 增长 16.3%, 增速回落 1.2 个百分点 房地产开发投资增速由降转升, 表明国家采取的一系列微调政策取得了良好效果 我们预计未来房地产政策 稳定, 销售仍然可以逐渐回升, 开发企业投资意愿增强, 房地产开发投资将继续提升 图 2: 房地产开发投资完成额及同比 图 3: 住宅开发投资完成额及同比 7 6 5 4 5 4 3 5 4 3 5 4 3 3 2 1 2 1 2 1 2 1 房地产开发投资完成额 : 累计值 ( 亿元 ) 房地产开发投资完成额 : 累计同比 (%) 图 4: 房地产开发投资单月值及同比 环比 房地产开发投资完成额 : 住宅 : 累计值 ( 亿元 ) 房地产开发投资完成额 : 住宅 : 累计同比 (%) 图 5: 住宅开发投资单月值及同比 环比
p3 7-2 7-2 7-8 7-9 8-2 8-4 8-8 8-11 9-2 9-6 9-8 1-2 1-1 1-8 1-8 11-2 11-3 11-8 11-1 12-2 12-5 12-8 7-2 7-8 7-2 8-2 7-9 8-8 8-4 9-2 8-11 9-8 9-6 1-2 1-1 1-8 1-8 11-2 11-3 11-8 11-1 12-2 12-5 12-8 行业点评 P3 1 8 6 4 2 房地产开发投资完成额 : 当月值 ( 亿元 ) 房地产开发投资完成额 : 单月环比 (%) 房地产开发投资完成额 : 单月同比 (%) 3. 新开工和施工面积同比增速下滑趋势减缓 6 4 2-2 -4-6 7 6 5 4 3 2 1 房地产开发投资完成额 : 住宅 : 单月值 ( 亿元 ) 房地产开发投资完成额 : 住宅 : 单月环比 (%) 房地产开发投资完成额 : 住宅 : 单月同比 (%) 1-8 月份, 房地产开发企业房屋施工面积 511657 万平方米, 同比增长 15.6%, 增速比 1-7 月份提高.3 个百分点 ; 其中, 住宅施工面积 383558 万平方米, 增长 13.1% 房屋新开工面积 12294 万平方米, 下降 6.8%, 降幅比 1-7 月份缩小 3 个百分点 ; 其中, 住宅新开工面积 9755 万平方米, 下降 11.1% 房屋竣工面积 4463 万平方米, 增长 2.2%, 增速提高 1.2 个百分点 ; 其中, 住宅竣工面积 3581 万平方米, 增长 2.4% 6 4 2-2 -4-6 1-8 月份, 房地产开发企业土地购置面积 23624 万平方米, 同比下降 16.2%, 降幅比 1-7 月份缩小 8.1 个百 分点 ; 土地成交价款 48 亿元, 下降 7.6%, 降幅缩小 9.3 个百分点 新开工面积增速下滑趋势大幅减缓, 主要得益于 8 月当月新开工面积大幅提高 8 月当月, 全国房屋新开工面积 1.9 亿平米, 环比增长 65.16%, 同比增长 13.9%, 一改前几个月同比下降的趋势 我们认为新开工面 积的加大, 一方面反映了企业目前库存情况压力有所减缓, 另一方面企业对市场前景不再悲观, 未来新开工 增速仍然有望继续提高 图 6: 房屋新开工面积及同比 图 7: 房屋施工面积及同比 2 15 1 5 8 6 4 2-2 -4 6 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 房屋新开工面积 : 累计值 ( 万平米 ) 房屋新开工面积 : 累计同比 (%) 房屋施工面积 : 累计值 ( 万平米 ) 房屋施工面积 : 累计同比 (%)
p4 7-2 7-2 7-9 7-9 8-4 8-4 8-11 8-11 9-6 9-6 1-1 1-1 1-8 1-8 11-3 11-3 11-1 11-1 12-5 12-5 7-2 7-9 8-4 8-11 9-6 1-1 1-8 11-3 11-1 12-5 P4 行业点评 图 8: 房屋竣工面积及同比 1 8 6 4 2 房屋竣工面积 : 累计值 ( 万平米 ) 房屋竣工面积 : 累计同比 (%) 图 1: 房屋竣工面积单月值及同比 环比 35 3 25 2 15 1 5 5 4 3 2 1-1 图 9: 房地产新开工面积单月值及同比 环比 25 2 15 1 5 房屋新开工面积 : 单月值 ( 万平米 ) 房屋新开工面积 : 单月环比 (%) 房屋新开工面积 : 单月同比 (%) 5 4 3 2 1-1 -2 25 2 15 1 5-5 -1 房屋竣工面积 : 单月值 ( 万平米 ) 房屋竣工面积 : 单月环比 (%) 竣工面积单月 : 同比 (%) 4. 商品房销售明显回暖 1-8 月份, 商品房销售面积 57415 万平方米, 同比下降 4.1%, 降幅比 1-7 月份缩小 2.5 个百分点 ; 其中, 住宅销售面积下降 4.8%, 办公楼销售面积增长 1.1%, 商业营业用房销售面积增长 3.% 商品房销售额 3411 亿元, 增长 2.2%,1-7 月份为下降.5%; 其中, 住宅销售额增长 2.3%, 办公楼销售额下降 1.9%, 商业营业用房销售额增长 5.7% 1-8 月份, 东部地区商品房销售面积 28263 万平方米, 同比下降 2.6%, 降幅比 1-7 月份缩小 3.9 个百分点 ; 销售额 2742 亿元, 增长 2.2%,1-7 月份为下降 1.5% 中部地区商品房销售面积 14441 万平方米, 下降 2.4%, 降幅缩小 1.6 个百分点 ; 销售额 6458 亿元, 增长 6.1%, 增速提高 1.2 个百分点 西部地区商品房 销售面积 14711 万平方米, 下降 8.2%, 降幅缩小 1 个百分点 ; 销售额 6811 亿元, 下降.9%, 降幅缩小 1.4 个百分点
p5 6-2 6-4 6-1 6-11 7-6 7-6 8-2 8-1 8-1 8-8 9-6 9-3 9-1 1-2 1-5 1-1 1-12 11-6 11-7 12-2 12-2 6-2 6-2 6-1 6-1 7-6 7-6 8-2 8-2 8-1 8-1 9-6 9-6 1-2 1-2 1-1 1-1 11-6 11-6 12-2 12-2 行业点评 P5 8 月末, 商品房待售面积 31957 万平方米, 比 7 月末增加 29 万平方米 其中, 住宅待售面积增加 79 万平 方米, 办公楼增加 19 万平方米, 商业营业用房增加 112 万平方米 8 月, 房地产销售仍然保持回暖的趋势 当月销售面积 8822 万平方米, 同比增长 12.86%, 是继 7 月份后第二个月保持正增长 我们认为房屋销售重回增长的趋势已经确立, 未来房地产市场将继续回暖 销售价格 方面, 单月当月的隐含销售单价为 621 元 / 平方米, 较 7 月份的 624 元 / 平方米的价格有所下降 价格下降 我们认为是结构性因素的体现, 更多刚需类产品成交, 表明市场逐渐回归理性 图 11: 商品房销售面积及同比 12 1 8 6 4 2 商品房销售面积 : 累计值 ( 万平米 ) 商品房销售面积 : 累计同比 (%) 6 4 2-2 图 12: 商品房销售额及同比 -4 7 6 5 4 3 2 1 商品房销售额 : 累计值 ( 亿元 ) 商品房销售额 : 累计同比 (%) 1 8 6 4 2-2 -4 图 13: 商品房销售面积单月值及同比 环比 图 14: 商品房销售额单月值及同比 环比 25 2 15 1 5 25 2 15 1 5-5 -1 12 1 8 6 4 2 25 2 15 1 5-5 -1 商品房销售面积 : 单月值 ( 万平米 ) 商品房销售面积 : 单月环比 (%) 商品房销售面积 : 单月同比 (%) 商品房销售额 : 单月值 ( 亿元 ) 商品房销售额 : 单月环比 (%) 商品房销售额 : 单月同比 (%) 5. 资金来源增速提高明显 1-8 月份, 房地产开发企业本年到位资金 59714 亿元, 同比增长 9.1%, 增速比 1-7 月份提高 2.9 个百分点 其中, 国内贷款 9886 亿元, 增长 11.2%; 利用外资 293 亿元, 下降 53.7%; 自筹资金 254 亿元, 增长
p6 6-2 6-9 7-4 7-11 8-6 9-1 9-8 1-3 1-1 11-5 11-12 12-7 6-2 6-9 7-4 7-11 8-6 9-1 9-8 1-3 1-1 11-5 11-12 12-7 P6 行业点评 12.5%; 其他资金 24495 亿元, 增长 6.7% 在其他资金中, 定金及预收款 15323 亿元, 增长 1.1%; 个人 按揭贷款 657 亿元, 增长 1.% 开发企业资金状况继续转好,1-8 月份的增速较 1-7 月份提高 2.9 个百分点, 属于年内较高增速 分类来看, 国内贷款和其他资金的增速提高较快, 表明开发企业的融资环境有所改善, 同时也印证了销售不断回暖 目 前开发资金和开发投资的关系逐步趋于稳定, 开发资金情况的转好对于开发投资的增速稳定有重要作用 6% 4% 2% 图 15: 房地产开发资金各来源占比 % 房地产开发资金来源 : 国内贷款占比房地产开发资金来源 : 利用外资占比房地产开发资金来源 : 自筹资金占比房地产开发资金来源 : 其他资金占比 图 16: 房地产开发资金各来源累计同比 3 2 1-1 房地产开发资金来源 : 国内贷款 : 累计同比房地产开发资金来源 : 利用外资 : 累计同比房地产开发资金来源 : 自筹资金 : 累计同比房地产开发资金来源 : 其他资金 : 累计同比 6. 投资建议 1-8 月份的房地产数据表明, 目前房地产市场的不确定因素正在逐渐消除, 开发企业对于未来的市场前景逐渐不再悲观, 开工 销售等数据的不断走好是开发企业信心增强的重要因素 ; 贷款环境的不断改善无疑对于需求方有较好的刺激作用 近期房地产政策不确定因素有所释放, 房地产板块有望迎来一轮反弹, 同时市场 基本面的不断改善对于股价走强有较好的刺激作用 个股方面, 我们认为 一高一低 等企业仍具备很强的 优势, 投资机会更为确定, 仍建议重点关注, 重点推荐 : 招商地产 万科 A 保利地产 金地集团 中南建 设 首开股份 荣盛发展 迪马股份等, 其它房地产股也将会超跌反弹
p7 行业点评 P7 分析师简介 郑闵钢 房地产 建筑工程行业资深研究员, 基础产业小组组长, 东南大学土木工程系毕业,27 年加盟 研究所从事房地产 建筑工程行业研究工作至今 之前在中国东方资产管理公司负责股权资产的管理和运作 工作 获得 证券通 - 中国金牌分析师排行榜 211 年最强十大金牌分析师 ( 第六名 ) 证券通 - 中国金牌分析师排行榜 211 年度分析师综合实力榜 - 房地产行业第四名 张鹏 金融学硕士, 具有房地产行业从业经验,21 年起从事房地产 建筑工程行业研究工作至今 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师, 在此申明, 本报告的观点 逻辑和论据均为分析师本 人研究成果, 引用的相关信息和文字均已注明出处 本报告依据公开的信息来源, 力求清晰 准确地反映分 析师本人的研究观点 本人薪酬的任何部分过去不曾与 现在不与, 未来也将不会与本报告中的具体推荐或 观点直接或间接相关
p8 P8 行业点评 免责声明本研究报告由股份有限公司研究所撰写, 股份有限公司是具有 合法证券投资咨询业务资格的机构 本研究报告中所引用信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更 我们已力求报告内容的客观 公正, 但文中的观点 结论和建议仅供参考, 报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价, 投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行 交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等 相关服务 本报告版权仅为我公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以 任何形式翻版 复制和发布 如引用 刊发, 需注明出处为研究所, 且 不得对本报告进行有悖原意的引用 删节和修改 本研究报告仅供股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用, 未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告 防止被误导, 本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任 行业评级体系 公司投资评级 ( 以沪深 3 指数为基准指数 ): 以报告日后的 6 个月内, 公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义 : 强烈推荐 : 相对强于市场基准指数收益率 15% 以上 ; 推荐 : 相对强于市场基准指数收益率 5%~15% 之间 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率介于 -5%~+5% 之间 ; 回避 : 相对弱于市场基准指数收益率 5% 以上 行业投资评级 ( 以沪深 3 指数为基准指数 ): 以报告日后的 6 个月内, 行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义 : 看好 : 相对强于市场基准指数收益率 5% 以上 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率介于 -5%~+5% 之间 ; 看淡 : 相对弱于市场基准指数收益率 5% 以上