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2. 公司房地产业务主要集中在宁波宁海和台州三地, 且在开发项目规模较大, 存在一定的区域集中风险 3. 公司目前土地储备较少, 可能会对公司未来开发规模产生不利影响分析师李晶电话 :010-85172818 邮箱 :lij@unitedratings.com.cn 张雪电话 :010-85172818 邮箱 :zhangx@unitedratings.com.cn 传真 :010-85171273 地址 : 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层 (100022) Http://www.unitedratings.com.cn 荣安地产股份有限公司 2

一主体概况荣安地产股份有限公司 ( 以下简称公司或荣安地产 ) 前身为成功信息产业 ( 集团 ) 股份有限公司, 系经宁波市人民政府甬政 [1989]24 号文批准, 由宁波机床总厂股份制改组设立公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易, 股票代码 000517.SZ 此后, 经历次股权变更, 截至 2008 年底, 公司注册资本为 23,330.75 万元, 股份总数 23,330.75 万股经公司 2008 年第一次临时股东大会决议同意, 并经中国证券监督管理委员会证监许可 [2008]1341 号文核准, 公司向荣安集团股份有限公司发行股份 82,800.00 万股, 收购荣安集团股份有限公司所拥有的八家公司股权和三处房产, 公司注册资本变更为 10.61 亿元 2009 年 6 月 16 日, 公司更名为荣安地产股份有限公司 2015 年 3 月 16 日, 根据荣安集团股份有限公司 ( 以下简称荣安集团 ) 与关联自然人王怡心先生签订的股权转让协议, 荣安集团向王怡心转让 2.50 亿股公司股份, 占公司总股本 23.56% 2015 年 6 月 1 日, 根据荣安集团与关联自然人王久芳先生签署的股权转让协议, 荣安集团向王久芳转让 0.65 亿股公司股份, 占公司总股本的 6.12% 2015 年 9 月 11 日, 公司以总股本 10.61 亿股为基数, 向全体股东每 10 股送红股 2 股, 以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股, 公司注册资本变更为 31.84 亿元截至 2015 年底, 公司注册资本未 1 发生变化, 仍为 31.84 亿元王久芳及其一致行动人王丛玮王怡心为公司实际控制人图 1 截至 2015 年底公司股权结构图资料来源 : 公司提供跟踪期内, 公司经营范围仍以房地产开发经营为主, 同时从事投资性物业物业管理代建品牌服务及建筑施工等业务跟踪期内, 公司组织结构未发生重大变化公司下设战略投资部运营管理部资金管理部财务管理部品牌管理部成本管理部工程管理部营销策划部招商管理部等 15 个职能部门 ( 见附件 1) 截至 2015 年底, 公司拥有 21 家一级子公司, 公司员工合计 911 人截至 2015 年底, 公司合并资产总额 79.35 亿元, 负债合计 43.11 亿元, 所有者权益 ( 含少数股东权益 0 元 ) 合计 36.23 亿元, 其中归属于母公司所有者权益 36.23 亿元 2015 年, 公司实现营业收入 11.24 亿元, 净利润 ( 含少数股东损益 0 元 )1.03 亿元, 其中归属于母公司的净利润 1.03 亿元 ; 经营 1 王丛玮先生王怡心先生系王久芳先生之子荣安地产股份有限公司 4

活动产生的现金流量净额 6.60 亿元, 现金及现金等价物净增加额 -0.47 亿元公司注册地址 : 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号 (14-12); 法定人代表 : 王久芳二债券发行及募集资金使用情况公司发行不超过人民币 12 亿元 ( 含 12 亿元 ) 公司债券获得中国证监会证监许可 [2015]517 号文核准公司于 2015 年 8 月 6 日发行本次公司债券经证券交易所深证上 [2015]430 号文同意, 本期债券于 2015 年 9 月 30 日在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台挂牌交易本次公司债券简称为 15 荣安债, 证券代码 112262.SZ, 发行规模为 12 亿元人民币, 期限为不超过 5 年, 在第三年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权, 前三年的票面利率为 6.5% 本次债券募集资金总额 12 亿元, 扣除发行费用之后的净募集资金 11.89 亿元, 主要用于补充流动资金截至 2015 年末, 公司募集资金专户剩余 53.53 元, 公司募集资金基本使用完毕债券付息日为债券存续期内的每年 8 月 7 日, 截至本报告出具日, 15 荣安债尚未到第一个付息日三行业分析 1. 行业概况 2015 年, 我国经济增速放缓, 存在一定下行压力, 但政府持续实行适度宽松的货币政策, 连续降准降息, 同时降低二套房首付比例, 构建相对宽松的金融信贷环境, 全国住宅市场整体价格涨幅明显增加, 同比增长 10%, 但不同城市间及区域间住宅市场价格明显分化, 一线城市房价涨幅继续扩大, 二线城市涨幅有所收窄, 去库存效果显现, 而三四线城市楼市依然低迷, 存量不减反增, 去库存压力加大 2015 年, 全国房地产开发投资 95,978.84 亿元, 较上年名义增长 1%, 增速较上年同期下滑 9.5 个百分点, 为近五年来的最低点房屋新开工面积 154,454 万平方米, 比上年下降 14% 2015 年房地产行业波动较大, 自 2014 年起房地产行业告别了高速增长态势, 开发投资增速逐步放缓作为房地产市场景气度的前导指标, 房地产开发投资增速的下降预示房地产开发商对未来房地产市场的谨慎态度和未来可售房源的下降土地供应出现一定的下滑趋势 2015 年, 全国 300 个城市共推出土地 31,686 宗, 同比下降 14%; 土地面积 113,235 万平方米, 同比下降 18%; 出让金总额为 21,793 亿元, 同比下降 10% 土地需求减少, 成交总量低位运行 2015 年, 全国 300 个城市共成交土地 23,924 宗, 同比下降 18%; 成交面积 85,671 万平方米, 同比下降 21% 土地溢价率方面,2015 年, 随着利好刺激政策的不断推出, 房地产市场逐步转暖, 但土地供应量有所减少, 土地市场溢价率相应有所好转, 全国 300 个城市土地平均溢价率 16%, 较去年同期上升 6 个百分点但土地市场分化明显, 一线城市呈现上升态势, 较同期上升 2 个百分点至 27%; 二线城市较上年同期上升 10 个百分点至 17%; 三四线城市较上年同期上升 2 个百分点至 8% 楼面均价方面, 一线城市同比大幅上涨 19% 至 9,180 元 / 平方米 ; 二线城市同比上涨 18% 至及 1,565 元 / 平方米 ; 三四线城市同比上涨 1% 至 751 元 / 平方米总体看, 在去库存压力下, 土地供求量均出现较大下滑 ; 但城市分化比较明显, 一二线城市土地市场热度较高, 三四线城市土地市场相对较为疲软在开发资金来源状况上,2015 年国内融资环境全面宽松, 央行多次降准降息,A 股再融资活跃, 房企银行间市场中期票据发行开闸, 证监会推出的公司债发行与交易管理办法将发行主荣安地产股份有限公司 5

体由上市公司扩展到所有制法人, 大大降低发行债券门槛, 且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债, 房地产企业资金来源有所拓宽 2015 年, 房地产开发企业到位资金 125,203 亿元, 比上年增长 2.6% 其中, 国内贷款 20,214 亿元, 下降 4.8%; 利用外资 297 亿元, 下降 53.6%; 自筹资金 49,038 亿元, 下降 2.7%; 其他资金 55,655 亿元, 增长 12% 同时, 房企通过发行公司债降低了融资成本, 央企国企背景企业低成本公司债通道畅通, 如中海地产发行的 70 亿元 15 中海 01 公司债, 利率仅为 3.4%, 民营房企通过发行公司债, 将融资成本控制在 3%-7% 之间, 相较于过去信托渠道的融资方式成本也大大降低 2015 年以来, 房企融资呈现出大规模低成本多渠道等特点, 资金压力获得一定缓解在市场供需上,2013 年份房地产整体运行平稳, 随着三月份出台新版国五条后, 各地成交受政策末班车效应影响, 成交量普遍大幅上涨 2013 年全国商品房销售面积 13.06 亿平方米, 同比增长 17.34%; 其中, 住宅销售面积 11.57 亿平方米, 同比增长 17.46% 2014 年以来, 随着限购逐步产生效果, 全国商品房销售面积和销售金额均出现下降, 如下图所示 2014 年, 商品房销售面积 120,649 万平方米, 同比下降 7.6%, 其中住宅销售面积下降 9.1%; 商品房销售额 76,292 亿元, 同比下降 6.3%, 其中住宅销售额下降 7.8% 2015 年, 房地产政策持续向好, 房地产企业主动把握政策改善机遇, 全国商品房销售面积和销售金额增速由负转正, 销售额增长主要由价格增长带动, 整体销售仍以去库存为主 2015 年, 商品房销售面积 12.85 亿平方米, 同比增长 6.5%, 增速比 1-11 月份回落 0.9 个百分点 ; 商品房销售额 87,281 亿元, 同比增长 14.4%, 增速回落 1.2 个百分点其中, 住宅销售额增长 16.6%, 办公楼销售额增长 26.9%, 商业营业用房销售额下降 0.7% 图 2 2012~2015 年全国商品住宅供求情况 ( 单位 : 亿平方米 ) 数据来源 :wind 资讯销售价格上,2015 年重点城市商品住宅成交面积小幅回升, 市场呈现回暖迹象 2015 年 12 月, 全国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅平均价格为 10,980 元 / 平方米, 环比上涨 0.74% 全国楼市保持平稳回升态势,12 月百城价格指数环比同比连续第 5 个月双涨, 且涨幅均继续扩大其中, 以深圳市为首的一线城市住宅平均价格仍呈快速增长态势, 截至 2015 年底, 一线城市房价为 32,891.25 元 / 平方米, 同比增长 17.2% 总体看,2015 年随着利好政策逐步落地实施, 房价走势有所回暖, 一线城市房价呈快速增长态势从行业集中上看, 中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化, 龙头企业的先发优势明显, 房地产行业集中度进一步提升 2015 年, 房地产行业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别为荣安地产股份有限公司 6

16.87% 和 22.82%, 前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别达到 11.31% 和 14.62% 总体看, 房地产行业集中度不断提高, 拥有资金品牌资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势 2. 行业政策房地产行业产业链长行业容量大相关产业占国民经济比重大, 是国家调控经济运行的重要抓手 2014 年以来, 我国房地产行业投资增速明显放缓, 各地土地出让情况不佳, 部分城市出现土地流拍等情况, 对地方政府财政状况造成较大压力, 在此背景下中央及地方推出多项救市政策以稳定住房消费 2015 年上半年, 中央定调稳定住房消费, 多轮金融信贷政策发力, 改善房地产市场运行环境 3 月, 两会召开, 确定 2015 年政府工作主要任务之一是稳定住房消费 ; 坚持分类指导, 因地施策, 支持居民自住和改善型需求, 促进房地产市场平稳健康的发展在信贷支持上, 央行则分别于 3 月 5 月 6 月 9 月 10 月五次降息降准经此调整,5 年以上商业贷款利率降至 4.9%, 公积金贷款利率降至 3.25%, 均已处于历史低位同时, 政府分别于 3 月 8 月和 9 月三次调整购房首付比例, 调整信贷政策, 直接刺激需求相应, 地方政府除放松限购限贷调整公积金外, 也在财政补贴税费减免等方面加大支持力度, 以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释放此外, 在人口政策方面, 全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策, 从长期供求关系进行调整 2015 年 11 月, 中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存, 促进房地产持续健康发展, 是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态, 预计楼市的政策态度将会更加宽松 2016 年 2 月份, 政府即出台两项利好政策, 包括降低非限购城市首付比例, 最低可至 20%; 同时调整契税税率, 降低购房成本等总体看, 在我国房地产市场去库存的背景下, 中央及地方相继出台了多重利好政策, 使得房地产业政策环境有所好转但行业在可预见的未来仍将受政策影响, 体现出比较明显的行业波动 3. 行业关注商品房待售面积依然较高, 企业开工意愿仍然较低根据国家统计局数据,2015 年末, 全国商品房待售面积 71,853 万平方米, 比 11 月末增加 2,217 万平方米, 总体待售面积仍然保持在较高水平, 全国商品房待售面积同比增速已连续 7 个月增加房地产行业仍将面临较强的去库存压力行业资产负债率较高, 需防范潜在风险房地产行业具有资金密集高杠杆化的特征由于近年来对房地产企业融资渠道的控制, 导 2 致房地产企业融资成本高企,2015 年三季度, 按 Wind 资讯整体法计算的房地产板块资产负债率为 77.93%, 较 2014 年底提高了 3.18 个百分点, 房地产板块整体债务率较高市场格局持续分化国内房地产市场出现明显分化三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓 ; 而一二线城市房地产市场受益于政策利好明显回升, 甚至部分城市出现房地产市场火爆的情形同时, 大中小型企业的营运状况分化也将日趋明显, 中小型房企可能面临更大的市场竞争压力和整合风险房企利润率下降由于全国整体供需情况的变化, 房地产行业利润率呈下降趋势房地产企业单纯依靠房价上 2 Wind 行业内标的公司 :( 成分股 * 总负债 )/( 成分股 * 总资产 ) 荣安地产股份有限公司 7

涨带来的机会利润难以持续如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升, 将很难提升其利润率, 获得超额利润 4. 行业发展调控政策去行政化和长期化在过去几年的房地产调控中, 限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用, 但是仍然缺少有效的长期调控手段 2013 年 5 月国务院批准对发改委的批复意见中提出深化个人住房房产税改革试点范围未来, 房产税将是一个长效的调控机制, 用来替代目前的行政调控手段从长远来看, 由于中国经济转型的需要, 中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在, 这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展, 最终脱离行政管理体系的前景是比较确定的地产金融化, 资本化尝试催生大地产格局, 地产金融属性加速释放 2015 年, 大规模保险资金进入房地产行业, 推动资本和实业跨界融合这种资本 + 地产加速联姻, 深度合作为轻资产多元化转型创造条件近年, 房企通过银行贷款信托等传统方式融资占比有所下降, 股权类权益类信托融资逐渐增加地产呈现金融化趋势地产金融化发展, 一方面为房企主动利用多元资本加强资本合作创造条件, 另一方面, 房企加速地产金融化尝试, 获得财务投资回报的同时, 也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变转变盈利模式, 挖掘全产业链服务价值伴随中国房地产正从新房开发交易为主的市场逐步向以存量房交易为主转变, 行业增长也由外向增长逐渐演变为内生驱动为提前应对行业变化带来的挑战, 房企 2015 年转型服务商力度空前, 结合互联网挖掘上下游产业链服务价值拓展服务型产业为客户提供更为全面的服务, 成为其谋求突破的新风口房企积极转型服务商, 围绕现有客户资源, 升级物业服务体系拓展客户延伸服务, 打造全产业链增值服务模式兼并重组, 房企高效盘活存量优化资源配置, 开启行业整合新时代 2015 年, 房地产市场运行环境日趋宽松, 但房地产行业拐点已悄然来临, 有效供给的挖掘和消费需求升级为行业带来结构性发展机会, 技术产品业态等各类创新为主的结构性改革成为未来发展的主旋律, 为行业新的发展动力在此背景下, 房企以互联网资本为重要切入点, 开启收购并购与整合之路进行资源整合, 以较低成本盘活存量, 为房企规模化扩张进一步做大做强提供契机一是推进内部重组, 集中优势资源壮大核心业务二是借道存量市场兼并收购以扩大业务版图房企兼并完成后, 对资源财务和管理的高效整合也能够实现双方资源互补, 最大化企业价值总体看, 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段, 行业集中度不断提高同时, 长期来看, 人口结构等因素将扮演更重要的角色, 去库存已成为行业共识, 可以预见, 房地产行业实质性调整刚刚开始, 而市场的分化将进一步加大未来几年, 预期龙头企业逐渐建立起更大的市场优势, 同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间 5. 宁波市房地产市场发展情况 2015 年, 宁波市经济运行总体呈现平稳态势, 产业结构得到优化, 质量效益逐步提升, 为房地产市场提供了一个稳定的宏观经济环境 2015 年全市实现地区生产总值 ( 以下简称 GDP)8,011.50 亿元, 比 2014 年增长 8%, 高于全国平均水平 1.1 个百分点按常住人口计算, 全市人均 GDP 为 10,2475 元 2015 年实现财政收入 2,072.70 亿元, 比 2014 年增长 11.4%, 其中一般公共预算收入 1,006.40 亿元, 荣安地产股份有限公司 8

增长 8.2%, 一般公共预算支出 1,252.60 亿元, 增长 17.3% 2013~2015 年房屋建筑施工面积分别为 25,136.10 万平方米 27,367.20 万平方米和 28,374.30 万平方米, 同比增长率分别为 11.36% 9.3% 和 3.7%;2013~2015 年全市完成房地产投资 1,123.40 亿元 1,328.10 亿元和 1,228.80 亿元,2013~2014 年分别同比增长 27% 和 18.3%,2015 年下降 7.5%;2013~2015 年商品房销售面积分别为 730.10 万平方米 726.40 万平方米和 1,007.20 万平方米,2014 年同比下降 0.5%,2015 年同比增长 38.7%,2015 年商品房销售面积中, 住宅销售面积 846.90 万平方米, 增长 42.3% 在经历了 2014 年商品房销售低迷之后, 随着中央多轮降准降息降首付比例减免税费降低购房成本等利好政策, 地方采取税费减免财政补贴以及取消限购等刺激措施,2015 年宁波市楼市得以快速回暖, 市场成交量节节攀升, 商品房销售面积从 2014 年的 726.40 万平方米增加到 2015 年的 1,007.20 万平方米, 同比增长 38.7% 一方面房地产投资从 2013 年以来逐年减少, 另一方面商品房销售面积实现较快增加, 反映出宁波市房地产市场去库存步伐加快总体看, 宁波市经济运行平稳, 居民收入水平较高, 为房地产市场发展提供了稳定的行业发展环境同时, 中央和地方出台的一系列调控政策, 使得宁波市房地产市场逐步回暖四管理分析 2015 年 12 月 31 日, 公司营销总监钟卫民因个人原因离任公司目前尚未聘任新的营销总监公司营销工作目前由营销总监助理负责除此之外, 公司无其他重大管理变更事项公司高管团队基本稳定, 相关管理制度延续以往模式五经营分析 1. 经营概况公司房地产开发业务主要布局在浙江省境内受公司 2015 年交付楼盘较少的影响,2015 年公司实现营业收入 11.24 亿元, 同比下降 67.5%; 实现净利润 1.03 亿元, 同比下降 68.08% 从业务构成来看,2015 年, 房地产开发仍是公司主要业务, 在营业收入中占比 80.8% 2015 年, 公司房地产销售业务收入同比下降 72.4% 至 9.08 亿元, 下降明显, 主要是公司 2015 年部分竣工项目尚未结转导致结转规模减少所致公司 2015 年两座写字楼形成的投资物业收入 0.45 亿元, 同比增长 40.93%, 有较大的增幅公司 2015 年已交付项目形成的物业管理收入 0.40 亿元, 同比增长 23.79%, 增收效果明显 2015 年, 公司其他业务收入较上年有显著增长, 主要由于公司 2015 年建筑工程业务增长以及新增了代建管理和品牌服务业务所致从毛利率变化情况来看,2015 年, 房地产销售业务毛利率较上年提升 8.18 个百分点至 27.4%, 主要系结转项目利润较高所致 2015 年, 投资物业毛利率较上年提升 27.03 个百分点至 49.33%, 提升显著, 主要系公司物业出租率提升且同期成本未有增加所致物业管理毛利率较上年提升 2.35 个百分点至 16.39%, 主要系公司物业管理资源增加而成本相对固定所致其他业务中, 由于 2015 年新增的代建管理收入和品牌服务收入的成本较低, 所以毛利率为 37.17%, 较 2014 年有大幅度的增长荣安地产股份有限公司 9

表 1 2014~2015 年公司营业务收入情况 ( 单位 : 万元 ) 业务板块 2014 年 2015 年营业收入占比毛利率营业收入占比毛利率房地产开发 329,226.05 96.97% 19.22% 90,853.17 80.80% 27.40% 投资物业 3,196.07 0.94% 22.30% 4,504.33 4.01% 49.33% 物业管理 3,203.87 0.94% 14.04% 3,965.64 3.53% 16.39% 其他 3,900.30 1.15% 2.06% 13,122.96 11.67% 37.17% 合计 339,526.29 100.00% 19.00% 112,446.10 100.00% 29.03% 资料来源 : 公司提供, 联合评级整理总体看, 由于公司 2015 年结转项目较少, 房地产开发销售收入下降显著, 但各项业务的毛利率均有所提升 2. 房地产开发业务情况土地储备情况从公司拿地策略看, 由于公司多年来深耕宁波市场, 在当地产生了较好的品牌效益公司经营管理层根据市场状况并充分考虑风险因素进行投资决策, 未来公司仍将围绕宁波进行房地产项目土地储备, 同时密切关注台州杭州, 有高性价比地块随时介入土地成本的高低直接决定了项目的盈利与否及盈利空间大小公司高度重视土地储备的成本管控, 坚持贯彻执行先定位再拿地拿性价比高的地的原则公司根据公司资金储备及下属项目公司的开发进度, 合理预计新增土地储备规模在确定增加土地储备之前, 公司充分开展土地储备的调研产品地位利润测算等前期工作, 并通过项目投资评审会进行集体决策, 评审委员必须进行实地考察按公司规定, 公司不拿地王, 项目测算利润低于 10%~15% 的地不拿, 不符合城市发展方向的不拿, 超过 10 亿元的地尽量不拿, 降低公司资金压力, 公司土地储备政策较为理性公司 2015 年 9 月以 1.13 亿元的价格获得宁波鄞州新城区原向阳集团 C 地块, 土地面积 1.67 万平方米, 计容建筑面积为 2.18 万平方米 ;2015 年 11 月以 0.67 亿元的价格获得宁波机场路以西姚丰片区 HS14-02-1e 地块, 土地面积 0.75 万平方米, 计容建筑面积为 2.95 万平方米 ;2016 年 1 月又以 4.76 亿元的价格获得宁波火车东站潘火地段 JD13-04-02 地块, 土地面积 3.73 万平方米, 计容建筑面积为 8.20 万平方米 2015 年以来, 公司取得的土地总价均在 5 亿以下, 符合公司将平均拿地成本控制在 4~5 亿元的目标区间, 避免了高价竞地, 降低了公司资金压力地块名称宁波鄞州新城区原向阳集团 C 地块宁波机场路以西姚丰片区 HS14-02-1e 地块宁波火车东站潘火地段 JD13-04-02 地块表 2 截至 2016 年 3 月公司土地储备情况 ( 单位 : 平方米 ) 取得时间 2015 年 9 月 2015 年 11 月 2016 年 1 月土地面计容建筑积面积所处区域土地使用性质宁波市鄞州区潘火街道土桥村中河街道顾家, 东 16,743 21,765 住宅西至用地界线, 南至鄞县大道, 北至规划河流宁波市鄞州区古林镇薛家村, 东西至地块界线, 商住混 7,476 29,530 南至联丰路, 北至庙前河合宁波市鄞州区潘火街道殷家坑村, 东至沧海路, 南 37,278 82,011 至永达路, 西至百宁街, 北至用地界线合计 -- 61,497 133,306 -- -- 资料来源 : 公司提供, 联合评级整理住宅截至 2016 年 3 月底, 公司土地储备总面积 13.33 万平方米, 主要为荣安香园二期荣安心园, 项目位置较好, 且毗邻公司前期成熟项目, 区域内品牌认可度较高, 以荣安香园为例, 该项目一荣安地产股份有限公司 10

期二期毗邻而建, 一期处于在建在售状态, 一期开盘 1,386 套, 截至 2016 年 4 月中旬已经签约销售 987 套, 销售占比 71.21%, 整体销售情况较好另一方面, 受快周转的开发模式影响, 为了减少资金占压, 公司整体土地储备规模较小, 难以满足未来公司扩大开发规模的要求总体看, 公司土地成本管控较为严格, 项目集中于宁波市场, 位置较好, 后续销售前景较好但公司储备规模较小, 难以满足公司未来扩大开发规模的需要项目建设情况 2015 年, 受公司项目储备有限等原因, 公司新开工面积 11.25 万平米, 仅为 2014 年的 41.64%; 同时, 竣工面积明显增长 2015 年公司竣工面积 24.35 万平米, 较上年增长 175.76%;2015 年末, 公司在建项目面积 74.56 万平米, 较上年末下降 21% 表 3 2014~2015 年公司项目开发建设情况项目 2014 年 2015 年新开工面积 ( 万平方米 ) 27.02 11.25 竣工面积 ( 万平方米 ) 8.83 24.35 期末在建面积 ( 万平方米 ) 94.38 74.56 数据来源 : 公司提供注 : 期末在建面积指该时点公司在建项目面积, 由于规划动态调整, 可能会与公司当期全部在建面积存在差异截至 2015 年底, 公司在开发 / 在售二级开发项目共 7 个, 包括在建但尚未达到出售条件的项目公司在开发 / 在售项目总投资合计 75.40 亿元, 截至 2015 年底已投资 55.90 亿元, 尚需投资 19.50 亿元, 大部分的投资已经完成, 后续投资压力一般公司项目储备不足, 后续还有进一步补充项目的需求, 但考虑到公司目前销售回款情况较好, 现金较充裕, 若控制一定拿地规模, 未来资金支出方面压力不大表 4 截至 2015 年底公司在开发 / 在售项目基本情况 ( 单位 : 平方米亿元 ) 项目名称所在城市占地面积计容建筑面积预计总投资额已投金额项目进展金域华府台州 89,017 177,995 18.11 17.41 竣工在售凤凰城 ( 一期 ) 宁海 47,218 106,263 9.88 7.94 在建在售凤凰城 ( 二期 ) 宁海 47,722 102,596 8.38 5.38 在建荣安香园 ( 一期 ) 宁波 90,136 198,168 22.50 17.65 在建在售荣安香园 ( 二期 ) 宁波 48,021 93,705 13.50 6.23 在建钱湖山庄宁波 16,368 9,948 2.00 1.16 在建欢乐家园高层宁波 15,900 56,900 1.03 0.13 在建合计 -- 354,382 745,575 75.40 55.90 -- 资料来源 : 公司提供总体看, 公司在建项目区域分布集中在宁波宁海和台州三地, 在建项目规模较大, 公司将面临一定的资金支出压力和区域集中风险项目销售情况从销售数据看, 公司多数项目均在 2015 年达到预售条件, 截至 2016 年 3 月, 金域华府和荣安月园 ( 持股 25%) 已经竣工交付, 其他预售项目主要为凤凰城 ( 一期 ) 荣安香园 ( 一期 ) 和中央公园 ( 持股 2%), 公司 2015 年签约销售面积和金额分别达 18.00 万平方米和 20.79 亿元, 同比分别大幅增长 203.03% 和 183.63%,2015 年多项房地产利好政策出台以及房地产市场回暖是今年签约销售面积和销售金额大幅增长的主要原因伴随未来项目竣工交房, 公司未来可结转收入规模有望扩大 2015 年, 公司签约项目位于台州和宁海的项目较多, 销售均价有所下滑,2015 年公荣安地产股份有限公司 11

司销售均价为 1.15 万元 / 平方米, 较上年下降 6.5% 表 5 2013~2015 年公司销售情况项目 2013 年 2014 年 2015 年 2014 年较 2015 年变化率签约销售面积 ( 万平方米 ) 31.60 5.94 18.00 203.03% 签约销售金额 ( 亿元 ) 51.90 7.33 20.79 183.63% 签约销售均价 ( 万元 / 平方米 ) 1.70 1.23 1.15-6.50% 结转收入面积 ( 万平方米 ) 17.34 24.75 7.46-69.86% 结转收入 ( 亿元 ) 20.27 32.92 9.09-72.39% 资料来源 : 公司提供截至 2015 年底, 公司有 3 个在售项目, 分别为宁波的荣安香园 ( 一期 ) 台州的金域华府和宁海的凤凰城 ( 一期 ), 分别售出 738 套 714 套和 422 套, 已销售比例分别为 53.25% 55.39% 和 44.61% 截至本报告出具日, 公司有 5 个拟售项目, 分别为荣安香园 ( 二期 ) 凤凰城 ( 二期 ) 荣安钱湖上荣安诚园和荣安心园, 除凤凰城 ( 二期 ) 位于宁海县外, 其他项目都位于宁波荣安香园 ( 二期 ) 占地面积 4.80 万平方米, 投资总额 13.50 亿元, 共 14 栋楼,715 套住宅, 计划 2016 年下半年开盘, 该项目毗邻前期成熟区域内品牌认可度较高的荣安香园 ( 一期 ), 预计销售情况比较乐观凤凰城 ( 二期 ) 占地面积 4.77 万平方米, 投资总额 8.38 亿元, 共 9 栋楼,836 套住宅, 计划 2016 年下半年开盘, 考虑到宁海县房地产市场情况和公司前期项目销售状况, 该项目的开盘将给凤凰城 ( 一期 ) 及自身带来一定的销售压力荣安钱湖上占地面积 1.64 万平方米, 投资总额 2 亿元, 共 8 栋楼,43 套住宅, 计划 2016 年下半年开盘荣安诚园占地面积 0.75 万平方米, 投资总额 2.75 亿元, 共 2 栋楼, 其中 1 栋住宅楼共 192 套,1 栋写字楼, 计划 2017 年上半年开盘荣安心园占地面积 3.73 万平方米, 投资总额 11 亿元, 共 12 栋楼, 共 670 套住宅, 计划 2017 年上半年开盘从公司去库存情况来看, 截至 2015 年末, 金域华府已销售 714 套, 已出售占总套数比例为 55.39% 受 2016 年房地产市场火爆影响,2016 年一季度台州项目销售较快, 销售 109 套, 截至 2016 年 3 月底的去化率达到 63.85% 目前台州金域华府项目的存量不高, 且台州当地人口经济及人均消费能力情况均较好截至 2015 年末, 台州市常住人口 604.90 万人, 全市实现生产总值 3,558.13 亿元, 比上年增长 6.5%; 全市人均生产总值 59,570 元, 按平均汇率折算达 9564 美元, 比上年增长 6.2%; 全市居民人均可支配收入 33,788 元, 比上年增长 9.2% 考虑到台州市经济情况较好, 居民购买力较强及金域华府项目容积率低小区环境好配套设施齐全, 随着房地产市场回暖, 金域华府的销售状况也会逐步改善, 去库存压力较小截至 2016 年 3 月末, 凤凰城 ( 一期 ) 已销售 544 套, 去化率达到 57.29% 凤凰城 ( 二期 ) 拟于 2016 年下半年开盘, 共 836 套短期看, 由于宁海县房地产市场复苏乏力, 公司前期库存较大, 加上拟售项目开盘在即, 公司短期内面临一定的去库存压力从结转情况来看,2014 年公司结转收入面积为 32.92 万平方米, 较上年增长 62.41%,2015 年结转收入面积 7.46 万平方米, 较上年下降 69.86%, 结转收入面积波动较大, 主要受到公司 2015 年仅金域华府竣工, 且竣工时间在年底及项目销售情况不理想的影响总体上看, 由于公司 2015 年结转交付项目和面积较少等原因, 造成公司 2015 年结转收入面积和规模也相应大幅下降, 同时, 公司 2015 年签约销售面积和销售金额较 2014 年大幅增长, 对未来公司收入规模的扩大形成了有效支撑 2015 年在市场整体回暖的情况下, 销售情况明显好于 2014 年, 但比较 2013 年的情况, 数据差距较大, 所以短期内业绩恢复到 2013 年的水平存有难度荣安地产股份有限公司 12

3. 其他业务投资性物业截至 2015 年底, 公司持有的投资性物业是杭州荣安大厦和位于宁波鄞州的荣安大厦, 合计建筑面积达 8.00 万平方米, 未来公司计划择机持有自行开发的高品质升值潜力巨大的物业, 同时也可以对其他公司开发的具有升值潜力的物业进行投资, 扩大投资性物业经营规模表 6 截至 2015 年底公司持有物业情况项目用途建筑面积 ( 万平方米 ) 出租率宁波荣安大厦写字楼 4.30 96.60% 杭州荣安大厦写字楼 3.70 89.76% 资料来源 : 公司提供公司投资性物业的经营状况良好, 位于鄞州的荣安大厦于 2012 年 9 月正式对外招商, 现除食堂物业办公及预留自用部分已基本出租完毕, 截至 2015 年底出租率达 96.6% 2015 年公司投资物业收入 0.45 亿元, 较 2014 年的 0.32 亿元增长 40.62%, 主要系公司投资物业出租率大幅提升所致投资性物业毛利率较高, 达到 49.33% 物业管理公司开发的所有项目及所持有的投资性物业均由子公司宁波荣安物业服务有限公司提供物业管理服务随着公司开发交付项目的逐渐增加, 公司物业管理经营规模稳步增长, 物业管理收入持续增加 2015 年公司实现物业管理收入 0.40 亿元, 较 2014 年 0.32 亿元增长 25% 物业管理收入毛利率为 16.39% 公司的物业管理注重卓越人性化的管理, 从长期运作成果来看, 物业管理业务的提升对荣安品牌起到了积极作用代建建筑施工及品牌服务业务 2014 年以来, 公司开始涉足代建建筑施工业务及品牌服务业务, 进一步延伸了房地产开发链, 对公司收入形成有益补充 2015 年, 由于施工规模扩大新增代建管理和品牌服务业务, 公司三项业务收入达 1.31 亿元, 同比增长 167.35% 总体看, 公司其他业务收入规模占营业收入比例不大但增长显著, 可为公司营业收入提供一定补充 4. 经营关注 (1) 公司由于竣工项目较少而未能结转销售收入, 导致公司营业收入波动较大, 公司未来收入仍存在一定不确定性 (2) 公司土地储备仅有 2015~2016 年新购入的 3 个地块, 难以满足公司未来开发需要, 影响公司整体开发节奏 (3) 公司房地产业务主要集中在宁波宁海和台州三地, 存在一定的区域集中风险 (4) 公司在建项目规模大, 截至 2015 年底在开发项目尚需投资总额为 19.50 亿元, 公司仍将面临一定投资支出压力 5. 未来发展公司将继续坚持以战略为导向, 向管理要效益, 控制风险, 稳健发展的经营发展思路, 荣安地产股份有限公司 13

以房地产开发销售为主营业务, 做专做精公司将加强对持有物业的投资和管理公司将对已开发的高品质升值潜力巨大的物业进行持有和管理, 同时也对其他公司开发的具有升值潜力的物业进行投资一方面可以获得持有物业升值的收益, 另一方面可以通过持有物业的出租获得稳定的现金流, 降低公司单一业务的经营风险公司拟积极渗透到房地产开发的上下游业务, 上游拓展建筑施工园林绿化市政工程等业务, 并积极探索节能环保建材的使用, 适时推出绿色住宅, 同时伺机进行绿色环保新材料新技术项目的投资下游继续拓展物业管理的增值业务公司拟拓展幼教 K12 3 国际教育职业教育以及互联网教育领域, 通过并购及自建教育机构的方式实现公司在教育领域的产业拓展总体看, 公司发展战略明确, 有利于公司未来保持健康发展六财务分析公司 2015 年度合并财务报表已经天衡会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 审计, 并出具了标准无保留审计意见 2015 年, 公司财务报表合并范围有所变化, 新设一级子公司 1 家, 注销一级子公司 2 家, 上述 3 家子公司规模均较小, 对财务数据影响不大, 公司 2015 年财务数据可比性强截至 2015 年底, 公司合并资产总额 79.35 亿元, 负债合计 43.11 亿元, 所有者权益 ( 含少数股东权益 0 元 ) 合计 36.23 亿元 2015 年, 公司实现营业收入 11.24 亿元, 净利润 ( 含少数股东损益 0 元 )1.03 亿元 ; 经营活动产生的现金流量净额 6.60 亿元, 现金及现金等价物净增加额 -0.47 亿元 1. 资产质量截至 2015 年底, 公司资产总额 79.35 亿元, 较年初增长 32.18%, 主要系流动资产增加较快所致从资产构成看, 公司资产中流动资产占比为 91.12%, 资产结构仍以流动资产为主流动资产伴随公司业务规模扩大及发行债券取得资金, 截至 2015 年底, 公司流动资产合计 72.30 亿元, 较年初增长 35.55%, 主要系其他流动资产增长较快所致 ; 公司流动资产主要以存货 ( 占 68.77%) 和其他流动资产 ( 占 25.01%) 为主 3 K12 是 kindergarten through twelfth grade 的简写, 是指从幼儿园 (kindergarten 通常 5-6 岁 ) 到二年级 (grade12 通常 17-18 岁 ), 这两个年纪时美国及澳大利亚等国的免费教育的头尾, 也可用作对基础教育阶段的通称荣安地产股份有限公司 14

图 3 截至 2015 年底公司流动资产构成资料来源 : 公司年报由于公司开发力度加大及销售结转的共同作用, 公司存货规模基本与年初基本持平 ; 截至 2015 年末, 公司存货账面价值 49.72 亿元, 较期初增长 3.99% 具体来看, 存货内部分类有所变化, 其中公司开发成本合计 38.64 亿元, 较年初下降 11.26%; 由于公司部分已完工项目未结转, 导致已完工开发产品较年初大幅增长 173.35%, 达到 11.00 亿元公司存货规模较大, 且集中台州宁海和宁波等地, 考虑到该区域房地产市场景气度一般, 存在一定的存货跌价风险 2015 年公司为存货计提了 0.29 亿元的跌价准备, 主要是公司系开发金域华府项目过程中, 繁荣村未按照约定回购相应商铺和车位, 公司依据相关规定并测算后对繁荣村应回购商铺和车位计提的存货跌价准备, 计提较合理公司存货中有 9.06 亿元因抵押贷款受限, 受限存货占比较低截至 2015 年底, 公司其他流动资产余额 18.08 亿元, 其中 2.22 亿元是预缴税款,15.86 亿元为理财产品, 年末余额较年初增加超过 12 倍, 主要系公司 2015 年运用闲置资金购买理财产品所致截至 2015 年底, 公司货币资金总额为 2.82 亿元, 较期初下降 14.35%, 占总资产比例下降 1.93% 公司的货币资金中银行存款为 2.80 亿元, 占比 99.29% 公司其他应收款账面价值达 1.30 亿元, 较年初大幅增长 102.52%, 其中包括主要是各类保证金及押金 1.09 亿元, 较年初增长 157.14%, 备用金代收代付维修基金及其他合计 0.21 亿元其他应收款大幅增长主要系土地保证金及押金增长所致 ; 从账龄组合看, 一年以内的其他应收款占比为 62.86%,1~2 年的占 7.75%,2~3 年的占 26.65%,3 年以上的占 2.74% 2015 年计提坏账准备 0.11 亿元非流动资产截至 2015 年底, 公司非流动资产合计 7.05 亿元, 较年初增长 5.31%, 其中投资性房地产占 77.09%, 递延所得税资产占 10.29%, 长期股权投资占 5.87%, 其他占 6.74% 荣安地产股份有限公司 15

图 4 截至 2015 年底公司非流动资产构成资料来源 : 公司年报公司投资性房地产主要为写字楼, 目前公司拥有的投资性物业为分别位于鄞州和杭州的荣安大厦, 分别于 2012 年和 2013 年建成转入投资性物业, 公司对投资性房地产按成本法计量截至 2015 年底, 公司投资性房地产总额为 5.43 亿元, 较年初增长 13.39%, 主要系新增杭州望江南项目的酒店公司递延所得税资产规模较大, 主要是由于预售收入计提的预计利润和未弥补亏损所引起的暂时性差异所致 2014~2015 年, 递延所得税资产年均增长了 16.62%, 截至 2015 年底, 递延所得税资产账面余额为 0.73 亿元截至 2015 年底, 公司长期股权投资为 0.41 亿元, 较年初下降 47.28%, 主要系公司减少了对宁波陈婆渡置业有限公司 0.75 亿元的投资截至 2015 年底, 公司长期股权投资未计提减值准备总体看,2015 年公司资产规模增长较快, 其中流动资产占比高, 符合行业特征 ; 公司存货规模较大, 且以台州宁波和宁海三地的房地产开发项目为主 ;2015 年末公司账面上理财资金规模较大, 变现性较好 ; 非流动资产以投资性房地产为主公司资产流动性较好, 资产质量尚可 2. 负债及所有者权益负债截至 2015 年底, 公司负债合计 43.11 亿元, 较年初增长 85.53%, 主要系公司预收款项和应付债券增长所致其中流动负债 23.80 亿元, 占 55.19%; 非流动负债 19.32 亿元, 占 44.81% 截至 2015 年底, 公司流动负债规模较年初增长 71.65%, 主要系预收款项增加所致截至 2015 年底, 公司预收款项合计 16.39 亿元, 占公司流动负债的 68.86%, 较年初增长 208.58%, 主要系公司 2015 年签约销售面积和销售金额大幅提升所致, 可为公司未来收入提供支撑公司 2015 年应付利息 0.33 亿元, 较年初 0.02 亿元有较大幅度增加, 其中计提公司企业债券利息 0.31 亿元, 到期还本的长期借款利息 0.02 亿元截至 2015 年底, 公司应付账款余额 3.79 亿元, 较年初大幅下降 38.32%, 主要系公司开发节奏减慢所致截至 2015 年底, 公司非流动负债较年初增长 106.04% 至 19.32 亿元, 主要是公司发行本次 12 亿元公司债券所致其中, 公司长期借款余额 7.33 亿元, 较年初下降 20.15%, 主要系公司使用发行公司债募集资金对长期借款进行了偿还从公司长期借款期限结构上看, 公司长期借款分别集中荣安地产股份有限公司 16

在 2017 年 2023 年和 2029 年, 金额均较小, 届时集中兑付压力较轻表 7 截至 2015 年底公司长期借款期限结构 ( 单位 : 亿元 ) 到期日金额 2017-2-27 3.40 2023-10-28 1.06 2029-12-15 2.87 合计 7.33 资料来源 : 公司提供截至 2015 年底, 公司长期债务短期债务和全部债务分别为 19.23 亿元 0.51 亿元和 19.74 亿元, 长短期债务均有较大幅度的增长, 导致全部债务较上年末增长 112.25% 公司资产负债率长期债务资本化比率和全部债务资本化比率分别为 54.34% 34.67% 和 35.27%, 均较年初有所提升, 主要是公司发行公司债券使得长期债务增加所致, 考虑到公司未来无需偿还的预收账款规模较大, 公司债务负担整体仍处于较低水平总体看, 受发行公司债券和预收售房款增长影响, 公司负债规模有所扩大 ; 但伴随公司债的发行, 公司债务结构有所调整, 长期债务占比提高 ; 整体上看, 公司债务水平仍属适中所有者权益 2015 年 9 月 11 日, 公司以总股本 10.61 亿股为基数, 向全体股东每 10 股送红股 2 股, 以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股, 公司注册资本变更为 31.84 亿元, 同期资本公积由年初的 2.19 亿元变为 -16.91 亿元截至 2015 年底, 公司所有者权益合计 36.23 亿元, 较年初下降 1.52% 其中股本 31.84 亿元, 资本公积 -16.91 亿元, 盈余公积 0.83 亿元, 未分配利润 20.48 亿元, 所有者权益中未分配利润规模较大, 稳定性较弱总体看, 公司所有者权益总额较上年变化不大, 但结构变化显著 ; 所有者权益中实收资本占比较低, 权益稳定性较弱 3. 盈利能力 2015 年, 公司实现营业收入 11.24 亿元, 同比下降 67.50%; 实现营业利润 1.17 亿元, 同比下降 68.74%; 实现净利润 1.03 亿元, 同比下降 66.61% 2015 年公司营业收入和净利润较上年下降显著, 主要系公司 2015 年交付的楼盘较少,2015 年公司只有台州金域华府项目实现交付所致从期间费用来看,2015 年公司销售费用管理费用和财务费用分别为 0.25 亿元 0.69 亿元和 0.57 亿元销售费用和管理费用较上年同期分别下降 26.82% 和 6.04% 由于 2015 年公司利息支出大幅增长, 财务费用由上年同期的 -0.04 亿元增长至 0.57 亿元公司费用收入比为 13.45%, 较上年上升 10.46 个百分点, 主要系公司 2015 营业收入下降幅度较大所致公司 2015 年因应收款坏账和存货跌价产生了 0.44 亿元的资产减值公司 2015 年投资收益 0.52 亿元, 占公司营业利润的 44.95%, 占比很高投资收益中包括长期股权投资收益 0.37 亿元, 占 71.15%, 主要是公司从宁波陈婆渡置业有限公司取得的投资收益, 但由于公司已于 2015 年减少了 0.75 亿元对宁波陈婆渡置业有限公司的长期股权投资, 该部分投资收益未来将大幅减少 ; 理财产品收益 0.15 亿元, 占 28.85%, 理财期限一般较短, 随着未来公司项目建设资金投入的增加, 理财产品收益也存在不确定性盈利指标方面, 公司 2015 年的净资产收益率总资产报酬率和销售毛利率别为 2.83% 2.51% 和 24.51%, 净资产收益率和总资产报酬率同比分别下降了 6.09 个百分点和 2.94 个百分点, 销售毛利荣安地产股份有限公司 17

率上升了 11.19 个百分点, 与国内同行业其他主要上市公司相比, 公司净资产收益率总资产报酬率均处于较低水平, 销售毛利率处于中等偏低的水平, 公司盈利能力有待改善表 8 2015 年主要房地产上市公司盈利指标情况公司简称净资产收益率 (%) 总资产报酬率 (%) 销售毛利率 (%) 华夏幸福 41.17 4.90 29.54 泛海控股 20.65-42.25 城投控股 19.56 11.35 19.56 万科 A 19.24 6.11 24.79 陆家嘴 15.49 6.84 49.83 招商蛇口 15.29 5.96 30.31 荣安地产 2.83 2.51 13.32 资料来源 :Wind 资讯总体看,2015 年公司收入规模和盈利规模下降幅度均较大 ; 费用控制能力有所下降 ; 公司部分盈利指标有所提升, 盈利能力较强 4. 现金流受公司签约销售规模增加的影响,2015 年公司经营性现金流入 33.51 亿元, 同比增长 43.29%; 受新开工面积减少的影响, 公司经营性现金流出额为 26.90 亿元, 同比下降 9.67% 受此影响, 公司经营性现金净流量为 6.60 亿元, 由上年的净流出转为净流入状态同期, 由于收入结转较少及签约预收房款增加, 公司现金收入比由上年的 25.27% 提高到 191.47%, 公司收入实现质量明显提高投资活动方面, 投资活动流入 27.36 亿元, 其中收回投资收到现金 27.35 亿元, 投资活动现金流出 42.70 亿元, 主要是投资支付的现金 42.37 亿元, 均较上年有大幅增长 2015 年公司投资活动产生的现金流量净流出为 15.34 亿元, 主要系公司大量购买理财产品产生的净流出筹资活动方面,2015 年公司筹资活动现金流入为 14.89 亿元, 较上年下降 1.32%, 主要系公司 2015 年取得借款收到的现金降低 10.56 亿元及收到其他与筹资活动有关的现金降低 1.53 亿元 ; 筹资活动现金流出为 6.63 亿元, 较上年下降 33.93%, 主要系偿还债务支出有所减少所致 2015 年公司筹资活动现金净额为 8.27 亿元总体看,2015 年公司经营活动现金由净流出转为净流入, 由于收入结转较少及签约预收房款增加, 收入实现质量明显提高 ; 公司投资性现金流主要源自大量购买理财产品, 同时, 发行债券以后, 公司偿还大规模借款, 筹资结构有所变化 5. 偿债能力从短期偿债指标来看, 截至 2015 年底, 公司流动比率和速动比率分别为 3.04 倍和 0.95 倍, 分别较上年减少 0.81 和提高 0.55 流动比率下降主要系预收账款带动流动负债大幅增加所致截至 2015 年底, 公司现金短期债务比为 5.52 倍, 较年初的 27.40 倍明显下降, 主要是 2015 年公司短期债务大幅增加所致, 公司现金对短期债务的覆盖程度高整体上公司短期偿债指标均处在较高水平, 短期偿债能力强从长期偿债指标来看,2015 年 EBITDA 为 2.04 亿元, 主要由利润总额和计入财务费用的利息支出构成, 占比分别为 57.82% 和 28.69%;EBITDA 对全部债务的保障程度为 0.10 倍, 与上年荣安地产股份有限公司 18

的 0.45 倍有显著下降 ;EBITDA 利息倍数由上年的 2.45 倍降至 1.99 倍, 主要系公司债务水平提高所致公司长期偿债能力一般截至 2015 年底, 公司共取得银行授信额度 16.34 亿元, 其中未使用的额度为 8.50 亿元, 公司间接融资渠道通畅截至 2015 年底, 公司无未决重大诉讼和对外担保根据公司提供的中国人民银行 2016 年 3 月 17 日出具的企业信用报告, 跟踪期内, 公司无未结清不良贷款或关注类信贷信息记录, 过往债务履约情况良好总体看, 公司流动比率和速动比率处于正常水平, 短期偿债能力强 ; 考虑到公司未来可结转面积较大, 公司整体偿债能力增强七公司债券偿债能力分析从资产情况来看, 截至 2015 年底, 公司现金类资产 ( 货币资金交易性金融资产应收票据 ) 达 2.82 亿元, 约为 15 荣安债本金合计 (12 亿元 ) 的 0.235 倍, 公司现金类资产对债券的覆盖程度较低 ; 净资产达 36.23 亿元, 约为债券本金合计 (12 亿元 ) 的 3.02 倍公司现金类资产对 15 荣安债的保障程度较低, 公司净资产能够对 15 荣安债的按期偿付起到较强的保障作用从盈利情况来看,2015 年, 公司 EBITDA 为 2.04 亿元, 约为债券本金合计 (12 亿元 ) 的 0.17 倍, 公司 EBITDA 对 15 荣安债的覆盖程度较低从现金流情况来看, 公司 2015 年经营活动产生的现金流入 33.51 亿元, 约为债券本金合计 (12 亿元 ) 的 2.79 倍, 公司经营活动现金流入量对 15 荣安债的覆盖程度高综合以上分析, 并考虑到公司作为一家区域中型房地产企业, 行业区域深耕等方面具有优势, 公司对 15 荣安债的偿还能力较强八综合评价跟踪期内, 荣安地产股份有限公司由于开发节奏变化等原因, 经营状况出现一定程度衰退 2015 年公司营业收入和净利润均较上一年出现了较大幅度的下降, 但签约销售面积及签约销售金额明显增加, 预收款项规模大幅增长, 可对公司未来盈利形成支撑 ; 公司目前的在建项目和土地储备集中在宁波宁海和台州三地, 有较强的区域竞争优势 ; 公司债务负担略有上升, 整体债务水平适中同时, 房地产业务仍将面临较大的政策影响波动公司未来投资支出规模较大, 以及公司土地储备较少等不利因素未来随着公司在建项目的开发和销售, 以及预售项目的完工结转, 公司经营规模和盈利水平有望较 2015 年有所提升综上, 联合评级维持公司的主体长期信用等级为 AA, 评级展望维持稳定, 同时维持 15 荣安债的债项信用等级为 AA 荣安地产股份有限公司 19

公司债券跟踪评级报告附件 1 荣安地产股份有限公司荣安地产股份有限公司组织结构图 20

附件 2 荣安地产股份有限公司主要财务指标项目 2014 年 2015 年资产总额 ( 亿元 ) 60.03 79.35 所有者权益 ( 亿元 ) 36.79 36.23 短期债务 ( 亿元 ) 0.12 0.51 长期债务 ( 亿元 ) 9.18 19.23 全部债务 ( 亿元 ) 9.30 19.74 营业收入 ( 亿元 ) 34.60 11.24 净利润 ( 亿元 ) 3.09 1.03 EBITDA( 亿元 ) 4.16 2.04 经营性净现金流 ( 亿元 ) -6.40 6.60 应收账款周转次数 ( 次 ) 136.07 23.69 存货周转次数 ( 次 ) 0.55 0.16 总资产周转次数 ( 次 ) 0.49 0.16 现金收入比率 (%) 25.27 191.47 总资本收益率 (%) 8.30 3.17 总资产报酬率 (%) 5.66 2.54 净资产收益率 (%) 8.92 2.83 营业利润率 (%) 12.38 23.04 费用收入比 (%) 2.99 13.45 资产负债率 (%) 38.71 54.34 全部债务资本化比率 (%) 20.18 35.27 长期债务资本化比率 (%) 19.97 34.67 EBITDA 利息倍数 ( 倍 ) 2.45 1.99 EBITDA 全部债务比 ( 倍 ) 0.45 0.10 流动比率 ( 倍 ) 3.85 3.04 速动比率 ( 倍 ) 0.40 0.95 现金短期债务比 ( 倍 ) 27.40 5.52 经营现金流动负债比率 (%) -46.16 27.25 EBITDA/ 公司债券额度 ( 倍 ) 0.35 0.17 注 : 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异, 系四舍五入造成荣安地产股份有限公司 21

附件 3 有关计算指标的计算公式增长指标指标名称计算公式年均增长率 (1)2 年数据 : 增长率 =( 本期 - 上期 )/ 上期 100% (2)n 年数据 : 增长率 =[( 本期 / 前 n 年 )^(1/(n-1))-1] 100% 经营效率指标应收账款周转率营业收入 / [( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转率营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 总资产周转率营业收入 /[( 期初总资产 + 期末总资产 )/2] 现金收入比率销售商品提供劳务收到的现金 / 营业收入 100% 盈利指标总资本收益率 ( 净利润 + 计入财务费用的利息支出 )/[( 期初所有者权益 + 期初全部债务 + 期末所有者权益 + 期末全部债务 )/2] 100% 总资产报酬率 ( 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 )/[( 期初总资产 + 期末总资产 ) /2] 100% 净资产收益率净利润 /[( 期初所有者权益 + 期末所有者权益 )/2] 100% 主营业务毛利率 ( 主营业务收入 - 主营业务成本 )/ 主营业务收入 100% 营业利润率 ( 营业收入 - 营业成本 - 营业税金及附加 )/ 营业收入 100% 费用收入比 ( 管理费用 + 营业费用 + 财务费用 )/ 营业收入 100% 财务构成指标资产负债率负债总额 / 资产总计 100% 全部债务资本化比率全部债务 /( 长期债务 + 短期债务 + 所有者权益 ) 100% 长期债务资本化比率长期债务 /( 长期债务 + 所有者权益 ) 100% 担保比率担保余额 / 所有者权益 100% 长期偿债能力指标 EBITDA 利息倍数 EBITDA/( 资本化利息 + 计入财务费用的利息支出 ) EBITDA 全部债务比 EBITDA/ 全部债务经营现金债务保护倍数经营活动现金流量净额 / 全部债务筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额 / 全部债务短期偿债能力指标流动比率流动资产合计 / 流动负债合计速动比率 ( 流动资产合计 - 存货 )/ 流动负债合计现金短期债务比现金类资产 / 短期债务经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额 / 流动负债合计 100% 经营现金利息偿还能力经营活动现金流量净额 /( 资本化利息 + 计入财务费用的利息支出 ) 筹资活动前现金流量净额利息偿还能力筹资活动前现金流量净额 /( 资本化利息 + 计入财务费用的利息支出 ) 本期公司债券偿债能力 EBITDA 偿债倍数 EBITDA/ 本期公司债券到期偿还额经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量 / 本期公司债券到期偿还额经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额 / 本期公司债券到期偿还额注 : 现金类资产 = 货币资金 + 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 + 应收票据长期债务 = 长期借款 + 应付债券短期债务 = 短期借款 + 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 + 应付票据 + 应付短期债券 + 一年内到期的非流动负债 + 拆入资金全部债务 = 长期债务 + 短期债务 EBITDA= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 摊销所有者权益 = 归属于母公司所有者权益 + 少数股东权益荣安地产股份有限公司 22

附件 4 公司主体长期信用等级设置及其含义公司主体长期信用等级划分成 9 级, 分别用 AAA AA A BBB BB B CCC CC 和 C 表示, 其中, 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 AAA 级 : 偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 ; AA 级 : 偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低 ; A 级 : 偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 ; BBB 级 : 偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 ; BB 级 : 偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 违约风险较高 ; B 级 : 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 ; CCC 级 : 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 ; CC 级 : 在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 ; C 级 : 不能偿还债务长期债券 ( 含公司债券 ) 信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级荣安地产股份有限公司 23