中 国 房 地 产 行 业 政 策 梳 理 普 信 资 产 研 究 部 张 蒙 戈 2015 年 5 月 28 日 一 房 地 产 市 场 形 成 阶 段 :1980 年 -1991 年 这 一 时 期 我 国 房 地 产 市 场 从 无 到 有, 从 个 别 城 市 和 地 区 初 步 向 全 国 扩 展, 相 关 房 地 产 政 策 不 断 放 开 完 善, 为 下 一 阶 段 的 全 国 性 的 房 地 产 市 场 起 步 打 下 了 基 础 二 房 地 产 市 场 起 步 阶 段 :1992 年 -1997 年 这 一 阶 段 我 国 房 地 市 场 进 入 全 国 性 的 发 展 时 期, 虽 然 出 现 个 别 地 区 的 非 理 性 投 资 行 为, 但 是 在 国 家 宏 观 调 整 的 政 策 下 得 以 抑 制, 总 体 市 场 发 展 良 好, 制 度 建 设 方 面 不 断 完 善 三 房 地 产 市 场 成 长 阶 段 :1998 年 -2011 年 这 一 阶 段 房 地 产 首 先 被 确 立 为 新 的 经 济 增 长 点 并 快 速 发 展 之 后 在 房 地 产 快 速 发 展 的 背 景 下, 中 央 政 府 开 启 了 新 一 轮 对 房 地 产 的 宏 观 调 控, 对 房 地 产 的 态 度 由 支 持 转 为 警 惕 房 地 产 相 关 政 策 方 向 也 从 支 柱 产 业 变 为 防 止 房 地 产 泡 沫, 此 后 相 关 调 控 政 策 密 集 出 台, 但 房 价 一 路 坚 挺, 直 到 2007 年 底 才 有 所 抑 制 由 于 2008 年 金 融 危 机 的 冲 击, 房 地 产 调 控 政 策 出 现 松 动, 致 使 刚 刚 显 现 的 调 控 效 果 前 功 尽 弃 到 2009 年 底 调 控 由 去 库 存 转 变 为 挤 泡 沫 之 后 政 府 先 后 采 取 了 土 地 金 融 税 收 以 及 限 购 等 多 种 调 控 手 段 不 过, 频 频 刷 新 的 " 地 王 " 记 录, 以 及 仍 在 不 断 上 涨 的 房 价 使 政 策 执 行 效 果 和 政 府 公 信 力 屡 遭 诟 病 四 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 阶 段 :2012 年 -2015 年 相 对 于 房 地 产 市 场 成 长 阶 段, 这 一 阶 段 调 控 文 件 密 度 明 显 降 低, 行 政 性 调 控 政 策 减 少, 主 要 以 金 融 和 财 税 政 策 为 主 受 到 整 体 宏 观 经 济 不 景 气 的 影 响, 总 体 调 控 思 路 从 原 有 行 政 高 压 转 变 为 适 度 宽 松, 截 止 2015 年 4 月 底 政 策 转 变 初 见 成 效 70 大 中 城 市 在 四 月 出 现 新 房 环 比 量 价 齐 涨, 终 结 了 此 前 连 续 11 个 月 房 价 环 比 下 滑 的 趋 势
目 录 一 房 地 产 市 场 形 成 阶 段 :1980 年 -1991 年... - 3 - 二 房 地 产 市 场 起 步 阶 段 :1992 年 -1997 年... - 3 - 三 房 地 产 市 场 成 长 阶 段 :1998 年 -2011 年... - 3 - (1) 高 速 发 展 阶 段 1998 年 -2002 年... - 3 - (2) 从 支 柱 产 业 到 防 止 泡 沫 2003 年 -2004 年... - 4 - (3) 房 价 在 调 控 中 继 续 快 涨 :2005 年 -2007 年... - 5 - (4) 房 地 产 调 控 的 一 波 三 折 :2008 年 -2009 年... - 7 - (5) 调 控 政 策 频 出, 力 度 逐 步 升 级 2010 年 -2011 年... - 8 - 四 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 阶 段 :2012 年 -2015 年... - 9 - - 2 -
一 房 地 产 市 场 形 成 阶 段 :1980 年 -1991 年 在 这 个 阶 段 我 国 房 地 产 政 策 从 住 房 分 配 制 度 逐 步 转 变 为 将 房 地 产 作 为 可 以 交 易 的 商 品, 奠 定 了 我 国 房 地 产 行 业 的 形 成 1978 年, 全 国 城 镇 居 民 人 均 居 住 面 积 仅 3.6 m2, 缺 房 户 达 869 万, 占 城 市 总 户 数 的 47.5% 1980 年 4 月, 邓 小 平 同 志 明 确 指 出, 住 房 改 革 要 走 商 品 化 的 路 子 1982 年, 在 郑 州 常 州 四 平 沙 市 试 点 了 新 建 住 房 补 贴 出 售 方 案, 由 政 府 企 业 和 个 人 各 承 担 1/3 1987 年 12 月 1 日, 中 国 土 地 第 一 拍 这 是 一 次 历 史 性 突 破, 是 我 国 土 地 使 用 制 度 的 根 本 性 变 革, 标 志 着 我 国 的 根 本 大 法 承 认 了 土 地 使 用 权 的 商 品 属 性, 跨 出 了 土 地 商 品 化 市 场 化 的 重 大 一 步 1988 年, 修 改 宪 法, 允 许 土 地 批 租 ; 全 国 城 镇 分 期 推 行 住 宅 制 度 改 革 ; 颁 布 深 化 企 业 经 营 机 制 改 革 的 通 知 1991 年 开 始, 国 务 院 先 后 批 复 了 24 个 省 市 的 房 改 总 体 方 案 这 一 时 期 我 国 房 地 产 市 场 从 无 到 有, 从 个 别 城 市 和 地 区 初 步 向 全 国 扩 展, 相 关 房 地 产 政 策 不 断 放 开 完 善, 为 下 一 阶 段 的 全 国 性 的 房 地 产 市 场 起 步 打 下 了 基 础 二 房 地 产 市 场 起 步 阶 段 :1992 年 -1997 年 1992 年 邓 小 平 同 志 南 巡 深 圳 视 察 后 发 现 特 区 市 场 经 济 之 后 变 化 很 大, 其 中 房 地 产 开 发 相 当 成 功, 认 为 开 发 区 的 经 验 值 得 全 国 推 广 在 邓 小 平 南 巡 讲 话 的 带 动 下, 沿 海 城 市 一 带 开 始 展 开, 特 别 在 海 南 北 海 广 州 深 圳 等 地 区 从 此, 全 国 房 地 产 价 格 放 开, 许 多 政 府 审 批 权 利 下 放, 金 融 机 构 开 始 发 放 房 地 产 开 发 贷 款, 借 助 加 快 改 革 开 放 建 设 步 伐 的 大 环 境, 中 国 房 地 产 市 场 进 入 全 国 性 的 发 展 阶 段 同 年, 房 改 全 面 启 动, 住 房 公 积 金 制 度 全 面 推 行 1992 年 后, 房 地 产 业 急 剧 快 速 增 长, 月 投 资 最 高 增 幅 曾 高 达 146.9% 房 地 产 市 场 在 局 部 地 区 一 度 呈 现 混 乱 局 面, 以 海 南 为 首 的 部 分 地 区 出 现 较 为 明 显 的 房 地 产 泡 沫 1993 年 国 务 院 发 布 关 于 当 前 经 济 情 况 和 加 强 宏 观 调 控 意 见, 政 府 开 始 第 一 轮 紧 缩 性 宏 观 调 控, 房 地 产 泡 沫 破 裂, 造 成 了 大 量 的 烂 尾 楼 和 银 行 呆 坏 账 同 时 宣 布 终 止 房 地 产 公 司 上 市, 并 控 制 银 行 资 金 进 入 房 地 产 1994 年 国 务 院 关 于 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 决 定 发 布 实 施 此 后, 房 改 加 入 了 建 立 住 房 公 积 金 开 展 国 家 安 居 工 程 等 内 容 建 立 住 房 公 积 金 是 住 房 分 配 货 币 化 的 起 点 新 的 住 房 制 度 的 雏 形 1995 年 颁 布 了 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法, 加 强 对 城 市 房 地 产 的 管 理, 维 护 房 地 产 市 场 秩 序, 保 障 房 地 产 权 利 人 的 合 法 权 益, 促 进 房 地 产 业 的 健 康 发 展 1997 年 中 国 人 民 银 行 公 布 住 宅 担 保 贷 款 管 理 试 行 办 法, 不 仅 给 按 揭 业 务 提 供 了 法 律 依 据, 对 房 地 产 金 融 也 是 一 大 突 破 这 一 阶 段 我 国 房 地 市 场 进 入 全 国 性 的 发 展 时 期, 虽 然 出 现 个 别 地 区 的 非 理 性 投 资 行 为, 但 是 在 国 家 宏 观 调 整 的 政 策 下 得 以 抑 制, 总 体 市 场 发 展 良 好, 制 度 建 设 方 面 不 断 完 善 三 房 地 产 市 场 成 长 阶 段 :1998 年 -2011 年 (1) 高 速 发 展 阶 段 1998 年 -2002 年 1998 年 对 中 国 房 地 产 业 具 有 里 程 碑 意 义 的 一 年 这 一 年 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革, 加 快 住 房 建 设 的 通 知 文 件 出 台, 这 是 我 国 住 房 体 制 改 革 的 纲 领 性 文 件, 明 确 提 出 - 3 -
促 使 住 宅 业 成 为 新 的 经 济 增 长 点 决 定 自 当 年 起 停 止 住 房 实 物 分 配, 建 立 住 房 分 配 货 币 化 住 房 供 给 商 品 化 社 会 化 的 住 房 新 体 制 这 项 重 大 改 革 举 措 对 我 国 的 房 地 产 业 的 发 展 产 生 了 巨 大 的 推 动 作 用 至 此, 福 利 分 房 制 度 被 取 消 同 时 中 国 人 民 银 行 出 台 个 人 住 房 贷 款 管 理 办 法, 倡 导 贷 款 买 房, 并 特 意 安 排 1000 亿 元 的 贷 款 指 导 性 计 划 1999 年 4 月 建 设 部 发 布 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 及 城 镇 廉 租 住 房 管 理 办 法 一 方 面 鼓 励 个 人 换 购 住 房, 使 现 有 住 房 市 场 化, 同 时 财 政 部 国 家 税 务 总 局 及 建 设 部 联 合 下 发 关 于 个 人 出 售 住 房 所 得 征 收 个 人 所 得 税 有 关 问 题 的 通 知, 免 征 个 人 所 得 税, 免 征 营 业 税, 契 税 减 半, 另 一 方 面 兼 顾 低 收 入 人 群 住 房 需 求, 加 强 廉 租 房 管 理 2000 年 房 企 上 市 禁 令 到 期,1993 年 起 我 国 的 资 本 市 场 对 房 地 产 企 业 关 闭 的 大 门 重 新 开 启 2001 年 建 设 部 发 布 我 国 第 一 部 商 品 房 销 售 管 理 办 法, 重 点 解 决 商 品 房 销 售 环 节 中 存 在 的 广 告 定 金 面 积 纠 纷 以 及 质 量 等 问 题 该 办 法 的 实 施, 对 于 规 范 房 地 产 市 场 销 售 起 到 了 一 定 的 积 极 作 用 同 年 北 京 成 功 申 办 第 29 界 奥 运 会, 自 此 以 北 京 为 代 表 的 房 地 产 市 场 进 入 奥 运 时 代, 在 奥 运 的 强 大 利 好 刺 激 下, 中 国 的 房 地 产 市 场 进 入 了 飞 速 发 展 的 快 车 道 2002 年 中 国 人 民 银 行 宣 布 公 积 金 贷 款 利 率 下 调 5 年 以 下 ( 含 5 年 ) 由 现 在 的 4.14% 下 调 为 3.6%,5 年 以 上 由 现 行 的 4.59% 下 调 为 4.05% 个 人 住 房 商 业 贷 款 利 率 均 下 降 0.54%, 5 年 期 以 内 由 5.31% 降 为 4.77%,5 年 以 上 由 5.58% 降 为 5.04% 同 年, 国 土 资 源 部 制 定 的 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 定 开 始 施 行 这 对 规 范 土 地 使 用 权 出 让, 优 化 土 地 资 源 配 置, 建 立 公 开 公 平 公 正 的 土 地 使 用 制 度, 具 有 重 要 意 义 (2) 从 支 柱 产 业 到 防 止 泡 沫 2003 年 -2004 年 2003 年 在 房 地 产 快 速 发 展 的 背 景 下, 中 央 政 府 开 启 了 新 一 轮 对 房 地 产 的 宏 观 调 控, 对 房 地 产 的 态 度 由 支 持 转 为 警 惕 首 先, 国 土 资 源 部 叫 停 别 墅 供 地 随 后 央 行 颁 布 震 动 房 地 产 业 的 121 号 文 件 : 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通 知, 规 定 开 发 企 业 申 请 银 行 贷 款 其 自 有 资 金 应 不 低 于 开 发 项 目 总 投 资 的 30%, 商 业 银 行 只 能 对 购 买 主 体 结 构 已 经 封 顶 住 房 的 个 人 发 放 个 人 住 房 贷 款 加 强 房 地 产 信 贷, 房 地 产 企 业 四 证 取 得 后 才 能 发 放 贷 款 ; 调 整 商 业 银 行 个 人 住 房 贷 款 政 策, 提 高 第 二 套 住 房 的 首 付 比 例, 规 定 对 购 买 高 档 商 品 房 别 墅 或 第 二 套 以 上 ( 含 第 二 套 ) 商 品 房 的 借 款 人, 适 当 提 高 首 付 款 比 例, 不 再 执 行 优 惠 住 房 利 率 规 定 但 是, 之 后 建 设 部 公 布 了 国 务 院 18 号 文 件 国 务 院 关 于 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 的 通 知, 首 次 明 确 指 出 房 地 产 业 关 联 度 高, 带 动 力 强, 已 经 成 为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业, 将 房 地 产 业 定 位 为 拉 动 国 家 经 济 发 展 的 支 柱 产 业 之 一, 明 确 提 出 要 保 持 房 地 产 业 的 持 续 健 康 发 展, 要 求 充 分 认 识 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 的 重 要 意 义, 要 根 据 城 镇 住 房 制 度 改 革 进 程 居 民 住 房 状 况 和 收 入 水 平 的 变 化 完 善 住 房 供 应 政 策, 调 整 住 房 供 应 结 构, 增 加 普 通 商 品 住 房 供 应, 加 强 对 土 地 市 场 的 宏 观 调 控, 对 于 高 档 大 户 型 商 品 住 房 以 及 高 档 写 字 楼 商 业 性 用 房 积 压 较 多 的 地 区, 要 控 制 此 类 项 目 的 建 设 用 地 供 应 量, 或 暂 停 审 批 此 类 项 目 对 符 合 条 件 的 房 地 产 开 发 企 业 和 房 地 产 项 目 要 继 续 加 大 信 贷 支 持 力 度 可 以 看 出 18 号 文 件 与 121 号 文 件 形 成 鲜 明 反 差 说 明 国 家 的 政 策 也 在 徘 徊, 如 果 控 制 过 严 会 对 刚 刚 升 温 的 房 地 产 业 大 受 打 击, 如 果 不 做 控 制, 继 续 鼓 励, 会 助 长 房 地 产 投 机 行 为, 会 影 响 国 家 经 济 的 健 康 发 展 这 种 徘 徊 的 政 策 使 房 地 产 业 的 升 温 持 续 增 加, 房 地 产 销 量 高 速 增 长, 房 价 开 始 出 现 不 正 常 的 暴 涨, 房 地 产 投 资 行 为 迅 速 升 起 - 4 -
2004 年 国 土 资 源 部 监 察 部 联 合 下 发 了 关 于 继 续 开 展 经 营 性 土 地 使 用 权 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 情 况 执 法 监 察 工 作 的 通 知 即 "71 号 令 ", 此 通 知 规 定 8 月 31 日 后, 不 得 再 以 历 史 遗 留 问 题 为 由 采 用 协 议 方 式 出 让 经 营 性 土 地 使 用 权, 国 有 土 地 使 用 权 要 以 公 开 的 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 方 式 进 行 政 府 这 一 收 紧 政 策, 使 积 习 已 久 的 协 议 出 让 土 地 方 式 从 此 淡 出 市 场, 取 而 代 之 的 是 招 拍 挂 方 式 此 举 是 中 央 政 府 从 土 地 供 给 上 抑 制 房 地 产 过 热 的 一 大 举 措, 拿 地 门 槛 提 高 然 而 随 后, 全 国 各 地 住 宅 土 地 用 地 价 格 由 此 一 路 狂 涨 同 年, 存 款 准 备 金 利 率 上 调, 从 7% 提 高 到 7.5%, 之 后 央 行 将 金 融 机 构 5 年 以 下 个 人 住 房 贷 款 利 率 调 整 为 4.95%,5 年 以 上 5.31%, 这 是 9 年 来 首 次 加 息 (3) 房 价 在 调 控 中 继 续 快 涨 :2005 年 -2007 年 2005 年 3 月, 国 务 院 办 公 厅 下 发 关 于 切 实 稳 定 住 房 价 格 的 通 知 ( 旧 国 八 条 ) 同 年 4 月, 国 务 院 出 台 了 加 强 房 地 产 市 场 引 导 和 调 控 的 八 条 措 施 ( 新 国 八 条 ) 5 月, 国 务 院 转 发 了 建 设 部 等 七 部 委 的 关 于 做 好 稳 定 住 房 价 格 工 作 的 意 见 (25 号 文 ) 至 此, 国 家 开 启 了 控 制 房 价 的 大 幕 9 月 银 监 会 发 布 加 强 信 托 投 资 公 司 部 分 业 务 风 险 提 示 的 通 知 212 号 文 件, 收 紧 房 地 产 信 托 10 月 国 家 税 务 总 局 发 布 了 关 于 实 施 房 地 产 税 收 一 体 化 管 理 若 干 具 体 问 题 的 通 知, 文 件 正 式 明 确 了 个 人 买 卖 二 手 房, 必 须 交 纳 个 人 税 2006 年 4 月 央 行 全 面 上 调 各 档 次 贷 款 利 率 0.27 个 百 分 点, 其 中,5 年 期 以 上 的 银 行 房 贷 基 准 利 率 由 6.12% 上 调 至 6.39% 这 是 央 行 在 加 息 后 短 短 一 年 多 时 间 里 再 次 上 调 利 率, 此 次 加 息 主 要 是 为 了 抑 制 投 资 需 求, 进 一 步 稳 定 房 地 产 价 格 随 后, 同 年 5 月 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 会 上 提 出 了 促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 的 六 项 措 施 (" 国 六 条 "), 包 括 住 房 供 应 结 构 税 收 信 贷 土 地 廉 租 房 和 经 济 适 用 房 建 设 等 方 面, 拉 开 了 2006 年 政 策 调 控 序 幕 随 后 出 台 的 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 的 意 见 ( 简 称 九 部 委 十 五 条 ) 对 国 六 条 进 一 步 细 化 在 套 型 面 积 小 户 型 所 占 比 率 新 房 首 付 款 等 方 面 做 出 了 量 化 规 定, 提 出 90 平 方 米 双 70% 的 标 准 同 时 国 税 总 局 下 发 关 于 加 强 住 房 营 业 税 征 收 管 理 有 关 问 题 的 通 知, 要 求 6 月 1 日 后 个 人 对 外 销 售 购 买 不 足 5 年 的 住 房 要 全 额 征 收 营 业 税 7 月 建 设 部 联 合 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 国 家 工 商 行 政 管 理 总 局 下 发 166 号 文 件 关 于 进 一 步 整 顿 规 范 房 地 产 交 易 秩 序 的 通 知, 要 求 房 地 产 开 发 企 业 取 得 预 售 许 可 证 后, 应 当 在 10 日 内 开 始 销 售 商 品 房 同 时 加 强 房 地 产 广 告 发 布 管 理, 未 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 的 房 地 产 项 目, 不 得 发 布 商 品 房 预 售 广 告 同 时 建 设 部 联 合 其 他 5 部 委 下 发 171 号 文 件 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 的 意 见, 被 业 内 称 为 外 资 限 炒 令, 加 强 了 对 外 商 投 资 企 业 房 地 产 开 发 经 营 和 境 外 机 构 和 个 人 购 房 的 管 理, 打 击 房 地 产 投 资 国 税 总 局 发 布 关 于 住 房 转 让 所 得 征 收 个 人 所 得 税 有 关 问 题 的 通 知 (108 号 文 ), 宣 布 从 8 月 1 日 起, 各 地 税 局 将 在 全 国 范 围 内 统 一 强 制 性 征 收 二 手 房 转 让 个 人 所 得 税 8 月 国 土 资 源 部 制 定 的 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 范 和 协 议 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 范 正 式 施 行, 规 范 对 招 标 拍 卖 挂 牌 或 协 议 出 让 国 有 土 地 使 用 权 的 范 围 作 了 细 化 央 行 调 整 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率, 中 国 人 民 银 行 决 定, 自 2006 年 8 月 19 日 起 上 调 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 2.25% 提 高 到 2.52%; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 5.85% 提 高 到 6.12%; 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 也 相 应 调 整, 长 期 利 率 上 调 幅 度 大 于 短 期 利 率 上 调 幅 度 同 时, 进 一 步 推 进 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 市 场 化 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 的 下 限 由 贷 款 基 准 利 率 的 0.9 倍 扩 大 为 0.85 倍, 其 他 商 业 性 贷 款 利 率 下 限 保 持 0.9 倍 不 变 商 - 5 -
业 银 行 可 按 照 国 家 有 关 政 策, 根 据 贷 款 风 险 状 况, 在 下 限 范 围 内 自 主 确 定 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 水 平 2007 年 1 月 关 于 修 改 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 土 地 使 用 税 暂 行 条 例 的 决 定 正 式 施 行 : 新 增 建 设 用 地 的 土 地 有 偿 使 用 费 征 收 标 准 在 原 有 基 础 上 提 高 1 倍 城 镇 土 地 使 用 税 额 提 高 2 倍, 征 收 范 围 扩 大 到 外 商 投 资 企 业 和 外 国 企 业 国 家 税 务 总 局 下 发 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问 题 的 通 知 明 确 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 将 实 行 清 算 式 缴 纳, 取 代 现 行 的 以 预 征 为 主 的 土 地 增 值 税 缴 纳 法 通 知 宣 告 自 2 月 1 日 起 从 严 征 收 土 地 增 值 税 3 月 全 国 人 大 五 次 会 议 表 决 通 过 了 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法, 物 权 法 作 为 确 认 财 产 利 用 财 产 和 保 护 财 产 的 基 本 法 律, 对 于 法 律 体 系 的 完 善 经 济 的 发 展 都 具 有 重 要 的 意 义 ; 物 权 法 中 的 住 宅 建 设 用 地 使 用 权 期 间 届 满 的, 自 动 续 期 这 一 规 定, 打 消 了 民 众 对 70 年 使 用 期 满 后 国 家 回 收 土 地 的 顾 虑, 有 利 于 提 高 购 买 不 动 产 的 积 极 性 8 月 国 家 发 改 委 24 号 文 件, 住 房 问 题 是 重 要 的 民 生 问 题 党 中 央 国 务 院 高 度 重 视 解 决 城 市 居 民 住 房 问 题, 始 终 把 改 善 群 众 居 住 条 件 作 为 城 市 住 房 制 度 改 革 和 房 地 产 业 发 展 的 根 本 目 的 20 多 年 来, 我 国 住 房 制 度 改 革 不 断 深 化, 城 市 住 宅 建 设 持 续 快 速 发 展, 城 市 居 民 住 房 条 件 总 体 上 有 了 较 大 改 善 但 也 要 看 到, 城 市 廉 租 住 房 制 度 建 设 相 对 滞 后, 经 济 适 用 住 房 制 度 不 够 完 善, 政 策 措 施 还 不 配 套, 部 分 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 还 比 较 困 难 9 月 央 行 银 监 会 联 合 下 发 关 于 加 强 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 又 申 请 购 买 第 二 套 ( 含 ) 以 上 住 房 的, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 40%, 贷 款 利 率 不 得 低 于 中 国 人 民 银 行 公 布 的 同 期 同 档 次 基 准 利 率 的 1.1 倍 同 时 2007 年 央 行 进 行 了 5 次 加 息,3 月 央 行 2007 年 首 度 次 加 息, 中 国 人 民 银 行 决 定, 自 2007 年 3 月 18 日 起 上 调 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 2.52% 提 高 到 2.79%; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 6.12% 提 高 到 6.39%; 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 也 相 应 调 整 2007 年 5 月 19 日 央 行 再 次 加 息, 中 国 人 民 银 行 最 新 公 布 的 消 息,19 日 起, 上 调 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.18 个 百 分 点, 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 也 相 应 调 整 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 上 调 0.09 个 百 分 点 从 2007 年 6 月 5 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 2007 年 7 月 20 日 央 行 第 三 次 加 息, 央 行 宣 布 在 本 次 加 息 中, 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 相 应 上 调 0.09 个 百 分 点 同 时, 上 调 活 期 存 款 利 率 9 个 基 点, 由 0.72% 上 升 至 0.81% 这 是 2002 年 2 月 以 来 首 次 上 调 活 期 存 款 利 率 在 这 5 年 来, 央 行 曾 多 次 加 息, 但 是 上 调 对 象 均 为 定 期 存 款 或 贷 款 利 率, 此 次 是 5 年 多 来 首 次 上 调 活 期 存 款 利 率 2007 年 8 月 央 行 上 调 金 融 机 构 存 贷 款 基 准 利 率 ( 第 四 次 加 息 ), 为 合 理 调 控 货 币 信 贷 投 放, 稳 定 通 货 膨 胀 预 期, 中 国 人 民 银 行 决 定, 自 2007 年 8 月 22 日 起 上 调 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 3.33% 提 高 到 3.60%; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.18 个 百 分 点, 由 现 行 的 6.84% 提 高 到 7.02%; 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 也 相 应 调 整 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 相 应 上 调 0.09 个 百 分 点 2007 年 9 月 央 行 年 内 第 五 次 加 息,2007 年 9 月 15 日 起, 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.27 个 百 分 点, 由 现 行 的 3.60% 提 高 到 3.87%; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.27-6 -
个 百 分 点, 由 现 行 的 7.02% 提 高 到 7.29% 这 一 阶 段 调 控 文 件 密 度 加 大, 但 房 价 一 路 坚 挺, 地 王 频 现 旨 在 打 击 投 机 行 为 的 交 易 税 收 不 仅 没 有 控 制 房 价, 反 而 转 嫁 了 成 本, 加 大 了 新 房 市 场 的 市 场 需 求 经 过 政 策 频 出 调 控 力 度 加 大 2007 年 底, 全 国 房 价 出 现 下 跌 (4) 房 地 产 调 控 的 一 波 三 折 :2008 年 -2009 年 2008 年 1 月, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 3 月, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 下 发 关 于 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 住 房 租 赁 有 关 税 收 政 策 的 通 知, 免 征 出 租 廉 租 住 房 租 金 收 入 的 营 业 税 房 产 税 住 房 用 地 城 镇 土 地 使 用 税 和 免 征 廉 租 房 经 济 适 用 住 房 的 印 花 税 同 时 中 国 人 民 银 行 决 定 从 2008 年 3 月 25 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 至 此, 这 一 数 字 已 调 升 到 15.5%, 创 下 历 史 新 高 4 月 25 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 5 月, 国 家 多 项 调 控 近 期 开 始 施 行, 土 地 阀 门 再 度 把 紧 监 察 部 人 力 资 源 与 社 会 保 障 部 国 土 资 源 部 联 合 下 发 违 反 土 地 管 理 规 定 行 为 处 分 办 法, 土 地 阀 门 把 紧, 具 体 政 策 : 商 品 住 宅 开 发 不 得 超 3 年 ; 土 地 管 理 不 作 为 将 受 严 惩 等 同 时 5 月 20 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 9 月 受 美 国 金 融 风 暴 的 影 响, 央 行 宣 布 双 率 齐 降 央 行 宣 布 从 9 月 16 日 起, 下 调 一 年 期 人 民 币 贷 款 基 准 利 率 0.27 个 百 分 点, 以 及 下 调 存 款 准 备 金 率 0.5% 10 月 中 国 人 民 银 行 8 日 晚 间 宣 布, 从 10 月 9 日 起 下 调 一 年 期 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 各 0.27 个 百 分 点, 其 他 期 限 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 作 相 应 调 整 央 行 同 时 还 宣 布 了 我 国 银 行 存 款 准 备 金 率 9 年 来 首 度 下 调 的 决 定 : 从 10 月 15 日 起 下 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 10 月 28 日, 央 行 年 内 第 三 次 下 调 利 率 从 2008 年 10 月 30 日 起 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率, 一 年 期 存 款 基 准 利 率 由 现 行 的 3.87% 下 调 至 3.60%, 下 调 0.27 个 百 分 点 ; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 由 现 行 的 6.93% 下 调 至 6.66%, 下 调 0.27 个 百 分 点 ; 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 相 应 调 整 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 保 持 不 变 11 月 一 系 列 支 持 房 产 发 展 的 政 策 开 始 出 台, 对 个 人 首 次 购 买 90 平 方 米 及 以 下 普 通 住 房 的, 契 税 税 率 暂 统 一 下 调 到 1%; 对 个 人 销 售 或 购 买 住 房 暂 免 征 收 印 花 税 ; 对 个 人 销 售 住 房 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 地 方 政 府 可 制 定 鼓 励 住 房 消 费 的 收 费 减 免 政 策 对 居 民 首 次 购 买 普 通 自 住 房 和 改 善 型 普 通 自 住 房 提 供 贷 款, 其 贷 款 利 率 的 下 限 可 扩 大 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 20% 下 调 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 其 中, 五 年 期 以 下 ( 含 ) 由 现 行 的 4.32% 调 整 为 4.05%, 五 年 期 以 上 由 现 行 的 4.86% 调 整 为 4.59%, 分 别 下 调 0.27 个 百 分 点 2009 年 7 月 : 银 监 局 发 布 固 定 资 产 贷 款 管 理 暂 行 办 法 与 项 目 融 资 业 务 指 引, 加 强 贷 款 资 金 监 管 2009 年 9 月 : 发 文 要 求 地 方 政 府 要 加 强 建 设 用 地 批 后 监 管 2009 年 12 月 : 个 人 住 房 转 让 营 业 税 征 免 时 限 由 2 年 恢 复 到 5 年 ; 财 政 部 国 税 总 局 发 布 营 业 税 减 免 细 则 为 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨, 政 府 决 定 不 再 延 长 2008 年 年 底 出 台 的 二 手 房 营 业 税 减 免 优 惠 政 策, 将 个 人 住 房 转 让 营 业 税 免 征 时 限 由 2 年 恢 复 至 5 年, 遏 制 - 7 -
炒 房 现 象 随 后 提 出 了 增 加 普 通 商 品 住 房 的 有 效 供 应 ; 继 续 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 住 房 消 费, 抑 制 投 资 投 机 性 购 房 ; 加 强 市 场 监 管 ; 继 续 大 规 模 推 进 保 障 性 安 居 工 程 建 设 四 条 详 细 措 施 ( 简 称 国 四 条 ), 以 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 为 目 标 国 务 院 各 部 委 陆 续 出 台 调 控 细 节, 逐 渐 废 除 了 2008 年 的 刺 激 房 市 政 策, 再 次 转 向 稳 定 房 价 2009 年 12 月 17 日, 财 政 部 国 土 部 等 五 部 委 出 台 进 一 步 加 强 土 地 出 让 收 支 管 理 的 通 知, 明 确 开 发 商 以 后 拿 地 时, 分 期 缴 纳 全 部 土 地 出 让 价 款 期 限 原 则 上 不 得 超 过 一 年, 特 殊 项 目 可 以 约 定 在 两 年 内 全 部 缴 清, 首 次 缴 款 比 例 不 得 低 于 全 部 土 地 出 让 款 的 50% 如 果 开 发 商 拖 欠 价 款, 不 得 参 与 新 的 土 地 出 让 交 易 可 以 看 出 这 一 阶 段 是 调 控 政 策 反 复 的 时 期, 从 2008 年 初 货 币 政 策 将 从 适 度 从 紧 改 为 从 紧, 而 财 政 政 策 继 续 保 持 稳 健 下 半 年 随 着 世 界 金 融 危 机 的 影 响 扩 大, 央 行 公 布 双 率 齐 降, 货 币 政 策 再 度 从 从 紧 向 适 度 宽 松 转 变 本 来 在 前 期 调 控 政 策 和 金 融 危 机 的 影 响 下, 房 地 产 投 资 迅 速 减 少, 国 际 热 钱 纷 纷 撤 出, 房 地 产 市 场 进 入 观 望 状 态, 成 交 量 日 减, 房 价 也 有 所 下 降 然 而, 在 调 控 效 果 刚 刚 显 现 时, 政 策 再 次 松 动, 最 终 导 致 前 功 尽 弃 2009 年, 中 国 房 地 产 市 场 从 年 初 的 试 探 性 抄 底, 到 年 中 的 放 量 大 涨, 再 到 年 底 的 恐 慌 性 抢 购, 短 短 一 年 间, 中 国 楼 市 迅 速 地 由 低 迷 转 变 为 亢 奋, 由 萧 条 转 变 为 繁 荣, 调 控 由 去 库 存 转 变 为 挤 泡 沫 (5) 调 控 政 策 频 出, 力 度 逐 步 升 级 2010 年 -2011 年 2010 年 1 月 财 政 部 发 布 通 知, 个 人 将 购 买 不 足 5 年 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 的 非 普 通 住 房 或 者 不 足 5 年 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 国 务 院 出 台 " 国 十 一 条 ", 严 格 二 套 房 贷 款 管 理, 首 付 不 得 低 于 40%, 加 大 房 地 产 贷 款 窗 口 指 导 国 土 资 源 部 发 布 国 土 资 源 部 关 于 改 进 报 国 务 院 批 准 城 市 建 设 用 地 申 报 与 实 施 工 作 的 通 知 提 出, 申 报 住 宅 用 地 的, 经 济 适 用 住 房 廉 租 住 房 和 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 用 地 占 住 宅 用 地 的 比 例 不 得 低 于 70% 3 月 国 土 资 源 部 再 次 出 台 了 19 条 土 地 调 控 新 政, 即 关 于 加 强 房 地 产 用 地 供 应 和 监 管 有 关 问 题 的 通 知, 该 通 知 明 确 规 定 开 发 商 竞 买 保 证 金 最 少 两 成 1 月 内 付 清 地 价 50% 囤 地 开 发 商 将 被 " 冻 结 " 等 19 条 内 容 4 月 国 务 院 发 布 了 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 ( 简 称 国 十 条 ), 被 称 为 史 上 最 严 肃 的 调 控 政 策 提 出 地 方 政 府 对 稳 定 房 价 推 进 保 障 性 住 房 建 设 工 作 不 力, 影 响 社 会 发 展 和 稳 定 的, 要 追 究 责 任 10 月 中 国 人 民 银 行 宣 布, 自 20 日 起, 金 融 机 构 一 年 期 存 款 基 准 利 率 上 调 0.25 个 百 分 点, 由 现 行 的 2.25% 提 高 到 2.5%; 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 0.25 个 百 分 点, 由 现 行 的 5.31% 提 高 到 5.56%; 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 据 此 相 应 调 整 11 月 住 房 城 乡 建 设 部 财 政 部 中 国 人 民 银 行 银 监 会 联 合 印 发 关 于 规 范 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知 公 积 金 新 政 强 调, 第 二 套 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 利 率 不 得 低 于 同 期 首 套 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 利 率 的 1.1 倍, 首 付 款 比 例 不 得 低 于 50%, 严 禁 使 用 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 进 行 投 机 性 购 房, 并 停 止 向 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 的 缴 存 职 工 家 庭 发 放 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 中 国 人 民 银 行 决 定, 从 2010 年 11 月 16 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 从 2010 年 11 月 29 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 - 8 -
12 月 从 20 日 起, 再 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 自 26 日 起, 金 融 机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 分 别 上 调 0.25 个 百 分 点, 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 相 应 调 整 2011 年 1 月, 从 20 日 起, 上 调 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 新 国 八 条 的 实 施 : 国 务 院 要 求 进 一 步 调 控 房 地 产 市 场, 落 实 地 方 政 府 责 任, 各 地 要 确 定 价 格 控 制 目 标 并 向 社 会 公 布, 二 套 房 房 贷 首 付 比 例 提 至 60% 财 政 部 公 布 了 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知, 规 定 个 人 将 购 买 不 足 5 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 将 全 部 征 收 营 业 税 同 时 部 分 城 市 房 产 税 试 点 : 上 海 房 产 税 起 征 点 定 为 人 均 60 平 方 米, 征 收 对 象 为 本 市 居 民 家 庭 在 本 市 新 购 的 第 二 套 及 以 上 的 住 房 和 非 本 市 居 民 家 庭 在 本 市 新 购 的 住 房, 征 收 范 围 为 本 市 居 民 家 庭 第 二 套 及 以 上 住 房 中 人 均 超 60 平 方 米 的 面 积, 适 应 税 率 根 据 不 同 情 况 定 为 0.4% 和 0.6% 两 种 2 月, 自 9 日 起 上 调 金 融 机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率, 调 整 幅 度 均 为 0.25 个 百 分 点 经 过 调 整 后 的 一 年 期 贷 款 利 率 为 6.06%, 一 年 期 存 款 利 率 为 3.0% 住 房 和 城 乡 建 设 部 发 布 关 于 调 整 住 房 公 积 金 存 款 利 率 的 通 知, 要 求 从 2011 年 2 月 9 日 起, 上 调 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 五 年 期 以 上 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 上 调 0.20 个 百 分 点 五 年 期 以 下 ( 含 五 年 ) 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 上 调 0.25 个 百 分 点 这 一 时 期 中 国 房 地 产 政 策 已 由 此 前 的 支 持 转 向 抑 制 投 机, 遏 制 房 价 过 快 上 涨, 并 且 先 后 采 取 了 土 地 金 融 税 收 等 多 种 调 控 手 段 不 过, 频 频 刷 新 的 " 地 王 " 记 录, 以 及 仍 在 不 断 上 涨 的 房 价 使 政 策 执 行 效 果 和 政 府 公 信 力 屡 遭 诟 病 同 时 住 房 限 购 政 策 成 为 这 一 时 期 的 主 要 调 控 手 段,2010 年 4 月 30 日, 北 京 出 台 国 十 条 实 施 细 则, 率 先 规 定 每 户 家 庭 只 能 新 购 一 套 商 品 房 同 年 9 月 限 购 令 已 经 在 北 京 上 海 深 圳 广 州 实 行 2011 年 1 月 已 有 24 个 城 市 出 台 限 购 令, 对 已 拥 有 住 房 的 家 庭 新 购 住 房 套 数 进 行 限 制 同 月 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 指 出, 各 直 辖 市 计 划 单 列 市 省 会 城 市 和 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市, 在 一 定 时 期 内, 要 从 严 制 定 和 执 行 住 房 限 购 措 施 原 则 上 对 已 拥 有 1 套 住 房 的 当 地 户 籍 居 民 家 庭 能 够 提 供 当 地 一 定 年 限 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭, 限 购 1 套 住 房 ( 含 新 建 商 品 住 房 和 二 手 住 房 ); 对 已 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 的 当 地 户 籍 居 民 家 庭 拥 有 1 套 及 以 上 住 房 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭 无 法 提 供 一 定 年 限 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭, 要 暂 停 在 本 行 政 区 域 内 向 其 售 房 到 2011 年 底 一 共 有 48 个 城 市 出 台 了 限 购 令 四 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 阶 段 :2012 年 -2015 年 2012 年, 国 务 院 发 出 通 知 指 出, 商 品 住 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 供 应 紧 张 的 地 区, 商 业 银 行 可 根 据 风 险 状 况, 暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 ; 对 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 第 三 套 住 房 贷 款 2013 年 2 月 国 务 院 常 务 会 议 出 台 了 楼 市 调 控 国 五 条 会 议 不 仅 再 次 重 申 坚 持 执 行 以 限 购 限 贷 为 核 心 的 调 控 政 策, 坚 决 打 击 投 资 投 机 性 购 房, 还 在 继 2011 年 之 后 再 次 提 出 要 求 各 地 公 布 年 度 房 价 控 制 目 标 新 国 五 条 的 出 台, 及 时 而 彻 底 地 打 消 了 一 些 地 区 和 开 发 商 等 待 政 策 放 松 的 幻 想, 释 放 了 政 策 将 持 续 从 紧 的 信 号 同 时, 限 购 造 成 的 震 慑 作 用 逼 迫 开 发 商 在 下 半 年 不 得 不 以 价 换 量 虽 然 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 这 一 信 号 的 意 义 在 于, 强 调 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 2013 年 楼 市 限 购 政 策 依 旧, 全 国 限 购 城 市 共 有 46 个 - 9 -
2014 年 9 月 30 日, 央 行 出 台 房 贷 新 政 ( 930 房 贷 新 政 ), 主 要 内 容 包 括 : 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 时, 可 按 照 首 套 房 贷 政 策 执 行 ; 对 于 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房 的 家 庭, 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 30%, 贷 款 利 率 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍 等 本 次 房 贷 政 策 是 对 之 前 信 贷 政 策 的 全 面 松 绑, 相 对 于 此 前 信 贷 套 数 认 定 政 策, 本 次 政 策 对 首 套 二 套 多 套, 在 认 定 上 都 有 放 松 这 种 松 绑 的 幅 度 在 某 种 程 度 上 甚 至 比 2009 年 政 策 还 要 宽 松 有 利 于 刺 激 大 量 需 求 入 市, 尤 其 是 改 善 型 需 求 新 政 出 台 后, 全 国 各 地 楼 市 皆 迎 来 成 交 高 峰 同 时 之 前 严 格 执 行 的 楼 市 限 购 政 策 出 现 雪 崩, 自 2014 年 6 月 底 呼 和 浩 特 市 率 先 宣 布 取 消 限 购 后, 各 地 方 政 府 便 纷 纷 跟 进, 仅 一 个 多 月 的 时 间 里, 相 继 又 有 36 个 城 市 以 不 同 的 方 式 对 限 购 政 策 进 行 了 调 整 截 至 2014 年 底 短 短 半 年 时 间 里, 除 了 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 个 一 线 城 市 和 三 亚 之 外,46 个 限 购 城 市 当 中,41 个 已 正 式 取 消 或 变 相 放 松 了 限 购 2015 年 3 月 中 央 国 家 机 关 住 房 管 理 中 心 开 始 执 行 关 于 进 一 步 调 整 住 房 公 积 金 个 人 贷 款 有 关 问 题 的 通 知 进 一 步 加 大 对 缴 存 职 工 使 用 住 房 公 积 金 个 人 贷 款 解 决 基 本 住 房 问 题 的 支 持 力 度, 让 更 多 的 职 工 享 受 到 住 房 公 积 金 制 度 优 惠 央 行 住 建 部 银 监 会 发 布 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知 鼓 励 银 行 业 金 融 机 构 继 续 发 放 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 与 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 的 组 合 贷 款, 支 持 居 民 家 庭 购 买 普 通 自 住 房 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 比 例 调 整 为 不 低 于 40% 进 一 步 发 挥 住 房 公 积 金 对 合 理 住 房 消 费 的 支 持 作 用 缴 存 职 工 家 庭 使 用 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 缴 存 职 工 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 比 例 为 30% 财 政 部 国 家 税 务 总 局 发 布 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 相 对 于 房 地 产 市 场 成 长 阶 段, 这 一 阶 段 调 控 文 件 密 度 明 显 降 低, 行 政 性 调 控 政 策 减 少, 主 要 以 金 融 和 财 税 政 策 为 主 受 到 整 体 宏 观 经 济 不 景 气 的 影 响, 总 体 调 控 思 路 从 原 有 行 政 高 压 转 变 为 适 度 宽 松, 截 止 2015 年 4 月 底 政 策 转 变 初 见 成 效 70 大 中 城 市 在 四 月 出 现 新 房 环 比 量 价 齐 涨, 终 结 了 此 前 连 续 11 个 月 房 价 环 比 下 滑 的 趋 势 - 10 -
信 息 披 露 分 析 师 : 张 蒙 戈 分 析 师 声 明 主 要 负 责 撰 写 本 报 告 全 部 或 部 分 内 容 的 分 析 师 在 此 声 明 :(1) 本 报 告 所 采 用 的 数 据 和 信 息 均 来 自 市 场 公 开 信 息, 分 析 师 以 勤 勉 的 职 业 态 度, 独 立 客 观 地 出 具 本 报 告, 但 不 保 证 所 采 用 数 据 和 信 息 的 准 确 性 或 完 整 性 (2) 该 分 析 师 所 得 报 酬 的 任 何 组 成 部 分, 无 论 在 过 去 现 在 及 将 来 均 不 会 直 接 或 间 接 地 与 本 报 告 所 表 述 的 具 体 建 议 或 观 点 相 联 系 法 律 声 明 本 报 告 仅 供 普 信 资 产 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 的 客 户 使 用 本 公 司 不 会 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 本 报 告 所 载 的 信 息 材 料 及 结 论 只 提 供 特 定 客 户 作 参 考, 不 构 成 投 资 建 议, 也 没 有 考 虑 到 个 别 客 户 特 殊 的 投 资 目 标 财 务 状 况 或 需 要 客 户 应 考 虑 本 报 告 中 的 任 何 意 见 或 建 议 是 否 符 合 其 特 定 状 况 本 报 告 仅 向 特 定 客 户 传 送, 未 经 本 公 司 书 面 授 权, 本 研 究 报 告 的 任 何 部 分 均 不 得 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 再 次 分 发 给 任 何 其 他 人, 或 以 任 何 侵 犯 本 公 司 版 权 的 其 他 方 式 使 用 如 欲 引 用 或 转 载 本 文 内 容, 务 必 联 络 本 公 司 并 获 得 许 可, 并 需 注 明 出 处 为 普 信 资 产 管 理 有 限 公 司, 且 不 得 对 本 文 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 和 删 改 - 11 -