深度报告行业 研究报告 房地产行业 动态 PE16.08X,NAV 平均折幅 16% 房地产行业估值跟踪报告 研究结论 静态 PB 和 PE 水平 : 按 8 月 6 日收盘价测算, 地产行业静态 PE 和 PB 水平分别为 23.12X 和 2.70X, 较上一报告日 (7 月 23 日 ) 升幅为 3% 今年地产行业静态估值最低水平出现在 7 月初, 当前行业静态 PE 和 PB 较 7 月初升幅已近 20% 近年最低水平出现在 08 年 10 月份, 静态 PE 和 PB 分别为 14.62X 和 1.85X 目前行业静态 PE 和 PB 较 08 年低位时分别高 58% 和 46% 胡栋亮 杨国华 房地产行业高级分析师 8621-63325888 5099 hudongliang@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S0860210030006 房地产行业高级分析师 8621-63325888 6078 yangguohua@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S0860210030001 动态 PE 水平 : 当前, 地产行业 10 年动态市盈率水平为 16.08X, 也高于上一报告日 (15.56X) 水平, 与 7 月初相比升幅达到 22% 近年动态 PE 最低位出现在 09 年 1 月, 当时动态市盈率水平为 8.96X 目前行业动态 PE 较 09 年初水平高 79% 行业评级看好中性看淡 ( 维持 ) 国家 / 地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告日期 2010 年 08 月 09 日 NAV 压力测试 : 当前, 覆盖的 8 家公司 NAV 水平 ( 假设 =0%, =10%) 均低于股价, 折价幅度从 27% 至 1% 不等 以 NAV 为基准, 万科 保利 金地 招地 华侨城 苏宁环球 栖霞建设和华业地产目前股价所隐含的分别为 -1% -10% -8% -16% -33% -21% -9% 和 -22%, 平均为 -15%( 即房价平均下跌 15%, 公司 NAV 与目前股价持平 ) 与上一报告日相比, 覆盖公司中表现最为抢眼的是我们近期重点推荐的华业地产, 股价涨幅 11%,NAV 隐含房价跌幅也从 28% 下降至 22% 除华业地产外, 保利 金地 招地和栖霞建设在近两周股价也有所上涨, 万科持平, 而华侨城和苏宁环球则有下跌 行业表现 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 房地产指数 上证综合指数 -35.00% -40.00% -45.00% 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 评价周期 1 个月 3 个月 12 个月 绝对表现 (%) 15% 11% -25% 相对表现 (%) 5% 14% -7% 资料来源 :WIND 重点公司盈利预测及投资评级 10EPS(E) 11 EPS(E) 12EPS(E) 股价评级 万科 0.58 0.78 1.05 8.00 增持 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系 因此, 投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的唯一因素 有关分析师的申明, 见本报告最后部分 其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系 并请阅读报告最后一页的免责申明 保利地产 1.07 1.37 1.72 12.66 买入 金地集团 0.52 0.63 0.83 6.93 买入 招商地产 1.30 1.70 2.23 18.83 买入 华侨城 A 0.82 1.14 1.51 13.29 买入 苏宁环球 0.74 1.09 1.55 9.89 买入 栖霞建设 0.36 0.51 0.71 5.48 增持 华业地产 0.45 0.66 1.03 7.66 买入 资料来源 : 公司数据, 东方证券研究所预测
图 1: 地产行业动态市盈率 ( 整体法 ) 走势 图 2: 地产行业静态市盈率和市净率 ( 整体法 ) 走势 35 动态市盈率 120 静态市盈率市净率 ( 右轴 ) 12 30 100 10 25 80 8 20 15 60 6 10 40 4 5 20 2 0 0 0 Jan-08 Mar-08 May-08 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Jan-09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09 Jan-10 Mar-10 May-10 Jul-10 Jan-00 Jul-00 Jan-01 Jul-01 Jan-02 Jul-02 Jan-03 Jul-03 Jan-04 Jul-04 Jan-05 Jul-05 Jan-06 Jul-06 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 资料来源 :WIND, 东方证券研究所 资料来源 :WIND, 东方证券研究所 表 1: 覆盖公司 NAV 对房价敏感性分析 公司 万科 3.72 5.29 6.73 7.43 8.08 8.67 9.25 10.36 11.37 保利地产 6.93 9.80 12.65 13.94 15.28 16.57 17.70 19.78 21.72 金地集团 4.25 5.56 6.65 7.24 7.77 8.24 8.60 9.44 10.32 招商地产 15.27 17.79 20.19 21.42 22.57 23.72 24.83 26.69 28.56 华侨城 13.73 15.19 16.40 17.03 17.54 18.13 18.72 19.86 20.97 苏宁环球 8.28 10.00 11.85 12.69 13.53 14.39 15.10 16.75 18.38 栖霞建设 3.94 4.66 5.40 5.71 6.05 6.39 6.62 7.07 7.60 华业地产 6.63 7.97 9.05 9.61 10.10 10.64 11.17 12.19 13.15 数据来源 : 东方证券研究所 2
表 2: 当前股价隐含 公司 当前股价隐含 万科 -1% 保利地产 -10% 金地集团 -8% 招商地产 -16% 华侨城 -33% 苏宁环球 -21% 栖霞建设 -9% 华业地产 -22% 平均 -15% 数据来源 : 东方证券研究所 表 3: 覆盖公司估值表 公司 股价 2010 年 EPS PE P/NAV 目标价 (100806) 末 NAV 2010 2011 2012 2010 2011 2012 评级 万科 8.00 8.08 0.99 8.70 0.58 0.78 1.05 14 10 8 增持 保利地产 12.66 15.28 0.83 21.32 1.07 1.37 1.72 12 9 7 买入 金地集团 6.93 7.77 0.89 7.80 0.52 0.63 0.83 13 11 8 买入 招商地产 18.83 22.57 0.83 29.40 1.30 1.70 2.23 14 11 8 买入 华侨城 A 13.29 17.54 0.76 23.92 0.82 1.14 1.51 16 12 9 买入 苏宁环球 9.89 13.53 0.73 17.20 0.74 1.08 1.55 13 9 6 买入 栖霞建设 5.48 6.05 0.91 7.70 0.36 0.51 0.71 15 11 8 增持 华业地产 7.66 10.10 0.76 7.94 0.45 0.66 1.03 17 12 7 买入 平均 0.84 14.4 10.6 7.8 数据来源 :WIND, 东方证券研究所 3
表 4: 万科 NAV 敏感性分析 6% 3.63 5.40 7.04 7.83 8.56 9.23 9.89 11.15 12.29 7% 3.65 5.37 6.96 7.72 8.43 9.08 9.72 10.94 12.04 8% 3.68 5.34 6.88 7.62 8.31 8.94 9.56 10.74 11.81 9% 3.70 5.32 6.80 7.52 8.19 8.80 9.40 10.54 11.59 10% 3.72 5.29 6.73 7.43 8.08 8.67 9.25 10.36 11.37 11% 3.74 5.26 6.66 7.34 7.97 8.54 9.11 10.19 11.17 12% 3.75 5.23 6.59 7.25 7.86 8.42 8.97 10.02 10.97 13% 3.77 5.21 6.53 7.17 7.76 8.30 8.84 9.86 10.78 14% 3.79 5.18 6.47 7.09 7.66 8.19 8.71 9.70 10.60 表 5: 保利地产 NAV 敏感性分析 6% 1.00 10.07 13.33 14.81 16.35 17.83 19.12 21.49 23.71 7% 6.81 10.00 13.15 14.58 16.06 17.49 18.74 21.03 23.17 8% 6.85 9.93 12.97 14.36 15.79 17.17 18.38 20.59 22.66 9% 6.89 9.86 12.80 14.14 15.53 16.86 18.03 20.18 22.18 10% 6.93 9.80 12.65 13.94 15.28 16.57 17.70 19.78 21.72 11% 6.96 9.74 12.49 13.75 15.04 16.29 17.39 19.40 21.28 12% 6.99 9.68 12.35 13.56 14.82 16.02 17.09 19.04 20.87 13% 7.02 9.63 12.21 13.39 14.60 15.77 16.80 18.70 20.47 14% 7.04 9.57 12.08 13.22 14.40 15.53 16.53 18.37 20.09 4
表 6: 金地集团 NAV 敏感性分析 6% 4.33 5.82 7.07 7.74 8.33 8.86 9.27 10.23 11.23 7% 4.30 5.75 6.96 7.60 8.18 8.69 9.09 10.01 10.98 8% 4.28 5.68 6.85 7.48 8.04 8.53 8.92 9.81 10.75 9% 4.26 5.62 6.75 7.36 7.90 8.38 8.76 9.62 10.53 10% 4.25 5.56 6.65 7.24 7.77 8.24 8.60 9.44 10.32 11% 4.23 5.50 6.56 7.13 7.64 8.10 8.45 9.27 10.12 12% 4.21 5.45 6.48 7.03 7.53 7.97 8.31 9.10 9.93 13% 4.20 5.40 6.40 6.93 7.41 7.84 8.18 8.94 9.75 14% 4.19 5.35 6.32 6.84 7.31 7.73 8.05 8.80 9.58 表 7: 招商地产 NAV 敏感性分析 6% 15.49 18.24 20.86 22.21 23.47 24.72 25.94 27.95 29.98 7% 15.44 18.12 20.68 22.00 23.23 24.45 25.65 27.61 29.60 8% 15.38 18.01 20.51 21.80 23.00 24.20 25.36 27.29 29.24 9% 15.33 17.90 20.34 21.60 22.78 23.95 25.09 26.98 28.89 10% 15.27 17.79 20.19 21.42 22.57 23.72 24.83 26.69 28.56 11% 15.22 17.69 20.03 21.24 22.37 23.49 24.59 26.40 28.24 12% 15.18 17.59 19.89 21.07 22.17 23.27 24.35 26.13 27.93 13% 15.13 17.50 19.75 20.90 21.99 23.06 24.12 25.87 27.64 14% 15.08 17.41 19.61 20.74 21.81 22.86 23.90 25.62 27.36 5
表 8: 华侨城 NAV 敏感性分析 6% 14.29 15.96 17.33 18.05 18.62 19.29 19.96 21.25 22.51 7% 14.14 15.75 17.08 17.77 18.32 18.97 19.62 20.88 22.09 8% 14.00 15.56 16.84 17.51 18.05 18.68 19.30 20.52 21.70 9% 13.86 15.37 16.61 17.26 17.78 18.39 19.00 20.18 21.32 10% 13.73 15.19 16.40 17.03 17.54 18.13 18.72 19.86 20.97 11% 13.61 15.02 16.20 16.81 17.30 17.88 18.45 19.56 20.64 12% 13.49 14.86 16.01 16.60 17.08 17.64 18.20 19.27 20.32 13% 13.38 14.71 15.83 16.40 16.87 17.41 17.95 19.00 20.03 14% 13.28 14.57 15.65 16.21 16.67 17.20 17.73 18.75 19.74 表 9: 苏宁环球 NAV 敏感性分析 6% 9.31 11.32 13.52 14.51 15.50 16.52 17.36 19.31 21.23 7% 9.03 10.96 13.06 14.01 14.96 15.94 16.74 18.61 20.45 8% 8.76 10.62 12.64 13.54 14.46 15.39 16.16 17.95 19.72 9% 8.51 10.30 12.23 13.10 13.98 14.88 15.62 17.34 19.03 10% 8.28 10.00 11.85 12.69 13.53 14.39 15.10 16.75 18.38 11% 8.06 9.71 11.49 12.30 13.10 13.94 14.62 16.21 17.77 12% 7.85 9.44 11.16 11.93 12.70 13.50 14.16 15.69 17.19 13% 7.65 9.18 10.84 11.58 12.32 13.09 13.73 15.20 16.65 14% 7.47 8.94 10.53 11.25 11.97 12.71 13.32 14.73 16.13 6
表 10: 栖霞建设 NAV 敏感性分析 6% 3.96 4.78 5.61 5.97 6.35 6.74 7.00 7.50 8.10 7% 3.95 4.75 5.56 5.90 6.27 6.65 6.90 7.39 7.97 8% 3.95 4.72 5.50 5.84 6.19 6.56 6.81 7.28 7.84 9% 3.94 4.69 5.45 5.78 6.12 6.47 6.71 7.17 7.72 10% 3.94 4.66 5.40 5.71 6.05 6.39 6.62 7.07 7.60 11% 3.93 4.64 5.35 5.66 5.98 6.31 6.54 6.97 7.49 12% 3.93 4.61 5.30 5.60 5.91 6.24 6.46 6.88 7.38 13% 3.92 4.59 5.26 5.55 5.85 6.17 6.38 6.79 7.28 14% 3.92 4.56 5.22 5.50 5.79 6.10 6.30 6.71 7.18 表 11: 华业地产 NAV 敏感性分析 6% 6.97 8.45 9.66 10.28 10.82 11.42 12.01 13.14 14.20 7% 6.88 8.32 9.50 10.10 10.63 11.21 11.79 12.89 13.92 8% 6.79 8.20 9.34 9.93 10.44 11.01 11.57 12.65 13.65 9% 6.71 8.08 9.19 9.77 10.27 10.82 11.37 12.41 13.39 10% 6.63 7.97 9.05 9.61 10.10 10.64 11.17 12.19 13.15 11% 6.56 7.86 8.92 9.46 9.94 10.46 10.99 11.98 12.91 12% 6.49 7.75 8.79 9.32 9.78 10.30 10.81 11.77 12.69 13% 6.42 7.65 8.66 9.18 9.64 10.14 10.63 11.58 12.47 14% 6.35 7.56 8.54 9.05 9.49 9.98 10.47 11.39 12.26 7
分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明 : 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断 ; 分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去 现在及将来, 均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 / 深证成指的涨跌幅为基准 ; 公司投资评级的量化标准买入 : 相对强于市场基准指数收益率 15% 以上 ; 增持 : 相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 : 相对弱于市场基准指数收益率在 -5% 以下 未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股 票的研究状况, 未给予投资评级相关信息 暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形 ; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级 盈利预测及目标价格等信息不再有效 行业投资评级的量化标准 : 看好 : 相对强于市场基准指数收益率 5% 以上 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 看淡 : 相对于市场基准指数收益率在 -5% 以下 未评级 : 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的研究状况, 未给予投资评级等相关信息 暂停评级 : 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究 依据支持分析师给出明确行业投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信 息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效 8
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