Aug-15 Sep-15 Sep-15 Oct-15 Nov-15 Dec-15 Dec-15 Jan-16 Jan-16 Feb-16 Mar-16 Mar-16 Apr-16 May-16 May-16 Jun-16 Jun-16 Jul-16 Aug-16 证券研究报告 调整目标价格 买入 600383.CH 价格 : 人民币 12.59 22% 目标价格 : 人民币 15.33 原目标价格 : 人民币 11.87 目标价格基础 : 重估净资产值平价 板块评级 : 中立 股价表现 72% 53% 34% 14% (5%) (24%) 金地集团 上证综指 (%) 今年至今 1 3 12 绝对 28.6 24.8 42.4 44.7 相对深证成指 45.4 22.5 31.7 62.8 发行股数 ( 百万 ) 4,501 流通股 (%) 100 流通股市值 ( 人民币百万 ) 56,666 3 日均交易额 ( 人民币百万 ) 388 16 年末净负债率 (%) 22 16 年末每股重估净资产值 ( 人民币 ) 15.31 主要股东 (%) 生命人寿 29.92 资料来源 : 公司数据, 彭博及中银证券 以 2016 年 8 月 19 日收市价为标准 中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 : 开发商 袁豪 (8621) 2032 8529 hao.yuan@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号 :S1300513090001 金地集团 2016 年 8 月 29 日 销售放量, 开工上调 金地集团上半年营业收入和净利润分别同比增长 74% 和 49%, 业绩的大幅 上涨更多源于大量结算推动, 上半年毛利率进一步下滑 后续预计将略有 回升, 少数股东权益进一步上升 后续预计将维持高位 ; 销售方面, 上半 年销售 440 亿元, 同比增长 107%, 前 7 月已经完成 521 亿元, 全年有望 冲刺千亿 ; 拿地方面, 公司在谨慎态度中表现积极, 上半年拿地 97 亿元, 占地当期销售 21 亿元, 同时权益上升至 46%, 较为谨慎, 但同时积极获 取一二线土地, 当期一二线占比高达 78% 鉴于公司毛利率和少数股东权 益仍分别低于和高于我们预期, 我们分别将公司 16-17 年每股收益预期下 调至 0.76 元和 0.89 元, 但鉴于公司在保险相对控股下具有高分红预期, 资产荒背景下对市场有一定吸引力, 上调目标价至 15.33 元, 维持买入评 级 支撑评级的要点 大量结算推动净利上涨 49%, 毛利继续下降 少数股东权益上升 上半年营业收入 140.1 亿元, 同比增长 74%, 净利润 7.8 亿元, 同比增长 49%, 对应每股收益 0.17 元 ; 其中地产结算收入 127 亿元, 结算均价 10,682 元 / 平米, 较 15 年全年下降 7%, 而同期签约销售均价 15,201 元 / 平米, 较 15 年全年增长 10%; 毛利率和净利率分别为 24.9% 和 5.5%, 分别下降 3.3 和 0.9 个百分点, 其中房地产毛利率 22.7%, 低于我们预期, 但结算均价和销售均价再度背离说明毛利率拐点已不远, 下半年或有改善 此外, 少数股东权益由 15 年全年的 34% 继续上升至 40% 前 7 月销售已达 521 亿元, 全年销售有望冲击千亿 上半年销售面积 289 万平米, 同比增长 68%; 销售金额 440 亿元, 同比增长 107%, 在上市房企上半年销售额排名中位列第 12 名, 同期 15,201 元 / 平米, 较 15 年全年增长 10%; 前 7 月销售额高达 521 亿元, 同比增长 94%, 销售表现优异, 全年有望冲击千亿 ; 截至报告期末, 公司已销售未结算资源进一步增加, 已销售尚未结算签约金额约 737 亿元 ( 同期预收账款 349 亿元, 因而在途金额达 388 亿元 ), 公司未来业绩锁定性进一步提高 拿地谨慎态度中表现积极, 新开工计划上调 8% 目前完成过半 上半年投资拿地方面, 上半年公司共获取了 12 宗土地, 主要为底价或收购获取, 总投资额约 97 亿元, 占地当期销售 21%, 权益 46%, 进一步下降, 奠定公司后续公司少数股东权益将维持高位, 另外上半年拿地中一二线城市投资额占比 78% 中报中, 公司将计划新开工面积年初 500 万平米上调至 540 万平米, 增长 8%, 助力全年销售 ; 目前新开工完成 278 万平米 竣工 99 万平米, 分别完成计划的 50 和 20% 财务状况良好, 加权融资成本进一步下降至 4.8% 报告期内, 公司实现经营性现金流净额 71 亿元 报告期内, 公司完成 20 亿元中期票据及 30 亿元公司债的发行, 公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平, 报告期末, 公司债务融资余额为 355 亿元, 债务融资加权平均成本为 4.81%, 资产负债率为 68.2%, 净负债率为 32.6%, 此外, 长期负债占有息负债为 64%, 进一步提升, 债务期限结构合理 评级面临的主要风险 行业调控风险 ; 销售不达预期风险 估值 鉴于公司毛利率和少数股东权益仍分别低于和高于我们预期, 我们分别将公司 16-17 年每股收益预期下调至 0.76 元和 0.89 元, 但鉴于公司在保险相对控股下具有高分红预期, 资产荒背景下对市场有一定吸引力, 目标价由 11.87 元上调至 15.33 元, 维持买入评级 投资摘要 销售收入 ( 人民币百万 ) 45,636 32,762 41,278 48,468 59,222 变动 (%) 31.0 (28.2) 26.0 17.4 22.2 净利润 ( 人民币百万 ) 3,997 3,200 3,402 3,985 4,739 全面摊薄每股收益 ( 人民币 ) 0.888 0.711 0.756 0.886 1.053 变动 (%) 10.8 (19.9) 6.3 17.1 18.9 原先预测摊薄每股收益 ( 人民币 ) 1.074 1.230 调整幅度 (%) (29.6) (28.0) 市盈率 ( 倍 ) 14.2 17.7 16.7 14.2 12.0 每股现金流量 ( 人民币 ) (0.2) 1.9 (1.3) (1.4) (2.1) 价格 / 每股现金流量 ( 倍 ) (59.4) 6.7 (9.9) (9.2) (6.0) 企业价值 / 息税折旧前利润 ( 倍 ) 17.1 34.1 34.9 30.5 26.9 每股股息 ( 人民币 ) 0.1 0.4 0.4 0.5 0.6 股息率 (%) 1.0 3.3 3.5 4.2 4.9
图表 1. 金地集团 2016 年上半年业绩摘要 ( 人民币, 百万 ) 2015 年上半年 2016 年上半年 同比变动 (%) 营业收入 8,088 14,087 74.2 营业成本 (5,810) (10,584) 82.2 营业税 (683) (958) 40.4 毛利润 1,595 2,545 59.5 其他收入 (5) (30) 553.8 销售费用 (469) (406) (13.3) 管理费用 (494) (603) 22.0 营业利润 628 1,506 139.9 投资收益 373 191 (48.7) 财务费用 (230) (4) (98.3) 营业外收支 79 54 (31.6) 税前利润 850 1,748 105.7 所得税 (213) (458) 114.8 少数股东权益 (116) (512) 341.7 归属上市公司股东净利润 521 778 49.4 主要比率 (%) 百分点增减 毛利率 28.2 24.9 (3.3) 毛利率 ( 税后 ) 19.7 18.1 (1.7) 经营利润率 7.8 10.7 2.9 净利率 6.4 5.5 (0.9) 资料来源 : 公司数据, 中银证券 图表 2. 金地集团 2016 年上半年拿地情况 序号 地块名称 位臵 权益比例占地面积 ( 平可售面积总地价 ( 万权益可售面权益地价 ( 万 (%) 方米 ) ( 平方米 ) 元 ) 积 ( 平方米 ) 元 ) 1 武汉市硚口区红星村项目 硚口区 18 139,025 620,200 611,937 336,768 107,762 2 东莞市 2015WG066 地块 大岭山 33 121,637 194,624 191,782 123,656 63,940 3 东莞市 2015WG067 地块 大岭山 33 57,386 91,818 84,361 48,455 28,118 4 东莞市 2015WG068 地块 大岭山 33% 38,416 61,465 60,473 34,367 20,156 5 沈阳和平区水上运动学校地块 和平区 18 9,444 76,496 73,816 30,499 13,582 6 杭州市萧山湘湖地铁站商住项目 萧山区 7 57,416 143,540 137,733 88,400 10,110 7 天津河西区卫星里项目 河西区 19 13,172 49,345 47,686 86,800 9,278 8 东莞市塘厦鹏程宝项目 塘厦镇 45 59,128 153,734 153,734 10,761 69,780 9 苏州市姑苏区新市路南地块 姑苏区 29 22,858 45,716 45,716 51,431 13,418 10 郑州市荥阳格林小城 S1-2 地块 荥阳市 51 8,324 24,973 24,118 2,200 12,300 11 沈阳浑南益华项目 浑南区 100 290,367 638,808 632,714 137,344 632,714 12 上海嘉定产业园项目 嘉定区 25 75,922 151,844 152,148 19,600 38,037 合计 893,096 2,252,563 2,216,217 970,281 1,019,194 资料来源 : 公司数据, 中银证券 2016 年 8 月 29 日金地集团 2
损益表 ( 人民币百万 ) 销售收入 45,636 32,762 41,278 48,468 59,222 销售成本 (36,483) (26,354) (34,376) (39,906) (48,217) 经营费用 (1,964) (2,555) (2,889) (3,393) (4,146) 息税折旧前利润 7,245 3,911 4,061 5,217 6,909 折旧及摊销 (56) (58) (48) (48) (49) 经营利润 ( 息税前利润 ) 7,190 3,853 4,013 5,169 6,859 净利息收入 /( 费用 ) (244) (170) (103) (49) (170) 其他收益 /( 损失 ) 167 2,597 3,069 3,054 3,033 税前利润 7,113 6,280 6,978 8,174 9,722 所得税 (2,149) (1,436) (1,744) (2,043) (2,431) 少数股东权益 (967) (1,643) (1,832) (2,146) (2,552) 净利润 3,997 3,200 3,402 3,985 4,739 核心净利润 3,997 3,200 3,402 3,985 4,739 每股收益 ( 人民币 ) 0.888 0.711 0.756 0.886 1.053 核心每股收益 ( 人民币 ) 0.888 0.711 0.756 0.886 1.053 每股股息 ( 人民币 ) 0.130 0.420 0.446 0.523 0.622 收入增长 (%) 31 (28) 26 17 22 息税前利润增长 (%) 70 (46) 4 29 33 息税折旧前利润增长 (%) 69 (46) 4 28 32 每股收益增长 (%) 11 (20) 6 17 19 核心每股收益增长 (%) 11 (20) 6 17 19 现金流量表 ( 人民币百万 ) 税前利润 7,113 6,280 6,978 8,174 9,722 折旧与摊销 56 58 48 48 49 净利息费用 244 170 103 49 170 运营资本变动 (6,674) 4,479 (8,012) (9,330) (13,920) 税金 (2,149) (1,436) (1,744) (2,043) (2,431) 其他经营现金流 459 (1,157) (3,069) (3,054) (3,033) 经营活动产生的现金流 (951) 8,394 (5,695) (6,156) (9,441) 购买固定资产净值 (469) (453) 0 0 0 投资减少 / 增加 (3,165) (6,783) 661 751 918 其他投资现金流 230 (197) 6,653 569 338 投资活动产生的现金流 (3,404) (7,433) 7,314 1,320 1,256 净增权益 1,279 2,931 0 0 0 净增债务 5,617 (2,165) 509 9,537 16,023 支付股息 (3,919) (3,597) (2,009) (2,353) (2,799) 其他融资现金流 884 (33) 6,653 569 338 融资活动产生的现金流 3,862 (2,864) 5,153 7,753 13,562 现金变动 (494) (1,902) 6,772 2,917 5,376 期初现金 16,901 16,410 14,545 21,317 24,234 公司自由现金流 (4,355) 962 1,619 (4,836) (8,186) 权益自由现金流 1,262 (1,204) 2,127 4,701 7,837 资产负债表 ( 人民币百万 ) 现金及现金等价物 17,034 15,001 21,317 24,234 29,611 应收帐款 9,597 12,456 8,256 9,694 11,844 库存 77,235 77,640 103,195 121,169 148,055 其他流动资产 3,986 11,927 2,225 2,580 3,113 流动资产总计 107,852 117,024 134,992 157,676 192,623 固定资产 289 302 249 201 152 无形资产 0 0 0 0 0 其他长期资产 16,200 20,777 21,024 21,237 21,547 长期资产总计 16,489 21,079 21,273 21,438 21,700 总资产 124,341 138,103 156,265 179,114 214,323 应付帐款 20,889 23,514 30,843 35,756 43,142 短期债务 14,978 15,012 15,521 25,058 41,080 其他流动负债 19,759 26,488 33,378 39,242 48,026 流动负债总计 55,626 65,015 79,742 100,055 132,249 长期借款 25,981 23,704 23,704 23,704 23,704 其他长期负债 2,541 3,012 3,042 3,047 3,055 股本 4,491 4,500 4,500 4,500 4,500 储备 26,993 29,099 30,510 32,162 34,125 股东权益 31,484 33,599 35,010 36,662 38,624 少数股东权益 9,035 14,017 14,767 15,646 16,691 总负债及权益 124,667 139,346 156,265 179,114 214,323 每股帐面价值 ( 人民币 ) 7.01 7.47 7.78 8.15 8.58 每股有形资产 ( 人民币 ) 0.06 0.07 0.06 0.04 0.03 每股净负债 /( 现金 )( 人民币 ) 5.33 5.27 3.98 5.45 7.82 主要比率 盈利能力息税折旧前利润率 (%) 15.9 11.9 9.8 10.8 11.7 息税前利润率 (%) 15.8 11.8 9.7 10.7 11.6 税前利润率 (%) 15.6 19.2 16.9 16.9 16.4 净利率 (%) 8.8 9.8 8.2 8.2 8.0 流动性流动比率 ( 倍 ) 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 利息覆盖率 ( 倍 ) 29.4 22.6 38.9 105.1 40.4 净权益负债率 (%) 59.0 49.8 36.0 46.9 63.6 速动比率 ( 倍 ) 0.6 0.6 0.4 0.4 0.3 估值市盈率 ( 倍 ) 14.2 17.7 16.7 14.2 12.0 核心业务市盈率 ( 倍 ) 14.2 17.7 16.7 14.2 12.0 目标价对应核心业务市 17.3 21.6 20.3 17.3 14.6 盈率 ( 倍 ) 市净率 ( 倍 ) 1.8 1.7 1.6 1.5 1.5 价格 / 现金流 ( 倍 ) (59.4) 6.7 (9.9) (9.2) (6.0) 企业价值 / 息税折旧前 17.1 34.1 34.9 30.5 26.9 利润 ( 倍 ) 周转率存货周转天数 769.7 1072.5 960.0 1026.1 1019.0 应收帐款周转天数 78.9 122.8 91.6 67.6 66.4 应付帐款周转天数 151.8 247.3 240.3 250.8 243.1 回报率股息支付率 (%) 14.6 59.1 59.1 59.1 59.1 净资产收益率 (%) 12.7 9.5 9.7 10.9 12.3 资产收益率 (%) 4.0 2.3 2.0 2.3 2.6 已运用资本收益率 (%) 10.2 5.8 5.3 6.2 7.0 2016 年 8 月 29 日金地集团 4
披露声明 本报告准确表述了证券分析师的个人观点 该证券分析师声明, 本人未在公司内 外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务, 没有担任本报告评论的上市公司的董事 监事或高级管理人员 ; 也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益 ; 本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益 中银国际证券有限责任公司同时声明, 未授权任何公众媒体或机构刊载或转发本研究报告 如有投资者于公众媒体看到或从其它机构获得本研究报告的, 请慎重使用所获得的研究报告, 以防止被误导, 中银国际证券有限责任公司不对其报告理解和使用承担任何责任 评级体系说明 公司投资评级 : 买入 : 预计该公司股价在未来 12 内上涨 20% 以上 ; 谨慎买入 : 预计该公司股价在未来 12 内上涨 10%-20%; 持有 : 预计该公司股价在未来 12 内在上下 10% 区间内波动 ; 卖出 : 预计该公司股价在未来 12 内下降 10% 以上 ; 未有评级 (NR) 行业投资评级 : 增持 : 预计该行业指数在未来 12 内表现强于有关基准指数 ; 中立 : 预计该行业指数在未来 12 内表现基本与有关基准指数持平 ; 减持 : 预计该行业指数在未来 12 内表现弱于有关基准指数 有关基准指数包括 : 恒生指数 恒生中国企业指数 以及沪深 300 指数等 2016 年 8 月 29 日金地集团 5
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