汕头房地产市场月报 2015 年 9 月 1 / 17
本期导读 市场政策 : 本月房地产市场利好频发 : 央行和银监会联合下发通知, 将首套房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于 25%; 住建部 财政部和央行联合发文要求提高公积金个人房贷额度, 全面推行异地贷款 个人住房房产税在重庆开征, 对象包括独栋商品住宅 建面单价超过 13192 元的住房及在此间无户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套 ( 含 ) 以上的普通住房 土地市场 :2015 年 9 月, 全国土地市场成交回暖, 在 金九 迎来真正的量价齐升, 最主要还是基于一二线城市的成交景气回升, 房企竞拍热情升温, 有大体量高溢价宅地拍出 ; 汕头中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 土地成交量较上月大幅上扬, 成交面积约 11.77 万平米, 成交总金额约 12.2 亿元, 成交楼面价环比增幅约 183%, 主要是由于 8 月份仅成交 1 宗建面为 0.71 万平米的商住用地, 楼面价仅为 1216 元 / 平米, 而 9 月份东海岸新城成交的两宗土地均取得较好的成绩, 整体楼面价约 3440 元 / 平米 房地产市场 :2015 年 9 月, 房地产市场延续回落态势 尽管 8 月份央行实施 双降, 但由于人民币贬值, 资金外流, 及利好政策的边际影响渐弱, 楼市成交量没有出现 金九 现象, 一二三线城市环比均有下滑, 再加上房企加速推盘, 多地库存压力仍未见缓解 ; 汕头中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 楼市 金九 成色不足, 一手房成交 1621 套, 环比下滑 11.90%, 成交面积 20.32 万平米, 环比上涨 8.95%, 成交均价 7976 元 / 平米, 环比下跌 8.46%, 整体呈现量升价跌态势 品牌房企 :2015 年 9 月, 全国 Top10 品牌房企及龙光 国瑞积极拿地, 共新增用地 49 宗, 新增面积约为 758.86 万平米, 拿地金额共计 488.30 亿元 ; 在融资方 2 / 17
面, 多数企业选择发债和发行中期票据的方式进行融资, 融资成本较低, 五年期利率在 4% 左右 未来预测 : 9 月底房市新政频出, 商业贷款首付比例降低和公积金信贷政策的进一步宽松, 将助力 银十 楼市, 预计 10 月份, 作为传统销售的旺季及房企下半年冲刺业绩的关键时刻, 成交将扭转环比下跌的态势 注 : 本报告涉及全国市场研究数据和观点来源于咨询公司及其数据平台, 区域市场数据来源 汕头房管局和土地交易中心, 品牌房企数据来源于企业公告及官网, 所有内容仅供内部阅读 和参考! 3 / 17
一 经济形势 1. 全国经济 2015 年 1-8 月, 经济下行压力延续, 投资持续乏力, 消费稳中向好, 外贸底部运行 货币资金持续宽松, 存量货币活期化加速 8 月份固定资产投资额累计同比增长 10.9%, 增速较 1-7 月份回落 0.3 个百分点, 其中, 房地产开发投资同比增长 3.5%, 增速比 1-7 月份回落 0.8 个百分点, 投资增长持续乏力 社会消费品零售总额同比增长 10.8%, 增速比 1-7 月份高 0.3 个百分点, 消费稳中向好 进出口总额当月同比下降 9.1%, 累计总额下降 7.5%, 外贸数据底部运行 从资金面看, 七月末 M2 为 135.69 万亿, 同比增长 13.3%, 维持高位 ;M1 同比增加 9.3%, 增速高出上月 2.73%, 显示活期化正在加速 价格方面,8 月份 CPI 同比上涨 2.0%, 环比上涨 0.5%;PPI 同比下滑 5.9%, 环比下滑 0.8% CPI PPI 剪刀差进一步加大, 消费端正在消化前期货币政策的刺激, 生产端面临输入性通缩和内部结构性调整的双重压力 2. 汕头经济 2015 年 1-8 月, 汕头市经济保持平稳增长, 房地产开发投资有所回升 全市规模以上工业增加同比增长 7.5%, 较 1-7 月份多增加 0.1%, 仍低于全省 8.1% 的增速 ; 固定资产投资额同比增长 30.4%, 较 1-7 月份少增长 0.2%, 远高于全省的 17.3%; 其中, 房地产投资额同比增长 33.8%, 较 1-7 月份多增长 0.4%, 远高于全省的 16.7% 社会消费品零售总额同比增长 12.5%, 增幅较 1-7 月份多增长 0.2%, 高于广东省的 10.0% 4 / 17
二 政策摘录 1. 全国政策摘录 1) 政策加码 : 非限购城市最低首付比降至 25% 9 月 30 日, 央行与银监会发布 中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知, 在不实施 限购 措施的城市 ( 目前仍限购的城市有北京 上海 广州 深圳 三亚 ), 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 在保增长压力下, 下调首套房首付比例, 有助于释放自住房消费需求, 激活非一线城市的房地产市场, 助力宏观经济企稳 2) 三部委提高公积金个人房贷额度, 全面推行异地贷款 9 月 30 日, 住建部 财政部和央行联合发布 关于切实提高住房公积金使用效率的通知, 要求提高实际贷款额度 拓宽贷款资金筹集渠道 全面推行异地贷款业务等, 特别提出 2015 年 8 月末住房公积金运用率低于 85% 的设区城市, 在保证借款人基本生活费用的前提下, 月还款额与月收入比上限控制在 50-60%, 贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后 5 年, 最长贷款期限为 30 年, 有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化 3) 个人住房房产税在重庆开征 10 月 1 日起, 重庆市开征个人住房房产税, 对象是独栋商品住宅或建面单价超过 13192 元的住房, 以及在此间无户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套 ( 含 ) 以上的普通住房 纳税人在 暂行办法 施行前 (2011 年 1 月 ) 拥有的独栋商品住宅, 免税面积为 180 平方米 ; 新购的独栋商品住宅 高档住房, 免税面积为 100 平方米 ; 三无人员 第二套普通住房没有免税面积 房产税开征有助于抑制投机和投资性质的需求, 引导消费自住性质的需求 5 / 17
4) 房地产项目最低资本金比例下调 9 月 15 日, 国务院印发了 关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知, 其中指出, 房地产行业保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持 20% 不变, 其他房地产项目最低资本金比例由 30% 调整为 25% 2. 汕头政策摘要 1) 华侨板 落户华侨试验区 9 月 15 日, 华侨板 正式敲钟, 首批 218 家企业落户 华侨板 由广东省金融办 广东省侨办牵头, 以广东金融高新区股权交易中心为载体, 在华侨试验区成立运营中心负责运作 华侨板 采用分层运营模式, 内设展示孵化层 交易融资层 在 华侨板 挂牌的企业经过挂牌交易孵化阶段进行企业股份制规范化改造后, 符合相关要求后即可申请企业上审, 转到新三板 中小板或主板进行股权交易 2) 汕头将取消 农业 非农业 壁垒, 统一为 居民户口 8 月 31 日上午, 汕头市组织参加全省深入推进户籍制度改革工作电视电话会议, 随后召开贯彻会议 汕头市将根据国务院和省政府的总体部署, 加快户籍制度改革, 取消 农业 非农业 身份差别, 取消农业人口 非农业人口和其他性质的户口, 统一登记为 居民户口, 彻底打掉城乡二元化户籍壁垒 三 土地市场 1. 全国土地市场 1) 总体情况 2015 年 9 月,300 个城市土地成交面积 成交金额环比大幅回升, 溢价率指标快速上扬 这主要是由于二季度以来市场成交的向好坚定了房企的拿地信心, 同时本月一二线城市土地市场提供了大量优质宅地, 企业竞拍热情升温, 出让金同环比均大幅上扬 6 / 17
指标 推出面积成交面积出让金楼面均价 ( 万平方米 ) ( 万平方米 ) ( 亿元 ) ( 元 / 平方米 ) 溢价率 绝对量 9131 6366 2288 1940 21% 环比 2% -5% 53% 60% 6% 同比 -4% -18% 57% 76% 11% 2) 各线城市 2015 年 9 月, 各线城市土地成交金额均现大幅上涨, 其中一线城城市成交总价涨幅最大, 成交单价亦较上月翻番 ; 二线城市方面, 成交金额 楼面价同环比均大幅上涨, 溢价率指标也再创年内新高 ; 三线城市成交量亦由负转正, 本月也迎来了土拍市场的量升价涨, 但在溢价率指标方面依旧表现平平 城市类别一线城市二线城市三线城市 指标 楼面均价推出面积成交面积出让金 ( 元 / 平方 ( 万平方米 ) ( 万平方米 ) ( 亿元 ) 米 ) 溢价率 绝对量 255 303 589 8901 29% 环比 -19% 55% 188% 99% 16% 同比 -8% 13% 35% 6% 5% 绝对量 3378 2735 1144 2202 25% 环比 -2% 2% 38% 26% 6% 同比 0.03% -8% 100% 98% 18% 绝对量 5499 3327 556 938 7% 环比 5% -13% 21% 44% -2% 同比 -6% -27% 23% 58% 4% 2. 汕头土地市场 2015 年 9 月, 汕头中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 无商住用地供应, 成交量较上月大幅上扬, 成交楼面价环比增幅约 183% 主要是由于 8 月份仅成交 1 宗建面为 0.71 万平米的商住用地, 楼面价仅为 1216 元 / 平米, 而 9 月份东海岸新城成交的两宗土地均取得较好的成绩, 整体楼面价约 3440 元 / 平米 1) 供应规模 2015 年 9 月, 汕头中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 无商住用地供应, 仅有一宗位于泰山路与长江路交界西北侧医卫慈善地块出让中 7 / 17
2) 成交数量 2015 年 9 月, 汕头中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 共成交 2 宗商住用地, 成交面积约 11.77 万平米, 成交总金额约 12.2 亿元 本于 9 月 25 日交易截止的台商投资区濠江片 B02-4 商业地块, 无人报价流拍, 该地块宗地面积约 1.63 万平米, 总建筑面积仅约 4.89 万平米 时间 宗地位置 用地 性质 地块 区域 宗地面积 ( m2 ) 容积 率 总建筑面 积 ( m2 ) 总金额 ( 万 元 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 竞得人 2015/9/10 东海岸新城新津片区 C 组团西南 住宅用地 龙湖区 71490.4 >1.0 3.5 239064 77800 3254.36 汕头市龙光润璟房地产有限公司 2015/9/11 东海岸新城新津片区 C 组团东南 住宅用地 龙湖区 46237.1 >1.0 2.5 115592.7 44200 3823.77 汕头市国厦地产有限公司 3) 成交价格 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 商住用地成交楼 面价约 3440 元 / 平米, 溢价率约 5% 8 / 17
四 房地产市场 1. 全国房地产市场 9 月市场延续回落态势 尽管 8 月份央行实施 双降, 但由于人民币贬值, 资金外流, 及利好政策的边际影响渐弱, 楼市成交量没有出现 金九 现象, 一 二三线城市环比均有下滑, 再加上房企加速推盘, 多地库存压力仍未见缓解 1) 成交情况 1 2015 年 9 月监测的主要城市成交面积环比下降 2.1%, 超 5 成城市环比下降, 同比上涨 18.39% 环比看,21 个城市下降, 西安降幅最大, 为 51.50%, 大连次之, 为 32.16%; 18 个城市上涨, 苏州涨幅最大, 达 33.48% 同比来看,28 个城市上升, 汕头涨幅居首, 同比大涨 172.81%, 南京次之, 为 139.03%;11 个城市下降, 包头同比下降最多, 为 73.68%, 西安次之, 为 38.02% 分城市能级来看, 一线城市成交面积环比下降 3.71%, 同比上涨 46.88%; 二 线城市成交面积环比下降 1.10%, 同比上涨 16.78%; 三线城市环比下降 4.19%, 同 比上涨 4.29% 2) 库存情况 2015 年 9 月末, 主要城市库存量环比上涨 5%, 经过七八月传统淡季后, 进入 金九 加速推盘, 各地库存居高不下, 去化压力仍然较大, 未来走势并不明朗 2. 汕头房地产市场 9 月汕头楼市 金九 成色不足, 单月成交延续下滑态势, 环比数据跌幅较 大 ; 而同比数据增幅较大, 维持在历史成交高位, 楼市回暖趋势依旧 1 中指院监测的城市有 : 一线城市北京 上海 广州 深圳 ; 二线城市天津 杭州 南京 苏州 成都 青岛 厦门 福州 长沙 大连 宁波 武汉 温州 南昌 济南 三亚 合肥 南宁 西安 重庆 海口 昆明 ; 三线城市东莞 包头 惠州 蚌埠 泸州 泉州 韶关 中山 汕头 徐州 扬州 连云港 南充 9 / 17
1) 成交套数 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 一手商品房成交共计 1621 套, 环比下跌 11.90%, 同比涨幅 57.68%; 其中, 住宅成交共计 1333 套, 环比下滑 11.36%, 同比涨幅 140.18% 2500 2000 1500 1000 商品房 住宅 2233 1908 1840 1547 1621 1888 1631 927 788 1345 1504 1333 500 720 631 0 2) 成交面积 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 一手商品房成交面积约为 20.32 万平米, 环比上涨 8.95%, 同比上涨 142.77%; 其中, 住宅成交面积约为 15.18 万平米, 环比下跌 13.16%, 同比涨幅 107.38% 住宅与商品房呈现不同走势是因为本月有 4.11 万平米的商场成交, 而住宅成交量延续了跌势 25 20 商品房 住宅 16.73 20.20 19.22 15 15.91 10 7.89 6.93 5 7.31 6.40 10 / 17
3) 成交均价 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区 龙湖区 濠江区 ) 一手商品房成交均价约为 7976 元 / 平米, 环比下跌 8.46%, 同比下跌 11.80%; 其中, 住宅成交均价约为 8160 元 / 平米, 环比上涨 1.76%, 同比下跌 3.53% 商品房价格下跌显著是因为本月 4.11 万平米的商场以 5484 元 / 平米的均价成交 住宅价格稳步上升显示市场回暖迹象 10000 9500 9000 商品房 住宅 8500 8000 7778 7567 7942 8168 7500 7000 7507 7221 7715 7780 6500 4) 各区域成交情况 从各区域来看, 龙湖区仍然是汕头住宅市场的主力,9 月龙湖区住宅成交 875 套, 成交面积约为 11.14 万平米, 占中心城区总成交面积 73%, 成交均价约为 8556 元 / 平米 成交套数和均价 ( 元 / 平米 ) 成交面积 ( 万平米 ) 及其占比 11 / 17
5) 成交户均面积从成交户均面积看,9 月中心城区住宅成交户均面积在 114m2左右,100-120 m2面积段产品仍是近一年的成交主力, 而今年 5 月以后, 户均成交面积明显提升, 基本维持在 110 平米以上 6) 预售情况 2015 年 9 月, 汕头市中心城区有 5 个项目取得预售, 预售总套数为 8150 套, 预 售总面积约为 42.76 万m2 区域 项目名称 取得预售 时间 预售栋数 套数 ( 套 ) 总面积 ( 万m2 ) 户型面积区间 ( m2 ) 龙湖区 黄河路 37 号御景江南花园 2015/9/1 第 2 6-13 幢及 1-13 幢地下室车位 2741 15.24 60-170 龙湖区 东海岸新城新津河西侧御海阳光花园 2015/9/2 第 3 5 10 11 22 23 25-29 幢及地下室 2 层车位 2200 11.42 84.86-305.9 金平区 金凤西路南侧龙光龙腾嘉园 2015/9/18 第 5-19 幢地下 室车位 827 1.079 8.8-25.44 黄山路 38 号金 龙湖区 黄山路 38 号 金丰花园 2015/9/21 丰花园第 1 3 4 幢及地下室一层车位 785 6.236 84.89-168.77 12 / 17
龙湖区 东海岸新城新津河西侧御海阳光花园 2015/9/23 第 6 7 9 30-32 幢及地下室一 二层 1137 8.206 84.86-305.9 金平区 金湖路 95 号金紫世家 2015/9/24 1-4 幢地下室二层 460 0.578 9.68-25.44 7) 中心城区供应量分析截至 2015 年 9 月底, 汕头市中心城区已取得预售项目存量约 121.73 万平米, 环比减少 3.4%, 根据近 3 个月的平均去化量, 已取得预售项目存量去化周期约 6.8 个月, 根据近一年的平均去化量 (2014 年 10 月至 2015 年 9 月月均去化量约为 14.72 万平米 ), 去化周期则需约 8 个月左右 类别 面积 ( 万m2 ) 已取得预售项目存量 121.73 已报建未取得预售增量 605.29 未报建新增土地潜在供应量 86.78 合计 813.8 8) 重点项目成交状况在 2015 年 9 月的楼盘成交量排行中, 排在前三位的为龙光地产的三大项目, 分别是御海阳光 龙腾嘉园和碧海阳光 三个项目总成交量破 500 套, 三个项目总成交价近 5 亿元, 其中龙光御海阳光本月成交 258 套, 成交总金额达 3.39 亿元, 位居 2015 年 9 月楼盘成交排行榜榜首 区域 项目用途 本月网签套数 本月网签面积 ( m2 ) 本月网签金额 ( 亿元 ) 本月网签均价 ( 元 / m2 ) 累计网签套数 累计网签面积 ( m2 ) 累计网签金额 ( 亿元 ) 累计成交均价 ( 元 / m2 ) 库存套数 库存面积 ( m2 ) 销售率 (%) 新津片区 中海 东海 岸 住宅 22 2711 0.21 7840 835 107882 8.37 7762 399 52070 67 商铺 0 0 0 0 45 3498 0.73 20884 179 14345 20 车位 3 37 0.01 18903 3 37 0.01 18903 679 8979 5 13 / 17
高层 256 37444 3.03 8105 720 115563 9.87 8539 928 134803 46 龙光 御海 阳光 多层 2 836 0.36 42847 2 836 0.36 42847 13 7193 10 商铺 0 0 0 0 0 0 0.00 0 109 15809 0 车位 0 0 0 0 0 0 0.00 0 2224 31570 0 怡轩一品湾 52 7052 0.53 7515 290 39947 3.00 7506 369 51397 44 山海豪庭 27 1914 0.16 8206 349 35627 3.60 10108 816 86987 29 龙腾嘉园 133 10018 0.56 5616 2563 228865 12.20 5329 1215 94800 71 其他重点楼盘 苏宁广场 12 1247 0.16 13127 225 22707 2.84 12507 214 26861 46 汕头第一城 38 3408 0.34 9900 502 51566 5.60 10853 776 73177 41 金紫世家 17 1776 0.097 5466 385 40818 3.00 7357 142 14380 74 紫云心语 70 9143 0.73 8036 489 64527 5.23 8103 548 67063 49 香域水岸 64 9896 0.67 6730 721 117796 10.75 9125 609 113547 51 碧海阳光 118 8820 0.68 7729 184 13864 1.01 7932 1126 78828 15 9) 楼盘动态龙光御海阳光 9 月 2 日再获预售许可, 包括 549 套高层,7 套多层,1200 个车位, 20 套铺面 其中,549 套高层户型面积 84.86-305.9m2, 最低价 8030.00 元 / 平米, 最高价 16130 元 / 平米, 单套销售总价最低 74.78 万元 ;7 套多层住宅户型面积 423.26-848.87m2, 售价 57253-66106 元 / 平米 五 品牌房企 1. 销售情况 2015 年 1-9 月, 全国 TOP10 销售业绩达到 9836 亿元, 共有四家销售破千亿, 销售面积达到 9807 万平米 销售金额方面, 万科继续领跑, 领先第二名绿地 400 多亿 汕头本地企业龙光销售金额 136 亿, 排第 44 位, 销售面积 188.4 万平, 排名第 24 位 14 / 17
排名公司名称销售金额 ( 亿元 ) 排名 公司名称 销售面积 ( 万平方米 ) 1 万科地产 1790.5 2 绿地集团 1348.2 3 恒大地产 1302.2 4 保利地产 1094.1 5 中海地产 980.3 6 万达集团 939.0 7 碧桂园 829.0 8 华润置地 632.3 9 世茂房地产 465.9 10 华夏幸福 455.0 44 龙光地产 136.0 1 恒大地产 1669.5 2 万科地产 1440.8 3 绿地集团 1360.3 4 碧桂园 1281.8 5 万达集团 1028.4 6 保利地产 855.1 7 中海地产 826.0 8 华润置地 512.8 9 华夏幸福 445.1 10 世茂房地产 387.6 24 龙光地产 188.4 2. 土地购置情况 2015 年 9 月, 重点关注的品牌房企共新增用地 49 宗, 新增面积约为 758.86 万平米, 拿地金额共计 488.30 亿元, 新增地块大多位于一二线城市, 其中保利地产拿地支出最高, 达 199.23 亿元, 而龙光在深圳以 112.5 亿底价拿下龙华新区民治办事处地块 排名 企业名称 9 月新增宗地数量 ( 宗 ) 9 月新增建面 ( 万m2 ) 9 月支出金额 ( 亿元 ) 平均楼面价 ( 元 / m2 ) 新增宗地所在区域 1 万达集团 15 137.83 11.55 838.49 青岛 南京 南昌 2 碧桂园 12 143.28 34.02 2374.34 3 保利地产 8 233.93 199.23 8516.79 4 万科地产 6 87.34 54.70 6263.42 常熟 太仓 佛山 清远 东莞 江门北京 上海 广州 武汉 太原 佛山沈阳 成都 上海 成都 5 中海地产 2 21.31 24.03 11277.93 南京 佛山 15 / 17
6 绿城中国 2 4.04 0.82 2049.83 杭州 7 龙光地产 2 81.69 120.28 14722.80 汕头 深圳 8 世茂房地产 1 37.84 39.22 10363.05 厦门 9 国瑞置业 1 11.55 4.42 3823.79 汕头 10 绿地地产 0 0 0 0 11 华润置地 0 0 0 0 12 恒大地产 0 0 0 0 3. 投融资情况 2015 年 9 月, 房企融资主要以债券融资为主, 融资成本较低, 五年期多在 4% 左右 投资方面, 万达商业与苏宁云商签署投资协议, 布局房地产线上线下整合 绿城中国设立主营代建业务的子公司, 拓展房地产产业链, 尝试轻资产模式运营 1)9 月份品牌房企融资情况 企业融资方式融资额度 ( 亿元 ) 利率 (%) 进度 绿城中国债券 40 五年期 20 亿 :4.40 七年期 20 亿 :5.16 已发行 世茂房地产债券 60 五年期 60 亿 :3.90 已发行 万科债券 50 五年期 50 亿 :3.50 已发行 碧桂园 伊斯兰中期票据 15 亿马来西亚零吉 ( 约 26.65 亿港元 ) 未定 获批 恒大地产债券不超过 200 亿未定获批 绿地控股中期票据 46 未定申请 16 / 17
2)9 月份品牌房企投资情况 企业类型概述 万达商业 苏宁云商 绿城中国 合作协议 新设子公司 双方签订捆绑性发展协议, 定位线上线下的 互联网 融合成立绿城房地产建设管理集团有限公司, 布局房地产代建业务, 主要资产为 8 月份以近 10 亿元收购的两家关联公司 : 绿城鼎益 绿城时代 17 / 17