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1 中華大學碩士論文新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉審查機制之研究 A study of apply to transfer of development rights to acquire reserved lands for public facilities of Hsinchu county 系所別 : 建築與都市計畫學系碩士班學號姓名 :M 張智皓指導教授 : 解鴻年副教授中華民國九十六年七月

lands for public facilities of Hsinchu county 系所別 : 建築與都市計畫學系

2 摘要校所名稱 : 中華大學建築與都市計畫系碩士班論文題目 : 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉審查機制之研究畢業時間 :2007 年 ( 九十五學年度第二學期碩士學位論文摘要 ) 研究生姓名 : 張智皓指導教授 : 解鴻年民國 90 年底尚有餘公頃之私有公共設施保留地未徵收, 費用高達 8 兆新台幣, 而近年政府歲收約為 1 兆 5000 億元, 使得台灣地區長久以來無法順利徵收公共設施保留地內政部營建署於八十八年六月實施都市計畫容積移轉實施辦法, 試圖解決此一問題本研究經由檢視相關法令與管理組織, 瞭解我國目前運用容積移轉方式取得公共設施保留地之情形, 透過問卷調查與分析, 發現問題予以檢討, 並針對新竹縣都市計畫地區現況發展提出容積移轉之機制此外, 本研究與已制定容積移轉辦法的八個縣市最大的不同在於該八縣市均未將該縣市之都市計畫地區依不同發展需求制定不同程度之容積移轉規定, 而是全縣統一一套容積移轉辦法本研究乃將新竹縣各都市計畫地區依發展總量與需求, 分別訂定不同程度之容積移轉的類型, 依據個別類型給予不同容積移轉之規定, 期望能更確切符合新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉之發展需求關鍵字 : 都市計畫容積移轉公共設施保留地

辦法, 試圖解決此一問題本研究經由檢視相關法令與管理組織, 瞭解我國目前運用容積移轉方式取得公共設施保留地之情形, 透過問卷調查與分析, 發現問題予以檢討, 並針對新竹縣都市計畫地區現況發展提出容積移轉之機制此外, 本

3 ABSTRACT School:Chung Hua University Department:Graduate School of Architecture and Urban Planning Title:The study of apply to transfer of development rights to acquire reserved lands for public facilities of Hsinchu county Time:June 2007 Researcher:Chih-Hao Chang Adviser:Hung-Nien Hsieh In since the government finance difficulty, has caused the Taiwan area for a long time to be unable to levy reserved lands for public facilities smoothly.the Ministry of Interior builds bureau to make use of TDR in 88 years in June, attempts to solve this problem. This study by way of the inspection correlation law and the management organization, to understand how to use of TDR, the penetration questionnaire survey and the analysis, found the problem examines, and to solve this problem of Hsinchu County. This research attempts in scientific theory to give different bracket, of TDR each urban planning region in Hsinchu County,and advance evolutional strategy. Key words: urban planning Transfer of Development Rights reserved lands for public facilities

levy reserved lands for public facilities smoothly.the Ministry of Interior builds bureau to make use of TDR in 88 years in June, attempts to solve this problem.

4 誌謝本論文得以順利付梓, 首先感謝指導老師解教授鴻年, 感謝老師平日悉心給予學生在論文及學識領域上之教導, 以及口試委員林明及張璠兩位教授給予本論文之指正引導, 讓本文得以更臻完整其次感謝中華大學建築與都市計畫學系的所有師長同學以及好友佑霖宛霖等在學生大學及研究所生涯中的教導與照顧, 感謝給予本論文指導及幫助的師長與人員 -- 台北縣研考室李得全主委新竹縣工務局等相關人員最後感謝我可愛家人在我的求學生涯中始終給予支持與鼓勵, 謝謝祝福所有的親朋好友們每天都幸福洋溢平安喜樂!! 張智皓謹誌中華民國九十六年八月十四日

研究所生涯中的教導與照顧, 感謝給予本論文指導及幫助的師長與人員 -- 台北縣研考室李得全主委新竹縣工務局等相關人員最後感謝我可愛

5 章節目錄第一章緒論第一節研究動機與目的第二節研究範圍與內容第三節研究方法與流程第二章容積移轉相關理論基礎制度及文獻回顧第一節容積移轉理論分析第二節國外容積移轉法令及案例分析第三節國內容積移轉制度與相關研究第三章國內容積移轉案例分析第一節國內容積移轉實務分析第二節國內實施都市計畫容積移轉法規分析第四章新竹縣都市計畫地區現況分析第一節人口現狀分析第二節土地使用現況第三節公共設施現況第五章新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉機制研擬第一節公共設施保留地容積移轉總量概估第二節公共設施保留地容積移轉發展策略第三節問卷設計與結果分析第四節公共設施保留地容積移轉要點訂定構想第六章結論建議及後續研究第一節結論第二節建議第三節後續研究參考文獻 7-1 附錄一第一階段專家問卷 I 附錄二第二階段專家問卷 V 附錄三專家問卷名單 XII 附錄四口試委員意見回應表 XIII

..3-15 第四章新竹縣都市計畫地區現況分析... 4-1 第一節人口現狀分析...4-1 第二節土地使用現況...4-12 第三節公共設施現況...4-18 第五章新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉機制研擬.

6 表目錄表 2-1 容積移轉與發展權移轉差異比較分析表表 2-2 美國紐約市容積移轉案例分析表表 2-3 美國洛杉磯市容積移轉案例分析表表 2-4 美國馬里蘭蒙哥馬利郡容積移轉案例分析表表 2-5 美國紐澤西州容積移轉案例分析表表 2-6 國內與發展權移轉制度有關之文獻回顧表表 3-1 都市計畫容積移轉辦法部分修正條文對照表表 3-2 八縣 ( 市 ) 都市計畫容積移轉要點綜合整理表表 4-1 台灣北部區域都市計畫地區人口比較表表 4-2 新竹縣都市計畫區人口現況一覽表表 4-3 新竹縣都市化程度對照表表 4-4 台灣北部區域都市計畫地區土地分區使用面積比較表表 4-5 台灣北部區域都市計畫地區土地分區使用比例比較表表 4-6 新竹縣都市計畫地區重要土地使用分區比例表表 4-7 新竹縣都市計畫地區公共設施面積取得情形表表 4-8 新竹縣都市計畫地區未取得之不滿八公尺道路表表 4-9 新竹縣都市計畫地區公設劃設比與開闢率比較表表 5-1 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉總量概估表表 5-2 新竹縣都市計畫地區未取得之公共設施面積表表 5-3 新竹縣都市計畫地區未取得之私有不滿八公尺道路表表 5-4 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積轉總量概估表 ( 扣除八米以下道路 ) 表 5-5 公共設施用地檢討標準表表 5-6 新竹縣都市計畫地區公共設施用地檢討表 ( 依現況人口檢討 ) 表 5-7 新竹縣都市計畫地區發展現況表表 5-8 新竹縣都市計畫地區高度可移出及移入容積之地區評估表表 5-9 新竹縣都市計畫地區低度可移出及移入容積之地區評估表表 5-10 新竹縣都市計畫地區不可移入只可移出容積之地區評估表表 5-11 新竹縣都市計畫容積移轉作業及權責單位表

..3-16 表 4-1 台灣北部區域都市計畫地區人口比較表...4-2 表 4-2 新竹縣都市計畫區人口現況一覽表...4-3 表 4-3 新竹縣都市化程度對照表...4-11 表 4-4 台灣北部區域都市計畫地區土地分區使用面積比較表.

7 圖目錄圖 1-1 研究流程圖圖 3-1 台北縣都市計畫通盤檢討土地使用管制要點容積獎勵示意圖圖 3-2 瓦磘溝尚未整治前之淹水照片圖 3-3 瓦磘溝整治後之抽水站河岸照片圖 3-4 台北市南港區向陽段五地號容積移轉位置圖圖 3-5 台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉案送出基地位置圖圖 3-6 台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉案接受基地位置圖圖 3-7 日治時期三峽老街圖 3-8 整修前期的三峽老街圖 3-9 完工後的三峽老街圖 4-1 新竹縣都市計畫地區分佈示意圖圖圖 4-2 新竹縣都市計畫地區人口成長率分佈圖圖 4-3 新竹縣都市化程度分佈圖圖 4-4 新竹縣都市計畫地區土地使用類型圖圖 4-5 新竹縣都市計畫地區公共設施劃設比與開闢率對相關圖圖 5-1 新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉作業流程構想圖

..3-8 圖 3-7 日治時期三峽老街...3-9 圖 3-8 整修前期的三峽老街...3-10 圖 3-9 完工後的三峽老街...3-10 圖 4-1 新竹縣都市計畫地區分佈示意圖圖...4-4 圖 4-2 新竹縣都市計畫地區人口成長率分佈圖.

8 第一章緒論第一節研究動機與目的壹研究動機台灣地區都市土地開發土地使用密度管制, 由傳統的依面前道路寬度, 決定建物高度的建蔽率管制方式, 漸漸地實施直接控制允建樓地板面積的容積管制方式, 然而不同容積率地區的劃設, 難免造成地主間, 甚或與社會大眾間權益的不公平, 故僅作為密度管制的工具, 已不符實際需要對於都市發展有關的古蹟保存 ; 景觀與開放空間的維護 ; 公共設施用地取得方面, 需要更富彈性與有效的制度, 以因應時代的變遷, 引進國外發展權移轉制度 (Transfer of Development Rights,T.D.R) 來改善現行開發制度上的問題, 惟迄無相關法令制定, 直至八十七年為古蹟之保存, 始有古蹟土地容積移轉辦法, 八十八年方始發布都市計劃容積移轉實施辦法, 有關容積移轉制度終有法令可依循都市計畫容積移轉實施辦法於八十八年六月實施, 並於九十年六月九十一年十二月及九十三年六月修法三次, 至今以來已屆七年餘實施容積移轉之主要目的為加速公共設施保留地取得及增進都市環境品質, 獎勵以自願無償捐贈公共設施用地者, 得增加所指定申請建築基地興建之樓地板面積因此可知, 透過容積移轉之手段應可加以紓解各級政府財政困難而無法取得私有公共設施保留之題, 地主方面亦可獲得適當之補償, 土地開發業者亦可透過樓地板面積增加而提高投資報酬為此, 內政部考量各縣是不相同之都市發展需求, 特以因地制宜, 於都市計畫容積移轉實施辦法第四條規定 : 直轄市縣 ( 市 ) 主管機關為辦理容積移轉, 得考量都市發展密度發展總量及公共設施劃設水準, 訂定審查許可條件, 提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實施之各縣市政府依據上述法令規定並欲解決此一問題, 遂邀請民意代表專家學者及地方人士等共同集思廣益制定一套為該縣市量身訂做之都市計畫容積移轉 1-1

9 審查許可條件之辦法, 以利該縣市在執行容積移轉相關事宜時能有法規依據可行, 並創造政府民眾及業者均有利益之多贏局面比較各縣市的法令後, 研究者發現部分縣市規範的較為嚴謹, 而部分縣市卻相對的寬鬆許多緣此, 是何種原因造成此種差異呢? 這部份差異對該縣市帶來哪些影響與衝擊? 諸如上述相關問題, 為本研究論文所探討的重點之一進而經由各縣市法令比較與施行經驗後, 分析新竹縣都市計畫地區發展需求與特性, 提供新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉審查機制之建議貳研究目的目前依照內政部所頒布之都市計畫容積移轉實施辦法第四條規定, 而有訂定該縣市都市計畫容積移轉相關的審議條件或要點之縣市, 由北至南分別為 : 台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市以及高雄市等共計八個縣市此八縣市考量其都市發展密度發展總量及公共設施劃設水準, 訂定審查許可條件然而, 此八縣市分別訂定出專屬於該縣市適用之法令條文, 在實際執行上與法條規定是否確實相輔相成 ; 亦或是有窒礙難行之部分產生呢? 關於此點疑惑乃研究者欲檢視了解並釐清之課題之一根據上述疑問以及前項之研究動機, 歸納出本研究之研究目的, 分述如下 : 一就制度面法令面而言, 釐清各縣市訂定現行容積移轉制度與相互比較, 以作為新竹縣定訂都市計畫容積移轉要點之參考二檢視目前新竹縣各都市計畫地區之現況並配合該縣之發展方針, 提出符合新竹縣都市計畫之公共設施容積移轉可行的機制, 以供縣政府制定其都市計畫容積移轉審查許可條件制度之參考 1-2

諸如上述相關問題, 為本研究論文所探討的重點之一進而經由各縣市法令比較與施行經驗後, 分析新竹縣都市計畫地區發展需求與特性, 提供新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉審查機制之建議貳研究目的目前依照內政部所頒布

10 第二節研究範圍與內容壹研究範圍本研究之論述範圍分為時間與空間兩個層次 : 一空間範圍以目前已訂定都市計畫容積移轉審查許可條件之縣市政府為主要研究對象此外, 針對新竹縣相關之產官學民 ( 地主 ) 進行調查與訪談來建構該縣容積移轉審查許可條件之制度故研究對象與範圍為 : 北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市以及新竹縣等共計九個縣市二時間範圍就容積移轉相關之法令與實例分析檢討部分, 本研究以 : 1 中華民國九十五年七月三十一日止, 各縣市政府已有制定並頒布實施之都市計畫容積移轉相關審查許可條文為課題研析與討論之依據 2 中華民國九十五年七月三十一日止, 各縣市政府最新修正之都市計畫容積移轉相關審查許可條文為課題研析與討論之基準貳研究內容本研究之主要分析內容包含下列幾項 : ㄧ國內外容積移轉相關研究之文獻回顧二地方各縣市政府容積移轉相關實務與法令分析比較三新竹縣都市計畫地區發展現況之解析四分析新竹縣都市計畫地區之特性與發展需求, 配合政府及學者專家意見提出對新竹縣都市計畫之公共設施具體可行之容積移轉執行機制 1-3

七月三十一日止, 各縣市政府已有制定並頒布實施之都市計畫容積移轉相關審查許可條文為課題研析與討論之依據 2 中華民國九十五年七月三十一日止, 各縣市政府最新修正之都市計畫容積移轉相關審查許可條文為課題研析與討論

11 第三節研究方法與流程壹研究方法基於前述之研究動機及內容, 本研究之主要研究方法包含下列兩項 : 一文獻回顧法透過相關文獻之回顧, 對於國內現行容積移轉之實施背景與法制面進行檢視, 並透由對國外案例之整理分析, 就制度建立立法過程與執行成效等面向進行探討, 以提供國內機制運作之參考二專家訪談與問卷原則上本研究訪談與問卷之對象, 以產官學各界對於容積移轉有操作經驗或深入研究者為主, 經由歸納比較法與專家訪談法與案例實證分析, 透過研擬合理可行整體改善對策, 提出政府對容積移轉工作之具體改善策略並研擬一套符合新竹縣都市計畫容積移轉制度, 以期對制度或市場實務面皆能提供寶貴意見貳研究步驟與流程延續前述之研究動機與目的, 本研究基於容積移轉為都市管理最具彈性之工具之一, 為建立一符合新竹縣政策目的與市場實務之操作方案, 本研究先行參考國外相關之法令制度, 並以各縣市政府制定之都市計畫容積轉法令條文就其實施後所衍生之課題進行探討關於實務執行之問題, 需有賴於專家學者之認知, 因此本研究綜合上述對容積轉法令條文實施後所衍生之課題個案之分析及專家學者訪談結果, 最後依此提出對新竹縣政府在擬定容積移轉法令條文之建議方案根據此一研究邏輯, 本研究之研究流程與步驟如圖

過研擬合理可行整體改善對策, 提出政府對容積移轉工作之具體改善策略並研擬一套符合新竹縣都市計畫容積移轉制度, 以期對制度或市場實務面皆能提供寶貴意見貳研究步驟與流程延續前述之研究動機與目的, 本研究基於容積移

12 研究動機與目的研究範圍與方法相關文獻資料蒐集整理分析歸納 1 探究都市計畫容積移轉實施辦法之立法精神時空背景環境 2 探討容積移轉實務面之操作 3 比較各縣市容積移轉辦法條文之相異處新竹縣都市計畫地區之發展現況與發展特性分析新竹縣都市計畫公共設施容積移條件機制之初擬政府及專家問卷修正新竹縣都市計畫公共設施容積移轉條件機制結論與建議圖 1-1 研究流程圖 1-5

處新竹縣都市計畫地區之發展現況與發展特性分析新竹縣都市計畫公共設施容積移條件機制之初

13 第二章容積移轉相關理論與文獻回顧本章將以容積移轉相關理論基礎與既有文獻進行回顧及探討在第一節中就容積移轉之理論制度形成與變遷作探討 ; 第二節則對於國外之法令及實際案例等作簡明扼要的介紹 ; 第三節針對國內容積移轉制度之研究及相關課題之分析第一節容積移轉理論分析壹容積移轉之基礎意涵有關容積移轉的觀念源自於發展權移轉制度, 而發展權觀念首見於英國, 之後則由美國予以廣泛推廣應用一容積移轉之基礎理論與變遷 ( 一 ) 發展權的起源十九世紀末葉, 社會主義思想崛起, 土地所有權開始受到國家政策干涉, 其所有權絕對性受到限制, 私人無法擁有絕對的所有權與發展權到了 1930 年代, 由於都市發展結果, 造成郊區化農地遭受嚴重破壞, 開始強調發展與環境之互動計畫,1942 年烏斯華特報告提出移轉價值的觀念, 說明土地使用限制會造成限制發展區土地潛在之發展價值移轉到可發展土地上, 因而建議將發展全國有化, 奠定後續實施開發許可制度之基礎 ( 許派崇,2003:5-6) 容積移轉觀念源自於發展權移轉 (Transfer of Development Rights;TDR) 制度, 首見於英國, 而在美國落地生根, 兩者的目的與實施辦法殊異英國主要為消除計劃管制所產生的暴利, 乃於 1947 年頒訂城鄉規劃法中, 將土地發展權收歸國有, 並自該法實施後, 地主除繼續持有土地使用權外, 其開發權利則喪失, 往後任何開發行為皆需經主管機關之許可, 且開發所獲之金額必需百分之百繳納發展捐, 唯地主開發的反彈及市場開發誘因減低, 於 1953 年英國國會廢除課徵發展捐之規定, 改採土地所有權人欲開發土地仍需向地方政府申請開發許可, 以管制各種開發行為與變更後之使用行為為原則, 因此發展權的觀念於英國 2-1

權的起源十九世紀末葉, 社會主義思想崛起, 土地所有權開始受到國家政策干涉, 其所有權絕對性受到限制, 私人無法擁有絕對的所有權與發展權到了 1930 年代, 由於都市發展結果, 造成郊區化農地遭受嚴重破壞, 開始強調發展與環境

14 只被用做為開發許可制度的執法與立法依據 ( 連淑芬,2001:9-10) ( 二 ) 發展權移轉的觀念發展權為涉及土地一束權利 (a bundle of rights) 中的一種, 如地役權係以他人土地供其便宜使用之權, 或限制所有人, 作某種使用之權 ; 發展權則為所有人, 在其土地從事興建之權, 而所謂發展權移轉 Transfer Development Right(T.D.R) 是一種體制, 其基本構想, 是將發展權歸屬於土地之所有權範圍中, 由法律加以訂定, 並允許發展權可由一宗土地移轉至另一宗土地上依據此體制的基本構想, 在作法上 : 每一土地所有權人應享有的發展權皆予以指定, 同時建立服務的市場, 承辦所有權人彼此間權利的交換與移轉 1 移轉 : 發展權在某一特定範圍之內, 可以移轉或買賣, 地主仍擁有土地 2 買賣 : (1) 在環境因素的考量下, 某些地區允許某種程度的發展, 而在其他一些地區則受到限制, 在發展權的分配以數量表示後, 為了充分實現發展潛力, 前一種所有人即應向後一種所有人購入發展權 (2) 係由政府對土地所有權中的發展權, 加以購買或徵收此外, 發展權的購買可擴充至市場交易, 以市場機能調節價格, 避免造成另一種壟斷與利益獨佔或分配不公 ( 三 ) 發展權的應用 1961 年由 Gerald Lloyd 在美國都市土地協會 (Urban Land Institute) 結合英國發展權國有化觀念與購買發展權 PDR(Purchase of Development Rights;PDR) 之構想, 正式提出與引入發展權移轉之觀念其應用主要於都市發展地區實施土地使用分區管制時, 導致不同使用分區的土地所有權人權益的不均衡, 從政府長期投入大量人力物力所進行社會規劃與管制 ; 投資與建設, 卻得不到土地所有權人的認同與支持, 而使計畫執行受阻造成社會公私權益不均, 一來對公共財 2-2

15 的投資形成浪費 ; 二來亦違社會公平原則因此政府部門即積極尋找可行的解決辦法當時美國在都市發展地區對於開放空間的保留與高價值景觀地區的保存觀念正逐漸加強, 因地價飆漲, 政府財政無法支應土地取得成本, 因此引進英國發展權的觀念, 提出購買發展權方案, 由政府以低於土地市價之金額購買土地發展權, 來控制地區土地開發以達到資源保育 ; 另一方面在都市化地區較高地區, 發展權的購買幾乎等於土地所有權的價格, 在購買發展權上對政府財政就無幫助, 遂將原購買發展權的觀念轉化成為發展權移轉的應用 ( 四 ) 建築容積移轉的觀念所謂建築容積係指土地上之可建築樓地板面積, 而建築容積移轉則為, 某地將原有未利用部分之可建築樓地板面積移轉至他地發展在土地私有的國家中, 不動產權力的觀念, 為一系列可以分割的權利組合, 除所有使用租賃借貸抵押等權之外, 尚有地面上空間的使用與所有權利若土地所容許使用的空間, 或簡稱容積能藉某種方式移轉, 此移轉的空間量即稱為發展容積, 移轉容積的基地稱為送出基地, 接受容積移轉的基地則稱為接受基地 ( 六 ) 發展權移轉 (T.D.R) 與建築容積移轉之區別 1 發展權移轉 (T.D.R) 即為未行使之發展權, 可移轉至其他基地發展, 其中發展權係指土地可發展之權利 2 發展權量化單位, 在美國較常用的有居住密度與樓地板面積, 前者的發展權移轉型態稱為密度移轉型發展權移轉, 實施於農村等非都市地區 ; 後者的發展權移轉型態稱為容積移轉型發展權移轉, 實施於已有容積管制之都市地區 3 本研究論文所定義之建築容積移轉, 即此容積發展權的移轉 4 有關容積移轉與發展權移轉之差異比較, 參見表 2-1 其中容積移轉部分以台灣現行制度為主, 而發展權移轉則以美國為代表 2-3

就無幫助, 遂將原購買發展權的觀念轉化成為發展權移轉的應用 ( 四 ) 建築容積移轉的觀念所謂建築容積係指土地上之可建築樓地板面積, 而建築容積移轉則為, 某地將原有未利用部分之可建築樓地板面積移轉至他地發展在土地私

16 表 2-1 容積移轉與發展權移轉之差異比較分析表項目容積移轉發展權移轉實施目的移轉標的性質以分區管制或許可制為基礎除古蹟保存區與歷史建物之保存外, 主要目的包含 : 1. 取得都市計畫公共設施保留地 2. 為都市景觀取得公共空間作為移轉標的之容積為都市計畫賦予每宗土地可供發展之樓地板面積, 因都市計畫內容之差異而有所不同的樓地板面積數量以都市計畫土地使用分區管制為基礎, 僅需取得當地都市計畫主管機關同意即可主要為補償土地所有權人損亦之不均衡, 實施目的為 : 1. 保存古蹟歷史保存區 2. 敏感地保存 3. 輔助都市更新或成長管理計畫屬不動產權利之一以許可制為實施基礎, 需通過都市計畫委員會之審查, 審查內容包括 : 環境影響建築計畫古蹟修復計畫實施方式自願移轉部分強制部分所有權人自願移轉送出 / 接受基地是否同一使用分區移轉範圍送出基地與接受基地不限同一使用分區之移轉並未強制指定接受區, 僅須為於同一都市計畫區即可送出基地與接受基地以相同使用分區為原則以相鄰基地或指定範圍為原則, 經特許得浮動移轉 2-4

要為補償土地所有權人損亦之不均衡, 實施目的為 : 1. 保存古蹟歷史保存區 2. 敏感地保存 3.

17 容積移轉率其他以送出基地與接受基地申請容積移轉當其之公共現值比值作為轉換率, 轉換率為浮動, 會因送出與接受基地區位之差異而有所不同 1. 容積移轉實施前, 並未降低接受基地基準容積 2. 並未管制移轉容積之價格, 由自由市場決定 3. 容積移轉與容積獎勵得同時申請通常為等量移轉, 莫些情況下, 為提高發展權的誘因, 訂有轉換率, 但為固定數值 1. 發展權移轉實施前, 先降低接受基地基準容積, 避免宜入過大發展權數量, 影響當地環境品質 2. 管制移轉發展權之格, 其必須與古蹟所需維修費用相當 3. 建立發展權銀行 4. 取消容積獎勵相關規定資料來源 : 參考自劉憲祥,2002, 公共設施用地運用容積移轉之財務分析以都市計畫農業區變更住宅用地為例, 中華大學建築與都市計畫研究所碩論二容積移轉之政策與規劃意涵為瞭解容積移轉制度之內涵, 本研究試圖從制度之發展歷程角度, 歸結容積移轉對於空間規劃政策執行之意涵為何, 以提供作為對應相關理論之基礎, 並同時檢視國內容機移轉制度發展之過程與實施現況之合理性 ( 一 ) 空間規劃意涵就空間規劃之向度而言, 容積移轉制度有下列意涵 : 1. 都市成長調節工具為避免都市過度膨脹發展, 在空間規劃之發展過程中, 形成許多都市土地管制之方式, 如 : 土地使用分區管制績效標準管制計畫單元管制等, 其目的皆 2-5

發展權移轉實施前, 先降低接受基地基準容積, 避免宜入過大發展權數量, 影響當地環境品質 2. 管制移轉發展權之格, 其必須與古蹟所需維修費用相當 3. 建立發展權銀行 4.

18 在於針對都市土地使用進行積極或消極的管控, 確保土地資源有效利用都市規模有限度發展由於容積移轉制度賦予發展權利移轉及交易的空間, 可使都市土地管控過程中更加彈性的運用發展權利, 因此就規劃面思考, 容積移轉制度具有都市土地發展強度之調節功能 2. 景觀環境維繫由前述之討論得知, 容積移轉制度之起源主要始於對景觀環境之維護, 初期僅對於土地所有權之絕對性進行限制, 並不犧牲土地所有權之未來發展性, 因此容積移轉屬於在兼顧既有發展權利下, 對於都市整體空間檢討後, 基於公共空間品質景觀風貌或環境安全而受限之土地之發展權利, 允許透過容積移轉方式移轉交易, 作為間接補貼土地所有權人之方式 3. 文化資產保存容積移轉源自英國, 之後美國加以改良運用, 擴大容積移轉之運用範圍, 不僅以容積移轉手段保全都市公共需求或景觀環境維持所需空間, 對於有歷史保存價值之文化資產, 如歷史性建物街區古蹟等, 亦可以容積移轉方式提高所有權人保存或修復重建之誘因, 進而達到保存或保護文化資產之目的 ( 二 ) 政策執行意涵就政策執行之向度而言, 容積移轉制度有下列意涵 : 1. 土地所有權絕對性削弱容積移轉之發展事實上是植基在發展權國有化的論述, 從而衍生為了達到都市計畫都市成長管理的目的, 而針對土地所有權之發展性進行程度不一之限制, 意謂著土地所有權無法無限制發展, 發展權與所有權分離, 並非擁有所有權即擁有絕對之發展權就政策執行之面向而言, 更有利於節制土地利用之擴張, 更進一步而言, 容積移轉制度之形成, 必須以削弱土地所有權之絕對性為前提 2. 開發許可制之發展基礎 2-6

景觀環境維繫由前述之討論得知, 容積移轉制度之起源主要始於對景觀環境之維護, 初期僅對於土地所有權之絕對性進行限制, 並不犧牲土地所有權之未來發展性, 因此容積移轉屬於在兼顧既有發展權利下, 對於都市整體空間檢討後,

19 由於土地所有權之發展性受到限制, 土地資源在面臨開發利用之時, 勢必應透過管控之機制, 確保土地利用之性質與強度受到規範開發許可制即在此基礎上應運而生, 透過開發申請審查賦予開發權利之方式, 依據不同開發目的, 對於發展權進行不同之管制規範, 並賦予一定程度之開發彈性 3. 社會公平性之維持各宗土地之發展權利, 在未開發之初, 其發展價值應相同都市逐漸發展後, 為管制都市成長規模限制可發展之強度, 進行土地使用類別之區分劃定不同土地使用性質, 使土地資源類別化發展項目區隔化, 連帶造成土地具有不同發展權利及發展價值但對土地所有權人而言, 形同損失土地原應有之發展權利, 容積移轉正提供此類土地補償之選擇, 在都市有限度發展之同時, 兼顧社會公平性 ( 黃舜銘,2004:10-12) 2-7

社會公平性之維持各宗土地之發展權利, 在未開發之初, 其發展價值應相同都市逐漸發展後, 為管制都市成長規模限制可發展之強度, 進行土地使用類別之區分劃定不同土地使用性

20 第二節國外容積移轉法令及案例分析容積移轉之概念雖源自於英國發展權之概念, 然而美國卻可說是將此一觀念與運用發揚光大及其大成, 而逐漸發展為今日所見之發展權或容積移轉制度故本研究於主要將針對美國在容積移轉相關之法令規範及案例進行討論壹美國容積移轉相關法令及案例分析在容積移轉制度中, 美國始終扮演著關鍵及重要的角色, 亦有著不少令人稱許之案例因此本研究首先就以美國之實施經驗進行研究討論在介紹美國容積移轉的相關案例中, 研究者依其容積移轉之目的分為古蹟與歷史街區之保存與環境敏感地之保護二項, 並將案例加以整理列表敘述如下 : 2-8

分析在容積移轉制度中, 美國始終扮演著關鍵及重要的角色, 亦有著不少令人稱許之案例因此本研究首先就以美國之實施經驗進行研究討論在介紹

21 一古蹟與歷史街區之保存表 2-2 美國紐約市容積移轉案例分析表案例名稱美國紐約市計畫草案制定年代西元 1968 實施背景與目的由於賓夕凡尼亞火車站與大都會歌劇院之拆除引發市民抗議, 市府遂於 1968 年修改其分區使用規定, 凡指定為紀念性建築物者, 因現有建築物保留而剩餘未利用之樓地板面積, 可經由特許移轉至相鄰基地或接收基地法令架構紐約市沒有法定都市計畫, 在都市發展之執行上是以分區管制規則為主要工具, 古蹟保存所運用之發展權移轉辦法是由都市計畫委員會與地標保存委員會所共同制定, 其修正在分區管制規則上的修定程序規定下進行移轉範圍與方式已編列為古蹟之基地, 因現有建築之保留, 而剩餘未利用之容積可經由特許移轉至下列之相鄰基地或接受基地 : 1 與古蹟在同一街廓內且緊鄰者 2 與古蹟隔街相望者 3 與古蹟同一角地而隔十字路口斜對面者紐約市用於古蹟保存之容積移轉上有三 : 1 相鄰基地間之容積移轉 2 古蹟之剩餘容積移轉至同一基地內之剩餘基地上發展 3 劃定特定區, 使古蹟容積得在特定區計畫管制下進行移轉容積移轉量規定容積移轉量之上限為古蹟基地剩餘容積及接受基地容積率 20% 二者中取其最小數值同一分區之移轉依一比一無加權計算, 不同分區則以各區允許數值計算 ; 但接受基地屬商業區最高容積者不受容積率 20% 之限制, 實際上可移轉之量乃由特許 2-9

22 之審核所決定實施經驗評析 1 移轉容積發展權無加權係數方法簡單, 且與送出及接受基地相鄰規定配合 2 程序需歷經三次公聽會, 過程費時且影響開發時效, 但具有充分民眾參予及審查嚴密之優點 3 審核無一般性通則, 故難以作規格化的審查, 而一直維持特許之方式 4 由於容積移轉範圍限於相鄰基地, 並不適用容積率較大的古蹟基地, 其所剩餘之容積發展權並不能做適當之移轉, 易引起法律訴訟且接受基地之容積發展過高與鄰近之限制發展之古蹟基地在景觀上極不協調資料來源 : 參考自林莉婷,2001, 建構容積移轉接收基地選址之研究, 台北科技大學建築與都市設計研究所碩論表 2-3 美國洛杉磯市容積移轉案例分析表案例名稱美國洛杉磯綜合計畫實施背景與目的洛杉磯容積移轉之應用較為多元化, 除一般應用於保存古蹟及留設開放空間外, 亦常應用鼓勵民間投入中低收入住宅之發展與公共設施之興建, 在觀念及作法上頗為先進法令架構洛杉磯市以制定綜合計畫指導都市計畫, 並利用土地使用分區訂定不同之使用種類與容積率 ( 共分四級 :3:1 6:1 10:1 13:1), 分成數個小區, 規定在每個小區內才能移轉移轉範圍與方式在更新計劃系統中有兩種可移轉之情形 : 1 Density Transfer( 屬大量之移轉 ): 須經都市計畫委員會通過, 同時也限定在 1500 呎的半徑範圍內移轉 2 Density Variation( 屬微小差異之移轉 ): 不須經都市計 2-10

23 畫委員會通過, 由社區重建局全權處理至於容積移轉送出基地與接受基地的位置與範圍並未指定, 基本上是將容積視為一種商品, 要一次移轉或分數次移轉 ; 要二方移轉或多方移轉, 並無限制容積移轉量規定依據開發商與社區重建局之間開發協議書所允許之數量, 但接受基地所接受之容積與原有容積之總和, 以不超過 13:1 為限實施經驗評析 1 容積送出基地與接受基地之分布 : 可以在同一街廓可以在一定距離之內可以在一特定規劃區內任何地方移轉, 也可以在一特定規劃區內的某一區移轉至另一區 2 一地區容積移轉之總量並不一定在一開始就規定, 可以在審核之過程中進行, 所以有很多彈性的做法可以利用 3 針對容積移轉之時效性, 可以規定送出基地在幾年之內一定要將容積移轉出去, 否則, 屆時自動消失 ; 而接受基地所接收之容積也必須在一定期限之內使用, 否則, 亦自動喪失其權利如此, 可避免囤積容積 4 TDR 是自由市場機制之產品, 容積與土地同為商品, 皆可自由買賣所以容易有炒作之情形發生, 但防範過度有可能造成市場推動之遲滯, 因為容積買賣本身即帶有風險性至於買賣價格只要彼此同意便可 5 TDR 不只是規劃的工具, 同時也是經濟發展之工具, 可達到很高之經濟發展效益而公部門也可積極介入市場利用市場炒作, 籌措公共建設資金 6 TDR 不應只是為單一作業之工具, 應視為整體開發管理系統之一個單位, 與其他工具配合使用往往效果較佳資料來源 : 參考自林莉婷,2001, 建構容積移轉接收基地選址之研究, 台北科技大學建築與都市設計研究所碩論 2-11

24 二環境敏感地之保護表 2-4 美國馬里蘭蒙哥馬利郡容積移轉案例分析表案例名稱美國馬里蘭蒙哥馬利郡制定年代西元 1980 實施背景與目的蒙哥馬利郡位於華府北邊, 歷年受到華府都會區擴張蔓延之發展, 自 70 年代開始之 10 年期間, 全郡農地面積減少 18%, 雖然曾採用嚴格之措施, 但都市仍繼續侵入農地, 農地的保存岌岌可危法令架構該郡都市計畫委員會於是設立一專責機構研擬出對未來農地前景作有效之規劃對策, 並提出三項建議方案 : 一為降低土地使用強度 ; 二為購地 ; 三為 TDR 計畫, 後因降低土地強度有違社會公平性購地須龐大籌措資金而採行 TDR 計畫移轉範圍與方式 1980 年通過農地保存計畫, 其方式系將農地開發強度降低, 並將 74,000 英畝之農地劃為農村容積送出基地 (Rural Density Transfer Zone) 限制其未來發展同時允許發送區地主可以每 5 英畝兌換一住宅單元發展權作為補償, 不過僅限於劃定發展權接收區 (Receiving Area) 範圍內執行若地主執意要在限制開發區內開發, 嚴格規定每 25 英畝只能開發一個住宅單元, 每住宅基地面積不得超過 40,000 平方英尺, 且所有住宅單元須集中配置不得分散, 作為不配合政策之處罰蒙郡並設置發展權基金 (Development Rights Found ), 凡由農地所產生之發展權作為擔保品申請貸款者, 均由該基金出面保證, 該基金並承擔交易最後歸宿之任務, 買賣雙方均有困難時, 均由其徵收, 彙總後再送金融市場以拍賣方式公開求 2-12

25 售容積移轉量規定本案同樣採發展權量化的方式進行交換移轉, 依據其開發潛力換算可交換住宅單位, 並規定 : 劃為接收地區凡須增加開發強度, 至少有 2/3 須購入發展權藉以增加 TDR 之需求, 使 TDR 生產之移轉量, 其交易市場能夠集中, 無須分散到太多地區實施經驗評析至 1985 年六月, 業有 1,145 個單位發展權進行交易, 並於接收地區進行開發, 共保存農地達 5,725 公畝因發展權市場交易活絡, 至 1985 年尚未動用到發展權基金, 仲介商將 TDR 成果公開展示, 藉交易以賺取佣金, 而估價師則採市場比較法進行發展權之估價資料來源 : 參考自林莉婷,2001, 建構容積移轉接收基地選址之研究, 台北科技大學建築與都市設計研究所碩論表 2-5 美國紐澤西州容積移轉案例分析表案例名稱美國紐澤溪洲松林保護計畫制定年代西元 1987 實施背景與目的新澤西州之松樹園保護區 (Pinelands) 地底下蘊含豐富純淨之水資源自 1970 年代大西洋賭城與老人休閒式住宅的大量興建, 促使聯邦與該州政府開始重視對松林帶的生態保護 1987 年聯邦政府遂立法設置松林國家保存區法令架構整個地區的綜合管理計畫, 藉松林開發配額 (Pinelands Development Credit;PCD) 方案以貫徹之,PCD 可稱之為 TDR 的前身, 擬將環境敏感地區之發展權, 移轉至適宜開發之地區, 並使受限發展地區之地主, 得以分享接收地區之土地增值移轉範圍與方式 Pinelands 綜合管理計畫建立了當時最複雜之 TDR 計畫, 計畫 2-13

26 中之發展權是依據土地適宜開發強度之不同, 按公式換算給限制發展區之地主們, 在此稱 PDCs(Pinelands Development Credits) 基本上, 原分區為保護區每 39 英畝可兌換 1 個補償之 PDC; 為農業區因土地使用強度較強, 每 39 英畝可兌換 2 個補償之 PDC; 為水源區之溼地因原本即為非常不適宜開發, 所以每 39 英畝僅能兌換 0.2 個之 PDC 每塊基地究竟可實際兌換之 PDC 數最後仍須交由委員會勘查評估之每一個 PDC 之意義為 : 持有者將來可在指定發展區中被允許開發四個標準住宅單元, 並規定只要在該綜合計畫管轄之轄區內均可移轉容積移轉量規定依估計接收基地之開發潛力, 並求藉由容積獎勵所能移轉至該等地區之最大戶數, 然後才計算保存區可以分得若干配額一般將容積獎勵許可量與開發配額之比例定為 2:1, 然後再按各種土地之相對價格求得每單位土地應得若干配額實施經驗評析整個計畫顯示總共約產生 6500 個 PDC, 亦即將有 26,000 個住宅單元在所指定之幾個成長區內開發此方案至 1987 年, 業有十個開發案買入 61.5 個單位之 PDC, 共興建 246 戶住宅, 並永久保存 1,600 畝松林位於松林保護區之柏林頓郡 (Burlington County), 更進一步的設立 TDC 銀行, 主要係解決發展權交易的困難, 除此專業銀行外, 並無其他專業機構提供服務, 由於開發商對此制度之可行性存有疑慮, 因此大多僅買賣雙方自行接觸, 開發商均自行購入並自行使用, 鮮有仲介商介入, 直至松林保護區採用新的土地分區使用規則之後, 發展權交易才漸漸活絡此時, 發展憑證轉換制度已被逐漸建立, 並強調訓練都市規劃者對法律體系應有之認識資料來源 : 參考自林莉婷,2001, 建構容積移轉接收基地選址之研究, 台北科技大學建築與都市設計研究所碩論 2-14

27 第三節國內容積移轉制度與相關研究本節主要針對我國目前現行之容積移轉制度進行討論, 包含對容積轉制度之沿革背景法令之形成與實施及國內對容積移轉相關制度之研究作整合性的介紹壹沿革與背景為提昇整體都市環境品質, 加強公共設施用地的取得與開闢, 為政府在都市計畫方面的重要施政措施, 惟據有關調查資料, 台灣地區至八十五年六月底, 尚有約二萬四千七百公頃的公共設施保留地未取得, 若以土地公告現值加四成, 再加上每年公告現值調整, 政府預計需編列約十兆元之預算, 方能完全徵收這些公共設施用地, 在財政困難下, 需另覓適當途徑, 以解決如此龐大的財務負擔再者, 八十六年元月經立法院修正通過公佈的文化資產保存法, 其增修條文第三十六條之一第二項明定 : 經指定為古蹟之私有民宅家廟宗祀所定著之土地或古蹟保存區內之私有土地, 因古蹟之指定或保存區之劃定, 致其原依法可建築之基準容積受到限制部份, 得等值移轉至其他地區建築使用或予以補償 ; 其辦法由主管機關定之為此, 內政部營建署於八十五年即邀請專家學者組成法規研訂小組, 積極討論擬訂建議條文貳法令形成與實施首先的法令構想方面, 行政部門提出發展權與土地所有權分離制度的具體方案, 在可移轉發展權的自由市場機制下, 均攤土地發展之利益與發展限制之成本, 達成平均地權與社會公平之目的同時建立分期分階段實施容積移轉制度的構想方案, 其內容包括 : 第一階段 : 在既有都市計畫實施體制下, 尋都市計畫之擬定變更程序, 並應用開發許可之精神, 達成容積移轉手段, 保存文化資產及取得公共空間公共設施保留地 2-15

28 之目的第二階段 : 評估應用於其他平衡土地開發損益之可行性, 並於都市計畫法增訂實施法源後, 考量免再循都市計畫擬定變更程序辦理, 簡化行政作業程序第三階段 : 將發展權自所有權分離, 針對發展權之取得設立移轉變更消滅交易稅課等相關事項, 予以法制化, 建立完備之發展權移轉制度上述為我國建立容積移轉之計畫歷程, 基本上是在既有體制內, 逐步推動容積移轉之精神, 並且配合訂定或修正相關法規, 以漸進之方式將容積移轉落實在都市計畫之執行層面事實上, 從理論觀之, 發展權之概念應不等同於建築容積, 地上權地役權等亦應屬於發展權之一對國內而言, 目前僅以容積移轉之方式推動, 未來仍以全面推動發展權移轉, 整合相關土地發展權利之法令規範以及相關課稅措施, 建立完整之發展權移轉制度, 為國內在此部分必須達成之遠程目標容積移轉政策之建立過程, 必須隨之確立配套執行之相關法令下列介紹我國目前主要之容積移轉相關法令, 進一步瞭解制度本身可運用之範圍及相關規範一都市計畫法都市計畫法自民國二十八年正式實施後, 歷經七次修正, 除為我國都市計畫執行之主要法源依據, 更確立國內都市土地受到使用分區管制建蔽率容積率等之規範, 使都市計畫之管制引導發展正式進入法制化之階段二文化資產保存法文化資產保存法於民國七十一年公佈實施後, 一直為國內古物古蹟歷史建築民族藝術等保存維護主要之執行準據為配合容積移轉制度之推展, 民國八十六年 1 月 22 日特增訂容積移轉之相關規定, 作為古蹟保存補償修復等 2-16

29 工作之主要法源文化資產保存法第 36 之 1 條中明訂, 經指定為古蹟之私有民宅家廟宗祠或古蹟保存區之土地, 因古蹟指定或保存區之劃定, 致其原依法得建築之容積受到限制, 得以容積移轉方式獲得補償, 但必須將古蹟原貌修復同條並規定有關古蹟容積移轉之辦法另訂之, 此處賦予主管機關訂定專屬於古蹟容積移轉辦法之法源依據三都市更新條例都市更新條例於民國八十七年公佈實施, 為國內都市更新之主要法律依據, 其針對更新地區範圍內之公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區, 或其他為促進更有效利用之土地, 允許其建築容積一部或全部移轉同一更新地區範圍內其他建物使用, 但基本上容積移轉範圍以同一都市更新地區為限四古蹟土地容積移轉辦法依據前述, 古蹟土地容積移轉辦法乃依據文化資產法第 36 之 1 條之規定訂定, 為目前國內古蹟容積移轉最主要之執行依據五都市計畫容積移轉實施辦法古蹟土地容積移轉辦法實施後, 國內除依據文化資產保存法指定之古蹟外, 其餘具紀念性藝術價值建築保存, 並無任何相關補償規定此外, 對於攸關都市生活環境品質之公園綠地廣場體育場所及兒童遊樂場等公共空間之劃設, 受限於都市發展現況, 實際規劃普遍不足 ; 以及公共設施保留地之取得等問題, 影響都市發展及所有權人權益因此, 於民國八十八年公佈實施都市計畫容積移轉實施辦法, 以期改善及提升民眾之生活環境及品質六台北市都市設計及土地使用開發許可審議規則 2-17

30 為目前容積移轉申請案件最多之縣市, 因此於民國九十二年 8 月修正台北市都市設計及土地使用開發許可審議規則, 並於第五條中規定, 接受基地之移入容積若超過接受基地基準容積 20%, 且移入樓地板面積超過 1000 平方公尺者, 必須受都市設計審議之規範參國內容積移轉之相關研究分析在國內既有相關文獻方面, 研究者依其研究主題約略可分類為取得公共設施用地農業區保存歷史建物及古蹟保存開放空間山坡地保育市地開發容積移轉理論等議題以下就針對上述分類作一整理回顧, 詳見表 2-6 表 2-6 國內與發展權移轉制度有關之文獻回顧表論文名稱研究基礎研究內容大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉機制之研究 / 黃舜銘 /2004 探討容積移轉在都市發展調節之功能角色, 並應在不影響既有都市計畫或建築相關規範前提下, 達到既有之政策目標, 發揮都市計畫發展規範引導之管控機制針對台北市大稻埕地區之申請個案進行深入分析與檢討, 在既有法令架構下引入具交易安全保障之信託機制, 建構積極與消極兩方案之新容積移轉交易平台私有古蹟所有權人以容就容積移轉過程中, 古蹟以大稻埕辜宅為例, 說明積轉移機制協助古蹟修所有權人權利義務進行古蹟容積移轉申辦過程復的策略分析以市定古蹟大稻埕辜宅為例 / 許分析, 並就權利所有權利行使法定適格與應完可能之問題, 並探討古蹟所有權人於容積交易市派崇 /2003 成之前置條件逐一探討場出售容積移轉權利, 所面對之態勢與應考量之因子容積移轉接收區劃設之研究以公共設施用地為例 / 蔡碧雲 /1998 探討在國內現行都市計畫容積管制及容積移轉辦法下, 實施容積移轉以取得公共設施用地之課題, 並建立一套容積移轉接收區劃設模式建構國內公共設施用地容積移轉接收區劃設之模式模式首先進行均等容積率訂定, 接著預測與評估環境衝擊, 以免除公共設施負擔過重由財務評估觀點探討建以財務模擬評估方法, 比探討台北市實施容積移 2-18

31 築容積移轉辦法取得公共設施保留地方案可行性之研究以台北市為例 / 黃昆山 /1998 以建築容積移轉方式取得公共設施用地之研究 / 林智偉 /1997 發展權移入地區社會經濟環境影響評估指標之建立以古市街保存為例 / 鄭婉玉 /1997 容積移轉接收區之實施範圍及移轉量之研究 / 宋東鉉 /1996 可轉讓土地發展全市場之效率與公平性 / 楊重信林瑞益 /1994 以容積移轉取得都市開放空間之研究以關渡都會公園為例 / 游瑞芬 /1993 以發展權移轉與聯合開發方式取得公共設施用地之探討 / 楊重信 /1992 都市建築容積移轉制度較送出基地接受基地接轉辦法取得公共設施保受轉移後 NPV IRR 的增留地對容積移轉及開發減值行為之影響探討在國內客觀環境下基於建築容積移轉制度實施建築容積移轉制度應用層面的多元化, 分析在政治經濟社會法比較應用於取得公共設制環境行政財政等施用地保存古蹟保留層面之課題開放空間及整體開發上之性質差異建立一套經濟環境影響考慮發展權移轉對移入評估指標地區可能造成衝擊, 提供發展權移轉時評估移入地區之工具應用電腦統計與地理資將公共設施之服務水準訊系統空間分析功能, 探作為容積移轉先決條討容積移轉接收區之實件進行發展需求分佈現施範圍況分析以信義計畫區為例, 探討實施容積移轉之可行性以都市空間均衡模型分以都市空間均衡模型分析析可轉讓發展全市場之經濟效率與公平性從財經技術政策社研究中提出八個容積移會等方面分析初擬方案轉操作模式 : 包括銀行之可行性購買土地交換聯合開發土地信託契約合建債券市場契約發回及徵收發回八種構想方案, 經評估後, 以契約合建方案最可行將公共設施分為可適用將台灣地區發展權移轉使用者付費之公共設施制度之實施地區分成兩與不能單純使用者付費類爹一類為已實施都市之公共設施, 以其所處地計畫地區 ; 第二類為新市區分別設計不同之發展區與新市鎮提出建議權移轉辦法建築容積管制全面進行, 從制度之行政可行性公 2-19

32 應用於市地開發之研究 / 楊松齡 /1992 以鄰里為單元制訂容積管制平性財政負擔效率性等指標評估比較建築容積移轉制度與市地重劃及區段徵收之優劣都市建築容積加成與轉從法令制度及組織上探從美國英國之發展權實移制度之基礎研究 / 林元興 /1989 討發展權轉移制度施背景理論基礎及日本空中權利用之實行方法, 做深入探討, 作為建築容積移轉制度建立參考資料來源 : 連淑芬,2001, 新都市計畫地區以容積移轉方式規劃取得公共設施用地之研究本研究整理就相關文獻對於容積移轉制度之分析觀之, 容積移轉的課題研究可歸納成下列幾項 : 一區位選址之探討如何劃設可發展區 ( 接受基地 ) 限制發展區 ( 送出基地 ) 以及應如何評估需求而訂定可發展區為此一論述之首要課題二經濟價值推估在相同區位但不相同的基地條件下, 自然產生不同的經濟價值, 因此送出基地容積如何合理的換算到接受基地, 如何處理因發展權移轉而產生的開發利益問題為此類論述之核心研究三都市總承載量問題以都市成長總量管制的角度來看, 容積移轉中接受基地可接受容積為基準容積的 30%, 但確無從可知此 30% 接受容積之評估或分析依據為何因此該如何推算可發展區之可接受的容積量, 以及如何推估限制發展區之可移出容積大小, 可發展區之接受容積超過地區負荷時又該如何維持環境品質針對可發展區而言, 接受容積總量大小與該地區公共設施服務水準之間關係極大, 因此對於接受基地的選址評估則顯得十分重要, 否則對於基地週邊公共設施的過量負荷其所衍生的公 2-20

33 設不足問題, 是否應依據使用者付費觀念由開發者自行處理或是由政府提出相關配套措施予以補救而本研究之方向乃從上述之都市總承載量問題加以延伸, 針對國內現行容積移轉運作機制之整理與檢視, 並分析新竹縣都市計畫地區之特性配合該縣之發展方向, 提出具體可行之新竹縣都市計畫公共設施容積移轉之原則, 一方面檢視國內各縣市容積移轉法令之差異, 一方面提供新竹縣再實施容積移轉制度法令時之參考 2-21

34 第三章國內容積移轉實務與法規分析八零年代中期, 我國因應時代的變遷與需求, 引進國外容積移轉制度 (Transfer of Development Rights,T.D.R) 之相關做法, 除對古蹟及歷史建物加以保存外, 當時台北縣政府更首先將容積移轉運用至都市計畫私有公共設施用地之取得其後內政部明令對於都市計畫內縣 ( 市 ) 主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地提供作為公共空間使用之可建築土地及私有公共設施用地等得運用容積移轉方式取得之, 亦為都市計畫容積移轉實施辦法之訂定而本文則藉由檢視台北縣政府及中央內政部兩者先後所制定之法規內容的差異性, 了解兩法令對都市整體環境帶來之衝擊與效益第一節國內容積移轉實務分析我國容積移轉在實務上的操作, 依據法規的進程演變及容積移轉目的之不同, 大致可分為四種情形, 說明如下 : 壹無都市計畫容積移轉實施辦法之時期 ( 民國八十八年前 ) 都市計畫容積移轉辦法於民國八十八年實施, 故在此之前中央行政機關並無容積移轉辦法之規定, 而在實務上亦僅有容積移轉之類似案例緣此, 本研究以 PUD 計畫單元整體開發操作模式作為此一階段之案例分析一松山國宅開發案 ( 一 ) 環境背景於八零年代興建之松山國宅, 基地坐落於台北市松山區光復北路西側, 與十五米健康路及延壽街相鄰基地內由八至十米之道路分為十三個大小不等之街廓, 基地面積共平方公尺 ( 二 ) 開發特色以十三個街廓總容積調配之方式, 塑造復變化之天際線, 在建築物的配置上作高低空間組織變化, 避免高樓層設計而造成增加結構及消防設備之工程費用 3-1

35 在規劃設計上採集中配置集中利用方式處理, 以達土地充分利用的原則利用基地容積率觀念整體規劃設計, 並以高層立體發展, 力求戶外活動廣場與綠地等開放空間配置於住宅群體中間, 運用各種外部空間特性及景觀元素塑造戶外空間合於動靜分區之原則 ( 三 ) 小結該規劃案應用 PUD 計畫單元整體開發及建築容積調配之概念, 突破傳統公寓社區高度一致的建築立面設計, 塑造富有變化之天際線, 同時建立新都市景觀在建築總容積不變的原則下, 將中央之建築容積移轉至相鄰基地上, 而營造出完整的社區開放空間惟該規劃案著重社區活動空間的提供, 而忽略了容積接受區公共設施服務水準之提升, 以致原設計之地下停車場及若干公共設施不敷使用, 降低該基地之居住品質二民生社區內敦煌大別墅開發案 ( 一 ) 基地特性該基地位於台北民生社區, 民生東路復興北路交叉口之東北側, 唯一面積約三公頃之完整住宅區街廓因此, 較不同於松山國宅開發案之數街廓整體開發情形 ( 二 ) 開發特色民生社區之住宅早期受聯合國補助興建, 依其規定均應興建容積率 200% 建蔽率 50% 之四樓連棟公寓但開發者所聘請之建築師在當地法規容許之下, 興建十五樓高層之公寓三樓透天住宅及三樓透天沿街住宅商店等三種形式的建築另外在高層公寓透天住宅及商店間配置開放空間兒童遊戲場及公園等, 使該基地 200% 的容積率得以自由配置 ( 三 ) 小結該開發案與松山國宅之案例同樣是應用 PUD 計畫單元整體開發及容積調配的概念, 將中央的容積移至鄰近基地開發建築, 而空出完整之開放空間並且在 3-2

36 住宅建築上配置以不同容積率, 以塑造多樣性之居住空間及天際線, 形成良好之都市景觀由於民生社區為公共設施相當完備之模範社區, 容積調配後並未有公共設施不敷使用之情況發生貳台北縣單行法規時期在中央於民國八十八年實施都市計畫容積移轉辦法之前, 台北縣政府為因應該縣都市發展需求, 於八十六年八月發佈實施的都市計畫通盤檢討土地使用管制要點中規定, 為加速公共設施用地取得及增進都市環境品質, 凡基地面積超過一千平方公尺, 自願無償捐贈公共設施用地, 得增加興建的樓地板面積, 其獎勵面積不得超過基地面積乘以容積率的 50%, 位於捷運站 500 公尺內, 不得超過基準容積之 100%( 見圖 3-1) 依照台北縣此要點而推出的建設案, 在現今房地產市場中仍十分活耀, 吾人可看到位於捷運站週邊, 有著為數不少的中庭式高樓集合住宅, 其樓高之所以動輒達到三四十層樓, 多數原因乃於此時的法令規定以及加上都市更新等容積獎勵所形成的超高樓建築例如以目前的新板橋車站特定區而言, 其住宅區的建蔽率為 60% 容積率為 450%, 但因為此時容積移轉法令較為寬鬆之緣故, 基地位於捷運車站 500 公尺內, 容積獎勵可增加 100%, 在加上都市更新等獎勵的容積後, 總樓地板面積必然相當可觀, 可達到動輒超過三十層樓之超高層的建築物圖 3-1 台北縣都市計畫通盤檢討土地使用管制要點容積獎勵示意圖資料來源 : 台北縣政府 3-3

37 台北縣首先運用容積移轉方式來取得公共設施保留地, 其原先的美意, 吾人應給予嘉許但在實施方式上尚有缺周詳, 以此時期的容積移轉法令而言, 遠高出全國各縣市依中央都市計畫容積移轉辦法所規定之接受基地之可移入容積, 以不超過該接受基地基準容積 30% 為原則, 至多不超過 40% 而台北縣此時大量的釋出容積雖取得了部分公共設施保留地, 同時也造成環境品質的更加惡化參內政部頒布都市計畫容積移轉辦法 ( 民國八十八年至今 ) 民國八十八年實施都市計畫容積移轉辦法, 其主要目的為加速公共設施保留地取得及增進都市環境品質而主管機關內政部亦因各縣市不同之需求環境, 方便地方因地制宜, 在該辦法第四條規定各縣市可視其需要訂定審查許可條件本研究提出下列在此時期之案例做分析ㄧ台北縣中永和瓦磘溝容積移轉案 - 政府冀望容積移轉達成之功用與效益 ( 一 ) 環境背景台北縣政府為取得中永和瓦磘溝計畫公共設施用地, 整治中永和瓦磘溝多年水患, 規定政府除以徵收方式取得私地外, 並增加以容積移轉方式取得用地 ( 二 ) 環境背景台北縣政府為取得中永和瓦磘溝計畫公共設施用地, 整治中永和瓦磘溝多年水患, 規定政府除以徵收方式取得私地外, 並增加以容積移轉方式取得用地 ( 三 ) 容積移轉內容台北縣政府因取得中永和瓦磘溝計畫公共設施保留地不易, 乃經由容積移轉方式, 於九十一年八月核准民凱建設申請捐贈永和市水源段九五六地號予本縣, 以增加興建樓地板面積案件為首宗, 日前已完成產權移轉, 且本府已核准中和市漳和段瓦磘小段大仁段各一筆及永和市民治段二筆申請容積移轉獎勵, 捐贈面積共計平方公尺, 以當期公告現值計算約新台幣 8 千 3 百萬元, 送出基 3-4

38 地之總容積約為平方公尺, 增加人口數 94 人 ( 四 ) 效益與衝擊政府希冀運用容積移轉方式取得私有公共設施保留地以此案例而言, 瓦磘溝在尚未整治之前, 一遇到連日豪雨或颱風每每氾濫成災 ( 見圖 3-2), 造成中永和居民個個人心惶惶苦不堪言, 財產與生命安全更是遭受到莫大的威脅而經由容積移轉方式後, 政府順利取得瓦磘溝週邊之公共設施保留地, 而能著手進行河岸之整治工程, 使居民不在飽受水患之苦, 生活更加安和樂利 ( 建築 3-3) 而對於此一案例帶來之衝擊面而言, 經由容積移轉方式, 使本區可能增加約 94 人, 對公共設施服務品質有些許影響, 但對本市整體環境尚無重大衝擊, 相對因水岸整治而帶來之效益, 衝擊面之影響可謂微乎其微, 故若妥善運用容積移轉方式解決私有公共設施保留地之問題, 對政府, 人民及業者而言均可達到多贏之局面圖 3-2 瓦磘溝尚未整治之淹水照片資料來源 : 台北縣政府圖 3-3 瓦磘溝整治後之抽水站河岸照片資料來源 : 台北縣政府 ( 五 ) 小結 3-5

39 目前台北縣約有 6000 公頃公共設施保留地未徵收, 幾乎占全台一半數量, 透過容積移轉之手段應可解決政府財政困難無法取得私有公共設施保留之問題, 地主亦可獲得適當之補償, 土地開發業者亦可透過樓地板面積增加而提高投資報酬另一方面, 由於目前台北縣都市計畫容積移轉許可審查要點相對其他縣市而言, 法令規定較為寬鬆, 依縣府估算, 若採容積移轉將新增足供 800 萬人居住的樓地板面積, 實為龐大數量, 故建議台北縣政府針對此一問題應審慎為之, 參考台北市更為活絡成熟之做法, 有效提升生活品質, 乃為全縣之福二台北市南港區向陽段五地號容積移轉許可案 ( 一 ) 送出基地 : 1 基地位置 : 台北市南港區向陽段五地號 2 使用分區 : 住宅區 ( 住商混合使用 ) 3 基地面積 : 平方公尺 4 允建容積 : 平方公尺 5 建築設計容積 : 平方公尺 6 可移出容積 : 平方公尺 7 前次移出容積 :0 平方公尺 8 本次移出容積 : 平方公尺 9 尚可移出容積 :0 平方公尺 10 平均公告現值 :65000 元 /m2 ( 二 ) 接受基地 1 基地位置 : 臺北市中正區南海段一小段二六八 - 二地號 2 使用分區 : 第三種住宅區 3 基地面積 :845 平方公尺 4 允建容積 : 平方公尺 3-6

40 5 可接受容積上限 : 平方公尺 6 前次移入容積 :0 平方公尺 7 本次移出容積 :61.70 平方公尺 8 尚可移入容積 : 平方公尺 9 平均公告現值 : 元 /m2 圖 3-4 台北市南港區向陽段五地號容積移轉位置圖資料來源 : 台北市政府三台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉許可案 ( 一 ) 送出基地 : 1 基地位置 : 臺北市中正區南海段六三五地號 2 使用分區 : 第三種住宅區 3 基地面積 :2521 平方公尺 4 允建容積 : 平方公尺 5 建築設計容積 : 平方公尺 6 可移出容積 : 平方公尺 7 留置移入容積 :46.90 平方公尺 8 本次移出容積 : 平方公尺 9 尚可移出容積 : 平方公尺 10 平均公告現值 : 元 /m2 ( 二 ) 接受基地 3-7

41 1 基地位置 : 台北市北投區振興段四七八地號 2 使用分區 : 第三種住宅區 3 基地面積 : 平方公尺 4 允建容積 : 平方公尺 5 可接受容積上限 : 平方公尺 6 本次移入容積 : 平方公尺 7 尚可移入容積平方公尺 8 平均公告現值 : 元 /m2 圖 3-5 台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉案送出基地位置圖圖 3-6 台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉案接受基地位置圖資料來源 : 台北市政府四新竹市首宗公共設施容積移轉許可案 ( 一 ) 送出基地 : 1 基地位置 : 新竹市中華段等五筆 2 使用分區 : 道路用地 ( 已開闢 ) 3-8

42 3 基地面積 :660 平方公尺 4 可移出容積 : 平方公尺 ( 一 ) 接受基地 1 基地位置 : 新竹市中山段等八筆 2 都市計畫名稱 : 新竹 ( 含香山 ) 都市計畫 ( 第一次通盤檢討 ) 五三角湧老街區再發展方案 ( 三峽老街 ) ( 一 ) 環境背景所謂三峽老街, 即是指位於祖師廟附近的民權街, 始建於民國五年, 是一條蜿蜒狹窄的街道 ; 相連不斷的紅磚拱廊, 融合不同年代的建築風格 ; 民權街原名三角湧街, 是昔日三峽的市集中心日治時期曾實施街道改正計畫, 是當時三峽鎮上最熱鬧的一條街當初的匠師們吸收了日本建築師引自巴洛克式建築的風格, 與台灣傳統街屋融合成獨具風格的長條式街屋立面, 而立面結構與亭仔腳以紅磚洗石子為主要材料, 內牆則以土埆堆砌而成, 紅磚砌成的拱廊, 與樓面的山牆是老街最具代表的建築特色街道全長約二百公尺, 是台灣現存最完整的老街道, 與三峽祖師廟, 被並列為三峽的地標老街住宅所用的磚塊, 據考是從日本船運來台, 與目前總統府以及台灣省煙酒公賣局所用的磚塊, 都是日本東京同一種廠牌的產品圖 3-7 日治時期三峽老街資料來源 : 三峽歷史文物館 ( 二 ) 三峽民權老街保存之過程 3-9

43 民國六十年前台灣省政府建設廳公佈三峽都市計畫, 民權街被劃定為 15 米之計畫道路但因國際經濟情勢低迷, 政府財源短缺, 都市建設幾乎停擺民國七十八年, 北二高在三峽鶯歌設立交流道, 中興法商學院升格為台北大學並以三峽為校址, 帶動房地產蓬勃發展, 造成民權老街土地龐大的賣壓同年三峽鎮公所編列預算展開土地徵收行動, 部分居民以保存傳統文化為由, 反對拓寬經過內政部鑑定後, 民國八十年十月將老街列為三級古蹟而另一部分居民則徹底反對自宅被指定為三級古蹟三度呈報省府民政廳解除古蹟指定, 經古蹟評議委員會判核民國八十二年九月解除古蹟指定雖然行政機關解除古蹟指定, 但其後民權老街存廢問題仍是支持和反對雙方相互爭議之處時至民國八十六年八月文建會邀請相關部會官員民意代表及專家學者等人協商, 確定三峽老街不會再朝指定古蹟的方向發展, 將依據都市計畫法第十五條規定, 具紀念性或藝術價值應予保存的建築物相關規定進行通盤檢討民國九十一年八月由公開徵選出之徐裕健建築師事務所, 針對老街與周邊地區環境作整體規劃, 並對兩側牌樓騎樓及現有第一落部分進行風貌保存原貌復舊及景觀道路規劃設計民國九十二年三峽民權老街在縣府城鄉局推動下, 持續進行老街修復及再發展計畫該年十二月, 縣都委會通過變更三峽都市計畫 ( 三角湧老街區在發展方案 )( 土地使用分區管制要點修正 ) 案, 老街容積可移轉至三峽都市計畫地區或台北大學社區特定區, 建物保存部份不計入建蔽率計算圖 3-8 整修前期的三峽老街圖 3-9 完工後的三峽老街資料來源 : 三峽鎮公所 3-10

44 ( 三 ) 小結由容積移轉的角度觀三峽民權老街歷史建物保存一案, 吾人可發現法令政策的進展, 依據民國八十八年四月內政部規定之都市計畫容積移轉實施辦法第八條之規定, 原本容積移轉只限定在同一個都市計畫區內進行移轉, 若依據當時法令之規定, 三峽老街的送出基地並不能移入台北大學特定計畫區 ( 因兩地位處於不同都市計畫地區 ), 為將此一問題能有圓滿之解決方式, 考量社經環境之急遽變遷, 內政部特於民國九十二年七月修正該法條文, 因應現今都市發展需求, 因此三峽民權老街之送出容積得順利移轉至台北大學社區特地區其法令修改部分內容參見表 3-1 表 3-1 都市計畫容積移轉辦法部分修正條文對照表時間民國九十二年民國八十八年說明法令條文第八條第八條一依九十二送出基地申請送出基地之可年內政部都市計畫容積移轉時, 以移移出容積, 以移轉委員會第五六一次轉至同一主要計畫至同一主要計畫地會議決議辦理地區範圍內之其他區範圍內之其他可二為處理同可建築土地建築使建築土地建築使用一主要計畫地區範用為限 ; 其提經該為限 ; 直轄市縣圍內無法指定可建管政府都市計畫委 ( 市 ) 主管機關並築土地供容積移入員會或上級都市計得考量都市整體發之情形 ( 如三峽都畫委員會審議通過展, 於都市計畫書市計畫三角湧老者, 並得指定移入中指定移入地區範街區再發展方案地區範圍或移轉至圍範圍內之建築容積同一直轄市縣接受基地無法指 3-11

45 ( 市 ) 之其他主要計畫地區定 ), 並降低公共設施容積移轉對環境品質之衝擊, 如同一主要計畫地區範圍內確無法指定可建築土地供容積移入者, 得提經該管政府都市計畫委員會或上級都市計畫委員會審議通過後, 移轉至同一直轄市縣 ( 市 ) 之其他主要計畫地區資料來源 : 內政部肆容積移轉相關案例 - 建商不當運用容積獎勵之案例國內尚有許多具容積獎勵開發之相關案例, 但其開發成效參差不齊, 獎勵結果亦非全然有助於都市環境及居民生活品質之提升甚者更有危害到公共安全, 使民眾生命財產受到威脅以下就以台北縣蘆洲市之大囍市社區火災一案所引申有關容積移轉之問題做分析探討, 亦做為往後從事相關議題改進之參考與借鏡ㄧ蘆洲大囍市社區蘆洲大囍市社區之所以成為案例探討對象, 乃起因於當初一場火災不僅造成許多人員傷亡, 亦突顯出不少公共安全上的缺失, 其中包括都市計畫相關方面的問題, 本研究就針對此作簡明的探討 3-12

46 ( 一 ) 環境背景大囍市社區位於台北縣蘆洲市, 八十二年五月二十八日向台北縣政府申請建照, 同年八月核准建造執照, 並於民國八十四年取得使用執照, 該案乃為地下一層地上八層之鋼筋混凝土連棟式建築物, 區分為四棟, 共兩百五十戶 ( 二 ) 起火及傷亡原因火災發生於民國九十二年八月三十一日, 起因於一對夫妻吵架, 女方一時氣憤點火自焚, 火勢波及一旁違規停放的機車又該建物屬中庭式集合住宅, 火源從中庭角落引燃並迅速向上延燒, 加上當地巷弄狹窄不利救援, 乃造成此重大傷亡之住宅大火 ( 三 ) 檢討與改進本起火災之所以造成重大財務損失及人員上的傷亡, 探究其原因, 除了人為縱火及建築物本體設計不良外, 在都市計畫相關方面的議題上更是有許多可以討論和商確之空間性依當時都市計劃圖, 因臨接八公尺計劃道路六公尺既有巷道, 加上周邊有永久性空地, 所以依當時建築技術規則建築設計施工編第十四條之規定, 以八公尺計劃道路計算, 可興建二十二公尺高之建築物, 且由於地屬住宅區, 故依建築技術規則建築設計施工編第二十三條之規定高度不得超過二十一公尺及七層樓不過, 民國八十二年間政府鼓勵私人建停車場, 當年依照台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點第四條之規定獎勵停車位設計, 大囍市社區在地下一層增設十個停車位, 樓層高度獲獎勵得增加三公尺, 因此大囍市社區之設計高度為二十四公尺, 成為現有地下一層地上八層之集合住宅已法令觀點而言, 大囍市的建照應無問題另外, 就大囍市之建築環境而言, 其周邊至少有三條六公尺以上巷道, 但實際上本處社區對外交通卻僅有一條四公尺寬巷道, 何以會有此種情形? 最終形成救援行動困難, 造成如此重大傷亡? 以下就針對此三條道路之實際情形提出說明 : 3-13

47 1 八米計畫道路所謂計畫道路乃是指依都市計畫劃設的道路, 而在本案例中此計畫道路因政府沒有經費開闢, 因此在現況中這條八米的主要道路實際上並不存在 2 六米巷道前述之八公尺計畫道路並未興闢, 民眾出入只有走既有的六米巷道, 只是這條原本是替代道路的巷道, 後來由原先的六米縮減為四米, 台北縣工務局長表示, 巷道變窄涉及與其他地主私權問題, 原建商申請核可應無有踰越法令但原本六米之巷道變為實際上四米巷道, 使得救災行動更加困難 3 法定空地本案例的第三條道路, 也就是大囍市原本緊鄰的廿二公尺溝渠後來地主重新加蓋, 雖然作為停車場使用, 但依舊屬於法定永久空地的延伸表面上可通行的路面, 雖只有四公尺, 可是依照法令規定, 這條道路只是未完成開闢, 否則至少也有六公尺以上依法令的規定, 大囍市社區週邊應有三條最少六公尺的道路, 但實際上卻單單僅有一條四米巷道, 雖然建商當時依法興建, 乍看之下似乎並無不法之情事, 但由於法令上的模糊地帶, 使建商技巧性的利用指定建築線變更永久性空地使用, 讓在實際上僅有四米寬的巷弄內興建高樓未來, 在容積管制及獎勵方面, 針對計畫道路可作為指定建築線之依據以及法令空地是否應更明確的定義? 實在有值得在進一步深入討論及商議之處 3-14

48 第二節國內實施都市計畫容積移轉法規分析由於各縣 ( 市 ) 都市發展需求與特性不同, 其容積移轉之條件亦不盡相同, 甚者有迥異之處故本研究匯集目前已制定且實施都市計畫容積移轉審查作業要點之縣市, 其中包括台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市以及高雄市等八縣市, 做一綜合之內容檢視與比較 ( 見表 3-2) 3-15

49 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市發佈日期北府城更字第號函府城鄕字第號函經都市設計及土地使用開發許可委員會第 38 次會議修號令正通過日府行法字第府都計字第號函發布修正南市都計字第號函條文數共 12 條共 9 條共 9 條共 10 條共 11 條共 10 條共 10 條共 7 條法源名詞解釋與定義一本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱容積移轉實施辦法 ) 第四條第一項規定訂之三前點所稱送出基地為下列各款土地 :( 一 ) 本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地 ( 二 ) 私有未徵收之公共設施保留地, 包括 1. 公園用地 2. 綠地 3. 廣場 4. 道路用地前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地一臺北縣政府 ( 以下簡稱一桃園縣政府 ( 以下簡本府 ) 為執行都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第 4 條第 1 項規定, 使都市計畫容積移轉許可審查有所依循, 特訂定本要點稱本府 ) 為執行都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第四條第一項及第六條第二項規定, 供本府據以審查都市計畫容積移轉申請案件, 特訂定本要點三本辦法第六條第一項第一款所稱有保存價值之建築, 係指下列各款建一本審查許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第四條第一項及第六條第二項規定訂定之三本辦法第六條第一項第一款所稱有保存價值之建築, 係指下列各款建築 :( 一 ) 經主管築 :( 一 ) 經主管機關指定機關指定之古蹟保存區及登之古蹟及登錄之歷史建錄之歷史建築 ( 二 ) 經本市都市築 ( 二 ) 經桃園縣 ( 以下設計及土地使用開發許可審議簡稱本縣 ) 都市設計審議委員會認定有保存價值並經本府公告之建築委員會或本市都市更新審議委員會認定有保存價值並經本府公告之建築四本辦法第六條第一項第三款所稱私有都市計畫公共設施保留地, 係指經本市都市計畫劃定之公園用地兒童遊樂場用地公園兼兒童遊樂場用地停車場用地綠地廣場用地計畫道路等私有都市計畫公共設施保留地為限一本標準依都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第四條第一項規定訂定之一台中市政府 ( 以下簡稱本府 ) 為執行都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第四條規定, 供本府據以審查都市計畫容積移轉申請案件, 特訂定台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點 ( 以下簡稱本要點 ) 一本要點依都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第四條第一項及第六條第二項規定訂定之三本辦法第六條第一項第一款所稱有保存價值之建築, 係指下列各款建築 :( 一 ) 經主管機關指定之古蹟及登錄之歷史建築 ( 二 ) 經本市都市設計審議委員會或本市都市更新審議委員會認定有保存價值並經本府公告之建築四本辦法第六條第一項第三款所稱私有都市計畫公共設施保留地, 係指經本市都市計畫劃定之公園用地兒童遊樂場用地公園兼兒童遊樂場用地綠地及廣場用地等私有都市計畫公共設施保留地為限五本辦法第十三條第二項所稱無建築行為, 係指送出基地無新建增建等建築行為高市府都二字第號函一本要點依都市計畫容積移轉實施辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第四條第一項規定訂定之 3-16

50 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市法條適用範圍接受基地之限制二本許可條件在綜合考量健全臺北市 ( 以下簡稱本市 ) 辦法或都市計畫申請容積都市發展提升生活環境品質及都市防救災需求下, 依容積移轉實施辦法, 由臺北市政府 ( 以下簡稱市政府 ) 分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地十一本市都市計畫書另有規定者, 從其規定二依古蹟土地容積移轉移轉獎勵之地區得從其規定已依前項規定申請之土地, 不得同時適用本辦法轉至下列地區 :1. 基地位在大委員會審查通者, 不在此限地入容積未超過其基準容積 30 畫道路 2. 基地所在位置半徑積率管制前已取得建造執照縣都市計畫規定禁止容積移轉獎勵地區之土地二依古蹟土地容積移轉辦法得申請容積移轉或各該都市計畫說明書另有規定者得從其規定已依前項規定申請之土地, 不得同時適用本辦法二新竹市 ( 以下簡稱本市 ) 申請辦理容積移轉案件, 除相關法令規定外, 並應依本要點規定辦理, 但各該都市計畫另有規定者從其規定六接受基地以位於下列地三下列各款土地不得為接受四下列各款土地不得為六下列各款土地不得為區為限 : ( 一 ) 第三點第一項第一款基地 :( 一 ) 位於農業區保護接受基地 : 區行水區河川區及其他非 ( 一 ) 位於農業區保護接受基地 : ( 一 ) 位於農業區河川區風景區保護區等非之送出基地, 其容積得移轉屬都市計畫發展區之土地區河川區及其他非屬都都市發展用地 ( 二 ) 基地未臨接寬度達至本市行政轄區內之可建築 ( 二 ) 面臨道路寬度未達 8 公市發展用地之土地七. 二公尺之計畫道路土地 ( 二 ) 第三點第一項第二款之送出基地, 其容積僅得移尺, 或連接道路面寬未達 8 公 ( 二 ) 基地臨接之計畫道尺之土地 ( 三 ) 毗鄰古蹟之土路或經指定建築線之現有地但經臺北縣都市設計審議道路寬度未達八公尺之土 ( 三 ) 位於山坡地之土地 ( 四 ) 依本市都市計畫規定禁止容積移轉地區之土地眾捷運場站車站出入口半徑 ( 四 ) 位於山坡地之土地但移 ( 三 ) 臨接本辦法第六條三百公尺範圍內, 且需面臨八公尺以上已開闢之都市計 % 者, 不在此限 ( 五 ) 實施容經本縣都市設計審議委員四百公尺範圍內, 有已開闢之土地 ( 六 ) 位於未實施容積 ( 四 ) 位於山坡地之土地且其面積在零點五公頃以上率管制地區之土地 ( 七 ) 依本 ( 五 ) 實施容積率管制前之公園綠地, 且需臨接十五公尺以上已開闢之計畫道路, 或面臨二條已開闢之計畫道路, 而其中一條寬度須達十二公尺者六本辦法第八條第 2 項規定定或原擬定機關公告禁止之其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地, 指下列各款 ( 七 ) 經本縣都市計畫委土地 :( 一 ) 距捷運車站用地員會決議, 並由本府公告特等火車站一等火站或二等禁止容積移轉之土地火車站 500 公尺內之建築基地 ( 二 ) 距三等火車站或簡易火車站 300 公尺內之建築基地第一項第一款之土地但會審查通過者, 不在此限已取得建造執照之土地 ( 六 ) 依本縣都市計畫規容積移轉之土地二容積移轉之許可審查, 都市計畫書另有規定者從其規定, 都市計畫未有規定者依本標準辦理已依都市計畫規定古蹟土地容積移轉辦法或其他法令申請容積移轉之土地, 不得同時適用本辦法二依古蹟土地容積移轉辦法得申請容積移轉之土地從其規定辦理已依前項規定申請之土地, 不得同時適用本辦法二臺南市 ( 以下簡稱本市 ) 申請辦理容積移轉案件, 除相關法令規定外, 並應依本要點規定辦理, 但各該都市計畫另有規定者從其規定二高雄市政府受理容積移轉許可審查, 除相關法令規定外, 依本要點辦理但都市計畫說明書另有規定者, 從其規定辦理四下列各款土地不得為接六本市容積接受基地三依據本市發展密度受基地 : 應以都市計畫指定之地發展總量及公共設施服 ( 一 ) 位於農業區河川區風景區保護區等其他非都區為限, 其基地應臨接 8 務水準, 本市都市計畫容市發展用地公尺以上計畫道路且面積移轉接受地區以下列 ( 二 ) 本市細部計畫第一種住宅區 ( 住一 ) 積應超過 300 平方公尺各款範圍為限 :( 一 ) 大 ( 三 ) 基地臨接之計畫道路另基地臨接 15 公尺以上眾捷運場站 ( 含輕軌 ) 或經指定建築線之現有巷道計畫道路, 其面寬達 15 公半徑三百公尺範圍內完寬度未達十公尺之土地 ( 四 ) 臨接本辦法第六條第尺以上且面積達 1,000 平整街廓 ( 二 ) 都市計畫一項第一款之土地方公尺以上, 並經本市都說明書或其他法令規定 ( 五 ) 未依臺中市建築物補辦建築執照辦法規定辦市設計審議委員會審議之容積移轉接受地區前理補照的擅自建造之建築通過, 或基地臨接 15 公尺項第一款大眾捷運係指物以上計畫道路, 其面寬達其興建計畫經行政院核 ( 六 ) 依本市都市計畫規定禁止容積移轉地區之土地 15 公尺以上且面積達定並開始核撥建設經費 ( 七 ) 經本市都市計畫委員 1,000 平方公尺以上, 並者會決議, 並由本府公告禁止面臨河川區河道用地容積移轉地區之土地 ( 八 ) 依其他相關法令規定已開闢完成之面積 5 公頃列為禁限建區域之土地以上公園或路寬 40 米以上公園道者不在此限 3-17

51 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市接受基地之最小面積七接受基地之面積, 應超五接受基地之面積, 應五接受基地之面積, 應過一千平方公尺超過 300 平方公尺但都市超過三百平方公尺, 且應計畫訂有最小建築面積限符合都市計畫土地使用管制者, 從其規定接受基制規定之最小建築面積地與實施容積率管制前巳取得建造執照之他筆土地四接受基地面積不得小於三百平方公尺八接受基地之面積, 應超過二百五十平方公尺, 且符合都市計畫土地使用管制規定之最小建築面積接受基地建築物之每一居住單元 ( 區分所有權之專有部分 ) 樓地板面積應大於一百平方公尺, 以維護居住品質六本市容積接受基地面積應超過 300 平方公尺四接受基地應臨接八公尺以上都市計畫道路且面積超過五百平方公尺合併為一宗建築基地, 申請容積移轉者, 其面積不受前項限制送出基地相關規定四前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地, 應符合下列條件 :( 一 ) 公園用地綠地廣場 : 1. 該公共設施保留地面積, 須小於二公頃以下 2. 送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 1000 m2 3. 須面臨已開闢之都市計畫道路, 形狀方整且基地長寬比不得大九容積移轉申請案件應依送出基地之類別提送審議程序 : ( 一 ) 都市計畫表明應予保存或經主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地及古蹟保存區及歷史建築物所定著之私有土地應先提送新竹市古蹟與歷史建築物審查委員會審議通過 ( 二 ) 作為公共空間使用之可建築土地及私有都市九送出基地得申請容積移轉之優先次序如後 : 自本要點公布施行日起至第三年以內 : 本辦法第六條第一項第一款及第二款之土地本辦法第六條第一項第三款之土地, 其劃設年限已逾十五年以上者都市計畫書已有規定或配合本府政策經公告指定者 ( 二 ) 自本要點公布施行日第四年起 : 本辦法第六條第一項之各款土地於三比一或臨計畫道路之面計畫公共設施保留地應提送新寬達二十公尺以上 4. 送出基竹市都市設計及土地使用開發地申請範圍不得造成未申請許可審議委員會審議通過送出基地無面臨計畫道路之情形 5. 送出基地申請範圍內之土地所有權人, 須全數同意辦理容積移轉 ( 二 ) 道路用地 : 1. 計畫道路寬度應達十五公尺以上, 且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸防災避難需求, 有優先開闢之必要者 2. 送出基地申請範圍, 須為完整路段, 且二側均與現有已開闢之八公尺以上計畫道路相連通 3. 送出基地申請範圍內之土地所有權人, 須全數同意辦理容積移轉 3-18

52 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市送出基地相八本許可條件第三點第一關規定 ( 續 ) 項第一款之送出基地, 如經市政府指定公告為古蹟者, 應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫, 經市政府文化局審查通過, 並經市政府核定後, 始得申請之本許可條件第三點第一項第一款之送出基地, 如經市政府登錄公告為歷史建築者, 應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫, 經市政府文化局審查通過後, 提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過, 並完成修復事業, 經市政府文化局勘驗核可後, 始得申請之移入容積之七接受基地送出基地七接受基地送出基地五接受基地送出基地二筆五接受基地送出基地九接受基地送出基地五接受基地或送出基計算 2 筆以上者, 應按申請容二筆以上者, 應按申請容以上者, 應按申請容積移轉當二筆以上者, 應按申請容二筆以上者, 應按申請容地二筆以上者, 應按申積移轉當期各接受基地積移轉當期各接受基地期各接受基地送出基地公告積移轉當期各接受基積移轉當期各接受基地請容積移轉當期各接受送出基地公告土地現值, 送出基地公告土地現值, 土地現值, 以面積加權平均計地送出基地公告土地現送出基地公告土地現值, 基地送出基地公告土以面積加權平均計算之以面積加權平均計算之算之接受基地二筆以上, 且值, 以面積加權平均計算以面積加權平均計算之地現值, 以面積加權平接受基地 2 筆以上, 且位接受基地二筆以上, 且位位於不同土地使用分區者, 其之接受基地二筆以上, 接受基地二筆以上, 且位均計算之接受基地二於不同土地使用分區者, 於不同土地使用分者, 其容積率以面積加權平均計算且位於不同土地使用分於不同土地使用分區者, 筆以上, 且位於不同土其容積率以面積加容積率以面積加權平均計之容積移轉送出基地坵型應區者, 其容積率以面積加其容積率以面積加地使用分區者, 其容積權平均計算之算之完整方正, 多人持分之土地若權平均計算之權平均計算之率以面積加權平均計算僅部份持分人同意辦理容積移之轉, 須符合同意移轉之持分土地容積移轉贈與登記為公有後, 公有土地持分達總持分土地 2/3( 含 ) 以上已開闢使用之都市計畫道路用地不受前項規定限制 3-19

53 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市容積移轉與容積獎勵的總量限制九接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和, 不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十四依本辦法都市更新條例都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積, 超過其基準容積 80 % 增加容積, 超過其基準容之土地應經本縣都市設計審議委員會審查通過但總獎勵容積, 仍不得超過其基準容積 100% 六接受基地依本辦法都市更新條例都市計畫或其他法規規定給予之總積百分之八十之土地應經本縣都市設計審議委員會審查通過九接受基地之可移入容積, 以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則本縣都市計畫委員會認有影響環境品質之虞者, 得酌予減少六接受基地 ( 不含舊市區細部計畫地區 ) 依本辦法都市更新條例都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積, 超過其基準容積百分之六十之土地應經本市都市設計委員會審查通過, 方得辦理容積移轉但總增加容積, 仍不得超過其基準容積百分之八十舊市區細部計畫地區 ( 本七依本辦法都市更新條例都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積, 超過其基準容積百分之八十之土地應經本市都市設計審議委員會審議通過府 92 年 12 月 30 日府工都字第號文公布實施 ) 依本辦法都市更新條例都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積, 超過其基準容積百分之四十之土地應經本市都市設計委員會審查通過, 方得辦理容積移轉但總增加容積, 仍不得超過其基準容積百分之五十七接受基地之移入容積超過三千平方公尺者, 亦應經本市都市設計委員會審查通過, 方得辦理容積移轉, 但得以簡化審議程序辦理 3-20

54 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市各縣市其他相關規定五接受基地範圍內之土地八送出基地為本辦法第所有權人須提出建築計畫, 6 條第 1 項第 2 款第 3 經本市都市設計及土地使用款之土地者, 其容積移轉開發許可審議委員會審議通與接受基地建造執照應同過, 並經市政府核定後, 始時提出申請得申請核發容積移轉許可證明各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積, 而需再次移轉者, 亦同十接受基地經審議通過後, 除第三點第一項第一款之送出基地外, 申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物租賃契約他項權利及限制登記等法律關係之清理, 並將土地產權移轉登記予市政府後, 由市政府核發容積移轉許可證明因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之容積移轉許可後, 應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理, 並由市政府地政機關建檔八送出基地容積移轉與接受基地建造執照應同時提出申請七接受基地於依法申請建築三容積移轉申請案件之三送出基地之容積移轉與十送出基地其容積移轉六送出基地為本辦法第時, 除容積率管制事項外, 仍主管機關為苗栗縣政府接受基地建造執照或都市設與接受基地建造執照應同計審查應同時提出申請 ; 並六條第一項第二款第三應符合其他都市計畫土地使用 ( 以下簡稱本府 ), 受理單依本辦法規定檢附相關文時提出申請款之土地者, 其容積移轉分區管制及建築法規之規定位為本府工務旅遊局為件, 向本府都市發展局建造與接受基地建造執照應管理課或都市更新發展課提八為鼓勵本市具有歷史審查容積移轉, 本府得依出申請同時提出申請, 並經高雄八送出基地之容積移轉價值之私有建築進行保存規費法規定收取審查規前項辦理容積移轉之時程, 市都市設計審議委員會與接受基地之都市設計審與再利用, 本辦法第六條不計入請領建造執照之辦理費, 其收費辦法另定之審議議案應同時提出申請時限第一項之送出基地, 得循十本辦法第六條第一項都市計畫程序申請下列容七本要點容積移轉許可十許可容積移轉後, 應即將第二三款之送出基地容積獎勵 : 審查作業流程如附圖相關資料送由建管單位實施建積移轉, 經本縣都市計畫 ( 一 ) 保存臨接道路之建五台中市建築物補辦建築築管理, 送新竹市地政事務所委員會審議通過, 並於接築立面者, 得獎勵基準容執照辦法規定所稱擅自建檔受基地所有權人辦畢本辦積百分之十建造之建築物, 若現況使用法第十七條所定事項後, ( 二 ) 保存臨接道路之建容積超出法定容積, 得申請由本府發給許可築立面及建物者, 得獎勵辦理容積移轉併同補辦建築基準容積百分之十再加其執照, 其申請容積移轉上限樓地板面積之百分之十不得超過接受基地基準容積 ( 三 ) 保存臨接道路之建之百分之三十但接受基地築立面及建物, 並捐贈台應提出之結構安全鑑定報告南市政府或提供公眾使用書或建築物補強計畫, 惟建且捐贈並委託非以營利為築物補強計畫應於領得使用目的設立之財團法人經營執照前完成施作與管理者, 得獎勵其樓地擅自建造之建築物未列板面積百分之百入申請辦理容積移轉併同補辦建築執照之已施作部分, 應於核發建築執照前自行拆除 3-21

55 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市申請須檢附之文件九申請容積移轉案件應附書表文件如後, 並備齊乙式二份, 向本府提出申請 ( 一 ) 桃園縣政府都市計畫容積移轉許可審查申請書 ( 二 ) 送出基地所有權人及權利關係人同意書 ( 三 ) 接受基地所有權人委託書 ( 四 ) 桃園縣政府都市計畫容積移轉許可審查計算表 ( 五 ) 送出基地所有權人及接受基地所有權人身分證明文件影本 ( 六 ) 送出基地及接受基地之地籍圖謄本及土地登記謄本 ( 七 ) 送出基地及接受基地之土地所有權狀影本 ( 八 ) 送出基地及接受基地之土地使用分區證明書 ( 九 ) 接受基地之建築線指示 ( 定 ) 圖 ( 十 ) 經主管機關審核同意之古蹟管理維護計畫或修復再利用計畫等核可文件 ( 送出基地屬都市計畫容積移轉實施辦法第六條第一項第一款者需檢附 ) ( 十一 ) 其它證明文件六容積之移轉, 應由接十申請容積移轉案件應附受基地所有權人檢具下列書表文件如後, 並備齊乙文件, 向本府申請許可 : 式二份, 向本府都市發展局 ( 一 ) 申請書 ( 二 ) 申請提出申請 ( 一 ) 台中市政府人之身分證明文件影本 ; 都市計畫容積移轉審查許可其為法人者, 其法人登記申請書 ( 二 ) 送出基地所有證明文件影本 ( 三 ) 送出權人及權利關係人同意書基地所有權人及權利關係 ( 三 ) 接受基地所有權人委人同意書 ( 四 ) 送出基地託書 ( 四 ) 台中市政府都市及接受基地之土地登記簿計畫容積移轉審查許可計算謄本 ( 五 ) 送出基地及接表 ( 五 ) 送出基地所有權人受基地之土地所有權狀影及接受基地所有權人身份證本 ( 六 ) 送出基地及接受明文件影本 ( 六 ) 送出基地基地之地籍圖謄本 ( 七 ) 及接受基地之地籍圖謄本送出基地及接受基地之都市計畫土地使用分區 ( 或公共設施用地 ) 證明書 ( 八 ) 送出基地及接受基地之都市計畫套繪圖 ( 依所在都市計畫圖比例尺為準 ) ( 九 ) 送出基地及接受基地之地籍套繪圖 ( 依所附地籍圖比例尺為準 ) ( 十 ) 接受基地周邊一百公尺內土地使用現況實測圖 ( 比例尺不得小於 1/500), 並就環境現況 ( 含土地使用公共設施交通景觀等項目 ) 提出檢討分析 ( 十一 ) 接受基地可申請其他容積獎勵之容積總量檢討析 ( 十二 ) 其他經受理單位審查認必要之文件土地登記謄本現場照片都市計畫位置圖鑑界成果圖 ( 七 ) 送出基地及接受基地之土地使用分區證明書 ( 八 ) 接受基地之建築線指示 ( 定 ) 圖 ( 或免指示建築線圖位置標示 ) 及都市計畫位置圖 ( 九 ) 其它證明文件本府都市發展局得依實際作業需求, 修改或調整前項各書表文件之格式內容 3-22

56 縣市別台北市台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市申請須檢附之文件 ( 續 ) 七受理單位於接獲容積移轉申請案件後, 應即辦理書面審查, 不合本辦法及本標準規定者, 駁回其申請但得補正者, 應通知申請人於十五日內補正 ; 屆期未補正或補正未完全者, 駁回其申請八經書面審查符合規定者, 受理單位應就有關接受基地之可移入容積提請本縣都市計畫委員會審議本辦法第六條第一項第一款之送出基地容積移轉, 本縣都市計畫委員會審議通過, 由本府發給許可實施日期十二本許可條件自發布日九本要點自發布日施行十一本標準自發布日施施行行 3-23

57 第四章新竹縣都市計畫地區現況分析新竹縣共有十六個都市計畫地區, 其分布情形如下圖 4-1, 其中竹北斗崙地區新埔關西竹東竹東二三重地區五都市計畫區屬市鎮計畫新豐山崎新庄子地區湖口老湖口地區橫山北埔寶山芎林八都市計畫地區是屬鄉街計畫特定區計畫則包括了新竹科學園區特定區高鐵新竹車站特定區清泉風景特定區三個各都市計畫區的面積 ( 見下表 4-2) 中, 最大的是竹北都市計畫, 佔地平方公里 ; 最小的是清泉風景特定區, 佔地僅 0.82 平方公里以下針對人口土地使用公共設施三部份來分析新竹縣都市計畫地區現況第一節人口現狀分析至民國九十四年底, 新竹縣都市計畫地區 ( 見下圖 4-1) 的人口總數為 275,647 人 ( 見下表 4-1), 都市地區面積佔總面積為 3.8%, 相較於台灣地區 (12.5%) 與北部區域 (27.9%) 而言, 比例相當低 ; 都市地區人口密度為 5,140 人 / 平方公里, 已高於台灣地區 (3,957) 與北部區域 (4,265) 的平均密度, 然而其都市計畫區人口佔總人口比例 ( 都市化程度 ) 卻只有 57.7%, 低於台灣地區的 78.8%, 更遠低於北部區域的 88.0%, 顯示出新竹縣都市計畫區人口的聚集力仍然不足, 申言之, 新竹縣大部分都市計畫地區相較於北部區域乃至於台灣地區其他縣市的角色扮演, 仍保持著其大半的農村性格, 都市計畫的型態大多數維持在舊有的市鎮中心, 服務的層級僅限於鄉鎮居民, 換言之, 新竹縣都市計畫地區在與新竹市整合發展的腳步上, 還有相當大的發展潛力 4-1

58 表 4-1 台灣北部區域都市計畫地區人口比較表地區別都市計畫區數都市計畫區面積 ( 平方公里 ) 都市計畫區內人口數都市計畫區內人口密度都市計畫區面積佔總面積 % 都市計畫區人口佔總人口 % 台灣地區 447 4, ,873,881 3, 北部區域 126 2, ,760,582 4, 台北市 ,615,268 9, 基隆市 ,727 5, 新竹市 ,164 7, 台北縣 46 1, ,546,615 2, 桃園縣 ,329,620 4, 新竹縣 ,647 5, 宜蘭縣 ,541 3, 資料來源 :95 年都市及區域發展彙編 4-2

59 表 4-2 新竹縣都市計畫區人口現況一覽表都市計畫區別都市計畫區面積 ( 平方公里 ) 計畫人口數 (1) 現況人口數 (2) 已發展程度 (2) (1) 近 3 年平均人口成長率竹北 ( 斗崙地區 ) ,000 84, % 12.82% 竹東 ,000 59, % 0.54% 竹東 ( 二三重地區 ) ,000 8, % 4.68% 新埔 ,000 14, % 0.01% 關西 ,000 32, % 30.24% 湖口 ,500 25, % 2.98% 湖口 ( 老湖口 ) ,000 6, % -8.51% 新豐 ( 新庄子 ) ,000 5, % 16.79% 新豐 ( 山崎地區 ) ,200 14, % 8.15% 芎林 ,000 6, % 1.70% 橫山 ,000 4, % 12.82% 北埔 ( 含鄉公所地區 ) ,000 6, % 1.50% 寶山 ,500 4, % % 清泉風景特定區 % -42% 新竹科學工業園區特定區高速鐵路新竹車站特定區 ,000 2, % 100.8% (93~94) 總計 , , % 8.65% 資料來源 : 民國 95 年新竹縣統計要覽本研究整理 4-3

60 圖 4-1 新竹縣都市計畫地區分佈示意圖資料來源 : 本研究整理 4-4

61 壹新竹縣都市計畫地區人口成長類型從都市計畫地區的角度析之, 新竹縣都市計畫地區自民國 77 年起人口成長均維持正值,83 年為成長最高峰後逐漸趨緩, 近年來新竹縣因高鐵特定區和竹科三期所帶來的擴散成長效應開始發酵人口呈現上揚,94 年底人口總數增加至 27.5 萬人, 而近三年之人口成長率則為 8.65%( 見表 4-2), 相較 80 至 90 年代初期人口平均成長率多為 2% 可謂大幅度的上揚, 若從各都市計畫區近三年 (91~94) 個別的人口率成長幅度來看, 大致可分為四類型, 以下分述之一高度成長地區 ( 平均成長率在 10% 以上 ): 此類型的地區包含了竹北斗崙地區關西地區新豐新庄子地區橫山及高速鐵路新竹車站特定區竹北斗崙地區近 3 年平均人口成長率為 12.82%, 為本縣人口最多且成長最快速的都市計畫區由圖 4-2 可知, 其緊鄰高速鐵路新竹車站特定區, 現在高鐵車站已完成興建並全線通車營運, 加以在新竹縣綜合發展計畫璞玉計畫等上位計畫中, 竹北為新竹縣都市未來發展的新副都心, 將與新竹市結合而成新竹都會帶, 因此, 其快速發展是可預期的新豐新庄子地區在新竹縣工業的發展上, 由機械設備製造修配業運輸工具製造修配業慢慢朝向高科技發展業為主, 復加上本地區為新豐鄉公所所在地區, 近年建設及工商發展快速, 人口方面亦快速增加橫山地區則因與竹東鎮接近, 而竹東都市計畫地區發展程度接近飽和程度, 故間接承受了竹東的開發波及效果, 是以近年人口有 12.82% 的高度成長關西地區, 在民國 91 年底人口為 15,427 人, 但到民國 93 年底卻增加為 32,759 人, 兩年間人數成長兩倍之多為特殊情況, 宜再長期觀察高鐵新竹車站特定區因為其特別的整體開發性質, 近期已正式通車營運, 具備繁榮發展之高度開發實力與潛力, 故近年人口極具上升達 100.8%, 為特殊狀況 4-5

62 二中度成長地區 ( 平均成長率 1%~9%): 包含了湖口地區新豐山崎地區竹東二三重地區芎林地區及北埔地區等五都市計畫區, 其中湖口地區現況人數已超過計畫人口數, 已發展程度高達 % 且成長率仍再增加中, 這數據代表著此區十分具有吸引人的發展條件, 此外亦意味著公共設施之不足, 需要加以檢討修正, 未來在容積轉的相關作業中須審慎評估新豐山崎都市計畫區位處竹北及湖口工業區之間, 交通與都市均極具發展, 民國 93 年之現況人口數達人已十分接近計畫人口數之人, 為將近飽和之都市計畫地區竹科所帶來的波及 ( 反濺 ) 效果一直是各界關注的焦點, 而緊鄰新竹科學園區的竹東二三重地區正是最直接受到波及效果的地區, 在當地, 竹東二三重地區被稱為外五里, 在行政區劃分上雖屬竹東鎮, 但其生活均圍繞著新竹市而行進, 與竹東其他鄉鎮已漸行漸遠, 但以新竹科學城的總體目標看來, 這樣逐漸的擴大竹科帶來的高度效應是必須的, 在人口數方面亦穩定成長此外在人數方面呈中度成長的都市計畫地區尚有芎林及北埔兩地區, 分別成長 1.70% 及 1.50%, 值得注意的是芎林地區人口數已達飽和狀態, 未來須加以注意及改善三發展遲緩地區 ( 平均成長率 0%~1%): 包括了竹東新埔等舊有都市計畫地區, 雖然成長率不到 1%, 但二者現況人口數皆接近其計畫人口數, 具有一定之生活水準及品質負成長地區 ( 平均成長率為負數 ): 此類型的地區包含老湖口寶山及清泉風景特定區老湖口及寶山地區受到其他鄰近地區的發展吸力影響, 近年來人口有逐漸外流並已呈現負成長的現象 ( 分別為 -8.51% %), 但兩者的現況人數均超過計畫人口數, 故未來的發展方向宜以都市更新或整體開發為主, 以擴大其都市機能至於清泉風景特定 4-6

63 區則因為其特殊的旅遊風景區定位, 成長不規則, 為特殊情況之一上述四種人口成長類型分佈的情形扣除特殊狀況者後, 由下圖 4-2 可知, 大約是以竹北高鐵和竹科三都市計畫區為核心軸, 往外擴散的情形未來在實施容積轉制度時吾人即應針對其成長的類型與需求來擬定決策的機制 4-7

64 圖 4-2 新竹縣都市計畫地區人口成長率分佈圖資料來源 : 本研究整理 4-8

65 貳新竹縣都市計畫地區都市化程度暨人口發展分析從都市化程度的觀點來看, 關西竹北和竹東分別是 99.69% 75.02% 及 71.26% 的高標準 ( 見下圖 4-3, 表 4-3), 除關西地區為較特殊的情形宜再長期觀察外, 仍與前述人口成長核心地區相印證, 而其他的鄉鎮除了北埔有 63.96% 的人口聚集於都市計畫區, 其餘皆不到五成, 峨眉鄉與尖石鄉更為 0%( 無都市計畫區 ), 城鎮中心面積比例與聚集人口能力的功能仍以竹北和竹東為主如以現況人口與計畫人口的除數當作已發展程度的一個指標 ( 見表 4-2), 在 80% 以上的高度已發展地區, 有兩意涵, 一為竹北與竹東的快速成長使得都市計畫來不及因應, 二為新埔湖口芎林長久以來漸趨於停滯的發展瓶頸, 未來擬定發展策略與變更機制時應予以區隔餘下 60%~80% 的中度已發展地區, 包含了關西橫山新豐等地, 雖然近期內不會有人口成長瓶頸的壓力, 但更應注意的是計畫人口是否不切實際, 是否有調整的必要, 公共設施開闢的資源該如何調整等等至於 60% 以下的低度已發展地區, 包含了竹北斗崙地區與高鐵新竹車站特定區, 兩個皆為新設或重整中的區域, 未來對其發展與計畫的配合度自然要密切注意以隨時修正在本節中, 本研究對新竹縣都市地區人口的發展現況與類型作了一個通盤的分析, 新竹縣整體人口發展現況與聚集程度呈兩極化發展, 高度集中於竹北與竹東, 發展程度與周邊地區差異大, 大規模的區域開發也多在此進行, 在其外圍的舊有市鎮中心如新埔關西芎林等地則多停留在舊有市鎮中心型態, 成長緩慢, 在下節本研究再從土地使用與公共設施兩方面來作進一步的分析 4-9

66 圖 4-3 新竹縣都市化程度分佈圖資料來源 : 本研究整理 4-10

67 表 4-3 新竹縣都市化程度對照表各鄉鎮市各鄉鎮市人口 (1) 都市計畫區別都市計畫層級各都市計畫區人口 (2) 都市化程度 (2) (1) 竹東鎮 94,789 竹東市鎮計畫 59,100 竹東 ( 二三重地區 ) 市鎮計畫 8, % 竹北市 112,175 竹北 ( 斗崙地區 ) 市鎮計畫 84, % 北埔鄉 10,572 北埔 ( 含鄉公所地區 ) 鄉街計畫 6, % 關西鎮 32,896 關西市鎮計畫 32, % 寶山鄉 13,554 寶山鄉街計畫 4, % 新埔鎮 36,291 新埔市鎮計畫 14, % 湖口鄉 72,363 湖口鄉街計畫 25,872 湖口 ( 老湖口 ) 鄉街計畫 6, % 新豐鄉 50,311 新豐 ( 新庄子 ) 鄉街計畫 5,685 新豐 ( 山崎地區 ) 鄉街計畫 14, % 五峰鄉 4,653 清泉風景特定區特定區計畫 % 芎林鄉 20,615 芎林鄉街計畫 6, % 橫山鄉 14,864 橫山鄉街計畫 4, % 新竹科學工業園區特定區特定區計畫高速鐵路新竹車站特定區特定區計畫 - 2,008 ( 計入竹北市計算 ) 總計 477, , % 資料來源 :95 年新竹縣統計要覽, 本研究整理 4-11

68 第二節土地使用現況壹新竹縣都市計畫地區土地使用分區特色若將新竹縣市都市計畫地區的土地使用分區面積及比例相較於台灣地區及北部區域 ( 見下表 4-4,4-5), 即可理解新竹縣市都市地區在全台灣及北部區域所扮演的角色, 做為北部區域發展最具潛力的核心之一, 新竹縣都市計畫地區的土地使用分區有下列三個特點 : 一工業區比例高且面積廣闊 : 擁有全台灣首要的大規模開發工業園區 -- 竹科, 新竹縣都市計畫地區內土地使用分區中工業區比例高達 14.84%, 遠遠超過台灣地區的 5.09% 與北部區域的 4.32%, 從上位計畫可知, 新竹縣市未來以科技工業城為發展目標, 其發展策略與台北市等政經及商業中心不同, 工業區仍會保持高劃設標準, 與其他使用分區間的互相配合及地位也與其他縣市不同, 如何使工業發展不與居住商業等機能產生衝突是未來新竹縣成長規劃的重點二住宅區商業區比例相對稍高 : 由於竹科帶來的就業人口及消費需求, 再加上都市計畫區內風景區及保護區的比例較小 ( 保 9.52%, 風 0%), 使得新竹縣的住宅區和商業區的比例都高於全台灣及北部區域的比例, 其中前者高達 19.68%, 超越了台北市 (14.29%), 由此亦可推知新竹縣都市計畫地區土地使用別以工業及住宅需求為主要供給對象, 因此未來若要實施容積移轉制度, 應審慎評估住宅與工業廠辦需求性的調節整合狀況新竹縣都市計畫地區土地使用別為商業區的比例則是 2.35%, 僅落後於台北市及新竹市, 在北部區域計畫中, 新竹縣市屬次區域中心, 應整合發展, 其商業型態大部分僅供地區需求, 服務層級低未來應配合上位計畫發展軸線及時程, 以更新及整體發展的型態為主要發展目標 4-12

69 三高標準公共設施劃設比 : 在公設比方面, 新竹縣都市計畫區之高公設劃設比 (23.51%) 可媲美台北市 (25.54%) 而超越台灣地區之平均標準 (18.52%), 然因為竹科為大型工業園區, 為減低二級產業所帶來的外部性, 其公設要求不比一般使用分區, 尤以環保設施及公園綠地的需求最為殷切且必要, 廠商在開發時, 回饋的公共設施用地也大多已闢建完成, 因此若除去竹科的特殊情況, 新竹縣的公共設施劃設比例雖屬高標準, 但仍有部分地區的開闢率低落, 顯見部分新竹縣都市計畫地區內仍有公共設施不足問題, 後節將予以詳述四非都市發展地區比例相對較低新竹縣內都市計畫地區面積小, 尖石鄉及峨眉鄉等山地部落均不在都市計畫範圍內, 因此區內保護區 (9.52%) 及風景區 (0%) 比例甚低, 農業區比例 (24.25%) 則約與台灣地區 (21.45%) 相距不遠, 但與北部區域 (9.97%) 比較, 則高出許多 4-13

70 表 4-4 台灣北部區域都市計畫地區土地分區使用面積比較表單位 : 公頃區域合計住宅區商業區工業區公共設施用地農業區保護區風景區其他台灣地區 451, , , , , , , , , 北部區域 205, , , , , , , , , 台北市 27, , , , , , 基隆市 7, , , 新竹市 4, , 台北縣 120, , , , , , , 桃園縣 32, , , , , , , 新竹縣 5, , , , 宜蘭縣 7, , , , 資料來源 :95 年都市及區域發展彙編表 4-5 台灣北部區域都市計畫地區土地分區使用比例比較表單位 : 公頃區域合計住宅比商業比工業比公設比農業比保護比風景比其他比台灣地區 100% 14.17% 1.62% 5.09% 18.52% 21.45% 31.09% 0.93% 7.13% 北部區域 100% 9.80% 1.26% 4.32% 14.66% 9.97% 55.17% 0.62% 4.21% 台北市 100% 14.29% 3.40% 1.73% 25.54% 2.47% 44.59% 0.68% 7.30% 基隆市 100% 17.98% 1.69% 8.75% 24.16% 0.34% 41.40% 0.00% 5.66% 新竹市 100% 22.23% 4.13% 9.39% 32.45% 12.45% 7.53% 4.97% 6.85% 台北縣 100% 5.65% 0.60% 2.22% 9.07% 5.06% 71.56% 0.46% 5.38% 桃園縣 100% 14.52% 1.39% 9.70% 16.12% 25.53% 26.98% 0.78% 4.98% 新竹縣 100% 19.68% 2.38% 14.84% 23.51% 24.25% 9.52% 0.00% 5.82% 宜蘭縣 100% 17.64% 2.23% 8.21% 20.24% 34.24% 10.63% 0.16% 6.65% 資料來源 : 本研究整理 4-14

71 貳新竹縣都市計畫地區土地使用現況目前新竹縣都市計畫地區面積共公頃, 其中都市發展地區佔 60.89%, 共公頃, 其中住宅區有公頃 (19.68%) 商業區有公頃 (2.38%) 工業區有公頃 (14.34%) 行政區和文教區共佔公頃 (0.75%) 公共設施用地共公頃 (23.51%) 至於非都市發展地區則有公頃, 佔 34.69%, 其中農業區共有公頃 (59.01%), 保護區則有公頃 (30.54%) 若從各都市計畫地區來檢視土地分區使用的情形, 可將其分為下面三個類型 ( 見下圖 4-4) 表 4-6 新竹縣都市計畫地區重要土地使用分區比例表都市計畫區 ( 市鎮鄉 ) 別住宅區商業區工業區公共設施用地其他 ( 非都市發展用地 ) 新竹縣 19.68% 2.38% 14.34% 23.51% 40.09% 竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) 28.60% 4.57% 17.24% 32.09% 16.52% 竹東都市計畫 ( 竹東鎮 ) 38.66% 3.73% 16.46% 27.75% 13.24% 竹東都市計畫 ( 二三重地區 ) 9.30% 0.42% 10.28% 10.21% 69.66% 新埔都市計畫 14.50% 1.85% 5.70% 15.46% 62.49% 關西都市計畫 20.14% 1.70% 4.03% 17.58% 56.55% 新湖口都市計畫 19.49% 1.27% 6.75% 14.18% 58.31% 老湖口都市計畫 10.06% 0.18% 0.06% 11.87% 77.83% 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) 19.70% 3.72% 0.00% 17.42% 59.16% 新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) 26.80% 1.18% 14.47% 24.67% 32.84% 芎林都市計畫 17.60% 4.31% 2.48% 32.43% 43.18% 橫山都市計畫 23.36% 2.41% 11.11% 26.35% 36.75% 北埔都市計畫 18.27% 2.22% 3.58% 19.95% 55.98% 寶山都市計畫 10.60% 0.95% 1.58% 24.26% 62.60% 高鐵新竹車站特定區 33.81% 6.25% 0.00% 42.17% 17.77% 五峰 ( 清泉風景特定區 ) 4.04% 0.00% 0.00% 38.16% 57.80% 新竹科學工業園區 ( 不含新竹市 ) 0.80% 0.00% 40.62% 18.96% 39.62% 新竹科學工業園區 ( 含新竹市 ) 3.82% 0.04% 28.09% 32.71% 35.34% 資料來源 : 本研究整理 4-15

72 一工業及工商綜合發展發展類型 ( 工業區比例高於 10%) 在工業區比例超過 10% 以上的地區中, 除了竹科為純粹的工業園區外, 其餘皆或多或少的參入工商綜合發展的概念, 屬於此類型的都市計畫地區有竹北市竹東鎮竹東二三重地區三都市計畫區以及橫山和新豐山崎地區兩都市計畫區竹北市和竹東鎮之都市計畫地區屬高度綜合發展地區, 進一步分析, 竹北及竹東都市計畫地區兩者公設比也在 25% 以上, 可見其發展均衡, 為新竹縣都市計畫已成長核心, 至於竹東二三重地區, 其公設劃設比則相對較少, 僅 10.21%, 需檢討加強之再者, 橫山與新豐山崎地區, 前者為竹東周邊地區, 後者與竹北為鄰, 使用分區分配比例類似, 屬次級發展中心二商業發展類型 ( 商業區比例高於 4% 且工業區比例小於 10%) 符合此一標準的都市計畫地區乍看之下似乎只有高鐵新竹車站特定區為代表, 但其實不然, 依目前新竹縣之發展而言, 竹北市扮演著執牛耳的角色, 而竹北都市計畫地區更與新竹高鐵車站相比為鄰, 可視為同一發展中心從數據上我們可以得知兩者商業區比例分別為 4.57% 及 6.25%, 公設劃設比分別為 32.09% 及 42.17%, 皆為新竹縣內最高水準, 未來此兩區勢必與新竹市結合, 成為新竹縣內最大也是最主要的商業中心三農業聚落 ( 非都市發展土地比例高於 40%) 包含了新埔關西新湖口老湖口新豐新庄子地區芎林北埔寶山清泉風景特定區等地, 此十都市計畫地區的非都市發展地區比例皆在四成以上, 為目前新竹縣尚待開發的都市計畫地區在此節中, 本研究對新竹縣的土地使用分區現況做了通盤的分類與檢討, 可發現到, 仍以竹北竹東為兩大成長核心, 前者為商業, 後者為工業, 而其他地區大部分仍未跟上發展的腳步, 這個問題可進一步從公共設施的劃設與開闢的狀況來瞭解, 在下節本研究將針對公共設施的問題來做探討 4-16

73 圖 4-4 新竹縣都市計畫地區土地使用類型圖資料來源 : 本研究整理 4-17

74 第三節公共設施現況壹新竹縣都市計畫地區公共設施面積及取得情形新竹縣都市計畫地區公共設施面積用地共 1, 公頃, 佔總面積 23.51%, 其中竹北都市計畫為公頃竹東都市計畫為公頃竹東二重三重地區為公頃湖口為公頃老湖口為公頃新豐 ( 新庄子 ) 為公頃新豐 ( 山崎 ) 為公頃寶山為公頃新埔為公頃關西為公頃橫山為公頃芎林為公頃北埔為公頃清泉風景特定區為公頃高鐵新竹站為公頃及新竹科學園區 ( 新竹縣部分 ) 為公頃進一步分析新竹縣都市計畫地區公共設施面積之取得情形 ( 見 4-7 表 ), 已取得之公共設施面積大約共為公頃, 未取得面積則為公頃茲將公共設施取得情形分三類型加以討論ㄧ高取得率 (70% 以上 ) 此類型之都市計畫地區分別為, 新竹工業科學特定區高速鐵路新竹車站特定區湖口都市計畫地區新豐 ( 山崎 ) 都市計畫地區橫山都市計畫地區等五都市計畫地區, 其中竹科及高鐵新竹站之公共設施面積已完全取得二中取得率 (50%~70%) 相較高取得率而言, 新竹縣都市計畫地區公共設施面積取得情形大多屬於此一類型居多, 亦即取得率在 50%~70% 之間, 其中包括竹北竹東老湖口新豐 ( 新庄子 ) 新埔芎林北埔等共計七個都市計畫地區均屬於在中取得率之類型, 未來應更積極取得公共設施用地, 尤其是竹北及竹東等重要的都市計畫地區, 以符合其都市發展之需求 4-18

75 三低取得率 ( 未滿 50%) 包括竹東 ( 二三重地區 ) 寶山關西及清泉風景特定區等四處都市計畫地區屬於公共設施面積低取得率之情形, 除清泉特定區情況較為特殊, 應與國家公園管理處共謀策略一同開發其他三處之公共設施取得率除不僅不及五成外, 竹東 ( 二三重地區 ) 寶山都市計畫地區更只有兩成多的公共設施面積的取得率, 而關西亦只有三成四的取得率, 這顯示此三地區公共設施用地的不足十分嚴重, 直接影響其生活品質, 應急需提升其公共設施之服務水平表 4-7 新竹縣都市計畫地區公共設施面積取得情形表單位 : 公頃都市計畫區 ( 市鎮鄉 ) 別公共設施面積已取得面積未取得面積取得率竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) % 竹東都市計畫 ( 竹東鎮 ) % 竹東都市計畫 ( 二三重地區 ) % 湖口都市計畫 % 老湖口都市計畫 % 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) % 新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) % 寶山都市計畫 % 新埔都市計畫 % 關西都市計畫 % 橫山都市計畫 % 芎林都市計畫 % 北埔都市計畫 % 五峰 ( 清泉風景特定區 ) % 高鐵新竹車站特定區 % 新竹科學園區 ( 新竹縣部分 ) % 小計 % 資料來源 : 新竹縣都市計畫課本研究整理此外, 以新竹縣都市計畫地區而言, 道路面積共有公頃, 其中尚未取得之面積為公頃而在尚未取得中, 八米以上道路有公頃, 未滿八米道路則為公頃, 詳見下表

76 表 4-8 新竹縣都市計畫地區未取得之不滿八公尺道路表單位 : 公頃都市計畫區 ( 市鎮鄉 ) 別未取得之不滿八公尺之道路竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) 竹東都市計畫 ( 竹東鎮 ) 竹東都市計畫 ( 二三重地區 ) 0 湖口都市計畫 5.60 老湖口都市計畫 2.21 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) 3.72 新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) 5.85 寶山都市計畫 0 新埔都市計畫 0 關西都市計畫 0 橫山都市計畫 0.39 芎林都市計畫 6.31 北埔都市計畫 0 五峰 ( 清泉風景特定區 ) 0 高鐵新竹車站特定區 0 新竹科學園區 ( 新竹縣部分 ) - 小計資料來源 : 新竹縣都市計畫課本研究整理 4-20

77 貳新竹縣都市計畫地區公共設施劃設與開闢情形一個都市的生活品質有很大的部分決定於公共設施的多寡, 然而劃設了公共設施卻不開闢使用則形同虛設根據都市計畫定期通盤檢討實施辦法規定, 公共設施的項目包括了道路公園綠地廣場兒童遊樂區停車場加油站市場學校社教機構醫療衛生機構機關用地墓地變電所體育場民用航空用地環保設施用地人行步道溝渠沙道及河道用地鐵路及其他用地, 僅有最小面積的限制目前新竹縣都市計畫地區 ( 不含竹科新竹市部分 ) 整體公共設施用地共 1, 公頃, 開闢面積為公頃, 總開闢率為 61.00% 若將新竹縣各都市計畫區劃設比與開闢比交叉比對研究 ( 見表 4-9 及圖 4-5), 可將目前開闢與劃設的相對情形分成幾種類型, 如下所述 : 表 4-9 新竹縣都市計畫地區公設劃設比與開闢率比較表都市計畫區 ( 市鎮鄉 ) 別公設劃設比公設開闢率新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) 24.67% 45.77% 湖口都市計畫 14.18% 70.58% 芎林都市計畫 32.43% 91.50% 關西都市計畫 17.58% 66.04% 新埔都市計畫 15.46% 79.38% 寶山都市計畫 24.26% 84.44% 竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) 32.09% 61.69% 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) 17.42% 61.31% 竹東都市計畫 ( 竹東鎮 ) 27.75% 78.00% 橫山都市計畫 26.35% 59.73% 老湖口都市計畫 11.87% 52.16% 北埔都市計畫 19.95% 59.31% 竹東都市計畫 ( 二三重地區 ) 10.21% 49.24% 五峰 ( 清泉風景特定區 ) 38.16% 9.04% 高鐵新竹車站特定區 42.17% 49.24% 新竹科學工業園區特定區 ( 不含新竹市部分 ) 18.96% 58.63% 新竹科學工業園區特定區 ( 含新竹市部分 ) 32.71% 97.46% 資料來源 : 本研究整理 4-21

78 圖 4-5 新竹縣都市計劃地區公共設施劃設比與開闢率對相關圖資料來源 : 本研究整理 4-22

79 一高劃設比 (30% 以上 ) 高開闢率 (70%~100%) 地區 : 此型僅包括了新竹科學園區和芎林兩都市計畫區竹科由於其位階特殊, 跟周邊的地區發展歷程完全不同, 顯得有些扞格不入, 開發廠商欲進駐時所捐獻的公共設施用地劃設比例高且多已興建完成, 但多以區內為主, 因此雖然竹科區內的公共設施劃設比有 32.71%, 開闢率高達 97.46%, 但對區外造成的外部性不但沒有減輕, 反而更形嚴重, 這也是竹科與新竹縣市地方政府爭端的由來因此, 建議竹科應多建設區外公共設施, 以增強其做為成長極中心的波及效應, 方可與地方共存共榮芎林緊鄰竹北與竹東兩大發展地區, 從第一節可知其近年人口成長已趨緩並至飽和, 但都市計畫區內公設相對充足, 開闢率也相當的高, 未來配合都市計畫的擴張, 以加速其都市化腳步, 支援竹北竹東而成為其衛星市鎮二高劃設比 (30% 以上 ) 中開闢率 (40%~70%) 地區 : 包括了竹北都市計畫地區及高速鐵路新竹站特定區竹北都市計畫地區由於快速的發展, 為因應人口的增加, 公共設施的劃設快且多 ; 同樣地, 由於高速鐵路已正式通車營運, 車站週邊亦將有顯著發展, 而高鐵新竹站鄰近著竹北都市計畫地區, 週邊發展將更加顯著明顯, 未來此二區再容積移轉之議題上應更加謹慎處理, 以配合都市發展腳步三高劃設比 (30% 以上 ) 低開闢率 (0%~40%) 地區 : 此型為清泉風景特定區清泉風景特定區雖擁有豐富的自然資源, 但未能做有效規劃, 且有限的設備及缺乏的觀光飯店旅館, 遊樂設備等設施, 無法滿足遊客之興趣, 加上南清公路竹東至清泉路段狹窄, 桃山隧道大型遊覽車行駛困難, 以致於觀光客寥寥無幾, 是以開放至今己面臨經營之困難 ( 資料來源 : 新竹縣綜合發展計畫 ), 規劃之初目標遠大, 是以公設劃設比高, 但經營不善使得財源不足, 導致公共設施開闢率低落, 建議未來應與雪霸國家公園相結合, 重新規 4-23

80 劃, 並在開發時要求建商提供代金或已興建完成的公共設施, 方可提振其公設開闢率以解決公共設施用地興建財源及閒置浪費土地資源的問題四中劃設比 (20%~30%) 高開闢率 (70%~100%) 地區 : 此型以寶山及竹東都市計畫地區為代表 20%~30% 的公設劃設比其實尚可接受, 高度的開闢率顯示其公共設施的需求性高, 寶山都市計畫地區緊鄰竹科, 在新竹綜合發展計畫中定位為支援竹科居住及生態休閒休閒需求的衛星市鎮, 已逐漸成為新竹市發展的附屬地區, 未來應逐漸增加公共設施劃設比, 以配合都市發展竹東鎮同樣位於竹科旁, 但與寶山和竹東二三重地區稍不同的是, 其做為新竹縣發展副都心的功能大過於僅只於附屬的角色, 近年雖面臨人口外流的危機, 但依然是新竹縣第二大的都市計畫地區, 未來亦應逐漸增加公共設施劃設比, 以符合其做為居住型的城鎮之需求五中劃設比 (20%~30%) 中開闢率 (40%~70%) 地區 : 此型包括了新豐山崎地區及橫山都市計畫地區橫山都市計畫區位於竹東鎮旁, 屬再次一級的發展地區, 與寶山都市計畫區類似, 以支援竹東為主要目標 ; 新豐山崎地區則與竹北位於同一發展軸上, 未來將定位為擁有自我特色的產業轉型中心, 將來發展可要求建商回饋可建築土地, 增加地方政府儲備土地以扶植新興廠商六低劃設比 (0%~20%) 高開闢率 (70%~100%) 地區 : 包括了湖口新埔二舊有都市地區, 人口成長以致瓶頸, 公設劃設比低開闢率雖高, 但公設仍不敷使用, 限制了未來的發展可能, 未來以建立地方特色為目標, 容積移轉議題上應建議加速取得公共設施用地, 此外並輔以可建築土地解決地源不足問題 4-24

81 七低劃設比 (0%~20%) 中開闢率 (40%~70%) 地區 : 包含了老湖口新豐新庄子地區北埔關西以及竹東二三重地區, 是公共設施不足問題最為嚴重的地區, 前二都市計畫區問題類似, 皆屬地方政府資源不足地區, 老湖口與新庄子地區分別是湖口鄉與新豐鄉的第二都市計畫區, 資源被瓜分以後更形稀少, 未來實施容積移轉應亦加速取得公共設施用地及提高興闢率 4-25

82 第四節小結若吾人以公共設施開闢率不滿五成做為公共設施項目開闢率不足的一個指標, 本研究發現除新竹工業科學園區特定區以外, 所有都市計畫區都有開闢率低落的項目別, 而在這當中, 以公園綠地廣場兒童遊樂區的問題最為嚴重, 造成此現象的原因有二 : 一公共設施設置相關法令未規定開闢時程 : 現有都市計畫定期通盤檢討實施辦法規範了一些必須設置的公共設施項目, 這些項目正是開闢率低落的公園綠地廣場及兒童遊樂場地區, 顯見地方鄉鎮公所為求符合法令規定而設置該等公共項目, 但如今法令中並未規範該等公共設施項目必須完成的時程限制, 因此造成了公共設施用地閒置的情況, 未來建議在相關法令中加上各使用分區所要求重點公共設施的興建完成時程限制二該項目別開發無利基所在 : 公園綠地廣場等公共項目為非營利設施, 無利基所在, 且地方鄉鎮公所財源一向窘迫, 使得鄉鎮公所無財政奧援可來興闢公共設施, 自然開闢情形低落未來建議對於開發無利基的公共設施項目, 以多目標使用的方式鼓勵業者合作興建, 以分擔地方政府財政壓力在本節中, 本研究發現, 新竹縣都市地區中或多或少有公共設施不足的問題所在, 或用地不足, 或興建速度緩慢在未來, 除了加速取得區內的公共設施用地及興闢外, 對於區外的公共設施的興建或是資金來源, 本研究建議區域整體發展為前提, 想辦法將其連結, 才不致使區域的發展產生落差而有蛙躍式發展的缺憾 4-26

83 第五章新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉機制研擬第一節公共設施保留地容積移轉總量概估都市計畫容積移轉實施辦法第十五條規定, 直轄市縣 ( 市 ) 主管機關應就私有都市計畫公共設施保留地進行全面清查, 並得會同有關機關 ( 構 ), 依都市計畫分區發展優先次序未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後, 訂定優先移轉次序故本研究乃將新竹縣各都市計畫之私有都市計畫保留地實施容積移轉時預期產生之總量, 列表做一總整, 如表 5-1 所示, 以作為日後新竹縣都市總量與發展之管理參考依據目前新竹縣都市計畫公共設施面積共公頃, 已取得面積約為公頃, 而未取得面積則約為公頃在未取得的公共設施面積當中, 其中公有面積約為公頃, 佔 4%; 而私有面積約為公頃, 佔 96% 可見新竹縣絕大多數之未取得公共設施面積幾乎均為私有土地若進一步以容積移轉的角度視之, 新竹縣至民國 95 年底止, 尚未取得之私有公共設施保留地共計約有公頃, 以平均容積 200% 計算, 將增加移轉容積公頃之樓地板面積, 相當於 7,437,200 平方公尺, 而依據台灣省實施都市計畫地區容積率訂定與獎勵規定審查作業要點之規定, 每人平均使用樓地板面積為 50 平方公尺的參考值為基礎, 則預計可提供 148,744 人的住宅面積, 若以台灣平均 3.25 人為一戶來換算, 則可產生 45,767 戶之住宅然新竹縣都市計畫區計畫人口數與現況人口數差為 108,553 人 ; 而經由私有公共設施容積移轉後所增加的人數為 148,744 人, 表示若私有公共設施保留地全部透過容積移轉機制取得之下, 其所增加的人數將會多出現有計畫人口約 40,191 人, 且這僅是將古蹟容積移轉排除在外之結果故由此可知, 新竹縣都市計畫公共設施保留地均以容積移轉之方式取得, 其所增加之容積量與人口數將 5-1

84 對該縣之都市環境造成極大之影響由上述的統計結果可得之, 若新竹縣以目前私有公共設施一概經由容積移轉之方式取得將新增近 15 萬人居住的樓地板面積, 這個數字遠超過新竹縣都市計畫區所計畫之總人口量約四萬多人此一現象將造成都市計畫區公共設施顯著不足使用之外, 亦大大降低環境水準與生活品質, 故公共設施容積轉議題之處理不可不慎 5-2

85 表 5-1 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉總量概估表都市計畫區別新竹縣竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) 公共設施總面積 ( 公頃 ) 已取得面積 ( 公頃 ) 未取得之私有面積 ( 公頃 ) 未取得之私有面積 200% ( 公頃 ) 容積移轉後可增加人口數 ( 人 ) 計劃人口數 ( 人 ) 現況人口數 ( 人 ) 計畫與現況人口差 ( 人 ) 計畫年期 ( 民國 ) , , , ,553 _ , ,000 84,159-47, 竹東都市計畫 ,100 67,000 59,100-7, 竹東都市計畫 ( 二 ,244 21,000 8,450-12, 三重地區 ) 新埔都市計畫 ,600 15,000 14, 關西都市計畫 ,044 25,000 32,759 +7, 湖口都市計畫 ,108 23,500 5,

86 都市計畫區別新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) 公共設施總面積 ( 公頃 ) 已取得面積 ( 公頃 ) 未取得之私有面積 ( 公頃 ) 未取得之私有面積 200% ( 公頃 ) 容積移轉後可增加人口數 ( 人 ) 計劃人口數 ( 人 ) 現況人口數 ( 人 ) 計畫與現況人口差 ( 人 ) 計畫年期 ( 民國 ) ,032 15,200 14, 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) 芎林都市計畫橫山都市計畫北埔都市計畫寶山都市計畫高鐵新竹車站特定區 ,000 5, ,904 6,000 6, ,196 6,000 4, ,740 10,000 6, ,544 3,500 4, ,000 2,

87 都市公共設施已取得未取得未取得容積移計劃人現況人計畫與現計畫計畫總面積面積之私有之私有轉後可口數口數況人口差年期區別 ( 公頃 ) ( 公面積面積增加人 ( 人 ) ( 人 ) ( 人 ) ( 民頃 ) ( 公 200% 口數國 ) 頃 ) ( 公 ( 人 ) 頃 ) 五峰 ( 清泉風景特定區 ) ,428 2, 竹科園區資料來源 : 本研究整理表 5-2 新竹縣都市計畫地區未取得之公共設施面積比較表面積 ( 公頃 ) 百分比 (%) 未取得之公有公共設施未取得之私有公共設施未取得之公共設施 ( 總計 ) 資料來源 : 本研究整理基於上述原因及以下的說明, 本研究在新竹縣都市計畫公共設施容積移轉總量計算上排除八米及八米以下私有道路容積移轉道路用地在都市中負擔了貨暢其流的功能, 它本身是不供建築使用的用地, 現今若要補償容積於地主, 即是與容積的基本概念相違背倘若賦給道路容積, 則是忽略了整體都市的容積及容積率, 乃依據各地人口密度及各分區之發展密度訂定之原意, 以其作為控管樓地板面積及都市之成長所以若賦予道路容積, 是否代表道路原本是可以用來興建建築物呢? 這明顯與土地使用分區管制中透過容積有效控管都市發展之原意相互背離 ( 彭耀華,1998) 若道路均以容積移轉方式取得, 其釋出的容積量十分可觀與驚人, 這不僅會對都市整體環境造成嚴重傷害, 降低生活品質 ; 此外, 當容積量過多, 容積價格恐因拋售而下跌, 反而無法讓地主之權利受到應有的保護, 辜負立法原有之美意 5-5

88 雖然道路相較他項公共設施容積移轉可能對都市環境造成影響最甚, 但在實務及實際操作上, 各縣市政府依舊允許以實施容積轉的方式取得道路等公共設施用地故新竹縣在容積移轉制度面上, 針對道路容積移轉的議題更應妥善處理, 參考已實施容積轉縣市之經驗, 截長補短, 並依據新竹縣都市計畫區之特性, 規範出合理的容積移轉機制, 達到政府與民眾多贏的局面故在此方面, 本研究建議新竹縣私有公共設施之八米以下道路用地乃採徵收等方式取得 ; 八米以上道路可經由容積移轉方式取得之如此將新竹縣都市計畫公共設施容積將少移轉公頃 ( 見表 5-3), 容積移轉總量降至公頃, 而經由私有公共設施容積移轉後所增加的人數也由原先的 148,744 人, 向下修正為 118,088 人 ( 見表 5-4) 由此可見, 新竹縣都市計畫公共設施容積移轉審慎為之, 則對都市環境與品質的衝擊可在總量管制與成長管理之概念下獲得控制表 5-3 新竹縣都市計畫地區未取得之私有不滿八公尺之道路都市計畫區 ( 市鎮鄉 ) 別未取得之私有不滿八公尺之道路 ( 公頃 ) 竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) 竹東都市計畫 ( 竹東鎮 ) 竹東都市計畫 ( 二三重地區 ) 0 湖口都市計畫 5.60 老湖口都市計畫 2.21 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) 3.72 新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) 5.85 寶山都市計畫 0 新埔都市計畫 0 關西都市計畫 0 橫山都市計畫 0.39 芎林都市計畫 6.31 北埔都市計畫 0 五峰 ( 清泉風景特定區 ) 0 高鐵新竹車站特定區 0 新竹科學園區 - 小計資料來源 : 本研究整理 5-6

89 表 5-4 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉總量概估表 ( 扣除八米以下道路 ) 都市計畫區別新竹縣竹北都市計畫 ( 斗崙地區 ) 竹東都市計畫竹東都市計畫 ( 二三重地區 ) 新埔都市計畫關西都市計畫湖口公共設施總面積 ( 公頃 ) 已取得面積 ( 公頃 ) 未取得之私有面積 ( 公頃 ) 扣除八米道路之未取得私有面積 ( 公頃扣除八米道路之未取得私有面積 200% 容積移轉後可增加人口數 ( 人 ) 計劃人口數 ( 人 ) 現況人口數 ( 人 ) 計畫與現況人口差 ( 人 ) , , , , , ,000 84,159-47, ,552 67,000 59,100-7, ,324 21,000 8,450-12, ,600 15,000 14, ,044 25,000 32,759 +7,759 都市計畫老湖口都市計畫 ,868 23,500 25, ,332 5,000 6,

90 都市計畫區別新豐都市計畫 ( 山崎地區 ) 新豐都市計畫 ( 新庄子地區 ) 芎林都市計畫橫山都市計畫北埔都市計畫寶山都市計畫高鐵新竹車站特定區公共設施總面積 ( 公頃 ) 已取得面積 ( 公頃 ) 未取得之私有面積 ( 公頃 ) 扣除八米道路之未取得私有面積 ( 公頃扣除八米道路之未取得私有面積 200% 容積移轉後可增加人口數 ( 人 ) 計劃人口數 ( 人 ) 現況人口數 ( 人 ) 計畫與現況人口差 ( 人 ) ,692 15,200 14, ,952 8,000 5, ,380 6,000 6, ,040 6,000 4, ,740 10,000 6, ,544 3,500 4, ,000 2,

91 都市公共設已取得未取得扣除八扣除八容積移計劃人現況人計畫與現計畫施總面面積之私有米道路米道路轉後可口數口數況人口差區別積 ( 公 ( 公面積之未取之未取增加人 ( 人 ) ( 人 ) ( 人 ) 頃 ) 頃 ) ( 公得私有得私有口數頃 ) 面積面積 ( 人 ) ( 公 200% 頃 ) 五峰 ( 清泉風景特定區 ) 新竹科學工業園區特定區 ,428 2, 資料來源 : 本研究整理 5-9

92 第二節公共設施保留地容積移轉發展策略由新竹縣都市計畫地區土地使用現況分析中, 吾人可知高標準公共設施劃設比 (23.51%) 1 與高開闢率 (61.00%) 2 為其特色之一本節乃經由透過通盤檢討標準 ( 見表 5-5) 來檢討新竹縣各個都市計畫區公共設施服務水準 ( 見表 5-6), 並考量都市計畫區之規模與分析新竹縣都市計畫地區之已發展程度取得面積劃設比與開闢率等發展現況 ( 見表 5-7), 經由本研究研擬之評估因子初步將新竹縣都市計畫地區依公共設施容積移轉之程度分為高度可移出及移入容積之地區低度可移出及移入容積之地區及不可移入只可移出容積之地區三大類別 ( 見表 ), 並提出對新竹縣各都市計畫區容積移轉可行性之建議策略及方案, 作為新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉制度建立之初探成果本研究研擬之公共設施容積移轉程度分類評估因子為 : 1 已發展程度未達 70%, 地區尚有發展空間 2 公共設施劃設比達總面積之 25%, 超過台灣地區劃設水準, 並符合理想劃設標準 3 公共設施面積取得率達總面積之 60%, 有較佳的取得情形 4 公共設施面積開闢率達總面積之 60%, 超過台灣地區開闢率之水準 5 公共設施通盤檢討為 A 或 B 等級 3, 有較完善的公共設施服務品質 1 台灣各縣市都市計畫地區公共設施劃設比為 18.52%; 北部區域為 14.66% 2 台灣各縣市都市計畫地區公共設施開闢率為 54.63%; 北部區域為 53.08% 3 公共設施通盤檢討標準分類 :( A ) 為均通過檢討標準值 ( B ) 為有一項未達檢討標準 ( C ) 為有兩項以上未達檢討標準 5-10

93 表 5-5 公共設施用地檢討標準表公共設施用地之檢討標準法源檢討項目檢討標準第 16 條第 18 條遊憩設施用地學校用地兒童遊樂場 t 每處面積最小 0.1 公頃 t0.08 公頃 / 千人公園閭鄰公園 t 按閭鄰單位設置, 每處最小面積不得小 0.5 公頃 t5 萬人口以下者,0.15 公頃 / 千人 t5-10 萬人口者, 超過 5 萬人口部分,0.175 公頃 / 千人 t10-20 萬人口者, 超過 10 萬人口部分,0.2 公頃 / 千人 t20-50 萬人口者, 超過 20 萬人口部分,0.22 公頃 / 千人 t50 萬人口以上者, 超過 50 萬人口部分,0.25 公頃 / 千人社區公園 t 每一計畫處所最少設置一處 t 人口在 10 萬以上, 最小面積不得小於 4 公頃 t 人口在 1 萬人以下, 且其外圍為空曠之山林或農地得免設置 t5 萬人口以下者,0.15 公頃 / 千人 t5-10 萬人口者, 超過 5 萬人口部分,0.175 公頃 / 千人 t10-20 萬人口者, 超過 10 萬人口部分,0.2 公頃 / 千人 t20-50 萬人口者, 超過 20 萬人口部分,0.22 公頃 / 千人 t50 萬人口以上者, 超過 50 萬人口部分,0.25 公頃 / 千人體育場所 t 其 1/2 面積可併入公園面積計算 t3 萬人口以下者, 得利用學校之運動場, 可免設體育場所 t3-10 萬人口者,0.08 公頃 / 千人, 最小面積 3 公頃 t10 萬人口以上者,0.07 公頃 / 千人國民小學 t 依閭鄰單位之分布, 以每一閭鄰單位或服務半徑不超過 600 為原則 t 每校面積不得小於 2.0 公頃 t5 萬人口以下者,0.20 公頃 / 千人 t5-20 萬人口者, 超過 5 萬人口部分,0.18 公頃 / 千人 t20 萬人口以上者, 超過 20 萬人口部分,0.14 公頃 / 千人國民中學 t 依每一社區或服務半徑不超過 1500 公尺設置為原則 t 每校面積不得小於 2.5 公頃 t5 萬人口以下者,0.16 公頃 / 千人 t5-20 萬人口者, 超過 5 萬人口部分,0.15 公頃 / 千人 t20 萬人口以上者, 超過 20 萬人口部分,0.14 公頃 / 千人高級中學及高級職校 t 由教育部主管機關訂定整體配置計畫及需求面積第 21 條零售市場 t 依每一閭鄰單位設置一處為原則 t 都市計畫書內述明無須設置者, 得免設置第 23 條停車場 t 商業區 1 萬人口以下者, 以不低於商業區面積之 8% 為準超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低於商業區面積之 10% 為準超過 10 萬人口者, 以不低於商業區面積之 12% 為準道路綠地其他 t 按交通量道路設計標準 t 按自然地型或其設置目的 t 按實際需要檢討之資料來源 : 依據都市計畫定期通盤檢討實施辦法本研究整理 5-11

94 表 5-6 新竹縣都市計畫地區公共設施用地檢討表 ( 依現況人口檢討 ) 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果竹北 1, 兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人口者, 超過 5 萬人口部分,0.175 公頃 / 千人體育場所萬人口者,0.08 公頃 / 千人, 最小面積 3 公頃學文小萬, 超過 5 萬人口部分,0.18 公頃 / 千人校文中 5-20 萬, 超過 5 萬人口部分,0.15 公頃 / 千人文高 9.56 由教育部主管機關訂定之大專由教育部主管機關訂定之零售市場 1.11 依每一閭鄰單位設置一處停車場 6.93 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低於商業區面積 (50.20 公頃 ) 之 10 > % 為準道路按交通量道路設計標準綠地 1.97 按自然地型或其設置目的其他按實際需要檢討之兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人口以下者, 0.15 公頃 / 千人體育場所萬人口者,0.08 公頃 / 千人, 0 X 最小面積 3 公頃學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人關西校文高 6.1 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 1.06 依每一閭鄰單位設置一處停車場 0.85 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低於商業區面積 (7.35 公頃 ) 之 10 > % 為準道路按交通量道路設計標準綠地 2.96 按自然地型或其設置目的其他 0.07 按實際需要檢討之 5-12

95 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果兒童遊樂場公頃 / 千人 0 X 公園萬人口者, 超過 5 萬人口部分,0.175 公頃 / 千人體育場所萬人口者,0.08 公頃 / 千人, 最小面積 3 公頃學文小萬, 超過 5 萬人口部分,0.18 公頃 / 千人校文中 5-20 萬, 超過 5 萬人口部分,0.15 竹東 5, 公頃 / 千人文高 4.81 由教育部主管機關訂定之大專 6.27 由教育部主管機關訂定之零售市場 1.64 依每一閭鄰單位設置一處停車場 3.29 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低於商業區面積 (21.05 公頃 ) 之 10 > % 為準道路 61 按交通量道路設計標準綠地 0.38 按自然地型或其設置目的其他按實際需要檢討之兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 0 動場, 可免設體育場竹東 ( 二三學校文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人文高 0 由教育部主管機關訂定之重地區 ) 大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.23 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 積 (1.66 公頃 ) 之 8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 0.29 按自然地型或其設置目的其他 2.44 按實際需要檢討之 5-13

96 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果湖口 ( 老兒童遊樂場公頃 / 千人 0 X 湖口地區 ) 公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.13 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 積 (0.27 公頃 ) 之 8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 0 按自然地型或其設置目的其他 0.37 按實際需要檢討之湖口兒童遊樂場公頃 / 千人 0 0 公園萬人口以下者, 0.15 公頃 / 千人體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 0 動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.5 依每一閭鄰單位設置一處停車場 0.6 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低 > 於商業區面積 (4.71 公頃 ) 之 10 % 為準道路按交通量道路設計標準綠地 0.77 按自然地型或其設置目的其他 0.2 按實際需要檢討之 5-14

97 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果新豐 ( 山崎仔 ) 兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人口以下者, 0.15 公頃 / 千人體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 0 動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.24 依每一閭鄰單位設置一處停車場 0.64 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低於商業區面積 (2.70 公頃 ) 之 10 > 新豐 ( 新 % 為準道路按交通量道路設計標準綠地 2.08 按自然地型或其設置目的其他 0.14 按實際需要檢討之兒童遊樂場公頃 / 千人庄仔 ) 公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運動場, 可免設體育場學文小 5 萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.49 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 積 (4.09 公頃 ) 之 8% 為準道路 7.96 按交通量道路設計標準綠地 0.1 按自然地型或其設置目的其他 0.07 按實際需要檢討之 5-15

98 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果芎林兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 0 動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.24 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 積 (4.77 公頃 ) 之 8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 2.08 按自然地型或其設置目的其他 0.14 按實際需要檢討之橫山兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 +0 動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.11 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 積 (2.41 公頃 ) 之 8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 0.69 按自然地型或其設置目的其他 0.21 按實際需要檢討之 5-16

99 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果寶山兒童遊樂場公頃 / 千人 0 X 公園 0 1 萬人以下, 其外圍為空曠山林或 0 0 農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 0 動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.22 依每一閭鄰單位設置一處停車場 0 1 萬人以下者, 以不低於商業區面 0 X 北埔 ( 含積 (1.04 公頃 ) 之 8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 1.13 按自然地型或其設置目的其他 0.04 按實際需要檢討之兒童遊樂場公頃 / 千人 0 X 鄉公所附近 ) 公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.4 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 積 (3.32 公頃 )8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 0.1 按自然地型或其設置目的其他 0.02 按實際需要檢討之 5-17

100 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果新埔兒童遊樂場公頃 / 千人 0 X 公園萬人口以下者, 0.15 公頃 / 千人體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運 0 0 動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 2.09 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0.4 依每一閭鄰單位設置一處停車場 0.04 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低 < 清泉風景於商業區面積 (4.82 公頃 ) 之 10 % 為準道路按交通量道路設計標準綠地 0 按自然地型或其設置目的其他 0 按實際需要檢討之兒童遊樂場公頃 / 千人特定區公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所 0 3 萬人口以下者, 得利用學校之運動場, 可免設體育場學文小文中萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面積 (-- 公頃 )8% 為準道路 6.16 按交通量道路設計標準綠地 0 按自然地型或其設置目的其他 0.18 按實際需要檢討之 5-18

101 都市計畫計畫面積現況人口數檢討項目計畫面積檢討標準檢討面積檢討結區別 ( 公頃 ) ( 千人 ) ( 公頃 ) ( 公頃 ) 果新竹高鐵兒童遊樂場公頃 / 千人站公園萬人以下, 其外圍為空曠山林或農地得免設體育場所萬人口以下者, 得利用學校之運動場, 可免設體育場學文小萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人文中 5 萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高 0 由教育部主管機關訂定之大專 0 由教育部主管機關訂定之零售市場 0 依每一閭鄰單位設置一處停車場萬人以下者, 以不低於商業區面 > 新竹科學園特定區 (19.32 公頃 ) 積 8% 為準道路按交通量道路設計標準綠地 4.85 按自然地型或其設置目的其他按實際需要檢討之兒童遊樂場公頃 / 千人公園萬人口以下,0.15 公頃 / 千人 ( 新竹縣市合算 ) 體育場所萬人口者,0.08 公頃 / 千人, 最小面積 3 公頃 0 X 學文小 0 5 萬人口以下者, 0.20 公頃 / 千人 0 X 文中萬人口以下者, 0.16 公頃 / 千人校文高由教育部主管機關訂定之大專由教育部主管機關訂定之零售市場 0.25 依每一閭鄰單位設置一處停車場 0.15 超過 1 萬至 10 萬人口者, 以不低 > 於商業區面積 (0.94 公頃 ) 之 10 % 為準道路按交通量道路設計標準綠地按自然地型或其設置目的其他按實際需要檢討之資料來源 : 本研究整理 5-19

102 表 5-7 新竹縣都市計畫地區發展現況表鄉鎮別都市計畫區別現況人口 / 計畫人口公共設施面積 / 都市計畫面積公共設施取得面積 / 公共設施面積公共設施開闢面積 / 公共設施面積公共設施通盤檢討標準分類竹北市竹北 ( 斗崙地區 ) 63.75% 32.09% 67.59% 61.69% B 竹東鎮竹東 88.21% 27.75% 63.97% 78.00% B 竹東 ( 二三重地區 ) 42.24% 10.21% 21.64% 49.24% B 湖口鄉湖口 % 14.18% 79.21% 70.58% C 湖口 ( 老湖口 ) % 11.87% 62.16% 52.16% B 新豐鄉新豐 ( 新庄子 ) 71.06% 17.42% 55.16% 61.31% A 新豐 ( 山崎地區 ) 95.57% 24.67% 82.09% 45.77% B 新埔鎮新埔 94.83% 15.46% 51.66% 79.38% C 芎林鄉芎林 108% 32.43% 58.89% 91.50% A 關西鎮關西 % 17.58% 34.89% 66.04% C 橫山鄉橫山 67.95% 26.35% 79.17% 59.73% B 北埔鄉北埔 ( 含鄉公所地區 ) 67.62% 19.95% 60.31% 59.31% B 寶山鄉寶山 % 24.26% 27.66% 84.44% C 五峰鄉清泉風景特定區 45.85% 38.16% 8.69% 9.04% A - 竹科工業園區特定區 % ( 不含竹市 ) % 58.63% - - 高鐵新竹車站特定區 4.46% 42.17% % 49.24% A 總計 % 23.51% 69.26% 61.00% - 資料來源 :95 年都市及區域發展統計彙編本研究整理註 : 公共設施通盤檢討標準分類 5-20 (A) 為均通過檢討標準值 ( B ) 為有一項未達檢討標準 ( C ) 為有兩項以上未達檢討標準

103 壹高度可移出及移入容積之地區ㄧ代表之都市計畫區 : 竹北 ( 斗崙地區 ) 橫山高鐵新竹站特定區二劃定標準 : 符合評估因子之四項, 並經本研究分析, 得為此類型之地區表 5-8 新竹縣都市計畫地區高度可移出及移入容積之地區評估表公共設施公共設施面公共設施面已發展程度公共設施通劃設比達積取得率達積開闢率率都市計畫區別未達盤檢討為總面積之總面積之達總面積之 70% A 或 B 等級 25% 60% 60% 竹北 ( 斗崙地區 ) 橫山 (59.73%) 高鐵新竹車站特定區 (49.24%) 資料來源 : 本研究整理本研究就以上特性模擬以下各點可行之方案ㄧ方案一 ( 一 ) 目的基於都市整體空間發展模式維持居民基本環境品質以及公平正義原則 ( 二 ) 做法維持中央現有接受基地以及送出基地之範疇 ( 三 ) 優點 1. 符合社會公平正義原則 2. 配合通盤檢討程序, 長期可取得所有私有公共設施用地 ( 四 ) 缺點 1. 未明確規定公共設施用地之區位項目等土地取得的優先順序, 可能無法有效及迅速提升環境品質 2. 對全縣整體之生活環境品質提升較無積極之助益二方案二 ( 一 ) 目的 5-21

104 積極取得公共設施項目健全該都市機能, 提升全縣之環境品質與生活水平 ( 二 ) 做法在允許範圍內, 接受跨都市計畫區移轉之容積 ( 三 ) 優點 1. 可健全該都市之生活機能, 使其更具便利性 2. 有助於全縣都市計畫區公共設施之取得, 提升生活水準 ( 四 ) 缺點 1. 較不符合公平公正之原則 2. 可能造成該都市部分地區有擁擠現象產生貳低度可移出及移入容積之地區ㄧ代表之都市計畫區 : 竹東竹東 ( 二三重地區 ) 湖口 ( 老湖口 ) 新豐 ( 新庄子 ) 新豐 ( 山崎地區 ) 芎林北埔 ( 含鄉公所地區 ) 關西清泉風景特定區等九處都市計畫地區二劃定標準 : 1 符合二項 ( 以上 ) 評估因子 2 公共設施通盤檢討該項不得為 C 等級 3 經本研究分析, 得為此類型之地區表 5-9 低度可移出及移入容積之地區評估表資料來源 : 本研究整理已發展程度都市計畫區別未達 70% 竹東竹東 ( 二三重地區 ) 湖口 ( 老湖口 ) 新豐 ( 新庄子 ) 新豐 ( 山崎地區 ) 芎林北埔 ( 含鄉公所地區 ) 清泉風景特定區公共設施劃設比達總面積之 25% 5-22 公共設施面公共設施面公共設施通積取得率達積開闢率率盤檢討為總面積之達總面積之 A 或 B 等級 60% 60%

105 在低度可移出及移入容積之地區中發展現況較特殊的乃為關西都市計畫地區, 此地區近來人口波動較劇烈, 相對造成對公共設施等分析呈現不穩定之現象但若以長期之人口及公共設施統計資料分析而言, 本區人口及公共設施服務水準均依據都市計畫之規劃漸進的發展, 故本研究將關西都市計畫地區歸類為低度可移出及移入容積之地區本研究就以上特性模擬以下各點可行之方案ㄧ方案一 ( 一 ) 目的基於都市整體空間發展模式維持居民基本環境品質以及公平正義原則 ( 二 ) 做法維持中央現有接受基地以及送出基地之範疇 ( 三 ) 優點 1. 符合社會公平正義原則 2. 配合通盤檢討程序, 長期可取得所有私有公共設施用地 ( 四 ) 缺點未明確規定公共設施用地之區位項目等土地取得的優先順序, 可能無法有效及迅速提升環境品質二方案二 ( 一 ) 目的考量都市發展之特性, 取得該地區急切需要的公共設施項目, 以提升環境品質 ( 二 ) 做法加速現行計畫所劃設面積不足之公共設施用地的取得, 特別是該都市發展特色所需之公共設施項目 ( 三 ) 優點 5-23

106 1. 短期內即能提升都市公共設施服務品質 2. 優先取得較具急迫性之公共設施項目 ( 四 ) 缺點 1. 未在指定取得項目內之私有公共設施用地的問題仍未獲解決 2. 接受基地可能尚有不足參不可移入只可移出容積之地區ㄧ代表之都市計畫區 : 湖口新埔寶山二劃定標準 : 1 僅達到 1~2 項評估因子 2 公共設施通盤檢討該項為 C 等級 3 經本研究分析, 得為此類型之地區表 5-10 新竹縣都市計畫地區不可移入只可移出容積之地區評估表都市計畫區別已發展程度未達 70% 公共設施劃設比達總面積之 25% 公共設施面公共設施面公共設施通積取得率達積開闢率率盤檢討為總面積之達總面積之 A 或 B 等級 60% 60% 湖口新埔寶山資料來源 : 本研究整理本研究就以上特性模擬以下各點可行之方案ㄧ方案一 ( 一 ) 目的基於都市整體空間發展模式維持居民基本環境品質以及公平正義原則 ( 二 ) 做法維持中央現有接受基地以及送出基地之範疇 ( 三 ) 優點 5-24

107 1. 符合社會公平正義原則 2. 配合通盤檢討程序, 長期可取得所有私有公共設施用地 ( 四 ) 缺點 1. 接受基地十分有限, 僅能解決極少數公共設施用地取得之問題 2. 對整體之生活環境品質提升較無積極之助益二方案二 ( 一 ) 目的擴大接受基地之範疇 ( 二 ) 做法 1. 提高接受基地容積率 2. 在規定條件下, 准許跨都市計畫區移轉之容積 ( 三 ) 優點 1. 有助於該區都市計畫區公共設施之取得, 提升生活水準 2. 容積移轉較具有彈性, 並符合需求 ( 四 ) 缺點 1. 法令需重新研議 2. 可能增加社會成本 5-25

108 第三節問卷設計及結果分析壹研究方法本研究採德爾菲 (Delphi) 法, 又稱為專家判斷法 (Expert judgement ), 是一種團體意見徵詢方法, 透過專家們的意見投票或表示, 以問卷方式進行不斷反覆的書面討論, 增進對問題發展之瞭解及共識德爾菲方法之理論基礎在於下述五個假設 : ( 一 ) 團體判斷優於個人判斷 ( 二 ) 匿名的作業方式可使參與者的答案更為理性 ( 三 ) 團體的壓力使參與者的意見逐漸收斂而趨於統合 ( 四 ) 運用專家學者專業知識判斷或預測事件發展趨勢是合理的處理方式 ( 五 ) 一群專家學者間所集聚的有效資訊, 要比任何其他團體所提供之資訊來的正確藉由行政主管機關專家委員與民間公司等不同工作職務之人員皆能達成共識, 才能有效釐清其認知之差異, 其涉及之層面屬於團體意見徵詢而非僅個人, 因此本研究期望藉由德爾菲法之運用, 以問卷方式進行專家意見反覆的書面討論, 增進對都市計畫公共設施容積移轉之看法及共識貳問卷設計本研究採德爾菲法中由研究者根據文獻探討之結果編製出結構性問卷, 再經由專家學者意見之收斂達成共識因此本研究就相關文獻回顧及以中央級地方政府對於都市計畫容積移轉之相關辦法為準則, 製成結構性之問卷, 另外為使專家學者之意見充分表達, 亦在問卷中設計有開放式意見欄, 設計成半開放式之問卷第一階段專家問卷共有三部份, 其中包括都市計畫容積移轉法令適宜性送出接受基地及受訪者對於本研究之建議等相關議題, 該問卷內容請參考附錄 ( 附錄一 ) 第二階段專家問卷共有五部份, 該問卷內容請參考附錄 ( 附錄二 ) 5-26

109 參專家學者之選定因本研究研究之區域為新竹縣, 故在人選方面多選定為新竹縣市在地服務之專家學者政府行政部門及民間業者, 以更確切符合本研究之研究目的與需求專家問卷名單參考附錄 ( 附錄三 ) 肆問卷分析ㄧ第一階段問卷分析第一階段共發放了 10 份問卷, 回收 9 份本研究就此階段之問卷結果作以下之統計與分析法令適宜性 : 1 您是否同意運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 77.7% 11.1% 11.1% 送出基地 : 1 您是否同意計畫道路得做為公共設施保留地之送出基地? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 87.5% 0% 12.5% 接受基地 : 1 您是否同意容積移轉之接受基地, 不得位於非都市發展用地? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 75% 0% 25% 2 您是否同意容積移轉之接受基地, 不得位於山坡地之土地? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 87.5% 0% 12.5% 5-27

110 3 您是否同意容積移轉之接受基地, 不得位於八米以下之巷道? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 87.5% 0% 12.5% 4 您是否同意容積移轉之接受基地應臨接已開闢之計畫道路? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 87.5% 0% 12.5% 5 您是否同意接受基地應有最小面積之限制? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 100% 0% 0% 6 承 5, 您認為最小之接受基地面積應為多少平方公尺? ( 多數縣市訂定最小接受基地面積為 300 平方公尺 ) 意見小於 ~ ~500 大於 500 人數比例 0% 25% 25% 50% 7 您是否同意容積移轉及容積獎勵應有總量管制之限制? 意見非常同意同意無意見不同意非常不同意人數比例 100% 0% 0% 8 承 7, 您認為容積移轉及容積獎勵應不得超過基準容積百分之幾為宜? ( 多數縣市訂定容積移轉及容積獎勵不得超過基準容積百分之 80%) 意見小於等於 50% 51%~80% 大於 80% 人數比例 85.7% 14.3% 0% 一份專家問卷認為應視基地之都市位階基地及周邊公設承受力而定一分析第一階段專家問卷之結果, 本研究歸納出三項要點, 敘述如下 : ( 一 ) 同意運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一 5-28

111 在法令適宜性方面, 同意 ( 非常同意 ) 運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一的份數共計 7 份, 佔 77.7%; 無意見與不同意份數各有 1 份, 各佔 11.1% 故大多數專家學者同意運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一 ( 二 ) 同意計畫道路得做為公共設施保留地之送出基地同意 ( 非常同意 ) 運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一份數中, 又同意 ( 非常同意 ) 計畫道路得做為公共設施保留地之送出基地有 7 份, 佔 87.5% 故大多數專家學者同意計畫道路得做為公共設施保留地之送出基地 ( 三 ) 採高標準運用容積移轉方式解決政府取得公共設施保留地同意 ( 非常同意 ) 運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一份數中, 在勾選公共設施容積移轉相關議題上, 同意容積移轉之接受基地, 不得位於非都市發展用地為 6 份, 佔 75%; 容積移轉之接受基地, 不得位於山坡地之土地為 7 份, 佔 87.5%; 同意容積移轉之接受基地, 不得位於八米以下之巷道為 7 份, 佔 87.5%; 同意容積移轉之接受基地應臨接已開闢之計畫道路為 7 份, 佔 87.5%; 接受問卷之專家更是全數同意接受基地應有最小面積之限制及容積移轉及容積獎勵應有總量管制之限制目前僅台北市規定容積移轉之接受基地應臨接已開闢之計畫道路, 而本問卷中同意容積移轉之接受基地應臨接已開闢之計畫道路為 7 份, 佔 87.5%, 顯示多數專家認為容積移轉之接受基地應臨接已開闢之計畫道路較適宜 ; 而在您認為最小之接受基地面積應為多少平方公尺? 題中, 亦傾向勾選大於目前多數縣市所制定之最小之接受基地面積應超過 300 平方公尺之選項 ; 另外, 您認為容積移轉及容積獎勵應不得超過基準容積百分之幾為宜? 題中, 更有 75% 的比例認為容積移轉及容積獎勵應不得超過基準容積 50% 二分析第二階段專家問卷之結果, 本研究歸納出三項要點, 敘述如下 : ( 一 ) 應依各都市計畫區之發展特性差異等給予不同容積移轉之規定 5-29

112 在此次問卷中共回收了 5 份, 其中 4 份問卷同意在同ㄧ縣市應依各都市計畫區之發展特性差異等, 給予不同程度上容積移轉之規定 ( 二 ) 將新竹縣都市計畫地區依容積移轉程度分為三類此次問卷中 4 份問卷同意本研究將新竹縣都市計畫地區依容積移轉程度分為三類並依此給予適度之跨主要計畫區容積移轉 ( 三 ) 新竹縣都市計畫容積移轉操作機制之建立此次問卷中均同意本研究就新竹縣都市計畫容積移轉作業之準備內部審查及管制三階段的流程及主管機關等操作機制之建立 5-30

113 第四節公共設施保留地容積移轉要點訂定構想本研究針對業已完成新竹縣十六處都市都市計畫區容積移轉之比較與分析後, 於本節就中央法令為依據, 參考各縣市都市計畫容積移轉要點中對於公共設施部分之規定與做法, 結合目前實務上之經驗並就新竹縣都市發展現況特色與需求, 提出對新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉機制內容規範之建議壹公共設施容積移轉分區之建立依本研究所劃定之高度可移出及移入容積之地區低度可移出及移入容積之地區及不可移入只可移出容積之地區等三分區, 做為公共設施容積移轉程度之依據, 並期望給予適度之跨主要計畫之容積移轉貳公共設施容積移轉要項內容ㄧ名詞解釋與定義 ( 一 ) 私有公共設施保留地訂定原則 : 本研究依據內政部公共設施保留地之定義並考量新竹縣都市計畫地區公共設施保留地之總量, 將私有公共設施保留地定義為以下項目對於都市計畫容積移轉實施辦法第六條第一項第三款所稱之私有公共設施保留地應加以定義為經新竹縣都市計畫劃定之公園用地兒童遊樂場用地停車場用地廣場用地計畫道路等私有公共設施保留地為限二送出基地限制與優先順序訂定原則 : 本研究以提升民眾生活品質為優先並考量容積移轉對都市環境之衝擊, 將送出基地之優先順序制定如下 ( 一 ) 私有公共設施保留地容積移轉, 其類別上應有送出之先後次序 ( 二 ) 其類別之先後次序為 : 1. 公園綠地兒童遊樂場及廣場 2. 計畫道路用地 3. 停車場用地 5-31

114 ( 三 ) 送出基地之面積大小規模應經過主管機關之審查核准 ( 四 ) 私有未徵收之計畫道路用地寬度應達八公尺以上, 始可為送出基地 ; 未達八公尺之計畫道路, 則建議以徵收方式取得之三接受基地限制訂定原則 : 以民眾安全及不破壞都市環境為優先考量依據, 並參考各縣市之相關規定制定之下列各款土地不得為接受基地 ( 一 ) 非屬都市計畫發展用地之土地 ( 二 ) 基地需鄰接八米 ( 以上 ) 已開闢之計畫道路 ( 三 ) 位於山坡地之土地 ( 四 ) 依本縣規定之禁止容積移轉之土地 ( 五 ) 依其他法令規定列為禁限建區域之土地四接受基地最小面積訂定原則 : 以接受基地周邊民眾安全性及維持其原有之生活品質為優先, 並考量專家學者意見訂定之接受基地之面積, 應超過 500 平方公尺, 且應符合都市計畫土地使用管制規定之最小建築面積五容積移轉與容積獎勵之總量限制訂定原則 : 以總量管制理念, 維護都市環境品質為優先並參考國內各縣市及專家學者意見訂定之接受基地依新竹縣都市計畫容積轉辦法都市更新條例都市計畫或其他法規規定給予之總增加容積, 不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十參新竹縣都市計畫容積移轉作業機制之建立對於新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉作業相關操作方式與流程之建立, 本研究將內容敘述如下一作業事項及權責單位 5-32

115 本研究將作業流程分為三階段, 依序為準備審查及管制等階段, 權責單位以工務局之都市計畫課以及建築管理課為本作業之主管機關 ( 見表 5-11) 表 5-11 新竹縣都市計畫容積移轉作業及權責單位表資料來源 : 本研究整理作業階段作業事項權責單位 ( 權責事項 ) 準備階段 4 1. 先期作業 2. 接受申請內部審查階段 1. 審查申請書件管制階段 2. 現地勘查及審查是否符合規定 3. 權利清理及產權贈與登記 1. 完成捐贈核發許可函 2. 提出建造執照審查申請 3. 檢送資料及建檔列管工務局都市計畫課 (1) 工務局都市計畫課 (1.2) 工務局建築管理課 (3) 工務局都市計畫課 (1.3) 工務局建築管理課 (2) 4 依都市計畫容積移轉實施辦法第條辦理之 5-33

116 二作業流程本作業流程請見下圖 (5-1) 申請人建管單位都計單位地政單位先期作業申請容積移轉 1. 接受申請 2. 審查辦理送出基地取得清理與贈與等產權移轉登記許可可移出容積之計算申請建築執照更新送出基地清冊列管實施建築管理檢送相關資料登記機關建檔 1. 審查 2. 核發建築執照申請可移出容積再移轉之許可圖 5-1 新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉作業流程構想圖資料來源 : 營建署都市計畫容積移轉作業手冊本研究整理 5-34

117 三操作模擬 ( 一 ) 先期作業 1. 都市計畫地區公共設施保留地通盤檢討 (1) 容積移轉實施政策目的確立範例 : 為改善都市景觀增進都市土地之更有效利用輔助公共設施保留地之取得興闢, 得將本縣認定之送出基地之可建築容積, 一部份或全部移轉至本縣都市計畫區內劃設之接受基地範圍 (2) 指定移入地區範圍範例 : 本縣之容積接受區為下列地區 : a. 竹北都市計畫區 b. 高速鐵路新竹站特定計畫區 c. 橫山都市計畫區 (3) 訂定移入區容積移入上限範例 : 申請人申請容積移轉至本計畫劃定之接受區, 每一基地可接受 (4) 其他容積量不得超過該基地原法定容積之 50% 範例 : 本計畫書有關容積移轉未規定事項, 依都市計畫容積移轉實 2. 送出基地清查造冊 (1) 查報施辦法之規定 a. 送出基地為私有都市計畫公共設施保留地, 工務局都市計畫課針對前該項分別請各用地主管單位查報 b. 本案例送出基地屬私有都市計畫公共設施保留地範圍 (1) 訂立公共設施保留地優先移轉次序 a. 由都市發展局考量都市計畫分區發展優先次序未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後等條件, 訂定優先移轉次序 b. 假設本案送出基地為經評估後, 容積得優先移出之送出基地 5-35

118 公共設施類別體育場所土地使用分區文教區 (3) 移轉次序優先之私有公共設施保留地造冊以本案例送出基地為例, 其編入圖冊內容如下 : 地段地號土地面積 (m 2 ) 大學 164 段 39 5 地號土地所有權人許 XX 持分 1/ 3 他項權利設定內容無基準容積 (m 2 ) 可移出容積 (m 2 ) 本次移出容積 (m 2 ) 尚可移出容積 (m 2 ) 土地公告現值 ( 元 / 平方公尺 ) 108,0 00 歷次移轉情備註形移出接受資料容積基地更新量 (m 2 ) 地段日期地號 (4) 送出基地圖冊函送建管單位及地政事務所 3. 通知 / 公告 / 公眾查閱 (1) 通知及公告工務局都市計畫課應即通知送出基地所有權人, 並將送出基地圖冊於都市發展局及各區公所公告, 並將公告日期及地點登載於報紙 (2) 送出基地圖冊開放供民眾查詢將完成公告程序之圖冊置於工務局各區公所及各區地政事務所, 供公眾查閱而基於財產不公開原則, 開放供民眾查詢內容將不包括送出基地權屬資料公共設施類別體育場所土地使用分區文教區地段地號大學段 39 地號土地面積 (m2) 基準容積 (m2) 可移出容積 (m2) 本次移出容積 (m2) 尚可移出容積 (m2) 土地公告現值 ( 元 ) 108,00 0 歷次移轉情形移出容接受基積量地地段 (m2) 地號備註資料更新日期 4. 協調聯繫與諮詢服務送出基地或接受基地所有權人對容積移轉法令有疑義時, 請求都市計畫課提供相關法令規定申請程序及雙方之權利義務等諮詢服務本案例送出基地及接受基地所有權人在表達辦理容積移轉的意願及條件 5-36

119 後, 由發展局擔任雙方協調聯繫的角色經協調聯繫後, 由本案例送出基地與接受基地所有權人私下進行協議及議價 ( 二 ) 受理容積移轉申請 ( 三 ) 審查接受基地所有權人檢具應備書圖文件, 向都市計畫課提出申請 1. 審查申請移轉容積新竹縣工務局審查申請移轉容積, 於申請書填寫審查結果四審查結果送出基地接受基地 ( 本欄由都計單位填寫 ) 核准移出之容積 (m2) 尚可移出之容積 (m2) 核准移入之容積 (m2) 尚可移入之容積 (m2) 局 ( 處 ) 長印課 ( 科 ) 長印組 ( 股 ) 長印承辦人印 2. 填寫審查表分別就下列事項進行審查 : (1) 申請書件是否齊備 (2) 是否為依法劃設的送出基地與接受基地 (3) 是否為規定的移出與接受容積數量容積移轉申請案審查結果表審查機關 : 新竹縣政府工務局都計課審查日期 : 民國 95 年 7 月 2 日送出基地種類古蹟 ( 古蹟名稱 ), 基地地段地號歷史建築 ( 歷史建築名稱 ), 基地地段地號公共空間 ( 提供作為公共空間種類 ), 基地地段地號體育場所用地私有公共設施保留地 ( 公共設施保留地種類 ), 基地地段地號竹北市自強北路大學段段 396 地號審查項目符合不符合不符合理由送出基地移出容積計算是否正確 a 送出基地是否符合優先送出條件規定 a 接受基地移入容積再次移轉以一次為限接受基地移入容積計算是否正確 a 接受基地總移入容積是否在上限之內 a 容積移轉申請書中應備文件是否齊全 a 備註 : 局 ( 處 ) 長印課 ( 科 ) 長印組 ( 股 ) 長印承辦人印 5-37

120 3. 通知接受基地所有權人儘速辦理送出基地取得清理贈與登記事宜 ( 四 ) 許可審查通過案件之接受基地所有權人於辦畢送出基地取得清理贈與登記事宜後, 同意本案申請, 函告送出基地及接受基地所有權人許可容積移轉並發給容積移轉許可函 ( 五 ) 更新送出基地圖冊 / 建立 ( 更新 ) 接受基地圖冊 1. 更新送出基地圖冊公共設施類別體育場所用地土地使用分區文教區地段地號大學段 396 地號土地面積 (m 2 ) 土地所有權人許 XX 持分 1/ 3 他項權利設定內容基準容積 (m 2 ) 無可移出容積 (m 2 ) 本次移出容積 (m 2 ) 尚可移出容積 (m 2 ) 土地公告現值 ( 元 / 平方公尺 ) 108,0 00 歷次移轉情備註形移出接受資料容積基地更新量地段日期 (m 2 ) 地號大學段四小段地號基地編號 2. 建立接受基地圖冊土地使用分區商業區地段地號土地面積大學 372 段四 1.8 小段地號土地所有權人王 XX 持分全部基準容積可移入容積已移入容積本次移入容積尚可移入容積土地公告現值 , 移入容積量歷次移轉情形送出基地地段地號送出基地種類備註其他容積獎勵註面積資料更新日期大學古蹟段 396 歷史建地號築公共空間私有公共設施保留地註 :1. 容積獎勵面積的計算基準以其申請容積移入前之基準容積為依據 2. 土地公告現值與持份每年 7 月定期更新 5-38

121 ( 六 ) 建築執照之受理申請審查及核發建築執照建築管理課受理建築執照申請, 經審查確認符合法規規定, 核發建築執照, 並將建照核發結果副知都市計畫課及地政事務所 ( 七 ) 列管 1. 工務局登錄移轉結果於土地使用分區證明書 2. 函轉更新後之圖冊予建築管理課都市計畫課將更新後之圖冊資料送建築管理課進行建築管理事項 3. 函轉更新後之圖冊予土地登記機關都市計畫課將更新後之圖冊資料送竹北市地政事務所建檔 4. 開放供民眾查詢於新竹縣政府民眾服務查詢窗口竹北市公所及地政事務所, 將圖冊開放供民眾查詢 5-39

122 第六章結論建議及後續研究第一節結論在國外容積移轉多只運用於古蹟及歷史建物的保存和環境敏感地區的保留, 如美國紐約市的歷史建物保存以及馬里蘭州的環境敏感地區之保留等對於容積移轉均多運用於保存古蹟歷史建物及環境敏感地區保留上為主而我國當時截至八十五年六月為止, 尚有兩萬四千公頃的公共設施保留地尚未取得 ( 私有公頃, 公有 8000 公頃 ), 依土地公告現值計算總額將近八兆政府有鑑於公共設施保留地之取得困難, 遂於民國八十六年四月二十四日的行政院院會, 營建署提出建築容積轉移辦法的報告, 建議以此法解決延宕已久的公共設施保留地問題會中, 時任行政院長的連戰先生對此方案表示肯定, 相關部會首長也語多讚揚, 而後營建署亦積極著手法令之研擬及相關之配套措施隨後於民國八十八年頒布都市計畫容積移轉辦法, 將容積移轉運用於公共設施保留地的取得上水能載舟亦能覆舟, 運用容積移轉方式取得公共設施保留地更應當謹慎小心中央政府既已明令容積移轉之相關法規, 而各縣市亦有其都市計畫容積移轉辦法, 應確實以都市之實際發展與需求, 適切地運用容積移轉方式解決公共設施保留地之問題而另一方面公共設施用地之地價 ( 公告現值 ) 評定, 攸關社會公平與地主權益至鉅, 因此, 政府應建立客觀公平之估價制度, 以昭公信如此乃為全民之福此外, 已制定容積移轉辦法的八個縣市均未將該縣市之都市計畫地區依不同發展需求制定不同程度之容積移轉規定, 而是全縣統一一套容積移轉辦法, 本研究與上述各縣市最大的不同在於分析新竹縣各個都市計畫地區發展現況與需求, 分別訂定不同程度之容積移轉的類型, 依據個別類型給予不同容積移轉之規定, 期望能更確切符合新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉之發展需求而經由專家訪談問卷與相關資料分析等, 對於新竹縣都市計畫公共設施保留地之容 6-1

123 積移轉提出以下之結論 : 壹跨主要計畫區之容積移轉目前都市計畫容積轉實施辦法中, 原則上容積移轉僅限定於同ㄧ主要計畫區內, 若要執行跨主要計畫之容積移轉, 則需經過該縣市之都市設計 ( 都市計畫 ) 委員會同意而本研究試圖從學理上經由透過新竹縣都市計畫地區之發展差異發展密度發展總量及公共設施劃設等分析, 將各都市計畫地區依公共設施容積移轉之差異給予分類, 提供往後有關單位在執行跨主要計畫之容積移轉之參考並期望在此議題上能有更多元彈性之做法貳同ㄧ主要計畫區之容積移轉新竹縣都市計畫地區發展差異性頗大, 對於公共設施保留地容積移轉之需求亦不盡相同, 固本研究在學理上提出因應各地區不同之發展需求, 而有不同程度之容積移轉規定, 以更進一步符合各計畫區之發展在容積移轉要項的訂定中, 本研究參考各縣市之做法以及專家意見, 對於公共設施保留地容積移轉原則性方向為應以更高規格來規範實施之, 此外亦須因應不同都市計畫區之發展需求, 制定不同程度之容積移轉規範 6-2

124 第二節建議壹運用容積移轉取得公共設施保留地議題之建議對於容積移轉運用於公共設施保留上之取得上, 因應都市容積之變動情況, 給予下點建議ㄧ容積移轉應定期通盤檢討因容積會隨著都市發展而有所變動, 故運用容積移轉取得公共設施保留地, 應與都市計畫相同定期的給予通盤檢討, 並適時的給予調整規範, 如此始能確實了解及掌握都市容積的發展及需求對於各縣市普遍均有公共設施保留地取得之問題, 研究者提出下列各點建議作為改善之措施供相關單位參考二送出基地應制定動態之優先順序本文建議送出基地項目之優先順序為 1. 公園綠地兒童遊樂場及廣場 2. 計畫道路用地 3. 停車場用地訂定原則為提升民眾生活品質為優先並減低容積移轉對都市環境之衝擊而每ㄧ項目之送出基地在達到一定之目標水準後可進行下一送出基地項目之容積移轉期望藉此具排隊理論之機制, 能夠有效提升民眾之生活品質貳公共設施保留地取得方式之建議ㄧ加強都市計畫財源之拓展現行都市計畫關於財源之規定, 見於都市計畫法第七十七條, 項目包括 :(1) 編列年度預算 ;(2) 工程受益費之收入 ;(3) 土地增值稅部份收入之提撥 ;(4) 私人團體之捐贈 ;(5) 上級政府之補助 ;(6) 其它辦理都市計畫之盈餘 ;(7) 都市建設捐之收入以及第七十八條, 中央直轄市或縣 ( 市 )( 局 ) 政府為實施都市計畫或土地徵收, 得發行公債而事實上, 上述工程受益費都市建設捐私人團體捐贈對於都市計畫整體之助益有限, 發行公債亦非長遠之計對於實際執行 6-3

125 都市計畫的地方政府來說, 最重要的是編列預算及上級政府補助然囿於現行中央地方財政收支劃分的現實, 地方政府實際上編列在都市建設的經費十分困窘, 加上中央補助部份審議較冗長造成緩不濟急之情況, 故應強化在此方面之財源拓展二有效將開發利得回歸社會目前公共設施的建設投入大部分均由政府為之, 但受惠最多的周遭地主們卻坐享土地增值的地租利益, 這並不符合社會公平原則長此以往, 造就了許許多多社會大眾貼補地主的不公過程, 甚而使的整個都市計畫作業成為地方派系財團的角力過程 ; 另一方面, 造成政府在開發公共設施要擔負龐大的財務壓力, 因此也延誤了公共設施保留地的必要開發進度故適當的將開發利益有效回歸社會, 乃為都市發展之根本三建立土地儲備制度土地儲備制度為國外為解決土地問題, 貫徹土地政策常用的工具 ; 然而由於各國條件有異, 因而在制度內容也各有差別一般來說, 土地儲備指的是預先取得未來提供諸如公共設施公商業住宅及環境保護等所需用地的一種土地經濟行為, 主要包括三項 :(1) 土地取得 ;(2) 土地取得後管理及經營 ;(3) 出售以取得的土地此制度對於公共設施用地最大的功效在於, 對於新發展區域能預留公共設施用地, 而毋需日後再行徵收 ; 同時藉由彈性的土地出售與交換, 亦能有效的推展對既定公共設施用地的取得正因此, 對於因地價高漲致使公共設施保留地取得困難的台灣來說, 此制度之建立便格外顯的有必要 1 1 彭揚凱 1997 空間雜誌第 94 期 6-4

126 第三節後續研究對於運用容積移轉取得公共設施保留地, 本研究提出將各都市計畫地區依公共設施容積移轉之差異給予程度上之分類, 並做為跨主要計畫區之參考依據然都市的容積會隨的發展而有所變動, 而本研究依目前各都市計畫容積移轉程度所分類的三大類型, 勢必將會因發展而有所異動, 故建議後續研究者可針對容積移轉研擬出浮動之標準, 使得容積移轉之運用能更臻至完善另一方面, 公共設施保留地之取得, 應根據地區特性, 以多元化之方式 ( 如徵收價購重劃區段徵收鼓勵民間投資或聯合開發土地交換等 ) 處理, 以順利解決而運用容積移轉方式取得公共設施保留地, 對於台灣特殊的環境而言只是一種暫時性方法手段此辦法對於已經病入膏肓之公共設施保留地的問題, 可能僅是治標尚不能治本的方式, 乃是因應當務之急所設計出來的辦法, 對於取得公共設施保留地的問題, 亦並非為最適當之解決方式故吾人應再集思廣益, 因應台灣社會經濟之環境特性, 如應用土地證券化亦不失為解決公共設施保留地取得之有效方式, 惟政府必先成立土地開發公司, 以政府之公有土地 ( 如台糖土地海埔或河川新生地國有土地等 ) 開發新市鎮, 以其資產估算總值發行證券 ( 股票 ), 或以公營事業之股票作為補償等完善之配套措施, 加上私部門及民眾之合作, 相信亦是提供政府解決公共設施保留地有效方式之一諸如此類辦法之研究, 以更適當的方式來解決公共設施保留地之問題 6-5

127 參考文獻一中文部分 1. 台北市政府都市發展局,2000, 台北市容積移轉實施辦法研擬與容積移轉接收區劃定規劃案 2. 新竹市政府都市發展局,2003, 新竹市實施容積移轉作業計劃總結報告書 3. 基隆市政府都市發展局,2007, 基隆市容積移轉可行性研究計畫 4. 台北市政府,2000, 台北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫, 台北市政府都市發展局 5. 台北市政府,2003, 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點, 台北市政府都市發展局 6. 宋東鉉,1996, 容積移轉接收區之實施範圍及移轉量之研究, 台灣大學建築與城鄉研究所碩論 7. 林智偉,1997, 以建築容積移轉方式取得公共設施用地之研究, 國立中興大學法商學院都市計劃研究所碩士論文 8. 林莉婷,2000, 建構容積移轉接收基地選址之研究, 台北科技大學建築與都市設計研究所碩論 9. 連淑芬,2001, 新都市計畫地區以容積移轉方式規劃取得公共設施用地之研究, 中華大學建築與都市計畫學系碩士論文 10. 許派崇,2003, 私有古蹟所有權人以容積轉移機制協助古蹟修復的策略分析已是訂古蹟大稻埕辜宅為例, 澳洲南澳大學高等科技管理碩士論文 11. 國立台灣大學建築與城鄉研究所,1993, 發展權移轉對都市古蹟保存可行性研究, 行政院文化建設委員會委託 12. 國立台灣大學建築與城鄉研究所,2001, 辦理台北市主要計畫通盤檢討 : 台北市容積發展策略之檢討, 台北市政府都市發展局委託 13. 游瑞芬,1994, 以容積移轉取得都市開放空間之研究以關渡都會公園為例, 國立中興大學法商學院都市計劃研究所碩士論文 14. 陳麗紅,1999, 容積移轉接收區劃設之研究以公共設施用地為例, 國立成功大學都市計劃研究所碩士論文 15. 劉憲祥,2002, 公共設施用地運用容積移轉之財務分析以都市計畫農業區變更住宅用地為例, 中華大學建築與都市計畫學系碩士論文 16. 劉厚連,1998, 建築容積移轉制度運用於解決既成道路問題之研究, 政治大學地政研究所碩論 17. 蔡碧雲,1998, 容積移轉接收區劃設之研究以公共設施用地為例, 成功大學都市計劃研究所碩論 18. 彭揚凱,1997, 空間雜誌第 94 期 7-1

128 二英文部分 19. Moskowitz, Harvey S. and Carl G Lindbloom, The New Illustrated Book ofdevelopment Definitions.New Jersey. 20. Schiffman, Irving,1999. Alternative Techiniques for Managing Growth.California. 21. Pizor, Peter J Making TDR Work: A Study of Program Implementation. 22. American Planning Association. 三網頁資料 23. 內政部營建署 96 年 5 月 28 日 24. 新竹縣政府 95 年 11 月 9 日 25. 台北市政府 95 年 12 月 17 日 26. 台北縣政府 95 年 12 月 23 日 27. 道路容積銀行 95 年 12 月 23 日 7-2

129 附錄一第一階段專家問卷敬愛的專家學者您好 : 本問卷係為研究都市計畫地區公共設施容積移轉審查機制, 主要目的乃檢視國內都市計畫地區之特色及發展需求, 提出合適之公共設施容積移轉可行之機制, 以做為日後制定相關辦法之參考本問卷共分為二部份 : 第一部份各縣市都市計畫容積移轉辦法之簡表與問卷第二部份您對本問卷之建議懇請各位先進在百忙之中撥冗時間寫此份問卷, 您所提供之資料僅供學術研究使用, 絕不作為其他用途, 請放心做答您的熱心協助對本研究將有重大貢獻, 懇請您在填答完畢後將問卷寄回, 非常感謝您的參與及指導敬請鈞安中華大學建築與都市計畫學系碩士班指導教授 : 解鴻年副教授研究生 : 張智皓敬上 phone: [email protected] I

130 法令內容附錄一第一階段專家問卷第一部份各縣市都市計畫容積移轉辦法簡表縣市別條文數依都市計畫容積移轉實施辦法第四條第一項 ( 及第六條第二項 ) 訂定送出基地計畫道路得做為公共設施保留地之送出基地規範法條適用範圍規範送出基地之條件與限制規範送出基地之先後順序接受基地不得位於非都市發展用地不得位於山坡地之土地 1 不得位於八公尺以下之巷道應臨接已開闢之計畫道路接受基地應有最小面積之限制容積移轉及容積獎勵應有總量管制相關規範規範二筆 ( 以上 ) 移入容積計算方式規範申請須檢附之文件獎勵具歷史價值之私有建築保存與再利用送出基地容積移轉與接受基地建造執照應同時提出申請須經審議委員會通過之規定古蹟歷史建物等容積移轉應送都市設計 ( 歷史建物 ) 審議委員會通過私有都市計畫公共設施保留地容積移轉應送都市設計審議委員會通過私有都市計畫公共設施保留地容積移轉應送該縣市之都市計畫審議委員會通過台北市 : 台中市規定接受基地之移入容積超過 3000 平方公尺者, 須經該市都市設計委員會審查通過台北縣桃園縣新竹市苗栗縣台中市台南市高雄市 1 接受基地面臨道路之最小寬度規定 : 新竹市為 7.2 公尺台中市為 10 公尺 II

131 附錄一第一階段專家問卷第一部份各縣市都市計畫容積移轉之問卷項目法令適宜性公共設施容積移轉項次題 1 您是否同意運用容積移轉方式是解決政府取得公共設施保留地的方法之一? 送出基地目非常同意同意無意見不同意非常不同意 1 您是否同意計畫道路得做為公共設施保留地之送出基地? 接受基地 1 您是否同意容積移轉之接受基地, 不得位於非都市發展用地? 2 您是否同意容積移轉之接受基地, 不得位於山坡地之土地? 3 您是否同意容積移轉之接受基地, 不得位於八米以下之巷道? 4 您是否同意容積移轉之接受基地應臨接已開闢之計畫道路? 5 您是否同意接受基地應有最小面積之限制? 6 承 5, 您認為最小之接受基地面積應為多少平方公尺? ( 多數縣市訂定最小接受基地面積為 300 平方公尺 ) 小於 ~ ~ 500 大於您是否同意容積移轉及容積獎勵應有總量管制之限制? 8 承 7, 您認為容積移轉及容積獎勵應不得超過基準容積百分之幾為宜? ( 多數縣市訂定容積移轉及容積獎勵不得超過基準容積百分之 80%) 小於等於 50% 51% ~80% 大於 80% III

132 附錄一第一階段專家問卷第二部份您對本問卷之建議問卷到此為止, 謝謝您寶貴之意見與建議並懇請您將問卷寄回, 謝謝您! VI

133 附錄二第二階段專家問卷敬愛的專家學者您好 : 本問卷係為研究新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉審查機制的第二回合專家問卷, 由衷感謝您的熱心參與及在第一回合對本研究所提出的寶貴意見 ; 請您參考第一回合專家之意見後再次填答本回合問卷之問題本問卷共分為五部份 : 壹新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉分區之構想貳跨主要計畫地區之容積移轉辦法之問卷參同ㄧ主要計畫地區之容積移轉肆新竹縣都市計畫容積移轉操作機制之建立伍您對本問卷之建議附錄 : 1 新竹縣各都市計畫地區發展現況表 2 新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉分區內容之說明懇請各位先進在百忙之中撥冗時間寫此份問卷, 您所提供之資料僅供學術研究使用, 絕不作為其他用途, 請放心做答非常感謝您的參與及指導敬請鈞安中華大學建築與都市計畫學系碩士班指導教授 : 解鴻年副教授研究生 : 張智皓敬上 phone: [email protected] V

134 附錄二第二階段專家問卷目前內政部都市計畫容積移轉實施辦法中, 規定各縣市可訂定容積移轉辦法, 但此一套辦法並不能完全因地制宜的依據該縣市各個都市計畫地區之發展特性及需求來訂定之, 且亦不能較彈性來運用跨主要計畫區之移轉新竹縣都市計畫地區至民國 95 年底止, 尚未取得之私有公共設施保留地共計約有公頃, 以平均容積 200% 計算, 將可增加移轉容積公頃之樓地板面積, 預計可提供 148,744 人的住宅面積在新竹縣 16 處都市計畫地區中, 本研究考量各都市計畫區之規模與分析新竹縣都市計畫地區之已發展程度公共設施服務水準取得面積劃設比與開闢率等發展現況 ( 見表一 ), 得知各都市計畫地區有其不同之發展特性差距及容積移轉之強度差異故本研究進一步提出以各都市計畫地區之發展特性需求及差異, 訂定個別之容積移轉強度, 並可更具彈性的運用跨主要計劃地區之容積移轉機制壹新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉分區之構想本研究經由分析 ( 如附件 ) 將新竹縣都市計畫地區依容積移轉程度分為 : 1 高度可移出及移入容積之地區 2 低度可移出及移入容積之地區 3 不可移入只可移出容積之地區項次貳跨主要計畫地區之容積移轉辦法之問卷題 1 您是否同意在同ㄧ縣市應依各都市計畫區之發展特性差異等, 給予容積移轉上不同程度之區別? 2 您是否同意本研究經由分析 ( 如附件 ), 將都市計畫地區依容積移轉程度分為此三類型? 3 承 2, 您是否同意申請容積移轉時, 可依劃定類型, 給予適度之跨主要計畫區容積移轉? 目非常同意同意無意見不同意非常不同意 VI

135 附錄二第二階段專家問卷參同ㄧ主要計畫地區之容積移轉 1 您是否同意私有公共設施保留地容積移轉, 其類別上應有送出之先後次序? 2 承 1, 您認為送出之先後次序應為 ( 請依先後次序填入 ) 公園綠地停車場用地計畫道路用地 3 您是否同意送出基地之面積大小規模應經過主管機關之審查核准? 4 若計畫道路為送出基地, 您是否同意應以主要計畫所劃設之道路為限? 肆新竹縣都市計畫容積移轉操作機制之建立本研究就新竹縣都市計畫容積移轉作業之準備內部審查及管制三階段的流程 ( 圖 1) 及主管機關等操作機制之建立作業階段作業事項權責單位 ( 權責事項 ) 準備階段 1. 先期作業 2. 受理申請內部審查階段 1. 審查申請書件 2. 現地勘查及審查是否符合規定 3. 權利清理及產權贈與登記管制階段 1. 完成捐贈核發許可函 2. 提出建造執照審查申請 3. 檢送資料及建檔列管工務局都計課 (1.2) 工務局都計課 (1.2) 工務局建管課 (3) 工務局都計課 (1.3) 工務局建管課 (2) 項次 1 題您是否同意本研究建立之新竹縣都市計畫容積移轉操作機制? 目非常同意同意無意見不同意非常不同意 VII

136 附錄二第二階段專家問卷申請人建管單位都計單位地政單位先期作業申請容積移轉 1. 接受申請 2. 審查辦理送出基地取得清理與贈與等產權移轉登記許可可移出容積之計算申請建築執照更新送出基地清冊列管實施建築管理檢送相關資料登記機關建檔 1. 審查 2. 核發建築執照申請可移出容積再移轉之許可圖 1 新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉操作流程構想圖資料來源 : 營建署都市計畫容積移轉作業手冊本研究整理伍您對本問卷之建議問卷到此為止, 謝謝您寶貴之意見與建議 VIII

137 附件附錄二第二階段專家問卷表 1 新竹縣各都市計畫地區發展現況表鄉鎮別都市計畫區別現況人口 / 計畫人口公共設施面積 / 都市計畫面積公共設施取得面積 / 公共設施面積公共設施開闢面積 / 公共設施面積公共設施通盤檢討標準分類竹北市竹北 ( 斗崙地區 ) 63.75% 32.09% 67.59% 61.69% B 竹東鎮竹東 88.21% 27.75% 63.97% 78.00% B 竹東 ( 二三重地區 ) 42.24% 10.21% 21.64% 49.24% B 湖口鄉湖口 % 14.18% 79.21% 70.58% C 湖口 ( 老湖口 ) % 11.87% 62.16% 52.16% B 新豐鄉新豐 ( 新庄子 ) 71.06% 17.42% 55.16% 61.31% A 新豐 ( 山崎地區 ) 95.57% 24.67% 82.09% 45.77% B 新埔鎮新埔 94.83% 15.46% 51.66% 79.38% C 芎林鄉芎林 108% 32.43% 58.89% 91.50% A 關西鎮關西 % 17.58% 34.89% 66.04% C 橫山鄉橫山 67.95% 26.35% 79.17% 59.73% B 北埔鄉北埔 ( 含鄉公所地區 ) 67.62% 19.95% 60.31% 59.31% B 寶山鄉寶山 % 24.26% 27.66% 84.44% C 五峰鄉清泉風景特定區 45.85% 38.16% 8.69% 9.04% A - 竹科工業園區特定區 % ( 不含竹市 ) % 58.63% - - 高鐵新竹車站特定區 4.46% 42.17% % 49.24% A 總計 % 23.51% 69.26% 61.00% - 資料來源 :95 年都市及區域發展統計彙編本研究整理註 : 公共設施通盤檢討標準分類 IX (A) 為均通過檢討標準值 ( B ) 為有一項未達檢討標準 ( C ) 為有兩項以上未達檢討標準

138 附件附錄二第二階段專家問卷新竹縣都市計畫地區公共設施容積移轉分區內容之說明經由分析台灣地區各縣市都市計畫地區公共設施之劃設比與開闢率的比較, 新竹縣都市計畫地區劃設比 (23.51%) 與開闢率 (61.00%), 均為高標準 1 之劃設比與開闢率 2 本研究考量都市計畫區之規模與分析新竹縣都市計畫地區之已發展程度公共設施服務水準取得面積劃設比與開闢率等發展現況 ( 見上表一 ), 初步將新竹縣都市計畫地區依公共設施容積移轉之程度分為下列三大類別本研究研擬之公共設施容積移轉程度分類評估因子為 : 1 已發展程度未達 70%, 地區尚有發展空間 2 公共設施劃設比達總面積之 25%, 超過台灣地區劃設水準, 並符合理想劃設標準 3 公共設施面積取得率達總面積之 60%, 有較佳的取得情形 4 公共設施面積開闢率達總面積之 60%, 超過台灣地區開闢率之水準 5 公共設施通盤檢討為 A 或 B 等級, 有較完善的公共設施服務品質註 : 公共設施通盤檢討標準分類 : (A) 為均通過檢討標準值 ( B ) 為有一項未達檢討標準 ( C ) 為有兩項以上未達檢討標準壹高度可移出及移入容積之地區ㄧ代表之都市計畫區 : 竹北 ( 斗崙地區 ) 橫山高鐵新竹站特定區二劃定標準 : 符合評估因子之四項, 並經本研究分析, 得為此類型之地區表 2 高度可移出及移入容積之地區評估表公共設施公共設施面公共設施面已發展程度公共設施通劃設比達積取得率達積開闢率率都市計畫區別未達盤檢討為總面積之總面積之達總面積之 70% A 或 B 等級 25% 60% 60% 竹北 ( 斗崙地區 ) 橫山 (59.73%) 高鐵新竹車站特定區 (49.24%) 資料來源 : 本研究整理 1 台灣各縣市都市計畫地區公共設施劃設比為 18.52%; 北部區域為 14.66% 2 台灣各縣市都市計畫地區公共設施開闢率為 54.63%; 北部區域為 53.08% X

139 附件附錄二第二階段專家問卷貳低度可移出及移入容積之地區ㄧ代表之都市計畫區 : 竹東竹東 ( 二三重地區 ) 湖口 ( 老湖口 ) 新豐 ( 新庄子 ) 新豐 ( 山崎地區 ) 芎林北埔 ( 含鄉公所地區 ) 清泉風景特定區二劃定標準 : 1 符合二項 ( 以上 ) 評估因子 2 公共設施通盤檢討該項不得為 C 等級 3 經本研究分析, 得為此類型之地區表 3 低度可移出及移入容積之地區評估表公共設施已發展程度劃設比達都市計畫區別未達總面積之 70% 25% 竹東竹東 ( 二三重地區 ) 湖口 ( 老湖口 ) 新豐 ( 新庄子 ) 新豐 ( 山崎地區 ) 芎林北埔 ( 含鄉公所地區 ) 清泉風景特定區資料來源 : 本研究整理公共設施面公共設施面公共設施通積取得率達積開闢率率盤檢討為總面積之達總面積之 A 或 B 等級 60% 60% 参不可移入只可移出容積之地區ㄧ代表之都市計畫區 : 湖口新埔寶山二劃定標準 : 1 僅達到 1~2 項評估因子 2 公共設施通盤檢討該項為 C 等級 3 經本研究分析, 得為此類型之地區表 4 不可移入只可移出容積之地區評估表資料來源 : 本研究整理都市計畫區別已發展程度未達 70% 公共設施劃設比達總面積之 25% 公共設施面公共設施面公共設施通積取得率達積開闢率率盤檢討為總面積之達總面積之 A 或 B 等級 60% 60% 湖口新埔寶山 XI

140 附錄三問卷名單ㄧ專家問卷名單團體服務單位人數學術單位中華大學管理學院 1 中華大學建築與都市計畫學系 3 中華大學景觀與建築學系 1 國立臺北藝術大學傳統藝術研究所 1 政府部門立法院 1 新竹縣工務局 2 民間業者新竹市建築師 1 總計 10 二專家問卷人選選定原則本研究之專家問卷人選選訂原則為該名專家學者具有都市計畫專業背景, 熟捻容積移轉相關之學術理論及實務操作並以熟悉新竹縣整體環境為主要之人選 XII

141 附錄四口試委員意見回應表附錄四口試委員意見回應表林明老師意見與建議回覆內容 1 是否考慮市場面之運作機制? 本論文乃從學理論點出發, 故未對市場面之因素詳加論述 2 摘要部分應簡述重要之研究結論已修改說明之, 請參見摘要 3 P2-15 頁, 民國或西元紀年應統一已修正之, 採民國方式敘述之 4 P5-3 頁, 釋出容積量應改成未已改正為委員建議方式敘述之取得之土地面積說明會更清楚明瞭 5 P5-12 頁, 該表之檢討結果應詳敘說改正為採數字方式說明之明 6 P5-35 作業流程操作應配合製訂要點模擬之已加以改正之, 配合要點訂定之排隊理論等來模擬流程 XIII

142 附錄四口試委員意見回應表張璠老師意見與建議 1 本篇論文和其他研究者之撰述有何不同? 2 結論與建議份部份應加強與本篇論文之連結性回覆內容已補充敘述之, 見 p 頁及摘要說明已加強述敘之, 如容積移轉通盤檢討機制之建立, 詳見本文第六章 3 專家問卷人選選定應加以說明已補充說明之, 見附錄三 4 P2-18 頁, 文獻回顧表應充實各論已補充敘述之見表 2-6 文之研究基礎與內容 5 後續研究中應與本篇論文有相關已補充敘述之, 詳見本文第六章連結性議題 6 P5-31 頁, 公共設施保留地定訂要點中, 送出基地優先順序原因為已補充說明訂定原則, 見本文第五章第四節說明何? 應做說明 XIV