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1 中 華 大 學 碩 士 論 文 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 審 查 機 制 之 研 究 A study of apply to transfer of development rights to acquire reserved lands for public facilities of Hsinchu county 系 所 別 : 建 築 與 都 市 計 畫 學 系 碩 士 班 學 號 姓 名 :M 張 智 皓 指 導 教 授 : 解 鴻 年 副 教 授 中 華 民 國 九 十 六 年 七 月

2 摘 要 校 所 名 稱 : 中 華 大 學 建 築 與 都 市 計 畫 系 碩 士 班 論 文 題 目 : 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 審 查 機 制 之 研 究 畢 業 時 間 :2007 年 ( 九 十 五 學 年 度 第 二 學 期 碩 士 學 位 論 文 摘 要 ) 研 究 生 姓 名 : 張 智 皓 指 導 教 授 : 解 鴻 年 民 國 90 年 底 尚 有 餘 公 頃 之 私 有 公 共 設 施 保 留 地 未 徵 收, 費 用 高 達 8 兆 新 台 幣, 而 近 年 政 府 歲 收 約 為 1 兆 5000 億 元, 使 得 台 灣 地 區 長 久 以 來 無 法 順 利 徵 收 公 共 設 施 保 留 地 內 政 部 營 建 署 於 八 十 八 年 六 月 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法, 試 圖 解 決 此 一 問 題 本 研 究 經 由 檢 視 相 關 法 令 與 管 理 組 織, 瞭 解 我 國 目 前 運 用 容 積 移 轉 方 式 取 得 公 共 設 施 保 留 地 之 情 形, 透 過 問 卷 調 查 與 分 析, 發 現 問 題 予 以 檢 討, 並 針 對 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 現 況 發 展 提 出 容 積 移 轉 之 機 制 此 外, 本 研 究 與 已 制 定 容 積 移 轉 辦 法 的 八 個 縣 市 最 大 的 不 同 在 於 該 八 縣 市 均 未 將 該 縣 市 之 都 市 計 畫 地 區 依 不 同 發 展 需 求 制 定 不 同 程 度 之 容 積 移 轉 規 定, 而 是 全 縣 統 一 一 套 容 積 移 轉 辦 法 本 研 究 乃 將 新 竹 縣 各 都 市 計 畫 地 區 依 發 展 總 量 與 需 求, 分 別 訂 定 不 同 程 度 之 容 積 移 轉 的 類 型, 依 據 個 別 類 型 給 予 不 同 容 積 移 轉 之 規 定, 期 望 能 更 確 切 符 合 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 容 積 移 轉 之 發 展 需 求 關 鍵 字 : 都 市 計 畫 容 積 移 轉 公 共 設 施 保 留 地

3 ABSTRACT School:Chung Hua University Department:Graduate School of Architecture and Urban Planning Title:The study of apply to transfer of development rights to acquire reserved lands for public facilities of Hsinchu county Time:June 2007 Researcher:Chih-Hao Chang Adviser:Hung-Nien Hsieh In since the government finance difficulty, has caused the Taiwan area for a long time to be unable to levy reserved lands for public facilities smoothly.the Ministry of Interior builds bureau to make use of TDR in 88 years in June, attempts to solve this problem. This study by way of the inspection correlation law and the management organization, to understand how to use of TDR, the penetration questionnaire survey and the analysis, found the problem examines, and to solve this problem of Hsinchu County. This research attempts in scientific theory to give different bracket, of TDR each urban planning region in Hsinchu County,and advance evolutional strategy. Key words: urban planning Transfer of Development Rights reserved lands for public facilities

4 誌 謝 本 論 文 得 以 順 利 付 梓, 首 先 感 謝 指 導 老 師 解 教 授 鴻 年, 感 謝 老 師 平 日 悉 心 給 予 學 生 在 論 文 及 學 識 領 域 上 之 教 導, 以 及 口 試 委 員 林 明 及 張 璠 兩 位 教 授 給 予 本 論 文 之 指 正 引 導, 讓 本 文 得 以 更 臻 完 整 其 次 感 謝 中 華 大 學 建 築 與 都 市 計 畫 學 系 的 所 有 師 長 同 學 以 及 好 友 佑 霖 宛 霖 等 在 學 生 大 學 及 研 究 所 生 涯 中 的 教 導 與 照 顧, 感 謝 給 予 本 論 文 指 導 及 幫 助 的 師 長 與 人 員 -- 台 北 縣 研 考 室 李 得 全 主 委 新 竹 縣 工 務 局 等 相 關 人 員 最 後 感 謝 我 可 愛 家 人 在 我 的 求 學 生 涯 中 始 終 給 予 支 持 與 鼓 勵, 謝 謝 祝 福 所 有 的 親 朋 好 友 們 每 天 都 幸 福 洋 溢 平 安 喜 樂!! 張 智 皓 謹 誌 中 華 民 國 九 十 六 年 八 月 十 四 日

5 章 節 目 錄 第 一 章 緒 論 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的 第 二 節 研 究 範 圍 與 內 容 第 三 節 研 究 方 法 與 流 程 第 二 章 容 積 移 轉 相 關 理 論 基 礎 制 度 及 文 獻 回 顧 第 一 節 容 積 移 轉 理 論 分 析 第 二 節 國 外 容 積 移 轉 法 令 及 案 例 分 析 第 三 節 國 內 容 積 移 轉 制 度 與 相 關 研 究 第 三 章 國 內 容 積 移 轉 案 例 分 析 第 一 節 國 內 容 積 移 轉 實 務 分 析 第 二 節 國 內 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 法 規 分 析 第 四 章 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 現 況 分 析 第 一 節 人 口 現 狀 分 析 第 二 節 土 地 使 用 現 況 第 三 節 公 共 設 施 現 況 第 五 章 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 機 制 研 擬 第 一 節 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 總 量 概 估 第 二 節 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 發 展 策 略 第 三 節 問 卷 設 計 與 結 果 分 析 第 四 節 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 要 點 訂 定 構 想 第 六 章 結 論 建 議 及 後 續 研 究 第 一 節 結 論 第 二 節 建 議 第 三 節 後 續 研 究 參 考 文 獻 7-1 附 錄 一 第 一 階 段 專 家 問 卷 I 附 錄 二 第 二 階 段 專 家 問 卷 V 附 錄 三 專 家 問 卷 名 單 XII 附 錄 四 口 試 委 員 意 見 回 應 表 XIII

6 表 目 錄 表 2-1 容 積 移 轉 與 發 展 權 移 轉 差 異 比 較 分 析 表 表 2-2 美 國 紐 約 市 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 表 2-3 美 國 洛 杉 磯 市 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 表 2-4 美 國 馬 里 蘭 蒙 哥 馬 利 郡 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 表 2-5 美 國 紐 澤 西 州 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 表 2-6 國 內 與 發 展 權 移 轉 制 度 有 關 之 文 獻 回 顧 表 表 3-1 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 部 分 修 正 條 文 對 照 表 表 3-2 八 縣 ( 市 ) 都 市 計 畫 容 積 移 轉 要 點 綜 合 整 理 表 表 4-1 台 灣 北 部 區 域 都 市 計 畫 地 區 人 口 比 較 表 表 4-2 新 竹 縣 都 市 計 畫 區 人 口 現 況 一 覽 表 表 4-3 新 竹 縣 都 市 化 程 度 對 照 表 表 4-4 台 灣 北 部 區 域 都 市 計 畫 地 區 土 地 分 區 使 用 面 積 比 較 表 表 4-5 台 灣 北 部 區 域 都 市 計 畫 地 區 土 地 分 區 使 用 比 例 比 較 表 表 4-6 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 重 要 土 地 使 用 分 區 比 例 表 表 4-7 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 面 積 取 得 情 形 表 表 4-8 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 未 取 得 之 不 滿 八 公 尺 道 路 表 表 4-9 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 設 劃 設 比 與 開 闢 率 比 較 表 表 5-1 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 保 留 地 容 積 移 轉 總 量 概 估 表 表 5-2 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 未 取 得 之 公 共 設 施 面 積 表 表 5-3 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 未 取 得 之 私 有 不 滿 八 公 尺 道 路 表 表 5-4 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 保 留 地 容 積 轉 總 量 概 估 表 ( 扣 除 八 米 以 下 道 路 ) 表 5-5 公 共 設 施 用 地 檢 討 標 準 表 表 5-6 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 用 地 檢 討 表 ( 依 現 況 人 口 檢 討 ) 表 5-7 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 發 展 現 況 表 表 5-8 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 高 度 可 移 出 及 移 入 容 積 之 地 區 評 估 表 表 5-9 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 低 度 可 移 出 及 移 入 容 積 之 地 區 評 估 表 表 5-10 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 不 可 移 入 只 可 移 出 容 積 之 地 區 評 估 表 表 5-11 新 竹 縣 都 市 計 畫 容 積 移 轉 作 業 及 權 責 單 位 表

7 圖 目 錄 圖 1-1 研 究 流 程 圖 圖 3-1 台 北 縣 都 市 計 畫 通 盤 檢 討 土 地 使 用 管 制 要 點 容 積 獎 勵 示 意 圖 圖 3-2 瓦 磘 溝 尚 未 整 治 前 之 淹 水 照 片 圖 3-3 瓦 磘 溝 整 治 後 之 抽 水 站 河 岸 照 片 圖 3-4 台 北 市 南 港 區 向 陽 段 五 地 號 容 積 移 轉 位 置 圖 圖 3-5 台 北 市 中 正 區 南 海 段 三 小 段 635 地 號 容 積 移 轉 案 送 出 基 地 位 置 圖 圖 3-6 台 北 市 中 正 區 南 海 段 三 小 段 635 地 號 容 積 移 轉 案 接 受 基 地 位 置 圖 圖 3-7 日 治 時 期 三 峽 老 街 圖 3-8 整 修 前 期 的 三 峽 老 街 圖 3-9 完 工 後 的 三 峽 老 街 圖 4-1 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 分 佈 示 意 圖 圖 圖 4-2 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 人 口 成 長 率 分 佈 圖 圖 4-3 新 竹 縣 都 市 化 程 度 分 佈 圖 圖 4-4 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 土 地 使 用 類 型 圖 圖 4-5 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 劃 設 比 與 開 闢 率 對 相 關 圖 圖 5-1 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 容 積 移 轉 作 業 流 程 構 想 圖

8 第 一 章 緒 論 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的 壹 研 究 動 機 台 灣 地 區 都 市 土 地 開 發 土 地 使 用 密 度 管 制, 由 傳 統 的 依 面 前 道 路 寬 度, 決 定 建 物 高 度 的 建 蔽 率 管 制 方 式, 漸 漸 地 實 施 直 接 控 制 允 建 樓 地 板 面 積 的 容 積 管 制 方 式, 然 而 不 同 容 積 率 地 區 的 劃 設, 難 免 造 成 地 主 間, 甚 或 與 社 會 大 眾 間 權 益 的 不 公 平, 故 僅 作 為 密 度 管 制 的 工 具, 已 不 符 實 際 需 要 對 於 都 市 發 展 有 關 的 古 蹟 保 存 ; 景 觀 與 開 放 空 間 的 維 護 ; 公 共 設 施 用 地 取 得 方 面, 需 要 更 富 彈 性 與 有 效 的 制 度, 以 因 應 時 代 的 變 遷, 引 進 國 外 發 展 權 移 轉 制 度 (Transfer of Development Rights,T.D.R) 來 改 善 現 行 開 發 制 度 上 的 問 題, 惟 迄 無 相 關 法 令 制 定, 直 至 八 十 七 年 為 古 蹟 之 保 存, 始 有 古 蹟 土 地 容 積 移 轉 辦 法, 八 十 八 年 方 始 發 布 都 市 計 劃 容 積 移 轉 實 施 辦 法, 有 關 容 積 移 轉 制 度 終 有 法 令 可 依 循 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 於 八 十 八 年 六 月 實 施, 並 於 九 十 年 六 月 九 十 一 年 十 二 月 及 九 十 三 年 六 月 修 法 三 次, 至 今 以 來 已 屆 七 年 餘 實 施 容 積 移 轉 之 主 要 目 的 為 加 速 公 共 設 施 保 留 地 取 得 及 增 進 都 市 環 境 品 質, 獎 勵 以 自 願 無 償 捐 贈 公 共 設 施 用 地 者, 得 增 加 所 指 定 申 請 建 築 基 地 興 建 之 樓 地 板 面 積 因 此 可 知, 透 過 容 積 移 轉 之 手 段 應 可 加 以 紓 解 各 級 政 府 財 政 困 難 而 無 法 取 得 私 有 公 共 設 施 保 留 之 題, 地 主 方 面 亦 可 獲 得 適 當 之 補 償, 土 地 開 發 業 者 亦 可 透 過 樓 地 板 面 積 增 加 而 提 高 投 資 報 酬 為 此, 內 政 部 考 量 各 縣 是 不 相 同 之 都 市 發 展 需 求, 特 以 因 地 制 宜, 於 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 第 四 條 規 定 : 直 轄 市 縣 ( 市 ) 主 管 機 關 為 辦 理 容 積 移 轉, 得 考 量 都 市 發 展 密 度 發 展 總 量 及 公 共 設 施 劃 設 水 準, 訂 定 審 查 許 可 條 件, 提 經 該 管 都 市 計 畫 委 員 會 或 都 市 設 計 審 議 委 員 會 審 議 通 過 後 實 施 之 各 縣 市 政 府 依 據 上 述 法 令 規 定 並 欲 解 決 此 一 問 題, 遂 邀 請 民 意 代 表 專 家 學 者 及 地 方 人 士 等 共 同 集 思 廣 益 制 定 一 套 為 該 縣 市 量 身 訂 做 之 都 市 計 畫 容 積 移 轉 1-1

9 審 查 許 可 條 件 之 辦 法, 以 利 該 縣 市 在 執 行 容 積 移 轉 相 關 事 宜 時 能 有 法 規 依 據 可 行, 並 創 造 政 府 民 眾 及 業 者 均 有 利 益 之 多 贏 局 面 比 較 各 縣 市 的 法 令 後, 研 究 者 發 現 部 分 縣 市 規 範 的 較 為 嚴 謹, 而 部 分 縣 市 卻 相 對 的 寬 鬆 許 多 緣 此, 是 何 種 原 因 造 成 此 種 差 異 呢? 這 部 份 差 異 對 該 縣 市 帶 來 哪 些 影 響 與 衝 擊? 諸 如 上 述 相 關 問 題, 為 本 研 究 論 文 所 探 討 的 重 點 之 一 進 而 經 由 各 縣 市 法 令 比 較 與 施 行 經 驗 後, 分 析 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 發 展 需 求 與 特 性, 提 供 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 公 共 設 施 容 積 移 轉 審 查 機 制 之 建 議 貳 研 究 目 的 目 前 依 照 內 政 部 所 頒 布 之 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 第 四 條 規 定, 而 有 訂 定 該 縣 市 都 市 計 畫 容 積 移 轉 相 關 的 審 議 條 件 或 要 點 之 縣 市, 由 北 至 南 分 別 為 : 台 北 市 台 北 縣 桃 園 縣 新 竹 市 苗 栗 縣 台 中 市 台 南 市 以 及 高 雄 市 等 共 計 八 個 縣 市 此 八 縣 市 考 量 其 都 市 發 展 密 度 發 展 總 量 及 公 共 設 施 劃 設 水 準, 訂 定 審 查 許 可 條 件 然 而, 此 八 縣 市 分 別 訂 定 出 專 屬 於 該 縣 市 適 用 之 法 令 條 文, 在 實 際 執 行 上 與 法 條 規 定 是 否 確 實 相 輔 相 成 ; 亦 或 是 有 窒 礙 難 行 之 部 分 產 生 呢? 關 於 此 點 疑 惑 乃 研 究 者 欲 檢 視 了 解 並 釐 清 之 課 題 之 一 根 據 上 述 疑 問 以 及 前 項 之 研 究 動 機, 歸 納 出 本 研 究 之 研 究 目 的, 分 述 如 下 : 一 就 制 度 面 法 令 面 而 言, 釐 清 各 縣 市 訂 定 現 行 容 積 移 轉 制 度 與 相 互 比 較, 以 作 為 新 竹 縣 定 訂 都 市 計 畫 容 積 移 轉 要 點 之 參 考 二 檢 視 目 前 新 竹 縣 各 都 市 計 畫 地 區 之 現 況 並 配 合 該 縣 之 發 展 方 針, 提 出 符 合 新 竹 縣 都 市 計 畫 之 公 共 設 施 容 積 移 轉 可 行 的 機 制, 以 供 縣 政 府 制 定 其 都 市 計 畫 容 積 移 轉 審 查 許 可 條 件 制 度 之 參 考 1-2

10 第 二 節 研 究 範 圍 與 內 容 壹 研 究 範 圍 本 研 究 之 論 述 範 圍 分 為 時 間 與 空 間 兩 個 層 次 : 一 空 間 範 圍 以 目 前 已 訂 定 都 市 計 畫 容 積 移 轉 審 查 許 可 條 件 之 縣 市 政 府 為 主 要 研 究 對 象 此 外, 針 對 新 竹 縣 相 關 之 產 官 學 民 ( 地 主 ) 進 行 調 查 與 訪 談 來 建 構 該 縣 容 積 移 轉 審 查 許 可 條 件 之 制 度 故 研 究 對 象 與 範 圍 為 : 北 市 台 北 縣 桃 園 縣 新 竹 市 苗 栗 縣 台 中 市 台 南 市 高 雄 市 以 及 新 竹 縣 等 共 計 九 個 縣 市 二 時 間 範 圍 就 容 積 移 轉 相 關 之 法 令 與 實 例 分 析 檢 討 部 分, 本 研 究 以 : 1 中 華 民 國 九 十 五 年 七 月 三 十 一 日 止, 各 縣 市 政 府 已 有 制 定 並 頒 布 實 施 之 都 市 計 畫 容 積 移 轉 相 關 審 查 許 可 條 文 為 課 題 研 析 與 討 論 之 依 據 2 中 華 民 國 九 十 五 年 七 月 三 十 一 日 止, 各 縣 市 政 府 最 新 修 正 之 都 市 計 畫 容 積 移 轉 相 關 審 查 許 可 條 文 為 課 題 研 析 與 討 論 之 基 準 貳 研 究 內 容 本 研 究 之 主 要 分 析 內 容 包 含 下 列 幾 項 : ㄧ 國 內 外 容 積 移 轉 相 關 研 究 之 文 獻 回 顧 二 地 方 各 縣 市 政 府 容 積 移 轉 相 關 實 務 與 法 令 分 析 比 較 三 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 發 展 現 況 之 解 析 四 分 析 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 之 特 性 與 發 展 需 求, 配 合 政 府 及 學 者 專 家 意 見 提 出 對 新 竹 縣 都 市 計 畫 之 公 共 設 施 具 體 可 行 之 容 積 移 轉 執 行 機 制 1-3

11 第 三 節 研 究 方 法 與 流 程 壹 研 究 方 法 基 於 前 述 之 研 究 動 機 及 內 容, 本 研 究 之 主 要 研 究 方 法 包 含 下 列 兩 項 : 一 文 獻 回 顧 法 透 過 相 關 文 獻 之 回 顧, 對 於 國 內 現 行 容 積 移 轉 之 實 施 背 景 與 法 制 面 進 行 檢 視, 並 透 由 對 國 外 案 例 之 整 理 分 析, 就 制 度 建 立 立 法 過 程 與 執 行 成 效 等 面 向 進 行 探 討, 以 提 供 國 內 機 制 運 作 之 參 考 二 專 家 訪 談 與 問 卷 原 則 上 本 研 究 訪 談 與 問 卷 之 對 象, 以 產 官 學 各 界 對 於 容 積 移 轉 有 操 作 經 驗 或 深 入 研 究 者 為 主, 經 由 歸 納 比 較 法 與 專 家 訪 談 法 與 案 例 實 證 分 析, 透 過 研 擬 合 理 可 行 整 體 改 善 對 策, 提 出 政 府 對 容 積 移 轉 工 作 之 具 體 改 善 策 略 並 研 擬 一 套 符 合 新 竹 縣 都 市 計 畫 容 積 移 轉 制 度, 以 期 對 制 度 或 市 場 實 務 面 皆 能 提 供 寶 貴 意 見 貳 研 究 步 驟 與 流 程 延 續 前 述 之 研 究 動 機 與 目 的, 本 研 究 基 於 容 積 移 轉 為 都 市 管 理 最 具 彈 性 之 工 具 之 一, 為 建 立 一 符 合 新 竹 縣 政 策 目 的 與 市 場 實 務 之 操 作 方 案, 本 研 究 先 行 參 考 國 外 相 關 之 法 令 制 度, 並 以 各 縣 市 政 府 制 定 之 都 市 計 畫 容 積 轉 法 令 條 文 就 其 實 施 後 所 衍 生 之 課 題 進 行 探 討 關 於 實 務 執 行 之 問 題, 需 有 賴 於 專 家 學 者 之 認 知, 因 此 本 研 究 綜 合 上 述 對 容 積 轉 法 令 條 文 實 施 後 所 衍 生 之 課 題 個 案 之 分 析 及 專 家 學 者 訪 談 結 果, 最 後 依 此 提 出 對 新 竹 縣 政 府 在 擬 定 容 積 移 轉 法 令 條 文 之 建 議 方 案 根 據 此 一 研 究 邏 輯, 本 研 究 之 研 究 流 程 與 步 驟 如 圖

12 研 究 動 機 與 目 的 研 究 範 圍 與 方 法 相 關 文 獻 資 料 蒐 集 整 理 分 析 歸 納 1 探 究 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 之 立 法 精 神 時 空 背 景 環 境 2 探 討 容 積 移 轉 實 務 面 之 操 作 3 比 較 各 縣 市 容 積 移 轉 辦 法 條 文 之 相 異 處 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 之 發 展 現 況 與 發 展 特 性 分 析 新 竹 縣 都 市 計 畫 公 共 設 施 容 積 移 條 件 機 制 之 初 擬 政 府 及 專 家 問 卷 修 正 新 竹 縣 都 市 計 畫 公 共 設 施 容 積 移 轉 條 件 機 制 結 論 與 建 議 圖 1-1 研 究 流 程 圖 1-5

13 第 二 章 容 積 移 轉 相 關 理 論 與 文 獻 回 顧 本 章 將 以 容 積 移 轉 相 關 理 論 基 礎 與 既 有 文 獻 進 行 回 顧 及 探 討 在 第 一 節 中 就 容 積 移 轉 之 理 論 制 度 形 成 與 變 遷 作 探 討 ; 第 二 節 則 對 於 國 外 之 法 令 及 實 際 案 例 等 作 簡 明 扼 要 的 介 紹 ; 第 三 節 針 對 國 內 容 積 移 轉 制 度 之 研 究 及 相 關 課 題 之 分 析 第 一 節 容 積 移 轉 理 論 分 析 壹 容 積 移 轉 之 基 礎 意 涵 有 關 容 積 移 轉 的 觀 念 源 自 於 發 展 權 移 轉 制 度, 而 發 展 權 觀 念 首 見 於 英 國, 之 後 則 由 美 國 予 以 廣 泛 推 廣 應 用 一 容 積 移 轉 之 基 礎 理 論 與 變 遷 ( 一 ) 發 展 權 的 起 源 十 九 世 紀 末 葉, 社 會 主 義 思 想 崛 起, 土 地 所 有 權 開 始 受 到 國 家 政 策 干 涉, 其 所 有 權 絕 對 性 受 到 限 制, 私 人 無 法 擁 有 絕 對 的 所 有 權 與 發 展 權 到 了 1930 年 代, 由 於 都 市 發 展 結 果, 造 成 郊 區 化 農 地 遭 受 嚴 重 破 壞, 開 始 強 調 發 展 與 環 境 之 互 動 計 畫,1942 年 烏 斯 華 特 報 告 提 出 移 轉 價 值 的 觀 念, 說 明 土 地 使 用 限 制 會 造 成 限 制 發 展 區 土 地 潛 在 之 發 展 價 值 移 轉 到 可 發 展 土 地 上, 因 而 建 議 將 發 展 全 國 有 化, 奠 定 後 續 實 施 開 發 許 可 制 度 之 基 礎 ( 許 派 崇,2003:5-6) 容 積 移 轉 觀 念 源 自 於 發 展 權 移 轉 (Transfer of Development Rights;TDR) 制 度, 首 見 於 英 國, 而 在 美 國 落 地 生 根, 兩 者 的 目 的 與 實 施 辦 法 殊 異 英 國 主 要 為 消 除 計 劃 管 制 所 產 生 的 暴 利, 乃 於 1947 年 頒 訂 城 鄉 規 劃 法 中, 將 土 地 發 展 權 收 歸 國 有, 並 自 該 法 實 施 後, 地 主 除 繼 續 持 有 土 地 使 用 權 外, 其 開 發 權 利 則 喪 失, 往 後 任 何 開 發 行 為 皆 需 經 主 管 機 關 之 許 可, 且 開 發 所 獲 之 金 額 必 需 百 分 之 百 繳 納 發 展 捐, 唯 地 主 開 發 的 反 彈 及 市 場 開 發 誘 因 減 低, 於 1953 年 英 國 國 會 廢 除 課 徵 發 展 捐 之 規 定, 改 採 土 地 所 有 權 人 欲 開 發 土 地 仍 需 向 地 方 政 府 申 請 開 發 許 可, 以 管 制 各 種 開 發 行 為 與 變 更 後 之 使 用 行 為 為 原 則, 因 此 發 展 權 的 觀 念 於 英 國 2-1

14 只 被 用 做 為 開 發 許 可 制 度 的 執 法 與 立 法 依 據 ( 連 淑 芬,2001:9-10) ( 二 ) 發 展 權 移 轉 的 觀 念 發 展 權 為 涉 及 土 地 一 束 權 利 (a bundle of rights) 中 的 一 種, 如 地 役 權 係 以 他 人 土 地 供 其 便 宜 使 用 之 權, 或 限 制 所 有 人, 作 某 種 使 用 之 權 ; 發 展 權 則 為 所 有 人, 在 其 土 地 從 事 興 建 之 權, 而 所 謂 發 展 權 移 轉 Transfer Development Right(T.D.R) 是 一 種 體 制, 其 基 本 構 想, 是 將 發 展 權 歸 屬 於 土 地 之 所 有 權 範 圍 中, 由 法 律 加 以 訂 定, 並 允 許 發 展 權 可 由 一 宗 土 地 移 轉 至 另 一 宗 土 地 上 依 據 此 體 制 的 基 本 構 想, 在 作 法 上 : 每 一 土 地 所 有 權 人 應 享 有 的 發 展 權 皆 予 以 指 定, 同 時 建 立 服 務 的 市 場, 承 辦 所 有 權 人 彼 此 間 權 利 的 交 換 與 移 轉 1 移 轉 : 發 展 權 在 某 一 特 定 範 圍 之 內, 可 以 移 轉 或 買 賣, 地 主 仍 擁 有 土 地 2 買 賣 : (1) 在 環 境 因 素 的 考 量 下, 某 些 地 區 允 許 某 種 程 度 的 發 展, 而 在 其 他 一 些 地 區 則 受 到 限 制, 在 發 展 權 的 分 配 以 數 量 表 示 後, 為 了 充 分 實 現 發 展 潛 力, 前 一 種 所 有 人 即 應 向 後 一 種 所 有 人 購 入 發 展 權 (2) 係 由 政 府 對 土 地 所 有 權 中 的 發 展 權, 加 以 購 買 或 徵 收 此 外, 發 展 權 的 購 買 可 擴 充 至 市 場 交 易, 以 市 場 機 能 調 節 價 格, 避 免 造 成 另 一 種 壟 斷 與 利 益 獨 佔 或 分 配 不 公 ( 三 ) 發 展 權 的 應 用 1961 年 由 Gerald Lloyd 在 美 國 都 市 土 地 協 會 (Urban Land Institute) 結 合 英 國 發 展 權 國 有 化 觀 念 與 購 買 發 展 權 PDR(Purchase of Development Rights;PDR) 之 構 想, 正 式 提 出 與 引 入 發 展 權 移 轉 之 觀 念 其 應 用 主 要 於 都 市 發 展 地 區 實 施 土 地 使 用 分 區 管 制 時, 導 致 不 同 使 用 分 區 的 土 地 所 有 權 人 權 益 的 不 均 衡, 從 政 府 長 期 投 入 大 量 人 力 物 力 所 進 行 社 會 規 劃 與 管 制 ; 投 資 與 建 設, 卻 得 不 到 土 地 所 有 權 人 的 認 同 與 支 持, 而 使 計 畫 執 行 受 阻 造 成 社 會 公 私 權 益 不 均, 一 來 對 公 共 財 2-2

15 的 投 資 形 成 浪 費 ; 二 來 亦 違 社 會 公 平 原 則 因 此 政 府 部 門 即 積 極 尋 找 可 行 的 解 決 辦 法 當 時 美 國 在 都 市 發 展 地 區 對 於 開 放 空 間 的 保 留 與 高 價 值 景 觀 地 區 的 保 存 觀 念 正 逐 漸 加 強, 因 地 價 飆 漲, 政 府 財 政 無 法 支 應 土 地 取 得 成 本, 因 此 引 進 英 國 發 展 權 的 觀 念, 提 出 購 買 發 展 權 方 案, 由 政 府 以 低 於 土 地 市 價 之 金 額 購 買 土 地 發 展 權, 來 控 制 地 區 土 地 開 發 以 達 到 資 源 保 育 ; 另 一 方 面 在 都 市 化 地 區 較 高 地 區, 發 展 權 的 購 買 幾 乎 等 於 土 地 所 有 權 的 價 格, 在 購 買 發 展 權 上 對 政 府 財 政 就 無 幫 助, 遂 將 原 購 買 發 展 權 的 觀 念 轉 化 成 為 發 展 權 移 轉 的 應 用 ( 四 ) 建 築 容 積 移 轉 的 觀 念 所 謂 建 築 容 積 係 指 土 地 上 之 可 建 築 樓 地 板 面 積, 而 建 築 容 積 移 轉 則 為, 某 地 將 原 有 未 利 用 部 分 之 可 建 築 樓 地 板 面 積 移 轉 至 他 地 發 展 在 土 地 私 有 的 國 家 中, 不 動 產 權 力 的 觀 念, 為 一 系 列 可 以 分 割 的 權 利 組 合, 除 所 有 使 用 租 賃 借 貸 抵 押 等 權 之 外, 尚 有 地 面 上 空 間 的 使 用 與 所 有 權 利 若 土 地 所 容 許 使 用 的 空 間, 或 簡 稱 容 積 能 藉 某 種 方 式 移 轉, 此 移 轉 的 空 間 量 即 稱 為 發 展 容 積, 移 轉 容 積 的 基 地 稱 為 送 出 基 地, 接 受 容 積 移 轉 的 基 地 則 稱 為 接 受 基 地 ( 六 ) 發 展 權 移 轉 (T.D.R) 與 建 築 容 積 移 轉 之 區 別 1 發 展 權 移 轉 (T.D.R) 即 為 未 行 使 之 發 展 權, 可 移 轉 至 其 他 基 地 發 展, 其 中 發 展 權 係 指 土 地 可 發 展 之 權 利 2 發 展 權 量 化 單 位, 在 美 國 較 常 用 的 有 居 住 密 度 與 樓 地 板 面 積, 前 者 的 發 展 權 移 轉 型 態 稱 為 密 度 移 轉 型 發 展 權 移 轉, 實 施 於 農 村 等 非 都 市 地 區 ; 後 者 的 發 展 權 移 轉 型 態 稱 為 容 積 移 轉 型 發 展 權 移 轉, 實 施 於 已 有 容 積 管 制 之 都 市 地 區 3 本 研 究 論 文 所 定 義 之 建 築 容 積 移 轉, 即 此 容 積 發 展 權 的 移 轉 4 有 關 容 積 移 轉 與 發 展 權 移 轉 之 差 異 比 較, 參 見 表 2-1 其 中 容 積 移 轉 部 分 以 台 灣 現 行 制 度 為 主, 而 發 展 權 移 轉 則 以 美 國 為 代 表 2-3

16 表 2-1 容 積 移 轉 與 發 展 權 移 轉 之 差 異 比 較 分 析 表 項 目 容 積 移 轉 發 展 權 移 轉 實 施 目 的 移 轉 標 的 性 質 以 分 區 管 制 或 許 可 制 為 基 礎 除 古 蹟 保 存 區 與 歷 史 建 物 之 保 存 外, 主 要 目 的 包 含 : 1. 取 得 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地 2. 為 都 市 景 觀 取 得 公 共 空 間 作 為 移 轉 標 的 之 容 積 為 都 市 計 畫 賦 予 每 宗 土 地 可 供 發 展 之 樓 地 板 面 積, 因 都 市 計 畫 內 容 之 差 異 而 有 所 不 同 的 樓 地 板 面 積 數 量 以 都 市 計 畫 土 地 使 用 分 區 管 制 為 基 礎, 僅 需 取 得 當 地 都 市 計 畫 主 管 機 關 同 意 即 可 主 要 為 補 償 土 地 所 有 權 人 損 亦 之 不 均 衡, 實 施 目 的 為 : 1. 保 存 古 蹟 歷 史 保 存 區 2. 敏 感 地 保 存 3. 輔 助 都 市 更 新 或 成 長 管 理 計 畫 屬 不 動 產 權 利 之 一 以 許 可 制 為 實 施 基 礎, 需 通 過 都 市 計 畫 委 員 會 之 審 查, 審 查 內 容 包 括 : 環 境 影 響 建 築 計 畫 古 蹟 修 復 計 畫 實 施 方 式 自 願 移 轉 部 分 強 制 部 分 所 有 權 人 自 願 移 轉 送 出 / 接 受 基 地 是 否 同 一 使 用 分 區 移 轉 範 圍 送 出 基 地 與 接 受 基 地 不 限 同 一 使 用 分 區 之 移 轉 並 未 強 制 指 定 接 受 區, 僅 須 為 於 同 一 都 市 計 畫 區 即 可 送 出 基 地 與 接 受 基 地 以 相 同 使 用 分 區 為 原 則 以 相 鄰 基 地 或 指 定 範 圍 為 原 則, 經 特 許 得 浮 動 移 轉 2-4

17 容 積 移 轉 率 其 他 以 送 出 基 地 與 接 受 基 地 申 請 容 積 移 轉 當 其 之 公 共 現 值 比 值 作 為 轉 換 率, 轉 換 率 為 浮 動, 會 因 送 出 與 接 受 基 地 區 位 之 差 異 而 有 所 不 同 1. 容 積 移 轉 實 施 前, 並 未 降 低 接 受 基 地 基 準 容 積 2. 並 未 管 制 移 轉 容 積 之 價 格, 由 自 由 市 場 決 定 3. 容 積 移 轉 與 容 積 獎 勵 得 同 時 申 請 通 常 為 等 量 移 轉, 莫 些 情 況 下, 為 提 高 發 展 權 的 誘 因, 訂 有 轉 換 率, 但 為 固 定 數 值 1. 發 展 權 移 轉 實 施 前, 先 降 低 接 受 基 地 基 準 容 積, 避 免 宜 入 過 大 發 展 權 數 量, 影 響 當 地 環 境 品 質 2. 管 制 移 轉 發 展 權 之 格, 其 必 須 與 古 蹟 所 需 維 修 費 用 相 當 3. 建 立 發 展 權 銀 行 4. 取 消 容 積 獎 勵 相 關 規 定 資 料 來 源 : 參 考 自 劉 憲 祥,2002, 公 共 設 施 用 地 運 用 容 積 移 轉 之 財 務 分 析 以 都 市 計 畫 農 業 區 變 更 住 宅 用 地 為 例, 中 華 大 學 建 築 與 都 市 計 畫 研 究 所 碩 論 二 容 積 移 轉 之 政 策 與 規 劃 意 涵 為 瞭 解 容 積 移 轉 制 度 之 內 涵, 本 研 究 試 圖 從 制 度 之 發 展 歷 程 角 度, 歸 結 容 積 移 轉 對 於 空 間 規 劃 政 策 執 行 之 意 涵 為 何, 以 提 供 作 為 對 應 相 關 理 論 之 基 礎, 並 同 時 檢 視 國 內 容 機 移 轉 制 度 發 展 之 過 程 與 實 施 現 況 之 合 理 性 ( 一 ) 空 間 規 劃 意 涵 就 空 間 規 劃 之 向 度 而 言, 容 積 移 轉 制 度 有 下 列 意 涵 : 1. 都 市 成 長 調 節 工 具 為 避 免 都 市 過 度 膨 脹 發 展, 在 空 間 規 劃 之 發 展 過 程 中, 形 成 許 多 都 市 土 地 管 制 之 方 式, 如 : 土 地 使 用 分 區 管 制 績 效 標 準 管 制 計 畫 單 元 管 制 等, 其 目 的 皆 2-5

18 在 於 針 對 都 市 土 地 使 用 進 行 積 極 或 消 極 的 管 控, 確 保 土 地 資 源 有 效 利 用 都 市 規 模 有 限 度 發 展 由 於 容 積 移 轉 制 度 賦 予 發 展 權 利 移 轉 及 交 易 的 空 間, 可 使 都 市 土 地 管 控 過 程 中 更 加 彈 性 的 運 用 發 展 權 利, 因 此 就 規 劃 面 思 考, 容 積 移 轉 制 度 具 有 都 市 土 地 發 展 強 度 之 調 節 功 能 2. 景 觀 環 境 維 繫 由 前 述 之 討 論 得 知, 容 積 移 轉 制 度 之 起 源 主 要 始 於 對 景 觀 環 境 之 維 護, 初 期 僅 對 於 土 地 所 有 權 之 絕 對 性 進 行 限 制, 並 不 犧 牲 土 地 所 有 權 之 未 來 發 展 性, 因 此 容 積 移 轉 屬 於 在 兼 顧 既 有 發 展 權 利 下, 對 於 都 市 整 體 空 間 檢 討 後, 基 於 公 共 空 間 品 質 景 觀 風 貌 或 環 境 安 全 而 受 限 之 土 地 之 發 展 權 利, 允 許 透 過 容 積 移 轉 方 式 移 轉 交 易, 作 為 間 接 補 貼 土 地 所 有 權 人 之 方 式 3. 文 化 資 產 保 存 容 積 移 轉 源 自 英 國, 之 後 美 國 加 以 改 良 運 用, 擴 大 容 積 移 轉 之 運 用 範 圍, 不 僅 以 容 積 移 轉 手 段 保 全 都 市 公 共 需 求 或 景 觀 環 境 維 持 所 需 空 間, 對 於 有 歷 史 保 存 價 值 之 文 化 資 產, 如 歷 史 性 建 物 街 區 古 蹟 等, 亦 可 以 容 積 移 轉 方 式 提 高 所 有 權 人 保 存 或 修 復 重 建 之 誘 因, 進 而 達 到 保 存 或 保 護 文 化 資 產 之 目 的 ( 二 ) 政 策 執 行 意 涵 就 政 策 執 行 之 向 度 而 言, 容 積 移 轉 制 度 有 下 列 意 涵 : 1. 土 地 所 有 權 絕 對 性 削 弱 容 積 移 轉 之 發 展 事 實 上 是 植 基 在 發 展 權 國 有 化 的 論 述, 從 而 衍 生 為 了 達 到 都 市 計 畫 都 市 成 長 管 理 的 目 的, 而 針 對 土 地 所 有 權 之 發 展 性 進 行 程 度 不 一 之 限 制, 意 謂 著 土 地 所 有 權 無 法 無 限 制 發 展, 發 展 權 與 所 有 權 分 離, 並 非 擁 有 所 有 權 即 擁 有 絕 對 之 發 展 權 就 政 策 執 行 之 面 向 而 言, 更 有 利 於 節 制 土 地 利 用 之 擴 張, 更 進 一 步 而 言, 容 積 移 轉 制 度 之 形 成, 必 須 以 削 弱 土 地 所 有 權 之 絕 對 性 為 前 提 2. 開 發 許 可 制 之 發 展 基 礎 2-6

19 由 於 土 地 所 有 權 之 發 展 性 受 到 限 制, 土 地 資 源 在 面 臨 開 發 利 用 之 時, 勢 必 應 透 過 管 控 之 機 制, 確 保 土 地 利 用 之 性 質 與 強 度 受 到 規 範 開 發 許 可 制 即 在 此 基 礎 上 應 運 而 生, 透 過 開 發 申 請 審 查 賦 予 開 發 權 利 之 方 式, 依 據 不 同 開 發 目 的, 對 於 發 展 權 進 行 不 同 之 管 制 規 範, 並 賦 予 一 定 程 度 之 開 發 彈 性 3. 社 會 公 平 性 之 維 持 各 宗 土 地 之 發 展 權 利, 在 未 開 發 之 初, 其 發 展 價 值 應 相 同 都 市 逐 漸 發 展 後, 為 管 制 都 市 成 長 規 模 限 制 可 發 展 之 強 度, 進 行 土 地 使 用 類 別 之 區 分 劃 定 不 同 土 地 使 用 性 質, 使 土 地 資 源 類 別 化 發 展 項 目 區 隔 化, 連 帶 造 成 土 地 具 有 不 同 發 展 權 利 及 發 展 價 值 但 對 土 地 所 有 權 人 而 言, 形 同 損 失 土 地 原 應 有 之 發 展 權 利, 容 積 移 轉 正 提 供 此 類 土 地 補 償 之 選 擇, 在 都 市 有 限 度 發 展 之 同 時, 兼 顧 社 會 公 平 性 ( 黃 舜 銘,2004:10-12) 2-7

20 第 二 節 國 外 容 積 移 轉 法 令 及 案 例 分 析 容 積 移 轉 之 概 念 雖 源 自 於 英 國 發 展 權 之 概 念, 然 而 美 國 卻 可 說 是 將 此 一 觀 念 與 運 用 發 揚 光 大 及 其 大 成, 而 逐 漸 發 展 為 今 日 所 見 之 發 展 權 或 容 積 移 轉 制 度 故 本 研 究 於 主 要 將 針 對 美 國 在 容 積 移 轉 相 關 之 法 令 規 範 及 案 例 進 行 討 論 壹 美 國 容 積 移 轉 相 關 法 令 及 案 例 分 析 在 容 積 移 轉 制 度 中, 美 國 始 終 扮 演 著 關 鍵 及 重 要 的 角 色, 亦 有 著 不 少 令 人 稱 許 之 案 例 因 此 本 研 究 首 先 就 以 美 國 之 實 施 經 驗 進 行 研 究 討 論 在 介 紹 美 國 容 積 移 轉 的 相 關 案 例 中, 研 究 者 依 其 容 積 移 轉 之 目 的 分 為 古 蹟 與 歷 史 街 區 之 保 存 與 環 境 敏 感 地 之 保 護 二 項, 並 將 案 例 加 以 整 理 列 表 敘 述 如 下 : 2-8

21 一 古 蹟 與 歷 史 街 區 之 保 存 表 2-2 美 國 紐 約 市 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 案 例 名 稱 美 國 紐 約 市 計 畫 草 案 制 定 年 代 西 元 1968 實 施 背 景 與 目 的 由 於 賓 夕 凡 尼 亞 火 車 站 與 大 都 會 歌 劇 院 之 拆 除 引 發 市 民 抗 議, 市 府 遂 於 1968 年 修 改 其 分 區 使 用 規 定, 凡 指 定 為 紀 念 性 建 築 物 者, 因 現 有 建 築 物 保 留 而 剩 餘 未 利 用 之 樓 地 板 面 積, 可 經 由 特 許 移 轉 至 相 鄰 基 地 或 接 收 基 地 法 令 架 構 紐 約 市 沒 有 法 定 都 市 計 畫, 在 都 市 發 展 之 執 行 上 是 以 分 區 管 制 規 則 為 主 要 工 具, 古 蹟 保 存 所 運 用 之 發 展 權 移 轉 辦 法 是 由 都 市 計 畫 委 員 會 與 地 標 保 存 委 員 會 所 共 同 制 定, 其 修 正 在 分 區 管 制 規 則 上 的 修 定 程 序 規 定 下 進 行 移 轉 範 圍 與 方 式 已 編 列 為 古 蹟 之 基 地, 因 現 有 建 築 之 保 留, 而 剩 餘 未 利 用 之 容 積 可 經 由 特 許 移 轉 至 下 列 之 相 鄰 基 地 或 接 受 基 地 : 1 與 古 蹟 在 同 一 街 廓 內 且 緊 鄰 者 2 與 古 蹟 隔 街 相 望 者 3 與 古 蹟 同 一 角 地 而 隔 十 字 路 口 斜 對 面 者 紐 約 市 用 於 古 蹟 保 存 之 容 積 移 轉 上 有 三 : 1 相 鄰 基 地 間 之 容 積 移 轉 2 古 蹟 之 剩 餘 容 積 移 轉 至 同 一 基 地 內 之 剩 餘 基 地 上 發 展 3 劃 定 特 定 區, 使 古 蹟 容 積 得 在 特 定 區 計 畫 管 制 下 進 行 移 轉 容 積 移 轉 量 規 定 容 積 移 轉 量 之 上 限 為 古 蹟 基 地 剩 餘 容 積 及 接 受 基 地 容 積 率 20% 二 者 中 取 其 最 小 數 值 同 一 分 區 之 移 轉 依 一 比 一 無 加 權 計 算, 不 同 分 區 則 以 各 區 允 許 數 值 計 算 ; 但 接 受 基 地 屬 商 業 區 最 高 容 積 者 不 受 容 積 率 20% 之 限 制, 實 際 上 可 移 轉 之 量 乃 由 特 許 2-9

22 之 審 核 所 決 定 實 施 經 驗 評 析 1 移 轉 容 積 發 展 權 無 加 權 係 數 方 法 簡 單, 且 與 送 出 及 接 受 基 地 相 鄰 規 定 配 合 2 程 序 需 歷 經 三 次 公 聽 會, 過 程 費 時 且 影 響 開 發 時 效, 但 具 有 充 分 民 眾 參 予 及 審 查 嚴 密 之 優 點 3 審 核 無 一 般 性 通 則, 故 難 以 作 規 格 化 的 審 查, 而 一 直 維 持 特 許 之 方 式 4 由 於 容 積 移 轉 範 圍 限 於 相 鄰 基 地, 並 不 適 用 容 積 率 較 大 的 古 蹟 基 地, 其 所 剩 餘 之 容 積 發 展 權 並 不 能 做 適 當 之 移 轉, 易 引 起 法 律 訴 訟 且 接 受 基 地 之 容 積 發 展 過 高 與 鄰 近 之 限 制 發 展 之 古 蹟 基 地 在 景 觀 上 極 不 協 調 資 料 來 源 : 參 考 自 林 莉 婷,2001, 建 構 容 積 移 轉 接 收 基 地 選 址 之 研 究, 台 北 科 技 大 學 建 築 與 都 市 設 計 研 究 所 碩 論 表 2-3 美 國 洛 杉 磯 市 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 案 例 名 稱 美 國 洛 杉 磯 綜 合 計 畫 實 施 背 景 與 目 的 洛 杉 磯 容 積 移 轉 之 應 用 較 為 多 元 化, 除 一 般 應 用 於 保 存 古 蹟 及 留 設 開 放 空 間 外, 亦 常 應 用 鼓 勵 民 間 投 入 中 低 收 入 住 宅 之 發 展 與 公 共 設 施 之 興 建, 在 觀 念 及 作 法 上 頗 為 先 進 法 令 架 構 洛 杉 磯 市 以 制 定 綜 合 計 畫 指 導 都 市 計 畫, 並 利 用 土 地 使 用 分 區 訂 定 不 同 之 使 用 種 類 與 容 積 率 ( 共 分 四 級 :3:1 6:1 10:1 13:1), 分 成 數 個 小 區, 規 定 在 每 個 小 區 內 才 能 移 轉 移 轉 範 圍 與 方 式 在 更 新 計 劃 系 統 中 有 兩 種 可 移 轉 之 情 形 : 1 Density Transfer( 屬 大 量 之 移 轉 ): 須 經 都 市 計 畫 委 員 會 通 過, 同 時 也 限 定 在 1500 呎 的 半 徑 範 圍 內 移 轉 2 Density Variation( 屬 微 小 差 異 之 移 轉 ): 不 須 經 都 市 計 2-10

23 畫 委 員 會 通 過, 由 社 區 重 建 局 全 權 處 理 至 於 容 積 移 轉 送 出 基 地 與 接 受 基 地 的 位 置 與 範 圍 並 未 指 定, 基 本 上 是 將 容 積 視 為 一 種 商 品, 要 一 次 移 轉 或 分 數 次 移 轉 ; 要 二 方 移 轉 或 多 方 移 轉, 並 無 限 制 容 積 移 轉 量 規 定 依 據 開 發 商 與 社 區 重 建 局 之 間 開 發 協 議 書 所 允 許 之 數 量, 但 接 受 基 地 所 接 受 之 容 積 與 原 有 容 積 之 總 和, 以 不 超 過 13:1 為 限 實 施 經 驗 評 析 1 容 積 送 出 基 地 與 接 受 基 地 之 分 布 : 可 以 在 同 一 街 廓 可 以 在 一 定 距 離 之 內 可 以 在 一 特 定 規 劃 區 內 任 何 地 方 移 轉, 也 可 以 在 一 特 定 規 劃 區 內 的 某 一 區 移 轉 至 另 一 區 2 一 地 區 容 積 移 轉 之 總 量 並 不 一 定 在 一 開 始 就 規 定, 可 以 在 審 核 之 過 程 中 進 行, 所 以 有 很 多 彈 性 的 做 法 可 以 利 用 3 針 對 容 積 移 轉 之 時 效 性, 可 以 規 定 送 出 基 地 在 幾 年 之 內 一 定 要 將 容 積 移 轉 出 去, 否 則, 屆 時 自 動 消 失 ; 而 接 受 基 地 所 接 收 之 容 積 也 必 須 在 一 定 期 限 之 內 使 用, 否 則, 亦 自 動 喪 失 其 權 利 如 此, 可 避 免 囤 積 容 積 4 TDR 是 自 由 市 場 機 制 之 產 品, 容 積 與 土 地 同 為 商 品, 皆 可 自 由 買 賣 所 以 容 易 有 炒 作 之 情 形 發 生, 但 防 範 過 度 有 可 能 造 成 市 場 推 動 之 遲 滯, 因 為 容 積 買 賣 本 身 即 帶 有 風 險 性 至 於 買 賣 價 格 只 要 彼 此 同 意 便 可 5 TDR 不 只 是 規 劃 的 工 具, 同 時 也 是 經 濟 發 展 之 工 具, 可 達 到 很 高 之 經 濟 發 展 效 益 而 公 部 門 也 可 積 極 介 入 市 場 利 用 市 場 炒 作, 籌 措 公 共 建 設 資 金 6 TDR 不 應 只 是 為 單 一 作 業 之 工 具, 應 視 為 整 體 開 發 管 理 系 統 之 一 個 單 位, 與 其 他 工 具 配 合 使 用 往 往 效 果 較 佳 資 料 來 源 : 參 考 自 林 莉 婷,2001, 建 構 容 積 移 轉 接 收 基 地 選 址 之 研 究, 台 北 科 技 大 學 建 築 與 都 市 設 計 研 究 所 碩 論 2-11

24 二 環 境 敏 感 地 之 保 護 表 2-4 美 國 馬 里 蘭 蒙 哥 馬 利 郡 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 案 例 名 稱 美 國 馬 里 蘭 蒙 哥 馬 利 郡 制 定 年 代 西 元 1980 實 施 背 景 與 目 的 蒙 哥 馬 利 郡 位 於 華 府 北 邊, 歷 年 受 到 華 府 都 會 區 擴 張 蔓 延 之 發 展, 自 70 年 代 開 始 之 10 年 期 間, 全 郡 農 地 面 積 減 少 18%, 雖 然 曾 採 用 嚴 格 之 措 施, 但 都 市 仍 繼 續 侵 入 農 地, 農 地 的 保 存 岌 岌 可 危 法 令 架 構 該 郡 都 市 計 畫 委 員 會 於 是 設 立 一 專 責 機 構 研 擬 出 對 未 來 農 地 前 景 作 有 效 之 規 劃 對 策, 並 提 出 三 項 建 議 方 案 : 一 為 降 低 土 地 使 用 強 度 ; 二 為 購 地 ; 三 為 TDR 計 畫, 後 因 降 低 土 地 強 度 有 違 社 會 公 平 性 購 地 須 龐 大 籌 措 資 金 而 採 行 TDR 計 畫 移 轉 範 圍 與 方 式 1980 年 通 過 農 地 保 存 計 畫, 其 方 式 系 將 農 地 開 發 強 度 降 低, 並 將 74,000 英 畝 之 農 地 劃 為 農 村 容 積 送 出 基 地 (Rural Density Transfer Zone) 限 制 其 未 來 發 展 同 時 允 許 發 送 區 地 主 可 以 每 5 英 畝 兌 換 一 住 宅 單 元 發 展 權 作 為 補 償, 不 過 僅 限 於 劃 定 發 展 權 接 收 區 (Receiving Area) 範 圍 內 執 行 若 地 主 執 意 要 在 限 制 開 發 區 內 開 發, 嚴 格 規 定 每 25 英 畝 只 能 開 發 一 個 住 宅 單 元, 每 住 宅 基 地 面 積 不 得 超 過 40,000 平 方 英 尺, 且 所 有 住 宅 單 元 須 集 中 配 置 不 得 分 散, 作 為 不 配 合 政 策 之 處 罰 蒙 郡 並 設 置 發 展 權 基 金 (Development Rights Found ), 凡 由 農 地 所 產 生 之 發 展 權 作 為 擔 保 品 申 請 貸 款 者, 均 由 該 基 金 出 面 保 證, 該 基 金 並 承 擔 交 易 最 後 歸 宿 之 任 務, 買 賣 雙 方 均 有 困 難 時, 均 由 其 徵 收, 彙 總 後 再 送 金 融 市 場 以 拍 賣 方 式 公 開 求 2-12

25 售 容 積 移 轉 量 規 定 本 案 同 樣 採 發 展 權 量 化 的 方 式 進 行 交 換 移 轉, 依 據 其 開 發 潛 力 換 算 可 交 換 住 宅 單 位, 並 規 定 : 劃 為 接 收 地 區 凡 須 增 加 開 發 強 度, 至 少 有 2/3 須 購 入 發 展 權 藉 以 增 加 TDR 之 需 求, 使 TDR 生 產 之 移 轉 量, 其 交 易 市 場 能 夠 集 中, 無 須 分 散 到 太 多 地 區 實 施 經 驗 評 析 至 1985 年 六 月, 業 有 1,145 個 單 位 發 展 權 進 行 交 易, 並 於 接 收 地 區 進 行 開 發, 共 保 存 農 地 達 5,725 公 畝 因 發 展 權 市 場 交 易 活 絡, 至 1985 年 尚 未 動 用 到 發 展 權 基 金, 仲 介 商 將 TDR 成 果 公 開 展 示, 藉 交 易 以 賺 取 佣 金, 而 估 價 師 則 採 市 場 比 較 法 進 行 發 展 權 之 估 價 資 料 來 源 : 參 考 自 林 莉 婷,2001, 建 構 容 積 移 轉 接 收 基 地 選 址 之 研 究, 台 北 科 技 大 學 建 築 與 都 市 設 計 研 究 所 碩 論 表 2-5 美 國 紐 澤 西 州 容 積 移 轉 案 例 分 析 表 案 例 名 稱 美 國 紐 澤 溪 洲 松 林 保 護 計 畫 制 定 年 代 西 元 1987 實 施 背 景 與 目 的 新 澤 西 州 之 松 樹 園 保 護 區 (Pinelands) 地 底 下 蘊 含 豐 富 純 淨 之 水 資 源 自 1970 年 代 大 西 洋 賭 城 與 老 人 休 閒 式 住 宅 的 大 量 興 建, 促 使 聯 邦 與 該 州 政 府 開 始 重 視 對 松 林 帶 的 生 態 保 護 1987 年 聯 邦 政 府 遂 立 法 設 置 松 林 國 家 保 存 區 法 令 架 構 整 個 地 區 的 綜 合 管 理 計 畫, 藉 松 林 開 發 配 額 (Pinelands Development Credit;PCD) 方 案 以 貫 徹 之,PCD 可 稱 之 為 TDR 的 前 身, 擬 將 環 境 敏 感 地 區 之 發 展 權, 移 轉 至 適 宜 開 發 之 地 區, 並 使 受 限 發 展 地 區 之 地 主, 得 以 分 享 接 收 地 區 之 土 地 增 值 移 轉 範 圍 與 方 式 Pinelands 綜 合 管 理 計 畫 建 立 了 當 時 最 複 雜 之 TDR 計 畫, 計 畫 2-13

26 中 之 發 展 權 是 依 據 土 地 適 宜 開 發 強 度 之 不 同, 按 公 式 換 算 給 限 制 發 展 區 之 地 主 們, 在 此 稱 PDCs(Pinelands Development Credits) 基 本 上, 原 分 區 為 保 護 區 每 39 英 畝 可 兌 換 1 個 補 償 之 PDC; 為 農 業 區 因 土 地 使 用 強 度 較 強, 每 39 英 畝 可 兌 換 2 個 補 償 之 PDC; 為 水 源 區 之 溼 地 因 原 本 即 為 非 常 不 適 宜 開 發, 所 以 每 39 英 畝 僅 能 兌 換 0.2 個 之 PDC 每 塊 基 地 究 竟 可 實 際 兌 換 之 PDC 數 最 後 仍 須 交 由 委 員 會 勘 查 評 估 之 每 一 個 PDC 之 意 義 為 : 持 有 者 將 來 可 在 指 定 發 展 區 中 被 允 許 開 發 四 個 標 準 住 宅 單 元, 並 規 定 只 要 在 該 綜 合 計 畫 管 轄 之 轄 區 內 均 可 移 轉 容 積 移 轉 量 規 定 依 估 計 接 收 基 地 之 開 發 潛 力, 並 求 藉 由 容 積 獎 勵 所 能 移 轉 至 該 等 地 區 之 最 大 戶 數, 然 後 才 計 算 保 存 區 可 以 分 得 若 干 配 額 一 般 將 容 積 獎 勵 許 可 量 與 開 發 配 額 之 比 例 定 為 2:1, 然 後 再 按 各 種 土 地 之 相 對 價 格 求 得 每 單 位 土 地 應 得 若 干 配 額 實 施 經 驗 評 析 整 個 計 畫 顯 示 總 共 約 產 生 6500 個 PDC, 亦 即 將 有 26,000 個 住 宅 單 元 在 所 指 定 之 幾 個 成 長 區 內 開 發 此 方 案 至 1987 年, 業 有 十 個 開 發 案 買 入 61.5 個 單 位 之 PDC, 共 興 建 246 戶 住 宅, 並 永 久 保 存 1,600 畝 松 林 位 於 松 林 保 護 區 之 柏 林 頓 郡 (Burlington County), 更 進 一 步 的 設 立 TDC 銀 行, 主 要 係 解 決 發 展 權 交 易 的 困 難, 除 此 專 業 銀 行 外, 並 無 其 他 專 業 機 構 提 供 服 務, 由 於 開 發 商 對 此 制 度 之 可 行 性 存 有 疑 慮, 因 此 大 多 僅 買 賣 雙 方 自 行 接 觸, 開 發 商 均 自 行 購 入 並 自 行 使 用, 鮮 有 仲 介 商 介 入, 直 至 松 林 保 護 區 採 用 新 的 土 地 分 區 使 用 規 則 之 後, 發 展 權 交 易 才 漸 漸 活 絡 此 時, 發 展 憑 證 轉 換 制 度 已 被 逐 漸 建 立, 並 強 調 訓 練 都 市 規 劃 者 對 法 律 體 系 應 有 之 認 識 資 料 來 源 : 參 考 自 林 莉 婷,2001, 建 構 容 積 移 轉 接 收 基 地 選 址 之 研 究, 台 北 科 技 大 學 建 築 與 都 市 設 計 研 究 所 碩 論 2-14

27 第 三 節 國 內 容 積 移 轉 制 度 與 相 關 研 究 本 節 主 要 針 對 我 國 目 前 現 行 之 容 積 移 轉 制 度 進 行 討 論, 包 含 對 容 積 轉 制 度 之 沿 革 背 景 法 令 之 形 成 與 實 施 及 國 內 對 容 積 移 轉 相 關 制 度 之 研 究 作 整 合 性 的 介 紹 壹 沿 革 與 背 景 為 提 昇 整 體 都 市 環 境 品 質, 加 強 公 共 設 施 用 地 的 取 得 與 開 闢, 為 政 府 在 都 市 計 畫 方 面 的 重 要 施 政 措 施, 惟 據 有 關 調 查 資 料, 台 灣 地 區 至 八 十 五 年 六 月 底, 尚 有 約 二 萬 四 千 七 百 公 頃 的 公 共 設 施 保 留 地 未 取 得, 若 以 土 地 公 告 現 值 加 四 成, 再 加 上 每 年 公 告 現 值 調 整, 政 府 預 計 需 編 列 約 十 兆 元 之 預 算, 方 能 完 全 徵 收 這 些 公 共 設 施 用 地, 在 財 政 困 難 下, 需 另 覓 適 當 途 徑, 以 解 決 如 此 龐 大 的 財 務 負 擔 再 者, 八 十 六 年 元 月 經 立 法 院 修 正 通 過 公 佈 的 文 化 資 產 保 存 法, 其 增 修 條 文 第 三 十 六 條 之 一 第 二 項 明 定 : 經 指 定 為 古 蹟 之 私 有 民 宅 家 廟 宗 祀 所 定 著 之 土 地 或 古 蹟 保 存 區 內 之 私 有 土 地, 因 古 蹟 之 指 定 或 保 存 區 之 劃 定, 致 其 原 依 法 可 建 築 之 基 準 容 積 受 到 限 制 部 份, 得 等 值 移 轉 至 其 他 地 區 建 築 使 用 或 予 以 補 償 ; 其 辦 法 由 主 管 機 關 定 之 為 此, 內 政 部 營 建 署 於 八 十 五 年 即 邀 請 專 家 學 者 組 成 法 規 研 訂 小 組, 積 極 討 論 擬 訂 建 議 條 文 貳 法 令 形 成 與 實 施 首 先 的 法 令 構 想 方 面, 行 政 部 門 提 出 發 展 權 與 土 地 所 有 權 分 離 制 度 的 具 體 方 案, 在 可 移 轉 發 展 權 的 自 由 市 場 機 制 下, 均 攤 土 地 發 展 之 利 益 與 發 展 限 制 之 成 本, 達 成 平 均 地 權 與 社 會 公 平 之 目 的 同 時 建 立 分 期 分 階 段 實 施 容 積 移 轉 制 度 的 構 想 方 案, 其 內 容 包 括 : 第 一 階 段 : 在 既 有 都 市 計 畫 實 施 體 制 下, 尋 都 市 計 畫 之 擬 定 變 更 程 序, 並 應 用 開 發 許 可 之 精 神, 達 成 容 積 移 轉 手 段, 保 存 文 化 資 產 及 取 得 公 共 空 間 公 共 設 施 保 留 地 2-15

28 之 目 的 第 二 階 段 : 評 估 應 用 於 其 他 平 衡 土 地 開 發 損 益 之 可 行 性, 並 於 都 市 計 畫 法 增 訂 實 施 法 源 後, 考 量 免 再 循 都 市 計 畫 擬 定 變 更 程 序 辦 理, 簡 化 行 政 作 業 程 序 第 三 階 段 : 將 發 展 權 自 所 有 權 分 離, 針 對 發 展 權 之 取 得 設 立 移 轉 變 更 消 滅 交 易 稅 課 等 相 關 事 項, 予 以 法 制 化, 建 立 完 備 之 發 展 權 移 轉 制 度 上 述 為 我 國 建 立 容 積 移 轉 之 計 畫 歷 程, 基 本 上 是 在 既 有 體 制 內, 逐 步 推 動 容 積 移 轉 之 精 神, 並 且 配 合 訂 定 或 修 正 相 關 法 規, 以 漸 進 之 方 式 將 容 積 移 轉 落 實 在 都 市 計 畫 之 執 行 層 面 事 實 上, 從 理 論 觀 之, 發 展 權 之 概 念 應 不 等 同 於 建 築 容 積, 地 上 權 地 役 權 等 亦 應 屬 於 發 展 權 之 一 對 國 內 而 言, 目 前 僅 以 容 積 移 轉 之 方 式 推 動, 未 來 仍 以 全 面 推 動 發 展 權 移 轉, 整 合 相 關 土 地 發 展 權 利 之 法 令 規 範 以 及 相 關 課 稅 措 施, 建 立 完 整 之 發 展 權 移 轉 制 度, 為 國 內 在 此 部 分 必 須 達 成 之 遠 程 目 標 容 積 移 轉 政 策 之 建 立 過 程, 必 須 隨 之 確 立 配 套 執 行 之 相 關 法 令 下 列 介 紹 我 國 目 前 主 要 之 容 積 移 轉 相 關 法 令, 進 一 步 瞭 解 制 度 本 身 可 運 用 之 範 圍 及 相 關 規 範 一 都 市 計 畫 法 都 市 計 畫 法 自 民 國 二 十 八 年 正 式 實 施 後, 歷 經 七 次 修 正, 除 為 我 國 都 市 計 畫 執 行 之 主 要 法 源 依 據, 更 確 立 國 內 都 市 土 地 受 到 使 用 分 區 管 制 建 蔽 率 容 積 率 等 之 規 範, 使 都 市 計 畫 之 管 制 引 導 發 展 正 式 進 入 法 制 化 之 階 段 二 文 化 資 產 保 存 法 文 化 資 產 保 存 法 於 民 國 七 十 一 年 公 佈 實 施 後, 一 直 為 國 內 古 物 古 蹟 歷 史 建 築 民 族 藝 術 等 保 存 維 護 主 要 之 執 行 準 據 為 配 合 容 積 移 轉 制 度 之 推 展, 民 國 八 十 六 年 1 月 22 日 特 增 訂 容 積 移 轉 之 相 關 規 定, 作 為 古 蹟 保 存 補 償 修 復 等 2-16

29 工 作 之 主 要 法 源 文 化 資 產 保 存 法 第 36 之 1 條 中 明 訂, 經 指 定 為 古 蹟 之 私 有 民 宅 家 廟 宗 祠 或 古 蹟 保 存 區 之 土 地, 因 古 蹟 指 定 或 保 存 區 之 劃 定, 致 其 原 依 法 得 建 築 之 容 積 受 到 限 制, 得 以 容 積 移 轉 方 式 獲 得 補 償, 但 必 須 將 古 蹟 原 貌 修 復 同 條 並 規 定 有 關 古 蹟 容 積 移 轉 之 辦 法 另 訂 之, 此 處 賦 予 主 管 機 關 訂 定 專 屬 於 古 蹟 容 積 移 轉 辦 法 之 法 源 依 據 三 都 市 更 新 條 例 都 市 更 新 條 例 於 民 國 八 十 七 年 公 佈 實 施, 為 國 內 都 市 更 新 之 主 要 法 律 依 據, 其 針 對 更 新 地 區 範 圍 內 之 公 共 設 施 保 留 地 依 法 應 予 保 存 及 獲 准 保 留 之 建 築 所 坐 落 之 土 地 或 街 區, 或 其 他 為 促 進 更 有 效 利 用 之 土 地, 允 許 其 建 築 容 積 一 部 或 全 部 移 轉 同 一 更 新 地 區 範 圍 內 其 他 建 物 使 用, 但 基 本 上 容 積 移 轉 範 圍 以 同 一 都 市 更 新 地 區 為 限 四 古 蹟 土 地 容 積 移 轉 辦 法 依 據 前 述, 古 蹟 土 地 容 積 移 轉 辦 法 乃 依 據 文 化 資 產 法 第 36 之 1 條 之 規 定 訂 定, 為 目 前 國 內 古 蹟 容 積 移 轉 最 主 要 之 執 行 依 據 五 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 古 蹟 土 地 容 積 移 轉 辦 法 實 施 後, 國 內 除 依 據 文 化 資 產 保 存 法 指 定 之 古 蹟 外, 其 餘 具 紀 念 性 藝 術 價 值 建 築 保 存, 並 無 任 何 相 關 補 償 規 定 此 外, 對 於 攸 關 都 市 生 活 環 境 品 質 之 公 園 綠 地 廣 場 體 育 場 所 及 兒 童 遊 樂 場 等 公 共 空 間 之 劃 設, 受 限 於 都 市 發 展 現 況, 實 際 規 劃 普 遍 不 足 ; 以 及 公 共 設 施 保 留 地 之 取 得 等 問 題, 影 響 都 市 發 展 及 所 有 權 人 權 益 因 此, 於 民 國 八 十 八 年 公 佈 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法, 以 期 改 善 及 提 升 民 眾 之 生 活 環 境 及 品 質 六 台 北 市 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 審 議 規 則 2-17

30 為 目 前 容 積 移 轉 申 請 案 件 最 多 之 縣 市, 因 此 於 民 國 九 十 二 年 8 月 修 正 台 北 市 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 審 議 規 則, 並 於 第 五 條 中 規 定, 接 受 基 地 之 移 入 容 積 若 超 過 接 受 基 地 基 準 容 積 20%, 且 移 入 樓 地 板 面 積 超 過 1000 平 方 公 尺 者, 必 須 受 都 市 設 計 審 議 之 規 範 參 國 內 容 積 移 轉 之 相 關 研 究 分 析 在 國 內 既 有 相 關 文 獻 方 面, 研 究 者 依 其 研 究 主 題 約 略 可 分 類 為 取 得 公 共 設 施 用 地 農 業 區 保 存 歷 史 建 物 及 古 蹟 保 存 開 放 空 間 山 坡 地 保 育 市 地 開 發 容 積 移 轉 理 論 等 議 題 以 下 就 針 對 上 述 分 類 作 一 整 理 回 顧, 詳 見 表 2-6 表 2-6 國 內 與 發 展 權 移 轉 制 度 有 關 之 文 獻 回 顧 表 論 文 名 稱 研 究 基 礎 研 究 內 容 大 稻 埕 歷 史 風 貌 特 定 專 用 區 容 積 移 轉 機 制 之 研 究 / 黃 舜 銘 /2004 探 討 容 積 移 轉 在 都 市 發 展 調 節 之 功 能 角 色, 並 應 在 不 影 響 既 有 都 市 計 畫 或 建 築 相 關 規 範 前 提 下, 達 到 既 有 之 政 策 目 標, 發 揮 都 市 計 畫 發 展 規 範 引 導 之 管 控 機 制 針 對 台 北 市 大 稻 埕 地 區 之 申 請 個 案 進 行 深 入 分 析 與 檢 討, 在 既 有 法 令 架 構 下 引 入 具 交 易 安 全 保 障 之 信 託 機 制, 建 構 積 極 與 消 極 兩 方 案 之 新 容 積 移 轉 交 易 平 台 私 有 古 蹟 所 有 權 人 以 容 就 容 積 移 轉 過 程 中, 古 蹟 以 大 稻 埕 辜 宅 為 例, 說 明 積 轉 移 機 制 協 助 古 蹟 修 所 有 權 人 權 利 義 務 進 行 古 蹟 容 積 移 轉 申 辦 過 程 復 的 策 略 分 析 以 市 定 古 蹟 大 稻 埕 辜 宅 為 例 / 許 分 析, 並 就 權 利 所 有 權 利 行 使 法 定 適 格 與 應 完 可 能 之 問 題, 並 探 討 古 蹟 所 有 權 人 於 容 積 交 易 市 派 崇 /2003 成 之 前 置 條 件 逐 一 探 討 場 出 售 容 積 移 轉 權 利, 所 面 對 之 態 勢 與 應 考 量 之 因 子 容 積 移 轉 接 收 區 劃 設 之 研 究 以 公 共 設 施 用 地 為 例 / 蔡 碧 雲 /1998 探 討 在 國 內 現 行 都 市 計 畫 容 積 管 制 及 容 積 移 轉 辦 法 下, 實 施 容 積 移 轉 以 取 得 公 共 設 施 用 地 之 課 題, 並 建 立 一 套 容 積 移 轉 接 收 區 劃 設 模 式 建 構 國 內 公 共 設 施 用 地 容 積 移 轉 接 收 區 劃 設 之 模 式 模 式 首 先 進 行 均 等 容 積 率 訂 定, 接 著 預 測 與 評 估 環 境 衝 擊, 以 免 除 公 共 設 施 負 擔 過 重 由 財 務 評 估 觀 點 探 討 建 以 財 務 模 擬 評 估 方 法, 比 探 討 台 北 市 實 施 容 積 移 2-18

31 築 容 積 移 轉 辦 法 取 得 公 共 設 施 保 留 地 方 案 可 行 性 之 研 究 以 台 北 市 為 例 / 黃 昆 山 /1998 以 建 築 容 積 移 轉 方 式 取 得 公 共 設 施 用 地 之 研 究 / 林 智 偉 /1997 發 展 權 移 入 地 區 社 會 經 濟 環 境 影 響 評 估 指 標 之 建 立 以 古 市 街 保 存 為 例 / 鄭 婉 玉 /1997 容 積 移 轉 接 收 區 之 實 施 範 圍 及 移 轉 量 之 研 究 / 宋 東 鉉 /1996 可 轉 讓 土 地 發 展 全 市 場 之 效 率 與 公 平 性 / 楊 重 信 林 瑞 益 /1994 以 容 積 移 轉 取 得 都 市 開 放 空 間 之 研 究 以 關 渡 都 會 公 園 為 例 / 游 瑞 芬 /1993 以 發 展 權 移 轉 與 聯 合 開 發 方 式 取 得 公 共 設 施 用 地 之 探 討 / 楊 重 信 /1992 都 市 建 築 容 積 移 轉 制 度 較 送 出 基 地 接 受 基 地 接 轉 辦 法 取 得 公 共 設 施 保 受 轉 移 後 NPV IRR 的 增 留 地 對 容 積 移 轉 及 開 發 減 值 行 為 之 影 響 探 討 在 國 內 客 觀 環 境 下 基 於 建 築 容 積 移 轉 制 度 實 施 建 築 容 積 移 轉 制 度 應 用 層 面 的 多 元 化, 分 析 在 政 治 經 濟 社 會 法 比 較 應 用 於 取 得 公 共 設 制 環 境 行 政 財 政 等 施 用 地 保 存 古 蹟 保 留 層 面 之 課 題 開 放 空 間 及 整 體 開 發 上 之 性 質 差 異 建 立 一 套 經 濟 環 境 影 響 考 慮 發 展 權 移 轉 對 移 入 評 估 指 標 地 區 可 能 造 成 衝 擊, 提 供 發 展 權 移 轉 時 評 估 移 入 地 區 之 工 具 應 用 電 腦 統 計 與 地 理 資 將 公 共 設 施 之 服 務 水 準 訊 系 統 空 間 分 析 功 能, 探 作 為 容 積 移 轉 先 決 條 討 容 積 移 轉 接 收 區 之 實 件 進 行 發 展 需 求 分 佈 現 施 範 圍 況 分 析 以 信 義 計 畫 區 為 例, 探 討 實 施 容 積 移 轉 之 可 行 性 以 都 市 空 間 均 衡 模 型 分 以 都 市 空 間 均 衡 模 型 分 析 析 可 轉 讓 發 展 全 市 場 之 經 濟 效 率 與 公 平 性 從 財 經 技 術 政 策 社 研 究 中 提 出 八 個 容 積 移 會 等 方 面 分 析 初 擬 方 案 轉 操 作 模 式 : 包 括 銀 行 之 可 行 性 購 買 土 地 交 換 聯 合 開 發 土 地 信 託 契 約 合 建 債 券 市 場 契 約 發 回 及 徵 收 發 回 八 種 構 想 方 案, 經 評 估 後, 以 契 約 合 建 方 案 最 可 行 將 公 共 設 施 分 為 可 適 用 將 台 灣 地 區 發 展 權 移 轉 使 用 者 付 費 之 公 共 設 施 制 度 之 實 施 地 區 分 成 兩 與 不 能 單 純 使 用 者 付 費 類 爹 一 類 為 已 實 施 都 市 之 公 共 設 施, 以 其 所 處 地 計 畫 地 區 ; 第 二 類 為 新 市 區 分 別 設 計 不 同 之 發 展 區 與 新 市 鎮 提 出 建 議 權 移 轉 辦 法 建 築 容 積 管 制 全 面 進 行, 從 制 度 之 行 政 可 行 性 公 2-19

32 應 用 於 市 地 開 發 之 研 究 / 楊 松 齡 /1992 以 鄰 里 為 單 元 制 訂 容 積 管 制 平 性 財 政 負 擔 效 率 性 等 指 標 評 估 比 較 建 築 容 積 移 轉 制 度 與 市 地 重 劃 及 區 段 徵 收 之 優 劣 都 市 建 築 容 積 加 成 與 轉 從 法 令 制 度 及 組 織 上 探 從 美 國 英 國 之 發 展 權 實 移 制 度 之 基 礎 研 究 / 林 元 興 /1989 討 發 展 權 轉 移 制 度 施 背 景 理 論 基 礎 及 日 本 空 中 權 利 用 之 實 行 方 法, 做 深 入 探 討, 作 為 建 築 容 積 移 轉 制 度 建 立 參 考 資 料 來 源 : 連 淑 芬,2001, 新 都 市 計 畫 地 區 以 容 積 移 轉 方 式 規 劃 取 得 公 共 設 施 用 地 之 研 究 本 研 究 整 理 就 相 關 文 獻 對 於 容 積 移 轉 制 度 之 分 析 觀 之, 容 積 移 轉 的 課 題 研 究 可 歸 納 成 下 列 幾 項 : 一 區 位 選 址 之 探 討 如 何 劃 設 可 發 展 區 ( 接 受 基 地 ) 限 制 發 展 區 ( 送 出 基 地 ) 以 及 應 如 何 評 估 需 求 而 訂 定 可 發 展 區 為 此 一 論 述 之 首 要 課 題 二 經 濟 價 值 推 估 在 相 同 區 位 但 不 相 同 的 基 地 條 件 下, 自 然 產 生 不 同 的 經 濟 價 值, 因 此 送 出 基 地 容 積 如 何 合 理 的 換 算 到 接 受 基 地, 如 何 處 理 因 發 展 權 移 轉 而 產 生 的 開 發 利 益 問 題 為 此 類 論 述 之 核 心 研 究 三 都 市 總 承 載 量 問 題 以 都 市 成 長 總 量 管 制 的 角 度 來 看, 容 積 移 轉 中 接 受 基 地 可 接 受 容 積 為 基 準 容 積 的 30%, 但 確 無 從 可 知 此 30% 接 受 容 積 之 評 估 或 分 析 依 據 為 何 因 此 該 如 何 推 算 可 發 展 區 之 可 接 受 的 容 積 量, 以 及 如 何 推 估 限 制 發 展 區 之 可 移 出 容 積 大 小, 可 發 展 區 之 接 受 容 積 超 過 地 區 負 荷 時 又 該 如 何 維 持 環 境 品 質 針 對 可 發 展 區 而 言, 接 受 容 積 總 量 大 小 與 該 地 區 公 共 設 施 服 務 水 準 之 間 關 係 極 大, 因 此 對 於 接 受 基 地 的 選 址 評 估 則 顯 得 十 分 重 要, 否 則 對 於 基 地 週 邊 公 共 設 施 的 過 量 負 荷 其 所 衍 生 的 公 2-20

33 設 不 足 問 題, 是 否 應 依 據 使 用 者 付 費 觀 念 由 開 發 者 自 行 處 理 或 是 由 政 府 提 出 相 關 配 套 措 施 予 以 補 救 而 本 研 究 之 方 向 乃 從 上 述 之 都 市 總 承 載 量 問 題 加 以 延 伸, 針 對 國 內 現 行 容 積 移 轉 運 作 機 制 之 整 理 與 檢 視, 並 分 析 新 竹 縣 都 市 計 畫 地 區 之 特 性 配 合 該 縣 之 發 展 方 向, 提 出 具 體 可 行 之 新 竹 縣 都 市 計 畫 公 共 設 施 容 積 移 轉 之 原 則, 一 方 面 檢 視 國 內 各 縣 市 容 積 移 轉 法 令 之 差 異, 一 方 面 提 供 新 竹 縣 再 實 施 容 積 移 轉 制 度 法 令 時 之 參 考 2-21

34 第 三 章 國 內 容 積 移 轉 實 務 與 法 規 分 析 八 零 年 代 中 期, 我 國 因 應 時 代 的 變 遷 與 需 求, 引 進 國 外 容 積 移 轉 制 度 (Transfer of Development Rights,T.D.R) 之 相 關 做 法, 除 對 古 蹟 及 歷 史 建 物 加 以 保 存 外, 當 時 台 北 縣 政 府 更 首 先 將 容 積 移 轉 運 用 至 都 市 計 畫 私 有 公 共 設 施 用 地 之 取 得 其 後 內 政 部 明 令 對 於 都 市 計 畫 內 縣 ( 市 ) 主 管 機 關 認 定 有 保 存 價 值 之 建 築 所 定 著 之 私 有 土 地 提 供 作 為 公 共 空 間 使 用 之 可 建 築 土 地 及 私 有 公 共 設 施 用 地 等 得 運 用 容 積 移 轉 方 式 取 得 之, 亦 為 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 之 訂 定 而 本 文 則 藉 由 檢 視 台 北 縣 政 府 及 中 央 內 政 部 兩 者 先 後 所 制 定 之 法 規 內 容 的 差 異 性, 了 解 兩 法 令 對 都 市 整 體 環 境 帶 來 之 衝 擊 與 效 益 第 一 節 國 內 容 積 移 轉 實 務 分 析 我 國 容 積 移 轉 在 實 務 上 的 操 作, 依 據 法 規 的 進 程 演 變 及 容 積 移 轉 目 的 之 不 同, 大 致 可 分 為 四 種 情 形, 說 明 如 下 : 壹 無 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 之 時 期 ( 民 國 八 十 八 年 前 ) 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 於 民 國 八 十 八 年 實 施, 故 在 此 之 前 中 央 行 政 機 關 並 無 容 積 移 轉 辦 法 之 規 定, 而 在 實 務 上 亦 僅 有 容 積 移 轉 之 類 似 案 例 緣 此, 本 研 究 以 PUD 計 畫 單 元 整 體 開 發 操 作 模 式 作 為 此 一 階 段 之 案 例 分 析 一 松 山 國 宅 開 發 案 ( 一 ) 環 境 背 景 於 八 零 年 代 興 建 之 松 山 國 宅, 基 地 坐 落 於 台 北 市 松 山 區 光 復 北 路 西 側, 與 十 五 米 健 康 路 及 延 壽 街 相 鄰 基 地 內 由 八 至 十 米 之 道 路 分 為 十 三 個 大 小 不 等 之 街 廓, 基 地 面 積 共 平 方 公 尺 ( 二 ) 開 發 特 色 以 十 三 個 街 廓 總 容 積 調 配 之 方 式, 塑 造 復 變 化 之 天 際 線, 在 建 築 物 的 配 置 上 作 高 低 空 間 組 織 變 化, 避 免 高 樓 層 設 計 而 造 成 增 加 結 構 及 消 防 設 備 之 工 程 費 用 3-1

35 在 規 劃 設 計 上 採 集 中 配 置 集 中 利 用 方 式 處 理, 以 達 土 地 充 分 利 用 的 原 則 利 用 基 地 容 積 率 觀 念 整 體 規 劃 設 計, 並 以 高 層 立 體 發 展, 力 求 戶 外 活 動 廣 場 與 綠 地 等 開 放 空 間 配 置 於 住 宅 群 體 中 間, 運 用 各 種 外 部 空 間 特 性 及 景 觀 元 素 塑 造 戶 外 空 間 合 於 動 靜 分 區 之 原 則 ( 三 ) 小 結 該 規 劃 案 應 用 PUD 計 畫 單 元 整 體 開 發 及 建 築 容 積 調 配 之 概 念, 突 破 傳 統 公 寓 社 區 高 度 一 致 的 建 築 立 面 設 計, 塑 造 富 有 變 化 之 天 際 線, 同 時 建 立 新 都 市 景 觀 在 建 築 總 容 積 不 變 的 原 則 下, 將 中 央 之 建 築 容 積 移 轉 至 相 鄰 基 地 上, 而 營 造 出 完 整 的 社 區 開 放 空 間 惟 該 規 劃 案 著 重 社 區 活 動 空 間 的 提 供, 而 忽 略 了 容 積 接 受 區 公 共 設 施 服 務 水 準 之 提 升, 以 致 原 設 計 之 地 下 停 車 場 及 若 干 公 共 設 施 不 敷 使 用, 降 低 該 基 地 之 居 住 品 質 二 民 生 社 區 內 敦 煌 大 別 墅 開 發 案 ( 一 ) 基 地 特 性 該 基 地 位 於 台 北 民 生 社 區, 民 生 東 路 復 興 北 路 交 叉 口 之 東 北 側, 唯 一 面 積 約 三 公 頃 之 完 整 住 宅 區 街 廓 因 此, 較 不 同 於 松 山 國 宅 開 發 案 之 數 街 廓 整 體 開 發 情 形 ( 二 ) 開 發 特 色 民 生 社 區 之 住 宅 早 期 受 聯 合 國 補 助 興 建, 依 其 規 定 均 應 興 建 容 積 率 200% 建 蔽 率 50% 之 四 樓 連 棟 公 寓 但 開 發 者 所 聘 請 之 建 築 師 在 當 地 法 規 容 許 之 下, 興 建 十 五 樓 高 層 之 公 寓 三 樓 透 天 住 宅 及 三 樓 透 天 沿 街 住 宅 商 店 等 三 種 形 式 的 建 築 另 外 在 高 層 公 寓 透 天 住 宅 及 商 店 間 配 置 開 放 空 間 兒 童 遊 戲 場 及 公 園 等, 使 該 基 地 200% 的 容 積 率 得 以 自 由 配 置 ( 三 ) 小 結 該 開 發 案 與 松 山 國 宅 之 案 例 同 樣 是 應 用 PUD 計 畫 單 元 整 體 開 發 及 容 積 調 配 的 概 念, 將 中 央 的 容 積 移 至 鄰 近 基 地 開 發 建 築, 而 空 出 完 整 之 開 放 空 間 並 且 在 3-2

36 住 宅 建 築 上 配 置 以 不 同 容 積 率, 以 塑 造 多 樣 性 之 居 住 空 間 及 天 際 線, 形 成 良 好 之 都 市 景 觀 由 於 民 生 社 區 為 公 共 設 施 相 當 完 備 之 模 範 社 區, 容 積 調 配 後 並 未 有 公 共 設 施 不 敷 使 用 之 情 況 發 生 貳 台 北 縣 單 行 法 規 時 期 在 中 央 於 民 國 八 十 八 年 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 之 前, 台 北 縣 政 府 為 因 應 該 縣 都 市 發 展 需 求, 於 八 十 六 年 八 月 發 佈 實 施 的 都 市 計 畫 通 盤 檢 討 土 地 使 用 管 制 要 點 中 規 定, 為 加 速 公 共 設 施 用 地 取 得 及 增 進 都 市 環 境 品 質, 凡 基 地 面 積 超 過 一 千 平 方 公 尺, 自 願 無 償 捐 贈 公 共 設 施 用 地, 得 增 加 興 建 的 樓 地 板 面 積, 其 獎 勵 面 積 不 得 超 過 基 地 面 積 乘 以 容 積 率 的 50%, 位 於 捷 運 站 500 公 尺 內, 不 得 超 過 基 準 容 積 之 100%( 見 圖 3-1) 依 照 台 北 縣 此 要 點 而 推 出 的 建 設 案, 在 現 今 房 地 產 市 場 中 仍 十 分 活 耀, 吾 人 可 看 到 位 於 捷 運 站 週 邊, 有 著 為 數 不 少 的 中 庭 式 高 樓 集 合 住 宅, 其 樓 高 之 所 以 動 輒 達 到 三 四 十 層 樓, 多 數 原 因 乃 於 此 時 的 法 令 規 定 以 及 加 上 都 市 更 新 等 容 積 獎 勵 所 形 成 的 超 高 樓 建 築 例 如 以 目 前 的 新 板 橋 車 站 特 定 區 而 言, 其 住 宅 區 的 建 蔽 率 為 60% 容 積 率 為 450%, 但 因 為 此 時 容 積 移 轉 法 令 較 為 寬 鬆 之 緣 故, 基 地 位 於 捷 運 車 站 500 公 尺 內, 容 積 獎 勵 可 增 加 100%, 在 加 上 都 市 更 新 等 獎 勵 的 容 積 後, 總 樓 地 板 面 積 必 然 相 當 可 觀, 可 達 到 動 輒 超 過 三 十 層 樓 之 超 高 層 的 建 築 物 圖 3-1 台 北 縣 都 市 計 畫 通 盤 檢 討 土 地 使 用 管 制 要 點 容 積 獎 勵 示 意 圖 資 料 來 源 : 台 北 縣 政 府 3-3

37 台 北 縣 首 先 運 用 容 積 移 轉 方 式 來 取 得 公 共 設 施 保 留 地, 其 原 先 的 美 意, 吾 人 應 給 予 嘉 許 但 在 實 施 方 式 上 尚 有 缺 周 詳, 以 此 時 期 的 容 積 移 轉 法 令 而 言, 遠 高 出 全 國 各 縣 市 依 中 央 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 所 規 定 之 接 受 基 地 之 可 移 入 容 積, 以 不 超 過 該 接 受 基 地 基 準 容 積 30% 為 原 則, 至 多 不 超 過 40% 而 台 北 縣 此 時 大 量 的 釋 出 容 積 雖 取 得 了 部 分 公 共 設 施 保 留 地, 同 時 也 造 成 環 境 品 質 的 更 加 惡 化 參 內 政 部 頒 布 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 ( 民 國 八 十 八 年 至 今 ) 民 國 八 十 八 年 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法, 其 主 要 目 的 為 加 速 公 共 設 施 保 留 地 取 得 及 增 進 都 市 環 境 品 質 而 主 管 機 關 內 政 部 亦 因 各 縣 市 不 同 之 需 求 環 境, 方 便 地 方 因 地 制 宜, 在 該 辦 法 第 四 條 規 定 各 縣 市 可 視 其 需 要 訂 定 審 查 許 可 條 件 本 研 究 提 出 下 列 在 此 時 期 之 案 例 做 分 析 ㄧ 台 北 縣 中 永 和 瓦 磘 溝 容 積 移 轉 案 - 政 府 冀 望 容 積 移 轉 達 成 之 功 用 與 效 益 ( 一 ) 環 境 背 景 台 北 縣 政 府 為 取 得 中 永 和 瓦 磘 溝 計 畫 公 共 設 施 用 地, 整 治 中 永 和 瓦 磘 溝 多 年 水 患, 規 定 政 府 除 以 徵 收 方 式 取 得 私 地 外, 並 增 加 以 容 積 移 轉 方 式 取 得 用 地 ( 二 ) 環 境 背 景 台 北 縣 政 府 為 取 得 中 永 和 瓦 磘 溝 計 畫 公 共 設 施 用 地, 整 治 中 永 和 瓦 磘 溝 多 年 水 患, 規 定 政 府 除 以 徵 收 方 式 取 得 私 地 外, 並 增 加 以 容 積 移 轉 方 式 取 得 用 地 ( 三 ) 容 積 移 轉 內 容 台 北 縣 政 府 因 取 得 中 永 和 瓦 磘 溝 計 畫 公 共 設 施 保 留 地 不 易, 乃 經 由 容 積 移 轉 方 式, 於 九 十 一 年 八 月 核 准 民 凱 建 設 申 請 捐 贈 永 和 市 水 源 段 九 五 六 地 號 予 本 縣, 以 增 加 興 建 樓 地 板 面 積 案 件 為 首 宗, 日 前 已 完 成 產 權 移 轉, 且 本 府 已 核 准 中 和 市 漳 和 段 瓦 磘 小 段 大 仁 段 各 一 筆 及 永 和 市 民 治 段 二 筆 申 請 容 積 移 轉 獎 勵, 捐 贈 面 積 共 計 平 方 公 尺, 以 當 期 公 告 現 值 計 算 約 新 台 幣 8 千 3 百 萬 元, 送 出 基 3-4

38 地 之 總 容 積 約 為 平 方 公 尺, 增 加 人 口 數 94 人 ( 四 ) 效 益 與 衝 擊 政 府 希 冀 運 用 容 積 移 轉 方 式 取 得 私 有 公 共 設 施 保 留 地 以 此 案 例 而 言, 瓦 磘 溝 在 尚 未 整 治 之 前, 一 遇 到 連 日 豪 雨 或 颱 風 每 每 氾 濫 成 災 ( 見 圖 3-2), 造 成 中 永 和 居 民 個 個 人 心 惶 惶 苦 不 堪 言, 財 產 與 生 命 安 全 更 是 遭 受 到 莫 大 的 威 脅 而 經 由 容 積 移 轉 方 式 後, 政 府 順 利 取 得 瓦 磘 溝 週 邊 之 公 共 設 施 保 留 地, 而 能 著 手 進 行 河 岸 之 整 治 工 程, 使 居 民 不 在 飽 受 水 患 之 苦, 生 活 更 加 安 和 樂 利 ( 建 築 3-3) 而 對 於 此 一 案 例 帶 來 之 衝 擊 面 而 言, 經 由 容 積 移 轉 方 式, 使 本 區 可 能 增 加 約 94 人, 對 公 共 設 施 服 務 品 質 有 些 許 影 響, 但 對 本 市 整 體 環 境 尚 無 重 大 衝 擊, 相 對 因 水 岸 整 治 而 帶 來 之 效 益, 衝 擊 面 之 影 響 可 謂 微 乎 其 微, 故 若 妥 善 運 用 容 積 移 轉 方 式 解 決 私 有 公 共 設 施 保 留 地 之 問 題, 對 政 府, 人 民 及 業 者 而 言 均 可 達 到 多 贏 之 局 面 圖 3-2 瓦 磘 溝 尚 未 整 治 之 淹 水 照 片 資 料 來 源 : 台 北 縣 政 府 圖 3-3 瓦 磘 溝 整 治 後 之 抽 水 站 河 岸 照 片 資 料 來 源 : 台 北 縣 政 府 ( 五 ) 小 結 3-5

39 目 前 台 北 縣 約 有 6000 公 頃 公 共 設 施 保 留 地 未 徵 收, 幾 乎 占 全 台 一 半 數 量, 透 過 容 積 移 轉 之 手 段 應 可 解 決 政 府 財 政 困 難 無 法 取 得 私 有 公 共 設 施 保 留 之 問 題, 地 主 亦 可 獲 得 適 當 之 補 償, 土 地 開 發 業 者 亦 可 透 過 樓 地 板 面 積 增 加 而 提 高 投 資 報 酬 另 一 方 面, 由 於 目 前 台 北 縣 都 市 計 畫 容 積 移 轉 許 可 審 查 要 點 相 對 其 他 縣 市 而 言, 法 令 規 定 較 為 寬 鬆, 依 縣 府 估 算, 若 採 容 積 移 轉 將 新 增 足 供 800 萬 人 居 住 的 樓 地 板 面 積, 實 為 龐 大 數 量, 故 建 議 台 北 縣 政 府 針 對 此 一 問 題 應 審 慎 為 之, 參 考 台 北 市 更 為 活 絡 成 熟 之 做 法, 有 效 提 升 生 活 品 質, 乃 為 全 縣 之 福 二 台 北 市 南 港 區 向 陽 段 五 地 號 容 積 移 轉 許 可 案 ( 一 ) 送 出 基 地 : 1 基 地 位 置 : 台 北 市 南 港 區 向 陽 段 五 地 號 2 使 用 分 區 : 住 宅 區 ( 住 商 混 合 使 用 ) 3 基 地 面 積 : 平 方 公 尺 4 允 建 容 積 : 平 方 公 尺 5 建 築 設 計 容 積 : 平 方 公 尺 6 可 移 出 容 積 : 平 方 公 尺 7 前 次 移 出 容 積 :0 平 方 公 尺 8 本 次 移 出 容 積 : 平 方 公 尺 9 尚 可 移 出 容 積 :0 平 方 公 尺 10 平 均 公 告 現 值 :65000 元 /m2 ( 二 ) 接 受 基 地 1 基 地 位 置 : 臺 北 市 中 正 區 南 海 段 一 小 段 二 六 八 - 二 地 號 2 使 用 分 區 : 第 三 種 住 宅 區 3 基 地 面 積 :845 平 方 公 尺 4 允 建 容 積 : 平 方 公 尺 3-6

40 5 可 接 受 容 積 上 限 : 平 方 公 尺 6 前 次 移 入 容 積 :0 平 方 公 尺 7 本 次 移 出 容 積 :61.70 平 方 公 尺 8 尚 可 移 入 容 積 : 平 方 公 尺 9 平 均 公 告 現 值 : 元 /m2 圖 3-4 台 北 市 南 港 區 向 陽 段 五 地 號 容 積 移 轉 位 置 圖 資 料 來 源 : 台 北 市 政 府 三 台 北 市 中 正 區 南 海 段 三 小 段 635 地 號 容 積 移 轉 許 可 案 ( 一 ) 送 出 基 地 : 1 基 地 位 置 : 臺 北 市 中 正 區 南 海 段 六 三 五 地 號 2 使 用 分 區 : 第 三 種 住 宅 區 3 基 地 面 積 :2521 平 方 公 尺 4 允 建 容 積 : 平 方 公 尺 5 建 築 設 計 容 積 : 平 方 公 尺 6 可 移 出 容 積 : 平 方 公 尺 7 留 置 移 入 容 積 :46.90 平 方 公 尺 8 本 次 移 出 容 積 : 平 方 公 尺 9 尚 可 移 出 容 積 : 平 方 公 尺 10 平 均 公 告 現 值 : 元 /m2 ( 二 ) 接 受 基 地 3-7

41 1 基 地 位 置 : 台 北 市 北 投 區 振 興 段 四 七 八 地 號 2 使 用 分 區 : 第 三 種 住 宅 區 3 基 地 面 積 : 平 方 公 尺 4 允 建 容 積 : 平 方 公 尺 5 可 接 受 容 積 上 限 : 平 方 公 尺 6 本 次 移 入 容 積 : 平 方 公 尺 7 尚 可 移 入 容 積 平 方 公 尺 8 平 均 公 告 現 值 : 元 /m2 圖 3-5 台 北 市 中 正 區 南 海 段 三 小 段 635 地 號 容 積 移 轉 案 送 出 基 地 位 置 圖 圖 3-6 台 北 市 中 正 區 南 海 段 三 小 段 635 地 號 容 積 移 轉 案 接 受 基 地 位 置 圖 資 料 來 源 : 台 北 市 政 府 四 新 竹 市 首 宗 公 共 設 施 容 積 移 轉 許 可 案 ( 一 ) 送 出 基 地 : 1 基 地 位 置 : 新 竹 市 中 華 段 等 五 筆 2 使 用 分 區 : 道 路 用 地 ( 已 開 闢 ) 3-8

42 3 基 地 面 積 :660 平 方 公 尺 4 可 移 出 容 積 : 平 方 公 尺 ( 一 ) 接 受 基 地 1 基 地 位 置 : 新 竹 市 中 山 段 等 八 筆 2 都 市 計 畫 名 稱 : 新 竹 ( 含 香 山 ) 都 市 計 畫 ( 第 一 次 通 盤 檢 討 ) 五 三 角 湧 老 街 區 再 發 展 方 案 ( 三 峽 老 街 ) ( 一 ) 環 境 背 景 所 謂 三 峽 老 街, 即 是 指 位 於 祖 師 廟 附 近 的 民 權 街, 始 建 於 民 國 五 年, 是 一 條 蜿 蜒 狹 窄 的 街 道 ; 相 連 不 斷 的 紅 磚 拱 廊, 融 合 不 同 年 代 的 建 築 風 格 ; 民 權 街 原 名 三 角 湧 街, 是 昔 日 三 峽 的 市 集 中 心 日 治 時 期 曾 實 施 街 道 改 正 計 畫, 是 當 時 三 峽 鎮 上 最 熱 鬧 的 一 條 街 當 初 的 匠 師 們 吸 收 了 日 本 建 築 師 引 自 巴 洛 克 式 建 築 的 風 格, 與 台 灣 傳 統 街 屋 融 合 成 獨 具 風 格 的 長 條 式 街 屋 立 面, 而 立 面 結 構 與 亭 仔 腳 以 紅 磚 洗 石 子 為 主 要 材 料, 內 牆 則 以 土 埆 堆 砌 而 成, 紅 磚 砌 成 的 拱 廊, 與 樓 面 的 山 牆 是 老 街 最 具 代 表 的 建 築 特 色 街 道 全 長 約 二 百 公 尺, 是 台 灣 現 存 最 完 整 的 老 街 道, 與 三 峽 祖 師 廟, 被 並 列 為 三 峽 的 地 標 老 街 住 宅 所 用 的 磚 塊, 據 考 是 從 日 本 船 運 來 台, 與 目 前 總 統 府 以 及 台 灣 省 煙 酒 公 賣 局 所 用 的 磚 塊, 都 是 日 本 東 京 同 一 種 廠 牌 的 產 品 圖 3-7 日 治 時 期 三 峽 老 街 資 料 來 源 : 三 峽 歷 史 文 物 館 ( 二 ) 三 峽 民 權 老 街 保 存 之 過 程 3-9

43 民 國 六 十 年 前 台 灣 省 政 府 建 設 廳 公 佈 三 峽 都 市 計 畫, 民 權 街 被 劃 定 為 15 米 之 計 畫 道 路 但 因 國 際 經 濟 情 勢 低 迷, 政 府 財 源 短 缺, 都 市 建 設 幾 乎 停 擺 民 國 七 十 八 年, 北 二 高 在 三 峽 鶯 歌 設 立 交 流 道, 中 興 法 商 學 院 升 格 為 台 北 大 學 並 以 三 峽 為 校 址, 帶 動 房 地 產 蓬 勃 發 展, 造 成 民 權 老 街 土 地 龐 大 的 賣 壓 同 年 三 峽 鎮 公 所 編 列 預 算 展 開 土 地 徵 收 行 動, 部 分 居 民 以 保 存 傳 統 文 化 為 由, 反 對 拓 寬 經 過 內 政 部 鑑 定 後, 民 國 八 十 年 十 月 將 老 街 列 為 三 級 古 蹟 而 另 一 部 分 居 民 則 徹 底 反 對 自 宅 被 指 定 為 三 級 古 蹟 三 度 呈 報 省 府 民 政 廳 解 除 古 蹟 指 定, 經 古 蹟 評 議 委 員 會 判 核 民 國 八 十 二 年 九 月 解 除 古 蹟 指 定 雖 然 行 政 機 關 解 除 古 蹟 指 定, 但 其 後 民 權 老 街 存 廢 問 題 仍 是 支 持 和 反 對 雙 方 相 互 爭 議 之 處 時 至 民 國 八 十 六 年 八 月 文 建 會 邀 請 相 關 部 會 官 員 民 意 代 表 及 專 家 學 者 等 人 協 商, 確 定 三 峽 老 街 不 會 再 朝 指 定 古 蹟 的 方 向 發 展, 將 依 據 都 市 計 畫 法 第 十 五 條 規 定, 具 紀 念 性 或 藝 術 價 值 應 予 保 存 的 建 築 物 相 關 規 定 進 行 通 盤 檢 討 民 國 九 十 一 年 八 月 由 公 開 徵 選 出 之 徐 裕 健 建 築 師 事 務 所, 針 對 老 街 與 周 邊 地 區 環 境 作 整 體 規 劃, 並 對 兩 側 牌 樓 騎 樓 及 現 有 第 一 落 部 分 進 行 風 貌 保 存 原 貌 復 舊 及 景 觀 道 路 規 劃 設 計 民 國 九 十 二 年 三 峽 民 權 老 街 在 縣 府 城 鄉 局 推 動 下, 持 續 進 行 老 街 修 復 及 再 發 展 計 畫 該 年 十 二 月, 縣 都 委 會 通 過 變 更 三 峽 都 市 計 畫 ( 三 角 湧 老 街 區 在 發 展 方 案 )( 土 地 使 用 分 區 管 制 要 點 修 正 ) 案, 老 街 容 積 可 移 轉 至 三 峽 都 市 計 畫 地 區 或 台 北 大 學 社 區 特 定 區, 建 物 保 存 部 份 不 計 入 建 蔽 率 計 算 圖 3-8 整 修 前 期 的 三 峽 老 街 圖 3-9 完 工 後 的 三 峽 老 街 資 料 來 源 : 三 峽 鎮 公 所 3-10

44 ( 三 ) 小 結 由 容 積 移 轉 的 角 度 觀 三 峽 民 權 老 街 歷 史 建 物 保 存 一 案, 吾 人 可 發 現 法 令 政 策 的 進 展, 依 據 民 國 八 十 八 年 四 月 內 政 部 規 定 之 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 第 八 條 之 規 定, 原 本 容 積 移 轉 只 限 定 在 同 一 個 都 市 計 畫 區 內 進 行 移 轉, 若 依 據 當 時 法 令 之 規 定, 三 峽 老 街 的 送 出 基 地 並 不 能 移 入 台 北 大 學 特 定 計 畫 區 ( 因 兩 地 位 處 於 不 同 都 市 計 畫 地 區 ), 為 將 此 一 問 題 能 有 圓 滿 之 解 決 方 式, 考 量 社 經 環 境 之 急 遽 變 遷, 內 政 部 特 於 民 國 九 十 二 年 七 月 修 正 該 法 條 文, 因 應 現 今 都 市 發 展 需 求, 因 此 三 峽 民 權 老 街 之 送 出 容 積 得 順 利 移 轉 至 台 北 大 學 社 區 特 地 區 其 法 令 修 改 部 分 內 容 參 見 表 3-1 表 3-1 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 部 分 修 正 條 文 對 照 表 時 間 民 國 九 十 二 年 民 國 八 十 八 年 說 明 法 令 條 文 第 八 條 第 八 條 一 依 九 十 二 送 出 基 地 申 請 送 出 基 地 之 可 年 內 政 部 都 市 計 畫 容 積 移 轉 時, 以 移 移 出 容 積, 以 移 轉 委 員 會 第 五 六 一 次 轉 至 同 一 主 要 計 畫 至 同 一 主 要 計 畫 地 會 議 決 議 辦 理 地 區 範 圍 內 之 其 他 區 範 圍 內 之 其 他 可 二 為 處 理 同 可 建 築 土 地 建 築 使 建 築 土 地 建 築 使 用 一 主 要 計 畫 地 區 範 用 為 限 ; 其 提 經 該 為 限 ; 直 轄 市 縣 圍 內 無 法 指 定 可 建 管 政 府 都 市 計 畫 委 ( 市 ) 主 管 機 關 並 築 土 地 供 容 積 移 入 員 會 或 上 級 都 市 計 得 考 量 都 市 整 體 發 之 情 形 ( 如 三 峽 都 畫 委 員 會 審 議 通 過 展, 於 都 市 計 畫 書 市 計 畫 三 角 湧 老 者, 並 得 指 定 移 入 中 指 定 移 入 地 區 範 街 區 再 發 展 方 案 地 區 範 圍 或 移 轉 至 圍 範 圍 內 之 建 築 容 積 同 一 直 轄 市 縣 接 受 基 地 無 法 指 3-11

45 ( 市 ) 之 其 他 主 要 計 畫 地 區 定 ), 並 降 低 公 共 設 施 容 積 移 轉 對 環 境 品 質 之 衝 擊, 如 同 一 主 要 計 畫 地 區 範 圍 內 確 無 法 指 定 可 建 築 土 地 供 容 積 移 入 者, 得 提 經 該 管 政 府 都 市 計 畫 委 員 會 或 上 級 都 市 計 畫 委 員 會 審 議 通 過 後, 移 轉 至 同 一 直 轄 市 縣 ( 市 ) 之 其 他 主 要 計 畫 地 區 資 料 來 源 : 內 政 部 肆 容 積 移 轉 相 關 案 例 - 建 商 不 當 運 用 容 積 獎 勵 之 案 例 國 內 尚 有 許 多 具 容 積 獎 勵 開 發 之 相 關 案 例, 但 其 開 發 成 效 參 差 不 齊, 獎 勵 結 果 亦 非 全 然 有 助 於 都 市 環 境 及 居 民 生 活 品 質 之 提 升 甚 者 更 有 危 害 到 公 共 安 全, 使 民 眾 生 命 財 產 受 到 威 脅 以 下 就 以 台 北 縣 蘆 洲 市 之 大 囍 市 社 區 火 災 一 案 所 引 申 有 關 容 積 移 轉 之 問 題 做 分 析 探 討, 亦 做 為 往 後 從 事 相 關 議 題 改 進 之 參 考 與 借 鏡 ㄧ 蘆 洲 大 囍 市 社 區 蘆 洲 大 囍 市 社 區 之 所 以 成 為 案 例 探 討 對 象, 乃 起 因 於 當 初 一 場 火 災 不 僅 造 成 許 多 人 員 傷 亡, 亦 突 顯 出 不 少 公 共 安 全 上 的 缺 失, 其 中 包 括 都 市 計 畫 相 關 方 面 的 問 題, 本 研 究 就 針 對 此 作 簡 明 的 探 討 3-12

46 ( 一 ) 環 境 背 景 大 囍 市 社 區 位 於 台 北 縣 蘆 洲 市, 八 十 二 年 五 月 二 十 八 日 向 台 北 縣 政 府 申 請 建 照, 同 年 八 月 核 准 建 造 執 照, 並 於 民 國 八 十 四 年 取 得 使 用 執 照, 該 案 乃 為 地 下 一 層 地 上 八 層 之 鋼 筋 混 凝 土 連 棟 式 建 築 物, 區 分 為 四 棟, 共 兩 百 五 十 戶 ( 二 ) 起 火 及 傷 亡 原 因 火 災 發 生 於 民 國 九 十 二 年 八 月 三 十 一 日, 起 因 於 一 對 夫 妻 吵 架, 女 方 一 時 氣 憤 點 火 自 焚, 火 勢 波 及 一 旁 違 規 停 放 的 機 車 又 該 建 物 屬 中 庭 式 集 合 住 宅, 火 源 從 中 庭 角 落 引 燃 並 迅 速 向 上 延 燒, 加 上 當 地 巷 弄 狹 窄 不 利 救 援, 乃 造 成 此 重 大 傷 亡 之 住 宅 大 火 ( 三 ) 檢 討 與 改 進 本 起 火 災 之 所 以 造 成 重 大 財 務 損 失 及 人 員 上 的 傷 亡, 探 究 其 原 因, 除 了 人 為 縱 火 及 建 築 物 本 體 設 計 不 良 外, 在 都 市 計 畫 相 關 方 面 的 議 題 上 更 是 有 許 多 可 以 討 論 和 商 確 之 空 間 性 依 當 時 都 市 計 劃 圖, 因 臨 接 八 公 尺 計 劃 道 路 六 公 尺 既 有 巷 道, 加 上 周 邊 有 永 久 性 空 地, 所 以 依 當 時 建 築 技 術 規 則 建 築 設 計 施 工 編 第 十 四 條 之 規 定, 以 八 公 尺 計 劃 道 路 計 算, 可 興 建 二 十 二 公 尺 高 之 建 築 物, 且 由 於 地 屬 住 宅 區, 故 依 建 築 技 術 規 則 建 築 設 計 施 工 編 第 二 十 三 條 之 規 定 高 度 不 得 超 過 二 十 一 公 尺 及 七 層 樓 不 過, 民 國 八 十 二 年 間 政 府 鼓 勵 私 人 建 停 車 場, 當 年 依 照 台 灣 省 建 築 物 增 設 停 車 空 間 鼓 勵 要 點 第 四 條 之 規 定 獎 勵 停 車 位 設 計, 大 囍 市 社 區 在 地 下 一 層 增 設 十 個 停 車 位, 樓 層 高 度 獲 獎 勵 得 增 加 三 公 尺, 因 此 大 囍 市 社 區 之 設 計 高 度 為 二 十 四 公 尺, 成 為 現 有 地 下 一 層 地 上 八 層 之 集 合 住 宅 已 法 令 觀 點 而 言, 大 囍 市 的 建 照 應 無 問 題 另 外, 就 大 囍 市 之 建 築 環 境 而 言, 其 周 邊 至 少 有 三 條 六 公 尺 以 上 巷 道, 但 實 際 上 本 處 社 區 對 外 交 通 卻 僅 有 一 條 四 公 尺 寬 巷 道, 何 以 會 有 此 種 情 形? 最 終 形 成 救 援 行 動 困 難, 造 成 如 此 重 大 傷 亡? 以 下 就 針 對 此 三 條 道 路 之 實 際 情 形 提 出 說 明 : 3-13

47 1 八 米 計 畫 道 路 所 謂 計 畫 道 路 乃 是 指 依 都 市 計 畫 劃 設 的 道 路, 而 在 本 案 例 中 此 計 畫 道 路 因 政 府 沒 有 經 費 開 闢, 因 此 在 現 況 中 這 條 八 米 的 主 要 道 路 實 際 上 並 不 存 在 2 六 米 巷 道 前 述 之 八 公 尺 計 畫 道 路 並 未 興 闢, 民 眾 出 入 只 有 走 既 有 的 六 米 巷 道, 只 是 這 條 原 本 是 替 代 道 路 的 巷 道, 後 來 由 原 先 的 六 米 縮 減 為 四 米, 台 北 縣 工 務 局 長 表 示, 巷 道 變 窄 涉 及 與 其 他 地 主 私 權 問 題, 原 建 商 申 請 核 可 應 無 有 踰 越 法 令 但 原 本 六 米 之 巷 道 變 為 實 際 上 四 米 巷 道, 使 得 救 災 行 動 更 加 困 難 3 法 定 空 地 本 案 例 的 第 三 條 道 路, 也 就 是 大 囍 市 原 本 緊 鄰 的 廿 二 公 尺 溝 渠 後 來 地 主 重 新 加 蓋, 雖 然 作 為 停 車 場 使 用, 但 依 舊 屬 於 法 定 永 久 空 地 的 延 伸 表 面 上 可 通 行 的 路 面, 雖 只 有 四 公 尺, 可 是 依 照 法 令 規 定, 這 條 道 路 只 是 未 完 成 開 闢, 否 則 至 少 也 有 六 公 尺 以 上 依 法 令 的 規 定, 大 囍 市 社 區 週 邊 應 有 三 條 最 少 六 公 尺 的 道 路, 但 實 際 上 卻 單 單 僅 有 一 條 四 米 巷 道, 雖 然 建 商 當 時 依 法 興 建, 乍 看 之 下 似 乎 並 無 不 法 之 情 事, 但 由 於 法 令 上 的 模 糊 地 帶, 使 建 商 技 巧 性 的 利 用 指 定 建 築 線 變 更 永 久 性 空 地 使 用, 讓 在 實 際 上 僅 有 四 米 寬 的 巷 弄 內 興 建 高 樓 未 來, 在 容 積 管 制 及 獎 勵 方 面, 針 對 計 畫 道 路 可 作 為 指 定 建 築 線 之 依 據 以 及 法 令 空 地 是 否 應 更 明 確 的 定 義? 實 在 有 值 得 在 進 一 步 深 入 討 論 及 商 議 之 處 3-14

48 第 二 節 國 內 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 法 規 分 析 由 於 各 縣 ( 市 ) 都 市 發 展 需 求 與 特 性 不 同, 其 容 積 移 轉 之 條 件 亦 不 盡 相 同, 甚 者 有 迥 異 之 處 故 本 研 究 匯 集 目 前 已 制 定 且 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 審 查 作 業 要 點 之 縣 市, 其 中 包 括 台 北 市 台 北 縣 桃 園 縣 新 竹 市 苗 栗 縣 台 中 市 台 南 市 以 及 高 雄 市 等 八 縣 市, 做 一 綜 合 之 內 容 檢 視 與 比 較 ( 見 表 3-2) 3-15

49 縣 市 別 台 北 市 台 北 縣 桃 園 縣 新 竹 市 苗 栗 縣 台 中 市 台 南 市 高 雄 市 發 佈 日 期 北 府 城 更 字 第 號 函 府 城 鄕 字 第 號 函 經 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 委 員 會 第 38 次 會 議 修 號 令 正 通 過 日 府 行 法 字 第 府 都 計 字 第 號 函 發 布 修 正 南 市 都 計 字 第 號 函 條 文 數 共 12 條 共 9 條 共 9 條 共 10 條 共 11 條 共 10 條 共 10 條 共 7 條 法 源 名 詞 解 釋 與 定 義 一 本 許 可 條 件 依 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ) 第 四 條 第 一 項 規 定 訂 之 三 前 點 所 稱 送 出 基 地 為 下 列 各 款 土 地 :( 一 ) 本 市 古 蹟 及 歷 史 建 築 所 定 著 之 私 有 土 地 ( 二 ) 私 有 未 徵 收 之 公 共 設 施 保 留 地, 包 括 1. 公 園 用 地 2. 綠 地 3. 廣 場 4. 道 路 用 地 前 項 送 出 基 地 不 含 都 市 計 畫 書 規 定 應 以 區 段 徵 收 市 地 重 劃 或 其 他 方 式 整 體 開 發 地 區 共 同 負 擔 之 公 共 設 施 用 地 及 都 市 計 畫 檢 討 變 更 中 之 土 地 一 臺 北 縣 政 府 ( 以 下 簡 稱 一 桃 園 縣 政 府 ( 以 下 簡 本 府 ) 為 執 行 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 4 條 第 1 項 規 定, 使 都 市 計 畫 容 積 移 轉 許 可 審 查 有 所 依 循, 特 訂 定 本 要 點 稱 本 府 ) 為 執 行 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 四 條 第 一 項 及 第 六 條 第 二 項 規 定, 供 本 府 據 以 審 查 都 市 計 畫 容 積 移 轉 申 請 案 件, 特 訂 定 本 要 點 三 本 辦 法 第 六 條 第 一 項 第 一 款 所 稱 有 保 存 價 值 之 建 築, 係 指 下 列 各 款 建 一 本 審 查 許 可 條 件 依 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 四 條 第 一 項 及 第 六 條 第 二 項 規 定 訂 定 之 三 本 辦 法 第 六 條 第 一 項 第 一 款 所 稱 有 保 存 價 值 之 建 築, 係 指 下 列 各 款 建 築 :( 一 ) 經 主 管 築 :( 一 ) 經 主 管 機 關 指 定 機 關 指 定 之 古 蹟 保 存 區 及 登 之 古 蹟 及 登 錄 之 歷 史 建 錄 之 歷 史 建 築 ( 二 ) 經 本 市 都 市 築 ( 二 ) 經 桃 園 縣 ( 以 下 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 審 議 簡 稱 本 縣 ) 都 市 設 計 審 議 委 員 會 認 定 有 保 存 價 值 並 經 本 府 公 告 之 建 築 委 員 會 或 本 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 認 定 有 保 存 價 值 並 經 本 府 公 告 之 建 築 四 本 辦 法 第 六 條 第 一 項 第 三 款 所 稱 私 有 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地, 係 指 經 本 市 都 市 計 畫 劃 定 之 公 園 用 地 兒 童 遊 樂 場 用 地 公 園 兼 兒 童 遊 樂 場 用 地 停 車 場 用 地 綠 地 廣 場 用 地 計 畫 道 路 等 私 有 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地 為 限 一 本 標 準 依 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 四 條 第 一 項 規 定 訂 定 之 一 台 中 市 政 府 ( 以 下 簡 稱 本 府 ) 為 執 行 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 四 條 規 定, 供 本 府 據 以 審 查 都 市 計 畫 容 積 移 轉 申 請 案 件, 特 訂 定 台 中 市 實 施 都 市 計 畫 容 積 移 轉 審 查 許 可 條 件 及 作 業 要 點 ( 以 下 簡 稱 本 要 點 ) 一 本 要 點 依 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 四 條 第 一 項 及 第 六 條 第 二 項 規 定 訂 定 之 三 本 辦 法 第 六 條 第 一 項 第 一 款 所 稱 有 保 存 價 值 之 建 築, 係 指 下 列 各 款 建 築 :( 一 ) 經 主 管 機 關 指 定 之 古 蹟 及 登 錄 之 歷 史 建 築 ( 二 ) 經 本 市 都 市 設 計 審 議 委 員 會 或 本 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 認 定 有 保 存 價 值 並 經 本 府 公 告 之 建 築 四 本 辦 法 第 六 條 第 一 項 第 三 款 所 稱 私 有 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地, 係 指 經 本 市 都 市 計 畫 劃 定 之 公 園 用 地 兒 童 遊 樂 場 用 地 公 園 兼 兒 童 遊 樂 場 用 地 綠 地 及 廣 場 用 地 等 私 有 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地 為 限 五 本 辦 法 第 十 三 條 第 二 項 所 稱 無 建 築 行 為, 係 指 送 出 基 地 無 新 建 增 建 等 建 築 行 為 高 市 府 都 二 字 第 號 函 一 本 要 點 依 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 ( 以 下 簡 稱 本 辦 法 ) 第 四 條 第 一 項 規 定 訂 定 之 3-16