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1 政策市场此消彼涨一季度房地产市场报告世联行集团市场研究部 1

2 一一季度回顾二当前的特征三关注点 2

3 一一季度回顾 3

4 2015/2 2015/3 2015/4 2015/5 2015/6 2015/7 2015/8 2015/9 2015/ / / /2 2016/3 2016/4 2016/5 2016/6 2016/7 2016/8 2016/9 2016/ / / /2 2017/3 一一季度回顾房价平稳政策见效 2017 年 1 季度, 全国商品房销售额 2.32 万亿同比增长 25.1%, 增速较 1-2 月继续回落 0.9 个百分点 ; 另一方面, 销售面积 2.90 亿m2 同比增长 19.5%, 增速较 1-2 月下降 5.6 个百分点 ; 2017 年 1 季度, 全国商品房销售均价 7,984 元 / m2 同比增长 4.7%, 比 2016 年 4 季度增速下降 2.5 个百分点, 均价增幅收窄, 政策调控见效 ; 1 季度商品住宅销售面积 2.55 亿m2 同比增长 16.9% 占总销售面积的 87.9%, 销售额 1.94 万亿元同比增长 20.2%, 季度销售均价 7,612 元 / m2, 同比增长 2.9%, 增速环比下降 5.1 个百分点, 是本次增速减缓的主要原因商品房销售情况同比走势一季度商品房销售情况销售面积同比 (%) 销售额同比 (%) 类别销售额 ( 亿元 ) 同比 (%) 销售面积 ( 万平方米 ) 同比 (%) 商品房 23, , 住宅 19, , 办公楼 1, 商业营业用房 2, , 数据来源 : 国家统计局世联研究 ; 4

5 2012Q1 Q2 Q3 Q4 2013Q1 Q2 Q3 Q4 2014Q1 Q2 Q3 Q4 2015Q1 Q2 Q3 Q4 2016Q1 Q2 Q3 Q4 2017Q1 一一季度回顾土拍新政难解矛盾 120% 100% 80% 60% 建面同比 (%) 330 城招拍挂总出让金及建筑面积同比走势 (%) 出让金同比 (%) 52.7% 2017 年 1 季度, 330 城 ( 全国 ) 招拍挂共出让地块 4,549 宗总供应建筑面积 3.2 亿m2 同比减少 0.3%; 总出让金 6,918 亿同比增长 52.7%; 40% 20% -0.3% 0% -20% -40% -60% -80% 330 城各类地块招拍挂总出让金及建筑面积同比走势 (%) 类别 2017Q1 同比 (%) 住宅用地商业 / 办公用地工业用地其它用地规划建筑面积 1.6 亿m2 15.6% 总出让金 5,657 亿元 69.6% 规划建筑面积 0.4 亿m2-17.2% 总出让金 890 亿元 8.4% 规划建筑面积 1.1 亿m2-12.4% 总出让金 307 亿元 -6.6% 规划建筑面积 0.1 亿m2 12.2% 总出让金 64 亿元 47.2% 数据来源 : 世联研究 ; 成交溢价率 =( 成交价 / 推出价 -1) 100%, 推出价即为拍卖底价其中, 住宅用地供应 1.6 亿m2 同比增长 15.6%, 出让金 5,657 亿元同比增长 69.6%, 商办用地供应 0.4 亿m2 同比减少 17.2%, 出让金 890 亿元同比增加 8.4% 系列土拍调控政策下, 土地市场趋于冷静, 平均成交溢价率从 2016 年 3 季度的 56.5% 降至 4 季度的 34.2%,2017 年 1 季度降幅收窄, 但土地单价, 特别是住宅用地单价仍然增长 47%, 供需矛盾仍然明显 5

6 w 一一季度回顾三线领航市场回暖 2 月上门指数逐步回升, 市场隐隐然有回暖的趋势, 至 12 周 ( ) 世联行客户上门指数为 139.6, 环比上升 4.7% 同比上升 23.3%; 4 月初, 一线城市上门指数为 88.7, 同比上升 31.9%, 二线城市为 173.6, 同比上升 24.9%, 三线城市为 146.4, 同比上升 37.1%, 三线城市上门量持续 5 周上涨, 是本轮回暖的先行者世联行客户上门指数 250 客户上门指数 (201001W=100) 数据来源 : 世联研究 ; 6

7 一一季度回顾巨头领跑格局初定 2017 年一季度房企销售 TOP30 排名企业简称销售额 ( 亿元 ) 排名企业简称销售额 ( 亿元 ) 1 万科地产新城控股碧桂园绿城集团中国恒大万达集团绿地集团世茂房地产保利地产雅居乐中海地产首开股份龙湖地产富力地产华夏幸福正荣集团一季度, 第一梯队万科碧桂园恒大的业绩都已超千亿, 远抛第二梯队, TOP3 房企的销售业绩总和较去年一季度同比增长 120.2%; 从销售金额排行看, 千亿房企及准千亿房企格局初定,Top20 门槛 200 亿较去年翻倍, 规模门槛进一步提高 ; Top10 房企销售金额占全国总量的 31.5% Top50 占 56.3%, 相比 2016 年全年,Top10 Top50 房企占比分别为 18.8% 和 35.8%, 房企行业集中度加速提高 9 融创中国阳光城鲁能集团中南置地金地集团荣盛发展华润置地远洋地产招商蛇口中国铁建泰禾集团金科集团旭辉集团融信集团数据来源 : 世联研究 7

8 二当前的特征 8

9 二当前的特征一线减需增供应三大都市圈主要城市商品住宅销售额大调控背景下, 需求抑制热点城市迅速降温, 一线城市中仅广州保持增长, 北上深成交量大幅下跌 ; 大都市圈 22 个主要城市 15 个双降 6 个城市跌幅超过 4 成. 都市圈主要城市商品住宅销售情况石家庄北京天津唐山等级省 ( 市 ) 城市面积同比 (%) 金额同比 (%) 北京 -43% -25% 上海 -66% -53% 一线广州 26% 35% 广东 700 深圳 -79% -76% 天津 -25% 2% 476 浙江杭州 -37% -24% 79 河北石家庄 2% 1% 二线江苏南京 -61% -52% 39 浙江宁波 1% 23% 合肥南京常州无锡上海杭州宁波安徽合肥佛山 -76% -16% -68% -3% 惠州 -24% 6% 532 广东中山 -60% -45% 东莞 -64% -51% 珠海 -44% -29% 韶关 11% 28% 三线河北唐山 -27% -19% 徐州 76% 104% 江苏无锡 -43% -26% 常州 -13% 21% 惠深东广佛中珠州圳莞州山山海温州 17% 15% 浙江金华 75% 93% 数据来源 :Wind 数据世联研究 ; 9

10 2014Q1 Q2 Q3 Q4 2015Q1 Q2 Q3 Q4 2016Q1 Q2 Q3 Q4 2017Q1 二当前的特征一线减需增供应 2017 年 1 季度, 一线城市住宅用地招拍挂供应建筑面积同比增长 65% 出让金同比增长 86%; 一线城市同比大幅增长, 一方面与 2016 年低基数有关, 另一方面是政府扩大供应量, 防止房价继续上涨 ; 一线城市中, 北京 1 季度供应建面 91 万m2 同比增加 79%, 上海 174 万m2 同比增加 80%, 广州 158 万m2 同比增加 44%, 仅深圳依然没有住宅用地供应, 已经进入存量时代一线住宅用地招拍挂总出让金及规划建面同比走势 (%) 一线城市一季度住宅用地出让情况 300% 建面同比 (%) 出让金同比 (%) 城市宗数 ( 块 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 总出让金 ( 亿元 ) 同比 (%) 同比 (%) 200% 一线 % % 100% 85.6% 北京 % % 64.7% 上海 % % 0% 广州 % % -100% 深圳数据来源 : 世联研究 ; 10

11 二当前的特征二线政策保稳定二线城市普遍加码保障房建设, 厦门 2019 年交付 1.5 万套武汉 2017 年新建 4.5 万套郑州开建 7.1 万套 ; 相比于一线城市如北京 5 年建成 150 万套, 二线城市时间宽裕步伐稳健, 有足够条件建设健康的住房供需结构提高城市容量保持长远稳定沈阳 :1.9 万套天津 :5.5 万套石家庄 :2.48 万套青岛 :5.8 万套济南 :15.7 万套西安 :20.8 万套郑州 :7.1 万套成都 :1.2 万套武汉 :4.5 万套南京 :413 万平米无锡 :6.2 万套苏州 :3.1 万套宁波 :66.9 万平米福州 :3.3 万套厦门 :1.5 万套数据来源 :Wind 数据世联研究 ; 11

12 二当前的特征二线政策保稳定密调控政策一日一城, 甚至一日多城, 一个月内 40 多个城市出台政策 ; 调控政策以核心价值城市为中心, 向周边扩散, 力求房价稳定 ; 河北涿州长沙河北涞水北京杭州河北沧州安徽滁州成都海南三亚厦门浙江嘉善县佛山青岛镇江南京中山江西赣州杭州北京厦门石家庄福州广州长春郑州贵阳长沙天水两区张家口崇礼区广东湛江保定主城区江苏省南通句容市广州廊坊青岛嘉兴河北承德数据来源 :Wind 数据世联研究 ; 广不仅京津冀长三角珠三角城市群卫星城大范围出台新政, 东北城市如长春, 西北城市天水亦出台新政参与调控, 大量二线城市跻身调控 ; 强热点城市多方面着力升级, 多个二线准二线城市产权证未满 2 年不得交易转让, 商品房成福利房十月系列调控春节前后调控两会系列调控 12

13 2014Q1 Q2 Q3 Q4 2015Q1 Q2 Q3 Q4 2016Q1 Q2 Q3 Q4 2017Q1 二当前的特征二线政策保稳定 43 个非都市圈城市中, 销售面积同比降幅前十的城市中 6 个是二线城市, 其中 2016 年的区域热点城市武汉贵阳郑州福州更是大幅双降, 大都市圈二线热点二线城市在政策抑制下普遍下行 ; 土地供应方面, 二线城市建面同比增长 15.2% 出让金增长 57.3%, 平均成交溢价率 36.3% 环比微降 0.4%; 二线城市是土拍调控的主要阵地, 熔断限价自持等措施先后出台, 一定程度抑制了土拍溢价的上升非都市圈销售面积同比降幅 Top10 二线住宅用地招拍挂总出让金及建筑面积同比走势 (%) 城市面积同比 (%) 金额同比 (%) 150% 建面同比 (%) 出让金同比 (%) 贵阳 -48% -55.2% 武汉 -38% -35.0% 100% 福州 -33% -24.1% 郑州 -21% -8.9% 50% 57.3% 泸州 -20% -18.0% 15.2% 长沙 -18% 10.0% 0% 锦州 -17% -17.5% 吉林 -13% -9.5% -50% 南充 -8% 9.4% 长春 -3% 8.3% 数据来源 :Wind 数据世联研究 ; -100% 13

14 二当前的特征三线棚改去库存 50% 40% 30% 20% 10% 0% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 各地区商品房销售面积同比走势 (%) 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q % 36% 33% 27% 21% 20% 16% 15% 11% 东部中部西部各地区商品房销售均价同比走势 (%) 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q % 12% 9% 8% 9% 10% 6% -0.2% 东部中部 -0.2% 西部 2017 年 1 季度, 东部地区销售额同比增长 18.7% 环比增加 3 个百分点, 中部同比增长 37.0% 环比减少 7.1 个百分点西部同比增长 38.9% 环比减少 10.6 个百分点 ; 以热点一二线及卫星城为主的东中部地区销售面积销售价格增速自 2016 年 1 季度以来逐步下降, 加之新政频繁落地, 至 2017 年 3 月增幅明显收窄, 价格回稳 ; 以弱二线非都市圈三四线城市为主的西部地区, 自 2016 年 1 季度起市场温和回温均价上扬, 销量平稳增长且有加速上行的趋势数据来源 : 国家统计局世联研究 ; 14

15 二当前的特征三线棚改去库存棚改计划情况 ( 万套 ) 2016 年 2017 年全国一线城市重点二线城市年 1-2 月, 非都市圈三线城市商品房销售面积 0.4 亿m2, 同比增长 37.5%, 在棚改货币化的推动下, 非都市圈的三线城市成为增长的主力 ; 2016 年全国完成棚改 606 万套,2017 年将继续开工 600 万套, 其中万套位于弱二线及其他三四线城市, 占总量的 88.6%, 预计将直接创造 319 万套 2.52 亿m2的住房需求 3. 弱二线及其他弱二线及其他占比 85.9% 88.6% 非都市圈三线城市商品房销售情况 7.0 销售面积 ( 左轴, 亿m2 ) 同比 ( 右轴,%) 50.0% 37.5% % % % % 20.0% 17.9% 10.0% 0.0% % -10.0% % % 15 数据来源 : 世联研究 ; 重点二线 : 华中华东华南 18 个二线城市 ; 非卫星城三线 : 除河南安徽江苏浙江广东五省及二线城市后, 所有三线城市

16 二当前的特征三线棚改去库存一季度三线非卫星城 1-2 月销售面积 3,661 万m2 同比增长 37.5%, 而土地总新增供应建筑面积 1,289 万m2, 虽同比增长近 3 倍, 但仍远不及销售去化速度 ; 另一方面, 年棚改计划每年直接带动销售面积 2.8 亿m2 其中约 2.52 亿m2落于三线非卫星城, 棚改货币化的大力消耗下, 三线库存有望得到去化一季度各等级城市住宅用地建筑面积供应情况 ( 万m2 ) 近年棚改计划直接带动销售面积 ( 亿m2 ) 2017Q1 2016Q1 3.0 全国 15,962 13, 一线二线 7,638 6, 三线 7,902 6, # 三线卫星城 6,613 6, 三线非卫星城 1, 数据来源 : 世联研究 ; 卫星城三线 : 河南安徽江苏浙江广东五省剔除一二线城市后所有三线城市 16

17 二当前的特征房企热情大布局一季度百强房企在全国通过招拍挂拿地的总建筑面积增加 42%, 远大于全国供地增速 15.6%, 百强房企拿地热情高涨, 处于积极补库存的状态 ; 划分城市而言, 百强房企大举布局都市圈, 在一线新增土储 590 万m2 占一线城市总供应的 48%, 在三线卫星城拿地 1,903 万m2 同比增长 81.4% 一季度百强房企拿地城市等级分布 ( 万m2 ) 一季度百强房企拿地同比情况 (%) Q1 2016Q 拿地建面 ( 新增货量 ) 总金额 ( 拿地成本 ) 全国总计 42.0% 64.0% 一线二线三线卫星城三线非卫星城一线 75.3% 78.6% 二线 31.6% 54.9% 三线 50.9% 72.1% # 三线卫星城 81.4% 91.5% 三线非卫星城 9.4% 22.9% 数据来源 :Wind 数据世联研究 17

18 二当前的特征房企热情大布局除了拿地, 主流房企不断尝试更为大胆与多元的拿地方式, 通过频繁推进合作开发代建 PPP 项目降低成本风险, 扩大布局版图 ; 另一方面, 房地产行业整合加速, 一季度, 融创阳光城泰禾集团等多家房企实施或宣布并购, 势头有增无减 2017 年一季度房企合作开发案例时间合作开发案例房企时间 2017 年一季度房企并购案例并购案例 2017W2 太原杨家峪城中村改造项目宁波市鄞州区姜山镇地块碧桂园山西双明房地产景瑞地产宁波环高和宁波海曙康 2017W2 2017W9 融创正式控股融科智地两云南公司泛海控股国际金融发展有限公司完成收购华富国际控股有限公司相关股份 2017W8 2017W9 泉州市世贸中心配套住住宅用地块西安高新区核心优质地块当代置业生茂集团当代置业陕西中金公司 2017W11 泰禾集团将以总价 21 亿元收购济南东都项目资产杭州富阳银湖街道野风山项目 51% 权益及部分对项目公司债权达盛集团山东置业有限公司 70% 股权 2017W10 海南区域杭州蜀山街道地块泰禾集团梗阳集团融信碧桂园宋都 2017W12 阳光城以亿元收购上海信业 100% 股权华夏幸福新加坡子公司将收购由 TN 公司 ( 越南信义集团 ) 持有的 NIC 公司 20% 股份 2017W W W13 苏州工业园区郑州区域重庆成都苏州无锡等 7 个城市,11 个项目数据来源 :Wind 数据世联研究中粮天悦地产深圳稳赢圆鑫投资泰禾集团河南天伦地产旭辉集团重庆华宇集团 2017W13 恒大地产集团济南置业有限公司认缴出资约 2.52 亿元获得青岛豪洲置业有限公司 99% 股份首创置业全资附属公司天津兴泰作为买方, 与卖方香港铁路的全资附属公司签订交易协议, 以 13 亿元人民币收购项目公司 49% 股权 18

19 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 二当前的特征购房者冷静观望历年居民新增中长期贷款走势新增贷款额 ( 万亿, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 2017 年 1 季度世联购房者信心分类指数未来房价预期指数 % % 购房时机预期指数 32.7% Q % 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 年, 居民中长期贷款累计新增 5.68 万亿, 同比增长 86%, 增速总量皆为史上最高 ; 以居民新增中长期贷款与商品住宅销售额之比衡量杠杆率,2012 年至 2016 年分别为 25% 33% 36% 42% 和 57%, 杠杆率近年迅速提高迫近 6 成 ; 2016 年 4 季度新政落地, 购房者转为冷静理性观望, 不盲目入市, 延续至 2017 年 1 季度, 对市场信心略有提振, 但仍表示近 6 个月并非理想入市的时机数据来源 :Wind 数据世联研究 ; 19

20 三关注点 20

21 三关注点居民杠杆需求抑制土地资源枯竭的客观背景下, 深圳率先进入存量时代, 房价借手于信贷节节攀升, 上车盘已达 358 万元 ; 从住户的存款贷款余额来看城市居民的资产负债情况, 一线城市的居民资产负债率在 50% 或以上, 其中深圳最高, 达到 146.6%; 高上车盘高杠杆, 资金敏感的已上车刚需客或承受着相当风险, 相比之下卫星城其他二线城市总价不高, 市场仍有相当潜力城市居民本外币存贷款余额比 (%) 三大都市圈上车盘 ( 万元 ) 160% 140% 120% 100% 80% % 146.6% 78.9% 京津冀长三角深莞惠 % 40% 20% 49.5% % 北京上海深圳广州 0 保定北京廊坊天津唐山常州无锡苏州上海嘉兴东莞深圳惠州汕尾汕头数据来源 : 世联研究 ; 上车盘 :18-35 岁购买面积 90 m2以下首置客户的套均总价 ; 存贷款余额比 = 居民本外币贷款余额 / 存款余额 21

22 三关注点人口红利自 1996 年以来, 城镇人口增速长期高于总人口增速, 至今城镇人口每年增量保持在 2,100 万左右, 城镇化迅速发展 ; 2011 年起, 一线城市人口增速回落, 此后每年新增人口约 100 万, 其余 2,000 万城镇人口增量来自二线及强三线城市, 将享有巨大的人口红利 ; 与之相对, 非城镇人口自 1995 年以来一直保持负增长, 人口流出的弱三四线乡镇, 人口红利持续消褪人口增长情况 ( ) 20.0 总人口增量 ( 百万人, 左轴 ) 城镇人口增量占比 (%, 右轴 ) % 79.1% 269.7% 年份全国人口增量城镇人口增量年份全国人口增量城镇人口增量数据来源 :Wind 数据世联研究 ; 22

23 三关注点棚改黑马 2014 年 3 月, 新型城镇化提出, 到 2020 年将完成 3,650 万户棚户区改造任务,4 月央行专设抵押补充贷款, 为棚改提供长期资金融通, 成为棚改最重要且稳定的资金来源 ; 2017 年 3 月住建部部长陈政高表示,2016 年完成 606 套棚改投资今年棚户区改造计划开工 600 万套, 将全面完成 2015 年提出三年完成 1,800 万套的棚改任务, 且今年将继续扩大货币化安置比例棚改货补直接带动约 7.7 亿m2的住房购置需求, 加快三四线去库存的同时, 也带动家庭消费拉动在地生产制造物流链条发展, 或有三线黑马城市乘势跃出棚改项目资金来源 (2016) 自行筹措资中央补助资金金 7.4% 8.2% 农发行专项贷款 20.3% 国开行专项贷款 64.1% 数据来源 :Wind 数据世联研究 ; 23

24 谢谢! 24

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱