研究报告 26-8-25 公司报告 ( 点评报告 ) 评级买入维持 市北高新 (664) 业绩持续好转, 科创孵化前景可期 分析师联系人联系人联系人 蒲东君 (862)687592 pudj@cjsc.com.cn 执业证书编号 :S49592 吴海健 (862)6875692 wuhj2@cjsc.com.cn 刘清海 (862)6875692 liuqh3@cjsc.com.cn 杨靖凤 (862)6875636 yangjf@cjsc.com.cn 报告要点 事件描述 26 年上半年公司实现营业收入 5.62 亿元, 同比大幅增长 598.3%, 净利润.74 亿元, 同比增长 484.66%; 净利润率 3.%, 同比上升 36.9 个百分点,EPS. 元 其中第二季度单季实现营业收入 3.8 亿元, 同比大幅增长 42.77%, 净利润.5 亿元, 同比增长 78.79%; 净利润率 6.4%, 同比上升 28.2 个百分点,EPS.7 元 事件评论 产业载体租售成绩佳带动业绩大幅增长 上半年园区产业载体销售实现 4.29 亿元的突破 ; 产业载体租赁营收同比上升 66.24%, 主要系上半年新增市北 云立方项目 市北 新中新项目带来的租赁收入 ; 电费收入同比上升 59.68% 致使上半年公司总体营收大幅度提升, 业绩扭亏为盈 期末货币资金覆盖率为.4, 净负债率 8%, 财务结构稳健 市场表现对比图 ( 近 2 个月 ) 25/8 25/ 26/2 26/5 378% 35% 252% 89% 26% 63% % -63% 资料来源 :Wind 相关研究 市北高新沪深 3 房地产 业绩高速增长, 创投孵化稳步推进 26-4-27 销售大幅增长, 全力打造园区产业链 26-3-25 结算少拖累业绩, 孵化器前景可观 25-8-3 项目建设稳步推进, 加快土储拓展 报告期内公司在建项目总建面超过 38 万方, 其中市北 壹中心已于 月正式开工 ; 市北 智汇园预计今年三季度可交付并投入使用 ; 市北 祥腾麓源项目目前正处于良好销售中 上半年公司以 2.88 亿的总价获得位于上海闸北和嘉定的两个项目, 截至期末公司 5 个土储的权益计容建面共计 6.8 万方, 分别位于上海静安 嘉定及青浦, 具备极强的区位优势 上海 科创中心 承载主力 公司主要运营的市北高新园区上半年实现二三产营业收入 939 亿元, 同比增长 8.86%, 其中 98% 来自第三产业 今年 4 月, 上海大数据交易中心成功落户园区, 目前入驻园区的大数据与计算公司企业达到了 5 家, 包括浪潮 晶赞等行业领军企业 园区正成为上海 科创中心 和 四新经济 的重要承载区域 产业投资不断突破 产业投资方面, 公司正在构建 原始股投资 - 天使投资 - 风险投资 - 股权投资 的全生命周期投资体系, 期内与浪潮集团成立悦然投资管理公司 与知名投行机构紧密合作等 公司旗下的聚能湾企业孵化器上半年累计孵化苗圃项目 45 项, 孵化企业达 28 家, 加速器企业达 38 家, 已形成 苗圃 + 孵化器 + 加速器 完整的全孵化链 期内公司还成功引入国际知名的英特尔联合众创空间 投资建议 : 我们预计公司 26 27 年 EPS 分别为.22 和.27 元 / 股, 对应当前股价的 PE 分别为 99.37 和 8.65 倍, 维持 买入 评级 风险提示 : 业绩增速不达预期, 产业投资风险 请阅读最后评级说明和重要声明 / 5
产业载体租售成绩佳带动业绩大幅增长 上半年园区产业载体销售实现 4.29 亿元的突破 ; 产业载体租赁营收同比上升 66.24%, 主要系上半年新增市北 云立方项目 市北 新中新项目带来的租赁收入 ; 电费收入同比上升 59.68% 致使上半年公司总体营收大幅度提升, 业绩扭亏为盈 期末货币资金覆盖率为.4, 净负债率 8%, 财务结构稳健图 : 公司 26H 营业收入同比增长 598.3% 图 2: 公司 26H 营业收入同比增长 484.66% 2 8 6 4 2 4% 2% % 8% 6% 4% 2% % -2% % 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 累计营业总收入 同比 累计净利润 同比 图 3: 公司 26H 净负债率为 7.63% 图 4: 公司 26H 货币资金 /( 短期借款 + 一年内到期长债 ) 为.4 5 45 4 35 3 25 2 5 5 2% 8% 6% 4% 2% % 8% 6% 4% 2% % 4 2 8 6 4 2 2% % 8% 6% 4% 2% % 货币资金带息负债净负债率 货币资金短期借款 + 一年内到期长债货币资金覆盖率 稳步推进项目建设, 加快土储拓展 报告期内公司在建项目总建面超过 38 万方, 其中市北 壹中心已于 月正式开工 ; 市北 智汇园预计今年三季度可交付并投入使用 ; 市北 祥腾麓源项目目前正处于良好销售 中 上半年公司以 2.88 亿的总价获得位于上海闸北和嘉定的两个项目, 截至期末公司 5 个土储的权益计容建面共计 6.8 万方, 分别位于上海静安 嘉定及青浦, 具备极强的 区位优势 表 : 按产品分 TFT-LCD 需求预测 ( 百万美元 ) 持有代开发土地的区域 土地面积 ( 平方米 ) 规划建筑面积 ( 平方米 ) 权益比例 青浦区盈浦街道胜利路西侧 3-4 地块 2,893.7 56,7.66 3% 静安区永和社区 N76 单元 76f-2 76c-4 地块 42,593.7 6,484.25 % 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 5
嘉定区徐行镇 6-4 号地块 76,23.6 9,477.92 35% 静安区市北高新技术服务业园区 N75 单元 3-5 地块 6,692.4 3,384.8 5% 静安区市北高新技术服务业园区 N75 单元 3-6 地块 6,669.6 3,339.2 % 资料来源 : 公司公告, 长江证券研究所 上海 科创中心 承载主力 公司主要运营的市北高新园区上半年实现二三产营业收入 939 亿元, 同比增长 8.86%, 其中 98% 来自第三产业 今年 4 月, 上海大数据交易中心成功落户园区, 目前入驻园区的大数据与计算公司企业达到了 5 家, 包括浪潮 晶赞等行业领军企业 园区正成为上海 科创中心 和 四新经济 的重要承载区域 产业投资不断突破 产业投资方面, 公司正在构建 原始股投资 - 天使投资 - 风险投资 - 股权投资 的全生命周期投资体系, 期内与浪潮集团成立悦然投资管理公司 与知名投行机构紧密合作等 公司旗下的聚能湾企业孵化器上半年累计孵化苗圃项目 45 项, 孵化企业达 28 家, 加速器企业达 38 家, 已形成 苗圃 + 孵化器 + 加速器 完整的全孵化链 期内公司还成功引入国际知名的英特尔联合众创空间 投资建议 : 我们预计公司 26 27 年 EPS 分别为.22 和.27 元 / 股, 对应当前股价的 PE 分 别为 99.37 和 8.65 倍, 维持 买入 评级 风险提示 : 销售不达预期, 业绩增速不达预期 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5
主要财务指标 [Table_Profit] 25A 26E 27E 28E 营业收入 ( 百万元 ) 99 289 66 294 增长率 (%) 492% 3% 29% 26% 归属母公司所有者净利润 ( 百万元 ) 3.7 7. 29.5 257.7 增长率 (%) 44% 29% 23% 23% 每股收益 ( 元 ).73.22.272.334 净资产收益率 (%) 4.6% 5.6% 6.5% 7.4% 财务报表及指标预测 利润表 ( 百万元 ) 资产负债表 ( 百万元 ) 25A 26E 27E 28E 25A 26E 27E 28E 营业收入 99 289 66 294 货币资金 222 3 997 47 营业成本 599 77 26 交易性金融资产 毛利 392 57 66 833 应收账款 663 862 4 % 营业收入 39.6% 4.2% 39.7% 39.8% 存货 3534 69 598 4 营业税金及附加 2 56 2 254 预付账款 5 6 8 % 营业收入 2.% 2.% 2.% 2.% 其他流动资产 销售费用 4 5 6 8 流动资产合计 5423 889 834 3497 % 营业收入.4%.4%.4%.4% 可供出售金融资产 管理费用 54 7 9 5 持有至到期投资 % 营业收入 5.5% 5.5% 5.5% 5.5% 长期股权投资 9234 9259 9284 939 财务费用 7 9 5 47 投资性房地产 2463 2463 2463 2463 % 营业收入 7.% 7.% 6.9% 7.% 固定资产合计 582 38 8 979 资产减值损失 无形资产 公允价值变动收益 商誉 投资收益 24 25 25 25 递延所得税资产 2 营业利润 69 22 272 335 其他非流动资产 -22-22 -22-22 % 营业收入 7.% 7.% 6.4% 6.% 资产总计 886 23 53 634 营业外收支 2 短期贷款 88 384 277 642 利润总额 7 22 272 335 应付款项 538 69 898 3 % 营业收入 7.3% 7.% 6.4% 6.% 预收账款 8 23 3 38 所得税费用 53 69 85 4 应付职工薪酬 3 4 6 7 净利润 8 52 87 23 应交税费 6 28 265 332 归属于母公司所有者的净利润 3.7 7. 29.5 257.7 其他流动负债 72 96 9 498 流动负债合计 262 5682 4566 4648 少数股东损益 -4-8 -22-27 长期借款 7 7 7 67 EPS( 元 / 股 ).7.22.27.33 应付债券 现金流量表 ( 百万元 ) 递延所得税负债 25A 26E 27E 28E 其他非流动负债 93 93 93 93 经营活动现金流净额 -269-2736 765-4242 负债合计 5223 8285 769 225 取得投资收益 2 归属于母公司 2886 339 3228 346 收回现金长期股权投资 所有者权益少数股东权益 696 678 656 629 无形资产投资 股东权益 3583 378 3884 489 固定资产投资 -2 负债及股东权益 886 23 53 634 其他 -42 基本指标 投资活动现金流净额 -54 25A 26E 27E 28E 债券融资 893 EPS.73.22.272.334 股权融资 548 BVPS 3.8 4. 4.25 4.55 银行贷款增加 ( 减少 ) 67 2652-663 4465 PE 26.58 99.37 8.65 65.58 筹资成本 6-7 -36-73 PEG 5.5 3.96 3.2 2.6 其他 -255 PB 5.77 5.48 5.6 4.82 筹资活动现金流净额 243 2545-799 4292 EV/EBITDA 64.6 4.79 33.64 35.4 现金净流量 99-9 -34 5 ROE 4.6% 5.6% 6.5% 7.4% 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 5
长江证券研究所 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 2 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深 3 指数的涨跌幅为基准, 投资建议的评级标准为 : 看 好 : 相对表现优于市场 中 性 : 相对表现与市场持平 看 淡 : 相对表现弱于市场 公司评级 报告发布日后的 2 个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深 3 指数的涨跌幅为基准, 投资建议的评级标准为 : 买 入 : 相对大盘涨幅大于 % 增 持 : 相对大盘涨幅在 5%~% 之间 中 性 : 相对大盘涨幅在 -5%~5% 之间 减 持 : 相对大盘涨幅小于 -5% 无投资评级 : 由于我们无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使 我们无法给出明确的投资评级 联系我们 上海浦东新区世纪大道 589 号长泰国际金融大厦 2 楼 (222) 电话 :2-6875 传真 :2-68755 武汉武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 楼 (435) 传真 :27-657995 北京西城区金融大街 7 号中国人寿中心 66 室 (32) 传真 :2-687579 深圳深圳市福田区福华一路 6 号免税商务大厦 8 楼 (58) 传真 :755-827588,755-8272474 重要声明 长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格, 经营证券业务许可证编号 :6 本报告的作者是基于独立 客观 公正和审慎的原则制作本研究报告 本报告的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含信息和建议不发生任何变更 本公司已力求报告内容的客观 公正, 但文中的观点 结论和建议仅供参考, 不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断 报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价, 投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可升可跌, 过往表现不应作为日后的表现依据 ; 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 ; 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 本公司及作者在自身所知情范围内, 与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制 静默措施的利益冲突 本报告版权仅仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制和发布 如引用须注明出处为长江证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用 删节和修改 刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的, 应当注明本报告的发布人和发布日期, 提示使用证券研究报告的风险 未经授权刊载或者转发本报告的, 本公司将保留向其追究法律责任的权利