Actual Achievement and Systematic Innovation in Real Estate Macro Regulation and Control 房 地 产 宏 观 调 控 的 现 实 绩 效 与 制 度 创 新 文 \ 顾 建 发 \ Gu Jianfa \ 上 海 社 会 科 学 院 房 地 产 业 研 究 中 心 研 究 员 导 读 : 随 着 新 国 八 条 的 实 施, 我 国 一 二 线 城 市 的 房 价 得 到 控 制, 但 是 没 有 限 购 的 三 四 线 城 市 房 价 却 是 快 速 上 涨, 住 建 部 表 示 要 在 所 有 城 市 实 施 限 购 令 在 当 前 形 势 下, 房 地 产 市 场 失 灵, 采 取 政 府 管 制, 短 期 可 行, 长 期 未 必 应 当 遵 循 客 观 经 济 规 律, 从 供 求 关 系 货 币 政 策 税 收 政 策 等 方 面 多 管 齐 下 DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2011.04.006 房 地 产 宏 观 调 控 体 制 环 境 制 度 设 计 中 国 房 地 产 宏 观 调 控 始 于 2003 年 6 月 央 行 121 号 文 件, 时 至 今 日 已 经 有 整 整 8 年 在 这 8 年 间, 中 国 房 价 就 像 着 了 魔 似 的 疯 长, 而 且 宏 观 调 控 越 严 厉, 房 价 反 弹 越 厉 害 2011 年 1 月 26 日, 国 务 院 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议, 确 定 了 2011 年 房 地 产 宏 观 调 控 的 新 国 八 条 新 国 八 条 要 求 各 地 方 政 府 全 面 落 实 住 房 限 购 令, 在 一 二 线 城 市 和 部 分 房 价 上 涨 过 快 的 三 线 城 市 实 行 限 购 : 即 本 地 居 民 只 允 许 拥 有 二 套 住 房, 而 外 地 居 民 只 可 有 条 件 地 购 买 一 套 住 房, 第 三 套 以 上 的 住 房 禁 止 购 买 27 日, 在 上 海 和 重 庆 两 地 试 行 房 产 税 一 房 地 产 宏 观 调 控 思 路 创 新 和 制 度 设 计 的 评 价 纵 观 中 国 房 地 产 宏 观 调 控, 主 要 采 取 财 税 政 策 金 融 政 策 和 行 政 命 令, 但 是 更 偏 重 行 政 命 令 从 2003 年 到 2007 年, 国 家 过 分 倚 重 房 地 产 市 场 来 解 决 普 通 老 百 姓 的 住 房 问 题 但 是 市 场 并 不 能 解 决 所 有 问 题, 尤 其 是 在 住 房 保 障 问 题 出 现 的 市 场 失 灵, 必 须 有 政 府 看 得 见 的 手 来 干 预 因 此,2007 年 国 务 院 24 号 文 出 台, 可 以 说 是 宏 观 调 控 出 现 新 的 思 路 房 地 产 市 场 也 由 过 去 市 场 化 一 条 路 转 变 为 市 场 化 和 政 策 化 两 条 腿 走 路 方 式 但 是 2010 年 开 始 的 新 一 轮 宏 观 调 控, 进 一 步 强 化 行 政 命 令, 问 责 制 和 限 购 令 最 为 突 出 可 以 说, 房 地 产 宏 观 调 控 的 绩 效 还 是 不 能 令 人 满 意 的 ( 一 ) 房 地 产 发 展 缺 乏 较 好 的 体 制 环 境 1 地 方 政 府 的 抵 触 房 地 产 发 展 缺 乏 较 好 的 体 制 环 境 是 房 地 产 宏 观 调 控 绩 效 不 佳 的 深 层 次 原 因 每 当 中 央 政 府 出 台 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 时, 总 会 受 特 别 策 划 23
到 一 些 地 方 政 府 利 益 团 体 等 或 明 或 暗 的 抵 制 和 消 极 的 执 行 如 2006 年 国 务 院 的 国 六 条 出 台 时, 曾 经 一 度 选 择 沉 寂 的 某 些 利 益 团 体 终 于 难 耐 寂 寞, 或 是 似 乎 已 深 切 地 感 受 到 了 所 谓 市 场 打 压 之 痛, 纷 纷 高 频 率 发 声 喊 话, 矛 头 直 指 中 央 政 府, 再 次 质 疑 国 家 关 于 房 地 产 的 宏 观 调 控 政 策, 甚 至 以 忧 国 忧 民 自 诩, 叫 板 中 央 决 策 层 宏 观 调 控 若 出 现 偏 差 谁 负 责? 与 此 同 时, 来 自 一 些 专 家 学 者 甚 至 地 方 政 府 官 员 的 高 度 默 契 配 合 的 声 音 很 及 时 地 跟 进, 诸 如 调 控 房 地 产 市 场 需 温 和 用 药, 如 果 用 药 过 猛 导 致 房 价 大 幅 下 降 并 非 好 事, 国 家 G D P 增 长 有 两 个 点 来 自 房 地 产 直 接 和 间 接 拉 动, 因 此 房 地 产 调 控 不 能 说 拉 就 拉 下 来, 如 果 房 价 大 幅 度 下 降 或 者 没 有 人 去 买 房, 开 发 商 就 要 破 产, 就 会 殃 及 金 融 业 的 安 全, 指 责 宏 观 调 控 政 策 已 经 管 到 了 微 观 方 面, 用 行 政 手 段 干 预 市 场 犯 错 误 的 概 率 就 会 大 1 等 等 事 实 上, 由 于 体 制 上 的 原 因, 考 核 地 方 政 府 政 绩 的 一 个 主 要 指 标 就 是 G D P, 而 在 短 时 间 内 快 速 拉 动 地 区 经 济 发 展 的 产 业 只 能 是 房 地 产 因 此, 宏 观 调 控 势 必 会 影 响 到 房 地 产 的 发 展, 从 而 也 影 响 到 地 区 经 济 在 此 背 景 下, 地 方 政 府 对 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 的 抵 触 情 绪 应 该 是 不 难 理 解 2 新 国 八 条 的 限 购 新 国 八 条 的 限 购 令, 使 住 房 成 交 量 大 幅 萎 缩 土 地 出 让 也 是 从 由 热 转 温 到 由 温 转 冷 在 新 国 八 条 出 台 前, 一 般 土 地 出 让 的 溢 价 率 都 在 100% 以 上 ; 新 国 八 条 出 台 后, 土 地 出 让 的 溢 价 率 也 有 50%-100%, 目 前 土 地 出 让 的 溢 价 率 基 本 都 在 50% 以 下, 甚 至 许 多 地 块 都 是 以 底 价 成 交 这 对 许 多 地 方 政 府 的 财 政 收 入 是 一 个 巨 大 的 考 验 数 据 显 示, 十 一 五 期 间, 全 国 土 地 出 让 成 交 总 价 款 累 计 超 过 7 万 亿, 地 方 财 政 总 收 入 中 土 地 出 让 成 交 总 价 款 占 比 从 2006 年 的 38.9%, 增 长 到 2010 年 的 65.9% 2 地 方 政 府 过 度 依 赖 土 地 财 政, 已 成 为 影 响 房 地 产 调 控 政 策 实 施 效 果 的 深 层 次 原 因 因 此, 有 一 些 地 方 政 府 放 风 : 限 购 令 以 户 为 单 位 到 以 人 为 单 位, 并 借 此 试 探 中 央 政 府 的 态 度 另 有 一 些 地 方 试 行 土 地 转 性 : 住 宅 改 商 住, 以 规 避 限 购 令 的 影 响 海 口 市 市 长 4 月 20 日 在 海 口 市 政 府 常 务 会 上 说, 要 充 分 利 用 国 务 院 给 予 海 南 的 优 惠 政 策, 按 照 限 价 不 限 购 的 原 则, 积 极 出 台 相 关 实 施 细 则 正 当 众 多 媒 体 质 疑 时, 海 口 市 市 长 又 澄 清 道 : 海 口 将 严 格 贯 彻 房 地 产 调 控 政 策, 统 筹 调 整 房 地 产 结 构, 大 力 发 展 高 端 地 产, 抑 制 低 端 商 品 房 开 发, 把 房 地 产 结 构 调 整 到 和 海 南 国 际 旅 游 岛 这 一 定 位 相 适 应 的 地 步 3 3 问 责 机 制 的 不 力 新 国 八 条 第 七 条 规 定 : 必 须 落 实 住 房 保 障 和 稳 定 房 价 工 作 的 约 谈 问 责 机 制 换 言 之, 未 如 期 确 定 并 公 布 本 地 区 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标 新 建 住 房 价 格 上 涨 幅 度 超 过 年 度 控 制 目 标, 或 没 有 完 成 保 障 性 安 居 工 程 目 标 任 务 的 省 ( 区 市 ) 人 民 政 府, 都 要 向 国 务 院 作 出 报 告, 有 关 部 门 要 根 据 规 定, 对 相 关 负 责 人 进 行 问 责 对 于 执 行 差 别 化 住 房 信 贷 税 收 政 策 不 到 位, 房 地 产 相 关 税 收 征 管 不 力, 以 及 个 人 住 房 信 息 系 统 建 设 滞 后 等 问 题, 也 纳 入 约 谈 问 责 范 围 然 而 在 当 前 官 大 一 级 压 死 人 的 体 制 面 前, 问 责 机 制 很 难 执 行 到 位 这 里 的 有 关 部 门 不 外 乎 住 建 部 和 国 土 资 源 部, 但 这 两 个 部 的 部 长 和 省 长 市 长 都 是 平 级 的, 部 长 如 何 问 责 省 长? 这 是 一 即 便 进 行 了 问 责, 省 长 市 长 不 理 不 睬 部 长 怎 么 办? 这 是 二 过 去 各 项 政 策 中 不 乏 问 责 机 制, 但 是 从 来 有 哪 一 个 省 长 市 长 被 问 责 了? 这 是 三 ( 二 ) 房 地 产 调 控 缺 乏 较 好 的 执 行 环 境 1 越 调 越 涨 的 怪 圈 房 地 产 宏 观 调 控 已 经 有 9 个 年 头 了, 但 是 宏 观 调 控 的 执 行 力 始 终 不 到 位, 调 控 似 乎 已 经 进 入 越 调 越 涨 的 怪 圈 2003-2005 年 全 国 东 部 城 市 房 价 开 始 快 速 上 涨, 2006-2007 年 大 部 分 城 市 快 速 上 涨,2009-2010 年 中 西 部 城 市 也 开 始 快 速 上 涨 房 地 产 宏 观 调 控 也 是 一 年 严 似 一 年, 2010 年 4 月 17 日, 国 务 院 出 台 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知, 要 求 遏 制 房 价 过 快 上 涨, 实 行 更 为 严 格 的 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 这 就 是 号 称 史 上 最 为 严 厉 的 国 十 条 出 台, 同 时 也 标 志 新 一 轮 房 地 产 宏 观 调 控 开 始 2010 年 9 月 29 日 新 国 五 条 以 及 2011 年 1 月 26 日 的 新 国 八 条 更 是 不 惜 采 取 严 厉 的 行 政 措 施, 用 限 购 的 办 法 来 控 制 房 价 但 是 新 国 十 条 的 效 果 只 有 100 天, 而 新 国 五 条 的 效 果 仅 仅 2 个 月, 新 国 八 条 的 效 果 还 有 待 进 一 步 观 察 2 新 国 八 条 的 担 忧 从 现 有 的 执 行 力 来 看, 新 国 八 条 的 效 果 也 是 不 容 乐 观 的 第 一, 新 国 八 条 中 的 限 价 令 变 成 限 涨 令, 一 些 网 民 一 针 见 血 的 批 评 到 : 从 政 府 公 布 的 调 控 目 标, 我 看 不 到 任 何 诚 意, 这 样 的 调 控 目 标 不 公 布 也 罢 第 二,49 个 城 市 爽 约 新 国 八 条 怎 么 办? 因 为 有 特 别 策 划 24
了 近 一 半 城 市 爽 约 限 购 令, 结 果 也 没 有 什 么 可 以 想 象 49 个 城 市 爽 约 新 国 八 条 也 不 会 有 什 么 后 果 市 长 不 会 为 此 检 讨, 局 长 也 不 会 被 处 理 因 此 可 以 说, 房 地 产 调 控 走 到 今 天 屡 调 屡 涨 这 步 尴 尬 田 地, 与 其 说 少 数 地 方 官 员 消 极 抵 制 功 不 可 没, 不 如 说 是 G D P 在 作 祟 面 对 少 数 地 方 政 府 消 极 执 行 甚 至 变 相 抵 制, 相 关 监 管 部 门 也 是 睁 一 只 眼 闭 一 只 眼, 从 来 没 有 看 到 哪 一 个 省 长 市 长 因 为 控 制 房 价 不 力 而 丢 了 乌 纱 帽 尤 其 是 近 两 年 来, 中 西 部 地 区 房 地 产 发 展 刚 刚 开 始 步 入 快 车 道, 一 下 子 急 刹 车 可 能 也 刹 不 住, 需 要 有 一 个 缓 冲 的 过 程 ( 三 ) 房 地 产 调 控 出 现 偏 差 的 政 策 原 因 从 经 济 学 理 论 的 原 理 来 说, 一 种 商 品 的 供 应 出 现 紧 张 就 会 引 起 价 格 上 涨, 反 之 供 过 于 求 就 会 引 起 价 格 下 跌 因 此, 要 使 价 格 趋 于 平 衡, 一 是 增 加 供 应 或 减 少 供 应, 二 是 增 加 需 求 或 减 少 需 求 房 价 上 涨 应 该 增 加 供 应 减 少 需 求 而 从 2003 年 开 始 的 房 地 产 宏 观 调 控, 有 一 些 政 策 恰 恰 是 相 反 的 1 刚 性 需 求 的 估 计 不 足 尽 管 这 几 年 房 价 上 涨 与 房 地 产 投 资 客 有 相 当 大 的 关 系, 然 而 国 八 条 和 国 六 条 和 新 国 八 条 的 出 台, 使 得 房 地 产 投 资 客 的 投 资 热 情 受 到 最 大 限 度 的 抑 制, 但 房 价 依 然 我 行 我 素 的 上 涨, 唯 一 可 以 解 释 的 是, 我 们 可 能 对 刚 性 需 求 估 计 不 足 第 一 个 背 景, 是 目 前 城 市 居 民 住 房 的 现 状 和 房 地 产 业 所 处 的 发 展 阶 段 我 国 许 多 城 市 的 房 地 产 发 展 处 于 第 一 阶 段 末 和 第 二 阶 段 的 初 期, 这 个 时 期 的 特 征 是 房 地 产 的 刚 性 需 求 非 常 旺 盛 第 二 个 背 景, 随 着 各 地 区 经 济 的 发 展, 城 市 建 设 也 在 突 飞 猛 进, 随 之 而 来 是 大 批 动 拆 迁 户 的 安 置, 从 而 引 发 大 量 被 动 的 刚 性 需 求 第 三 个 背 景, 这 几 年 我 国 正 处 在 20 世 纪 80 年 代 生 育 高 峰 引 发 的 结 婚 高 峰 周 期 尽 管 房 价 很 高, 但 结 婚 总 得 要 房 子 住, 而 现 在 这 些 新 人 大 部 分 都 是 独 生 子 女, 因 此 往 往 出 现 三 个 家 庭 买 一 套 住 房 的 情 况 第 四 个 背 景, 城 市 化 进 程 的 拉 动 根 据 环 境 保 护 部 发 布 的 2008 年 度 全 国 城 市 环 境 管 理 与 综 合 整 治 年 度 报 告, 2008 年 我 国 城 镇 化 率 达 到 45.68%, 4 平 均 每 年 提 高 一 个 百 分 点,2012 年 我 国 城 镇 化 率 达 到 50% 此 外, 房 子 是 必 需 品, 可 以 没 有 车 开, 但 是 要 有 房 住 房 改 后, 市 场 对 住 房 的 需 求 旺 盛, 这 种 需 求 即 使 有 部 分 被 压 抑, 但 还 是 有 大 量 的 需 求 存 在, 这 是 不 以 人 的 意 志 为 转 移 的 尤 其 在 负 利 率 时 期, 不 动 产 是 最 好 的 投 资 保 值 产 品 2 土 地 调 控 的 反 向 效 果 在 需 求 没 有 能 力 很 好 调 控 的 时 候, 应 该 着 重 对 供 给 进 行 调 控, 扩 大 房 屋 供 给 量, 需 要 扩 大 土 地 供 给 量, 在 这 个 问 题 上, 我 们 看 到 的 土 地 调 控 政 策, 似 乎 恰 恰 起 到 了 反 向 的 效 果 第 一,2004 年 国 务 院 出 台 收 紧 银 根 和 收 紧 地 根 的 双 紧 方 针 一 方 面 提 高 房 地 产 进 入 的 门 槛, 另 一 方 面 紧 缩 土 地 供 应, 从 而 使 市 场 出 现 供 不 应 求 的 预 期 第 二, 招 拍 挂 理 论 上 确 实 是 最 阳 光 的 土 地 出 让 方 式, 但 是 由 于 相 关 政 策 的 不 配 套, 土 地 提 供 能 力 以 及 效 率 问 题, 导 致 能 进 入 招 拍 挂 的 土 地 量 有 限, 有 限 的 土 地 供 应 导 致 拍 卖 的 疯 抢, 地 价 拍 出 来 就 已 经 是 高 价 第 三, 严 格 控 制 土 地 出 让 打 击 乱 占 耕 地, 对 拆 迁 的 新 法 规, 调 高 工 业 土 地 价 格, 上 述 调 控 手 段, 最 终 的 结 果, 都 是 直 接 或 者 间 接 地 影 响 土 地 供 应, 造 成 建 设 用 地 的 恐 慌, 导 致 土 地 供 应 市 场 的 减 少 第 四, 土 地 调 控 的 预 期 是 加 大 供 应, 这 在 国 六 条 国 八 条 都 说 得 很 清 楚, 但 是, 调 控 的 结 果, 没 有 达 到 预 计 的 增 大 土 地 供 应 的 局 面, 实 际 操 作 中, 效 果 正 好 相 反 3 堵 多 于 疏 的 调 控 机 制 市 场 经 济 中, 任 何 市 场 逐 利 行 为 都 是 很 正 常 的, 同 时, 正 常 的 市 场 经 济, 是 不 可 能 长 期 拥 有 超 过 平 均 利 润 现 象 存 在 的 而 房 地 产 的 宏 观 调 控 政 策, 是 要 严 加 防 范 控 制 资 金 流 向 房 地 产, 堵 住 资 金 流 向 房 地 产 的 渠 道, 设 置 更 高 的 市 场 准 入 门 槛 实 际 上 堵 是 堵 不 住 的, 数 次 调 控 在 市 场 上 的 反 应 就 是 房 地 产 市 场 的 财 富 效 应 吸 引 了 社 会 大 量 资 金, 外 资 来 了 产 业 资 金 也 来 了 央 企 更 是 大 规 模 进 入 民 间 游 资 更 是 汹 涌 而 来, 房 地 产 的 堰 塞 湖 也 就 一 个 个 高 高 在 上 ( 四 ) 房 产 资 金 流 动 性 过 剩 的 多 种 因 素 所 谓 流 动 性 过 剩 就 是 指 有 过 多 的 货 币 投 放 量, 这 些 多 余 的 资 金 需 要 寻 找 投 资 出 路, 于 是 就 有 了 投 资 或 者 经 济 过 热 现 象, 以 及 通 货 膨 胀 危 险 从 我 国 情 况 来 看, 造 成 目 前 流 动 性 过 剩 的 根 源 之 一 是 来 自 于 中 国 不 断 推 升 的 贸 易 顺 差, 出 口 企 业 不 断 把 收 回 的 美 元 兑 换 给 国 家, 国 家 就 得 不 断 向 经 济 体 系 投 放 人 民 币, 这 就 造 成 了 流 动 性 过 剩 而 在 人 民 币 持 续 升 值 的 背 景 下, 国 际 资 本 不 断 进 入 我 国, 楼 市 过 热 股 市 过 热 已 成 为 必 然 造 成 目 前 流 动 性 过 剩 的 根 源 之 二 是 为 了 保 增 长, 中 国 政 府 推 出 了 4 万 亿 和 十 大 产 业 振 兴 规 划, 同 时, 宽 松 的 货 币 政 策 向 市 场 注 特 别 策 划 25
入 了 大 量 的 资 金 但 是 这 些 资 金 并 没 有 流 入 实 体 经 济, 由 于 传 统 制 造 业 等 不 景 气, 导 致 大 量 资 金 进 入 楼 市 流 动 性 冻 结 时 要 以 现 金 为 王, 流 动 性 过 剩 时 则 以 资 产 为 王 加 上 国 内 投 资 渠 道 狭 窄, 最 好 的 渠 道 就 是 买 房 保 值 增 值 此 外 4 万 亿 投 资 计 划 出 台 后, 国 内 经 济 有 明 显 的 国 进 民 退 现 象, 这 造 成 了 许 多 私 企 老 板 暂 时 不 经 营 实 体 了, 有 的 等 实 体 经 济 条 件 好 了 再 投 资, 把 工 厂 关 了 改 投 资 房 地 产 业 一 方 面 实 体 经 济 在 收 缩, 另 一 方 面 人 们 在 心 态 上 又 担 心 通 货 膨 胀 二 房 地 产 宏 观 调 控 思 路 创 新 和 制 度 设 计 的 展 望 随 着 新 国 八 条 的 实 施, 我 国 一 二 线 城 市 的 房 价 得 到 控 制, 但 是 没 有 限 购 的 三 四 线 城 市 房 价 却 是 快 速 上 涨, 住 建 部 表 示 要 在 所 有 城 市 实 施 限 购 令 在 当 前 形 势 下, 房 地 产 市 场 失 灵, 采 取 政 府 管 制, 短 期 可 行, 长 期 未 必 应 当 遵 循 客 观 经 济 规 律, 从 供 求 关 系 货 币 政 策 税 收 政 策 等 多 管 齐 下 ( 一 ) 借 鉴 国 外 房 价 的 控 制 经 验 根 据 国 际 一 些 国 家 控 制 房 价 的 经 验 : 一 是 加 息, 二 是 高 税 收 从 国 际 税 收 实 践 来 看, 当 房 地 产 发 生 买 卖 等 有 偿 转 让 时, 大 多 数 国 家 都 规 定 应 对 转 让 收 益 增 值 部 分 课 税 美 国 日 本 英 国 法 国 芬 兰 等 国 家, 把 房 地 产 转 让 收 益 归 入 个 人 或 法 人 的 综 合 收 益, 征 收 个 人 所 得 税 或 法 人 税 ( 公 司 所 得 税 ), 其 中 美 国 实 行 15% 到 34% 的 累 进 税 率 韩 国 对 于 拥 有 两 套 以 上 住 宅 的 家 庭, 房 地 产 交 易 价 格 超 过 政 府 制 定 的 各 地 房 产 基 准 价 10 万 美 元 时, 转 让 所 得 税 税 率 由 以 往 的 9%-36% 提 高 到 50%, 高 价 高 档 住 宅 的 转 让 所 得 税 率 则 更 高 自 2007 年 1 月 1 日 起, 政 府 开 始 对 非 土 地 所 有 人 自 住 的 土 地 交 易 征 收 60% 的 交 易 税 5 日 本 为 了 抑 制 投 机, 从 1992 年 开 始 实 施 针 对 泡 沫 经 济 的 税 制, 尤 其 针 对 短 期 和 超 短 期 持 有 的 情 况, 制 定 惩 罚 性 质 的 税 收 政 策 如 对 法 人 持 有 期 低 于 2 年 的 土 地 转 让 收 益 从 追 加 征 税 方 式 改 为 分 离 征 税 方 式, 转 让 时 要 另 行 加 征 30% 的 税 ; 对 个 人 持 有 期 超 过 5 年 的 土 地 和 建 筑 物 的 转 让 收 益, 税 率 从 20% 提 高 到 30% 由 于 制 定 卓 有 成 效 具 有 惩 罚 性 质 的 税 收 制 度, 对 土 地 投 机 发 挥 了 巨 大 的 抑 制 作 用 6 在 法 国, 购 房 者 除 要 缴 纳 高 额 地 皮 税 外, 还 需 支 付 住 房 税 或 空 房 税, 这 导 致 了 长 期 以 来 法 国 人 不 把 房 地 产 市 场 视 为 投 资 或 财 产 保 值 的 重 要 领 域 为 应 对 房 地 产 价 格 出 现 泡 沫 化 风 险, 台 湾 财 政 部 门 推 出 特 种 货 物 及 劳 务 税 条 例 草 案,2011 年 4 月 6 日 在 立 法 院 初 审, 由 于 顺 利 通 过 而 可 能 提 前 至 6 月 就 正 式 颁 布 实 施 被 称 为 奢 侈 税 的 特 种 货 物 及 劳 务 税 条 例 草 案 共 有 26 条 条 文, 初 审 通 过 的 草 案 规 定, 持 有 非 自 用 住 宅 的 房 屋 及 其 座 落 基 地 空 地, 在 2 年 内 移 转, 将 分 别 按 照 实 价 课 征 未 满 1 年 者 15% 1-2 年 者 10% 的 奢 侈 税 特 种 货 物 及 劳 务 税 条 例 草 案 推 出 后, 台 湾 的 房 价 是 因 声 而 落 ( 二 ) 设 置 抑 制 投 机 的 支 柱 税 源 有 一 种 观 点 认 为 : 开 征 房 产 税 则 不 仅 仅 是 为 了 抑 制 投 机 性 住 房 扩 大 自 住 性 住 房, 也 是 为 了 替 地 方 政 府 设 置 一 个 稳 定 持 久 的 支 柱 型 税 源, 纠 正 地 方 政 府 盲 目 卖 地 寅 吃 卯 粮 的 土 地 财 政 倾 向 其 实, 无 论 是 上 海 也 好, 重 庆 也 好, 房 产 税 的 税 额 是 十 分 有 限 的 : 重 庆 预 计 每 年 有 2 亿 元, 上 海 则 存 在 较 大 不 确 定 性, 有 可 能 比 较 多, 也 可 能 非 常 少, 主 要 是 买 房 人 人 均 购 房 面 积 是 否 超 过 60 平 方 米 事 实 上, 房 产 税 的 收 入 是 不 能 和 土 地 出 让 金 相 比 的 上 海 2010 年 的 土 地 出 让 金 超 过 1500 亿, 如 果 上 海 所 有 住 宅 约 5 亿 平 方 米 的 都 征 房 产 税, 以 平 均 20000 元 的 0.5% 打 7 折 计 算, 也 就 是 350 亿, 和 土 地 出 让 金 相 比 还 是 小 巫 见 大 巫 因 此, 以 目 前 的 房 产 税 税 率, 来 纠 正 地 方 政 府 盲 目 卖 地 寅 吃 卯 粮 的 土 地 财 政 倾 向 是 不 现 实 的 如 果 采 取 累 进 房 产 税 既 可 以 避 免 房 地 产 投 资 客 回 潮, 也 可 以 增 加 政 府 税 收 收 入 第 一 套 免 征 第 二 套 轻 征 第 三 套 重 征 第 四 套 以 上 惩 罚 性 征 收, 即 人 均 60 平 方 米 免 征 60-120 平 方 米 轻 征 ( 税 率 0.4%-0.6%) 120 平 方 米 以 上 重 征 ( 税 率 3% 或 5%) 180 平 方 米 以 上 惩 罚 性 征 收 ( 税 率 10% 以 上 ) ( 三 ) 开 征 打 击 短 线 的 房 产 重 税 目 前, 政 府 真 正 要 解 决 的 问 题 是 还 住 房 的 本 原, 即 居 住 功 能 限 制 投 资 功 能 的 溢 出 过 度 的 投 机 和 投 资 已 经 扭 曲 了 住 房 的 基 本 功 能, 现 在 的 调 控 就 是 恢 复 住 房 居 住 的 基 本 功 能 尽 管 政 府 也 看 到 这 一 问 题 的 严 重 性, 在 2005 年 就 出 台 了 征 收 营 业 税 土 地 增 值 税 等 等 但 是, 几 年 的 实 践 经 验 显 示 : 作 用 是 有 一 点, 但 仍 不 足 抑 制 投 资 和 投 机 在 当 前 流 动 性 充 裕 的 情 况 下, 住 房 的 投 资 功 能 肯 定 会 被 特 别 策 划 26
放 大, 唯 一 的 办 法 就 是 用 重 税 的 办 法 : 采 用 收 益 增 值 税 的 办 法 彻 底 打 消 人 们 买 房 投 资 的 念 头 如 果 一 套 住 房 100 万 买 进,200 万 卖 出 的 话, 这 增 值 的 100 万 可 以 征 收 房 产 增 值 税, 同 时 将 其 他 交 易 的 税 种 进 行 统 一 归 并 持 有 时 间 越 短 征 收 的 比 例 越 高, 获 取 的 金 额 越 大 征 收 的 额 度 也 越 大 假 设 第 一 年 卖 出 征 收 90% 房 产 增 值 税, 第 二 年 征 收 80%, 第 三 年 征 收 70%, 余 类 推 只 有 持 有 10 年 以 上 或 者 更 长 时 间 的 住 宅, 免 征 房 产 增 值 税 如 果 这 样 的 话, 房 地 产 投 资 客 肯 定 会 望 而 怯 步, 对 于 短 线 投 资 客 更 是 致 命 打 击, 因 为 你 投 资 房 地 产 所 获 取 的 收 益 大 部 分 都 要 上 交 给 国 家 ( 四 ) 保 持 整 体 市 场 的 供 求 平 衡 在 市 场 经 济 条 件 下, 某 种 商 品 价 格 快 速 上 涨, 一 般 是 由 供 需 失 衡 引 起 的, 供 不 应 求 导 致 价 格 上 涨 住 房 作 为 一 种 商 品, 同 样 遵 循 这 一 客 观 经 济 规 律 我 国 近 几 年 房 价 过 快 上 涨, 最 根 本 的 原 因 还 是 供 求 矛 盾 突 出 从 2005 年 开 始, 销 售 面 积 与 竣 工 面 积 的 比 例 从 1:1 增 长 到 了 2010 年 的 1.37:1,2010 年 商 品 房 销 售 10.43 亿 平 方 米, 而 竣 工 只 有 7.6 亿 平 方 米, 供 需 缺 口 持 续 加 大 因 此, 从 长 期 来 看, 房 地 产 市 场 的 刚 性 需 求 将 有 效 支 撑 住 房 价 格, 如 果 市 场 供 应 不 能 继 续 增 加 未 来 供 应 紧 缺 预 期 不 变, 市 场 难 有 根 本 性 转 变, 房 价 上 涨 压 力 仍 然 会 比 较 大 而 新 国 八 条 大 部 分 政 策 的 落 脚 点 均 集 中 于 抑 制 需 求 方 面, 对 疏 导 需 求 增 加 普 通 商 品 住 房 供 应 的 实 质 性 措 施 不 多 有 关 对 于 增 加 商 品 房 用 地 供 应 的 规 定 是 商 品 住 房 用 地 供 给 总 量 原 则 上 不 低 于 前 两 年 平 均 实 际 供 给 量, 这 意 味 着 2011 年 的 供 给 量 会 大 大 低 于 去 年, 不 是 增 加 供 给 而 是 减 少 供 给, 因 为 2009 年 是 负 两 位 数 增 长, 虽 然 2010 年 总 供 地 增 长 了 30% 多, 但 2 年 平 均 下 来 则 是 减 少 而 不 是 增 加 了 并 且 新 国 八 条 提 出 保 障 性 住 房 棚 户 区 改 造 住 房 和 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 用 地 不 低 于 住 房 建 设 用 地 供 应 总 量 的 70% 的 规 定, 更 有 可 能 加 剧 市 场 对 于 保 障 房 大 幅 增 加 挤 压 商 品 房 用 地 供 应 的 担 忧, 从 而 导 致 商 品 房 供 应 量 减 少 进 一 步 加 剧 供 求 矛 盾 强 化 人 们 的 商 品 房 紧 缺 预 期 而 推 高 房 价 这 样, 供 需 失 衡 的 格 局 难 以 有 根 本 性 改 变, 被 政 策 暂 时 压 制 的 需 求 很 有 可 能 在 未 来 强 力 反 弹, 引 起 房 价 的 再 次 报 复 性 上 涨 尽 管 限 购 令 近 期 不 会 取 消, 但 是 如 果 限 购 令 长 期 延 续, 在 流 动 性 十 分 充 裕 的 背 景 下, 各 种 各 样 五 花 八 门 的 对 策 也 会 层 出 不 穷 ( 五 ) 增 加 住 房 保 障 的 各 类 渠 道 有 关 住 房 保 障 也 是 老 生 常 谈 了, 最 近 两 年 来 房 地 产 宏 观 调 控 都 提 到 要 加 大 住 房 保 障 力 度, 但 到 需 要 具 体 落 实 的 时 候, 往 往 是 雷 声 大 雨 点 小, 资 金 土 地 等 等 问 题 一 大 堆, 似 乎 难 以 解 决 尤 其 是 一 些 地 方 政 府, 对 土 地 出 让 非 常 积 极, 而 对 住 房 保 障 则 是 能 拖 则 拖 我 国 十 二 五 规 划 确 定 完 成 3600 万 套 保 障 性 住 房, 其 中 2011 年 要 完 成 1000 万 套 根 据 最 新 报 道 : 截 至 5 月 底, 全 国 城 镇 保 障 性 住 房 和 各 类 棚 户 区 改 造 住 房 开 工 340 万 套, 占 计 划 的 34% 住 建 部 部 长 姜 伟 新 指 出, 尽 管 总 体 进 展 情 况 比 较 理 想, 但 有 的 地 方 进 展 仍 然 较 慢, 目 前 仍 有 6 个 省 区 的 开 工 率 不 足 20%, 必 须 进 一 步 加 快 进 度, 丝 毫 不 能 有 任 何 放 松 今 年 计 划 建 设 的 1000 万 套 保 障 性 住 房 项 目, 最 迟 要 在 11 月 底 前 全 部 开 工 7 此 外, 应 该 大 幅 度 提 高 住 房 保 障 在 土 地 出 让 金 中 的 比 例 目 前 土 地 出 让 金 的 净 收 益 用 于 住 房 保 障 的 比 例 仅 为 10%, 比 重 过 低 即 使 这 10% 也 没 有 用 足, 应 该 大 幅 度 提 高 这 一 比 例, 至 少 在 30% 以 上 一 方 面 切 实 把 住 房 保 障 工 作 落 实 到 位, 解 决 资 金 短 缺 的 矛 盾 ; 另 一 方 面 也 可 以 在 一 定 程 度 上 抑 制 地 方 政 府 卖 地 的 冲 动 注 释 : 1 金 融 时 报,2005 年 7 月 1 日 2 2011 年 房 地 产 蓝 皮 书 中 国 房 地 产 发 展 报 告, 社 会 科 学 文 献 出 版 社,2011 年 版 3 人 民 网,2011 年 4 月 28 日 4 21 世 纪 经 济 报 道,2010 年 1 月 14 日 5 王 鸿 貌 : 税 务 研 究,2010 年 第 8 期 6 同 上 7 人 民 日 报,2011 年 06 月 14 日 参 考 文 献 : [1] 左 学 金, 等. 上 海 经 济 改 革 与 城 市 发 展 : 实 践 与 经 验 [M]. 上 海 : 上 海 社 会 科 学 院 出 版 社,2008. [2] 顾 建 发. 上 海 房 地 产 周 期 波 动 分 析 [M]. 上 海 : 上 海 三 联 书 店,2008. [3] 中 国 社 会 科 学 院.[2011 年 房 地 产 蓝 皮 书 ] 中 国 房 地 产 发 展 报 告 [M]. 北 京 : 社 会 科 学 文 献 出 版 社,2011. [4] 上 海 社 会 科 学 院.2011 年 上 海 经 济 蓝 皮 书 [M]. 上 海 : 上 海 社 会 科 学 院 出 版 社,2011. 责 任 编 辑 : 张 炜 特 别 策 划 27