第 9 章 所 謂 的 Factors of Property, 意 即 影 影 響 樓 宇 價 格 的 因 素, 按 其 重 要 性 去 排 列, 是 : 時 機 位 置 建 築 質 素 9.1 時 機 無 上 重 要 對 於 買 賣 房 地 產, 傳 統 智 慧 是 三 大 要 素 :location,location,location, 即 是 買 最 優 質 的 地 段 這 是 屁 話, 至 於 屁 話 是 如 何 屁 法, 留 待 下 節 再 談 本 節 說 的 是 房 地 產 真 正 ichiban 重 要 的 三 大 要 素 :timing,timing,timing 以 下 的 分 析, 主 要 是 就 住 宅 樓 宇, 但 大 部 分 的 情 況 都 適 用 於 其 他 樓 宇 因 為 我 對 住 宅 形 式 以 外 的 所 有 樓 宇 的 前 途 都 不 樂 觀, 因 此 只 集 中 討 論 住 宅 9.1.1 以 歷 史 作 說 明 如 果 買 入 的 時 機 錯 了, 不 管 你 在 優 質 的 地 段, 一 樣 輸 到 破 產 以 2008 年 的 金 融 海 嘯 為 例, 從 山 頂 一 直 落 到 中 半 山, 從 中 半 山 沿 著 堅 尼 地 道 走 到 跑 馬 地, 在 跑 馬 地 的 樂 活 道 走 上 渣 甸 山, 下 山 後 到 上 司 徒 拔 道 入 淺 水 灣 深 水 灣, 到 壽 山 村 繞 一 圈 後 再 回 到 淺 水 灣, 接 著 經 過 赤 柱, 終 於 來 到 終 站 大 潭, 這 些 就 是 香 港 最 靚 的 地 段, 試 問 諸 君, 到 了 2008 年 底 時, 有 哪 處 的 樓 價 距 離 高 位 不 下 跌 了 三 五 成? 連 上 手 續 費, 當 時 摸 頂 買 入 者 肯 定 已 變 成 了 負 資 產 相 反, 只 要 買 入 的 時 機 正 確, 例 如 在 2003 年 買 入, 或 者 在 二 十 年 前 的 1983 年 買 入, 不 管 是 任 何 質 素 的 房 地 產, 幾 乎 馬 上 就 能 賺 錢 了, 而 且 賺 的 錢 永 遠 輸 不 回 去 9.1.2 周 期 性 的 分 析 很 奇 怪, 每 種 行 業 都 有 盛 衰 周 期, 更 奇 怪 的 是, 不 同 行 業 的 盛 衰 周 期 並 不 同 步, 你 盛 我 衰, 或 你 衰 我 盛 的 情 況 不 時 存 在 有 關 房 地 產 周 期 的 著 作, 最 經 典 的 是 Homer Hoyt 寫 的 One Hundred Years of Land Values in Chicago, 回 顧 了 103 年 芝 加 哥 的 地 產 發 展 後 來 當 然 有 人 寫 了 無 數 關 於 房 地 產 的 著 作, 包 括 了 我 的 股 票 經 紀 Jason, 在 英 國 唸 書 時 也 寫 了 一 篇 英 國 地 產 的 論 文 所 有 的 論 文 都 指 向 了 同 一 的 結 論 : 房 地 產 的 周 期 的 確 存 在, 周 期 的 時 間 極 長, 不 會 少 於 十 年, 甚 至 可 能 長 達 接 近 三 十 年, 平 均 大 約 是 二 十 年 不 到 這 裡 指 的 是 長 波 周 期, 波 幅 可 以 升 上 幾 倍, 或 下 跌 超 過 一 半, 至 於 短 波 周 期 則 在 三 五 年 之 間, 下 跌 的 幅 度 極 小, 不 在 討 論 之 列 記 著, 樓 市 的 周 期 並 不 與 任 何 商 品 或 金 融 產 品 的 周 期 同 步, 它 與 股 市 有 著 一 定 的 相 關 係 數, 但 也 有 背 道 而 馳 的 機 會, 當 然 更 多 的 情 況 是 一 個 走 得 時 間 上 更 快 或 幅 度 上 更 大, 另 一 個 則 走 得 時 間 上 更 慢 或 幅 度 上 更 小, 只 要 落 差 夠 大, 例 如 說, 你 升 一 倍, 我 只 升 兩 成, 嚴 格 說 來, 這 也 算 是 不 同 步
9.1.2.1 以 香 港 的 周 期 為 例 子 香 港 的 樓 市 在 1981 年 時 是 高 峰,1983 年 插 至 谷 底, 下 一 個 高 峰 是 1997 年, 輾 轉 回 落 至 2003 年 的 低 谷, 然 後 再 次 急 速 反 彈, 至 於 2008 年 是 否 這 一 浪 的 高 峰, 則 只 有 歷 史 才 能 告 訴 我 們, 身 在 其 中 的 人 是 不 可 能 猜 中 的, 猜 中 者 已 發 大 財 了 一 般 門 外 漢 計 算 周 期 的 時 候, 很 多 時 誤 以 為 從 2003 年 至 2008 年 的 樓 市 從 低 位 升 到 高 位, 就 是 一 個 周 期 了 實 則 周 期 意 指 循 環, 假 設 2008 年 真 的 是 這 周 期 的 高 位, 則 應 與 1997 年 相 比, 高 位 對 高 位, 或 低 位 對 低 位, 才 叫 一 個 周 期 這 即 是 說, 這 周 期 維 持 了 11 年, 不 算 是 長 的 了 9.1.2.2 實 質 操 作 : 如 何 掌 握 周 期 買 入 房 地 產 的 第 一 訣 竅, 就 是 掌 握 周 期 我 們 不 是 神 仙, 掌 握 周 期 不 可 能 完 全 準 確, 但 要 盡 量 減 少 坐 艇 ( 即 賬 面 上 已 輸 但 仍 未 沽 出 ) 的 時 間, 以 及 不 令 自 己 變 成 負 資 產, 以 香 港 七 成 按 揭 的 為 例 子, 你 不 能 令 自 己 的 虧 蝕 超 過 三 成 在 實 質 操 作 上, 一 次 的 周 期 當 中, 只 有 兩 個 機 會 買 樓 作 長 期 投 資 : 一 個 是 快 見 底 時, 另 一 個 是 已 經 見 了 底, 剛 開 始 上 升 時, 只 有 在 這 兩 個 情 況 下, 安 全 系 數 才 足 夠 高 從 最 近 一 次 的 房 地 產 周 期 來 看, 從 2002 年 至 2005 年 這 段 期 間, 買 樓 是 安 全 的, 之 前 和 之 後 則 有 危 險 性 了 由 於 周 期 太 長 了, 一 個 人 的 一 生 當 中, 不 會 遇 上 超 過 五 次 的 買 樓 機 會, 因 此 必 須 要 掌 握 第 一 次 時, 應 該 在 他 大 約 三 十 歲 時, 手 上 開 始 有 了 第 一 筆 積 蓄, 那 就 可 以 留 著 現 金, 等 待 機 會 現 代 社 會 節 奏 快 速, 我 估 計 房 地 產 的 周 期 也 會 加 快, 因 此, 在 他 四 十 歲 之 前, 應 可 等 到 第 一 次 的 買 樓 機 會 9.1.3 高 低 位 分 析 這 等 於 是 股 票 的 看 圖 表, 理 論 說 來 容 易, 但 實 際 操 作 則 極 困 難 究 竟 用 什 麼 方 法 去 評 估 周 期 中 的 高 位 和 低 位, 誰 也 說 不 準 我 是 個 死 不 認 輸 的 人, 聲 稱 有 秘 方 可 作 評 估, 萬 一 不 準, 喝 倒 采 不 要 緊, 可 千 萬 別 扁 我, 因 我 實 在 怕 疼 9.1.3.1 低 位 比 高 位 更 重 要 一 部 分 人 買 樓 的 原 因 是 自 住, 買 了 就 不 會 賣 出, 這 些 人 最 關 心 的 是 低 位, 因 此 評 估 低 位 也 比 評 估 高 位 更 重 要 以 下 的 幾 點 是 我 揣 摩 出 來 的, 而 凡 是 我 想 出 來 的 東 西, 都 是 高 見, 然 而 英 雄 所 見 略 同, 我 相 信 這 些 要 點 一 定 有 人 寫 過 ( 一 部 分 ) 出 來, 我 真 的 不 敢 說 是 獨 創, 只 是 我 的 確 沒 參 考 過 他 人 的 作 品
必 須 注 意 的 是, 這 只 限 於 基 本 因 素 不 變 的 情 況 凡 是 討 論 經 濟 周 期, 都 是 假 定 基 本 因 素 不 變, 遇 上 了 1949 年 共 產 黨 把 資 本 家 的 資 產 收 歸 國 有, 或 者 2003 年 美 國 侵 略 伊 拉 克 ( 我 指 的 是 伊 拉 克 地 產, 而 非 美 國 ), 在 整 個 結 構 都 給 扭 轉 了 的 前 提 下, 周 期 分 析 便 告 失 效 了 9.1.3.1.1 時 間 策 略 一 般 來 說, 樓 市 上 升 的 時 間 多, 下 跌 的 時 間 少, 下 跌 的 時 間 大 概 佔 20% 至 35% 之 間, 即 是 上 升 時 間 由 65% 至 80% 以 此 估 計,1981 年 至 1997 年, 用 了 16 年 的 時 間, 下 跌 時 應 佔 時 間 在 3.2 年 至 5.6 年 之 間, 結 果 是 從 1997 年 跌 至 2003 年, 跌 了 6 年, 基 本 符 合 這 模 式 的 計 算 我 的 高 見 是, 以 上 次 周 期 所 需 時 間 的 25% 至 30% 時 入 市, 應 該 是 最 安 全 的 做 法 以 上 一 次 的 周 期 為 例, 那 是 2001 年 至 2002 年 之 間 同 樣 的 方 法 去 計 算, 在 金 融 海 嘯 之 後, 重 新 買 樓 的 時 機 是 2011 年 以 上 的 計 算 方 式, 純 屬 本 人 為 寫 此 書 時 的 個 人 創 作, 既 然 是 我 想 出 來 的, 那 就 是 天 才 兒 童 的 想 法, 別 無 分 號, 因 為 世 上 沒 有 第 二 個 哪 怕 是 比 得 上 我 一 半 的 天 才 了 說 到 天 才 和 聰 明 人, 除 了 我 本 人 之 外, 科 學 界 公 認 最 聰 明 的 是 發 明 了 現 代 弦 論 的 Edward Witten, 世 上 最 博 學 的 我 相 信 是 推 論 出 夸 克 的 存 在 的 Murray Gell-man, 市 井 中 人 則 認 為 最 聰 明 的 是 霍 金, 以 上 四 人 應 合 稱 為 當 代 四 大 天 才, 好 比 金 裝 四 大 才 子, 我 一 定 搶 了 唐 伯 虎 來 當, 最 老 的 Murray Gell-man 唯 有 當 祝 枝 山, 霍 金 咁 靚 仔, 是 周 文 賓 的 不 二 人 選,Edward Witten 沒 得 選 擇, 只 能 做 書 畫 雙 絕 的 文 徵 明 9.1.3.1.2 價 格 策 略 一 般 而 言, 樓 市 的 崩 圍 跌 幅 大 概 在 三 分 之 一 至 三 分 之 二 間, 故 此 我 也 只 能 根 據 這 基 本 假 設 來 制 定 策 略 這 即 是 說, 當 價 格 跌 了 三 分 之 一, 便 要 入 市 買 貨, 否 則 有 可 能 永 遠 也 買 不 到, 因 為 那 時 的 價 格 已 見 底 這 種 做 法 的 風 險 是 當 七 成 按 揭 時, 有 可 能 變 成 負 資 產, 除 非 你 能 付 出 四 成 首 期, 那 就 差 不 多 絕 對 安 全 了 我 實 在 不 喜 歡 用 價 格 來 決 定 策 略, 因 為 左 算 右 算, 都 有 一 定 的 危 險 再 者, 不 同 的 地 區, 不 同 的 樓 宇 有 著 不 同 的 升 跌 幅, 不 能 一 概 而 論, 不 過 升 得 高 的 跌 得 深, 也 是 定 律 既 然 價 格 策 略 的 安 全 系 數 不 夠 高, 只 能 作 為 參 考, 不 能 因 此 入 市 9.1.3.2 高 位 無 法 預 測 所 謂 的 獨 自 在 山 坡, 高 處 未 算 高, 我 實 在 想 不 出 預 測 出 高 位 的 計 算 方 式 出 來 不 過, 有 三 點 是 可 以 參 考 的 1. 這 是 距 離 上 次 高 位 十 年 後 發 生 的 事
2. 房 地 產 市 場 是 最 大 的 資 本 市 場, 股 市 的 升 跌 不 一 定 影 響 到 房 地 產, 但 房 地 產 的 崩 圍 則 一 定 與 股 市 同 步 由 於 股 市 比 實 質 市 場 先 走 約 半 年, 因 此 在 房 地 產 市 場 崩 圍 的 半 年 前, 股 市, 尤 其 是 地 產 股, 會 先 崩 倒 下 來 3. 到 了 牛 市 第 三 期 時, 價 格 會 瘋 狂? 升, 一 升 就 是 五 成 一 倍 或 更 高, 這 就 是 崩 潰 的 先 兆 了 ******************** 9.2. 位 置 決 定 樓 宇 的 真 正 價 值 說 完 timing, 順 序 應 該 輪 到 location 了 位 置 的 重 要 性, 僅 次 於 時 機, 相 差 只 是 一 線, 一 旦 買 錯 位 置, 你 的 後 悔 程 度 也 將 一 定 是 很 高 很 高, 高 得 恨 不 得 用 刀 把 大 腿 的 肉 割 下 來 下 文 分 開 了 高 尚 住 宅 區 和 豪 宅, 因 為 一 些 豪 宅 並 非 位 於 高 尚 住 宅 區, 例 如 在 旺 區 用 上 了 高 貴 的 建 築 材 料, 銅 鑼 灣 的 禮 頓 山 就 是 一 例, 下 文 會 將 之 作 出 定 義 上 的 區 別 9.2.1 位 置 的 重 要 性 十 年 前, 我 從 加 拿 大 回 流 香 港, 剛 巧 哥 哥 擁 有 一 個 空 置 單 位, 我 便 住 了 下 來 那 裡 是 藍 田 的? 景 花 園,1999 年 的 市 價 租 金 是 八 千 元, 現 在 也 差 不 了 多 少 它 位 於 地 鐵 站 上 蓋, 而 且 還 是 港 島 線 的 中 轉 站, 交 通 方 便, 會 所 有 個 大 花 園, 還 有 游 泳 池, 大 堂 舖 設 雲 石, 內 裡 的 間 隔 和 建 築 用 料 都 很 不 錯, 當 時 很 窮 的 我 住 在 那 裡, 已 覺 得 十 分 滿 意 了 相 比 之 下, 山 頂 的 路 不 但 狹 窄, 房 子 潮 濕, 一 年 中 當 有 半 年 大 霧 得 看 不 清 景 觀, 周 日 還 有 遊 客 來 來 往 往, 人 多 混 雜 你 問 我 山 頂 好 不 好 住, 答 案 是 當 然 不 好, 現 在 鑽 石 山 的 星 河 明 居 市 值 租 金 不 過 是 一 萬 元, 我 覺 得 它 比 天 價 的 山 頂 的 環 境 更 要 好 得 多 但 你 問 上 一 百 個 人, 要 他 們 挑 在 山 頂 還 是 藍 田 居 住, 一 百 個 都 會 挑 選 山 頂, 沒 有 一 個 例 外 說 穿 了, 衣 食 住 行 除 了 其 實 際 用 途 外, 第 二 重 的 用 途 是 享 受, 第 三 重 則 是 顯 示 身 份 以 居 住 環 境 而 言, 除 了 樓 宇 質 素 之 外, 人 們 更 看 重 的, 毋 寧 是 鄰 居 的 質 素 當 我 用 這 問 題 去 問 幾 位 炒 樓 專 家 時, 他 們 肯 定 地 表 示 在 豪 宅 住 得 比 同 面 積 的 普 通 樓 宇 更 舒 服 當 我 問 及 其 理 由 時, 答 案 同 居 住 環 境 無 關, 因 為 任 何 住 宅 的 室 內 裝 修 都 可 做 到 同 豪 宅 無 異 答 案 是 : 同 高 級 的 人 做 鄰 居, 感 覺 舒 服 得 多 炒 樓 專 家 陳 清 白 是 個 妙 語 如 珠 的 人, 他 甚 至 說 過 這 一 名 句 : 同 住 一 幢 樓 宇, 大 家 進 入 升 降 機, 別 人 按 高 層, 你 按 二 樓, 你 也 會 有 自 卑 之 心
用 另 一 種 說 法, 就 是 讓 別 人 知 道 你 是 住 在 豪 宅 區, 才 是 最 決 定 性 的 因 素 9.2.2 歷 史 形 成 了 高 尚 住 宅 區 高 尚 住 宅 區 的 形 成, 有 很 多 的 原 因, 但 第 一 級 重 要 的, 還 是 歷 史, 當 中 有 著 必 然 性, 也 有 著 偶 然 性 以 香 港 為 例 子, 當 年 英 國 人 侵 略 中 國, 首 先 拿 到 了 香 港 島 從 西 方 海 路 的 汲 水 門 入 口, 中 上 環 是 第 一 站, 因 此 中 上 環 也 是 最 早 發 展 的 地 區 英 國 人 想 高 高 在 上, 並 且 與 華 人 隔 離 生 活, 把 最 接 近 中 上 環 的 隔 離 地 圈 出 來, 就 是 太 平 山 了 太 平 山 的 地 勢 易 守 難 攻, 就 算 華 人 作 反, 數 百 英 兵 就 可 穩 穩 守 住, 不 虞 被 攻 陷 港 島 區 的 北 部 是 繁 忙 的 海 港, 洋 人 喜 歡 清 靜, 於 是 在 南 部 最 美 的 沙 灘 附 近 居 住, 那 就 是 淺 水 灣 了 到 了 一 百 多 年 後 的 現 在, 許 多 傳 統 的 高 尚 住 宅 區 均 已 質 變 山 頂 變 成 了 大 雜 燴, 大 把 遊 客 往 來 如 鯽, 還 不 時 發 現 在 山 頭 躲 藏 著 準 備 入 屋 行 劫 的 內 地 旗 兵 淺 水 灣 不 再 寧 靜, 海 灘 也 不 再 乾 淨, 相 比 之 下, 愉 景 灣 的 環 境 比 它 好 得 太 多 但 任 由 香 港 人 去 選 擇, 十 居 其 九 點 九, 還 是 選 擇 住 在 淺 水 灣, 而 不 是 愉 景 灣 經 過 了 百 多 年 的 發 展, 香 港 人 已 經 建 立 了 一 種 意 識 形 態, 認 定 了 對 高 尚 住 宅 區 的 偏 見 這 種 偏 見 一 旦 形 成, 不 易 改 變, 因 此 豪 宅 區 幾 乎 永 遠 是 豪 宅 區, 就 算 它 成 為 豪 宅 區 的 原 因 消 失 了, 其 地 位 也 不 會 輕 易 喪 失 這 就 像 女 人 找 老 公, 最 初 挑 對 象 時, 挑 個 英 俊 兼 且 富 有 的, 但 當 兩 人 結 婚 後, 老 公 脫 髮 兼 變 胖, 後 來 還 破 了 產, 但 很 多 有 義 氣 的 女 人 都 不 會 隨 便 把 老 公 扔 掉, 去 找 更 好 的 男 人 ( 以 上 的 故 事 有 個 注 腳 :1. 我 必 須 用 女 人 做 例 子, 因 為 男 人 拋 棄 黃 臉 婆 比 較 多 見 2. 所 以 我 實 在 比 較 喜 歡 女 人, 她 們 的 道 德 感 較 強 ) 9.2.3 新 興 的 高 尚 住 宅 區 高 尚 住 宅 區 地 段 的 供 應 量 是 有 限 的, 但 政 府 為 了 賣 地 收 入, 地 產 發 展 商 也 需 要 製 造 出 新 的 豪 宅 來 賺 大 錢, 因 此 遂 出 現 了 新 的 高 尚 住 宅 區 以 香 港 為 例 子, 九 龍 站 一 帶 就 是 新 興 的 高 尚 住 宅 區, 以 上 海 為 例 子, 浦 東 陸 家 嘴 相 對 浦 西 的 老 牌 豪 宅 區 而 言, 也 是 新 興 的 高 尚 住 宅 區 這 些 新 興 貴 區 的 價 格 感 度, 往 往 更 在 傳 統 高 尚 住 宅 區 之 上, 即 是 : 1. 升 得 更 快, 也 跌 得 更 快 2. 有 更 高 的 溢 價 至 於 傳 統 高 尚 住 宅 區 的 新 建 住 宅, 也 有 著 同 等 的 特 性, 因 為 問 題 的 中 心 在 於 新, 新 樓 是 比 較 當 炒 的 下 文 會 再 討 論 這 問 題
9.2.4 高 尚 住 宅 區 地 位 的 喪 失 在 香 港, 高 尚 住 宅 區 永 遠 是 豪 宅 區, 這 身 份 好 像 沒 有 哪 一 區 喪 失 過 但 在 外 國, 當 一 些 新 發 財 的 次 等 民 族 陸 續 搬 進 一 個 高 尚 住 宅 區 時, 這 區 的 身 份 便 逐 漸 降 格 了 當 我 用 次 等 民 族 這 名 詞 時, 並 無 任 何 種 族 的 成 見, 只 是 客 觀 地 指 出 當 地 人 對 某 些 他 們 傳 統 上 看 不 起 的 民 族, 例 如 說, 美 國 白 人 看 不 起 黑 人, 英 國 人 也 看 不 起 他 國 來 的 移 民 就 算 在 香 港, 當 內 地 人 大 量 進 駐 某 一 地 區 時, 也 會 影 響 到 該 地 區 的 樓 價 譬 如 說, 大 量 內 地 人 聚 居 的 灣 仔 會 景 閣 和 紅 磡 海 名 軒, 其 價 格 也 長 期 低 於 其 ( 根 據 地 段 和 建 築 費 ) 應 值 的 市 價 值 得 注 意 的 是, 這 種 現 象 只 限 於 次 級 豪 宅, 一 級 豪 宅 如 山 頂 和 深 水 灣 之 類, 並 不 因 此 而 受 到 影 響 我 會 將 此 歸 因 於 兩 大 理 由 : 1. 次 級 民 族 就 是 次 級, 不 會 有 太 多 的 人 有 經 濟 實 力 買 入 頂 級 豪 宅, 否 則 他 們 就 不 是 次 級 了 2. 有 實 力 買 入 頂 級 豪 宅 的 就 是 一 級 富 豪, 不 管 他 是 何 種 族, 都 是 受 歡 迎 的 鄰 居 打 個 例 子, 你 是 個 十 億 富 豪, 住 在 山 頂 的 獨 立 屋, 你 很 介 意 旁 邊 住 了 一 個 身 家 只 有 三 五 億 的 內 地 人, 但 如 果 搬 進 鄰 家 的 是 許 榮 茂 劉 永 好 這 些 百 億 級 富 豪, 你 歡 迎 也 來 不 及 因 此, 只 要 經 濟 環 境 許 可, 盡 量 購 買 頂 級 豪 宅, 因 為 它 的 地 位 最 穩 固, 最 能 保 值 9.2.5 繁 忙 海 景 vs 寧 靜 海 景 我 有 一 個 很 聰 明 但 完 全 不 懂 投 資 的 朋 友, 買 過 一 些 豪 宅, 在 此 賺 過 一 些 錢 他 的 思 維 方 式 完 全 是 外 行, 但 說 過 一 段 至 理 名 言 : 話 說 他 從 外 國 的 窮 鄉 僻 壤 唸 書 回 來, 回 港 買 的 第 一 幢 豪 宅 在 紅 山 半 島 他 擁 有 後 不 久 便 賣 掉, 理 由 是 : 這 些 向 海 的 房 子 在 外 國 要 多 少 有 多 少, 要 多 便 宜 有 多 便 宜, 比 這 裡 漂 亮 十 倍 的 房 子 多 的 是, 價 錢 不 用 十 分 之 一 當 他 賣 掉 後, 買 回 一 間 正 對 維 多 利 亞 港 的 住 宅 單 位, 理 由 是 : 無 論 在 世 界 的 哪 角 落, 看 到 繁 忙 的 海 港 景 觀 的 單 位 都 是 最 昂 貴 的, 因 為 只 有 在 超 級 大 城 市, 才 會 有 不 夜 的 繁 忙 海 港 這 段 話 固 然 有 著 盲 點 : 在 超 級 大 城 市 附 近 的 寧 靜 海 灣 也 是 罕 有 貨 色, 在 全 世 界 都 是 最 昂 貴 的 地 段 儘 管 如 此, 我 仍 然 尊 重 這 位 朋 友 的 洞 見 及 偏 見, 從 此 對 港 島 北 區 的 全 海 景 單 位 抱 有 特 殊 的 喜 好, 關 於 這 一 點 的 分 析, 請 看 下 文 有 關 旺 區 的 段 落 9.2.6 第 二 種 優 良 位 置 : 旺 區
交 通 需 要 成 本 一 個 人 住 在 城 市 的 邊 陲, 每 天 上 班 下 班, 還 有 偶 爾 外 出 活 動, 乘 車 已 花 去 數 十 元, 這 還 不 算 浪 費 了 的 時 間 小 數 怕 長 計, 數 十 元 乘 以 一 個 月 就 是 上 千 元 以 至 數 千 元, 把 這 條 賬 換 算 成 租 金, 再 換 成 樓 價, 相 等 於 數 十 萬 以 至 數 百 萬 元 旺 區 之 所 以 為 旺 區, 皆 因 人 多 這 些 人 要 非 為 了 工 作 而 至, 就 是 為 了 娛 樂 而 來, 不 論 為 公 為 私, 熱 鬧 的 地 方 一 定 提 供 了 不 少 的 工 作 機 會 只 要 有 工 作, 就 能 聚 集 到 住 客 9.2.6.1 旺 區 的 不 能 取 代 地 位 旺 區 以 人 多 取 勝, 以 中 環 為 例 子, 人 們 每 天 到 來 上 班, 下 班 乘 車 回 家 又 以 銅 鑼 灣 和 旺 角 為 例 子, 大 量 的 人 每 天 乘 車 到 來, 吃 喝 玩 樂 兼 購 物, 完 後 返 回 家 中 睡 覺 要 把 大 量 的 人 運 來 運 去, 需 要 完 善 的 交 通 網 絡, 而 要 建 設 一 整 套 的 交 通 網 絡 需 要 極 高 的 成 本 除 了 交 通 網 絡 之 外, 吃 喝 玩 樂 的 地 方, 例 如 戲 院 大 型 商 場 百 貨 公 司 卡 拉 OK 等 等, 要 建 設 出 來, 也 需 要 昂 貴 的 成 本 換 言 之, 除 非 其 他 地 區 投 下 大 量 的 資 本, 去 完 善 交 通 網 絡 和 其 他 的 基 本 建 設, 否 則 不 可 能 取 代 傳 統 的 旺 區 的 地 位 換 言 之, 相 比 起 豪 宅, 旺 區 除 了 同 樣 地 擁 有 歷 史 傳 統, 還 有 著 額 外 的 不 能 取 代 的 優 點, 就 是 它 的 基 本 建 設 高 尚 住 宅 區 的 地 位 一 大 部 分 因 歷 史 而 來, 旺 區 卻 有 實 質 的 基 建 支 持, 因 此 旺 區 比 高 尚 住 宅 區 的 地 位 更 為 穩 固 在 歐 洲 的 城 市, 中 心 點 向 來 就 是 教 堂 的 四 周, 數 百 年 來 一 直 如 此, 至 今 都 沒 有 改 變 過, 在 可 見 的 將 來, 這 現 象 亦 不 會 改 變 在 香 港, 油 尖 旺 和 銅 鑼 灣 的 繁 榮 地 位 數 十 年 如 一, 在 上 海, 從 解 放 前 到 文 革 後, 直 至 今 天, 南 京 路 都 是 最 人 山 人 海 的 地 方, 雖 然 不 斷 有 新 興 旺 區 的 出 現, 卻 一 直 不 損 其 繁 榮 位 由 這 些 例 子 可 證 明, 旺 區 的 地 位 是 超 穩 定 結 構, 是 價 格 最 硬 的 土 地 9.2.6.2 旺 區 豪 宅 旺 區 的 住 宅 通 常 分 成 兩 類 : 旺 區 豪 宅 和 旺 區 平 民 住 宅, 前 者 泛 指 那 些 座 落 在 旺 區 用 上 巨 額 建 築 費 的 貴 價 住 宅, 例 如 銅 鑼 灣 的 禮 頓 山, 後 者 則 指 一 般 建 築 質 素 的 小 單 位 山 頂 是 地 位 和 身 份 的 象 徵, 但 在 中 環 上 班 的 人, 中 半 山 的 愛 都 大 廈 有 著 無 與 倫 比 的 地 理 優 勢, 在 銅 鑼 灣 上 班 的 富 人, 如 怕 交 通 麻 煩 的, 也 沒 有 比 禮 頓 山 更 高 的 選 擇 由 於 旺 區 有 著 大 量 的 工 作 人 口, 也 有 一 些 人 喜 愛 熱 鬧, 非 得 住 在 旺 區 不 可, 白 姐 姐 韻 琴 和 她 的 好 朋 友 謝 偉 俊 議 員 也 是 銅 鑼 灣 的 長 期 住 客, 我 的 債 主 ( 之 一 ) 黃 金 集 團 的 老 闆 朱 太, 和 我 的 弟 腳 蔡 先 生 等, 都 是 有 能 力 住 在 任 何 高 尚 住 宅 區 的 人, 卻 都 選 擇 旺 區 居 住 總 之, 旺 區 住 宅 有 著 基 本 的 需 求, 只 要 價 錢 合 理, 很 快 就 能 找 到 買 家 或 租 客 相 比
之 下, 其 他 地 區 的 房 地 產 市 場 則 容 易 出 現 供 應 過 剩, 不 排 除 找 不 到 買 家 或 租 客 換 句 話 說, 在 防 守 性 方 面, 旺 區 豪 宅 最 能 保 值, 也 許 比 頂 級 豪 宅 有 過 之 而 無 不 及 9.2.7 豪 宅 的 價 格 波 動 從 投 資 的 角 度 看, 而 非 從 自 住 的 角 度 看, 豪 宅 只 有 兩 種, 一 是 高 尚 住 宅 區 的 所 有 樓 宇, 二 是 旺 區 豪 宅, 沒 有 第 三 種 的 了, 因 為 位 置 是 決 定 豪 宅 的 必 要 條 件, 也 有 七 八 成 是 充 份 條 件, 正 如 牌 子 是 貴 價 衣 服 的 必 要 條 件, 也 差 不 多 是 充 份 條 件 了 ( 因 為 有 減 價 貨 ) 前 已 言 之, 豪 宅 是 金 融 工 具, 相 比 起 其 他 樓 宇, 其 價 格 有 著 以 下 的 特 性 : 1. 溢 價 較 高, 其 市 價 和 市 值 租 金 相 比, 前 者 較 高 而 後 者 較 低, 即 是 收 入 (Yield) 比 較 低 你 用 同 樣 的 價 錢 買 了 一 間 豪 宅, 用 作 出 租, 其 租 金 收 入 一 定 低 於 買 其 它 的 樓 宇, 皆 因 豪 宅 有 升 值 期 望, 所 以 買 家 能 忍 受 較 低 的 租 金 回 報 2. 在 牛 市 時, 其 價 格 會 先 向 上 升 傳 統 智 慧 是 這 樣 的 : 豪 宅 的 價 格 先 升, 接 著 輪 到 次 一 級 的 地 區, 再 輪 到 第 三 級, 一 直 下 去, 直 至 最 廉 價 的 地 區, 那 就 是 這 一 輪 升 浪 的 終 結 了 記 著 : 一 次 牛 市 可 包 括 了 多 次 的 升 浪 3. 在 牛 市 時, 它 的 升 幅 較 大 但 在 跌 市 時, 跌 幅 也 較 大 換 句 話 說, 它 比 較 市 場 敏 感, 價 格 波 幅 較 大 4. 長 期 而 言, 它 的 升 幅 跑 贏 次 級 樓 宇 這 正 如 衣 服 : 隨 著 人 類 的 收 入 增 加, 高 級 時 裝 的 售 價 也 隨 著 提 高, 但 廉 價 衣 服 的 售 價 則 永 遠 停 滯 不 前, 到 現 在 還 有 十 元 一 件 的 衣 服 科 技 發 展 只 能 減 低 基 本 物 品 的 成 本, 但 長 期 而 言, 高 級 貨 是 永 不 跌 價 的 9.2.8 投 資 豪 宅 的 竅 門 由 於 豪 宅 的 收 入 較 低, 作 為 長 期 的 收 租 工 具, 顯 然 未 如 理 想 此 外, 它 的 波 幅 太 巨, 買 來 作 為 長 期 投 資 時, 如 果 入 市 太 遲, 買 了 貴 貨, 則 變 成 負 資 產 的 機 會 率 不 容 { 煞 因 此, 它 的 本 質 就 是 炒 賣 但 從 另 一 方 面 看, 它 是 所 有 資 產 中 最 為 實 質 的 一 種, 長 期 而 言, 其 價 格 能 跑 贏 絕 大 部 分 的 投 資 工 具, 因 此, 當 你 負 擔 得 起 時, 你 的 投 資 組 合 應 以 豪 宅 為 主 要 資 產 換 言 之, 豪 宅 的 另 一 本 質 是 長 期 持 有 為 了 融 合 炒 賣 和 長 期 持 有 這 兩 種 互 不 相 容 的 本 質, 我 的 高 見 是 既 要 炒 賣, 也 要 持 有, 具 體 操 作 方 式 如 下 1. 第 一 間 豪 宅 : 在 熊 市 完 結 前 或 牛 市 初 期 買 入, 持 有 一 生 一 世, 永 遠 不 要 沽 出 2. 第 二 間 豪 宅 : 在 熊 市 完 結 前 或 牛 市 初 期 買 入, 在 牛 市 終 結 前 沽 出, 直 至 你 的 財 力 能 夠 買 兩 間 以 上 為 止 3. 第 三 間 和 以 上 的 豪 宅 : 在 熊 市 完 結 前 或 牛 市 初 期 買 入, 在 牛 市 結 束 前 沽 出 一
半 的 單 位, 另 一 半 則 永 遠 持 有, 作 為 長 期 收 租 之 用 切 記 的 是, 新 的 豪 宅 一 定 要 完 全 脫 手, 因 為 新 樓 是 牛 市 中 升 得 最 快, 卻 是 熊 市 中 跌 得 最 慘 的 當 下 一 次 牛 市 出 現 時, 它 才 會 回 到 正 常 的 價 格 我 喜 歡 舉 北 角 的 賽 西 湖 和 寶 馬 山 花 園 來 作 例 子 : 前 者 是 傳 統 ( 次 級 ) 豪 宅, 後 者 也 是 同 級, 建 成 於 1991 年 在 1997 年 前, 寶 馬 山 花 園 的 價 格 一 直 企 在 賽 西 湖 之 上, 但 到 了 現 在, 賽 西 湖 則 又 賽 過 了 寶 馬 山 花 園 了 同 樣 道 理, 在 2008 年, 跌 市 的 重 災 區 是 九 龍 站, 相 信 在 熊 市 完 結 後, 這 一 區 的 相 對 ( 其 他 豪 宅 的 ) 樓 價 才 會 回 到 正 常 9.2.9 旺 區 平 民 住 宅 的 投 資 策 略 旺 區 必 然 是 發 展 了 很 多 年, 才 能 成 為 旺 區 大 家 不 妨 看 看 全 世 界 大 城 市 的 消 費 中 心 都 是 舊 區, 而 凡 是 舊 區, 也 必 然 有 很 多 老 房 子, 也 有 很 多 小 單 位, 它 們 從 建 成 以 來 就 是 平 民 愛 住 的 單 位, 但 卻 絕 不 能 算 是 豪 宅 9.2.9.1 其 價 格 走 勢 如 果 說, 豪 宅 的 價 格 同 經 濟 狀 況 掛?, 旺 區 平 民 住 宅 的 價 格 便 同 中 產 平 民 的 收 入 掛? 當 中 產 平 民 的 收 入 增 加 時, 能 付 出 的 租 金 隨 之 增 加, 旺 區 平 民 住 宅 的 樓 價 也 會 提 升 以 香 港 為 例 子, 從 2003 年 至 2008 年 的 牛 市 當 中, 富 人 的 財 富 增 加 速 度 遠 高 於 中 產 平 民, 故 此 豪 宅 的 租 金 和 樓 價 的 提 升 速 度 都 遠 高 於 中 產 平 民 住 宅, 譬 如 說, 同 在 銅 鑼 灣 區, 禮 頓 山 的 升 幅 便 遠 高 於 附 近 的 舊 樓 了 9.2.9.2 中 產 階 級 的 保 值 恩 物 中 產 階 級 的 經 濟 實 力 不 足 以 購 買 豪 宅, 但 又 想 購 買 有 實 力 的 房 地 產 以 保 值, 旺 區 普 通 住 宅 便 是 不 二 之 選 它 雖 然 不 一 定 有 快 速 的 升 值 能 力, 但 卻 有 長 期 的 保 值 能 力, 保 住 你 的 資 產 不 被 通 脹 所 蠶 食 9.2.9.3 旺 區 的 消 失 旺 區 不 會 消 失, 就 像 老 兵 不 死, 只 會 凋 謝 旺 區 通 常 也 是 舊 區, 發 展 到 了 某 地 步 時, 所 有 的 土 地 都 已 使 用 殆 盡, 這 時 它 的 發 展 也 就 到 了 瓶 頸 在 這 同 時, 政 府 不 停 發 展 新 的 土 地, 這 些 土 地 的 位 置 通 常 稍 遠, 但 面 積 龐 大, 發 展 潛 力 強 大 得 多 旺 區 便 是 不 停 的 面 對 這 種 挑 戰, 它 需 要 不 斷 的 重 建, 注 入 新 的 活 力, 甚 至 吃 掉 鄰 近 的 地 區, 擴 大 自 己 的 領 土, 只 有 不 斷 的 注 入 新 的 活 力, 才 能 迎 接 到 新 的 挑 戰 幸 好 的 是, 旺 區 縱 使 老 化, 也 是 一 個 緩 慢 的 過 程 在 戰 前 和 戰 後 初 期, 淺 草 是 東 京 最 繁 盛 的 地 區, 如 今 雖 已 被 銀 座 新 宿 涉 谷 原 宿 等 地 趕 上 了, 但 淺 草 仍 不 失 為 一 大 旺 區, 只 是 排 名 從 首 位 跌 下 了 幾 席 名 次 而 已 以 香 港 為 例 子, 觀 塘 裕 民 坊 是 老
化 得 很 嚴 重 的 旺 區, 但 至 今 仍 然 是 人 山 人 海, 只 是 所 賣 貨 品 的 檔 次 稍 低 而 已 前 已 言 之, 旺 區 是 超 穩 定 結 構, 不 易 喪 失 地 位, 就 算 要 失, 也 非 短 短 一 時 之 事, 必 須 經 過 曠 日 持 久 的 凋 謝 過 程, 這 過 程 可 能 比 我 們 的 壽 命 還 要 長, 故 此 用 不 著 考 慮 這 因 素 9.2.10 普 通 地 區 在 房 地 產 市 場 之 中, 真 正 漲 價 的 是 土 地 土 地 並 非 稀 有 品, 只 有 最 中 心 的 土 地 才 是 稀 有 品, 因 此 只 有 最 中 心 的 地 段 能 夠 保 值, 而 普 通 地 區 則 顯 非 其 類 9.2.10.1 升 值 慢 於 貴 價 地 區 在 一 個 城 市 的 初 發 展 階 段, 能 夠 住 人 的 住 宅 不 多, 隨 著 經 濟 增 長, 所 有 的 房 地 產 都 會 上 升 越 是 後 期, 市 民 的 居 住 問 題 逐 步 解 決 之 後, 市 場 資 金 便 開 始 追 逐 昂 貴 的 地 皮 了 以 香 港 為 例 子, 這 五 十 年 來, 高 尚 住 宅 區 和 普 通 地 區 的 平 均 呎 價 的 距 離 越 拉 越 遠, 便 是 很 子 的 說 明 了 9.2.10.2 供 應 量 是 無 限 理 論 上, 住 宅 用 地 的 供 應 量 幾 乎 是 無 窮 無 盡 的, 以 香 港 為 例 子, 只 要 有 足 夠 的 資 金 和 建 設 時 間, 把 不 能 住 人 的 生 地 修 建 水 電 煤 和 通 信 等 網 絡, 變 成 可 住 人 的 熟 地, 就 算 人 口 再 多 兩 倍, 變 成 了 兩 千 萬 人, 也 住 得 綽 綽 有 餘, 大 家 只 要 開 車 到 新 界 繞 一 個 圈, 或 者 看 看 地 圖, 找 出 香 港 有 多 少 綠 油 油 的 山 嶺, 就 知 道 本 地 有 多 少 未 曾 發 展 的 地 區 了 隨 著 時 間 的 過 去, 這 些 無 人 地 區 將 會 逐 步 的 發 展 起 來, 而 發 展 的 速 度 永 遠 快 於 人 口 增 長, 因 為 政 府 將 會 逐 步 改 善 人 民 的 居 住 質 素 以 美 國 為 例 子, 雖 然 人 民 的 居 住 問 題 已 在 多 年 前 解 決 了, 住 宅 市 場 的 應 對 方 法 是 建 造 越 來 越 大 的 房 子, 以 滿 足 市 場 的 需 求 資 料 顯 示 這 二 十 年 來, 美 國 家 庭 的 平 均 居 住 面 積 也 大 大 的 增 加 了, 如 我 沒 記 錯, 數 字 是 從 一 千 五 百 平 方 呎 增 至 二 千 平 方 呎, 增 加 了 三 分 之 一 普 通 的 住 宅 土 地 的 趨 勢 是 無 升 值 潛 質 當 然, 建 築 需 要 成 本, 製 造 出 一 塊 住 宅 用 地 土 地 也 需 要 成 本, 因 此 所 其 他 地 區 的 房 地 產 是 不 會 完 全 不 值 錢 的, 只 是, 它 的 升 值 潛 質 遠 遠 不 如 優 質 的 地 段 9.2.10.3 普 通 住 宅 的 投 資 策 略 一 個 人 無 論 是 遊 人, 是 浪 子, 是 江 湖 俠 子, 是 天 下 無 敵 的 劍 客 西 門 吹 雪, 都 有 一 個
家 這 個 家 住 著 親 人, 收 藏 著 最 寶 貴 的 記 憶, 例 如 老 照 片 紀 念? 成 績 表 每 次 談 戀 愛 的 禮 物 等 等, 每 個 人 在 外 面 闖 蕩 江 湖 時, 疲 倦 了, 受 傷 了, 遇 上 危 難 了, 第 一 個 反 應 就 是 回 到 家 中, 在 最 熟 悉 和 最 安 心 的 環 境 下 避 過 所 有 的 風 浪, 把 自 己 修 復 原 狀, 再 出 門 迎 接 新 的 挑 戰 以 上 一 段 未 免 寫 得 太 文, 說 白 一 點, 就 是 每 個 人 都 有 一 個 家, 把 這 個 家 弄 得 舒 舒 服 服 是 人 類 的 天 性, 因 此 每 個 人 都 希 望 成 為 這 個 家 的 真 正 主 人, 法 律 的 術 語 叫 業 主 在 大 部 分 中 產 階 級 的 生 命 中, 豪 宅 是 買 不 起 的 了, 這 一 生 人 最 重 要 的 投 資 就 是 買 下 一 幢 普 通 的 住 宅, 一 家 人 安 居 樂 業, 一 直 供 樓 至 退 休, 那 時 夫 妻 年 紀 已 大, 收 入 可 能 大 不 如 前, 幸 好 子 女 已 經 長 大, 出 來 社 會 做 事, 省 回 了 養 兒 育 女 的 龐 大 開 支 到 了 退 休 後, 就 吃 積 蓄, 積 蓄 吃 光 了, 就 把 房 子 賣 掉, 以 供 餘 生 所 需 一 個 正 常 而 幸 福 的 中 產 階 級 的 ( 經 濟 ) 人 生 就 是 這 樣 過 去 的 我 同 意 這 種 做 法, 儘 管 這 並 非 聰 明 的 投 資 方 式, 但 更 符 合 人 性 還 記 得 我 的 投 資 座 右 銘 嗎? 投 資 就 是 生 活, 這 是 才 女 張 小 嫻 給 我 改 的 專 欄 名 稱, 我 永 遠 感 謝 她 送 了 這 句 名 言 給 我 你 買 下 一 幢 喜 歡 的 樓 宇, 把 它 裝 修 得 符 合 自 己 的 品 味 和 需 要, 不 管 怎 樣, 你 是 享 受 了 其 中 的 過 程 如 果 你 準 備 在 這 家 住 至 終 老, 不 要 說 這 麼 遠 了, 就 是 只 住 十 年, 這 十 年 來 的 住 得 舒 適 也 是 無 法 用 金 錢 去 衡 量 的 你 買 下 這 個 家 後, 過 了 一 段 長 的 時 間 後, 你 會 發 現 它 升 值 了, 但 升 值 的 幅 度 及 不 上 豪 宅, 但 最 少 它 就 戰 不 勝 通 脹, 也 決 不 會 輸 上 太 多, 而 且 幾 乎 完 全 沒 有 風 險, 最 重 要 的 還 是, 你 使 用 了 它 許 多 年, 而 且 這 許 多 年 來, 你 把 可 動 用 的 資 產 都 放 在 房 子 上, 無 法 去 想 其 他 的 投 資 方 式, 這 可 能 喪 失 了 不 少 的 賺 錢 機 會, 但 一 定 可 以 杜 絕 了 輸 錢 換 言 之, 這 是 一 門 幾 乎 保 證 不 輸 的 投 資 : 你 可 能 輸 了 一 點 點 的 錢, 但 賺 取 了 使 用 時 的 享 受 投 資 買 一 個 家 的 最 大 優 勢, 是 只 要 在 購 入 前 思 考 一 次, 以 後 便 可 一 條 心 的 供 樓 下 去, 再 也 不 必 用 腦 了 除 了 房 地 產 之 外, 沒 有 哪 一 種 投 資 是 可 以 令 你 如 此 安 心 的 你 省 回 了 思 索 的 心 血, 既 可 有 益 身 體, 睡 得 安 心, 也 省 回 研 究 市 況 的 時 間, 用 來 吃 喝 玩 樂, 可 賺 到 的 利 潤 是 無 價 的 啊! 記 著, 地 產 能 帶 給 人 歡 樂, 買 樓 是 一 件 令 人 快 樂 的 事, 中 國 人 更 有 買 樓 結 婚 的 習 慣, 而 屬 於 自 己 的 房 子, 花 費 裝 修 才 有 價 值, 租 樓 裝 修 就 便 宜 了 業 主 以 上 這 些, 都 是 買 樓 的 充 分 理 由 我 不 妨 告 訴 大 家 一 個 小 秘 密 : 有 一 次, 我 買 了 一 個 小 單 位, 這 不 是 我 第 一 次 買 的 房 子, 但 卻 是 我 第 一 次 付 清 全 數 的 房 子 我 雖 沒 住 進 過 那 小 小 的 酒 店 式 公 寓, 但 那 份 厚 厚 屋 契 放 在 家 裡, 有 時 撫 摸 幾 下, 竟 然 頗 有 快 感! 因 此, 你 不 必 管 地 區 的 問 題 了, 總 之 買 你 喜 歡 的 地 區, 可 能 是 你 長 大 的 地 方, 可 能 是 你 一 直 嚮 往 想 住 的 地 區, 可 能 是 接 近 工 作 地 點 的 地 區, 這 不 打 緊, 總 之 你 想 買 哪
裡 就 買 哪 裡, 大 前 提 當 然 是 你 付 得 起 該 地 區 的 樓 價 我 雖 建 議 買 你 喜 歡 的 地 區, 但 依 然 要 選 擇 好 的 timing, 才 好 購 買, 雖 然, 普 通 地 區 的 樓 價 漲 幅 及 不 上 豪 宅, 但 要 跌 起 來, 也 夠 嚇 人 的 9.2.10.4 買 第 二 間 普 通 住 宅 的 策 略 一 個 正 常 人 的 工 作 生 命 大 約 有 三 十 年 至 四 十 年, 除 去 前 十 年 是 累 積 財 富, 窮 一 生 之 力 去 供 滿 一 個 單 位 是 綽 綽 有 餘 的 事, 不 少 更 有 能 力 去 買 第 二 幢 房 子, 可 能 用 來 收 租, 也 可 能 給 子 女 居 住, 諸 如 此 類 當 你 賺 取 了 第 二 個 單 位 的 首 期 後, 你 有 兩 個 選 擇 : 1. 換 樓, 即 把 手 頭 的 賣 掉, 再 買 入 一 層 質 素 較 好 或 面 積 較 大 的 2. 再 買 一 間 從 投 資 的 角 度 看, 再 買 一 間 小 的 所 付 出 的 交 易 費 用, 比 起 一 買 ( 一 間 大 單 位 ) 一 賣 ( 掉 原 來 的 小 單 位 ), 前 者 付 出 的 成 本 較 低, 但 換 樓 可 以 換 到 更 舒 適 的 家 居 生 活, 則 又 是 另 一 層 次 的 考 慮 我 的 高 見 是, 除 非 你 的 程 度 已 足 夠 購 買 豪 宅, 否 則 永 遠 購 買 你 熟 悉 的 地 段, 因 為 你 熟 悉 價 格, 就 算 買 不 到 平 貨, 至 少 也 不 會 買 貴 了 但 正 如 前 文 所 言, 購 買 普 通 住 宅 的 風 險 是 跑 輸 大 市, 自 住 倒 還 罷 了, 如 果 用 作 出 租 以 長 期 抗 戰, 我 指 的 是 長 期 投 資, 不 一 定 是 划 算 的 投 資 我 的 高 見 是, 如 果 買 給 子 女, 讓 他 們 分 居 自 立, 住 回 本 區 也 還 可 以, 如 果 是 用 作 出 租, 那 倒 不 如 選 擇 旺 區 的 平 民 住 宅 了 ******************** 9.3. 建 築 成 本 和 裝 修 一 間 住 宅 由 兩 個 部 分 所 構 成 : 土 地 和 建 築, 兩 者 缺 一 不 可 問 題 是 : 從 投 資 的 角 度 看, 建 築 和 裝 修 的 價 值 究 竟 有 多 高? 它 的 升 值 能 力 和 保 值 能 力 又 有 多 強? 在 這 節 的 分 析 當 中, 我 把 外 部 建 築 和 內 部 裝 修 分 開 討 論, 前 者 的 定 義 是 業 主 所 無 法 改 變 的, 除 了 外 觀 設 計 外, 還 包 括 了 使 用 鋼 筋 水 泥 的 質 素, 後 者 則 可 憑 著 業 主 付 出 金 錢 而 改 變 9.3.1 外 部 建 築
自 從 九 七 過 後, 香 港 的 住 宅 市 場 有 一 個 現 象, 就 是 新 樓 的 裝 修 越 來 越 豪 華, 縱 是 在 公 屋 和 居 屋 地 段 的 新 樓, 也 儼 然 以 豪 宅 的 包 裝 和 售 價 來 發 售 在 這 裡, 我 必 須 指 出 最 決 定 性 的 一 點, 就 是 豪 宅 的 定 義 中 位 置 是 必 要 條 件 例 如 柴 灣 的 藍 灣 半 島 的 建 築 設 計 勝 過 許 多 老 牌 豪 宅, 但 後 者 是 豪 宅, 前 者 不 是, 這 是 永 遠 不 能 改 變 的 事 實 同 樣 道 理, 那 些 在 大 埔 或 上 水 蓋 得 美 侖 美 奐 的 巨 型 別 墅, 最 多 只 能 算 是 貴 價 樓 宇, 而 非 豪 宅, 兩 者 的 分 別 好 比 富 豪 和 貴 族, 級 數 是 有 所 不 同 的 非 豪 宅 的 貴 價 樓 宇 的 售 價 可 能 比 許 多 豪 宅 更 要 昂 貴, 但 它 們 的 價 格 波 幅 和 走 勢 與 豪 宅 並 不 一 致, 故 此 從 投 資 的 角 度 看, 它 們 決 不 能 算 是 豪 宅, 當 年 購 入 元 朗 加 州 豪 園 的 業 主 的 下 場, 已 經 是 最 好 的 寫 照 了 外 部 建 築 的 溢 價 分 為 兩 種 : 一 種 是 發 展 商 的 synergy, 在 第 7 章 已 論 述 過, 第 二 種 則 是 新 樓 的 溢 價 9.3.1.1 新 樓 溢 價 新 樓 有 溢 價, 即 是 新 樓 的 市 價 不 合 理 地 高 於 舊 樓 現 在 有 時 新 樓 和 一 年 樓 的 差 價 竟 然 高 達 一 成 以 上 炒 家 可 不 是 笨 蛋, 不 可 能 胡 亂 以 高 價 來 搶 新 樓, 唯 一 的 理 由 是 處 女 樓 一 定 有 它 的 獨 特 優 點, 比 住 過 更 吸 引, 才 令 其 價 格 提 高 到 市 價 以 上 幾 巴 仙 到 十 幾 巴 仙 我 想 像 出 來 的 理 由 有 以 下 4 點 : 1. 新 樓 就 像 新 上 市 股 票, 在 短 時 間 得 到 大 量 的 宣 傳, 因 而 吸 引 了 市 場 的 資 金 2. 新 樓 有 分 期 優 惠, 發 展 商 往 往 額 外 提 供 首 期 貸 款 這 變 相 令 買 家 獲 得 更 高 的 槓 桿 比 率, 這 額 外 的 槓 桿 令 樓 宇 出 現 了 溢 價, 就 像 認 股 證 相 對 正 股 有 其 溢 價, 原 理 相 同 但 以 數 學 上 的 計 算, 所 有 的 優 惠 加 在 一 起, 包 括 借 貸 優 惠 和 折 扣 優 惠 在 內, 不 一 定 抵 得 上 其 差 價 3. 新 樓 理 所 當 然 有 溢 價, 正 如 新 車 相 對 舊 車 有 溢 價, 而 且 新 車 初 落 地 和 第 一 二 年 的 折 舊 特 別 快, 樓 價 也 是 一 樣 不 排 除 一 部 分 用 家 喜 歡 住 沒 有 人 住 過 的 全 新 房 子, 就 像 有 人 堅 持 買 新 車 4. 科 技 創 新, 新 樓 可 能 擁 有 舊 樓 沒 有 的 質 素, 注 意, 這 不 一 定 限 於 科 技, 樓 宇 的 設 計 和 佈 局 也 有 進 步 的 空 間 不 論 這 折 舊 率 是 否 合 理, 不 論 買 樓 者 嗜 新 樓 的 心 理 狀 況, 因 為 市 場 永 遠 是 對 的, 當 事 實 擺 在 眼 前, 我 們 只 能 承 認 事 實 另 一 個 事 實 則 是, 不 管 樓 宇 怎 樣 炒 賣, 短 期 而 言, 樓 宇 的 炒 賣 價 值 可 主 宰 它 的 價 格, 但 它 最 終 還 是 落 入 用 家 的 手 中, 市 場 價 格 最 終 會 跌 回 它 的 實 際 價 值 溢 價 太 高 的 樓 宇, 在 大 跌 市 時, 一 定 是 跌 得 最 慘 痛 的 9.3.1.2 用 家 不 宜 買 新 樓
熟 悉 汽 車 的 人 都 知 道, 購 買 最 新 款 式 的 汽 車 是 一 件 很 不 聰 明 的 事 汽 車 在 出 廠 前 雖 然 經 過 無 數 的 測 試, 但 測 試 畢 竟 有 別 於 真 正 的 使 用 通 常 在 第 一 批 新 車 在 路 上 行 駛 了 三 五 個 月 後, 問 題 就 出 來 了, 這 一 款 式 的 汽 車 的 任 何 缺 點 也 就 暴 露 無 遺 了 顧 客 會 向 車 廠 投 訴 這 些 缺 點, 車 廠 會 作 出 改 善, 以 後 製 造 出 來 的 新 車 便 沒 有 這 缺 點 了 因 此, 精 明 的 顧 客 應 該 在 新 款 汽 車 推 出 後 的 一 年, 才 去 購 買, 那 便 安 全 得 多 了 萬 一 這 款 新 車 的 有 著 無 法 補 救 的 缺 點, 我 們 只 須 到 處 聆 聽 市 場 對 它 的 評 價, 一 定 可 聽 出 個 答 案 來, 決 不 會 中 伏, 買 錯 一 台 毛 病 多 多 的 車 住 宅 也 是 同 樣 道 理 一 間 樓 宇 可 能 結 構 有 問 題, 新 發 展 地 區 的 交 通 規 劃 可 能 未 如 所 料, 管 理 機 構 可 能 一 塌 糊 塗, 諸 如 此 類 的 問 題, 不 住 進 去 是 決 不 可 能 知 道 的 在 1990 年, 我 的 朋 友 在 紅 山 半 島 買 了 一 幢 房 子, 一 住 進 去 就 發 現 漏 水 情 況 嚴 重, 非 但 一 戶 如 此, 每 戶 都 有 或 多 或 少 的 相 同 情 況 有 一 次, 一 名 憤 怒 的 外 國 住 戶 甚 至 在 漏 水 時 盛 載 了 一 滿 桶 的 水, 照 頭 照 臉 淋 向 大 廈 那 管 理 員, 可 知 她 的 憤 怒 紅 山 半 島 是 當 時 的 一 級 豪 宅, 猶 然 如 此, 可 知 樓 宇 的 質 素 是 你 不 住 進 去, 就 不 知 其 內 裡 情 況 也 我 那 朋 友 正 是 因 為 買 的 是 新 樓, 聽 不 到 口 碑 評 價, 便 中 此 伏, 從 此 發 誓 不 買 新 樓, 不 在 話 下 9.3.1.3 折 舊 土 地 無 法 折 舊, 但 在 土 地 上 建 造 了 房 子 後, 折 舊 就 出 現 了 它 的 折 舊 速 度 甚 慢, 很 多 人 因 而 忽 視 了, 但 並 不 代 表 不 存 在 三 十 年 樓 齡 的 舊 樓, 往 往 比 全 新 樓 低 上 一 半 價 錢, 這 就 是 折 舊 的 明 證 照 我 的 觀 察, 一 幢 樓 宇 每 年 的 折 舊 率 大 概 是 1% 至 2%, 視 乎 建 築 質 素 和 市 場 趨 勢 而 定, 而 在 樓 宇 建 成 的 前 五 年, 年 折 舊 率 甚 至 高 達 3% 1. 建 築 質 素 越 差, 折 舊 越 快, 因 為 它 會 更 快 折 舊 至 接 近 零, 即 是 危 樓 質 素 同 時 四 五 十 年 的 舊 樓, 在 深 水? 或 土 瓜 灣 的 便 是 舊 至 危 樓 質 素, 必 需 市 區 重 建, 但 山 頂 的 依 然 是 一 級 豪 宅 2. 折 舊 受 到 邊 際 效 用 遞 減 定 律 所 控 制, 前 期 的 折 舊 較 快, 越 到 後 期, 折 舊 的 速 度 越 慢 這 就 和 買 車 一 樣 : 新 車 落 地 頭 數 年 的 折 舊 是 最 大 的 3. 市 場 形 勢 是 重 大 因 素, 除 了 市 場 氣 氛 之 外, 客 觀 形 勢 的 影 響 更 重 要 例 如 九 七 前 舊 樓 難 以 按 揭, 價 格 便 不 合 理 地 長 居 新 樓 之 下, 但 近 年 銀 行 改 變 策 略, 容 許 舊 樓 按 揭, 舊 的 豪 宅 的 價 格 便 飛 升 起 來 9.3.2 室 內 裝 修 是 消 費 品 室 內 裝 修 是 消 費, 不 是 投 資 一 間 房 子 的 百 萬 豪 裝 和 全 無 裝 修, 其 價 格 相 差 是
極 少 的 投 資 在 室 內 裝 修 的 一 百 萬 元, 折 在 售 價 之 內, 其 價 值 不 會 高 於 二 十 萬 元, 即 是 說, 室 內 裝 修 這 投 資 當 要 出 售 時, 收 不 回 兩 成 的 成 本 從 這 方 面 看, 沒 有 特 定 的 策 略, 因 每 人 的 需 要 都 不 同 1. 買 家 如 覺 裝 修 合 意, 即 是 可 以 極 高 的 折 扣 價 去 獲 得 二 手 裝 修, 那 就 佔 了 便 宜 2. 一 些 用 家 買 入 時 已 打 算 全 屋 大 事 裝 修, 當 不 值 得 付 出 百 萬 豪 裝 的 溢 價 3. 租 客 要 求 裝 修 完 備 的 樓 宇 一 間 毫 無 裝 修 的 單 位 要 想 出 租, 必 須 付 出 裝 修 費, 這 大 概 相 當 於 三 個 月 的 租 金, 這 自 然 很 不 值 得 反 過 來 看, 不 管 是 出 租 還 是 出 售, 最 基 本 的 裝 修 是 必 不 可 少 的, 因 為 這 影 響 到 來 看 房 子 的 人 的 第 一 印 象 但 要 記 著, 全 無 裝 修 並 不 等 同 破 破 爛 爛, 如 果 一 間 舊 樓 太 過 破 爛, 還 是 把 它 草 草 維 修 一 番, 才 推 出 發 售, 較 為 上 算 換 句 話 說, 百 萬 豪 裝 沒 價 值, 但 少 量 的 裝 修 卻 能 令 其 增 值 兩 者 如 何 運 用, 存 乎 一 心 ********************