天 虹 商 场 估 值 分 析 1, 宏 观 分 析 从 宏 观 环 境 看, 十 二 五 规 划 的 前 两 条 就 是 加 快 转 变 经 济 发 展 方 式, 坚 持 扩 大 内 需 战 略 而 其 核 心 在 于 提 高 居 民 收 入 和 生 活 水 平 同 时, 本 次 两 会 的 一 个 重 要 主 题 就 是, 扭 转 收 入 分 配 差 距, 提 高 居 民 收 入 在 收 入 分 配 中 的 比 重 从 宏 观 发 展 的 逻 辑 来 看, 中 国 劳 动 力 的 稀 缺 性 将 是 未 来 长 期 的 主 流, 劳 动 力 稀 缺 导 致 的 结 果 必 然 是 工 资 的 上 升, 居 民 收 入 的 上 升 去 年 1-3 季 度, 按 国 家 统 计 局 的 城 镇 家 户 调 查 数 据 显 示 : 平 均 每 人 季 总 收 入 达 到 15756 元, 比 2009 年 上 涨 10.9%, 基 本 与 2010 年 GDP 的 上 涨 幅 度 一 致 (2010 年 GDP 上 涨 10.3%) 与 此 同 时, 社 会 消 费 品 中 商 品 零 售 额 的 增 长 却 呈 现 井 喷 态 势 :2010 年 商 品 零 售 额 年 同 比 增 长 达 18.5%, 超 过 工 业 增 加 值 年 同 比 2.8 个 百 分 点, 超 过 城 镇 家 户 收 入 同 比 8.2 个 百 分 点 因 此, 未 来 1 年 城 镇 零 售 业 的 增 长 至 少 不 会 低 于 10%, 市 场 空 间 巨 大, 我 们 的 期 望 是 20% 左 右 考 虑 到 广 东 省 的 人 均 收 入 同 比 增 长 高 达 11.3%, 对 天 虹 商 场 来 说, 增 量 市 场 空 间 达 到 20% 是 没 有 大 问 题 的 2, 行 业 分 析 下 面 我 分 析 一 下 天 虹 商 场 所 属 的 商 业 百 货 业 的 产 业 链 状 况 商 业 百 货 是 直 接 面 对 消 费 者 的 服 务 型 行 业, 毛 利 率 相 对 中 上 游 行 业 要 低, 但 资 产 周 转 的 速 度 非 常 快 因 此, 单 位 店 面 的 销 售 额 大 小, 是 商 业 百 货 企 业 成 功 的 关 键 具 体 地, 商 业 百 货 企 业 成 功 的 决 定 因 素 是 :1) 选 址 ;2) 供 货 ;3) 管 理 与 服 务 选 址 是 商 业 百 货 企 业 成 功 的 最 重 要 因 素, 选 址 的 好 坏 直 接 关 系 到 人 流 的 大 小 和 最 终 的 销 售 额 在 供 货 中, 商 业 百 货 企 业 需 要 努 力 降 低 拿 货 成 本 因 为 该 行 业 毛 利 率 很 低, 只 有 最 大 程 度 降 低 拿 货 成 本, 毛 利 率 才 会 超 过 竞 争 对 手, 企 业 在 价 格 竞 争 中 才 会 有 力 量 在 管 理 与 服 务 上, 我 们 需 要 重 点 考 察 百 货 企 业 的 货 架 摆 放 艺 术 和 顾 客 感 受 到 的 营 销 环 境 从 选 址 上 来 讲, 天 虹 商 场 平 均 选 址 评 级 达 到 2.7 级, 处 在 中 上 的 水 平 ( 见 图 1) 具 体 地, 在 天 虹 商 场 的 43 家 门 店 中, 有 26 家 周 边 都 有 幼 儿 园, 占 比 达 60.5% 同 时, 有 6 家 门 店 就 开 在 国 际 零 售 巨 头 家 乐 福 沃 尔 玛 的 附 近 这 一 方 面 说 明 天 虹 商 场 选 址 的 科 学 性, 另 一 方 面 也 从 侧 面 验 证 天 虹 商 场 战 胜 家 乐 福 和 沃 尔 玛 的 信 心 和 决 心 图 1: 天 虹 商 场 选 址 分 析 门 店 名 称 选 址 评 级 南 山 天 虹 离 家 乐 福 340 米 深 南 天 虹 鼎 城 店 航 空 大 厦 附 近, 离 苏 宁 电 器 140 米 东 门 天 虹 离 深 圳 市 财 贸 幼 儿 园 140 米 福 民 天 虹 离 丽 阳 幼 儿 园 和 博 雅 石 夏 幼 儿 园 分 别 为 290 米 和 230 米 ; 离 711 便 利 店 200 米 ; 离 宝 乐 福 超 市 240 米 君 尚 百 货 中 心 店 离 中 海 华 庭 幼 儿 园 280 米 ; 离 福 新 小 学 330 米 ; 后 海 天 虹 离 家 乐 福 保 利 店 120 米 国 贸 天 虹 离 金 富 城 超 市 250 米 西 丽 天 虹 离 西 丽 幼 儿 园 180 米 ; 离 新 围 勇 财 杂 货 店 270 米 沙 河 天 虹 离 御 景 东 方 幼 儿 园 230 米 ; 离 e 世 代 幼 儿 园 320 米 龙 岗 双 龙 天 虹 离 苏 宁 电 器 90 米 ; 离 龙 岗 第 二 市 场 210 米 龙 华 天 虹 离 易 购 190 米 ; 离 家 家 旺 220 米 ; 离 苏 宁 电 器 360 米 龙 新 天 虹 离 紫 薇 幼 儿 园 320 米 ; 离 龙 岗 区 妇 女 儿 童 活 动 中 心 380 米 观 澜 天 虹 离 中 港 便 利 店 220 米 ; 离 格 澜 幼 儿 园 300 米 布 吉 天 虹 离 怡 和 幼 儿 园 220 米 ; 离 喜 来 客 便 利 店 和 美 家 平 价 超 市 为 400 米 民 治 天 虹 离 童 心 天 地 儿 童 百 货 200 米 ; 离 家 美 乐 百 货 220 米 ; 离 通 家 福 百 货 280 米 宝 安 创 业 天 虹 离 海 滨 城 晶 晶 幼 儿 园 260 米 ; 离 福 慧 幼 儿 园 280 米 ; 离 天 鹿 幼 儿 园 220 米 ; 离 天 福 190 米 ; 离 家 家 福 超 市 140 米 ; 离 佳 友 连 锁 超 市 380 米
宝 安 前 进 天 虹 离 沃 尔 玛 50 米 ; 离 新 日 佳 平 价 百 货 380 米 ; 离 旺 角 便 利 店 410 米 沙 井 天 虹 离 华 一 幼 儿 园 400 米 ; 离 新 华 丰 百 货 350 米 ; 离 丽 莎 幼 稚 园 420 米 松 岗 天 虹 离 松 岗 第 二 幼 儿 园 320 米 ; 离 南 兴 百 货 240 米 ; 离 新 源 百 货 360 米 梅 林 天 虹 离 万 家 惠 百 货 280 米 ; 离 樊 记 便 利 店 400 米 公 明 天 虹 濒 临 天 福 ; 快 客 ; 乐 乐 幼 儿 园 ; 育 苗 中 英 文 幼 儿 园 ; 人 人 乐 超 市 横 岗 天 虹 濒 临 波 记 便 利 店 ; 万 店 通 ; 民 润 市 场 ; 比 华 利 中 英 文 幼 儿 园 常 平 天 虹 离 一 佳 便 利 70 米 ; 波 记 百 货 160 米 ; 天 福 130 米 ; 美 宜 佳 2412 店 130 米 ; 财 意 店 200 米 ; 美 佳 福 240 米 东 莞 东 纵 天 虹 离 美 宜 家 1466 店 220 米 ; 离 时 尚 电 器 城 220 米 东 莞 黄 江 天 虹 离 富 康 太 阳 岛 幼 儿 园 40 米 ; 离 民 乐 福 140 米 ; 离 冠 城 百 货 320 米 长 安 天 虹 离 天 福 360 米 ; 离 长 荣 别 墅 区 360 米 ; 离 信 义 仪 翠 豪 园 140 米 ; 离 仪 翠 豪 园 140 米 厚 街 天 虹 离 上 好 便 利 店 200 米 ; 离 厚 街 镇 机 关 幼 儿 园 330 米 ; 离 银 湖 商 场 470 米 惠 州 天 虹 商 场 离 易 快 客 便 利 店 270 米 ; 离 金 盾 连 锁 百 货 180 米 惠 阳 天 虹 离 惠 阳 区 青 少 年 活 动 中 心 360 米 厦 门 汇 腾 天 虹 商 场 离 新 景 家 居 广 场 100 米 ; 离 新 华 都 购 物 广 场 380 米 ; 离 厦 门 鹭 江 新 城 幼 儿 园 400 米 厦 门 大 西 洋 天 虹 百 货 离 友 顺 百 货 320 米 ; 离 厦 门 市 大 海 光 幼 儿 园 380 米 ; 离 苏 宁 电 器 270 米 ; 离 贝 福 便 利 130 米 福 州 万 象 天 虹 百 货 离 家 乐 福 220 米 ; 离 新 华 都 百 货 320 米 ; 离 中 茵 幼 儿 园 280 米 厦 门 名 汇 天 虹 离 达 意 商 业 城 80 米 ; 离 巴 黎 春 天 百 货 260 米 ; 离 育 兴 商 场 360 米 南 昌 江 大 天 虹 离 佳 友 便 利 店 250 米 ; 离 星 光 幼 儿 园 420 米 ; 离 好 邻 居 超 市 280 米 南 昌 中 山 路 天 虹 离 万 寿 宫 商 城 300 米 ; 离 动 壹 基 地 地 下 购 物 城 50 米 ; 离 万 佳 灯 饰 250 米 ; 离 洪 人 商 店 300 米 ; 离 泰 鑫 隆 百 货 400 米 南 昌 红 谷 天 虹 离 华 鑫 超 市 190 米 ; 离 新 一 佳 超 市 130 米 ; 离 万 达 星 城 幼 儿 园 460 米 ; 离 广 缘 超 市 360 米 嘉 兴 天 虹 百 货 离 沃 尔 玛 170 米 ; 离 江 南 超 市 新 洲 路 连 锁 店 80 米 ; 离 嘉 兴 庆 安 幼 儿 园 280 米 杭 州 萧 山 天 虹 离 佳 客 多 超 市 井 头 王 分 店 260 米 ; 离 金 豆 豆 幼 儿 园 280 米 苏 州 金 鸡 湖 天 虹 离 韩 味 超 市 270 米 湖 州 天 虹 离 老 大 房 超 市 北 街 总 店 180 米 ; 离 浙 北 大 厦 购 物 中 心 320 米 ; 离 世 纪 商 城 200 米 ; 离 蓓 燕 托 儿 所 230 米 长 沙 芙 蓉 天 虹 离 千 惠 木 莲 路 店 360 米 ; 离 柠 檬 里 批 发 部 420 米 ; 离 梅 芝 岭 超 市 260 米 ; 离 万 婴 幼 儿 园 430 米 北 京 宣 武 天 虹 离 北 京 铁 路 工 程 总 公 司 幼 儿 园 350 米 ; 离 华 联 超 市 240 米 北 京 国 展 天 虹 离 朝 阳 区 左 家 庄 幼 儿 园 250 米 ; 离 快 客 360 米 ; 离 家 乐 福 240 米 从 供 货 上 来 讲, 天 虹 商 场 的 毛 利 率 近 两 年 维 持 在 23% 的 水 平 ( 见 图 2), 比 沪 深 股 市 其 他 51 家 零 售 业 上 市 公 司 的 平 均 毛 利 率 高 1.7 个 百 分 点 按 天 虹 商 场 2010 年 全 年 的 营 业 收 入 来 讲, 单 超 越 市 场 平 均 1.7 个 百 分 点 的 毛 利 率 就 可 以 每 年 为 天 虹 商 场 多 创 收 约 1.73 亿 元 如 果 按 毛 利 率 排 序 的 话, 天 虹 商 场 09 年 的 毛 利 率 水 平 排 第 14 名 ; 但 天 虹 商 场 的 动 态 市 盈 率 水 平 排 名 第 31 位 如 果 按 市 盈 率 排 序, 目 前 与 天 虹 商 场 市 盈 率 比 较 接 近 的 10 家 企 业 是 王 府 井 友 阿 股 份 这 10 家 企 业 的 平 均 毛 利 率 是 21.3%, 仍 比 天 虹 商 场 的 毛 利 率 水 平 低 1.7 个 百 分 点 如 果 按 营 业 收 入 排 序, 与 天 虹 商 场 营 业 收 入 比 较 接 近 的 上 市 公 司 是 华 联 综 超 人 人 乐 永 辉 超 市 和 鄂 武 商 A, 这 4 家 公 司 的 平 均 毛 利 率 是 19.6%, 比 天 虹 商 场 的 毛 利 率 水 平 低 3.4% 如 果 按 可 比 地 区 比 较 ( 天 虹 商 场 的 开 业 地 区 是 : 广 东 福 建 江 浙 沪 北 京 湖 南 和 江 西 ), 天 虹 商 场 的 毛 利 率 水 平 要 比 该 地 区 的 其 他 上 市 公 司 平 均 值 高 0.7 个 百 分 点 即 使 与 国 际 零 售 业 巨 头
家 乐 福 比 较, 天 虹 商 场 毛 利 率 水 平 也 要 比 家 乐 福 高 0.9 个 百 分 点 ( 至 于 家 乐 福 中 国 区 的 毛 利, 可 能 数 值 会 高 达 27%-28% 以 上, 因 为 家 乐 福 业 内 公 认 前 台 毛 利 达 20% 以 上, 后 台 毛 利 也 有 7%-8%) 图 2: 零 售 百 货 业 上 市 公 司 综 合 毛 利 数 据 单 位 : 百 万 元 ( 按 动 态 市 盈 率 排 序 ) 2009 年 度 2010 年 度 根 据 地 股 票 简 称 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 深 圳 天 虹 商 场 8057 6207 23.0% 10174 7832 23.0% 沈 阳 商 业 城 1556 1325 14.8% 武 汉 汉 商 集 团 624 433 30.6% 天 津 津 劝 业 526 443 15.8% 上 海 上 海 九 百 177 119 32.8% 青 岛 民 生 投 资 629 536 14.8% 北 京 华 联 股 份 429 316 26.3% 沈 阳 中 兴 商 业 2642 2164 18.1% 南 京 南 京 中 商 4209 3364 20.1% 北 京 西 单 商 场 733 569 22.4% 秦 皇 岛 渤 海 物 流 379 318 16.1% 大 连 大 商 股 份 21163 17245 18.5% 福 州 市 永 辉 超 市 8475 6958 17.9% 兰 州 市 兰 州 民 百 729 570 21.8% 宁 波 三 江 购 物 4455 3723 16.4% 北 京 华 联 综 超 9257 7467 19.3% 乌 鲁 木 齐 友 好 集 团 2000 1587 20.7% 昆 明 昆 百 大 A 1242 953 23.3% 福 州 市 新 华 都 3096 2523 18.5% 北 京 北 京 城 乡 1637 1292 21.1% 1790 1409 21.3% 深 圳 人 人 乐 8767 6943 20.8% 成 都 成 商 集 团 1722 1362 20.9% 1711 1317 23.0% 上 海 徐 家 汇 1859 1331 28.4% 2045 1461 28.6% 西 安 西 安 民 生 2177 1717 21.1% 2343 1819 22.4% 济 南 银 座 股 份 5243 4263 18.7% 上 海 益 民 集 团 1450 929 35.9% 1866 1243 33.4% 北 京 王 府 井 11099 9026 18.7% 武 汉 武 汉 中 商 3363 2760 17.9% 3704 2984 19.4% 长 沙 通 程 控 股 2403 1865 22.4% 武 汉 武 汉 中 百 10096 8264 18.1% 南 京 南 京 新 百 1409 1033 26.7% 福 州 市 东 百 集 团 1559 1223 21.6% 长 春 欧 亚 集 团 3914 3279 16.2% 杭 州 百 大 集 团 1111 847 23.8% 上 海 新 世 界 2730 1950 28.6% 长 沙 友 阿 股 份 2747 2215 19.4% 杭 州 杭 州 解 百 1708 1377 19.4%
武 汉 鄂 武 商 A 7938 6337 20.2% 重 庆 重 庆 百 货 17819 15216 14.6% 21213 18051 14.9% 广 州 广 百 股 份 4631 3671 20.7% 合 肥 合 肥 百 货 5885 4914 16.5% 7062 5885 16.7% 广 州 广 州 友 谊 2959 2290 22.6% 无 锡 大 厦 股 份 5559 4847 12.8% 上 海 友 谊 股 份 29187 23035 21.1% 31052 24256 21.9% 南 宁 南 宁 百 货 1473 1225 16.8% 1858 1549 16.6% 上 海 百 联 股 份 10459 7731 26.1% 12844 9606 25.2% 西 安 开 元 控 股 2319 1956 15.7% 银 川 新 华 百 货 3236 2630 18.7% 哈 尔 滨 ST 秋 林 207 122 41.1% 大 连 大 连 友 谊 3146 2293 27.1% 长 春 长 百 集 团 307 220 28.3% 深 圳 深 国 商 23 19 17.4% 家 乐 福 ( 单 位 : 百 万 欧 元 ) 法 国 87379 68098 22.1% 综 上 分 析 可 知, 天 虹 商 场 的 毛 利 率 处 在 零 售 业 中 上 的 水 平 如 果 天 虹 商 场 的 产 品 销 售 价 格 适 当, 那 么 天 虹 商 场 对 供 应 商 的 谈 判 力 量 就 比 较 强 与 国 际 零 售 巨 头 家 乐 福 比, 天 虹 商 场 在 我 选 取 的 某 些 标 准 化 品 牌 产 品 上, 没 有 价 格 优 势 ( 见 图 3) 天 虹 商 场 目 前 对 供 应 商 的 议 价 能 力 还 没 有 国 际 零 售 巨 头 家 乐 福 强 图 3: 超 市 商 品 价 格 比 较 产 品 单 价 ( 元 ) 天 虹 商 场 价 格 家 乐 福 价 格 飞 利 浦 HS190 剃 须 刀 589 569 可 口 可 乐 零 度 330ml 2.3 1.9 康 师 傅 酸 辣 牛 肉 桶 面 3.8 3.5 佳 洁 士 盐 白 牙 膏 ( 清 凉 薄 荷 )140 克 4.5 3.7 南 孚 五 号 碱 性 电 池 4 粒 装 8.9 8.9 另 外 一 条 信 息 需 要 注 意,2011 年 3 月 4 日, 天 虹 商 场 股 份 有 限 公 司 与 深 圳 中 航 商 贸 有 限 公 司 签 订 合 作 协 议, 公 司 向 深 圳 中 航 商 贸 有 限 公 司 采 购 酒 类 商 品 ( 含 五 粮 液 48 度 定 制 酒 和 其 他 酒 类 商 品 ) 合 作 期 限 自 2011 年 1 月 31 日 起 至 2013 年 1 月 30 日 止 天 虹 商 场 与 中 航 商 贸 构 成 关 联 方 关 系, 这 笔 采 购 协 议 不 利 于 天 虹 商 场 发 展 对 供 应 商 的 溢 价 能 力 从 管 理 和 服 务 上, 我 拟 通 过 分 析 天 虹 商 场 单 位 营 业 面 积 带 来 的 收 入 来 判 断 天 虹 商 场 的 综 合 管 理 水 平 和 服 务 天 虹 商 场 09 年 的 营 业 总 面 积 是 84.9 万 平 米, 而 到 10 年 营 业 总 面 积 达 到 99.28 万 平 米, 增 长 达 16.9% 而 与 此 同 时, 天 虹 商 场 10 年 的 营 业 收 入 增 幅 达 26.3% 这 说 明 在 天 虹 商 场 不 断 扩 张 的 过 程 中, 其 整 体 的 管 理 水 平 并 没 有 下 降, 甚 至 可 能 扩 张 的 本 身 还 带 来 了 规 模 效 应 如 果 看 10 年 和 09 年 的 单 位 营 业 面 积 收 入 数 据, 天 虹 商 场 的 增 幅 达 到 8% 将 天 虹 商 场 的 单 位 营 业 面 积 带 来 的 收 入 数 据 与 可 比 公 司 比 较, 天 虹 商 场 的 排 名 也 是 居 于 中 上 ( 见 图 4) 图 4: 各 商 场 单 位 面 积 营 业 收 入 ( 元 / 平 米 ) 2009 年 度 根 据 地 股 票 简 称 营 业 收 入 门 店 总 面 积 ( 百 万 平 米 ) 单 位 面 积 营 业 收 入 ( 元 / 平 米 ) 北 京 王 府 井 11099 9.15 1213.0
武 汉 武 汉 中 商 3363 0.642 5238.3 长 沙 通 程 控 股 2403 0.137 17540.1 武 汉 武 汉 中 百 南 京 南 京 新 百 1409 0.07 20128.6 福 州 市 东 百 集 团 1559 0.214 7285.0 长 春 欧 亚 集 团 3914 1.255 3118.7 杭 州 百 大 集 团 1111 上 海 新 世 界 2730 0.21 13000.0 长 沙 友 阿 股 份 2747 0.5327 5156.7 北 京 华 联 综 超 9257 1.1 8415.5 深 圳 人 人 乐 8767 1.2 7305.8 福 州 市 永 辉 超 市 8475 0.719 11787.2 武 汉 鄂 武 商 A 7938 0.595 13341.2 深 圳 天 虹 商 场 8057 0.849 9490.0 3, 公 司 分 析 下 面 我 们 分 析 一 下 天 虹 商 场 的 核 心 竞 争 力 天 虹 商 场 的 核 心 竞 争 力 在 于 原 班 管 理 人 员 对 天 虹 的 忠 诚, 而 这 种 忠 诚 是 靠 对 管 理 人 员 的 股 票 激 励 得 以 实 现 天 虹 商 场 本 身 在 广 东 深 圳 地 区 有 25 年 的 品 牌 影 响 力, 这 25 年 里, 天 虹 商 场 的 原 班 管 理 人 员 已 经 积 累 了 丰 厚 的 超 市 管 理 经 验, 并 且 看 准 了 未 来 商 场 发 展 的 趋 势 天 虹 商 场 在 国 内 首 推 一 站 式 购 物 理 念, 提 出 百 货 + 超 市 + 业 态 组 合 模 式 并 且, 同 时 在 大 面 积 扩 张 店 面, 推 行 网 上 购 物 这 些 都 保 证 天 虹 在 未 来 的 扩 张 当 中, 能 够 有 效 地 铺 开 管 理, 开 拓 市 场 下 面 我 们 分 析 一 下 天 虹 商 场 的 财 务 报 表 杜 邦 分 析 显 示 ( 见 图 5): 天 虹 商 场 10 年 的 权 益 回 报 率 15%, 比 09 年 低 14 个 百 分 点 其 中, 销 售 净 利 率 对 权 益 回 报 率 变 动 的 贡 献 是 +3% 资 产 周 转 率 和 权 益 乘 数 的 贡 献 是 -13% 和 -15% 从 股 东 角 度 来 讲, 天 虹 没 有 利 用 好 财 务 杠 杆 但 进 一 步 分 析 得 知, 天 虹 商 场 资 产 负 债 率 的 下 降, 主 要 是 由 于 天 虹 商 场 现 金 增 加, 短 期 负 债 上 升 变 缓 所 致 天 虹 商 场 10 年 的 账 面 现 金 上 升 达 162%, 但 流 动 负 债 的 上 升 只 有 27% 天 虹 商 场 资 产 周 转 率 下 降 的 原 因 是 现 金 增 加 和 固 定 资 产 投 入, 天 虹 商 场 收 入 的 增 长 只 有 26.3%, 但 是 固 定 资 产 涨 幅 达 82% 天 虹 商 场 固 定 资 产 上 涨 主 要 是 新 增 门 店 和 商 业 楼 盘 估 值 的 上 升, 现 金 的 收 入 一 方 面 是 由 于 回 款 的 收 入 的 上 升 和 回 款 的 力 度 变 强, 另 外 一 方 面 是 股 东 的 注 资 注 意 到, 天 虹 10 年 的 资 本 公 积 是 09 年 的 48 倍 如 此 高 额 的 资 本 公 积 上 升, 很 有 可 能 是 大 股 东 注 资 图 5: 天 虹 商 场 杜 邦 分 析 09 年 10 年 净 资 产 收 益 率 0.39 0.15 权 益 乘 数 4.3555 2.1601 总 资 产 周 转 率 2.0486 1.4229 销 售 净 利 率 0.0442 0.0477 4, 股 票 分 析 下 面 我 们 预 测 一 下 天 虹 商 场 11 年 的 EPS 天 虹 商 场 11 年 新 增 营 业 面 积 18.7 万 平 米, 按 照 10 年 不 变 的 单 位 营 业 面 积 计 算, 天 虹 商 场 11 年 预 期 营 业 收 入 是 :120.9 亿 元 按 10 年 的 不 变 比 率 计 算, 预 期 其 利 润 总 额 最 低 为 7.4 亿, 净 利 润 为 5.6 亿 因 此, 预 计 其 EPS 最 低 为 1.4 元 / 股 考 虑 到 天 虹 商 场 的 大 部 分 限 售 股 在 2013 年 解 禁, 可 以 假 设 其 EPS 每 年 16% 的 增 长 维 持 到 2013 年 止 按 照 天 虹 商 场 当 前 的 股 价, 可 以 计 算 出 投 资 者 要 求 的 回 报 率 r=3.88% 也 就 是 说, 如 果 天 虹 商 场 的 EPS 在 2013 年 之 前, 每 年 16% 的 增 速 ; 在 2013 年 之 后, 天 虹 商 场 EPS 保 持 不 变, 那 么 投 资 者 现 在 买 进 天 虹 商 场, 回 报 率 只 有 3.88% 如 果 天 虹 商 场 2013
年 之 后, 每 年 还 能 保 持 1% 的 增 长, 回 报 率 则 为 4.78% 如 果 天 虹 商 场 2013 年 之 后 每 年 还 能 保 持 5% 的 增 长, 回 报 率 则 为 8.24% 考 虑 到 中 国 经 济 未 来 的 良 好 发 展 前 景 和 天 虹 商 场 25 年 之 久 的 品 牌 影 响 力, 我 们 预 测 现 在 购 买 天 虹 商 场, 回 报 率 至 少 8.24% 建 议 买 入 至 于 具 体 的 买 入 时 间, 我 们 可 以 看 零 售 业 的 季 节 特 征 ( 见 图 6) 也 是 投 资 热 情 的 指 示 仪, 需 要 我 们 重 点 关 注 值 得 指 出 的 是 : 零 售 业 的 销 售 高 峰 在 12 月 和 10 月, 而 淡 季 往 往 在 4 月 和 3 月 因 此, 从 季 节 性 角 度 考 虑, 零 售 业 的 最 佳 投 资 时 间 约 在 9-11 月 份, 因 为 预 期 的 销 售 高 峰 往 往 一 时 助 涨 投 资 者 的 情 绪 我 们 可 以 从 商 业 百 货 行 业 上 市 公 司 的 股 价 走 势 中 窥 见 其 规 律 ( 见 图 7 8 9 和 10): 天 虹 商 场 从 去 年 10 月 18 号 开 始, 持 续 涨 了 将 近 一 个 月 ; 西 单 商 场 从 9 月 1 号 开 始, 连 拉 了 3 个 涨 停 板 ; 广 州 友 谊 的 投 资 热 情 在 8 月 启 动 ; 小 商 品 城 的 投 资 热 情 在 11 月 份 得 到 体 现 图 7: 天 虹 商 场 股 价 图 图 8: 西 单 商 场 股 价 图 图 9: 广 州 友 谊 股 价 图 图 10: 小 商 品 城 股 价 图