利 川 市 柏 杨 坝 村 七 组 村 民 安 置 小 区 地 块 控 制 性 详 细 规 划 修 改 论 证 报 告 ( 成 果 阶 段 ) 设 计 单 位 : 北 京 世 纪 千 府 国 际 工 程 设 计 有 限 公 司 湖 北 分 公 司 武 汉 千 城 规 划 建 筑 设 计 有 限 公 司
利 川 市 柏 杨 坝 村 七 组 村 民 安 置 小 区 地 块 控 制 性 详 细 规 划 修 改 论 证 报 告 目 录 第 一 部 分 说 明 书... 3 1 项 目 基 本 情 况... 3 4 调 整 后 05-2 05-3 07-2 地 块 控 规 图 则... 12 第 三 部 分 附 件... 17 2 原 控 规 及 上 层 次 规 划 相 关 规 划 要 求... 3 2.1 原 控 规 成 果... 3 2.2 上 层 次 规 划 及 相 关 规 划 要 求... 4 3 修 改 要 求 理 由 及 依 据... 4 3.1 修 改 依 据... 4 3.2 修 改 要 求... 4 3.3 修 改 原 因... 6 4 调 整 论 证... 7 4.1 人 口 计 算... 7 4.2 公 共 服 务 影 响 论 证... 9 4.3 生 态 环 境 影 响 论 证... 9 4.4 空 间 景 观 影 响 论 证... 9 5 论 证 结 论... 9 第 二 部 分 图 纸... 12 1 土 地 利 用 规 划 图... 12 2 调 整 前 05-2 05-3 地 块 控 规 图 则... 12 3 调 整 前 07-2 地 块 控 规 图 则... 12 2
第一部分 说明书 1 项目基本情况 拟修改地块位于利川市柏杨坝水井大道西侧 丽凤大道南侧地段 本项目红线净 用地面积 1.91 公顷 涉及控规修改地块净用地面积 5.24 公顷 拟修改地块属于 利 川市柏杨坝镇镇区中心区控制性详细规划 范围 图纸编号 8 9 涉及修改地块编 号为 C05-2 C05-3 C07-2 项目所在区位交通便利 北邻学府路可至团堡镇 西通 利川市区 2 原控规及上层次规划 相关规划要求 2.1 原控规成果 利川市柏杨坝镇镇区中心区控制性详细规划 由亚泰都会 北京 城市规划设 计研究院编制 拟修改地段控规编号 C05-2 C05-3 C07-2 本次调整依据从规划局 信息中心调用的最新地块控规依据图进行 原控规成果为 地块 C05-2 用地性质为零售商业用地 净用地面积 1.56 公顷 容积率为 2.0 建筑密度 35% 绿地率 30% 地块 C05-3 用地性质为住宅用地 净用地面积 1.07 公顷 容积率为 2.0 建筑 密度 35% 绿地率 30% 地块 C07-2 用地性质为住宅用地 净用地面积 2.61 公顷 容积率为 2.0 建筑 图 1 土地利用规划图/项目所在控规位置图 密度 35% 绿地率 30% 3
表 1 调 整 前 地 块 控 制 指 标 一 览 表 地 块 编 号 C05-2 C05-3 C07-2 总 计 用 地 性 质 代 码 B11 R2 R2 - 用 地 性 质 名 称 零 售 商 业 用 地 住 宅 用 地 住 宅 用 地 - 净 用 地 面 积 (ha) 1.56 1.07 2.61 5.24 容 积 率 2.0 2.0 2.0 - 建 筑 密 度 (%) 35 35 35 - 绿 地 率 (%) 30 30 30 - 建 筑 限 高 (M) 24 24 - - 公 共 配 套 设 施 垃 圾 收 集 点 公 共 厕 所 - - - 2.2 上 层 次 规 划 及 相 关 规 划 要 求 总 体 规 划 控 制 性 详 细 规 划 专 项 规 划 及 其 它 相 关 规 划 对 本 次 拟 修 改 地 块 没 有 相 关 特 别 要 求 规 划 应 考 虑 集 镇 未 来 发 展 空 间, 明 确 功 能 分 区, 突 出 特 色 下 阶 段 编 制 该 项 目 修 建 性 规 划, 其 总 图 布 局 建 筑 设 计, 应 符 合 相 关 发 展 要 求, 征 得 相 关 部 门 同 意 3 修 改 要 求 理 由 及 依 据 3.1 修 改 依 据 3.1.1 中 华 人 民 共 和 国 城 乡 规 划 法 (2008 年 ) 3.1.2 中 华 人 民 共 和 国 环 境 保 护 法 (1989 年 ) 3.1.3 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 (1998 年 ) 3.1.4 城 市 规 划 编 制 办 法 (2006 年 ) 3.1.5 村 庄 和 集 镇 规 划 建 设 管 理 条 例 (1993 年 ) 3.1.6 湖 北 省 城 乡 规 划 条 例 (2011 年 ) 3.1.7 利 川 市 柏 杨 坝 镇 镇 区 中 心 区 控 制 性 详 细 规 划 3.1.8 利 川 市 柏 杨 坝 镇 总 体 规 划 修 编 (2012-2030) 3.1.9 恩 施 州 城 市 规 划 管 理 技 术 规 定 ( 试 行 ) 3.1.10 国 家 及 地 方 相 关 法 律 法 规 规 程 3.1.11 相 关 会 议 纪 要 文 件 批 文 3.2 修 改 要 求 根 据 拟 修 改 地 块 规 划 要 求 以 及 该 项 目 修 建 性 详 细 规 划, 对 该 项 目 用 地 作 相 应 的 控 规 调 整 根 据 相 关 详 细 规 划 设 计, 本 次 控 规 修 改 内 容 涉 及 到 : 用 地 性 质 修 改 控 制 指 标 修 改 两 项 内 容 具 体 修 改 情 况 为 : 3.2.1 用 地 性 质 修 改 原 地 块 C05-2, 净 用 地 面 积 1.56 公 顷, 用 地 性 质 由 原 来 的 零 售 商 业 用 地 更 改 为 商 住 混 合 用 地 ; 原 地 块 C05-3, 净 用 地 面 积 1.07 公 顷, 用 地 性 质 由 原 来 的 住 宅 用 地 更 改 为 商 住 混 4
合 用 地 ; 原 地 块 C07-2, 净 用 地 面 积 2.61 公 顷, 用 地 性 质 由 原 来 的 住 宅 用 地 更 改 为 商 住 混 合 用 地 3.2.2 指 标 修 改 原 地 块 C05-2 容 积 率 不 变, 仍 为 2.0; 建 筑 密 度 根 据 商 住 混 合 用 地 需 求 由 原 来 的 35% 更 改 为 40%; 绿 地 率 由 30% 调 整 为 25%; 建 筑 限 高 仍 为 24 米 原 地 块 C05-3 容 积 率 不 变, 仍 为 2.0; 建 筑 密 度 根 据 商 住 混 合 用 地 需 求 由 原 来 的 35% 更 改 为 40%; 绿 地 率 由 30% 调 整 为 25%; 建 筑 限 高 仍 为 24 米 原 地 块 C07-2 容 积 率 由 原 来 的 2.0 调 整 为 2.2; 建 筑 密 度 根 据 商 住 混 合 用 地 需 求 由 原 来 的 35% 更 改 为 40%; 绿 地 率 由 30% 调 整 为 25%; 建 筑 限 高 仍 为 24 米 表 2 调 整 后 地 块 控 制 指 标 一 览 表 地 块 编 号 C05-2 C05-3 C07-2 总 计 用 地 性 质 代 码 R/B R/B R/B - 用 地 性 质 名 称 商 住 混 合 用 地 商 住 混 合 用 地 商 住 混 合 用 地 - 净 用 地 面 积 (ha) 1.56 1.07 2.61 5.24 容 积 率 2.0 2.0 2.2 - 建 筑 密 度 (%) 40 40 40 - 绿 地 率 (%) 25 25 25 - 建 筑 限 高 (M) 24 24 24-3.2.3 技 术 指 标 参 考 恩 施 州 城 市 规 划 管 理 技 术 规 定 ( 试 行 ) 用 地 技 术 指 标 的 技 术 规 定 ( 表 3), 多 层 高 层 居 住 建 筑 容 积 率 最 高 2.2, 商 业 用 地 多 层 建 筑 容 积 率 最 高 3.5, 办 公 用 地 多 层 建 筑 容 积 率 最 高 2.8, 调 整 后 地 块 容 积 率 均 低 于 该 技 术 规 定, 建 筑 密 度 绿 地 率 等 均 符 合 技 术 规 定 要 求 表 3 建 设 容 量 指 标 控 制 表 类 别 城 市 新 建 区 旧 城 改 造 区 ( 不 含 老 城 保 护 区 ) 建 筑 密 度 (%) 容 积 率 建 筑 密 度 (%) 容 积 率 低 层 住 宅 40 1.0 居 住 用 地 多 层 住 宅 32 2.2 35 2.0 高 层 住 宅 28 5.0 30 4.5 多 低 层 50 3.5 45 3.0 商 业 用 地 高 层 45 5.5 45 5.0 商 住 混 合 用 低 中 高 混 合 层 45 4.5 45 4.0 地 高 层 40 6.0 40 5.5 办 公 用 地 多 层 35 2.8 45 2.5 高 层 30 5.0 40 4.5 工 业 用 地 30 1.5 公 共 配 套 设 施 垃 圾 收 集 点 公 共 厕 所 - - - 仓 储 用 地 低 层 60 1.5 多 层 50 2.5 5
3.3 修 改 原 因 3.3.1 区 位 重 要 性 利 川 市 位 于 鄂 西 南 隅, 地 处 巫 山 流 脉 和 武 陵 山 北 上 余 支 交 会 部, 为 清 江 郁 江 发 源 地 境 内 万 山 重 叠, 沟 壑 纵 横, 道 路 崎 岖, 关 隘 四 塞, 历 为 楚 蜀 屏 障 军 事 重 地 东 距 省 会 武 汉 市 高 速 公 路 526 公 里 铁 路 568 公 里 ; 距 恩 施 土 家 族 苗 族 自 治 州 首 府 高 速 公 路 70 公 里, 铁 路 67 公 里 地 跨 东 经 108 21 ~109 18, 北 纬 29 42 ~ 30 39 东 与 恩 施 市 接 壤, 南 与 咸 丰 县 毗 连, 西 南 与 重 庆 黔 江 彭 水 两 县 相 邻, 由 西 至 北 依 次 与 重 庆 石 柱 万 县 云 阳 奉 节 诸 县 毗 连 东 西 距 宽 92 公 里, 南 北 长 105 公 里, 总 面 积 4612.1 平 方 公 里, 是 恩 施 土 家 族 苗 族 自 治 州 面 积 最 大, 区 位 和 自 然 条 件 独 特 的 一 个 县 级 市 柏 杨 坝 镇 位 于 利 川 市 西 北 部, 东 与 重 庆 市 奉 节 县 和 本 州 恩 施 市 接 界, 南 与 凉 务 乡 团 堡 镇 相 邻, 西 与 南 坪 乡 谋 道 镇 重 庆 市 云 阳 县 接 壤, 北 与 重 庆 市 奉 节 县 毗 连, 距 利 川 市 区 30 公 里 镇 域 东 西 宽 56 公 里, 南 北 长 61 公 里, 总 幅 员 面 积 约 550 平 方 公 里 柏 杨 镇 现 有 全 国 重 点 文 物 保 护 单 位 1 处 大 水 井 古 建 筑 群 落, 在 开 发 鄂 西 旅 游 中 占 有 重 要 的 地 位 省 道 利 奉 路 ( 丽 凤 大 道 ) 由 南 至 北 纵 贯 规 划 区, 是 柏 杨 坝 镇 目 前 主 要 的 对 外 交 通, 路 面 条 件 良 好, 对 外 交 通 便 捷 规 划 区 水 井 大 道 及 给 排 水 及 燃 气 等 图 2 利 川 区 位 图 相 应 配 套 设 施 等 拟 建 工 程, 为 规 划 区 发 展 奠 定 了 良 好 的 基 础 3.3.2 地 块 位 置 的 特 殊 性 本 次 规 划 涉 及 到 的 地 块 C05-2 C05-3 C07-2 处 于 城 镇 的 中 心 地 段, 又 紧 邻 南 北 向 交 通 干 道 水 井 大 道, 地 理 位 置 明 显, 为 了 充 分 发 挥 其 地 块 商 业 价 值, 由 原 来 的 居 住 6
用 地 改 为 商 住 混 合 用 地, 这 既 能 满 足 居 住 功 能, 又 能 够 是 地 块 价 值 得 到 提 升, 还 能 与 周 边 农 贸 市 场 沿 街 商 业 一 道 形 成 重 要 的 商 业 节 点 这 有 利 于 商 业 在 镇 区 的 整 体 布 局 3.3.3 指 标 的 设 置 应 符 合 相 关 规 定 我 们 从 恩 施 州 城 市 规 划 管 理 技 术 规 定 ( 试 行 ) 用 地 技 术 指 标 可 以 得 出, 按 照 商 住 混 合 用 地 容 积 率 及 建 筑 密 度 的 要 求, 参 考 建 筑 限 高 24 米, 城 市 新 建 区 的 容 积 率 为 4.5, 建 筑 密 度 为 45%, 旧 城 改 造 区 的 容 积 率 为 4.5, 建 筑 密 度 为 40%, 规 划 调 整 地 块 地 处 于 柏 杨 坝 镇 中 部 偏 南 的 位 置, 它 并 不 属 于 城 市 新 区 地 段, 应 该 纳 入 改 造 地 段, 因 此 调 整 地 块 容 积 率 为 4.5, 建 筑 密 度 为 40%, 因 此, 规 划 保 留 地 块 C05-2 C05-3 容 积 率 2.0 地 块 C07-2 容 积 率 由 2.0 调 整 为 2.2 符 合 商 住 混 合 用 地 容 积 率 的 要 求, 也 符 合 居 住 用 地 多 层 住 宅 2.2 的 要 求 按 照 城 市 居 住 区 规 划 设 计 规 范 GB50180-93(2002 年 版 ) 中 绿 地 率 的 要 求, 城 市 新 建 区 绿 地 率 30%, 旧 城 改 造 区 绿 地 率 25%, 调 整 地 块 处 于 鄂 西 地 块 山 地 小 城 镇, 镇 区 绿 地 环 境 极 优, 规 划 可 以 按 照 城 市 的 标 准 进 行 适 当 的 调 整, 同 时 地 块 所 处 的 为 主 紧 邻 镇 区 中 心, 按 照 旧 区 改 造 的 要 求 绿 地 率 应 该 是 25%, 因 此, 本 次 规 划 调 整 绿 地 率 为 25% 符 合 要 求 3.3.4 原 有 控 规 存 在 编 制 上 的 一 些 问 题 随 着 城 镇 经 济 的 飞 速 发 展, 各 项 基 础 设 施 建 设 包 括 道 路 交 通 公 建 配 套 日 益 完 善, 居 民 对 生 活 品 质 要 求 日 益 提 高 规 划 成 果 出 现 了 一 些 低 级 错 误 比 如 : 水 井 大 道 总 图 规 划 是 30 米 的 道 路 红 线, 分 图 则 8 和 和 分 图 则 9 所 涉 及 的 水 井 大 道 红 线 宽 度 为 24 30 米 双 向 六 车 道 的 红 线 过 宽, 不 符 合 城 镇 发 展 的 需 求 以 及 山 地 城 镇 的 实 际, 因 此, 本 次 规 划 调 整 以 分 图 则 道 路 红 线 宽 度 24 米 为 准, 这 既 有 利 于 城 镇 发 展 的 实 际 又 有 利 于 节 省 工 程 投 资 此 外, 地 块 C07-2 没 有 设 置 限 高, 这 将 给 规 划 管 理 部 门 在 土 地 转 让, 规 划 实 施 管 理 过 程 中 带 来 了 一 定 的 麻 烦, 也 为 后 期 开 发 带 来 一 定 的 影 响 按 照 小 城 镇 的 建 设 要 求 和 柏 杨 坝 的 性 质 定 位 以 及 未 来 发 展 趋 势 等 要 求, 本 次 规 划 调 整, 建 筑 限 高 控 制 在 24 米, 这 也 能 够 满 足 规 划 的 科 学 性 可 实 施 性 可 操 作 性 的 目 的 4 调 整 论 证 4.1 人 口 计 算 住 宅 用 地 按 人 口 按 120 m2/ 户 3.2 人 / 户 预 测 原 控 规 规 划 居 住 总 人 口 为 : 建 筑 面 积 73600 m2 120 m2/ 户 3.2 人 / 户 =1963 人 调 整 后 商 住 混 合 用 地 中 居 住 用 地 比 例 约 取 3:7, 住 宅 用 地 建 筑 面 积 为 73269 m2 规 划 居 住 总 人 口 为 : 建 筑 面 积 73269 m2 120 m2/ 户 3.2 人 / 户 =1954 人 本 地 块 调 整 后 较 原 规 划 居 住 人 口 基 本 保 持 不 变 表 4 控 规 修 改 前 后 规 划 常 住 人 口 一 览 表 序 号 修 改 前 修 改 后 增 加 值 1 地 块 内 住 宅 建 筑 面 积 73600 73269 减 少 331 m2 2 地 块 内 人 口 容 量 1963 1954 基 本 不 变 米 考 虑 到 柏 杨 坝 镇 的 城 镇 性 质 和 功 能 定 位, 以 及 镇 区 地 形 地 貌 的 要 求, 我 们 认 为 7
表 5 公 共 服 务 设 施 布 置 依 据 类 别 序 号 居 住 用 地 公 共 设 施 用 地 绿 地 居 住 居 住 区 小 区 公 共 设 施 其 他 公 共 设 施 R2 B1 B2 B3 B5 G1 G2 1 低 层 居 住 建 筑 2 多 层 居 住 建 筑 3 中 高 层 居 住 建 筑 4 单 身 宿 舍 5 公 寓 式 住 宅,SOHO, 商 住 楼 6 中 小 学 / 幼 儿 园 7 居 住 小 区 文 化 体 育 设 施 8 居 住 小 区 医 疗 卫 生 设 施 9 居 住 小 区 商 业 服 务 设 施 10 小 型 超 市 农 贸 市 场 11 居 住 小 区 管 理 设 施 12 居 住 区 ( 以 上 级 ) 管 理 设 施 13 居 住 区 ( 以 上 级 ) 商 业 服 务 14 居 住 区 ( 以 上 级 ) 文 化 设 施 15 居 住 区 ( 以 上 级 ) 体 育 设 施 16 居 住 区 ( 以 上 级 ) 医 疗 设 施 17 办 公 建 筑 18 旅 馆 19 市 场 ( 批 发 市 场, 专 业 市 场 ) 20 大 中 专 院 校 21 职 业 技 工 学 校, 成 人 学 校 22 特 殊 医 疗 设 施 23 科 研 设 计 机 构 24 社 会 停 车 场 市 25 加 油 站 政 设 26 汽 车 维 修, 保 养 施 27 其 他 小 型 市 政 配 套 设 施 注 : 为 适 建 ; 为 不 适 建 ; 为 由 城 市 规 划 管 理 部 门 根 据 具 体 条 件 和 规 划 要 求 确 8
4.2 公 共 服 务 影 响 论 证 考 虑 到 拟 修 改 片 区 内 用 地 性 质 为 商 住 混 合 用 地, 现 主 要 根 据 城 市 居 住 区 规 划 设 计 规 范 GB 50180 93 进 行 相 关 公 共 服 务 设 施 布 置 4.3 生 态 环 境 影 响 论 证 调 整 后, 更 利 于 塑 造 整 体 环 境, 方 便 周 边 居 民 生 活, 丰 富 本 土 文 化 更 利 于 提 升 该 地 段 整 体 形 象 品 味 和 土 地 使 用 价 值 建 议 在 下 阶 段 修 建 性 详 细 规 划, 按 照 相 关 环 境 配 套 设 施 要 求, 合 理 设 置 公 厕 垃 圾 收 集 点 等, 满 足 城 市 公 共 需 求 该 地 段 属 于 重 要 景 观 区, 机 械 施 工 的 噪 声 对 附 近 居 民 影 响 较 大, 在 施 工 建 设 过 程 中, 运 输 车 辆 装 载 的 物 料 洒 落 而 引 起 的 扬 尘 是 主 要 大 气 粉 尘 污 染 源, 洒 水 中 应 采 取 洒 水 降 尘 措 施, 尽 量 控 制 粉 尘 污 染 施 工 的 堆 料 场 拌 和 站 应 选 在 开 阔 地 带, 避 免 周 围 有 居 民 住 房, 有 效 控 制 项 目 施 工 对 生 态 环 境 影 响 4.4 空 间 景 观 影 响 论 证 本 项 目 位 于 山 水 环 境 良 好 的 主 要 景 观 区, 在 建 筑 高 度 上 并 没 有 进 行 调 整, 因 此 能 够 满 足 原 规 划 所 打 造 的 空 间 景 观, 但 是, 在 实 际 操 作 中 应 强 调 环 境 资 源 的 均 享, 强 调 体 量 等 方 面, 也 应 符 合 该 片 区 的 整 体 色 调 及 风 格 5 论 证 结 论 下 一 轮 修 建 性 详 细 规 划 应 依 据 如 下 指 导 性 原 则 : 生 态 优 先 原 则 : 充 分 利 用 并 改 造 现 有 地 形 地 貌, 体 现 生 态 性 和 可 持 续 发 展 的 要 求 ; 凝 聚 力 原 则 : 形 成 综 合 而 富 有 活 力 的 区 域, 创 造 具 有 标 志 性 的 乡 镇 新 核 心 ; 体 现 特 质 原 则 : 将 本 地 区 人 文 历 史 以 及 环 境 的 特 质 结 合 到 设 计 中 去 ; 亲 民 高 效 的 原 则 : 通 过 空 间 的 处 理, 拉 近 政 府 与 市 民 的 距 离, 并 实 现 政 府 的 高 效 运 作 本 次 规 划 调 整, 依 据 规 划 修 改 ( 论 证 ) 通 知 单 项 目 修 建 性 详 细 规 划 方 案 及 建 设 方 要 求 进 行, 容 积 率 建 筑 密 度 绿 地 率 等 符 合 城 市 技 术 管 理 规 定 要 求 调 整 前 后 指 标 见 附 表 1 附 表 2 规 划 修 改 后, 对 道 路 交 通 绿 地 系 统 及 周 边 空 间 环 境 景 观 没 有 造 成 不 良 影 响 ; 地 块 性 质 的 修 改 是 为 了 更 好 地 为 镇 区 发 展 和 居 民 需 求 服 务, 不 会 超 出 市 政 配 套 设 施 承 载 能 力 综 上 所 述, 本 规 划 修 改 基 本 可 行 居 住 日 照 和 朝 向 的 均 好, 让 每 个 住 户 都 能 平 等 地 享 受 资 源, 获 得 等 同 的 价 值 回 报, 在 设 计 中, 应 采 用 中 心 组 团 绿 化 式 布 置, 给 居 民 带 来 相 对 均 质 的 居 住 环 境 与 绿 化 景 观, 体 现 共 享 平 等 协 作 的 精 神 在 整 体 规 划 上, 应 合 理 规 划 结 构 形 态, 对 居 住 环 境 进 行 合 理 分 配, 多 种 功 能 结 构 融 入 一 体, 注 重 建 筑 的 有 机 组 合, 建 筑 的 整 体 风 貌 色 彩 9
附 表 1 地 块 控 制 指 标 一 览 表 ( 控 规 调 整 前 指 标 表 ) 地 块 编 号 C05-2 C05-3 C07-2 总 计 用 地 性 质 代 码 B11 R2 R2 - 用 地 性 质 名 称 零 售 商 业 用 地 住 宅 用 地 住 宅 用 地 - 净 用 地 面 积 (ha) 1.56 1.07 2.61 5.24 容 积 率 2.0 2.0 2.0 - 建 筑 密 度 (%) 35 35 35 - 绿 地 率 (%) 30 30 30 - 建 筑 限 高 (M) 24 24 - - 公 共 配 套 设 施 垃 圾 收 集 点 公 共 厕 所 - - - 10
附 表 2 地 块 控 制 指 标 一 览 表 ( 控 规 修 改 后 指 标 表 ) 地 块 编 号 C05-2 C05-3 C07-2 总 计 用 地 性 质 代 码 R/B R/B R/B - 用 地 性 质 名 称 商 住 混 合 用 地 商 住 混 合 用 地 商 住 混 合 用 地 - 净 用 地 面 积 (ha) 1.56 1.07 2.61 5.24 容 积 率 2.0 2.0 2.2 - 建 筑 密 度 (%) 40 40 40 - 绿 地 率 (%) 25 25 25 - 建 筑 限 高 (M) 24 24 24 - 公 共 配 套 设 施 垃 圾 收 集 点 公 共 厕 所 - - - 11
第 二 部 分 图 纸 1 土 地 利 用 规 划 图 2 调 整 前 05-2 05-3 地 块 控 规 图 则 3 调 整 前 07-2 地 块 控 规 图 则 4 调 整 后 05-2 05-3 07-2 地 块 控 规 图 则 12
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第 三 部 分 附 件 附 件 1 恩 施 州 城 市 规 划 管 理 技 术 规 定 相 关 内 容 摘 录 第 八 条 城 市 规 划 区 内 的 建 设 项 目, 建 设 容 量 指 标 应 按 照 批 准 的 控 制 性 详 细 规 划 给 定 建 设 用 地 面 积 大 于 2.0 万 平 方 米 ( 含 ) 的 建 设 项 目, 应 当 编 制 修 建 性 详 细 规 划, 建 设 用 地 小 于 2.0 万 平 方 米 的 建 设 项 目 应 进 行 总 平 面 设 计, 建 筑 布 局 应 符 合 节 能 环 保 的 相 关 要 求 新 建 住 宅 小 区 和 旧 城 改 造 项 目 要 按 照 每 100 户 配 套 20 平 方 米 的 标 准 无 偿 提 供 社 区 办 公 活 动 场 所 第 十 三 条 新 建 建 筑 部 分 被 地 形 掩 埋 的 地 下 空 间, 当 掩 埋 长 度 不 足 本 层 建 筑 外 墙 周 长 的 1/3 时, 该 层 建 筑 面 积 全 部 计 入 容 积 率 ; 掩 埋 长 度 超 过 本 层 建 筑 外 墙 周 长 1/3 不 足 2/3 时, 该 层 建 筑 面 积 的 1/2 计 入 容 积 率 ; 掩 埋 长 度 超 过 本 层 建 筑 外 墙 周 长 2/3 时, 该 层 建 筑 面 积 不 计 入 容 积 率 第 十 六 条 居 住 建 筑 间 距 应 当 以 满 足 日 照 要 求 为 基 础, 综 合 考 虑 采 光 通 风 消 防 等 要 求 确 定 居 住 建 筑 应 满 足 大 寒 日 3 小 时 日 照 标 准 第 十 七 条 多 层 居 住 建 筑 之 间 的 间 距 按 本 条 规 定 计 算 : ( 一 ) 多 层 居 住 建 筑 平 行 布 置 的 间 距 1. 南 北 向 布 置 的, 纵 墙 间 距 宜 不 低 于 南 侧 建 筑 高 度 的 1.0 倍, 最 小 值 为 13 米 2. 东 西 向 布 置 的, 纵 墙 间 距 宜 不 小 于 较 高 建 筑 高 度 的 0.8 倍, 最 小 值 为 13 米 3. 建 筑 朝 向 为 南 偏 东 或 西 小 于 等 于 45 度 的, 按 南 北 向 布 置 计 算 间 距, 其 它 按 东 西 向 布 置 计 算 间 距 ( 二 ) 多 层 居 住 建 筑 垂 直 布 置 的 间 距 1. 南 北 向 的 垂 直 间 距, 宜 不 小 于 南 侧 建 筑 高 度 的 0.6 倍, 最 小 值 为 13 米 2. 东 西 向 的 垂 直 间 距, 宜 不 小 于 较 高 建 筑 高 度 的 0.5 倍, 最 小 值 为 9 米 ( 三 ) 多 层 居 住 建 筑 既 非 平 行 也 非 垂 直 布 置 的 间 距 : 1. 两 栋 多 层 居 住 建 筑 的 夹 角 小 于 等 于 45 度 的, 按 平 行 布 置 计 算 最 窄 处 间 距 17
2. 两 栋 多 层 居 住 建 筑 的 夹 角 大 于 45 度 的, 按 垂 直 布 置 计 算 最 窄 处 间 距 ( 四 ) 建 筑 山 墙 之 间 的 间 距 最 小 为 6 米 第 十 八 条 多 层 居 住 建 筑 与 低 层 居 住 建 筑 的 间 距 参 照 第 十 七 条 执 行, 最 小 值 为 6 米 第 二 十 八 条 建 筑 后 退 道 路 红 线 距 离 按 照 以 下 规 定 确 定 : ( 一 ) 建 筑 后 退 道 路 红 线 距 离 按 下 表 执 行 建 筑 后 退 道 路 红 线 距 离 控 制 表 ( 单 位 : 米 ) 红 线 宽 度 后 退 距 离 建 筑 高 度 D 15 15<D<30 D 30 h 24 3 4 6 24<h 60 5 6 8 60<h 100 8 10 12 h>100 10 15 20 注 :h 建 筑 高 度 ;D 规 划 道 路 红 线 宽 度 第 三 十 条 道 路 交 叉 口 转 角 处 的 建 筑 物 后 退 规 划 道 路 红 线 的 距 离 应 满 足 视 线 景 观 要 求, 多 低 层 建 筑 不 小 于 5 米 第 三 十 四 条 建 筑 高 度 应 符 合 控 制 性 详 细 规 划, 并 按 城 市 景 观 规 划 城 市 设 计 城 市 节 点 规 划 的 要 求 控 制 第 三 十 七 条 临 城 市 主 次 干 路 河 流 公 园 山 体 的 建 设 项 目, 应 预 留 开 敞 面, 临 街 面 用 地 宽 度 大 于 100 米 时 开 敞 宽 度 不 应 小 于 用 地 长 度 的 20% 第 三 十 八 条 沿 城 市 主 干 路 两 侧 的 建 筑, 临 道 路 一 侧 不 得 设 置 开 敞 式 阳 台 临 主 次 干 路 河 流 公 共 绿 地 广 场 等 的 建 设 用 地 需 要 设 置 围 墙 的 应 设 置 通 透 式 围 墙, 有 特 殊 功 能 要 求 的 除 外 第 四 十 条 建 筑 工 程 规 划 设 计 宜 彰 显 地 域 文 化 特 色, 注 重 民 族 建 筑 符 号 的 引 用, 创 造 疏 密 有 致 高 低 错 落 特 色 鲜 明 城 市 空 间 形 态 18
附 件 2 下 一 轮 修 建 性 详 细 规 划 其 他 要 求 一 建 筑 设 计 要 求 本 规 划 根 据 风 貌 分 区 主 要 通 过 建 筑 体 量 建 筑 高 度 建 筑 风 格 色 彩 及 材 质 对 建 筑 风 格 进 行 控 制 (1) 详 细 规 划 方 案 应 强 化 当 地 特 点, 充 分 考 虑 景 观 天 际 线 轮 廓 的 要 求, 塑 造 良 好 的 乡 村 景 观 形 象 (2) 空 间 肌 理 方 面, 应 考 虑 与 周 边 建 筑 的 协 调, 形 成 与 整 体 景 观 相 呼 应, 建 筑 以 坡 屋 顶 传 统 民 居 形 式 为 主, 保 证 景 观 轴 线 界 面 的 清 晰 完 整 (3) 建 筑 群 体 设 计 方 面, 其 建 筑 体 量 应 与 现 状 已 建 建 筑 衔 接, 形 成 整 体 的 群 体 特 征, 保 证 临 街 界 面 的 相 对 完 整 (4) 建 筑 体 量 : 规 划 区 内 建 筑 主 要 以 低 层 为 主, 部 分 采 用 多 层 (5) 建 筑 高 度 : 规 划 区 内 建 筑 高 度 主 要 控 制 在 20 米 之 内 (6) 建 筑 风 格 色 彩 材 质 : 居 住 类 建 筑 色 彩 宜 以 明 快 淡 雅 的 自 然 色 为 基 调 ; 商 贸 类 建 筑 宜 以 适 当 突 出 变 丰 富 和 色 彩 冲 击 较 强 的 颜 色 为 基 调 外 墙 面 可 选 用 压 光 面 砖 天 然 石 料 透 明 浅 色 玻 璃 以 及 具 有 金 属 质 感 的 装 饰 材 料 慎 用 光 面 瓷 砖 和 玻 璃 饰 面, 不 宜 使 用 大 面 积 的 镜 面 反 光 玻 璃, 以 减 少 光 污 染 避 免 对 视 觉 造 成 不 利 影 响 二 其 他 要 求 (1) 针 对 用 地 要 进 行 总 平 面 布 局 和 环 境 布 局 设 计, 室 外 台 阶 坡 道 地 下 室 地 下 车 库 坡 道 花 坛 等 构 筑 物 均 不 许 占 用 城 市 现 有 城 市 道 路 (2) 建 筑 平 面 布 置 应 满 足 功 能 日 照 朝 向 通 风 消 防 绿 化 等 方 面 的 要 求 (3) 报 审 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 的 规 划 设 计 方 案 所 附 图 纸 及 相 关 内 容 要 求 : 区 位 图 总 平 面 规 划 图 立 面 图 表 现 图 说 明 书 和 主 要 技 术 经 济 指 标 (4) 报 审 图 纸 比 例 : 总 平 面 规 划 图 1/500 1/1000, 其 他 图 件 比 例 以 能 准 确 反 映 设 计 意 图 为 宜 (5) 建 筑 规 划 设 计 方 案 应 满 足 消 防 人 防 抗 震 供 电 供 水 市 政 交 通 环 保 环 卫 通 信 防 汛 园 林 等 相 关 部 门 的 规 范 要 求 19
附 件 3 名 词 解 释 1 建 筑 密 度 : 项 目 用 地 范 围 内, 各 类 建 筑 的 基 地 总 面 积 与 总 用 地 的 比 率 (%); 2 绿 地 率 : 项 目 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 的 总 和 占 总 用 地 的 比 率 (%); 绿 地 应 包 括 : 公 共 绿 地 建 筑 旁 边 绿 地 公 共 服 务 设 施 所 属 绿 地 和 道 路 绿 地 ( 即 道 路 红 线 内 的 绿 地 ), 其 中 包 括 满 足 当 地 植 树 绿 化 覆 土 要 求 地 下 或 半 地 下 建 筑 的 屋 顶 绿 地, 不 应 包 括 屋 顶 晒 台 的 人 工 绿 地 ; 3 容 积 率 : 是 每 公 顷 用 地 上 拥 有 的 各 类 建 筑 的 建 筑 面 积 ( 平 方 米 /HA) 或 以 总 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 与 总 用 地 面 积 (HA) 的 比 值 表 示 20