2018 年 11 月中山房地产市场分析报告 2018 年 12 月
01 重点房地产政策及动态 02 一级市场分析 03 二级市场分析 04 各区域分析
重点房地产政策及动态 01 国内市场动态 本地市场动态
01 国内市场动态 u 前 10 月全国房地产开发同比增长 9.7% 商品房销售增速回落 11 月 14 日, 国家统计局发布 2018 年 1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况 1-10 月份, 全国房地产开发投资 9.93 万亿元, 同比增长 9.7%; 商品房销售额 11.59 万亿元, 增长 12.5%; 商品房销售面积 133117 万平方米, 同比增长 2.2% u 地价降温信号来了! 央行报告透露重要严控信号! 在持续的楼市调控影响下, 全国土地市场降温明显, 不仅成交总额缩水, 成交均价同比下跌, 而且溢价率持续走低, 其中, 有 4 成高总价宅地底价成交 值得注意的是, 央行在最新报告中建议, 对负债率偏高以及大量购置土地 具有囤房囤地和市场炒作行为 制造地王现象等的房地产企业进行融资限制, 加强房地产开发企业购地资金来源审查, 严控购地加杠杆行为 央行报告表明了继续抑制资金过度流向房地产领域的态度, 预计随着房企的资金压力逐渐加剧, 全国的土地市场仍会继续降温 u 国务院 : 完善养老设施供地政策新建小区要求相关配建 11 月 28 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 听取优化营商环境工作汇报, 决定开展中国营商环境评价 ; 部署进一步发展养老产业 推进 医养结合, 提高老有所养质量 落实新建住宅小区养老服务设施配建要求, 对老旧小区和纳入特困供养等范围的老年人家庭开展适老化改造, 支持养 老机构运营社区养老服务设施
01 本地市场动态 u 投资 10 亿! 石岐区将建一大型文化旅游项目 中山市石岐区办事处 13 日对 石岐区大型文化旅游项目 三旧 改造方案 ( 以下简称 方案 ) 进行公示, 从该方案了解到, 石岐区团结 利沙横涌 的旧厂房, 将改造为娱乐康体用地项目, 预计投资约 10 亿元, 规划兴建一个青少年科技体验区, 拟建筑面积约 6 万平方米 u 重磅! 佳兆业 卓越入围! 中山南下片区三旧改造房企公示! 11 月 15 日, 中山市石岐区政府官网公布了即将参与南下旧改的企业名单, 至此, 参与南下旧改的开发商终于浮出水面! 据公告显示, 经石岐区对 报名企业资格审核, 佳兆业和卓越集团符合南下片区 三旧 改造前期意愿调查主体评选资格, 根据规定, 现予以公示, 如无异议, 公示企业将被纳 入 南下片区改造项目调查主体企业库 u 拆迁 1600 户! 中山石岐员峰旧改范围确定! 卓越弃权南下片区改造! 11 月 23 日, 中山市石岐区城市更新建设服务中心公布了 中山市石岐区员峰片区 三旧 改造前期意愿调查主体评选报名公告 至此, 石岐员峰片区 三旧 改造的具体范围正式确定! 据公告资料显示, 员峰片区位于莲员社区, 目前业权人大约 1600 户 片区范围东至员峰山 湖滨中路, 南至莲员西路, 西至永全街, 北至合益路, 合围面积约 324173.2 平方米 据最新消息显示, 卓越置业集团有限公司已自动放弃南下片区 三旧 改造前期意愿调查主体评选资格, 卓越置业集团有限公司不再被纳入 南下片区改造项目调查主体企业库, 不再具备参加评选资格
一级市场分析 02 土地市场供应 土地市场成交
02 土地供应 u 2018 年 11 月中山市土地供应 12 宗, 环比增加 4 宗, 面积为 26.12 万m2, 环比上升 0.11% u 本月土地供应均为工业用地供应 ; 南朗供应宗数最多, 共推出 5 宗工 业用地 资料来源 : 世联数据平台 中山市公共资源交易网
02 土地供应列表 序号区域挂牌序号规划用途 宗地面积 ( 万m2 ) 总建筑面积 ( 万m2 ) 始起楼面价 ( 元 / m2 ) 起报价 ( 万元 ) 公布日期 1 民众 W08-18-0062 工业用地 3.5634 12.4719 204.857143 2554.9578 2018/11/7 2 板芙 W30-18-0059 工业用地 2.09167 7.320845 197.142857 1443.2523 2018/11/13 3 板芙 W30-18-0060 工业用地 1.53698 5.37943 197.142857 1060.5162 2018/11/13 4 横栏 W17-18-0083 工业用地 1.66666 5.83331 250.857146 1463.3275 2018/11/15 5 沙溪 W24-18-0040 工业用地 1.53333 3.833325 570.001239 2,185 2018/11/16 6 南头 W02-18-0098 工业用地 2.10236 7.35826 300 2207.478 2018/11/16 7 南朗 W15-18-0076 工业用地 1.43569 5.024915 300.005075 1507.5 2018/11/20 8 南朗 W15-18-0087 工业用地 3.2 11.2 364.285714 4080 2018/11/23 9 南朗 W15-18-0078 工业用地 3.64397 12.753895 64.7802103 826.2 2018/11/23 10 南朗 W15-18-0073 工业用地 3.2 11.2 300 3360 2018/11/23 11 南朗 W15-18-0075 工业用地 1.33333 4.666655 300.00075 1400 2018/11/23 12 南头 W02-18-0057 工业用地 0.80785 2.827475 300 848.2425 2018/11/30 资料来源 : 世联数据平台 中山市公共资源交易网
02 土地成交 u 2018 年 11 月中山土地成交 4 宗, 环比减少 7 宗, 成交面积 18.44 万m2, 环比下降 19.89%, 总成交金额为 33.15 亿元, 环比上升 249.81% u 其中本月成交有 3 宗为住宅用地成交, 分布在东区和小榄 ; 其余 1 宗 为工业用地成交 资料来源 : 世联数据平台 中山市公共资源交易网
02 土地成交列表 序号区域挂牌序号规划用途 宗地面积 ( 万m2 ) 总建筑面积 ( 万m2 ) 成交总价 ( 万元 ) 楼面价 ( 元溢价率 (%) / m2 ) 竞得人 成交日期 1 东区 W21-18-0089 城镇住宅用地 6.8149 20.4447 159877.55 0.0% 7820 中山市万科置业有限公司 2018/11/1 2 东区 W21-18-0068 城镇住宅用地 0.9961 2.4904 17183.42 5.1% 7250 深圳市颐盛投资有限公司 2018/11/1 3 火炬 W15-18-0053 城镇住宅用地 9.0501 27.1502 149325.83 2.0% 5610 厦门禹洲鸿图地产开发有限公司 2018/11/15 4 小榄 W05-18-0055 工业用地 1.5747 3.1494 1299.13 0.0% 413 中山创粤节能科技有限公司 2018/11/16 资料来源 : 世联数据平台 中山市公共资源交易网
总结 u 中山 11 月份有 12 宗土地推出, 均为工业用地 供应, 前几个月中山对于商住用地推出都较 为积极, 本月相对较为冷淡 u 11 月份中山共有 4 宗土地成交, 其中有 3 宗为住宅用地成交, 分布在东区与火炬, 前几月中山政府对于住宅用地推出虽然较为积极, 但竞拍热度相对有所下降, 溢价率普遍较低
二级市场分析 03 住宅新增情况 住宅存量情况 商品住宅成交情况 楼盘 开发商排名情况
03 住宅新增情况 u 2018 年 11 月中山市商品住宅新增供应量为 8627 套, 环比上升 91.97%, 同比上升 26.94%, 面积为 91 万m2, 环比上升 80.9%, 同比上升 24.6% 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 住宅新增情况 u 2018 年 11 月中山市商品住宅新增供应量主要集中于 100-120 m2 (3110 套 ) 90-100 m2 (2395 套 ) 80-90m2 (1272 套 ) u 2018 年 11 月商品住宅新增供应量主要来自坦洲 (1542 套 ) 火炬 (1230 套 ) 黄圃(921 套 ) 坦洲主力供应项目为金帝世纪花园 ( 921 套 ) 锦绣国际花城 (369 套 ); 火炬主力供应项目为澜溪泮岛 (660 套 ) 林语花园 (454 套 ); 黄圃主力供应项目为骏恒家园 (712 套 ) 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 住宅存量情况 7.06 个月 u 截止 2018 年 11 月 30 日, 中山市商品住宅存量 85023 套, 2018 年 12 月 -2018 年 11 月商品住宅 各月月均销售 4833 套, 中山整体住宅存量消化周期为 17.6 个月 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 住宅存量情况 u 截止 2018 年 11 月 31 日中山市商品住宅存量 85023 套, 环比下降 5.5% 存量较大的区域为火炬 (10713 套 ) 坦洲 (10175 套 ) 三乡(9782 套 ) u 存量较大面积段为 100-120 m2 ( 30355 套 ) 90-100 m2 ( 15155 套 ) 120-144 m2 (14735 套 ) 80-90m2 (9390 套 ) 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 商品住宅成交情况 u 2018 年 11 月, 中山市商品住宅成交套数为 14399 套, 环比上升 85.7%, 同比上升 428.4% u 2018 年 1-11 月累计中山市全市住宅商品住宅成交套数为 55387 套, 同比上升 133.47% 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 商品住宅成交情况 u 2018 年 11 月中山市住宅成交量前 三的区域为三乡 (2086 套 ) 南 朗 (1853 套 ) 火炬 (1679 套 ) u 2018 年 11 月, 中山市商品住宅消化较快的面积段为 :100-120m2 (6226 套 ) 120-144m2 (2246 套 ) 90-100m2 (1963 套 ) 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 商品房成交情况 u u 2018 年 11 月, 中山市商品住宅成交面积为 157.47 万平米, 环比上升 65.4%, 同比上升 275.52%; 成交金额为 212.74 亿元, 环比上升 135.24%, 同比上升 514.83%; 成交均价为 13510 元 / 平米, 环比上升 42.22%, 同比上升 63.73% 2018 年 1-11 月, 中山市累积成交面积为 800.08 万平米, 同比上升 46.77%; 累积成交金额为 738.27 亿元, 同比上升 86.55%; 累积成交均价为 9227 元 / 平米, 同比上升 27.11% 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 2018 年 11 月中山全市楼盘排名 排名区域项目套数 面积 ( 万m2 ) 金额 ( 亿元 ) 均价 ( 元 / m2 ) 1 火炬水木年华花园 729 7.63 12.73 16683.00 2 南朗锦绣海湾城 657 7.68 11.52 15000.00 3 南朗 雅居乐南朗商住小区 1 期 [ 雅居乐山海郡 ] 775 8.13 11.29 13897.00 4 三乡雅居乐新城 955 9.42 10.83 11500.00 5 西区金色海棠花园 710 6.99 10.13 14500.00 6 沙溪华发生态庄园 635 7.25 9.43 13000.00 排名区域项目套数 11 五桂山 雅居乐桂南商住小区 / 御龙山花园 雅居乐御龙山 面积 ( 万m2 ) 金额 ( 亿元 ) 均价 ( 元 / m2 ) 353 3.91 4.79 12250.00 12 南区中山清华坊 229 3.13 4.22 13500.00 13 火炬金色年华花园 186 2.13 3.44 16122.00 14 石岐江岚风景花园 241 2.39 3.40 14210.00 15 西区上境花园 144 1.95 3.34 17152.00 16 小榄天秀苑 228 2.23 3.24 14500.00 7 南朗 碧朗花园 碧桂园保利天启 345 3.78 7.17 19000.00 17 三乡钰海绿洲名苑 259 2.72 3.10 11421.00 8 港口 保利怡方花园 保利国际广场 349 4.30 6.45 15000.00 18 火炬传盛东方名都 103 1.57 2.98 19000.00 9 西区 剑桥郡花园 雅居乐剑桥郡 383 4.22 6.04 14300.00 19 古镇 御秀花园 碧桂园 御府 193 2.23 2.90 13000.00 10 火炬 林语花园山韵苑 保利林语 266 3.07 4.92 16000.00 20 坦洲佳境康城 135 1.64 2.87 17500.00 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
03 2018 年 1-11 月中山全市楼盘及开发商排名 排名区域项目套数 1 港口 保利怡方花园 保利国际广场 面积 ( 万m2 ) 金额 ( 亿元 ) 均价 ( 元 / m2 ) 1512 18.52 17.38 9387.71 2 南朗锦绣海湾城 1576 13.59 14.48 10655.16 排名开发商套数面积 ( 万m2 ) 金额 ( 亿元 ) 份额 1 雅居乐 14600 63.15 37.31 7.10% 2 保利 3927 41.06 37.22 7.08% 3 南区 金时代花园 恒大绿洲 1601 16.98 13.64 8035.06 3 远洋 3535 37.12 31.38 5.97% 4 三乡雅居乐新城 5295 22.79 12.61 5532.56 4 碧桂园 3337 28.22 30.33 5.77% 5 坦洲锦绣国际花城 1260 10.56 11.88 11254.82 6 古镇昇海豪庭 万科城 1019 12.14 11.25 9269.93 5 万科 3965 34.90 27.68 5.27% 6 敏捷 2886 23.89 23.81 4.53% 7 火炬 林语花园山韵苑 保利林语 1419 12.18 10.35 8498.57 7 恒大 1810 17.59 13.97 2.66% 8 南朗 雅居乐南朗商住小区 1 期 [ 雅居乐山海郡 ] 1444 11.99 9.93 8280.00 8 越秀 2513 10.80 10.93 2.08% 9 东区 品峰花园 星汇品峰 1616 7.54 9.14 12131.72 9 海伦堡 1980 11.78 8.83 1.68% 10 南头翡丽花园 1052 9.30 7.70 8279.96 10 时代 888 9.77 8.46 1.61% 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
u 11 月份中山市住宅新增供应量速度加 快, 环比同比均有较大幅度的上升, 新 增量较集中在坦洲 火炬 黄圃 南区 总结 u 消化速度增长, 住宅存量方面有所下滑, 消化周期环比也有所减短, 整体来看中 山消化周期在中等水平 u 成交方面, 从我们世联盘点的数据来看, 11 月份中山市场成交量环比有所上涨, 同比增长明显, 成交价格也有所上升, 整体中山市场量价齐涨, 供应与成交面积段较集中在刚改户型
04 区域市场分析 全市区域成交情况 各区域成交分析
04 全市区域商品房成交情况 2018 年 11 月中山各镇区商品房成交排名 排名镇区金额 ( 亿元 ) 排名镇区 成交面积 ( 万平米 ) 排名 镇区 均价 ( 元 / 平米 ) 1 南朗 31.04 1 三乡 21.34 1 火炬 16520.00 2 火炬 30.93 2 南朗 20.33 2 东区 16436.96 3 三乡 24.92 3 火炬 18.72 3 南朗 15266.87 4 西区 24.07 4 西区 16.47 4 坦洲 15162.70 5 石岐 14.24 5 石岐 9.50 5 港口 15053.67 6 港口 11.00 6 古镇 8.65 6 石岐 14980.20 7 坦洲 9.62 7 沙溪 7.40 7 西区 14611.88 8 沙溪 9.57 8 港口 7.31 8 南区 13997.11 9 古镇 8.31 9 坦洲 6.35 9 小榄 13677.82 10 南区 7.70 10 南区 5.50 10 沙溪 12939.55 11 东区 5.96 11 五桂山 4.70 11 五桂山 12282.54 12 小榄 5.81 12 小榄 4.25 12 南头 11763.77 13 五桂山 5.77 13 东区 3.63 13 三乡 11678.80 14 三角 3.65 14 三角 3.44 14 东凤 10630.91 15 黄圃 3.05 15 黄圃 2.91 15 三角 10612.69 16 南头 2.91 16 阜沙 2.70 16 黄圃 10486.98 17 阜沙 2.70 17 横栏 2.56 17 东升 10418.52 18 东升 2.51 18 南头 2.47 18 民众 10316.41 19 横栏 2.48 19 东升 2.41 19 阜沙 9985.53 20 东凤 2.39 20 东凤 2.25 20 横栏 9655.51 21 民众 1.40 21 神湾 1.67 21 古镇 9610.50 22 板芙 1.40 22 板芙 1.51 22 板芙 9212.31 23 神湾 1.29 23 民众 1.36 23 神湾 7696.63 24 大涌 0.03 24 大涌 0.04 24 大涌 7400.00 u 从镇区成交来看, 南朗的成交金额达到 31.04 亿元, 排名全市第一 成交金额次于南朗为火炬, 成交金额 30.93 亿元 u 从成交均价来看, 城区价格整体较高, 临近珠海或者临近深中通道出入口的区域均价也较高 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
04 城区成交情况 ( 本报告中, 城区包括火炬 石岐 东区 西区 南区 沙溪 港口 ) u 2018 年 11 月中山城区商品房成交面积 68.53 万平米, 成交金额 103.47 亿元, 成交均价为 15098 元 / 平米 u 2018 年 11 月, 城区商品住宅的网签消化量为 6154 套, 销售率为 16.1% 消化量主要消化面积段为 100-120m2 (2710 套 ) 120-144m2 (1031 套 ) 90-100m2 (800 套 ) 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
04 北部镇区成交情况 ( 北部镇区包括小榄 黄圃 阜沙 三角 东凤 南头 古镇 东升 民众 横栏 ) u 2018 年 11 月中山北部镇区商品房成交面积 33.01 万平米, 成交金额 35.21 亿元, 成交均价为 10669 元 / 平米 u 2018 年 11 月, 北部镇区商品住宅的网签消化量为 2984 套, 销售率为 13% 消化量主要消化面积段为 100-120m2 ( 1239 套 ) 80-90m2 (486 套 ) 120-144m2 (435 套 ) 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
04 南部镇区成交情况 ( 本报告中, 城区包括三乡 坦洲 大涌 南朗 板芙 五桂山 神湾 ) u 2018 年 11 月中山南部镇区商品房成交面积 55.93 万平米, 成交金额 74.06 亿元, 成交均价为 13240 元 / 平米 u 2018 年 11 月, 南部镇区商品住宅的网签消化量为 5261 套, 销售率为 13.8% 消化量主要消化面积段为 100-120m2 (2277 套 ) 120-144m2 (780 套 ) 90-100m2 (747 套 ) 资料来源 : 世联数据平台 中山国土资源局政务网
总结 u 11 月份, 中山商品房成交量排前三的的区域为南朗 火炬 三乡 11 月各区域总体来看消化速度都有所加快, 城区消化量最大, 在六千套以上, 南部镇区消化涨幅较大, 消化量在五千套以上, 北部镇区相对较弱, 消化量接近三千套 从成交均价来看, 城区价格整体较高, 临近珠海或者临近深中通道出入口的区域均价也较高
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