2013 年 9 月 29 日 中天城投 (000540.SZ) 房地产 再融资预案出台助力异地扩张, 大股东认购比例高彰显强力支持 公司简报 公司公告股票再融资预案, 拟向不超过 10 家机构 ( 含控股股东 ) 募集资金不超过 30.0 亿元, 发行价格不低于 6.61 元, 发行数量不超过 45380 万股, 占发行前股本的 35.2% 其中控股股东金世旗控股将认购不高于 35% 股份 募集资金将用于 1) 贵阳国际金融中心一期商务区项目 ;2) 贵阳市云岩渔安 安井回迁安置居住区 E 组团 ( 公租房组团 ) 项目 ;3) 补充流动资金 募投项目主要为优质商业地产, 大体量和高利润率将保障公司未来三年 业绩 公司募集的 30 亿元中, 有 24 亿元投向贵阳国际金融中心项目, 其余用于保障房项目的建设和流动资金的补充 国际金融中心项目位于贵阳 市西南观山湖区的核心发展区, 项目建面 139.9 万方, 总货值 111.0 亿元, 是 贵州省 十二五 金融业发展专项规划 中提出将贵阳打造成区域金融中心和 2012 年 10 月贵阳制定实施 引银入黔 政策的核心项目, 销 售确定性高 当前已有贵州省证监局 保监局和大型银行 券商等金融机构签约入驻, 项目将在 2013 年和 2014 年形成合同销售收入, 并在 2015 年开始形成结算收入, 从而保障 2015-2016 年的利润增长 公司预计销售净利润率 18.2%, 和 2013 年中期的 18.4% 基本持平, 高于 2012 年和 2011 年的 12.3% 和 15.9% 股权融资将改善公司资本结构, 助力公司异地扩张 2013 年中报显示公司资产负债率为 90%, 净负债率为 311%, 我们在中报点评中提到, 公 司如何盘活现有资产并降低负债水平仍是公司走出去的先决条件, 若此次公司融资成功, 资产负债率将下降至 79%, 净负债率下降至 106%, 将更好的支持公司 走出去 的战略 控股股东现金认购比例高, 彰显对公司的强力支持和信心 控股股东金世旗控股将参与认购不高于 35% 股份, 在已发布非重组类定增预案 并 公告大股东认购计划的房地产公司中, 大股东认购比例仅次于华夏幸福 ( 认购不超过 50%) 业绩兑现日渐明朗, 资本结构将大幅改善, 维持 买入 评级 我们预 计公司 2013 年房地产结算为 58 亿元, 基建回款结算为 3.8 亿元, 2013/2014 年公司业绩分别为 0.71/0.92 元, 对应 PE 为 10x/8x, 公司 RNAV 为 9.8 元, 目前折价 27%, 具备估值优势, 维持买入评级 业绩预测和估值指标 指标 2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入 ( 百万元 ) 3,330 3,554 6,529 10,457 15,546 营业收入增长率 0.08% 6.72% 83.71% 60.15% 48.67% 净利润 ( 百万元 ) 525 438 908 1,173 1,488 净利润增长率 -5.35% -16.50% 107.06% 29.24% 26.79% EPS( 元 ) 0.41 0.34 0.71 0.92 1.16 ROE( 归属母公司 )( 摊薄 ) 24.37% 18.53% 28.08% 24.72% 24.89% P/E 18 22 10 8 6 买入 ( 维持 ) 当前价 / 目标价 :7.20/8.64 元 目标期限 :3-6 个月 分析师 竺劲 ( 执业证书编号 :S0930513070006) 021-22169105 zhujin@ebscn.com 联系人 谢皓宇 021-22169116 xiehy@ebscn.com 市场数据 总股本 ( 亿股 ): 12.88 总市值 ( 亿元 ):92.71 一年最低 / 最高 ( 元 ):5.51/8.88 近 3 月换手率 :96.91% 股价表现 ( 一年 ) 40% 25% 10% -5% -20% 09-12 12-12 04-13 07-13 收益表现 中天城投沪深 300 % 一个月三个月十二个月 相对 -4.09-0.94 9.47 绝对 -1.78 9.90 15.84 相关研报中天会展城及基建回款进入结算期, 业绩兑现日渐明朗 2013-08-20 股权激励计划出台传递积极信号, 给予 买入 评级 2013-07-17 敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013H1 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013H1 定增后 2013-09-29 中天城投 表 1: 募投项目情况 项目名称占地面积规划建筑面积预计销售额预计单价总投资额拟募集资金 ( 万方 ) ( 万方 ) ( 亿元 ) ( 元 ) ( 亿元 ) ( 亿元 ) 贵阳国际金融中心一期商务区项目 12.9 139.9 111.0 7933 74.4 24.0 贵阳市云岩渔安 安井回迁安置居住区 E 组团 ( 公租房组团 ) 项目 4.6 29.7 12.1 4067 6.8 3.0 流动资金 - - - - - 3.0 合计 17.5 169.6 123.1-81.2 30.0 表 2: 若成功发行, 增发前后股本和业绩摊薄情况 指标 增发前 增发后 公司总股本 ( 百万股 ) 1,279 1,733 控股股东持有部分数量 ( 百万股 ) 531 690 占比 (%) 41.5% 39.8% EPS( 元 ) 2013 0.71 0.52 2014 0.92 0.68 2015 1.16 0.86 表 3: 大股东参与定增认购计划情况 公司 募集资金 ( 亿元 ) 大股东认购比例 中天城投 30.0 金世旗控股认购不超过 35% 华夏幸福 60.9 鼎基资本认购不超过 50% 荣盛发展 45.0 荣盛控股认购不超过 10% 北京城建 39.0 城建集团认购不低于 10% 天津松江 20.0 滨海控股认购不低于 20% 图 1: 利润率回升明显 图 2: 若发行成功, 负债率将明显下降 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 18.4% 15.9% 12.3% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 350% 311% 300% 90% 250% 79% 200% 150% 100% 106% 50% 0% 销售净利润率 资产负债率净负债率 ( 右轴 ) 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告
2013-09-29 中天城投 利润表 ( 百万元 ) 2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入 3,330 3,554 6,529 10,457 15,546 营业成本 2,086 2,345 3,795 6,593 10,241 折旧和摊销 68 118 200 200 200 营业税费 326 328 588 941 1,399 销售费用 215 318 480 672 941 管理费用 210 253 400 560 784 财务费用 9 108 104 153 213 公允价值变动损益 0 0 0 0 0 投资收益 3 0 10 0 0 营业利润 471 191 1,174 1,537 1,968 利润总额 733 601 1,244 1,607 2,038 少数股东损益 5 (0) 0 0 0 归属母公司净利润 525 438 908 1,173 1,488 资产负债表 ( 百万元 ) 2011 2012 2013E 2014E 2015E 总资产 18,011 25,899 37,482 54,429 71,696 流动资产 13,626 21,975 34,447 51,626 69,103 货币资金 1,193 2,141 1,959 3,137 4,664 交易型金融资产 0 0 0 0 0 应收帐款 138 52 62 75 90 应收票据 0 0 0 0 0 其他应收款 298 323 387 465 557 存货 11,082 18,640 31,216 47,126 62,969 可供出售投资 0 0 0 0 0 持有到期金融资产 0 0 0 0 0 长期投资 37 37 37 37 37 固定资产 2,998 2,928 2,679 2,451 2,243 无形资产 77 77 77 77 77 总负债 15,554 23,272 33,994 49,822 69,746 无息负债 9,408 13,527 21,436 31,426 43,408 有息负债 6,146 9,744 12,558 18,396 26,338 股东权益 2,457 2,627 3,544 5,107 6,389 股本 1,279 1,279 1,279 1,279 1,279 公积金 267 195 227 916 1,035 未分配利润 609 893 1,728 2,552 3,665 少数股东权益 302 260 310 360 410 现金流量表 ( 百万元 ) 2011 2012 2013E 2014E 2015E 经营活动现金流 1,158-5,881-2,828-4,453-2,057 净利润 525 438 908 1,173 1,488 折旧摊销 14 51 106 252 231 净营运资金增加 281-3,271-4,081-6,010-3,968 其他 339-3,100 240 132 193 投资活动现金流 -2,953 73 256 225 205 净资本支出 81 41 200 200 200 长期投资变化 12 0 0 0 0 其他资产变化 -3,045 32 56 25 5 融资活动现金流 1,235 3,923 2,683 5,684 7,474 股本变化 0 0 0 0 0 债务净变化 1,392 3,599 2,814 5,838 7,942 无息负债变化 -157 324-131 -153-468 净现金流 -830 947 111 1,457 5,623 资料来源 : 光大证券 上市公司 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告
2013-09-29 中天城投 关键指标 2011 2012 2013E 2014E 2015E 成长能力 (%YoY) 收入增长率 0.08% 6.72% 83.71% 60.15% 48.67% 净利润增长率 -5.35% -16.50% 107.06% 29.24% 26.79% EBITDA 增长率 -30.50% -37.13% 309.03% 33.40% 28.99% EBIT 增长率 -38.81% -56.04% 702.33% 28.85% 25.92% 估值指标 PE 17.53 21.00 10.14 7.85 6.19 PB 4.27 3.89 2.85 1.94 1.54 EV/EBITDA - - - - - EV/EBIT - - - - - EV/NOPLAT - - - - - EV/Sales - - - - - EV/IC - - - - - 盈利能力 (%) 毛利率 37.36% 34.02% 41.89% 36.95% 34.12% EBITDA 率 14.80% 8.72% 19.41% 16.17% 14.03% EBIT 率 12.49% 5.15% 22.47% 18.08% 15.31% 税前净利润率 22.00% 16.91% 19.05% 15.37% 13.11% 税后净利润率 ( 归属母公司 ) 15.77% 12.34% 13.90% 11.22% 9.57% ROA 2.94% 1.69% 2.42% 2.16% 2.08% ROE( 归属母公司 )( 摊薄 ) 24.37% 18.53% 28.08% 24.72% 24.89% 经营性 ROIC 4.17% 1.22% 6.58% 5.94% 6.09% 偿债能力 流动比率 106.64% 133.92% 141.70% 145.75% 136.40% 速动比率 19.90% 20.32% 13.29% 12.70% 12.11% 归属母公司权益 / 有息债务 35.06% 24.29% 25.75% 25.80% 22.70% 有形资产 / 有息债务 2.91 2.64 2.97 2.95 2.72 每股指标 ( 按最新预测年度股本计算历史数据 ) EPS 0.41 0.34 0.71 0.92 1.16 每股红利 0.09 0.15 0.00 0.00 0.00 每股经营现金流 -1.28-1.21 0.35 0.42 0.44 每股自由现金流 (FCFF) -1.95-2.42-3.22-4.50-2.92 每股净资产 1.68 1.85 2.53 3.71 4.68 每股销售收入 2.60 2.78 5.11 8.18 12.16 资料来源 : 光大证券 上市公司 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告
Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Jul-13 Aug-13 Sep-13 2013-09-29 中天城投 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证, 本研究报告中关于任何发行商或证券 所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点 负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性 客户的反馈 竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益 所有研究分析师或工作人员保证他们报酬 的任何一部分不曾与, 不与, 也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系 分析师介绍 竺劲, 北京大学金融学硕士 南开大学经济学学士 ; 曾任申银万国房地产行业高级分析师, 获得 2011/2012 年新 财富评选第 3/5 名 ( 团队 );2013 年 7 月加盟光大证券研究所, 负责房地产行业及相关上市公司研究 熟悉公司 : 招商地产 金地集团 华夏幸福 荣盛发展 南国置业 新湖中宝 滨江集团 世茂股份等 投资建议历史表现图中天城投 (000540) 12 10 8 6 4 股价 - 元 沪深 300 10 3000 2500 2000 1500 1000 日期 股价 目标价 评级 2013-07-18 7.71 10.00 买入 2013-07-21 7.28 10.00 买入 2013-07-28 7.22 10.00 买入 2013-08-01 7.00 10.00 买入 2013-08-10 7.41 10.00 买入 2013-08-11 7.41 10.00 买入 2013-08-20 7.40 10.00 买入 2013-09-01 7.22 10.00 买入 2 0 500 0 买入 增持 中性 减持 卖出 资料来源 : 光大证券研究所 中天城投目标价沪深 300 行业及公司评级体系 买入 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15% 以上 ; 增持 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5% 至 15%; 中性 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5% 至 5%; 减持 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5% 至 15%; 卖出 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15% 以上 ; 无评级 因无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使无法给出明确的投资评级 市场基准指数为沪深 300 指数 分析 估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性, 估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告
2013-09-29 中天城投 特别声明光大证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 创建于 1996 年, 系由中国光大 ( 集团 ) 总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司, 是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一 公司经营业务许可证编号 :z22831000 公司经营范围 : 证券经纪 ; 证券投资咨询 ; 与证券交易 证券投资活动有关的财务顾问 ; 证券承销与保荐 ; 证券自营 ; 为期货公司提供中间介绍业务 ; 证券投资基金代销 ; 融资融券业务 ; 中国证监会批准的其他业务 此外, 公司还通过全资或控股子公司开展资产管理 直接投资 期货 基金管理以及香港证券业务 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所 ( 以下简称 光大证券研究所 ) 编写, 以合法获得的我们相信为可靠 准确 完整的信息为基础, 但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性 光大证券研究所可能将不时补充 修订或更新有关信息, 但不保证及时发布该等更新 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发, 仅供本公司的客户使用 本报告中的资料 意见 预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断, 可能需随时进行调整 报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资 法律 会计或税务方面的最终操作建议, 本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出任何形式的保证和承诺 在法律允许的情况下, 本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行 财务顾问或金融产品等相关服务 投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素 在任何情况下, 本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议, 本公司及其附属机构 ( 包括光大证券研究所 ) 不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任 本公司的销售人员 交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略 本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策 本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险, 在作出投资决策前, 建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择 本报告的版权仅归本公司所有, 任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版 复制 刊登 发表 篡改或者引用 光大证券股份有限公司研究所销售交易部机构业务部上海市新闸路 1508 号静安国际广场 3 楼邮编 200040 总机 :021-22169999 传真 :021-22169114 22169134 销售交易部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 王汗青 ( 总经理 ) 010-56513035 - wanghq@ebscn.com 孙威 ( 执行董事 ) 010-56513038 - sunwei@ebscn.com 郝辉 010-56513031 - haohui@ebscn.com 黄怡 010-56513050 - huangyi@ebscn.com 梁晨 010-56513153 - liangchen@ebscn.com 上海 严非 ( 执行董事 ) 021-22169086 - yanfei@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 - zhouww1@ebscn.com 徐又丰 021-22169082 - xuyf@ebscn.com 韩佳 021-22169491 - hanjia@ebscn.com 冯诚 021-22169083 - fengcheng@ebscn.com 任静雯 021-22169131 - renjingwen@ebscn.com 席代昭 021-22167056 - xidz@ebscn.com 深圳 黎晓宇 ( 副总经理 ) 0755-83553559 - lixy1@ebscn.com 黄鹂华 ( 执行董事 ) 0755-83553249 - huanglh@ebscn.com 李潇 0755-83559378 - lixiao1@ebscn.com 罗德锦 0755-83551458 - luodj@ebscn.com 机构客户业务部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 濮维娜 ( 副总经理 ) 021-62152373 13611990668 puwn@ebscn.com 上海 顾超 021-22167106 18616658309 guchao@ebscn.com 计爽 021-22167101 18621181721 jishuang@ebscn.com 北京 朱林 010-59046212 18611386181 zhulin1@ebscn.com 徐放 010-56513051 18618469955 xufang@ebscn.com 国际业务 陶奕 021-62152393 18018609199 taoyi@ebscn.com 戚德文 021-22169152 13585893550 qidw@ebscn.com 顾胜寒 021-22167094 18352760578 gush@ebscn.com 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告