港澳资讯 68 量升价跌将持续, 按揭利率正下行 方正证券研究所证券研究报告 房地产行业 214 年 8 月月报 行业月报 / 周报 214.9.1 推荐 分析师 : 肖肖执业证书编号 :S12251485 TEL:186331952 E-mail:xiaoxiao@foundersc.com 分析师 : 赵若琼执业证书编号 :S12251489 TEL:1-68585531 E-mail:zhaoruoqiong@foundersc.com 重要数据 上市公司总家数 142 总股本 ( 亿股 ) 1684.32 销售收入 ( 亿元 ) 2931.96 利润总额 ( 亿元 ) 492.79 行业平均 PE 36.69 平均股价 ( 元 ) 6.92 房地产行业相对指数表现 5% % -5% -1% -15% 相关研究 房地产行业成交数据周报 214815-214821 二轮国企改革开启制度红利盛宴 25 2 15 1 5 成交金额房地产沪深 3 投资要点 8 月百城住宅价格指数环比跌幅收窄.22 个百分点至.59% 百城住宅价格指数自 214 年 5 月开始环比下跌, 经历了 6-7 月两个月跌幅逐渐扩大之后,8 月跌幅收窄 而这并不会是价格回升的前奏, 随着 9 月推盘量的增加价格环比下跌还将维持几个月 一线城市环比跌幅由 7 月最大升至 8 月最小, 二线城市跌幅继续扩大 8 月重点城市成交量基本持平, 一线明显上涨,9 月成交量回升为大概 率事件 我们统计的 31 个重点城市成交量较 7 月基本持平 与上月相同的是一线城市仍是环比上涨最为明显的城市,8 月一线城市日均成交套数环比上涨 12%, 贡献最大的北京和杭州环比涨幅分别为 57% 和 27%, 同比也均回正 随着限购放松, 居民对房价预期开始改变, 市场信心逐渐恢复, 开发商业敏感的觉察到这一点, 积极备货 金九银十,9-1 月将迎来一波推盘高峰, 而供给量的上升会带动成交量的回升 按揭利率下行为成交量回升提供坚定基础 我们在 8 月 12 日的报告 8 月上旬实际按揭利率现状分析 ---- 尽享房贷宽松蜜月期 中提示一线城市按揭利率已实质性下行, 这一趋势在整个 8 月被再次证实 根据融 36 数据显示, 一线城市中提供折扣利率的银行数量明显增加, 且最低折扣有所降低 利率最低的北京已有 2 家银行可提供 9 折利率 这一现象也将蔓延至二线城市, 且投放额度也会增加, 在其他行业贷款需求降低后, 银行会适当增加按揭贷款的投放, 至少房贷的风险较小 维持行业推荐, 关注四大主题 : 国企改革 全国龙头 京津冀 险资举牌 我们维持行业 推荐 评级, 重点推荐深圳国企改革受益股深振业 A (6) 天健集团 (9) 中洲控股 (42) 沙河股份 (14) 和农产品 (61), 四大龙头万科 (2) 保利地产 (648) 招商地产 (24) 金地集团 (6383), 京津冀一体化概念华夏幸福 (634) 和荣盛发展 (2146), 及险资举牌的金融街 (42) 风险提示 : 房地产行业 销量长期低迷, 本轮调整的时间超预期 ; 货币紧张程度增加等 请务必阅读最后特别声明与免责条款 研究源于数据 1 研究创造价值

21-6 21-1 211-2 211-1 212-2 212-6 212-1 213-2 213-1 214-2 211-9 211-12 212-3 212-6 212-9 212-12 213-3 213-9 213-12 214-3 21-6 21-1 211-2 211-1 212-2 212-6 212-1 213-2 213-1 214-2 211-9 211-12 212-3 212-6 212-9 212-12 213-3 213-9 213-12 214-3 房地产行业月报 / 周报 1. 百城住宅价格指数环比跌幅收窄.22 个百分点至.59% 百城住宅价格指数自 214 年 5 月开始环比下跌, 经历了 6-7 月两个月跌幅逐渐扩大,8 月跌幅开始收窄,8 月均价环比下跌.59%, 跌幅较上月缩小.22 个百分点, 同时成交量有企稳迹象 但价格的惯性下跌还将持续几个月的时间, 反观 211 年的价格下跌, 期间跌幅也有波动, 甚至 212 年 3 月销量回暖后,12 年 5 月还迎来最后一跌, 跌幅 -.66% 为整个下跌过程中最大 同比涨幅继续回落, 至 3.15% 分城市类型看, 一线城市平均下跌.29%, 从 8 月环比跌幅最深, 至 8 月跌幅最小, 跌幅缩小.7 个百分点, 一线城市成交量回升也最明显 ; 三线城市环比下跌.56%, 跌幅收窄.15 个百分点, 而二线城市均价跌幅反而扩大,8 月环比下跌.92%, 较上月扩大.14 个百分点 图表 1:8 月百城住宅价格指数环比下跌.59%, 跌幅收窄图表 2:8 月百城住宅价格指数同比涨幅继续缩小至 3.15% 百城住宅价格指数 : 环比 % 2. 1.5 1..5. -.5-1. 资料来源 :wind 方正证券研究所 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2.. -2. -4. 百城住宅价格指数 : 同比 % 图表 3:8 月一线城市房价环比跌幅收窄最多, 二线城市跌幅扩大百城住宅价格指数 : 一线城市 : 环比 % 百城住宅价格指数 : 二线城市 : 环比 % 百城住宅价格指数 : 三线城市 : 环比 % 3. 2. 1.. -1. 图表 4:8 月各线城市房价同比增速继续下滑 25. 2. 15. 1. 5.. -5. 百城住宅价格指数 : 一线城市 : 同比 % 百城住宅价格指数 : 二线城市 : 同比 % 百城住宅价格指数 : 三线城市 : 同比 % -2. 研究源于数据 2 研究创造价值

21-6 21-12 211-12 212-6 212-12 213-12 21-6 21-11 211-4 211-9 212-2 212-7 212-12 213-5 213-1 214-3 214-8 房地产行业月报 / 周报 2. 8 月重点城市成交量基本持平, 一线明显上涨,9 月成交量回升为大概率事件 我们统计的 31 个重点城市 8 月份日均成交 5673 套, 环比上涨.7% 继 7 月环比回升 7% 后,8 月基本持平, 我们判断成交量环比已企稳 图表 5:8 月 31 个重点城市成交量基本持平图表 6:8 月一线城市成交量继续回升, 环比涨 12% 1 8 6 4 2 日均成交套数总量套 / 日均价元 / 平方米 ( 左轴 ) 15 1 5 25 2 15 1 5 一线城市日均成交套数套 / 日一线城市均价元 / 平方米 ( 左轴 ) 3 25 2 15 1 5 与上月相同一线城市仍是环比回升幅度最大的城市,8 月回升 12%, 北京与杭州两市继续成为主要贡献者, 其中北京 8 月日均成交套数 327 套, 环比上涨 57%, 同比上涨 16%; 杭州日均成交 34 套, 环比上涨 27%, 同比上涨 29%, 日均成交套数堪比 29 年 与此相对应的是一线城市均价跌幅大幅收窄 剔除一线城市后其余 26 个城市日均成交套数环比下跌 2%, 同比下跌 16% 政策放松预期明朗, 居民对房价预期有所改变后, 成交量逐渐回暖, 而开发商也敏感的觉察到这种变化, 积极准备货源备战 金九银十,9-1 月份将迎来开发商推盘高峰 在市场热情有所恢复后, 供给量的上升会带动成交量的回升, 但短期竞争加剧, 开发商更愿意选择低价走量的策略, 预计价格还将有回落 3. 按揭利率下行为成交量回升提供坚定基础 我们在 8 月 12 日的报告 8 月上旬实际按揭利率现状分析 ---- 尽享房贷宽松蜜月期 中提示一线城市按揭利率已实质性下行, 这一趋势在整个 8 月被再次证实 截至目前, 北京市可提供 9 折利率的银行由 8 月上旬的 1 家升至 3 家, 可提供折扣利率的银行由 4 家升至 9 家 ; 上海市折扣利率银行由 2 家升至 3 家, 最低折扣由 9.4 折降至 9.2 折, 由汇丰银行提供 ; 深圳基本无变化, 最低利率均为汇丰银行提供的 9.4 折, 其余多数银行仍以基准为主 广州折扣利率增加一家恒生银行, 基准利率也由 2 家增至 3 家 研究源于数据 3 研究创造价值

房地产行业月报 / 周报 图表 7: 北京市房贷利率举例 : 可提供折扣利率的银行明显增加 中信银行 9 折 (5.9%) 1.1 倍 (7.21%) 中信银行 9 折 (5.9%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 汇丰银行 94 折 (6.16%) 1.1 倍 (7.21%) 招商银行 9 折 (5.9%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 北京农商行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 汇丰银行 9 折 (5.9%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 招商银行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 北京农商行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 4 天 浦发银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 农业银行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 上海银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 大华银行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 7 天 资料来源 : 融 36 方正证券研究所 图表 8: 上海市房贷利率举例 : 最低折扣由 9.4 折降至 9.2 折 汇丰银行 94 折 (6.16%) 1.1 倍 (7.21%) 汇丰银行 92 折 (6.3%) 1.1 倍 (7.21%) 2 天 农业银行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 恒生银行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 兴业银行基准 (6.55%) 1.15 倍 (7.53%) 农业银行 95 折 (6.22%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 工商银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 工商银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 杭州银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 招商银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 邮储银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 建设银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 资料来源 : 融 36 方正证券研究所 图表 9: 深圳市房贷利率举例 : 利率基本无变化 汇丰银行 94 折 (6.16%) 1.1 倍 (7.21%) 汇丰银行 94 折 (6.16%) 1.1 倍 (7.21%) 2 天 招商银行 98 折 (6.42%) 1.1 倍 (7.21%) 招商银行 98 折 (6.42%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 中国银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 中国银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 北京银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 北京银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 花旗银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 花旗银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 建设银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 建设银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 3 天 资料来源 : 融 36 方正证券研究所 图表 1: 广州市房贷利率举例 : 基准及以下利率银行由 3 家增至 5 家 汇丰银行 94 折 (6.16%) 1.1 倍 (7.21%) 汇丰银行 94 折 (6.16%) 1.1 倍 (7.21%) 2 天 渣打银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 恒生银行 98 折 (6.42%) 1.1 倍 (7.21%) 15 天 恒生银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 招商银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 建设银行 1.5 倍 (6.88%) 1.1 倍 (7.21%) 渣打银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 4 天 招商银行 1.5 倍 (6.88%) 1.1 倍 (7.21%) 民生银行基准 (6.55%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 工商银行 1.5 倍 (6.88%) 1.1 倍 (7.21%) 交通银行 1.5 倍 (6.88%) 1.1 倍 (7.21%) 35 天 资料来源 : 融 36 方正证券研究所 整体来看, 按揭利率银行报价都在向下走, 且获得优惠利率的门槛也在降低 这一现象将蔓延至二线城市, 且投放额度也会增加, 研究源于数据 4 研究创造价值

房地产行业月报 / 周报 在其他行业贷款需求降低后, 银行会适当增加按揭贷款的投放, 至少房贷的风险较小 4. 投资策略及重点公司推荐 8 月份房地产指数上涨 13.29%, 相对沪深 3 上涨 5.3% 8 月成交量已企稳, 随着市场信心的恢复, 开发商推盘量的增加及银行实际按揭利率的下行,9 月之后成交量大概率将维持环比回升 但随着短时期内推盘量增加将加大竞争, 开发商还是选择低价走量的策略, 价格环比下降还将持续几个月 量升价跌正是市场最为期待的投资黄金期, 我们维持行业 推荐 评级, 重点推荐四大龙头招保万金, 深圳国企改革受益股深振业 A 中洲控股, 京津冀一体化概念华夏幸福和荣盛发展, 以及险资举牌的金融街 研究源于数据 5 研究创造价值

房地产行业月报 / 周报 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道, 分 析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立 客观和公正, 结论不受任何第三 方的授意或影响 研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测 数量化方法 或行业比 较分析所得出的结论, 但使用以上信息和分析方法存在局限性 特此声明 免责声明 方正证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 具备证券投资咨询业务资格 本报告仅供本公司客户使用 本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告 本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性 完整性或可靠性不作任何保证 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司 本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司 本公司员工或者关联机构无关 本公司利用信息隔离制度控制内部一个或多个领域 部门或关联机构之间的信息流动 因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 在法律许可的情况下, 本公司的董事 高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事 市场有风险, 投资需谨慎 投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断 本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 发表或引用 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 方正证券研究所, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 地址 : 公司投资评级的说明 : 强烈推荐 : 分析师预测未来半年公司股价有 2% 以上的涨幅 ; 推荐 : 分析师预测未来半年公司股价有 1% 以上的涨幅 ; 中性 : 分析师预测未来半年公司股价在 -1% 和 1% 之间波动 ; 减持 : 分析师预测未来半年公司股价有 1% 以上的跌幅 行业投资评级的说明 : 推荐 : 分析师预测未来半年行业表现强于沪深 3 指数 ; 中性 : 分析师预测未来半年行业表现与沪深 3 指数持平 ; 减持 : 分析师预测未来半年行业表现弱于沪深 3 指数 北京上海深圳长沙 北京市西城区阜外大街甲 34 号方正证券大厦 8 楼 (137) 上海市浦东新区浦东南路 36 号新上海国际大厦 36 楼 (212) 深圳市福田区深南大道 413 号兴业银行大厦 21 (418) 长沙市芙蓉中路二段 2 号华侨国际大厦 24 楼 (4115) 网址 : http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com E-mail: yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com 研究源于数据 6 研究创造价值