行业研究 Page 1 行业策略报告 房地产行业 7 下半年房地产投资策略 推荐 ( 调高评级 ) 行业策略研究 27 年 7 月 2 日 超配地产股, 分享行业盛宴 近一年收益率比较 4% 房地产指数 沪深 3 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% Jun-6 Aug-6 Oct-6 Dec-6 Feb-7 Apr-7 Jun-7 资料来源 : 国信证券经济研究所 相关研究报告 : 掘金 四小龙 6/4/3 房价看涨, 关注京津地产股 6/4/17 调控逼高房地产集中度, 招万金 及 四小龙 仍是投资首选 6/4/28 加息给新资金介入地产股机会 6/4/28 地产股: 调整孕育下一辉煌 6/7/1 调控效果初显, 地产股长期价值明显 6/1/3 7 地产投资策略 : 留一半清醒留一半醉 7/1/1 长时间滞涨引致地产股反弹 7/5/9 房价飙升, 地方调控措施即将出台 7/5/14 房价高涨, 地产股动态估值便宜 7/6/21 房地产行业首席分析师 : 方焱 注册会计师, 注册房地产估价师, 建筑工程师, 12 年房地产开发管理经验,7 年证券研究经验, 曾获首届 (3 年 ) 新财富 房地产行业最佳分析师 电话 :755-8213833 Email:fangyan@guosen.com.cn 房价高涨, 销售畅旺, 预计今明年仍将持续 1-5 月份房地产开发完成投资同比增长 27.5%, 增幅达到 5 年以来的最高值 非银行金融机构贷款和外资增长较多, 显示了在银根紧缩的环境下房地产投资渠道的变化 从区域来看, 房地产投资增长的主要拉动力来自于二三线地区, 热点城市并没有进一步过热的趋势 房地产市场有效供应不足导致房价格一路高涨, 5 月全国 7 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%, 创 18 个月以来新高, 深圳 北京等热点城市涨幅居前 我们认为房地产盛宴才刚刚开始, 随着居民财富大规模增加, 购买力增强, 以及人民币升值加快, 未来 1-2 年房地产销售畅旺的局面会得以维持 房地产宏观调控提升地产板块投资价值 房价的持续飙升给房市带来调控压力, 但我们要正确看待房地产宏观调控, 其主基调依然是要保持市场健康 稳定地发展 随着调控政策的逐步落实, 未来供给结构会大大改善, 有效供给会显著增加, 相当一部分潜在需求会转化成有效需求, 未来行业销售前景乐观 另一方面, 调控使行业 优胜劣汰 加剧, 行业集中度提高, 龙头公司将获得更多的发展机会, 优势房地产企业业绩增长将大大超过行业平均水平 而未来几年盈利的爆发性增长将进一步提升房地产板块投资价值, 所以, 目前重点地产股动态估值水平并不贵 业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题 我们看好房地产行业的中长期发展趋势, 业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题 地产板块估值水平在不断提升, 地产股强势将得以维持, 我们建议重点关注三类地产股投资机会 : 项目储备多 经营管理水平较高 业绩能够持续稳定增长的优质龙头股 ; 自身业绩不错, 同时奥运临近, 会享受较高溢价的京津地产股 ; 集团实力雄厚, 具备资产注入或整体上市潜力 规模实力将有大幅提升的公司 7 下半年投资策略 : 超配地产股, 首选 保招万金 四小龙, 新 品种有北京城建 中华企业 香江控股 天地源 首创置业配置策略 : 按国信证券研究所行业分类, 目前地产板块实际权重 1%-11%, 在各板块中仅次于金融板块, 基于对行业发展和地产板块投资价值的良好预期, 我们建议下半年超配地产股, 配置比例占净值的 15% 或以上 品种策略 : 我们看好奥运概念及上海房价未来走势, 建议在重点关注广东地产股的同时, 适当提高北京和上海地产股的配置比重, 除保招万金 四小龙 四座城 苏宁环球等老品种外, 我们推荐的新品种有 : 北京城建 中华企业 香江控股 天地源 ; H 地产股推荐首创置业 绿城中国和中国海外
Page 2 行业总体情况 : 房价高涨, 销售畅旺 房地产投资继续反弹, 增速创新高 前 5 月房地产开发完成投资增长 27.5%, 非银行金融机构贷款和外资增长较多, 二 三线城市拉动较大 1-5 月份, 全国城镇固定资产投资 3245 亿元, 同比增长 25.9%; 房地产开发完成投资 7214 亿元, 同比增长 27.5%, 达到 5 年以来的最高值 今年以来房地产投资持续反弹, 其中非银行金融机构贷款和外资增长较快, 一定程度上显示了在银根紧缩的环境下房地产投资渠道的变化 从区域看, 房地产投资增长的主要拉动力来自于中西部二 三线城市, 而热点城市并没有进一步过热的趋势, 上海 北京前 5 月同比增长都在 11% 左右, 低欲全国平均水平, 而深圳则同比下降了 15% 在当前房价高涨, 二线市场加速发展的背景下, 预计房地产的投资增速将会继续反弹, 但仍会处于合理范围 图 1: 固定资产投资与房地产投资规模单位 : 亿元图 2: 固定资产投资与房地产投资增长 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 城镇固定资产投资 房地产开发投资房地产占 FAI 比重 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27.1-5 图 3: 国房景气指数走势 11 18 16 14 12 1 98 96 Mar-3 Jul-3 Nov-3 Mar-4 Jul-4 Nov-4 Mar-5 Jul-5 Nov-5 Mar-6 Jul-6 Nov-6 Apr-7 25% 2% 15% 1% 5% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 城镇固定资产投资同比增长 房地产投资同比增长 Feb-3 May-3 Aug-3 Nov-3 Feb-4 May-4 Aug-4 Nov-4 Feb-5 May-5 Aug-5 Nov-5 Feb-6 May-6 Aug-6 Nov-6 Feb-7 May-7 数据来源 : 国家统计局, 国信证券经济研究所 图 4: 各分类指数走势 13 125 12 115 11 15 1 95 9 85 8 Mar-3 Jul-3 房地产开发投资指数房屋施工面积指数商品房销售价格指数 Nov-3 Mar-4 Jul-4 Nov-4 Mar-5 Jul-5 Nov-5 Mar-6 Jul-6 Nov-6 Mar-7 数据来源 : 国家统计局, 国信证券经济研究所 房价高涨, 销售畅旺, 热点城市房价保持较快上涨 土地开发面积指数商品房空置面积指数 5 月全国 7 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%, 创下 18 个月来的新高, 深圳 北京等热点城市涨幅居前, 并且继续上涨的预期强烈
Page 3 图 5:27 年 5 月全国主要城市房屋销售价格指数 12 同比 环比 115 11 15 1 95 9 深圳 北海 北京 南京 石家庄 大连 成都 天津 贵阳 南昌 宁波 全国 郑州 长沙 厦门 哈尔滨 青岛 福州 广州 西安 沈阳 兰州 长春 济南 重庆 桂林 太原 武汉 呼和浩特 银川 海口 昆明 杭州 乌鲁木齐 合肥 上海 数据来源 : 国家发改委, 国信证券经济研究所注 : 同比以去年同月价格为 1, 环比以上月价格为 1 图 6: 北京商品房逐月销售均价单位 : 元 /M 2 商品房销售价格 住宅销售价格 12 商品房价格增长 % 住宅价格增长 % 1 8 6 4 2 Feb-5 May-5 Aug-5 Nov-5 Mar-6 Jun-6 Sep-6 Dec-6 Apr-7 数据来源 : 国家统计局, 国信证券经济研究所 图 8: 北京商品房逐月销售均价单位 : 元 /M 2 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 图 7: 深圳逐月商品房销售均价单位 : 元 /M 2 14 12 1 8 6 4 2 商品房销售价格 住宅销售价格 商品房价格增长 % 住宅价格增长 % Aug-5 Oct-5 Dec-5 Apr-6 Jun-6 Aug-6 Oct-6 Dec-6 Feb-7 Apr-7 数据来源 : 国家统计局, 国信证券经济研究所 图 9: 天津商品房逐月销售均价单位 : 万 M 2 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 12 商品房销售价格 住宅销售价格 商品房价格增长 % 住宅价格增长 % 4% 商品房销售价格 ( 元 / 平方米 ) 增长 % 1 3% 6 25% 8 2% 5 2% 6 1% 4 15% 4 2 Feb-5 May-5 Aug-5 Nov-5 Mar-6 Jun-6 Sep-6 数据来源 : 国家统计局, 国信证券经济研究所 Dec-6 Apr-7 % -1% -2% 3 2 1 Feb-5 Apr-5 Jun-5 Aug-5 Oct-5 Dec-5 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Feb-7 Apr-7 数据来源 : 国家统计局, 国信证券经济研究所 1% 5% % -5%
Page 4 调控提升地产板块投资价值 一 正确看待房地产宏观调控房价飙升带来调控压力, 但我们也要正确看待房地产宏观调控 : 调控思路在悄然发生变化, 政府逐步意识到其在房地产市场中的作用是建立廉租房及廉价房市场 规范商品房市场, 商品房价格应由市场说了算 调控是要保持房地产市场健康 稳定地发展 相当长的时期内房地产的支柱产业地位不会变 房地产调控将是一种常态, 应以平常心待之 行政手段将掌握在松紧适度的范围内, 以维持经济增长和分就业 政策执行会大打折扣, 调控效果会低于我们的预期 未来政策动向 : 加大已颁布政策的执行力度, 地方政府出台具体的细化措施 ; 整顿房地产市场秩序 ; 不动产税 加息 二 调控提升地产板块投资价值 由于调控, 优势房地产企业盈利将出现爆发性增长, 所以, 房地产调控提升地产板块投资价值 随着宏观调控政策的逐步落实, 房地产市场供给结构会大大改善, 有效供给会显著增加, 相当一部分潜在需求会转化成有效需求, 未来行业销售前景乐观, 房地产盛宴才刚刚开始 另一方面, 调控使房地产开发公司 优胜劣汰 加剧, 行业集中度提高, 龙头公司将获得更多的发展机会, 优势房地产企业盈利增长将大大超过行业平均水平 业绩高增长将进一步提升房地产板块投资价值, 重点地产股动态估值水平并不昂贵 7 下半年投资策略 : 超配地产股, 首选 保招万金, 新品种有北京城建 中华企业 香江控股 天地源 首创置业 一 看好地产股的理由 业绩高增长 + 人民币升值 将是地产股长期的投资主 题 1 房价未来仍会保持稳步上扬的态势 虽然京 沪 深 穗等主流城市房价已处于相对高位, 但随着中国经济实力的增强, 未来仍有较大发展潜力 ; 而绝大多数二 三线城市商品房市场才刚刚起步, 未来空间广阔
Page 5 图 8: 近 1 年商品房销售价格及增长 图 9: 近 1 年住宅销售价格及增长 4 35 3 25 2 15 1 商品房销售价格 ( 元 /M2) 销售价格增长 % 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 35 3 25 2 15 1 住宅销售价格 ( 元 /M2) 销售价格增长 % 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 5 199719981999 2212223 242526 % -2% 5 199719981999 2212223 242526 2% % 2 房地产盛宴刚刚开始, 未来销售前景乐观 图 1: 近 5 年我国人口出生率情况 (1) 婴儿潮出生人口庞大, 达 3 亿多, 目前正是消费能力最强的时期 (2) 城市化 工业化进程加快, 带动大量人口由乡村向城市转移, 新增住房需求巨大 图 11: 我国人口自然增长率变化 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 人口出生率 ( ) 1952 1955 1958 1961 1964 1967 197 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2 23 4 人口自然增长率 ( ) 35 3 25 2 15 1 5-51952 1957 1962 1967 1972 1977 1982 1987 1992 1997 22-1 图 12: 中国城市化率及预测 图 13: 过去 3 年城市化率变化情况 ( 百万 ) 1 8 6 4 2 1 3 农村人口城镇人口城市化率 (%, 右轴 ) 5E 7E 9E 11E 13E 15E 17E 19E 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 8万人城镇净增人口 7 6 5 4 3 2 1 城市化率 1978 年 1981 年 1984 年 1987 年 199 年 1993 年 1996 年 1999 年 22 年 25 年 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% %
Page 6 (3) 知识分子人群的爆炸性增长 在过去 3 年间, 全国共招生 36 万人, 录取率由 77 年的 4.7% 增加到 6 年的 56.85%,1999 年开始高校扩招, 目前每年高校招生在 5 万人以上 (4) 证券市场财富效应明显, 将会带动未来房地产消费达到高潮 沪深流通市值由 5 年初的 1 万亿增加到目前的 5 万亿以上, 若 1% 的资金进入房地产市场消费, 同时考虑按揭乘数效应, 将会拉动房价再上涨 5% 以上 6 年房地产销售额 2.5 万亿元 ( 住宅 1.7 万亿 ), 销售面积 6.6 亿平米 ( 住宅 5.4 亿平米 ) (5) 中国经济实力增强, 大量外籍人员来到中国就业, 同时也吸引大量国际热钱流向中国, 对房地产需求增加 3 主流地产公司业绩将爆炸性增长 : 由于销售畅旺, 房价上涨, 大部分房地产开发公司未来几年净利润将出现爆炸性增长 表 1: 重点地产股未来业绩增长预测 证券简称 6EPS 7EPS 8EPS 7 年业绩增长 8 年业绩增长 保利地产 1.2 1.2 1.8 1% 5% 招商地产.92 1.3 1.9 42% 46% 万科 A.49.61 1.2 86% 67% 金融街.49.75.95 54% 27% 金地集团.67.98 1.35 47% 38% 华发股份.59 1.12 1.5 91% 34% 栖霞建设.58.78 1.3 36% 32% 阳光股份.54.71.88 32% 25% 亿城股份.46 1.1 1.48 137% 35% 苏宁环球.18.65 1.1 261% 69% 泛海建设.34.68 1.15 1% 69% 深天健.37.75 1.45 14% 93% 香江控股.17.23.55 39% 139% 北京城建.13.55.88 321% 6% 天地源.1.33.47 233% 42% 资料来源 : 国信证券经济研究所, 数据截止 27/6/5, 收盘价按最新股本作除权处理 4 估值优势 : 在盈利高增长前提下, 目前地产股动态估值相对便宜 ; 国内上市地产股与香港上市地产股相比,P/S 估值也有一定优势 表 2: 目前重点地产股动态 PE 情况 证券简称 7/6/5 收 EPS PE 盘价 6A 7E 8E 6A 7E 8E 万科 A 17.9.49.61 1.2 36.3 29.34 17.55 招商地产 48.49.92 1.3 1.9 52.8 37.3 25.52 华侨城 A 37.6.52.76.95 71.9 49.47 39.58 保利地产 37.67 1.2 1.2 1.8 31.4 31.39 2.93 金融街 28.51.49.75.95 58.5 38.1 3.1 金地集团 3.92.67.98 1.35 46.2 31.55 22.9 苏宁环球 22.82.18.65 1.1 127 35.11 2.75 COLI 1.88.33.45.6 32.9 24.18 18.13 CRL 1.66.26.33.55 4.8 32.8 19.49 BCL 4.29.19.3.45 22.1 14.3 9.53 Agile 8.93.38.45.5 23.6 19.84 17.86 Greentown 16.38 1.14 1.32 1.6 14.4 12.43 1.24 资料来源 : 国信证券经济研究所, 数据截止 27/6/5, 收盘价按最新股本作除权处理
Page 7 表 3: 国内 / 香港上市地产股 PS 估值比较 股票名称 7/6/5 收盘 总市值销售收入 ( 亿元 ) ( 亿 ) ROE 市销率 Cheung Kong 13.5 2397 153.5 9.2 15.62 Henderson 54.2 153 67.7 17.34 15.55 Sun Hung Kai 9.65 2259 256. 11.85 8.83 Sino land 16.88 77 83.3 15.14 9.25 COLI 1.88 762 19.1 15.35 6.99 CRL 1.66 399 39.4 7.46 1.13 BCL 4.29 12 2.4 7.5 4.99 Country Garden 6.7 196 74.9 116. 14.63 R&F 2.3 654 11.9 25.89 6.42 Agile 8.93 334 66.8 16.86 5.1 Greentown 16.38 249 64. 29. 3.9 Shimao Property 17.46 575 69.1 19.77 8.32 保利地产 37.67 414 4.3 18.16 1.29 招商地产 48.49 356 29.4 13.9 12.11 万科 A 17.9 1173 176.7 14.88 6.64 金地集团 3.92 26 35.5 14.42 5.79 金融街 28.51 37 34.8 13.73 8.84 数据来源 :WIND, 国信证券经济研究所 5 升值不止, 地产股强势不改 : 日本经验表明, 日元在升值过程中日本股市上涨了 1 倍, 而龙头地产股在此过程中表现强于大盘 图 14: 汇改以来人民币兑美元走势 8.4 8.2 8. 7.8 7.6 7.4 7.2 7. Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 资料来源 :CEIC, 国信证券经济研究所 二 推荐回顾 26 年以来, 我们陆续推荐了一些股票组合, 均取得了强于大盘的表现 : 表 4:26 年以来重点推荐的地产股组合表现 招万金 四小龙 证券简称 总股本 总市值 6/12/31 收盘价 7/6/5 收盘价 7 年以来涨幅 % 招商地产 73413 411 28.38 56.5 97% 万科 A 655485 1363 1.19 2.8 14% 金地集团 666 249 18.24 37.37 15% 金融街 17845 379 16.6 35.12 112% 栖霞建设 45 98 1.97 24.12 12% 华发股份 31596 115 13.78 36.34 164% 亿城股份 34215 7 7.82 2.38 161% 阳光股份 4124 97 8.75 23.5 169%
Page 8 华侨城 A 111121 495 22. 44.58 13% 四座城 小商品城 12497 136 77.5 18.97 41% 轻纺城 47598 72 5.61 15.11 169% 新城 B 股 5316 12.73 2.28 212% 一黑一白 苏宁环球 4999 165 8.4 33.55 299% 保利地产 11 516 21.64 46.92 117% 27 年年初, 我们年度策略会重点推荐股票上半年的表现良好 : 保招万金 中国国贸已超过我们给的目标价格, 华侨城正接近目标价格,COLI 和 GREENTOWN 尚未达到目标价格 表 5:27 年年度策略会重点推荐股票上半年表现情况 EPS P/E 证券简称 6A 7E 6A 7E 保招万金 华城国贸 H 地产股 资料来源 : 国信证券研究所 7NAV 市值 ( 亿元 ) 保利地产 1.2 1.2 62.78 31.39 2.22 414 3-35 21.66 37.67 招商地产.92 1.3 52.82 37.3 35.88 356 4-45 28.38 48.49 万科 A.49.61 54.46 29.34 9.22 1173 2-22 1.3 17.9 金融街.49.75 58.51 38.1 18. 37 25-28 16.85 28.51 金地集团.67.98 46.25 31.55 16. 26 25-29 18.48 3.92 华侨城 A.52.76 71.89 49.47 21. 418 4-45 22.1 37.6 中国国贸.24.33 91.63 66.64 5. 222 15-18 1.1 21.99 COLI.33.45 32.87 24.18 6.3 762 15-2 9.5 1.88 Greentown 1.14 1.32 14.38 12.43 13.14 249 3-33 14.24 16.38 注 :PB* 按调整后 NAV 算,PB 按 6 年每股净资产算,7-8EPS 按最新股本摊薄 年初给目标价 去年底收盘价 7/6/5 收盘价 三 未来地产股投资机会在哪里 地产股强势将得以维续, 建议重点关注三类地产股投资机会 由于未来两年房地产开发公司业绩普遍造好, 加上人民币持续稳定的升值态势, 地产股估值水平在不断提升, 我们认为, 业绩高增长和人民币升值将是地产股长期的投资主题, 地产股强势在未来两年将得以维持, 建议重点关注三类地产股投资机会 : 龙头地产股 京津地产股 集团实力雄厚及实质重组的地产股 1 龙头地产股: 项目储备多 经营管理水平较高 业绩能够持续稳定增长, 依然是我们长线投资的首选
Page 9 表 6: 主要地产股含金量比较 简称 总市值 项目储备 项目储备标准单位 单位股本含金量 单位市值含金量 万科 A 1173 25 25 38 2.13 北京 深圳 上海等 21 个城市 招万金 招商地产 356 42 168 219 4.52 北京 上海 广州等 9 个城市金地集团 26 73 8 12 3.88 北京 上海 深圳等 13 个城市 金融街 37 32 62 57 2.2 北京 天津 南昌 惠州 栖霞建设 8 18 22 54 2.75 南京 苏州 无锡 四小龙 华发股份 112 23 26 82 2.32 珠海 中山亿城股份 6 11 236 69 3.96 北京 苏州 天津 阳光股份 49 7 174 6 3.53 北京 一黑一白 苏宁环球 112 35 247 5 2.2 南京 北京 吉林保利地产 414 123 1556 141 3.76 北京 上海 广州等 1 几个城市 华侨城 A 418 18 126 113 3.2 深圳 北京 上海 成都 其它 深振业 A 6 2 25 99 4.16 深圳 惠州 长沙 遵议 中华企业 197 3 56 62 2.84 上海 苏州 COLI 762 1523 1675 24 2.2 北京 深圳 上海等 16 个城市 R&F 654 1789 2147 67 3.28 广州 北京 天津等城市 H 地产股 BCL 12 35 455 19 4.48 北京 成都等 Agile 334 1616 1616 43 4.83 广州 番禺 长沙等城市 Greentown 249 95 145 69 4.19 北京 杭州 上海等 1 几个城市 分布 资料来源 : 国信证券经济研究所 表 7: 受益奥运的京津地产股 资料来源 : 国信证券研究所 2 京津地产股 : 大部分公司业绩改善明显, 奥运临近, 会享受较高溢价 证券简称 7/6/5 收 EPS PE 本期投资评 PB 盘价 5A 6A 7E 8E 5A 6A 7E 8E 级 金融街 28.51.59.49.75.95 48.32 58.51 38.1 3.1 8.3 推荐 阳光股份 16.89.41.54.71.88 41.2 31.5 23.8 19.9 5.73 推荐 亿城股份 17.4.11.46 1.1 1.48 158.18 37.49 15.82 11.76 6.59 推荐 泛海建设 32.8.21.34.68 1.15 156.19 96.47 48.24 28.52 7.37 推荐 中国国贸 21.99.31.24.33.43 7.94 91.63 66.64 51.14 5.76 推荐 冠城大通 2.89.3.31.6.93 69.63 67.39 34.82 22.46 12.36 谨慎推荐 大龙地产 11.48.4.7.3.45 31.27 164. 38.27 25.51 11.48 谨慎推荐 北京城建 3.59.24.13.55.88 125.88 234.23 55.62 34.76 9.71 推荐 北辰实业 11.99.11.1.13.17 19. 119.9 92.23 7.53 5.2 中性 万通先锋 26.8.44.2.8 1.1 61. 132.3 33.5 24.4 4.36 推荐 天鸿宝业 14.53.15.3.85 1. 96.9 546.2 17.1 14.5 5.6 推荐 空港股份 13.25.24.27.3.4 55.2 49.1 44.2 33.1 3.89 谨慎推荐 天创置业 12.65.14.2.25.31 9.4 63.3 5.6 4.8 5.52 谨慎推荐 绵世股份 17.47.24.25 1.5 1.4 73.8 69.9 16.6 12.5 4.41 谨慎推荐 ST 丰华 8.91.7.5.4.5 128.8 17.8 22.3 17.8 4.76 中性 广宇发展 9.1.5 (.11).8.15 176.7-79.7 112.6 6.1 1.48 谨慎推荐 天房发展 19.73.5.8.15.23 386.1 246.6 131.5 85.8 4.96 谨慎推荐 津滨发展 1.8.2.4.6.15 457.6 276.9 18. 72. 6. 谨慎推荐 海泰发展 11.17.19.21.3.45 59.4 53.7 37.2 24.8 5.46 推荐 3 集团实力雄厚或实质性重组的地产股 : 具备资产注入或整体上市潜力, 规模实力将有望大幅提升
Page 1 表 8: 集团实力雄厚或实质性重组的地产股 证券代码证券简称 7/6/5 收盘价总股本流通 A 股 评级 24 招商地产 48.49 73413 31715 推荐 31 中粮地产 21.7 69945 3883 谨慎推荐 43 深南光 A 16.68 13933 9157 谨慎推荐 69 华侨城 A 37.6 111121 48987 推荐 514 渝开发 16.58 48764 8242 谨慎推荐 682 海泰发展 11.17 26817 19241 谨慎推荐 国有控股 6266 北京城建 3.59 741 2385 推荐 6376 天鸿宝业 14.53 2598 14554 推荐 6665 天地源 8.34 721 31315 推荐 6675 中华企业 21.78 9669 57876 推荐 6748 上实发展 21.5 58754 23658 推荐 6895 张江高科 16.3 121567 58249 推荐 46 泛海建设 32.8 75148 22227 推荐 537 广宇发展 9.1 51272 36327 谨慎推荐 558 莱茵置业 7.89 11716 695 谨慎推荐 民营控股 718 苏宁环球 22.82 4999 1936 推荐 652 *ST 广厦 14.21 87179 3663 谨慎推荐 6162 香江控股 13.65 38619 24945 推荐 628 中宝股份 14.23 16644 27241 谨慎推荐 资料来源 : 国信证券经济研究所 四 投资策略 超配地产股, 占资产净值 的 15% 或以上 配置策略 : 按国信证券研究所行业分类, 目前地产板块实际权重 1%-11%, 在各板块中仅次于金融板块, 基于对行业发展和地产板块投资价值的良好预期, 我们建议下半年超配地产股, 配置比例占资产净值的 15% 或以上 资金在广东 北京 上海及其它区域的布局为 4:3:2:1, 即配置在广东地产股上的资金占 4% 表 9: 地产股占大盘权重情况 总市值 流通市值 股本情况 金额 ( 亿元 ) 占比 % 金额 ( 亿元 ) 占比 % 流通股本 ( 亿占深沪总流通股 ) 量比例 流通比例 深沪 A 股 187397 1% 51598 1% 3739 -- 22.6% 金融 64712 34.5% 6684 13.% 394 1.5% 5.2% 钢铁 873 4.6% 2751 5.3% 275 7.4% 34.% 公用事业 889 4.7% 2939 5.7% 27 7.2% 34.1% 房地产 ( 证监会 ) 5827 3.1% 2978 5.8% 245 6.6% 6.1% 泛地产板块 12559 6.7% 626 12.% 391 1.5% 5.1% 京津地产股 931.5% 42.8% 44 1.2% 39.6% 地产股前 3 家 623 3.2% 2916 5.7% 134 3.6% 5.7% 保招万金等 12 家 3555 1.9% 29 3.9% 87 2.3% 6.7% 资料来源 : 国信证券经济研究所 保招万金 依然是地产股投 资首选, 同时建议关注新品 种, 提高京沪地产股配置比重 品种策略 : 我们看好奥运概念及上海房价未来走势, 建议在重点关注广东地产股的同时, 适当提高北京和上海地产股的配置比重, 除保招万金 四小龙 四座城 苏宁环球等老品种外, 我们推荐的新品种有 : 北京城建 中华企业 香江控股 天地源 ;H 地产股推荐首创置业 绿城中国和中国海外
Page 11 图 15: 资金的区域配置策略 4% 3% 2% 1% 广东地产股京津地产股上海地产股其它区域 资料来源 : 国信证券经济研究所 重点公司盈利预测及投资评级 表 1: 龙头地产股盈利预测及评级 证券简称 7/6/5 收 EPS PE 本期投盘价 5A 6A 7E 8E 5A 6A 7E 8E 资评级 万科 A 17.9.36.49.61 1.2 49.35 36.31 29.34 17.55 推荐 招商地产 48.49.68.92 1.3 1.9 71.18 52.82 37.3 25.52 推荐 华侨城 A 37.6.43.52.76.95 87.44 71.89 49.47 39.58 推荐 保利地产 37.67.74 1.2 1.2 1.8 5.91 31.39 31.39 2.93 推荐 金融街 28.51.59.49.75.95 48.2 58.51 38.1 3.1 推荐 金地集团 3.92.48.67.98 1.35 64.35 46.25 31.55 22.9 推荐 苏宁环球 22.82.4.18.65 1.1 57.5 126.78 35.11 2.75 推荐 COLI 1.88.24.33.45.6 45.33 32.87 24.18 18.13 推荐 CRL 1.66.25.26.33.55 42.98 4.84 32.8 19.49 推荐 BCL 4.29.12.19.3.45 35.75 22.11 14.3 9.53 推荐 Agile 8.93.39.38.45.5 22.9 23.56 19.84 17.86 推荐 Greentown 16.38.62 1.14 1.32 1.6 26.42 14.38 12.43 1.24 推荐 资料来源 : 国信证券经济研究所 表 11: 二线地产股盈利预测及投资评级 7/6/2 EPS PE 本期证券简称 PB PB* 收盘价 6A 7E 8E 6A 7E 8E 投资评级华发股份 36.34.59 1.12 1.5 61.97 32.45 24.23 7.78 2.86 推荐 栖霞建设 24.12.58.78 1.3 41.91 3.92 23.38 6.85 2.68 推荐 阳光股份 23.5.54.71.88 43.83 33.12 26.56 7.97 2.64 推荐 亿城股份 2.38.46 1.1 1.48 43.91 18.53 13.77 7.72 1.26 推荐 苏宁环球 33.55.18.65 1.1 186.39 51.62 3.5 28.43 2.2 推荐 福星科技 16.7.97.78 1.4 16.57 2.63 15.42 2.4 1.25 推荐 深振业 A 28.9.85 1.3 1.6 33.88 22.23 18.6 5.75 3.21 推荐 中华企业 24.49.62.73.93 39.76 33.55 26.33 7.6 2.22 推荐 中粮地产 29.3.25.45.66 117.2 65.11 44.39 15.32 4.19 谨慎推荐 S 深宝安 A 13.45.1.33.45 128.59 4.76 29.89 9.34 4.48 谨慎推荐 深长城 28..32.55.75 88.5 5.91 37.33 4.26 2.8 谨慎推荐 深南光 A 21.95.5.73 1.8 43.9 3.7 2.32 7.29 3.66 谨慎推荐 泛海建设 39.73.34.68 1.15 116.85 58.43 34.55 8.93 4.97 推荐 深天健 25.33.37.75 1.45 68.91 33.77 17.47 4.26 2.53 推荐 绵世股份 25.28.25 1.5 1.4 11.12 24.8 18.6 6.38 1.69 谨慎推荐 中国国贸 24.56.24.33.43 12.33 74.42 57.12 6.43 4.91 推荐
Page 12 冠城大通 23.31.31.6.93 75.19 38.85 25.6 13.79 4.66 谨慎推荐 大龙地产 14.76.7.3.45 21.86 49.2 32.8 14.76 2.46 谨慎推荐 香江控股 17.87.17.23.55 17.98 77.7 32.49 8.39 2.23 谨慎推荐 中宝股份 17.73.16.3.48 11.81 59.1 36.94 13.53 2.53 谨慎推荐 北京城建 36.36.13.55.88 278.41 66.11 41.32 11.55 7.58 推荐 天房发展 13.21.8.23.51 165.13 57.43 25.9 3.32 2.94 谨慎推荐 小商品城 18.97 2.43 2.8 3.25 44.84 38.92 33.53 11.78 1.36 推荐 浦东金桥 24.14.25.32.44 95.91 75.44 54.86 7.62 3.55 谨慎推荐 外高桥 15.12.5.2.26 32.4 75.6 58.15 9.88 3.2 谨慎推荐 陆家嘴 3.8.32.4.5 94. 75.2 6.16 8.33 3.34 谨慎推荐 天地源 11.4.1.33.47 115.4 34.55 24.26 5.88 1.9 推荐 苏州高新 14.81.32.41.52 46.28 36.12 28.48 3.91 1.23 谨慎推荐 上实发展 24.81.23.55.8 17.87 45.11 31.1 1.79 3.1 谨慎推荐 轻纺城 15.11 (.2).25.35-75.55 6.44 43.17 7.75 1.68 谨慎推荐 北辰实业 14.16.1.13.17 141.6 18.92 83.29 5.93 3.54 中性 新城 B 股 2.28 1.1 1.5 1.8 17.28 11.64 9.7 5.6 1.16 推荐 资料来源 : 国信证券研究所 注 :PB* 按调整后 NAV 算,PB 按 6 年每股净资产算,7-8EPS 按最新股本摊薄 国信证券投资评级 : 类别级别定义 股票投资评级 行业投资评级 推荐 谨慎推荐 中性回避 推荐 谨慎推荐 中性回避 预计 6 个月内, 股价表现优于市场指数 2% 以上 预计 6 个月内, 股价表现优于市场指数 1%-2% 之间 预计 6 个月内, 股价表现介于市场指数 ±1% 之间 预计 6 个月内, 股价表现弱于市场指数 1% 以上 预计 6 个月内, 行业指数表现优于市场指数 1% 以上 预计 6 个月内, 行业指数表现优于市场指数 5%-1% 之间 预计 6 个月内, 行业指数表现介于市场指数 ±5% 之间 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于市场指数 5% 以上 免责条款 : 本报告信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证 报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价或询价 我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责 我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务 本报告版权归国信证券所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 刊登
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