[Table_Summary] 销售持续缓降, 投资回落趋缓 方正证券研究所证券研究报告 重大行业事件点评报告 房地产行业 行业研究 2017.09.14/ 推荐 房地产首席分析师 : 夏磊执业证书编号 : S1220517040004 TEL: 010-68584865 E-mail: xialei@foundersc.com 联系人 : 黄什 TEL: E-mail: huangshi@foundersc.com 重要数据 : 上市公司总家数 132 总股本 ( 亿股 ) 2577.13 销售收入 ( 亿元 ) 6260.57 利润总额 ( 亿元 ) 1016.82 行业平均 PE 27.10 平均股价 ( 元 ) 10.96 行业相对指数表现 : 18% 13% 8% 3% -2% -7% 2016/9 成交金额 ( 百万 ) 房地产沪深 300 20000 2016/12 2017/3 2017/6 数据来源 :wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 80000 70000 60000 50000 40000 30000 10000 房地产供给侧改革研究之三 : 从新加坡组屋到北京共有产权房 2017.09.13 结算导致营收小幅下降, 销售迈入行业前十 2017.08.29 0 事件 : 国家统计局公布 1-8 月房地产行业数据 ( 详见正文及附录 ) 点评摘要 : 1. 销售 : 单月销售低位反弹, 累计增速持续缓降 1-8 月全国房地产销售面积同增 12.7%( 前值 14.0%), 销售额同增 17.2%( 前值 18.9%) 销售增速回落符合预期, 并未出现高频数据同比为负情况, 在于高频样本仅占比 2.7% 和热点一二线限签导致高频失真 单月小幅反弹, 但仍是 2015 年 4 月以来第二低位 去年同期基数较高 叠加调控不放松 收紧, 单月增速大概率维持低位 1-7 月, 一二三线销售面积增速分别为 -28.1% 5.6% 和 22.7%, 均缓慢回落 维持 销售增速持续缓慢回落 判断, 主要原因 : 1) 热点城市政策不会放松 ; 2) 上浮不断扩围, 三四线城市逐步受影响 ;3) 三线去库存基本完成, 去库存政策到期后将逐步退出, 政策分化将收窄, 板块轮动效应体现 4) 租赁并举和增加供应, 长效机制逐步形成, 缓解房价上涨预期 全年销售不悲观, 在 2016 年基础上, 全年商品房销售面积有望继续创新高, 保守估计增速 1% 主要支撑因素包括 : 高库存三四线城市继续去库存 ; 优势房企年末冲业绩保增长 ; 热点城市需求不弱, 棚改货币化安置 2. 开发投资 :8 月累计增速维持前值, 全年增速看 7% 累计同增 7.9%( 前值 7.9%), 单月同比 7.8%( 前值 4.8%) 投资分化 : 东部地区韧性足, 中西部和东北地区随销售增速回落 ; 住宅和写字楼增速较年内高点仅回落 0.5 个点和 0.3 个点, 商业营业用从 2 月 11.8% 持续回落至 2.4% 量化分析表明( 见附录 2 3): 三季度末全国投资有望维持在 8%-9% 之间, 四季度投资将回落至 7% 左右 销售和房企到位资金回落, 投资缓慢回落是趋势 但棚改加快开工, 叠加去年三季度投资低基数, 三季度有望微幅反弹 ; 而一二线低库存 三线去库存较充分, 施工面积维持 3% 强, 建安成本继续上行, 棚改拉动 1.1 万亿投资等因素支撑, 全年投资不悲观 3. 投资韧性足, 销售全年创新高, 维持行业 推荐 评级行业基本面不差, 房企业绩进入收获期, 估值和机构持仓双低, 板块前期滞涨 两条主线 : 行业集中度提升下的龙头和黑马 区域主题催化的资源股 (1) 受益集中度提升 业绩增长确定的一线龙头 : 金地集团 (600383.SH) 保利地产(600048.SH) 招商蛇口 ( 001979.SZ) 万科 A(000002.SZ) 华夏幸福 (600340.SH);(2) 催化确定 业绩支撑估值的区域主题 : 北京城建 (600266.SH) 深振业 A(000006.SZ);(3) 高成长低估值, 有望冲击一线的二线黑马 : 旭辉控股集团 (0884.HK) 新城控股 (601155.SH) 风险提示 : 楼市降温超预期, 政策超预期收紧 研究源于数据 1 研究创造价值
目录 1 销售 : 单月销售低位反弹, 累计增速持续缓降... 5 1.1 商品房销售面积... 6 1.2 商品房销售金额... 6 1.3 商品房销售面积和销售金额累计增速差... 6 2 投资 :8 月累计增速维持前值, 全年增速看 7%... 7 3 开发建设 : 施工增速维持 3% 强, 新开工竣工继续缓降... 8 3.1 新开工情况... 8 3.2 施工情况... 8 3.3 竣工情况... 8 4 库存数据 : 住宅持续减少, 商业去化缓慢... 9 4.1 狭义库存 :... 9 4.2 广义库存 - 累计新开工减累计销售口径 :... 9 5 房企土地购置情况 : 面积增速回落, 金额增速创新高... 10 5.1 土地成交价款... 10 5.2 土地购置金额与购置面积增速差... 10 6 房企到位资金 : 增速回落, 国内贷款和销售回款是主因... 11 6.1 房企到位资金总额... 11 6.2 国内贷款... 11 6.3 自筹资金... 12 6.4 定金及预收款... 13 6.5 个人按揭贷款... 13 7 房贷情况 : 继续上浮, 房贷占比反弹... 13 8 附录 :... 15 8.1 附录 1. 当月行业运行数据全览表... 15 8.2 附录 2. 成本结构法和区域结构法测算全年房地产投资... 16 8.2.1 成本结构法预测房地产投资... 16 8.2.2 地区结构法预测房地产投资... 18 8.3 附录 3. 房企到位资金增速和房地产投资增速对应关系... 20 研究源于数据 2 研究创造价值
图表目录 图表 1: 商品房销售面积 - 累计...6 图表 2: 商品房销售面积 - 当月...6 图表 3: 商品房销售金额 - 累计...6 图表 4: 商品房销售金额 - 当月...6 图表 5: 商品房销售金额和销售面积累计增速差...6 图表 6: 房地产开发投资完成额 - 累计...7 图表 7: 房地产开发投资完成额 - 当月...7 图表 8: 商品房新开工面积 - 累计...8 图表 9: 商品房新开工面积 - 当月...8 图表 10: 商品房施工面积...8 图表 11: 商品房竣工面积 - 累计...9 图表 12: 商品房竣工面积 - 当月...9 图表 13: 商品房狭义库存 - 累计情况...9 图表 14: 商品房狭义库存 - 当月情况...9 图表 15: 商品房广义库存 - 累计...9 图表 16: 商品房广义库存 - 当月...9 图表 17: 土地购置面积 - 累计情况... 10 图表 18: 土地购置面积 - 当月情况... 10 图表 19: 土地购置金额 - 累计情况... 10 图表 20: 土地购置金额 - 当月情况... 10 图表 21: 土地购置金额与购置面积累计同比增速差... 11 图表 22: 房企到位资金总额 - 累计... 11 图表 23: 房企到位资金总额 - 当月... 11 图表 24: 房产开发贷余额增加值大部分来自于保障性住房开发贷余额... 12 图表 25: 房企到位资金 - 国内贷款 - 累计... 12 图表 26: 房企到位资金 - 国内贷款 - 当月... 12 图表 27: 房企到位资金 - 自筹资金 - 累计... 13 图表 28: 房企到位资金 - 自筹资金 - 当月... 13 图表 29: 房企到位资金 - 定金及预收款 - 累计... 13 图表 30: 房企到位资金 - 定金及预收款 - 当月... 13 图表 31: 房企到位资金 - 个人按揭贷款 - 累计... 13 图表 32: 房企到位资金 - 个人按揭贷款 - 当月... 13 图表 33: 重点城市房贷情况... 14 图表 34: 4 月以来房贷提升情况... 15 图表 35: 全国房贷平均提升... 15 图表 36: 房贷占比持续回落... 15 图表 37: 2017 年 1-7 月份土地购置费占比预测... 错误! 未定义书签 图表 38: 2017 年 1-7 月份土地购置费占比预测... 17 图表 39: 2014-2017 年土地购置费增速走势变化... 17 图表 40: 施工面积增速维持 3% 新开工面积增速小幅回落... 17 图表 41: 2017 年 1-7 月份单位建安成本占全年比预测... 18 图表 42: 全国房地产投资增速拐点已现... 18 图表 43: 一线房地产投资具有刚性... 18 图表 44: 二线房地产投资增速拐点已现... 19 图表 45: 三四线房地产投资拐点有望出现在三季度末... 19 图表 46: 分城市的全国房地产投资预测... 20 图表 47: 到位资金是投资增速的先行指标... 21 研究源于数据 3 研究创造价值
图表 48: 2007 年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比... 21 研究源于数据 4 研究创造价值
1 销售 : 单月销售低位反弹, 累计增速持续缓降 1-8 月全国房地产销售面积同增 12.7%( 前值 14.0%), 销售额同增 17.2%( 前值 18.9%) 从月度数据来看,8 月单月全国商品房销售面积同增 4.3%, 小幅反弹 (7 月 2%), 但仍在低位 从增长区域结构看 : 东中西部销售面积和销售额增速均回落, 东北部销售面积增速维持 销售金额增速反弹 销售面积和销售金额增速 : 东部地区分别回落 1.4 个点和 1.9 个点, 中部地区分别回落分别回落 1.4 个点和 2 个点, 西部地区分别回落 1.4 个点和 1.4 个点, 东北地区分别回落 0 个点和反弹 0.4 个点 从增长业态结构看 : 住宅 办公楼和商业营业用房销售面积和金额增速均回落, 商业营业用房回落幅度最大 销售面积和销售金额增速 : 住宅分别回落 1.2 个点和 1.7 个点, 办公楼分别回落 1.4 个点和 0.8 个点, 商业营业用房分别回落 2.5 个点和 3.3 个点 有四点值得注意 : (1) 销售增速在预期内小幅回落, 并未出现高频数据中同比未为负的情况, 打消市场关于销售断崖下跌的担忧 主要原因在于 : 高频数据 59 城仅占全样本 2.7%, 在地区分化的情况下存在样本误差 ; 高频数据是房管局数据, 统计局是房企上报数据, 当前一二线城市和热点三线需求并不差, 控房价和限签政策下, 对这些区域网签低于实际销售情况 (2) 单月销售增速小幅反弹, 销售面积和销售金额增速为 4.3% 和 6.4%( 前值分别为 2% 和 4.8%) 但仍是 2015 年 4 月销售回暖以来的第二低位 去年同期基数较高 叠加调控不放松 收紧, 因此单月增速大概率维持低位, 金九银十或将成色不足, 累计增速将持续回落 (3) 东部和中部销售量价持续回落, 西部量减价平 东北地区量平价升, 表明高库存地区范围正快速减小, 最后的高库存地区政策依旧友好, 全国去库存或正进入尾声 正继续去库存销售金额回落最小 量减价平, 东北地区反弹 (4) 商业营业用房增速回落最快, 一是受住宅回落带动配套回落的影响, 二是受热点城市销售持续回落影响, 三是京沪等城市严控商改住 当前一二三线城市销售增速均缓慢回落 (1-7 月, 一二三线销售面积增速分别为 -28.1% 5.6% 和 22.7%) 我们维持 销售增速持续缓慢回落 的判断, 主要原因 : 1) 一二线和热点三线城市政策不会放松, 近期北京等地开展的严查首付贷 消费贷购房, 政府表态稳定房价环比不上升等, 均表明防风险控房价仍是当前重点政策目标 2) 上浮不断扩围, 三四线城市逐步受影响 3) 全国去库存进入尾声, 三线去库存基本完成 去库存政策到期后将有望逐步退出 4) 以往销售具有板块轮动规律, 一二线销售对三四线有轮动影响 随着三四线去库存持续, 政策分化将收窄, 轮动效应逐步体现 5) 租赁并举稳步推进 热点城市住宅用地计划供应量增加, 供给端长效机制逐步形成, 缓解房价上涨预期 我们对全年销售不悲观, 认为在 2016 年基础上, 全年销售面积有望继续创新高, 最保守估计全年商品房销售面积增速 1% 主要的支撑因素包括 : 高库存三四线城市继续去库存 ; 行业集中度提升背景 研究源于数据 5 研究创造价值
下, 龙头房企年末冲业绩保增长 ; 热点城市需求不弱 1.1 商品房销售面积 累计同比 12.7%( 前值 14.0%), 减少 1.3 个点 ; 当月同比 4.3%( 前值 2.0%), 增加 2.3 个点 图表 1: 商品房销售面积 - 累计图表 2: 商品房销售面积 - 当月 1.2 商品房销售金额 累计同比 17.2%( 前值 18.9%), 减少 1.7 个点 ; 当月同比 6.4%( 前值 4.8%), 减少 1.6 个点 图表 3: 商品房销售金额 - 累计图表 4: 商品房销售金额 - 当月 1.3 商品房销售面积和销售金额累计增速差 4.5 个点 ( 前值 4.9 个点 ), 下降 0.4 个点 图表 5: 商品房销售金额和销售面积累计增速差 研究源于数据 6 研究创造价值
图表 6: 房地产开发投资完成额 - 累计 [Table_Page] 房地产 - 重大行业事件点评报告 2 投资 :8 月累计增速维持前值, 全年增速看 7% 1-8 月房地产开发投资同增 7.9%( 前值 7.9%), 维持前值 ; 当月 同比 7.8%( 前值 4.8%), 反弹 3 个点 从区域结构看 : 东部地区同增 8.8%, 微增 0.3 个点 ; 中部地区同 增 13.3%, 回落 0.5 个点 ; 西部地区同增 4%, 回落 1.1 个点 ; 东北地 区同减 7.4%, 收窄 3.7 个点 从业态结构看 : 住宅同增 10.1%, 微增 0.1 个点 ; 办公楼同增 4.8%, 微增 0.1 个点 ; 商业营业用房同增 2.4%, 回落 0.6 个点 我们的观点 : (1)8 月投资增速维持, 印证我们上月提出的 三季度投资偏乐 观, 再次强调三季度末全国投资有望维持在 8%-9% 之间 主要因为 棚改加快开工, 以及去年三季度投资基数较低 (2) 趋势上看, 投资仍然会继续缓降 主要原因在于销售持续 回落传导 去年四季度基数提高 (3) 投资区域结构分化 : 一二线 ( 东部地区 ) 投资韧性足, 库 存很低, 需求充足, 房企普遍看好, 因此投资维持微增 ; 而三四线 ( 中 西部和东北地区 ) 人口净流出, 不是房企布局重点, 因此随销售增速 回落 投资也持续回落 印证我们在年初重磅报告 为什么 2017 年 房地产开发投资不悲观 : 兼论房地产投资增速的三种预测方法 中提 出的 一二三线销售传导投资弹性分化 这将是长期趋势 (4) 投资业态结构分化 : 住宅和写字楼增速, 分别仅从年内高 点小幅回落 0.5 个点和 0.3 个点 ; 而商业营业用房增速则从 2 月高点 11.8% 持续回落至 2.4% 我们认为主要三个原因 :A. 电商冲击下一二 线城市以外商业营业用房去化困难 ;B. 一些商业用房去化困难城市, 减少商业用房土地供应, 放松住宅配套商业的要求 ;C. 京沪等城 市严控商改住 短期内趋势继续 (5) 对 2017 年投资维持乐观态度, 全年看 7%( 根据前 7 个月 数据, 我们用成本结构法和地区结构法重新量化预测, 结果表明全年 投资增速 7%, 详细测算见附录 2) 主要由于 : 优势房企冲规模和卡 位抢占竞争优势 ( 这从土地购置量价齐升可见 ) 补库存力度较大 ; 主流房企均加快周转 预售大增将使施工面积在半年内有保障 ( 施工 面积同比增速从 2016 年 9 月以来基本维持在 3% 以上 ); 棚改 600 万 套拉动房地产投资 1.1 万亿 ( 我们测算 2016 年棚改拉动房地产投资占 全年投资 10.6%); 三四线销售良好带动 ; 建安成本上涨 图表 7: 房地产开发投资完成额 - 当月 研究源于数据 7 研究创造价值
3 开发建设 : 施工增速维持 3% 强, 新开工竣工继续缓降 新开工和竣工累计继续缓降, 而从单月数据看同比有所回升 ( 受 2016 年 7 月单月高基数影响, 上月的月度数据大幅回落, 本月回升, 但和 6 月相比仍下降 ) 施工面积增速从 2016 年 9 月开始, 维持在 3% 强的水平, 没有出现显著回落, 本月也仅微幅回落 0.1 个点 随着销售增速回落, 新开工面积会出现下降趋势 ; 但当前一二三 线城市去库存状况良好, 热点区域库存很低, 房企在潜力区域的补库 存意愿较强, 年内新开工增速不会大幅下跌 快周转模式流行, 预售 增长将很快体现在施工面积增速上, 年内施工面积增速有望维持 3.1 新开工情况 商品房新开工面积 : 累计同比 7.6%( 前值 8%), 减少 0.4 个点 ; 当月同比 5.3%( 前值 -4.9%), 增加 10.2 个点 图表 8: 商品房新开工面积 - 累计图表 9: 商品房新开工面积 - 当月 3.2 施工情况 商品房施工面积 : 同比 3.1%( 前值 3.2%), 减少 0.1 个点 图表 10: 商品房施工面积 3.3 竣工情况 商品房竣工面积 : 累计同比 3.4%( 前值 2.4%), 增加 1 个点 ; 当 月同比 12.5%,( 前值 -13.5%), 增加 26 个点 研究源于数据 8 研究创造价值
图表 11: 商品房竣工面积 - 累计图表 12: 商品房竣工面积 - 当月 4 库存数据 : 住宅持续减少, 商业去化缓慢 4.1 狭义库存 : 图表 13: 商品房狭义库存 - 累计情况图表 14: 商品房狭义库存 - 当月情况 商品房待售面积 62352 万平, 减少 1144 万平 ( 前值减少 1081 万 平 ); 商品住宅 33194 万平, 减少 987 万平 ( 前值减少 988 万平 ); 商 业营业用房和写字楼 29158 万平, 减少 157 万平 ( 前值减少 63 万平 ) 4.2 广义库存 - 累计新开工减累计销售口径 : 商品房 590888.7 万平, 增加 2437.2 万平 ( 前值增加 2962.1 万平 ); 商品住宅 25491.7 万平, 减少 186.5 万平 ( 前值增加 261.9 万平 ); 商业营业用房和办公楼 340397.0 万平, 增加 2623.7 万平 ( 前值增加 2700.2 万平 ) 图表 15: 商品房广义库存 - 累计图表 16: 商品房广义库存 - 当月 研究源于数据 9 研究创造价值
5 房企土地购置情况 : 面积增速回落, 金额增速创新高 5.1 土地成交面积 土地购置面积累计同比 10.1%( 前值 11.1%), 减少 1 个点 ; 当月 同比 3.7%( 前值 24.3%), 减少 20.6 个点 图表 17: 土地购置面积 - 累计情况图表 18: 土地购置面积 - 当月情况 虽然本月土地购置面积增速回落, 但金额增速创新高, 表明房企在热点区域补库存意愿仍然强烈 我们维持土地购置拐点长于往常周期 1 年的判断 主要因素为 :1) 行业集中度提升, 快周转和扩规模房企竞争优势凸显, 该模式获得业内认可, 优势房企拿地扩规模意愿强烈 ;2) 房地产市场区域分化大势所趋, 房企加速布局主要城市圈市场 ;3) 销售回款充足 流动性充裕, 房企拿地能力大幅提升 ;4) 为缓解供需紧张, 热点城市年内加大土地供应力度 预计短期内土地购置面积增速将继续上行, 而随着热点区域限地价 增加供应稳定土地市场预期等因素, 土地成交价款增速有望趋缓, 成交均价有望回落 5.2 土地成交价款 土地成交价款累计同比 42.7%( 前值 41%), 增加 1.7 个点 ; 当月 同比 50.6%( 前值 52.7%), 减少 2.1 个点 图表 19: 土地购置金额 - 累计情况图表 20: 土地购置金额 - 当月情况 5.3 土地购置金额与购置面积增速差 累计同比增速差 32.6 个点 ( 前值 29.9 个点 ), 增加 2.7 个点 研究源于数据 10 研究创造价值
图表 21: 土地购置金额与购置面积累计同比增速差 6 房企到位资金 : 增速回落, 国内贷款和销售回款是主因 6.1 房企到位资金总额 累计同比 9%( 前值 9.7%), 减少 0.7 个点 ; 当月同比 3.8%( 前值 1.3%), 增加 2.5 个点 主要有两块减少, 一是国内贷款累计同比减少 0.8 个点 ; 二是销售增速回落, 带动定金及预收款 个人按揭贷款增速回落, 尤其是信贷收紧后个人按揭贷款增速回落更快 外源融资收紧 销售增速回落, 预计房企到位资金将持续回落, 带动投资回落 ( 投资增速和到位资金回落增速对应关系, 详见附录 3) 图表 22: 房企到位资金总额 - 累计图表 23: 房企到位资金总额 - 当月 其中 : 6.2 国内贷款 累计同比 19.0%( 前值 19.8%), 减少 0.8 个点 ; 当月同比 13.5% ( 前值 4.6%), 增加 8.9 个点 国内贷款累计增速持续回落, 当月增速小幅反弹但仍维持低位 我们认为, 商品房开发贷款受限, 棚改等保障性住房贷款是支撑因素 从贷款余额增加值情况看, 房产开发贷余额增加值大部分来自于保障性住房开发贷余额, 二季度保障性住房开发贷余额增量占房产开发贷余额增量的 81.5% 四季度增速有望继续回落, 主要原因在于去年四季度基数大幅提高, 同时商品房开发贷收紧 研究源于数据 11 研究创造价值
图表 24: 房产开发贷余额增加值大部分来自于保障性住房开 发贷余额 房产开发贷 余额增加值 ( 亿元 ) 保障性住房 开发贷余额 增加值 ( 亿 元 ) 保障性住房 开发贷月增 加值占比 2013-03 2,000.0 429.0 21.5% 2013-06 600.0 440.0 73.3% 2013-09 1,700.0 283.0 16.6% 2013-12 900.0 397.0 44.1% 2014-03 2,600.0 523.0 20.1% 2014-06 2,600.0 1,911.0 73.5% 2014-09 1,400.0 706.0 50.4% 2014-12 1,000.0 1,000.0 100.0% 2015-03 3,400.0 1,400.0 41.2% 2015-06 2,600.0 2,500.0 96.2% 2015-09 1,100.0 1,600.0 145.5% 2015-12 500.0 1,300.0 260.0% 2016-03 1,800.0 400.0 22.2% 2016-06 1,900.0 3,200.0 168.4% 2016-09 600.0 1,200.0 200.0% 2016-12 1,900.0 2,200.0 115.8% 2017-03 4,700.0 2,300.0 48.9% 2017-06 2,700.0 2,200.0 81.5% 图表 25: 房企到位资金 - 国内贷款 - 累计图表 26: 房企到位资金 - 国内贷款 - 当月 6.3 自筹资金 累计同比 -1.7%( 前值 -1.9%), 增加 0.2 个点 ; 当月同比 -0.2%( 前 值 0.1%), 减少 0.3 个点 研究源于数据 12 研究创造价值
图表 27: 房企到位资金 - 自筹资金 - 累计图表 28: 房企到位资金 - 自筹资金 - 当月 6.4 定金及预收款 累计同比 20%( 前值 20.7 %), 降低 0.7 个点 ; 当月同比 15.4% ( 前值 9.5%), 增加 5.9 个点 图表 29: 房企到位资金 - 定金及预收款 - 累计图表 30: 房企到位资金 - 定金及预收款 - 当月 6.5 个人按揭贷款 累计同比 2.4%( 前值 4.1%), 减少 1.7 个点 ; 当月同比 -8.5%( 前 值 -10.1%), 增加 1.6 个点 图表 31: 房企到位资金 - 个人按揭贷款 - 累计图表 32: 房企到位资金 - 个人按揭贷款 - 当月 7 房贷情况 : 继续上浮, 房贷占比反弹 首套房优惠占比从 4 月份开始降低, 带动房贷也快速提升 研究源于数据 13 研究创造价值
首套平均 [Table_Page] 房地产 - 重大行业事件点评报告 首套首付 7 月份全国首套房平均 5.12%( 上个月 4.99%), 二套房平均 5.54%( 上个月 5.47%), 首套房优惠占比 3.56%( 上个月 4.12%) 随 着提升, 房贷占比从 4 月开始持续降低 :6 月新增居民中长期贷 款 / 新增贷款总额 31.4%(5 月份 39%); 本月反弹至 55%, 主要原因 是本月新增人民币贷款大幅减少 46.4%, 分母绝对值降低所致 图表 33: 北京 二套平均 重点城市房贷情况 二套首付 首套平均 首套首付 上海 二套平均 二套首付 Aug-17 5.12% 35.00% 5.75% 60.00% 4.83% 5.44% 50.00% Jul-17 4.96% 35.00% 5.74% 60.00% 4.80% 30.00% 5.44% 50.00% Aug-16 4.21% 5.39% 首套平均 首套首付 深圳 二套平均 二套首付 首套平均 首套首付 广州 二套平均 二套首付 Aug-17 5.04% 30.00% 5.46% 70.00% 5.13% 5.58% 70.00% Jul-17 4.98% 30.00% 5.39% 70.00% 4.96% 30.00% 5.46% 70.00% Aug-16 4.42% 30% 5.45% 70% 4.21% 30% 5.40% 70% 首套平均 首套首付 南京 二套平均 二套首付 首套平均 首套首付 杭州 二套平均 二套首付 Aug-17 5.27% 30.00% 5.54% 80.00% 5.08% 30.00% 5.52% 60.00% Jul-17 5.03% 30.00% 5.43% 80.00% 4.97% 30.00% 5.46% 60.00% Jul-16 4.42% 5.39% 4.40% 5.39% 首套平均 首套首付 武汉 二套平均 二套首付 首套平均 首套首付 长沙 二套平均 二套首付 Jul-17 5.32% 30.00% 5.81% 50.00% 5.03% 30.00% 5.39% 45% Jun-17 5.09% 30.00% 5.58% 50.00% 4.90% 30.00% 5.39% 45% Jul-16 4.66% 5.39% 30% 4.53% 5.37% 首套平均 首套首付 沈阳 二套平均 二套首付 首套平均 首套首付 重庆 二套平均 Jul-17 5.05% 5.69% 5.28% 5.79% 二套首付 Jun-17 4.90% 20.00% 5.42% 30% 4.99% 20% 5.56% 30% Jul-16 4.46% 5.39% 4.31% 5.39% 资料来源 : 融 360 方正证券研究所 研究源于数据 14 研究创造价值
图表 34: 4 月以来房贷提升情况 全国首套房平均 全国二套房平均 全国首套房优惠占比 2017-08 5.12% 5.54% 3.56% 2017-07 4.99% 5.47% 4.12% 2017-06 4.89% 5.43% 14.61% 2017-05 4.73% 5.40% 47.38% 2017-04 4.52% 5.39% 84.27% 2017-03 4.5% 5.4% 85.6% 2017-02 4.5% 5.4% 84.6% 资料来源 : 融 360 方正证券研究所 图表 35: 全国房贷平均提升图表 36: 房贷占比持续回落 资料来源 : 融 360 方正证券研究所 资料来源 : 中国人民银行 方正证券研究所 8 附录 : 8.1 附录 1. 当月行业运行数据全览表 区 域 性 质 性 质 图表 37: 全国房地产运行数据全览表 指标 1-8 月 1-7 月绝对量同比增长 (%) 绝对量同比增长 (%) 房地产开发投资 ( 亿元 ) 69494 7.9 59761 7.9 东部地区 37099 8.8 32069 8.5 中部地区 14773 13.3 12612 13.8 西部地区 14966 4 12901 5.1 东北地区 2655-7.4 2179-11.3 住宅 47440 10.1 40683 10 其中 : 东部地区 25469 11.4 21934 11.1 中部地区 10395 14.3 8860 14.5 西部地区 9661 6.4 8320 7.3 东北地区 1914-6.1 1569-10.3 办公楼 4284 4.8 3708 4.7 商业营业用房 10195 2.4 8834 3 房屋施工面积 ( 万平方米 ) 721781 3.1 707313 3.2 住宅 483145 2.8 483145 2.8 办公楼 33848 3 33325 3.3 研究源于数据 15 研究创造价值
性 质 性 质 区 域 性 质 区 域 性 质 性 质 [Table_Page] 房地产 - 重大行业事件点评报告 商业营业用房 99362 2.3 97647 2.7 房屋新开工面积 ( 万平方米 ) 114996 7.6 100371 8 住宅 82131 11.6 71746 11.9 办公楼 4048-6.4 3476-8.9 商业营业用房 13629-7 11945-5 房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 52296 3.4 47021 2.4 住宅 37413 0.5 33543-0.7 办公楼 2022 43.7 1858 43.2 商业营业用房 6551 7.7 5916 7.2 土地购置面积 ( 万平方米 ) 14229 10.1 12410 11.1 土地成交价款 ( 亿元 ) 6609 42.7 5428 41 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 98539 12.7 86351 14 东部地区 43371 7.9 38324 9.3 中部地区 25557 16.6 22296 18 西部地区 24666 18.6 21668 20 东北地区 4945 9 4063 9 住宅 85448 10.3 74876 11.5 办公楼 2722 32.3 2399 33.7 商业营业用房 6818 26.9 5967 29.4 商品房销售额 ( 亿元 ) 78096 17.2 68461 18.9 东部地区 45147 9.8 39891 11.7 中部地区 15312 26 13318 28 西部地区 14461 35.1 12668 36.5 东北地区 3176 19.5 2584 19.1 住宅 65156 14.2 57087 15.9 办公楼 3779 26.6 3340 27.4 商业营业用房 7238 35.4 6355 38.7 商品房待售面积 ( 万平方米 ) 62352-12 63496-11 住宅 33194-22 34181-20.8 办公楼 3604 6.6 3647 7.8 商业营业用房 15643 0.8 15729 1.7 房地产开发企业到位资金 ( 亿元 ) 99804 9 87664 9.7 来 源 款 贷款 国内贷款 16904 19 15094 19.8 利用外资 112 15.4 112 20.6 自筹资金 31439-1.7 27340-1.9 其他资金 51349 13.4 45118 14.8 其中 : 定金及预收 个人按揭 30786 20 26937 20.7 15764 2.4 13852 4.1 8.2 附录 2. 成本结构法和区域结构法测算全年房地产投资 8.2.1 成本结构法预测房地产投资 房地产开发投资 = 土地购置费 + 房屋施工面积 * 单位建安支出 研究源于数据 16 研究创造价值
图表 38: 土地购置费 : 土地购置费增速一般滞后销售面积增速 1 年左右 ( 详 见年初深度 为什么 2017 年房地产投资不悲观 ),2017 年 4 月拐点 已现, 预计增速将持续缓降 土地购置费增速的全年走势和 2015 年 相似, 高点晚 2 个月, 因此 2017 年土地购置费前 7 月占比和 2015 年 类似占比较高, 但稍低于 2015 年, 预计为 55% 可计算得到全年土 地购置费为 20422.6 亿元 如果按照 4 月以来土地购置费累计增速月 均降幅 1.66 个点计算, 预计全年同增 7.8%, 则全年土地购置费为 20243.4 亿元 取两种方法的均值 20333 亿元 2017 年 1-7 月份土地购置费占比预测 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 E 前 7 月占全年 49.50% 55.70% 51.50% 55.00% 当年累计增速走势 两边高中间低 (5 月低点 24.8%) 前高后低 (2 月高 点后持续下降, 月 均降幅 3.2 个点 ) 两边高中间低 (7 月低点后上升 ) 前高后低 (4 月高 点后持续下降, 月 均降幅 1.66 个点 ) 图表 39: 2014-2017 年土地购置费增速走势变化 施工面积 : 施工面积增速从 2016 年 9 月开始, 维持在 3% 强的水 平 随着销售增速回落, 新开工面积会出现下降趋势 ; 但当前一二三 线城市去库存状况良好, 热点区域库存很低, 房企在潜力区域的补库 存意愿较强, 年内新开工增速不会大幅下跌 同时, 快周转模式流行, 预售增长将很快体现在施工面积增速上 因此虽然销售面积持续回 落, 但年内施工面积增速有望维持, 预计小幅回落至 2.5%, 绝对值 777949.2 万平 单位建安成本 : 从 2016 年下半年以来, 建材行业普遍回暖, 下 游需求趋稳 房地产投资增速不悲观 到基建项目稳定增长 一 带一路 政策等推动需求回升, 市场自发产能出清叠加供给侧改革, 建筑建材供需失衡持续改善, 价格继续回升 结合 PPI CPI 温和的 预测, 预计 2017 年单位建安成本继续小幅上升 2016 年前 7 月累计 建安成本占全年累计为 60.3%( 连续两年下降 ); 2017 年 1-7 月 累计建安成本占比将继续小幅下行, 取 59.7% 2017 年 1-7 月的累计 建安成本 686.1 元 / 平, 因此全年单位建安成本为 1149.2 元 / 平, 同增 4.1%( 前 7 月同增 3%) 图表 40: 施工面积增速维持 3% 新开工面积增速小幅回落 研究源于数据 17 研究创造价值
资料来源 :Wind 方正证券研究所 图表 41: 2017 年 1-7 月份单位建安成本占全年比预测 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 E 前 7 月占全年 61.8% 61.4% 60.3% 59.7% 前 7 月累计值 659.8 653.0 666.3 686.1 全年累计值 1,067.8 1,064.3 1,104.1 1,149.2 因此预计 2017 年房地产投资 =2017 年土地购置费 +2017 年施工面积 * 单位施工成本 =20243.4 亿元 +777949.2 万平 *1149.24 元 / 平 =109738.2 亿元, 同比增速 7.0% 8.2.2 地区结构法预测房地产投资房地产销售具有板块轮动现象, 因为销售 库存和政策等影响, 一二三线城市投资增速也存在分化 因此, 对一二三线城市房地产投资增速分别预测, 分别计算房地产投资绝对值, 加总得到全国房地产投资总额, 从而预测全国房地产投资增速 截止 2017 年 7 月, 一二三线房地产投资分别占全国的为 10.7% 43.5% 和 45.8% 2016 年 10 月开始全国商品房销售增速持续回落,2017 年 5 月全国房地产投资增速也开始回落, 验证我们关于投资增速滞后销售增速 6 个月左右的判断 对于一二三线投资增速判断, 也可参考一二三线销售增速作为先行指标 我们在年初的深度 为什么 2017 年房地产投资不悲观 中提出, 销售增速对投资增速的边际影响, 一二三线各有不同 一线城市由于土地出让具有刚性, 供应也具有刚性, 加上长期供不应求, 销售下滑对投资边际影响较小, 严格调控下销售同比大幅下滑, 但投资大幅下滑的风险很小 二三线均有投资增速拐点滞后销售拐点 6 个月左右的规律, 但两者边际影响也有不同 : 对于二线城市, 房企一致性看好, 销售增速回升拉动投资的效果显著, 同时销售增速刚开始回落时, 投资增速回落速度较慢 ; 主要城市圈外的三四线城市, 由于人口流出和套户比较高, 品牌房企布局慎重 地方中小房企资金紧张 补库存谨慎, 销售增速触底回升的传导期更长 图表 42: 全国房地产投资增速拐点已现图表 43: 一线房地产投资具有刚性 研究源于数据 18 研究创造价值
资料来源 :Wind 方正证券研究所 资料来源 :Wind 方正证券研究所 图表 44: 二线房地产投资增速拐点已现图表 45: 三四线房地产投资拐点有望出现在 三季度末 资料来源 :Wind 方正证券研究所 资料来源 :Wind 方正证券研究所一线销售增速大幅回落, 投资增速低位徘徊, 预期继续微幅回落 2017 年 7 月累计同比增速 5.5%, 预计三季度末和年末增速分别为 5.2% 和 4.7% 二线由于销售快速回落, 加上去年基数持续提高, 一二三线中投 资增速持续回落较多 但全年回落幅度也有限, 主要原因在于低存销 比和房企加速回款下补库存意愿较强 建安成本上涨和预售增加支撑 施工面积 2017 年 7 月累计同比增速 7.9%, 预计三季度末和年末增 速分别为 7.7% 和 6.2% 三四线是年内全国投资支撑因素, 全年投资增速有望维持 主要 在于三线销售同比增速较高 ; 库存持续去化, 地级市以上基本完成去 库存任务 ; 以及三四线棚改占比高投资拉动大 三四线销售增速在 2017 年 2 月冲高后回落, 加上 2016 年三季度投资增速基数较低, 投 资增速拐点有望出现在三季度末 2017 年 7 月累计同比增速 8.6%, 预计三季度末和年末增速分别为 10.5% 和 8.3% 综合看, 全国拐点已现, 回落势定 但是回落速度较慢 : 三季度 三四线有望带动全国投资小幅反弹至 8.7% 四季度将继续回落, 全年 看 7% 全年不会快速回落的原因 : 优势房企冲规模和卡位抢占竞争 优势 ( 这从土地购置量价齐升可见 ) 补库存力度较大 ; 主流房企均 加快周转 预售大增将使施工面积在半年内有保障 ( 施工面积同比增 速从 2016 年 9 月以来基本维持在 3% 以上 ); 棚改 600 万套拉动房地 产投资 1.1 万亿 ( 我们测算 2016 年棚改拉动房地产投资占全年投资 10.6%); 三四线销售良好带动 ; 建安成本上涨 研究源于数据 19 研究创造价值
图表 46: 分城市的全国房地产投资预测 全国一线二线三四线 2016-04 7.2% 5.0% 7.1% 7.9% 2016-05 7.0% 8.4% 6.1% 7.6% 2016-06 6.1% 7.7% 5.3% 6.5% 2016-07 5.3% 5.9% 5.2% 5.3% 2016-08 5.4% 5.7% 5.9% 4.9% 2016-09 5.8% 6.8% 6.5% 4.8% 2016-10 6.6% 8.5% 7.4% 5.3% 2016-11 6.5% 7.4% 7.8% 5.1% 2016-12 6.9% 8.0% 8.3% 5.3% 2017-02 8.9% 5.6% 9.4% 9.3% 2017-03 9.1% 6.5% 8.9% 10.1% 2017-04 9.3% 6.8% 9.1% 10.1% 2017-05 8.8% 6.7% 8.7% 9.4% 2017-06 8.5% 5.6% 8.7% 9.1% 2017-07 7.9% 5.5% 7.9% 8.6% 2017-09E 8.7% 5.2% 7.7% 10.5% 2017-12E 7.0% 4.7% 6.2% 8.3% 2016-09 74,598 8,229 32,376 33,993 2016-12 102,581 12,007 43,950 46,624 资料来源 :Wind 方正证券研究所 注释 : 三季度末累计和全年累计增速的预测方法, 预测一二三线的增速, 然后计算一二三线绝对值, 加总后求 全国绝对值和同比增速 8.3 附录 3. 房企到位资金增速和房地产投资增速对应关系 2007 年以前, 房地产行业处于快速发展期, 房地产投资增速和房企到位资金增速均维持高位, 周期性拐点不显著, 变化趋势一致 2007 年以来, 房地产投资增速和房企到位资金增速出现明显的周期性波动, 两者变化趋势也维持一致, 而到位资金增速拐点 0-9 个月 ( 均值为 5 个月 ) 到位资金会通过开发活动和土地购置转化为房地产投资, 房企要增加或减少房地产投资, 势必会提前追加或减少拨入资金, 而到位资金多寡也会对房企投资能力形成限制 因此到位资金增速是可以预判投资增速变化趋势的先行指标 在房地产短周期中 : 当周期上行, 货币政策宽松 外部融资放松 销售回暖, 资金链条宽裕叠加速推货和补库存意愿提升, 到位资金增速提升, 推动房地产投资增速提速 ; 当周期下行, 货币政策收紧 外部融资困难 销售回款减少, 一方面是补库存意愿降低叠加大量刚性支出和有息债务, 到位资金增速降低, 房地产投资增速也随之降低 研究源于数据 20 研究创造价值
图表 47: 到位资金是投资增速的先行指标 图表 48: 2007 年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 拐点 指标 时间 数值 到位资金增速领先月数 波峰 开发投资同比 2017-04 9.3 6 到位资金同比 2016-10 15.5 波谷 开发投资同比 2015-12 1.0 9 到位资金同比 2015-03 -2.9 波峰 开发投资同比 2013-02 22.8 0 到位资金同比 2013-02 33.7 波谷 开发投资同比 2012-10 15.4 6 到位资金同比 2012-04 5.1 波峰 开发投资同比 2010-05 38.2 3 到位资金同比 2010-02 69.5 波谷 开发投资同比 2009-02 1.0 3 到位资金同比 2008-11 4.2 波峰 开发投资同比 2008-06 33.5 7 到位资金同比 2007-11 40.8 研究源于数据 21 研究创造价值
分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立 客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响 研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测 数量化方法 或行业比较分析所得出的结论, 但使用以上信息和分析方法存在局限性 特此声明 免责声明 方正证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 具备证券投资咨询业务资格 本报告仅供本公司客户使用 本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告 本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性 完整性或可靠性不作任何保证 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司 本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司 本公司员工或者关联机构无关 本公司利用信息隔离制度控制内部一个或多个领域 部门或关联机构之间的信息流动 因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 在法律许可的情况下, 本公司的董事 高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事 市场有风险, 投资需谨慎 投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断 本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 发表或引用 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 方正证券研究所, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 公司投资评级的说明 : 强烈推荐 : 分析师预测未来半年公司股价有 20% 以上的涨幅 ; 推荐 : 分析师预测未来半年公司股价有 10% 以上的涨幅 ; 中性 : 分析师预测未来半年公司股价在 -10% 和 10% 之间波动 ; 减持 : 分析师预测未来半年公司股价有 10% 以上的跌幅 行业投资评级的说明 : 推荐 : 分析师预测未来半年行业表现强于沪深 300 指数 ; 中性 : 分析师预测未来半年行业表现与沪深 300 指数持平 ; 减持 : 分析师预测未来半年行业表现弱于沪深 300 指数 北京上海深圳长沙 地址 : 北京市西城区阜外大街甲 34 上海市浦东新区浦东南路号方正证券大厦 8 楼 ( 100037) 360 号新上海国际大厦 36 楼 (200120) 深圳市福田区深南大道 4013 长沙市芙蓉中路二段 200 号号兴业银行大厦 201(418000) 华侨国际大厦 24 楼 ( 410015) 网址 : http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com E-mail:yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com 研究源于数据 22 研究创造价值