专题报告 全国 35 个大中城市房价收入比排行榜 报告摘要 2011 年, 全国 35 个大中城市大部分房价收入比回落 2011 年全国 35 个大中城市中, 大部分城市房价收入比出现下降, 但仅有 8 个城市房价下跌 一线城市房价收入全部出现回落 ; 东部二线城市大部分房价收入比回落, 长三角地区调控效果尤其显著 ; 中部二线城市有一半房价收入比回落, 北方城市调控效果显著 ; 西部二线城市, 过半数房价收入比回落 剔除可售型保障房后, 东部城市房价收入比较高剔除可售型保障性住房后, 上海 福州 杭州 北京 4 个城市的房价收入比遥遥领先, 西部城市重庆的房价收入比也较高 预期 2012 年, 全国 35 个大中城市房价收入比将全面回落我们判断 2012 年全国房价收入比总体上将继续回落, 而 35 个大中城市中的大部分, 其城市房价收入比将比 2011 年有所回落, 预计东部一线城市回落的幅度大于中西部二线城市 执笔人 : 上海易居房地产研究院刘柳电话 :021-60868887 邮箱 :lauryn227@hotmail.com
全国 35 个大中城市房价收入比排行榜 去年以来, 政府频频提及 房价合理回归 什么是合理房价, 我们认为政府主要指代的是房价应与居民的收入相适应, 也即房价收入比的概念 由于我国幅员辽阔 各地发展程度不一, 为了更好地衡量房价合理程度, 有必要对全国 35 个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较 一 房价收入比的计算方法和衡量标准 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值, 不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法, 本文采用的数据皆来自于国家统计局 地方统计局的官方数据, 其中商品住宅特指一手房, 不包括二手房 尽管房价收入比是一个全球通用的指标, 但其合理范围却没有严格界定 世界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示, 家庭收入在 999 美元以下 ( 最低收入户 ) 的国家 ( 地区 ), 房价收入比平均数为 13.2; 家庭收入在 3000 美元 ~3999 美元 ( 中等收入户 ) 的国家 ( 地区 ), 房价收入比平均数为 9; 家庭收入在 10000 美元以上 ( 高等收入户 ) 的国家 ( 地区 ), 房价收入比平均数为 5.6 各国( 地区 ) 房价收入比的数值是高度离散的, 这 96 个地区最高的为 30, 最低的为 0.8, 平均值为 8.4, 中位数为 一般而言, 在发达国家, 房价收入比超过 6 就可视为泡沫区 由于我国统计制度存在不少漏洞, 我国的房价收入比数据不如欧美国家准确, 而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同, 可比性并不大 根据我国的实际情况, 我们认为全国房价收入比保持在 6-7 属合理区间 二 全国总体房价收入比 2002-2011 年, 我国的城镇居民人均可支配收入的名义复合增长率为 18.32%, 城镇居民人均住房建筑面积复合增长率为 3.32%, 商品住宅销售均价的名义复合增长率为 13.5%, 全国房价收入比的复合增长率仅为 1.12%, 由于城镇居民人均住房建筑面积的增长率相对很小, 房价收入比的波动主要受商品住宅销售均价与城镇居民人均可支配收入的增速之比影响 2 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编 :200072 电话 :021-60868887 传真 :021-60868811
2011 年, 全国商品住宅房价收入比为 7.4, 随着调控的深入和房价的回落, 我们认为,2012 年全国房价收入比将进一步接近 6-7 的合理区间 图 1 2002-2011 年全国总体房价收入比走势 8.5 7.5 7.3 7.8 7.6 8.1 7.8 7.4 6.7 6.6 6.9 6.5 三 全国 35 个大中城市房价收入比 本文选取全国 35 个大中城市 : 北京 天津 石家庄 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 上海 南京 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 南昌 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 南宁 海口 重庆 成都 贵阳 昆明 西安 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐作为研究对象 为便于研究, 对 35 个大中城市作出以下分类 : 北京 上海 广州 深圳 4 个城市为东部一线城市, 天津 石家庄 沈阳 大连 南京 杭州 宁波 福州 厦门 济南 青岛 海口 12 个城市为东部二线城市, 太原 长春 哈尔滨 合肥 南昌 郑州 武汉 长沙 8 个城市为中部二线城市, 呼和浩特 南宁 重庆 成都 贵阳 昆明 西安 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐 11 个城市为西部二线城市 ( 一 ) 全国 35 个大中城市房价收入比总体呈东中西递减 2011 年, 全国 35 个大中城市中, 有 21 个城市房价收入比在全国平均水平之上, 大部分是东部的一 二线城市 ; 有 14 个城市房价收入比在全国平均水平 3 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编 :200072 电话 :021-60868887 传真 :021-60868811
深圳厦门杭州上海北京福州天津广州海口南京宁波长春大连武汉哈尔滨太原南宁沈阳成都乌鲁木齐济南南昌重庆青岛昆明合肥兰州郑州长沙石家庄银川西安西宁贵阳呼和浩特 上海易居房地产研究院专题报告 之下, 大部分为西部二线城市 总体上看,2011 年, 全国 35 个大中城市房价收入比呈东 中 西梯度递减的态势, 且东部城市与中西部城市差距较悬殊 东部城市通常经济发达 吸引力强, 外来的购房需求巨大, 其中有部分外来购房需求的收入并不反映在东部城市, 所以东部城市房价收入比高于中西部城市属正常现象, 只是当差距过于悬殊时, 反映部分东部城市投资投机性购房需求过大 房价确实存在泡沫 与 2010 年相比,2011 年全国 35 个大中城市中, 有 21 个城市商品住宅房价收入比出现下降, 值得注意的是, 只有 8 个城市 海口 杭州 北京 宁波 南京 上海 太原 兰州是因为商品住宅销售均价的下跌导致房价收入比下降, 其中, 长三角地区是本轮调控的 重灾区 若调控政策持续不放松,2012 年将有更多城市加入商品住宅销售均价下跌的阵营, 房价收入比下降的态势将沿续 2011 年, 房价收入比继续上升且幅度最大的城市前 5 名分别为 : 西安 昆明 南昌 长沙 武汉, 全部为中西部二线城市, 这 5 个城市同时也是 2011 年商品住宅销售均价上涨幅度最大的 5 个城市 图 2 2011 年全国 35 个大中城市房价收入比排名 1 1 11.0 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% 2011 年房价收入比 2011 年房价收入比增幅 表 1 2011 年全国 35 个大中城市房价收入比排名 排名 城市 房价收入比 排名 城市 房价收入比 1 深圳 15.6 19 成都 8.4 2 厦门 12.5 20 乌鲁木齐 3 杭州 12.5 21 济南 7.7 4 上海 12.4 22 南昌 7.4 4 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编 :200072 电话 :021-60868887 传真 :021-60868811
深圳北京上海杭州宁波厦门广州南京海口天津福州太原大连青岛济南成都武汉合肥哈尔滨沈阳长春南宁郑州西安南昌长沙乌鲁木齐贵阳兰州重庆石家庄银川呼和浩特昆明西宁 上海易居房地产研究院 专题报告 5 北京 11.6 23 重庆 7.1 6 福州 11.5 24 青岛 7 天津 10.4 25 昆明 6.6 8 广州 9.8 26 合肥 6.6 9 海口 9.8 27 兰州 10 南京 9.6 28 郑州 11 宁波 9.6 29 长沙 12 长春 9.5 30 石家庄 6.3 13 大连 9.2 31 银川 6.2 14 武汉 9.2 32 西安 6.1 15 哈尔滨 8.9 33 西宁 16 太原 8.8 34 贵阳 5.2 17 南宁 8.6 35 呼和浩特 4.2 18 沈阳 8.5 图 3 2011 年全国 35 个大中城市商品住宅销售均价排名 元 / 平方米 21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 0 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 2011 年商品住宅销售均价 2011 年商品住宅销售均价涨幅 ( 二 ) 东部一线城市房价收入比全部回落 2011 年, 北京 上海 深圳 广州 4 个一线城市房价收入比仍然排名全国前列, 但与上年相比, 全部出现回落 北京 上海由于实行了严厉的限购政策, 2011 年商品住宅销售均价出现下跌, 导致房价收入比大幅下降 而调控力度相对较小的深圳 广州, 房价收入比下降幅度相对较小, 商品住宅销售均价还保持了小幅的上涨 从历年走势来看, 东部一线城市总体房价收入比呈上升趋势, 且多次出现房 5
价大起大落, 若 2012 年调控持续不放松, 东部一线城市房价仍将继续下跌, 房 价收入比继续保持回落态势 图 4 2011 年一线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名 2 元 / 平方米 25000 1 20000 1 15000 10000 5000 深圳上海北京广州 0 深圳北京上海广州 图 5 2001-2011 年东部一线城市房价收入比走势 1 1 1 1 1 上海 15.5 14.6 12.4 10.9 1 10.6 11.2 10.2 7.7 1 1 1 1 1 北京 15.3 13.1 13.5 14.2 11.6 9.8 8.7 9.1 7.6 1 1 1 1 1 深圳 15.6 15.6 13.2 1 12.2 8.8 9.3 7.7 7.8 7.2 1 1 广州 9.7 9.9 9.8 9.2 8.9 7.8 6.7 6.1 ( 三 ) 东部二线城市过半房价收入比下降 2011 年,12 个东部二线城市中, 仅青岛 石家庄 2 个城市房价收入比在全国平均水平之下, 其余 10 个城市房价收入比均在全国平均水平之上 从商品住宅销售均价来看, 仅石家庄 1 个城市低于全国平均水平, 其余均在全国平均水平之上 整体上, 东部二线城市除石家庄外, 房价和房价收入比都较高, 部分城市 6 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编 :200072 电话 :021-60868887 传真 :021-60868811
房价收入比超过东部一线城市 与上年相比, 有天津 沈阳 南京 杭州 宁波 厦门 海口 7 个城市房价 收入比下降, 其中, 有南京 杭州 宁波 海口 4 个城市商品住宅销售均价下降, 显示东部地区城市市场波动大 调控效果显著 从历年走势来看, 东部二线城市中, 石家庄 沈阳 济南 青岛 大连等北方城市, 前几年房价收入比总体保持平稳, 近几年上升趋势才开始明显 ; 而南方的沿海城市的房价收入比总体呈上升趋势, 近两年多有大起大落 2012 年, 若调控政策坚持不放松, 东部二线城市中 2011 年未出现房价下跌的, 很可能将加入房价下跌的行列, 而房价已经下跌的沿海城市, 还会继续下跌, 总体上,2012 年东部二线城市将继续保持房价收入比回落的态势 图 6 2011 年东部二线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名 1 1 1 元 / 平方米 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 厦门杭州福州天津海口南京宁波大连沈阳济南青岛石家庄 厦门杭州宁波福州天津南京大连青岛济南海口沈阳石家庄 图 7 2001-2011 年东部二线城市房价收入比走势 1 1 5.7 5.4 6.2 天津 9.2 8.1 8.5 8.2 9.2 10.7 10.4 5.5 5.3 石家庄 4.7 4.6 4.8 4.6 5.8 6.1 6.3 1.0 7
1.0 沈阳 8.3 8.5 7.1 6.9 6.9 6.5 6.5 1 1.0 大连 9.2 8.4 8.7 8.7 9.2 7.4 7.3 6.9 6.8 1 1 6.5 5.8 南京 6.2 6.6 7.4 8.8 11.3 9.6 1 1 1 1 4.4 6.3 6.2 杭州 8.8 8.5 9.9 10.2 12.2 14.7 12.5 1 1 1 3.5 3.7 4.2 宁 波 6.1 6.5 7.2 7.6 9.8 11.7 9.6 1 1 1 5.9 6.1 6.9 福 州 8.1 8.7 8.3 9.6 10.7 11.5 1 1 1 5.2 6.1 7.3 厦门 13.2 10.6 11.0 10.5 12.7 12.5 6.2 5.7 6.5 6.8 济南 6.1 6.2 6.2 7.5 7.7 1.0 8
5.9 5.5 青 岛 6.2 6.8 6.3 1 1 1 1 海口 7.1 6.7 6.9 7.3 7.9 7.1 1 1 9.8 1.0 ( 四 ) 中部二线城市房价收入比上升与下降各半 2011 年,8 个中部二线城市中, 长春 武汉 哈尔滨 太原 4 个城市房价收入比在全国平均水平之上, 南昌 合肥 郑州 长沙 4 个城市房价收入比在全国平均水平之下 商品住宅销售均价来看, 仅郑州 1 个城市低于全国平均水平 由于中部二线城市均为省会城市具有一定区域辐射力, 总体房价水平高于全国平均水平属正常现象 与上年相比, 哈尔滨 合肥 郑州 太原 4 个城市房价收入比出现下降, 其 中, 太原商品住宅销售均价出现下跌导致了房价收入比的大幅下降 总体上看, 中部的北方城市调控效果较显著 从历年走势来看, 中部二线城市 ( 除个别城市外 ) 前几年房价收入比总体保持平稳,2008 年以后上升趋势开始明显 总体上看, 中部二线城市较少出现房价下跌, 可能与中部二线城市房价相对不高 政策执行力度相对较松有关 2012 年, 若调控持续不放松, 部分市场基础较弱的中部二线城市可能会出现房价下跌, 其余城市房价仍可能保持小幅增长, 但会大大低于人均收入的增长速度, 总体上, 中部二线城市的房价收入比将全面进入回落状态 图 8 2011 年中部二线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名 9
1 1.0 长春武汉哈尔滨太原南昌合肥郑州长沙 元 / 平方米 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 武汉 太原 长春 合肥 长沙 哈尔滨 南昌 郑州 图 9 2001-2011 年中部二线城市房价收入比走势 1 10 0 0 0 0 太原 10.7 8.8 7.5 6.8 6.9 6.7 5.2 5.6 5.4 10 0 0 0 0 0 长春 9.5 8.9 7.3 6.3 6.5 6.2 5.6 5.7 5.6 5.4 10 0 0 0 0 0 哈尔滨 9.4 8.9 7.9 7.1 6.1 5.7 5.8 5.8 0 0 0 0 7.5 6.8 6.2 5.8 合肥 7.5 6.7 6.6 6.1 6.2 5.7 0 0 5.4 6.8 6.1 南昌 7.1 7.3 6.1 6.1 6.7 7.4 0 0 5.6 5.2 4.8 5.2 郑 州 5.4 6.1 5.9 6.3 6.9 0 0 0 0 10
10 0 0 0 0 0 5.4 5.7 6.2 武汉 8.9 7.7 8.2 8.7 8.5 9.2 0 0 0 4.7 4.8 4.4 4.6 长沙 5.7 4.9 4.9 5.1 5.9 ( 五 ) 西部二线城市房价收入比过半数下降 2011 年,11 个西部二线城市中, 除南宁 成都 乌鲁木齐外, 其余 8 个城市房价收入比均在全国平均水平之下, 其中, 南宁房价收入比偏高主要与人均建筑面积偏大有关 从商品住宅销售均价来看, 除成都 西安 南宁外, 其余 8 个城市全部在全国平均水平之下 西部二线城市均为省会城市 直辖市, 通常具有较强的区域辐射力, 房价水平明显高出本地区水平, 但大多数的西部二线城市房价水平仍在全国平均水平之下, 反映我国房地产市场区域间差距较悬殊 与上年相比, 重庆 银川 呼和浩特 南宁 贵阳 兰州 6 个城市房价收入比出现下降, 其中, 兰州商品住宅销售均价出现了小幅下跌 西部城市房价相对不高, 但仍然有过半城市在调控之下出现房价收入比下降, 说明部分西部城市房价上涨过快 需求支撑不足 从历年走势来看, 西部二线城市房价收入比分化为两种 : 呼和浩特 南宁 昆明 西安 银川等城市, 由于近十年来人均收入增长速度较快, 在大多数年份超过了房价的增长速度, 导致房价收入比走势呈横盘甚至下降趋势, 其它西部二线城市, 房价收入比总体上呈上升趋势 2012 年, 若调控持续不放松, 部分在 2011 年房价仍然上涨过快的西部二线城市很可能会出现房价下跌, 其余西部二线城市房价可能会保持小幅增长, 但会远远低于人均收入的增长速度, 因此,2012 年西部二线城市的房价收入比将全面进入回落状态 图 10 2011 西部二线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名 11
1 1.0 元 / 平方米 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 图 11 2001-2011 年西部二线城市房价收入比走势 4.50 0 3.50 2.50 1.50 0.50 0 呼和浩特 4.4 4.4 4.2 4.2 3.7 3.7 3.6 3.4 1 10 0 0 0 0 南宁 9.6 8.9 9.1 8.2 8.3 8.4 8.6 7.5 7.3 0 0 0 0 重庆 7.3 7.1 6.5 5.2 4.7 4.7 4.2 4.2 0 0 0 0 0 成都 8.3 8.4 7.5 7.8 7.6 6.1 4.2 4.4 0 0 0 贵阳昆明 5.6 0 8.3 5.2 7.8 7.8 7.7 7.6 7.5 0 4.4 4.3 4.4 6.8 6.6 3.8 3.8 5.7 0 0 0 12
0 0 5.2 5.9 西安 6.1 6.1 5.1 5.1 6.1 0 0 0 4.3 4.7 5.5 5.2 兰州 5.8 6.1 6.6 7.1 0 0 0 0 2.8 3.2 3.3 3.6 西宁 4.4 3.9 5.2 5.2 5.8 0 0 6.2 5.8 6.3 6.1 银川 5.8 4.9 5.2 5.9 6.5 6.2 0 0 0 0 0 4.8 4.8 4.4 4.3 乌鲁木齐 6.3 5.6 4.8 6.6 7.7 0 0 四 剔除可售型保障性住房的房价收入比 前面的研究中, 商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据, 包括了经济适用房 棚改房 动迁房 限价房等可售型保障性住房在内, 因此, 商品住宅销售均价被明显低估 为全面反映各城市的房价收入比现状, 我们有必要研究除去可售型保障性住房后的房价收入比, 来获得更有价值的分析结果 ( 此部分研究舍去部分数据不可得的城市 ) 2011 年, 剔除可售型保障性住房后, 全国 30 个大中城市中, 上海 福州 杭州 北京 4 个城市的房价收入比遥遥领先, 且明显高于统计局口径的房价收入比, 房价收入比排名靠前的多为东部城市, 西部城市重庆的房价收入比也较高 ( 重 13 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编 :200072 电话 :021-60868887 传真 :021-60868811
上海 福州 杭州 北京 厦门 海口 南京 宁波 重庆 大连 哈尔滨 天津 南宁 南昌 广州 武汉 太原 兰州 长春 沈阳 郑州 成都 济南 西宁 长沙 合肥 石家庄 青岛 贵阳 呼和浩特 上海易居房地产研究院专题报告 庆 青岛剔除可售型保障房的房价统计口径与人均收入口径不完全匹配, 仅供参 考 ) 图 12 2011 年全国 30 个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名 21.0 1 1 1 1 11.0 房价收入比 ( 除可售型保障房 ) 房价收入比 ( 统计局口径 ) 表 2 2011 年全国 30 个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名 排名 城市 房价收入比 排名 城市 房价收入比 1 上海 20.7 16 武汉 10.1 2 福州 17.1 17 太原 10.1 3 杭州 16.5 18 兰州 1 4 北京 16.3 19 长春 9.7 5 厦门 13.5 20 沈阳 9.7 6 海口 13.2 21 郑州 9.5 7 南京 12.6 22 成都 8.9 8 宁波 12.5 23 济南 8.8 9 重庆 12.5 24 西宁 8.4 10 大连 12.2 25 长沙 8.1 11 哈尔滨 1 26 合肥 12 天津 11.4 27 石家庄 7.4 13 南宁 11.0 28 青岛 7.2 14 南昌 10.7 29 贵阳 5.8 15 广州 10.4 30 呼和浩特 4.5 图 13 2011 年全国 30 个大中城市剔除可售型保障房的房价排名 14
上海 北京 杭州 福州 厦门 宁波 广州 南京 大连 天津 海口 重庆 太原 南昌 济南 武汉 青岛 哈尔滨 长沙 郑州 合肥 成都 南宁 沈阳 兰州 长春 石家庄 贵阳 西宁 呼和浩特 上海易居房地产研究院专题报告 24000 22000 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 数据来源 :CRIC 数据库 五 2012 年房价收入比总体上还将继续回落 2012 年中国经济仍在向下调整,GDP 增幅仍在探底, 企业和居民收入将受到 负面影响, 居民人均可支配收入增幅可能会出现一定程度的回落 2011 年全国 35 个大中城市中, 商品住宅销售均价下跌的仅有 8 个, 但去年以来, 中央在多个场合多次强调坚持房地产调控政策不动摇, 部分东部一线城市政府如上海 北京提出 2012 年住宅价格 稳中有降, 预期 2012 年, 东部一线城市房价将持续下跌, 东部二线城市房价下跌的阵营将扩大, 西部二线城市中部分市场基础较弱的城市房价也将加入下跌阵营, 其余中西部二线城市涨幅也将缩小, 其中多数将低于城镇居民人均可支配收入增幅 鉴于此, 我们判断 2012 年全国房价收入比总体上将继续回落, 而 35 个大中 城市中的大部分, 其城市房价收入比将比 2011 年有所回落, 预计东部一线城市 回落的幅度大于中西部二线城市 15
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