/ 11-3 12-3 1-3 2-3 3-3 4-3 5-3 6-3 7-3 8-3 9-3 1-3 上市公司 公司研究 公司点评 证券研究报告 房地产 216 年 11 月 2 日荣盛发展 (2146) 报告原因 : 有业绩公布需要点评增持 ( 上调 ) 市场数据 : 216 年 11 月 1 日 收盘价 ( 元 ) 8.17 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 11.62/6.34 市净率 1.6 息率 ( 分红 / 股价 ) 3.6 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 27481 上证指数 / 深证成指 3122.44 / 1796.14 注 : 息率 以最近一年已公布分红计算 基础数据 : 216 年 9 月 3 日 每股净资产 ( 元 ) 4.99 资产负债率 % 81.9 总股本 / 流通 A 股 ( 百万 ) 4348/3364 流通 B 股 /H 股 ( 百万 ) -/- 一年内股价与大盘对比走势 : 荣盛发展 沪深 3 指数 5 业绩增长超出市场预期, 公司进一步扩大融资规模 投资要点 : 公司营业收入与归母净利润保持高增速, 预计 216 年归母净利润在 31.3~38.6 亿, 对应 EPS 为.72~.89 元, 超出市场一致预期 216 年前三季度公司实现营业收入 187.1 亿, 同比 增速为 25.3%; 归母净利润 21.7 亿, 同比增速为 29.9%, 符合我们的预期 公司保持强盈利能力, 前三季度毛利率为 3.6%, 显著高于行业平均水平 26.3% 在房地产 行业普遍面临毛利较快下滑的境况下, 公司依旧保持稳定的盈利能力, 毛利率较 216H1 下 降.8 个百分点, 较去年同期仅下降.2 个百分点, 基本持平 资金方面, 公司扩大融资规模, 杠杆率有所提高 公司 216Q3 资本负债率为 81.9%, 较年 初增加 3.3 个百分点 ; 剔除预收账款后的资产负债率为 75.2%, 较年初增加 3.1 个百分点 年初至 1 月 14 日, 公司累计发生担保金额为 224 亿元, 累计新发行公司债券 5 亿元 ( 平 均融资成本为 5.69%, 处于行业平均水平 ), 并拟非公开发行不超过 7 年且规模不超过 7 亿的公司债券 8 月, 公司首次尝试购房尾款资产支持专项计划, 发行规模不超过 18 亿, 期 限在 3 年内, 目前该议案已过董事会 7 月, 公司公布定增预案, 拟以每股不低于 7.7 元的 价格非公开发行股票 6.4 亿股, 融资额约为 49 亿元, 目前该预案已收到中国证监会 行政 许可申请受理通知书, 尚需取得证监会核准 -5 公司拥有土地储备逾 25 万方, 前三季度新增土储占地面积 274 万方 ( 权益面积为 256 万 方 ), 平均楼面价为 3142 元 / 平米 公司新增土地储备大多分布于河北省 江苏省 安徽省 广东省 海南省 相关研究 荣盛发展 (2146) 点评 : 中期业绩超预 期, 公司拟试水通用航空领域 216/8/26 荣盛发展 (2146) 深度 : 聚焦京津冀地 带, 地产业务多元化 216/7/8 证券分析师王胜 A2351161 wangsheng@swsresearch.com 联系人曹一凡 (8621)23297818 7222 caoyf@swsresearch.com 感谢实习生龚正欢对本文做出的贡献 公司 3+X 战略推进顺利, 大地产 大健康与大金融齐头并进 住宅地产方面, 公司调整 战略, 布局以二线城市为主 三线城市为辅 产业园区方面, 已拿下永清 香河与霸州三子, 并于 1 月与张家口市宣化区签订合作开发高铁新城的框架协议 康旅地产方面, 公司在神 农架 黄山 汉南 秦皇岛与河北野三坡等多个景区取得土地储备, 并拟与捷克南摩拉维亚 州休闲水疗区合作开发水疗和娱乐中心 ( 综合体 ), 今年 8 月美亚航空的收购计划将进一步 落实完善公司的发展战略 大金融方面, 公司子公司于 9 月拟出资 9.9 亿元设立杭州景林璟 域产业基金 ;8 月股市投资南华财险 2 亿元, 占其注册资本 13.5%;5 月公司投资中冀民投 46 亿元, 占股比例达 46%, 并拟于 16 年底前缴纳投资额的 5,17 年全部缴纳完毕 上调至增持评级, 维持盈利预测 公司的销售业绩与盈利能力表现出色, 超出市场一致预期, 同时公司稳步推进 3+X 战略, 扩张步伐坚定有力 因此我们看好公司未来的发展, 从中 性评级上调至增持评级 我们维持 16-18 年公司归母净利润 35.5/46.9/53.1 亿元的盈利预测, 同比增速分别为 46.2%/32.1%/13.1%, 对应 16-18 年 EPS 分别为.82/1.8/1.22 元 财务数据及盈利预测 215 16Q1-Q3 216E 217E 218E 营业收入 ( 百万元 ) 23,432 18,711 29,866 37,13 44,28 同比增长率 (%) 1.35 25.42 27.46 23.93 19.44 净利润 ( 百万元 ) 2,428 2,174 3,55 4,69 5,35 同比增长率 (%) -24.87 29.79 46.2 32.11 13.11 每股收益 ( 元 / 股 ).56.5.82 1.8 1.22 毛利率 (%) 28.5 3.6 3.8 31.9 3.8 ROE(%) 11.8 1. 15.3 14.5 14.4 市盈率 15 1 8 7 注 : 市盈率 是指目前股价除以各年业绩 ; 净资产收益率 是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE, 因公司 215 年度会计数据有所调整, 所以文中调整后同比增速与图表不一致 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明
附表 图 1:216 年 1-9 月公司营业收入 187.1 亿元, 同比增 长 25% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 21.7 亿元, 同比增 长 3 2, 16, 12, 8, 4, 8,395 12,244 15,54 14,919 18,711 6 4 2 2,4 2, 1,6 1,2 8 4 1,298 1,753 2,59 1,675 2,174 4 2-2 212Q3 213Q3 214Q3 215Q3 216Q3-2 212Q3 213Q3 214Q3 215Q3 216Q3-4 营业收入 ( 百万元 ) 增速 ( 右轴 ) 归母净利润 ( 百万元 ) 增速 ( 右轴 ) 图 3:216H1 公司合同签约金额 171 亿元, 同比增长 63%, 创历史最好成绩 图 4:216H1 公司合同签约面积 225 万平米, 同比增长 34% 4 3 2 1 14 74 27 186 1599 283 223 15 87 39 223 171 17 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 178 131 437 319 15167 467 356 168 135 483 339 225 151 4 2-2 213Q2 213 214Q2 214 215Q2 215 216Q2-2 213Q2 213 214Q2 214 215Q2 215 216Q2-4 销售金额 ( 亿元 ) 结算收入 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 结算面积 ( 万平方米 ) 销售同比增速 ( 右轴 ) 结算同比增速 ( 右轴 ) 销售同比增速 ( 右轴 ) 结算同比增速 ( 右轴 ) 图 5:216H1 销售均价为 767 元 / 平米, 上半年涨幅 19%; 结算均价为 767 元 / 平 米, 上半年涨幅 7%, 预计未来结算均价上涨空间较大 8 7 6 5 4 213Q2 213 214Q2 214 215Q2 215 216Q2 销售均价同比增速 ( 右轴 ) 结算均价同比增速 ( 右轴 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 结算均价 ( 元 / 平方米 ) 25% 2 15% 1 5% -5% -1-15% 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 2 页共 7 页简单金融成就梦想
图 6: 开发项目主要分布于江苏省 山东省 河北省图 7:216 年 1-9 月平均结算毛利率与上期持平于 31% 2% 4 37 36 33 31 31 7% 3 21% 4 2 1 26% 江苏山东河北安徽辽宁省广东省 湖南内蒙古四川北京市湖北 212Q3 213Q3 214Q3 215Q3 216Q3 销售毛利率 (%) 息税前利润率 (%) 净利润率 (%) 归母净利润率 (%) 表 1:RNAV 估值法下, 公司每股净资产为 8.94 元 / 股 RNAV 开发项目净现值 ( 亿元 ) 18.4 归属于母公司净资产 ( 亿元 ) 28.2 重估净资产合计 ( 亿元 ) 389 总股本 ( 亿股 ) 43.5 每股净资产值 ( 元 / 股 ) 8.94 216/8/26 7.73 折价率 13.5% Wacc 6.4% 资料来源 : 公司公告, 申万宏源研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 3 页共 7 页简单金融成就梦想
利润表 百万元, 百万股 213A 214A 215A 216E 217E 218E 营业收入 19,171 23,119 23,432 29,866 37,13 44,28 营业收入同比增长率 (yoy) 43% 21% 1% 27% 24% 19% 减 : 营业成本 12,38 15,42 16,75 2,677 25,216 3,599 毛利率 (%) 35% 33% 29% 31% 32% 31% 减 : 营业税金及附加 1,559 1,781 1,872 2,372 2,917 3,59 主营业务利润 5,232 5,917 4,89 6,816 8,88 1,99 主营业务利润率 (%) 27% 26% 21% 23% 24% 23% 减 : 销售费用 422 491 548 699 866 1,34 减 : 管理费用 631 715 842 1,73 1,33 1,589 减 : 财务费用 66 156 191 172 243 241 经营性利润 4,112 4,556 3,228 4,872 6,44 7,235 经营性利润率 (%) 21% 2 14% 16% 17% 16% 减 : 资产减值损失 5 81 36 (7) 21 3 加 : 公允价值变动收益 4 加 : 投资收益 16 16 11 15 14 13 营业利润 4,79 4,491 3,27 4,894 6,433 7,245 加 : 营业外净收入 25 15 69 利润总额 4,14 4,55 3,276 4,894 6,433 7,245 减 : 所得税 984 1,5 74 1,16 1,439 1,61 净利润 3,12 3,455 2,572 3,788 4,995 5,644 少数股东损益 214 224 144 238 35 338 归属于母公司所有者的净利润 2,96 3,232 2,428 3,55 4,69 5,35 每股收益 ( 元 ).67.74.56.82 1.8 1.22 归属于母公司所有者的净利润率 (%) 15% 14% 1 12% 13% 12% 资料来源 : 申万宏源研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 4 页共 7 页简单金融成就梦想
资产负债表 百万元 214A 215A 216E 217E 218E 流动资产 72,57 98,557 112,784 131,858 148,928 现金及等价物 5,889 13,777 1,468 1,695 6,662 应收款项 12,544 14,511 17,152 17,844 19,341 存货净额 52,16 67,814 82,71 1,865 12,47 其他流动资产 2,58 2,454 2,454 2,454 2,454 长期投资 726 1,119 1,883 2,881 3,999 固定资产 1,169 1,482 1,641 1,933 2,236 无形资产及其他资产 1,39 1,714 1,779 1,843 1,929 资产总计 75,792 12,871 118,86 138,515 157,93 流动负债 49,583 59,43 68,668 83,438 92,886 短期借款 15,39 17,49 19,31 24,13 21,593 应付款项 32,117 36,79 43,794 53,744 65,728 其它流动负债 非流动负债 1,733 21,452 24,64 2,872 24,975 负债合计 6,317 8,856 93,39 14,31 117,861 股本 1,95 4,348 4,348 4,985 4,985 资本公积 1,547 4,664 4,664 8,927 8,927 盈余公积 1,597 1,974 2,618 3,253 4,87 未分配利润 8,838 9,649 11,53 15,118 18,972 少数股东权益 1,588 1,38 1,618 1,923 2,261 股东权益 15,476 22,16 24,778 34,25 39,232 负债和股东权益合计 75,792 12,871 118,86 138,515 157,93 资料来源 : 申万宏源研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 5 页共 7 页简单金融成就梦想
合并现金流量表 百万元 214A 215A 216E 217E 218E 净利润 3,455 2,572 3,788 4,995 5,644 加 : 折旧摊销减值 221 199 194 255 246 财务费用 143 277 172 243 241 非经营损失 () 136 (121) 6 9 营运资本变动 (5,474) (5,657) (7,916) (5,886) (6,17) 其它 经营活动现金流 (1,661) (2,473) (3,883) (386) 32 资本开支 119 76 445 591 625 其它投资现金流 (618) (79) (75) (984) (1,15) 投资活动现金流 (1,299) (2,83) (1,195) (1,575) (1,73) 吸收投资 21 5,1 4,9 负债净变化 6,69 1,296 1,675 1,3 (2,462) 支付股利 利息 2,642 3,133 3,87 3,742 3,872 其它融资现金流 (1,599) (634) 3,9 4, 融资活动现金流 2,659 12,48 1,768 2,188 (2,334) 净现金流 (299) 7,23 (3,39) 227 (4,32) 资料来源 : 申万宏源研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 6 页共 7 页简单金融成就梦想
信息披露 证券分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度 专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立 客观地出具本报告, 并对本报告的内容和观点负责 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 与公司有关的信息披露 本公司隶属于申万宏源证券有限公司 本公司经中国证券监督管理委员会核准, 取得证券投资咨询业务许可, 资格证书编号为 : ZX65 本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的, 还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务 本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务 客户可通过 compliance@swsresearch.com 索取有关披露资料或登录 www.swsresearch.com 信息披露栏目查询从业人员资质情况 静默期安排及其他有关的信息披露 机构销售团队联系人 上海 陈陶 21-23297221 189389221 chentao@swsresearch.com 北京 李丹 1-66561 18938961 lidan@swsresearch.com 深圳 胡洁云 21-23297247 13916685683 hujy@swsresearch.com 海外 张思然 21-23297213 13636343555 zhangsr@swsresearch.com 综合 朱芳 21-23297233 189389233 zhufang@swsresearch.com 股票投资评级说明证券的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 买入 (Buy) 增持 (Outperform) 中性 (Neutral) 减持 (Underperform) 行业的投资评级 : : 相对强于市场表现 2 以上 ; : 相对强于市场表现 5%~2; : 相对市场表现在 -5%~+5% 之间波动 ; : 相对弱于市场表现 5% 以下 以报告日后的 6 个月内, 行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 看好 (Overweight) : 行业超越整体市场表现 ; 中性 (Neutral) : 行业与整体市场表现基本持平 ; 看淡 (Underweight) : 行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您, 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准 我们采用的是相对评级体系, 表示投资的相对比重建议 ; 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况, 比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素 投资者应阅读整篇报告, 以获取比较完整的观点与信息, 不应仅仅依靠投资评级来推断结论 申银万国使用自己的行业分类体系, 如果您对我们的行业分类有兴趣, 可以向我们的销售员索取 本报告采用的基准指数 : 沪深 3 指数 法律声明 本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 客户应当认识到有关本报告的短信提示 电话推荐等只是研究观点的简要沟通, 需以本公司 http://www.swsresearch.com 网站刊载的完整报告为准, 本公司并接受客户的后续问询 本报告首页列示的联系人, 除非另有说明, 仅作为本公司就本报告与客户的联络人, 承担联络工作, 不从事任何证券投资咨询服务业务 本报告是基于已公开信息撰写, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 工具 意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的惟一因素 客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险 本公司特别提示, 本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失, 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 市场有风险, 投资需谨慎 若本报告的接收人非本公司的客户, 应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问 本报告的版权归本公司所有, 属于非公开资料 本公司对本报告保留一切权利 除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司 未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 7 页共 7 页简单金融成就梦想