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1 «经 济 学 动 态»2012 年 第 2 期 中 国 房 地 产 市 场 限 购 政 策 研 究 基 于 反 需 求 函 数 的 理 论 与 经 验 分 析 冯 科 何 理 内 容 提 要 : 为 了 研 究 中 国 房 地 产 市 场 的 限 购 政 策 对 经 济 的 影 响, 本 文 首 先 进 行 了 一 般 经 济 学 分 析 ; 接 着 参 考 H.YounKm(1997) 的 基 于 数 量 的 反 需 求 函 数 体 系, 并 结 合 房 地 产 市 场 的 特 点 重 新 构 建 了 反 需 求 函 数 ; 然 后 在 福 利 分 析 的 基 础 上, 应 用 几 乎 理 性 需 求 函 数, 并 结 合 2007~2011 年 全 国 北 京 上 海 的 经 验 数 据, 定 量 分 析 了 房 地 产 限 购 政 策 对 其 他 消 费 市 场 的 影 响 以 及 产 生 的 社 会 福 利 变 化. 研 究 结 果 显 示, 房 地 产 限 购 政 策 会 破 坏 其 他 消 费 市 场 的 均 衡 ; 限 购 政 策 下 的 刚 性 改 善 性 和 投 资 性 房 地 产 需 求 者 均 面 临 福 利 损 失, 但 全 国 北 京 上 海 的 福 利 损 失 结 构 因 房 地 产 需 求 类 型 而 异. 关 键 词 : 房 地 产 市 场 限 购 福 利 损 失 反 需 求 函 数 几 乎 理 性 需 求 函 数 一 引 言 近 些 年, 我 国 房 地 产 价 格 上 涨 过 快, 政 府 的 调 控 政 策 效 果 有 限, 以 至 于 提 出 了 限 购 政 策, 直 接 用 行 政 手 段 规 定 居 民 购 买 住 宅 的 数 量.2010 年 4 月 17 日, 国 务 院 下 发 了 «关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知», 首 次 指 出 : 地 方 人 民 政 府 可 根 据 实 际 情 况, 采 取 临 时 性 措 施, 在 一 定 时 期 内 限 定 购 房 套 数. 但 对 于 限 购 的 对 象 范 围 数 量 期 限 等, 并 无 明 确 的 规 定. 随 后, 各 地 出 台 了 实 施 细 则. 例 如 北 京 市 下 发 了 «贯 彻 落 实 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 文 件 的 通 知», 规 定 : 自 本 通 知 发 布 之 日 起, 暂 定 同 一 购 房 家 庭 只 能 在 本 市 新 购 买 一 套 商 品 住 房 年 9 月, 住 房 和 城 乡 建 设 部 等 国 家 部 委 出 台 的 新 国 五 条, 强 调 了 限 购.2011 年 1 月 26 日, 国 务 院 下 发 了 «关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知», 明 确 指 出 : 各 直 辖 市 计 划 单 列 市 省 会 城 市 和 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市, 在 一 定 时 期 内, 要 从 严 制 定 和 执 行 住 房 限 购 措 施. 原 则 上 对 已 拥 有 1 套 住 房 的 当 地 户 籍 居 民 家 庭 能 够 提 供 当 地 一 定 年 限 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭, 限 购 1 套 住 房 ( 含 新 建 商 品 住 房 和 二 手 住 房 ); 对 已 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 的 当 地 户 籍 居 民 家 庭 拥 有 1 套 及 以 上 住 房 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭 无 法 提 供 一 定 年 限 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭, 要 暂 停 在 本 行 政 区 域 内 向 其 售 房 年 7 月 12 日, 国 务 院 常 务 会 议 又 强 调 : 已 实 施 住 房 限 购 措 施 的 城 市 要 继 续 严 格 执 行 相 关 政 策, 房 价 上 涨 过 快 的 二 三 线 城 市 也 要 采 取 必 要 的 限 购 措 施. 可 见, 限 购 政 策 逐 渐 明 确 细 化 严 厉, 在 短 期 内 并 无 松 动 的 趋 势. 作 为 一 种 行 政 直 接 干 预 经 济 的 手 段, 有 可 能 在 较 长 时 间 内 存 在. 问 题 在 于, 限 购 政 策 究 竟 会 对 房 地 产 市 场 产 生 怎 样 的 影 响? 这 需 要 实 证 的 分 析, 也 需 要 规 范 的 判 断. 对 于 限 购 限 价 等 政 府 直 接 干 预 经 济 的 做 法, 西 方 经 济 学 者 普 遍 认 为 会 引 起 福 利 损 失. 典 型 的 是 对 市 场 配 额 (Ratonng) 的 研 究.H.P.Nesser (1943) 对 配 额 进 行 了 理 论 上 的 解 释, 分 别 分 析 了 整 冯 科, 北 京 大 学 经 济 学 院, 邮 政 编 码 :100871, 电 子 邮 箱 :fengke@pku.edu.cn. 何 理, 光 华 天 成 博 士 后 工 作 站 研 究 部, 邮 政 编 码 :100080, 电 子 邮 箱 :hel332211@126.com. 本 文 是 国 家 社 科 基 金 重 点 项 目 我 国 中 长 期 经 济 增 长 与 结 构 变 动 趋 势 研 究 ( 项 目 编 号 :09AZD013; 主 持 人 为 北 京 大 学 副 校 长 刘 伟 ; 冯 科 为 课 题 组 核 心 成 员 ) 的 阶 段 性 成 果. 作 者 感 谢 北 京 大 学 经 济 学 院 黄 桂 田 教 授 胡 涛 副 教 授 的 帮 助 和 建 议. 53

2 体 配 额 分 组 配 额 的 各 种 形 式 及 各 种 形 式 的 实 施 方 式 实 施 效 果 等.D.H.Howard(1977) 将 配 额 理 论 应 用 于 消 费 者 需 求 函 数, 发 现 在 数 量 配 额 的 情 况 下, 会 导 致 家 庭 需 求 与 市 场 供 给 的 不 均 衡, 不 均 衡 的 规 模 受 商 品 类 型 和 数 量 价 格 函 数 关 系 的 影 响.Artus, Laroque& Mchel(1984) 对 数 量 配 额 的 宏 观 经 济 模 型 进 行 了 估 计, 结 果 表 明, 在 随 机 配 额 的 机 制 下, 商 品 和 劳 动 力 的 供 给 和 需 求 难 以 达 到 均 衡, 且 会 导 致 更 低 的 劳 动 生 产 率 和 较 高 的 劳 动 力 转 换 成 本. 在 数 量 控 制 的 福 利 分 析 方 面,Breslaw & Smth(1995) 构 建 了 需 求 数 量 受 限 下 的 福 利 分 析 框 架, 他 们 建 立 了 数 量 受 限 情 况 下 的 消 费 需 求 的 n- 方 程 组, 并 提 供 了 估 计 方 程 组 系 数 矩 阵 的 方 法, 最 后 用 Monte Carlo 分 析 工 具 获 得 了 美 国 石 油 市 场 和 加 拿 大 已 婚 妇 女 工 作 时 间 数 量 变 动 时 的 福 利 变 动 值.H.Y. Km(1997) 从 消 费 者 福 利 分 析 的 角 度 构 建 了 基 于 数 量 的 反 需 求 函 数, 并 建 立 效 用 距 离 函 数 对 该 反 需 求 函 数 进 行 了 分 析, 包 括 函 数 的 理 论 特 征 直 接 和 间 接 效 用 函 数 数 量 变 动 后 产 生 的 补 偿 性 变 动 和 等 值 性 变 动 等, 最 后 应 用 几 乎 理 想 需 求 函 数 系 统 (AIDS) 对 反 需 求 函 数 进 行 了 例 证.Glaeser & Lutmer (2003) 认 为 在 住 房 租 金 控 制 下, 由 于 租 房 需 求 存 在 异 质 分 布, 会 引 发 资 源 误 配 (Msalocaton), 使 租 金 控 制 产 生 的 福 利 成 本 高 于 供 给 不 足 的 福 利 成 本. 我 国 学 者 对 限 购 的 研 究, 多 见 于 一 些 新 闻 报 道 和 分 析 评 论, 正 式 的 研 究 较 少. 李 稻 葵 (2011) 认 为, 房 地 产 限 购 的 一 个 本 质 是 实 行 直 接 的 严 格 的 资 本 管 制 ; 限 购 是 常 规 调 控 手 段 失 效 的 情 况 下 所 能 采 取 的 最 后 一 剂 药 ; 限 购 是 一 个 过 渡 性 的 制 度 安 排, 需 付 出 成 本, 对 消 费 性 需 求 有 误 伤 的 可 能. 尹 伯 成 尹 晨 (2011) 总 结 了 限 购 的 六 个 积 极 作 用 : 恢 复 城 镇 住 宅 的 本 来 功 能 正 确 引 导 居 民 理 性 消 费 有 助 于 控 制 金 融 风 险 和 经 济 风 险 阻 止 贫 富 差 距 进 一 步 扩 大 有 利 于 降 低 城 市 商 务 成 本 有 助 于 控 制 通 胀, 并 认 为 限 购 在 一 定 时 期 不 应 退 出, 限 购 不 是 退 到 过 去 计 划 经 济 的 老 路, 限 购 肯 定 能 使 楼 市 走 向 理 性 稳 定 健 康 发 展 之 路. 该 文 观 点 鲜 明, 但 缺 乏 严 密 论 证. 胡 涛 孙 振 尧 (2011) 通 过 建 立 一 个 理 论 模 型, 讨 论 了 限 购 政 策 导 致 的 需 求 群 体 的 不 确 定 性 及 对 社 会 福 利 的 影 响, 认 为 如 果 符 合 限 购 政 策 的 消 费 者 的 支 付 意 愿 之 间 的 差 异 性 越 小, 则 政 策 的 福 利 损 失 越 大 ; 而 且 在 达 到 相 同 调 控 目 标 的 政 策 中, 限 购 政 策 的 福 利 损 失 最 大. 但 该 模 型 对 房 地 产 市 场 的 特 点 并 未 作 深 入 分 析, 只 是 在 一 般 意 义 上 对 限 购 进 行 了 讨 论. 总 的 来 54 说, 目 前 关 于 房 地 产 限 购 的 研 究, 大 多 只 是 对 限 购 政 策 出 台 背 景 市 场 反 应 等 的 描 述, 或 是 进 行 了 一 些 简 单 分 析, 而 缺 乏 严 密 的 理 论 模 型 推 导 和 实 证 检 验. 本 文 试 图 对 限 购 政 策 作 一 深 入 研 究. 二 房 地 产 限 购 的 一 般 经 济 学 分 析 ( 一 ) 限 购 的 执 行 问 题 房 地 产 限 购 政 策 的 执 行, 在 两 个 方 面 会 出 现 问 题. 第 一 个 方 面 是 地 方 政 府 执 行 中 央 政 府 限 购 政 策 的 决 心. 中 央 政 府 关 注 宏 观 经 济 的 均 衡 稳 定 增 长, 提 出 了 限 购 政 策 ; 地 方 政 府 关 注 的 是 当 地 的 经 济 发 展 和 就 业, 被 动 地 执 行 限 购 政 策, 这 里 就 存 在 着 地 方 政 府 与 中 央 政 府 的 博 弈, 宏 观 政 策 自 上 而 下 的 传 导 存 在 着 梗 塞. 受 制 于 土 地 财 政 和 分 税 制, 地 方 政 府 并 无 强 烈 的 动 机 来 严 格 执 行 限 购 政 策, 只 是 为 了 应 付 中 央 政 府 的 约 谈 巡 查 问 责 等. 实 际 上, 在 执 行 限 购 政 策 的 过 程 中, 很 多 地 方 政 府 都 在 以 限 价 代 替 限 购, 强 化 限 价 措 施, 弱 化 限 购 措 施, 力 图 减 少 对 地 方 经 济 的 不 利 影 响. 第 二 个 方 面 是 房 地 产 市 场 层 出 不 穷 的 规 避 限 购 政 策 的 方 法. 例 如 阴 阳 合 同 借 身 份 证 假 离 婚 住 房 赠 予 等. 这 些 方 法, 都 能 在 一 定 程 度 上 规 避 限 购 政 策, 但 也 蕴 涵 了 诸 多 法 律 社 会 道 德 等 方 面 的 问 题 和 风 险. 因 而 从 以 上 两 个 方 面 来 讲, 限 购 政 策 的 执 行, 是 不 力 的. ( 二 ) 限 购 的 效 果 问 题 可 以 从 短 期 和 中 长 期 来 看 房 地 产 限 购 政 策 的 效 果. 从 短 期 来 看, 规 定 居 民 具 备 一 定 条 件 才 能 购 房, 相 当 于 向 居 民 发 放 限 量 的 购 房 票, 直 接 减 少 了 需 求. 同 时 房 地 产 市 场 的 供 给 在 短 期 内 难 以 调 整, 必 然 引 起 交 易 量 和 交 易 价 格 的 下 降,2010~2011 年 房 地 产 市 场 的 数 据 已 经 证 明 了 限 购 政 策 在 短 期 内 的 有 效 性. 从 中 长 期 来 看, 限 购 作 为 一 种 政 府 直 接 干 预 经 济 的 行 政 手 段, 与 我 国 的 市 场 化 改 革 方 向 相 悖, 不 可 能 长 期 存 在, 终 将 被 取 消, 房 地 产 市 场 终 将 要 回 归 到 市 场 机 制 发 挥 主 导 调 节 作 用 的 状 态. 然 而, 由 于 限 购 政 策 在 短 期 内 强 行 压 制 了 需 求, 一 旦 取 消, 市 场 积 累 的 需 求 猛 然 释 放, 房 地 产 价 格 很 可 能 出 现 报 复 性 上 涨. 同 时, 限 购 政 策 使 房 地 产 开 发 商 对 供 给 作 出 调 整, 减 少 住 宅 投 资 降 低 住 宅 质 量. 因 而, 限 购 的 中 长 期 效 果, 是 加 剧 了 供 需 失 衡, 带 来 房 地 产 市 场 的 剧 烈 波 动. 然 而, 不 论 是 短 期 还 是 中 长 期, 限 购 政 策 都 达 不 到 提 高 居 民 对 住 宅 的 支 付 能 力 的 效 果, 买 不 起 房 的 居 民 仍 然 买 不 起 房. 这 主 要 是 因 为 居 民 收 入 的 增 长 速 度 较 慢, 房 价 收 入 维 持 在 高 位. 改 善 居

3 «经 济 学 动 态»2012 年 第 2 期 民 对 住 宅 的 支 付 能 力, 要 靠 收 入 的 快 速 增 加, 限 购 无 法 解 决 问 题. ( 三 ) 限 购 与 房 地 产 市 场 的 根 本 问 题 房 地 产 市 场 的 根 本 问 题, 是 供 需 矛 盾, 限 购 不 能 解 决, 反 而 加 剧 了 这 个 问 题. 我 国 正 处 于 工 业 化 的 加 速 时 期, 还 需 要 20 年 左 右 完 成 工 业 化 ; 而 城 镇 化 率 为 49.68%(2010 年 ), 与 发 达 国 家 相 比, 还 有 20% ~30% 的 提 升 空 间. 工 业 化 与 城 市 化 对 于 房 地 产 市 场 的 需 求 是 巨 大 的. 而 我 国 房 地 产 市 场 的 供 给 受 制 于 土 地 供 给 金 融 资 源 等, 相 对 不 足, 使 得 供 需 结 构 失 衡, 成 为 我 国 房 地 产 市 场 的 根 本 问 题. 理 论 上 讲, 解 决 问 题 的 关 键 是 增 加 供 给, 充 分 满 足 巨 大 的 需 求. 然 而 限 购 等 严 厉 的 调 控 措 施, 打 压 了 房 地 产 开 发 商, 抑 制 了 供 给 的 快 速 增 加, 并 且 使 供 给 的 质 量 下 降, 从 而 人 为 地 制 造 了 短 缺, 最 终 加 剧 了 房 地 产 市 场 的 供 给 与 需 求 之 间 的 矛 盾, 也 使 得 我 国 低 价 工 业 化 高 价 城 市 化 的 问 题 更 加 严 重. ( 四 ) 限 购 与 房 地 产 市 场 的 结 构 性 扭 曲 限 购 政 策 给 房 地 产 市 场 至 少 带 来 了 三 个 方 面 的 结 构 性 扭 曲. 第 一 个 方 面, 加 剧 了 三 四 线 城 市 的 房 地 产 投 机. 一 二 线 城 市 的 限 购, 使 得 大 量 资 金 涌 入 没 有 限 购 的 三 四 线 城 市 进 行 投 机 活 动 ; 同 时, 房 地 产 开 发 商 也 大 量 进 入 三 四 线 城 市 规 避 风 险. 这 样 的 情 况 增 加 了 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 的 风 险, 对 我 国 的 城 镇 化 进 程 也 是 一 种 阻 碍. 第 二 个 方 面, 引 发 住 宅 租 赁 市 场 价 格 的 大 幅 上 涨. 在 限 购 政 策 下, 很 多 不 具 备 购 房 条 件 的 居 民 将 转 向 住 宅 租 赁 市 场, 引 起 租 金 的 大 幅 上 涨, 损 害 租 房 者 的 福 利, 不 利 于 改 善 民 生. 第 三 个 方 面, 导 致 商 业 地 产 价 格 过 快 上 涨. 限 购 压 制 了 住 宅 市 场, 使 得 大 量 资 金 流 入 商 业 地 产 领 域, 同 时 很 多 房 地 产 开 发 商 加 大 对 商 业 地 产 的 投 资, 这 样 会 引 起 商 业 地 产 价 格 的 过 快 上 涨, 积 聚 金 融 风 险. 上 述 分 析 表 明, 房 地 产 限 购 政 策 无 法 产 生 预 期 的 效 果, 而 负 面 效 应 还 不 少. 对 于 限 购 引 起 的 福 利 损 失, 本 文 将 在 第 三 部 分 通 过 建 立 理 论 模 型 展 开 讨 论. 三 理 论 模 型 构 建 与 分 析 : 基 于 反 需 求 函 数 的 福 利 分 析 房 地 产 限 购 政 策 的 基 本 逻 辑 是 构 造 不 同 的 消 费 准 许 条 件, 排 除 一 定 比 例 的 消 费 者 于 市 场 之 外, 减 少 市 场 总 需 求 量. 这 相 当 于 向 内 旋 转 需 求 曲 线, 在 短 期 供 给 不 变 的 情 况 下, 市 场 均 衡 价 格 会 因 数 量 的 减 少 而 降 低, 从 而 达 到 短 期 调 控 房 地 产 价 格 的 目 的, 是 一 种 数 量 影 响 价 格 的 干 预 方 式. 可 见, 限 购 不 同 于 一 般 的 房 地 产 调 控 政 策, 如 税 收 和 租 金 控 制 等. 对 于 政 府 的 价 格 干 预 或 价 格 管 制 的 效 果, 西 方 经 济 学 已 有 丰 富 和 成 熟 的 理 论 解 释, 主 要 通 过 价 格 变 化 的 福 利 效 应 与 消 费 者 剩 余 测 量 来 衡 量 市 场 干 预 的 有 效 程 度. 对 于 单 个 消 费 者, 当 价 格 的 变 化 带 来 的 效 用 变 化 值 为 正 时, 该 项 政 策 是 值 得 的, 以 消 费 者 剩 余 来 衡 量, 即 为, 以 政 策 的 福 利 来 衡 量 可 为 补 偿 性 变 化 (CV,Compensaton Varaton) 或 等 值 性 变 化 (EV,EquvalentVaraton). 限 购 政 策 是 数 量 变 化 引 起 价 格 变 化, 衡 量 限 购 政 策 的 效 果 仍 然 可 以 基 于 消 费 者 剩 余 变 化 或 社 会 福 利 变 化. 为 了 衡 量 房 地 产 限 购 政 策 的 效 果, 可 以 建 立 反 需 求 函 数. 本 文 参 考 H.YounKm(1997) 的 基 于 数 量 的 反 需 求 函 数 体 系, 重 新 构 建 房 地 产 市 场 的 反 需 求 函 数, 根 据 房 地 产 市 场 的 特 点 作 出 以 下 调 整 : 1 (1) 消 费 归 并. 本 文 把 消 费 者 的 所 有 消 费 需 求 分 为 三 个 亚 束 (subbandles), 形 成 (x 1,x 2,x 3 ) 消 费 束,x 1 为 购 房 数 量 向 量,x 2 为 租 房 向 量,x 3 为 其 他 物 品 的 消 费 向 量. 这 样 考 虑 是 为 了 分 析 限 购 政 策 对 房 地 产 租 赁 市 场 的 影 响.x 1 和 x 2 的 关 系 因 房 地 产 的 需 求 不 同 而 不 同 : 对 于 刚 性 房 地 产 需 求,x 1 与 x 2 为 替 代 关 系, 即 x 1 为 1 时,x 2 为 0,x 1 为 0 时,x 2 为 1; 对 于 改 善 性 房 地 产 需 求 和 投 资 性 房 地 产 需 求, x 1 与 x 2 为 互 补 关 系, 因 为 改 善 性 房 地 产 消 费 者 购 置 新 的 房 地 产 后, 往 往 会 将 原 有 房 产 出 租, 而 房 地 产 投 资 者 一 般 会 将 新 购 置 的 房 地 产 出 租. (2) 消 费 者 归 并. 房 地 产 消 费 属 于 大 件 消 费, 对 于 单 个 消 费 者 来 说, 其 需 求 数 量 十 分 有 限, 需 求 呈 现 离 散 的 特 点, 需 求 曲 线 反 映 消 费 者 的 支 付 意 愿. 为 了 更 好 的 在 传 统 的 福 利 分 析 框 架 下 进 行 理 论 分 析, 本 文 把 所 有 消 费 者 进 行 归 并. 对 于 这 样 一 个 归 并 的 消 费 者, 其 对 于 房 地 产 的 需 求 就 呈 现 出 价 格 与 需 求 量 连 续 相 关 的 特 点. 2 (3) 考 虑 收 入 的 影 响. 不 同 于 普 通 的 日 常 消 费 品, 房 地 产 消 费 为 大 宗 物 品 消 费, 其 需 求 不 仅 受 到 产 品 的 价 格 或 数 量 的 影 响, 更 受 到 其 收 入 水 平 的 影 响, 因 此 在 反 需 求 函 数 中 加 入 收 入 约 束. (4) 考 虑 不 同 的 房 地 产 需 求 组. 限 购 的 目 的 是 为 了 打 压 房 地 产 的 投 资 需 求, 从 而 抑 制 房 价 的 过 快 上 涨, 因 此, 基 于 不 同 的 房 地 产 需 求 组 的 分 析 是 有 意 义 的. 本 文 把 房 地 产 需 求 分 为 刚 性 需 求 改 善 性 需 求 和 投 资 性 需 求 三 种, 在 整 体 房 地 产 市 场 分 析 的 基 55

4 础 上, 考 虑 限 购 政 策 在 三 类 需 求 组 产 生 的 福 利 变 动 差 异, 来 检 验 限 购 是 否 能 限 制 投 资 性 需 求. ( 一 ) 反 需 求 函 数 的 构 建 假 设 存 在 关 于 X=(x 1,x 2,x 3 ) 直 接 效 用 函 数 u =F(X), 该 函 数 对 X 二 次 可 微, 单 调 递 增 且 拟 凹, 对 于 消 费 者, 其 面 临 着 在 收 入 限 制 的 基 础 上 实 现 效 用 最 大 化 的 问 题 : MAXF(X)s.t.^P/X 1 (1) 其 中 ^P 为 归 一 化 的 价 格,^P=P /P 1x 1+P 2x 2+ P 3x 3,P 1x 1-P 2x 2+P 3x 3=Y 为 收 入 约 束. 对 于 租 房 的 价 格 P 2, 前 为 负 号 的 原 因 是 对 于 刚 性 需 求, 购 置 房 地 产 意 味 着 不 需 要 租 房,-P 2x 2 为 其 机 会 成 本 ; 对 于 改 善 性 与 投 资 性 房 地 产 需 求,P 2x 2 为 其 出 租 房 的 收 入, 可 增 加 其 收 入. 根 据 Hotelng- Wold 恒 等 式, 得 到 非 补 偿 性 的 反 需 求 函 数 : b (X) {ƏF(X)/ƏX }/{ (ƏF(X)/ƏX )X }= ^P (2) 直 接 效 用 函 数 中 隐 含 的 间 接 效 用 函 数 如 下 : V(^P) max {F(X):P T^X 1 } (3) X 3 在 此 基 础 上, 定 义 距 离 函 数 为 : D(u,X) max {t>0:f(x/t) u} (4) t 该 距 离 函 数 对 X 连 续 递 增 拟 凹 且 具 有 线 性 齐 次 性. 根 据 Shephard 引 理, 得 到 具 有 补 偿 性 的 反 需 求 函 数 : a (u,x)=əd(u,x)/əx =^P (5) 则 房 地 产 数 量 变 化 后 对 其 他 商 品 的 影 响 可 用 价 格 弹 性 表 示 为 : η c j1=əlna (u,x)/əlnx 1 (6) 根 据 房 地 产 不 同 需 求 的 假 设 ἠ21<0, 限 购 政 策 同 时 在 需 求 和 供 给 两 个 方 面 对 房 地 产 租 赁 市 场 产 生 影 响. 对 于 刚 性 需 求 组, 需 求 量 的 减 少 会 增 加 对 出 租 房 的 需 求, 推 高 价 格 ; 对 于 改 善 性 房 地 产 需 求 和 投 资 性 房 地 产 需 求, 房 地 产 需 求 量 的 减 少 会 减 少 房 地 产 租 赁 市 场 的 供 给, 同 样 推 高 租 房 价 格. 这 种 双 管 齐 下 的 影 响, 进 一 步 加 剧 了 房 地 产 租 赁 市 场 的 矛 盾, 对 整 个 社 会 的 福 利 产 生 极 大 的 负 面 影 响. 根 据 消 费 归 并 假 设, 房 地 产 购 置 与 其 他 消 费 品 为 替 代 品, 即 η31 <0, 当 房 地 产 购 买 的 数 量 增 加 4 时, 必 须 从 收 入 中 拿 出 更 大 比 例 来 购 置 房 地 产, 对 其 他 消 费 品 需 求 量 下 降, 从 而 导 致 其 价 格 下 降. 但 就 限 购 政 策 来 分 析, 对 房 地 产 需 求 的 压 制 导 致 房 地 产 购 买 的 数 量 下 降, 由 于 不 具 有 购 买 房 产 的 资 格, 原 计 56 划 用 于 购 买 房 产 的 资 金 就 会 流 向 其 他 的 市 场, 这 就 会 破 坏 其 他 物 品 的 市 场 均 衡 ( 茅 于 轼,2011). 5 不 同 的 房 地 产 需 求 对 其 他 市 场 会 产 生 不 同 的 影 响 : 刚 性 需 求 被 压 制 而 产 生 的 富 余 的 资 金 会 以 存 款 的 方 式 存 在, 由 于 必 须 买 房, 该 部 分 消 费 者 会 存 款 等 待 买 房 许 可, 由 于 对 未 来 购 房 许 可 和 房 价 的 不 确 定 性, 未 来 新 增 的 收 入 亦 会 大 部 分 以 存 款 方 式 存 在, 6 这 会 进 一 步 推 高 我 国 储 蓄 率 ; 改 善 性 房 地 产 需 求 被 压 制 而 富 余 的 资 金, 部 分 会 增 加 其 消 费, 7 但 更 大 的 部 分 会 进 入 投 资 市 场 ; 投 资 性 房 地 产 需 求 则 为 了 实 现 资 金 的 收 益, 必 然 寻 找 房 地 产 之 外 的 投 资 市 场, 而 我 国 当 前 的 投 资 渠 道 十 分 有 限, 大 量 资 金 会 涌 入 个 别 产 品 市 场, 如 大 蒜 绿 豆 苹 果 古 玩 等, 扰 乱 市 场 秩 序, 增 加 的 宏 观 经 济 风 险. ( 二 ) 福 利 分 析 本 研 究 主 要 考 虑 房 地 产 限 购 之 后 的 补 偿 性 变 化, 即 为 了 维 持 原 有 的 效 用 水 平 u 0, 消 费 之 必 须 增 加 的 支 出 水 平. 基 于 距 离 函 数, 消 费 者 的 补 偿 性 变 化 为 : CV D(u 0,X 1 )-D(u 0,X 0 ) (7) 根 据 Shephard 引 理 : CV= X1 X01 α (u 0,X)dX 1 (8) 当 房 地 产 市 场 存 在 限 购 时,X 1 1<X 0 1,CV 衡 量 消 费 者 因 为 消 费 数 量 的 减 少 而 需 要 支 付 的 支 出 ( 归 一 化 ), 当 CV 大 于 0 时, 消 费 者 状 况 变 坏, 即 该 项 政 策 对 于 消 费 者 不 利. 对 限 购 引 起 的 社 会 福 利 变 动 还 必 须 考 虑 由 于 限 购 政 策 强 制 性 干 预 产 生 市 场 供 需 不 均 衡 而 导 致 的 额 外 损 失 (DeadweghtLoss) 的 变 化 : DWL D(u 0,X C )-D(u 0,X R )-(X C -X R ) T^PC (9) 也 为 : DWL= XC XR a (u 0,X)dX -(X C -X R ) T^PC (10) 其 中 X1 C 为 房 地 产 市 场 出 清 时 的 均 衡 量,X 1 R 为 限 购 政 策 下 的 市 场 需 求 量. 四 经 验 分 析 : 基 于 AIDS 的 反 需 求 函 数 为 了 定 量 分 析 房 地 产 限 购 政 策 引 起 的 社 会 福 利 变 化, 需 要 先 建 立 居 民 需 求 函 数. 本 文 选 择 了 Deaton & Muelbauer's(1980) 构 建 的 几 乎 理 性 需 求 函 数 AIDS(AlmostIdealDemandSystem), 8 根 据 前 文 的 理 论 设 计, 基 于 AIDS 的 反 需 求 距 离 函 数 如 下 所 示 :

5 «经 济 学 动 态»2012 年 第 2 期 lnd(u,x)=α 0+ α lnx +1/2 γ jln(x )ln j (X j )+β0 X -β u (11) 上 述 函 数 的 系 数 需 要 满 足 可 加 性 齐 次 性 和 对 称 性 的 约 束, 即 和. 函 数 为 : 根 据 Shephard 引 理, 得 到 居 民 消 费 的 支 出 结 构 α =1, jγ j=0, β=0 和 γ j=γ j ( j) 其 中 : (12) lnq=α 0+ α lnx +1/2 γ jlnx lnx j (13) j 在 经 验 分 析 过 程 中,lnQ 的 非 线 性 特 征 使 得 函 数 估 计 比 较 复 杂, 因 此, 本 文 采 用 Moschn(1995) 提 出 的 Dvsa 指 数 对 其 进 行 线 性 化, 即 lnq= S ln(x /X 0 ). 在 此 基 础 上, 考 虑 限 购 政 策 的 影 响, 本 文 增 加 限 购 政 策 的 虚 拟 变 量 Z, 实 施 限 购 政 策 前 Z =0, 实 施 后 Z =1, 因 此 最 后 本 文 居 民 需 求 函 数 为 : S =ƏlnD/ƏlnX =α + γ jlnx j+β S ln(x / X)+λ 0 Z (14) 对 于 经 验 数 据 的 选 择, 本 文 选 取 2007~2011 年 全 国 北 京 和 上 海 季 度 居 民 消 费 支 出 数 据 和 消 费 价 格 指 数 数 据, 数 据 来 源 于 中 经 网. 为 了 获 得 关 于 数 量 的 数 据, 本 文 以 支 出 除 以 价 格 来 反 映 消 费 数 量. 对 于 虚 拟 变 量, 全 国 范 围 的 限 购 政 策 以 2011 年 2 月 的 新 国 八 条 为 标 志, 故 2011 年 后 三 个 季 度 的 Z = 1; 北 京 的 限 购 始 于 2010 年 5 月 的 同 一 购 房 家 庭 只 能 在 本 市 新 购 买 一 套 商 品 住 房, 故 从 2010 年 第 三 季 度 起 Z =1; 上 海 的 限 购 始 于 2010 年 10 月 的 本 市 及 外 省 市 居 民 家 庭 只 能 在 本 市 新 购 一 套 商 品 住 房, 故 从 2010 年 第 四 季 度 起 Z =1. 对 (14) 式 的 估 计 将 采 用 SUR 回 归 (IteratveSeemnglyUnrelated Regresson) 法. 最 终 估 计 全 国 北 京 和 上 海 的 居 民 住 房 支 出 需 求 函 数 分 别 如 下 : S= ln(food) ln(cloth) ln(supplers) ln (medcal) ln (communcaton) ln(educaton) ln(housng) lnq Z R 2 =0.998 D.W.=2.046 S BJ= ln(food) ln(cloth) ln(supplers) ln(medcal) ln(communcaton) ln(educaton) ln(housng) lnq Z R 2 =0.998 D.W.=1.889 S SH= ln(food) ln(cloth) ln(supplers) ln(medcal) ln(communcaton) ln(educaton) ln(housng) lnq Z R 2 =0.999 D.W.=1.859 可 见, 当 限 购 政 策 限 制 居 民 房 地 产 消 费 时, 会 在 一 定 程 度 上 增 加 其 他 消 费 品 的 消 费, 各 项 消 费 变 动 的 方 向 在 全 国 北 京 和 上 海 是 一 致 的. 具 体 来 看, 食 品 消 费 增 加 的 幅 度 较 大, 其 次 是 教 育 培 训 通 信 医 疗 保 健. 即 当 限 制 房 地 产 消 费 时, 居 民 在 改 善 食 品 消 费 之 后, 重 点 关 注 的 是 教 育 培 训 通 信 医 疗 保 健, 这 和 我 国 当 前 教 育 培 训 和 医 疗 保 健 缺 乏 保 障 的 现 象 是 一 致 的, 对 通 信 消 费 的 改 善 是 符 合 信 息 时 代 特 点 的. 虽 然 看 起 来 压 制 房 地 产 消 费 能 促 进 其 他 消 费 市 场 的 发 展, 但 是 需 要 注 意 这 几 点 : 第 一, 各 消 费 选 项 的 系 数 均 小 于 0.1, 即 对 其 他 消 费 市 场 的 促 进 作 用 是 十 分 有 限 的. 由 于 买 一 套 房 所 需 的 资 金 规 模 远 大 于 其 他 消 费 市 场, 这 种 小 的 系 数 值 也 意 味 着 大 量 的 富 余 资 金 仍 会 以 储 蓄 的 方 式 存 在. 第 二, 需 要 关 注 促 进 效 果 相 对 较 大 的 教 育 培 训 和 医 疗 保 健 市 场. 由 于 当 前 我 国 教 育 培 训 和 医 疗 保 健 市 场 的 供 给 数 量 和 质 量 相 对 不 足 结 构 失 衡, 当 这 两 个 市 场 的 需 求 得 到 刺 激 时, 短 期 内 会 加 剧 这 两 个 市 场 的 供 需 矛 盾. 第 三, 受 数 据 的 限 制, 上 述 方 程 组 并 没 有 考 虑 到 居 民 在 投 资 方 面 的 支 出, 因 而 虽 然 对 其 他 消 费 市 场 平 衡 的 影 响 较 小, 但 并 不 意 味 着 不 会 导 致 投 资 市 场 的 泡 沫. 根 据 实 际 的 经 验 数 据 对 (14) 式 的 系 数 进 行 估 计, 把 计 算 的 结 果 代 入 (11) 式 中, 可 以 得 到 反 需 求 距 离 函 数 如 下 所 示 : 全 国 : D(u,X)=e β0x u X S (15) 则, 57

6 α (u,x)= ƏD (u,x)/əx = e X u ( X u+0.018x ) (16) 根 据 (9) 式 求 房 地 产 限 购 政 策 下 的 福 利 损 失. 根 据 本 文 对 住 房 需 求 所 设 定 的 组 来 对 X 做 特 殊 处 理, 对 于 刚 性 房 地 产 需 求,X 0 =X 1 =0; 对 于 改 善 性 房 地 产 需 求, 令 X 0 =2,X 1 =1, 对 于 投 资 性 房 地 产 需 求, 令 X 0 =4,X 1 =1, 由 于 AIDS 函 数 是 以 变 量 结 构 的 形 式 存 在, 该 特 殊 化 处 理 相 当 于 房 地 产 购 买 数 量 的 变 动 比 率, 则 求 得 福 利 损 失 如 下 所 示 : 全 国 : CV 1 = 0 1 α (u 0,X)dX 1=1.495>0 (17) CV 2 = 1 2 α (u 0,X)dX 1=0.224>0 (18) CV 3 = 1 4 α (u 0,X)dX 1=1.074>0 (19) 从 全 国 范 围 来 看, 所 有 的 补 偿 性 变 化 均 大 于 0, 即 无 论 是 何 种 住 房 需 求 者, 在 房 地 产 限 购 政 策 下, 均 面 临 福 利 损 失. 也 就 意 味 着, 如 果 其 要 保 持 在 限 购 政 策 之 前 效 用 水 平, 就 必 须 增 加 一 定 水 平 的 支 出. 考 虑 到 反 需 求 函 数 对 支 出 水 平 进 行 了 归 一 化 处 理, 上 述 的 CV 反 映 的 是 在 原 支 出 水 平 上 所 增 加 的 倍 数. (17) 到 (19) 式 表 明, 首 先, 在 全 国 范 围 内, 房 地 产 限 购 政 策 对 刚 性 需 求 者 的 福 利 损 害 最 大. 如 宁 波 的 无 法 提 供 1 年 以 上 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 宁 波 市 户 籍 居 民 暂 停 在 宁 波 市 购 房 等, 会 直 接 限 制 当 地 的 刚 性 房 地 产 需 求. 为 了 维 持 原 有 的 效 用 水 平, 他 们 需 支 付 原 来 总 支 出 倍 水 平. 其 次, 对 房 地 产 投 资 性 需 求 者 的 效 用 损 害 倍 数 为 这 也 表 明 房 地 产 限 购 会 推 动 其 他 投 资 市 场 的 泡 沫, 转 向 其 他 投 资 市 场 的 投 资 规 模 甚 至 会 略 微 超 过 其 投 资 房 地 产 市 场 的 规 模. 最 后, 对 改 善 性 房 地 产 需 求 的 效 用 损 害 最 小, 补 偿 性 变 化 倍 数 为 这 和 刚 性 需 求 以 及 投 资 性 房 地 产 需 求 有 着 明 显 的 差 异, 一 定 程 度 显 示 了 我 国 房 地 产 需 求 的 两 极 性, 一 方 面 还 有 较 大 一 部 分 人 无 房 可 住, 需 要 购 买 第 一 套 房, 另 一 方 面 有 不 少 人 热 衷 于 投 资 房 地 产, 购 房 超 过 2 套, 而 改 善 性 需 求 的 规 模 还 较 小. 若 假 设 上 述 的 X 0 均 为 三 类 市 场 的 均 衡 需 求 量, 则 根 据 (10) 式 可 以 得 到 由 于 强 制 性 政 策 干 预 产 生 的 市 场 不 均 衡 而 引 起 的 社 会 福 利 净 损 失 : 58 DWL k =CV k +(X 1 k-x 0 k)^p0 (20) 具 体 值 分 别 为,DWL 1 =1.697,DWL 2 =0.406, DWL 3 = 作 为 政 府 强 行 干 预 的 限 购 政 策, 必 然 会 打 破 原 有 的 市 场 均 衡, 从 而 在 造 成 社 会 福 利 净 损 失. 具 体 来 看, 在 刚 性 需 求 市 场 上 产 生 的 福 利 净 损 失 较 大, 其 次 是 投 资 性 房 地 产 需 求 市 场, 最 小 的 是 改 善 性 需 求. 同 时, 观 察 (20) 式, 可 以 发 现 具 体 的 DWL 值 和 的 X 1 k-x 0 k 值 正 相 关, 即 原 有 的 投 资 市 场 房 地 产 需 求 数 量 越 高, 控 制 为 同 一 家 庭 只 能 新 购 买 一 套 商 品 住 房 时, 其 产 生 的 社 会 福 利 净 损 失 就 会 越 大. 运 用 同 样 的 分 析 方 法, 得 到 北 京 房 地 产 限 购 带 来 的 福 利 损 失 : CV 1 BJ= 0 1 α (u 0,X)dX 1=0.678>0 (21) CV 2 BJ= 1 2 α (u 0,X)dX 1=3.626>0 (22) CV 3 BJ= 1 4 α (u 0,X)dX 1=2.853>0 (23) 产 生 的 社 会 福 利 净 损 失 分 别 为 DWL 1 =0.839, DWL 2 =3.787,DWL 3 = 可 以 看 出, 北 京 的 所 有 补 偿 性 变 化 均 大 于 0, 即 所 有 住 房 需 求 者, 都 会 面 临 房 地 产 限 购 所 带 来 的 福 利 损 失. 但 北 京 的 三 种 房 地 产 需 求 类 型 所 面 临 的 福 利 损 失, 与 全 国 明 显 不 同. 首 先, 北 京 的 刚 性 需 求 所 面 临 的 补 偿 性 变 化 最 小, 为 0.678; 而 改 善 性 房 地 产 需 求 居 民 在 限 购 政 策 的 基 础 上 要 维 持 原 有 消 费 者 效 用 水 平, 需 要 支 付 原 有 支 出 水 平 倍 水 平 的 资 金, 这 甚 至 比 全 国 范 围 内 刚 性 需 求 的 补 偿 性 变 化 还 要 大. 这 说 明 北 京 居 民 主 要 面 临 的 并 不 是 无 房 可 住 的 问 题, 而 是 改 善 当 前 居 住 条 件 的 要 求, 在 这 种 情 况 下, 北 京 同 一 购 房 家 庭 只 能 在 本 市 新 购 买 一 套 商 品 住 房 的 限 购 政 策 就 必 然 会 对 居 民 的 效 用 产 生 极 大 影 响. 其 次, 北 京 的 投 资 性 房 地 长 需 求 补 偿 性 变 化 2.853, 也 明 显 高 于 全 国 水 平. 这 表 明 北 京 的 房 地 产 投 资 现 象 很 普 遍, 限 购 政 策 对 投 资 性 需 求 的 抑 制 作 用 比 较 大. 运 用 同 样 的 分 析 方 法, 得 到 上 海 房 地 产 限 购 带 来 的 福 利 损 失 : CV 1 SH= 0 1 α (u 0,X)dX 1=0.815>0 (24) CV 2 SH= 1 2 α (u 0,X)dX 1=0.2934>0 (25) CV 3 SH= 1 4 α (u 0,X)dX 1=2.425>0 (26) 产 生 的 社 会 福 利 净 损 失 分 别 为 DWL 1 =0.998, DWL 2 =3.116,DWL 3 = 上 海 限 购 产 生 的 补 偿 性 变 化 情 况 和 北 京 类 似,

7 «经 济 学 动 态»2012 年 第 2 期 主 要 也 是 对 改 善 性 房 地 产 需 求 产 生 较 大 的 损 害, 对 投 资 性 房 地 产 需 求 的 影 响 较 为 明 显. 但 与 北 京 的 情 况 有 些 不 同 : 上 海 的 刚 性 需 求 市 场 产 生 福 利 损 失 要 高 于 北 京, 改 善 性 房 地 产 需 求 和 投 资 性 房 地 产 需 求 市 场 的 福 利 损 失 水 平 低 于 北 京. 上 海 投 资 性 房 地 产 需 求 市 场 的 福 利 损 失 较 之 北 京 低, 与 上 海 的 资 本 市 场 发 达 有 关, 居 民 的 投 资 渠 道 更 丰 富 一 些. 当 然, 这 也 表 明 对 房 地 产 投 资 市 场 的 压 制, 会 推 高 其 他 投 资 性 市 场 的 价 格. 从 对 北 京 和 上 海 的 分 析 来 看, 限 购 会 抑 制 投 资 性 房 地 产 需 求 的 增 长, 但 这 种 压 制 是 以 社 会 福 利 净 损 失 为 代 价 的. 政 府 强 行 干 预 的 限 购 政 策, 打 破 了 原 有 的 市 场 均 衡, 从 而 导 致 社 会 福 利 净 损 失, 并 且 与 限 购 需 求 量 和 均 衡 需 求 量 之 间 的 差 X 1 k-x 0 k 正 相 关, 投 资 性 房 地 产 需 求 被 控 制 时, 原 有 投 资 水 平 越 高, 社 会 福 利 净 损 失 就 越 大. 五 总 结 与 政 策 建 议 本 文 参 考 H.YounKm(1997) 的 基 于 数 量 的 反 需 求 函 数 体 系, 在 考 虑 房 地 产 市 场 的 特 点 进 行 消 费 归 并 消 费 者 归 并 和 房 地 产 需 求 分 组 后, 重 新 构 建 了 房 地 产 市 场 的 反 需 求 函 数, 并 在 福 利 分 析 的 基 础 上, 应 用 几 乎 理 性 需 求 函 数, 结 合 2007~2011 年 居 民 消 费 支 出 和 价 格 季 度 经 验 数 据, 定 量 地 分 析 了 房 地 产 限 购 政 策 对 其 他 消 费 市 场 的 影 响 以 及 产 生 的 社 会 福 利 变 化. 得 出 的 结 论 主 要 包 括 两 个 方 面 : 第 一, 房 地 产 限 购 政 策 会 破 坏 其 他 市 场 的 均 衡. 一 是 推 高 房 地 产 租 赁 市 场 的 价 格 ; 二 是 加 剧 教 育 培 训 医 疗 保 健 市 场 的 供 需 矛 盾 ; 三 是 推 高 其 它 投 资 市 场 的 价 格, 催 生 泡 沫. 第 二, 刚 性 改 善 和 投 资 性 房 地 产 需 求 者 面 临 房 地 产 限 购 时, 均 面 临 福 利 损 失. 全 国 范 围 内, 刚 性 需 求 者 面 临 的 福 利 损 失 最 大, 投 资 性 需 求 次 之, 改 善 性 需 求 最 小. 北 京 和 上 海 与 全 国 不 同, 其 刚 性 需 求 的 补 偿 性 变 化 最 小, 改 善 性 房 地 产 需 求 最 高, 而 且 北 京 和 上 海 的 投 资 性 房 地 产 需 求 补 偿 性 变 化 明 显 高 于 全 国 水 平, 即 其 房 地 产 投 资 现 象 较 全 国 更 明 显. 基 于 上 述 研 究 结 论, 本 文 提 出 下 列 政 策 建 议 : 1 实 施 差 异 化 的 结 构 性 的 限 购 政 策, 尽 量 减 少 福 利 损 失. 房 地 产 价 格 过 快 上 涨, 加 剧 了 我 国 低 价 工 业 化 高 价 城 市 化 的 问 题, 确 实 需 要 调 控, 但 对 于 不 同 的 购 房 群 体, 应 有 不 同 的 限 购 措 施 对 待 : 对 于 首 次 置 业 者, 政 府 应 该 通 过 贴 息 等 措 施, 鼓 励 这 部 分 消 费 者, 这 样 有 利 于 我 国 的 城 市 化 进 程 ; 对 于 购 买 3. 5 万 元 / 平 方 米 以 上 的 高 端 商 品 房 者, 不 应 施 加 限 制, 而 是 征 收 物 业 税, 这 样 可 利 用 高 端 商 品 房 的 税 收 收 入 来 补 贴 首 次 置 业 者 ; 对 于 炒 房 者, 应 该 加 以 限 制, 并 征 收 资 本 利 得 税. 当 然, 对 购 房 群 体 的 区 分, 需 加 快 全 国 个 人 住 房 信 息 系 统 的 建 设. 2 深 化 土 地 制 度 改 革, 推 进 土 地 供 应 的 市 场 化 进 程. 当 前, 地 方 政 府 垄 断 着 土 地 供 给, 以 垄 断 低 价 征 地, 垄 断 高 价 卖 地. 改 革 开 放 以 来, 我 国 的 产 品 市 场 改 革 是 成 功 的, 现 在 要 素 市 场 亟 需 改 革. 土 地 作 为 房 地 产 市 场 最 重 要 的 生 产 要 素, 其 改 革 已 刻 不 容 缓. 本 文 建 议 通 过 渐 进 式 的 改 革, 逐 步 实 现 土 地 供 给 的 市 场 化, 可 以 尝 试 将 一 部 分 土 地 的 产 权 赋 予 农 民, 使 得 数 亿 农 民 直 接 面 对 数 十 万 开 发 商, 改 变 当 前 数 百 个 地 方 政 府 主 体 一 边 面 对 数 亿 农 民, 另 一 边 面 对 数 十 万 开 发 商 的 双 垄 断 格 局, 这 样 有 利 于 土 地 供 给 的 增 加, 有 利 于 土 地 竞 争 价 格 的 形 成, 也 有 利 于 改 善 农 民 收 入, 拉 动 消 费 需 求. 3 深 化 税 收 体 制 改 革, 重 构 中 央 政 府 与 地 方 政 府 的 税 收 关 系. 地 方 政 府 高 度 依 赖 土 地 使 用 权 出 让 获 得 的 财 政 收 入, 有 着 强 烈 的 抬 高 地 价 的 动 机, 在 这 种 情 况 下, 由 地 价 高 而 导 致 房 价 高 的 机 制 便 无 法 消 除, 因 而 对 房 地 产 市 场 的 调 控 效 果 始 终 只 是 有 限 的. 本 文 建 议 深 化 税 收 体 制 改 革, 在 所 得 税 和 增 值 税 上, 可 以 提 高 地 方 政 府 的 分 成 比 例 ; 还 可 将 土 地 出 让 金 改 为 土 地 使 用 税, 由 中 央 与 地 方 分 成. 只 有 这 样 重 构 中 央 政 府 与 地 方 政 府 的 税 收 关 系, 才 能 有 效 解 决 地 方 政 府 高 度 依 赖 土 地 出 让 金 的 问 题. 4 加 强 收 入 分 配 制 度 改 革, 加 快 增 加 居 民 收 入. 住 宅 价 格 是 靠 市 场 机 制 形 成 的 均 衡 价 格, 居 民 认 为 住 宅 价 格 过 高, 主 要 还 是 因 为 收 入 相 对 太 低. 本 文 建 议 加 强 收 入 分 配 制 度 改 革, 逐 步 提 高 居 民 收 入 在 国 民 收 入 分 配 中 的 比 重, 提 高 劳 动 报 酬 在 初 次 分 配 中 的 比 重 ; 还 可 通 过 财 政 补 贴 结 构 性 减 税 等 措 施, 调 节 再 分 配 活 动, 缩 小 贫 富 差 距, 扩 大 中 等 收 入 者 所 占 比 重, 最 终 降 低 房 价 收 入 比. 5 有 效 控 制 货 币 供 应 量 的 过 快 增 长, 消 除 房 地 产 价 格 被 动 上 涨. 我 国 的 货 币 政 策, 特 别 是 2008 年 采 取 反 危 机 措 施 以 来, 是 急 促 而 不 平 衡 的, 货 币 供 应 59

8 量 过 快 增 长, 通 货 膨 胀 率 较 高, 大 量 资 金 流 入 房 地 产 市 场. 在 这 样 的 情 况 下, 房 地 产 价 格 被 动 上 涨, 给 居 民 以 幻 觉. 本 文 建 议 货 币 政 策 不 宜 太 急 促, 应 有 效 控 制 货 币 供 应 量 的 过 快 增 长, 合 理 引 导 资 金 的 流 向. 6 加 快 发 展 居 民 理 财 产 品 市 场, 充 分 满 足 居 民 的 投 资 理 财 需 求. 近 几 年 来, 投 资 性 购 房 的 比 例 不 断 上 升, 一 个 重 要 原 因 就 是 居 民 的 通 货 膨 胀 预 期 很 强, 投 资 理 财 需 求 旺 盛, 而 我 国 投 资 理 财 产 品 的 市 场 供 给 相 对 不 足. 为 了 充 分 满 足 居 民 的 投 资 理 财 需 求, 本 文 建 议 保 持 股 票 市 场 的 稳 定 的 同 时, 大 力 发 展 固 定 收 益 类 理 财 产 品, 扩 大 债 券 市 场 规 模, 扩 大 证 券 投 资 基 金 的 发 行 规 模, 扩 大 居 民 境 外 投 资 的 渠 道 等, 使 居 民 有 多 样 化 的 投 资 理 财 选 择. 只 有 这 样, 才 能 真 正 减 少 居 民 投 资 性 购 房 的 比 例, 缓 解 房 地 产 市 场 的 供 需 失 衡, 抑 制 房 地 产 价 格 的 过 快 上 涨. 注 : 1 本 文 反 映 的 房 地 产 需 求 特 征 仍 是 有 限 的, 如 没 有 包 括 人 口 统 计 特 征 与 房 地 产 需 求 的 地 域 特 点, 后 续 研 究 可 在 此 基 础 上 进 一 步 拓 展. 2 这 和 H.YounKm 的 分 析 是 一 致 的,Km 认 为 对 于 单 个 消 费 者, 其 视 价 格 为 外 生, 并 在 此 观 点 下 做 出 效 用 最 大 的 消 费 决 策, 但 在 总 量 分 析 时, 数 量 作 为 外 生 变 量 更 为 合 理, 基 于 数 量 变 动 的 福 利 分 析 能 更 恰 当 的 反 映 政 策 变 化 的 效 果, 在 基 于 时 间 序 列 的 分 析 时 更 是 如 此. 3 距 离 函 数 是 消 费 支 出 函 数 的 对 偶 函 数, 其 作 用 类 似 于 建 立 一 个 归 一 化 的 货 币 效 用 函 数. 4 在 本 研 究 中 表 现 为 限 购 的 条 件 放 松, 需 要 说 明 的 是, 本 研 究 建 立 在 一 个 市 场 均 衡 的 前 提 下, 即 没 有 市 场 干 预 时, 房 地 产 市 场 处 于 出 清 状 态, 限 购 干 预 是 压 制 消 费 者 的 需 求. 因 而 在 短 期, 任 何 限 购 政 策 的 放 松 所 释 放 的 准 许 消 费 数 量, 均 能 被 市 场 吸 收. 5 茅 于 轼 (2011) 认 为, 限 购 是 一 种 对 货 币 使 用 的 限 制, 会 使 市 场 价 格 发 生 更 多 扭 曲, 民 众 原 本 用 来 买 房 的 钱, 因 为 限 购 而 买 了 别 的 商 品, 市 场 的 均 衡 遭 到 损 害. 6 陈 彦 斌 邱 哲 圣 (2011) 根 据 消 费 者 个 人 房 地 产 需 求 的 数 据 对 房 价 和 居 民 储 蓄 率 进 行 分 析, 结 果 发 现, 受 我 国 房 地 产 市 场 不 均 衡 的 发 展 影 响, 使 得 我 国 居 民 储 蓄 率 和 财 产 分 布 异 于 常 态, 为 了 购 置 房 产, 具 有 高 消 费 意 愿 的 年 龄 群 体 只 能 选 择 储 蓄 来 实 现 刚 性 住 房 需 求. 7 为 购 买 一 套 房 地 产 而 准 备 的 资 金 的 规 模 较 大, 当 没 有 购 房 准 许 时, 这 部 分 资 金 会 一 部 分 用 于 消 费, 但 其 量 是 有 限 的, 即 促 进 消 费 的 能 力 有 限. 8 具 体 函 数 的 特 点 参 考 Deatonand Muelbauer.AnAlmost IdealDemandSystem.AmercanEconomcRevew,1980 (06):312-26, 该 需 求 函 数 相 对 于 其 他 的 需 求 函 数, 如 线 性 支 出 需 求 函 数 系 统 超 越 对 数 效 用 函 数 等, 更 为 稳 定, 系 数 的 含 义 明 显, 能 很 好 的 反 映 消 费 的 结 构 性. 参 考 文 献 : 陈 彦 斌 邱 哲 圣,2011:«高 房 价 如 何 影 响 居 民 储 蓄 率 和 财 产 不 平 等»,«经 济 研 究» 第 10 期. 范 里 安 著, 周 洪 等 译,2008:«高 级 微 观 经 济 学»( 第 三 版 ), 经 济 科 学 出 版 社. 胡 涛 孙 振 尧,2011:«限 购 政 策 与 社 会 福 利 : 一 个 理 论 探 讨», «经 济 科 学» 第 6 期. 李 稻 葵,2011:«我 这 样 看 房 地 产 限 购»,«IT 时 代 周 刊» 第 4 期. 尹 伯 成 尹 晨,2011:«限 购 : 楼 市 健 康 发 展 的 合 理 要 求»,«探 索 与 争 鸣» 第 5 期. Artus,Laroque& Mchel(1984),"Estmatonofaquarterly macroeconomc model wth quanttyratonng",econog metrca52(6): Howard,D.H.(1977),"Ratonng,quanttyconstrants, andconsumptontheory",econometrca45(2): Deaton & Muelbauer(1980),"AnalmostdealdemandsysG tem",amercaneconomcrevew70(3): Glaeser& Lutmer(2003),"The msalocatonofhousng underrentcontrol",theamercaneconomcrevew93 (4): Nesser,H.P.(1943),"Theoretcalaspectsofratonng", TheQuarterlyJournalofEconomcs57(3): Km,H.Y(1997),"Inversedemandsystemsand welfare measurementn quantty space", Southern Economc Journal63(3): Breslaw & Smth(1995),"Measurngwelfarechangeswhen quanttysconstraned",journalofbusness& Economc Statstcs13(1): ( 责 任 编 辑 : 陈 建 青 ) 60