不動產投資概論

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1 第 一 章 不 動 產 投 資 概 論

2 本 章 大 綱 第 一 節 不 動 產 之 定 義 及 市 場 特 性 分 析 第 二 節 土 地 使 用 之 種 類 第 三 節 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 第 四 節 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 第 五 節 本 書 導 讀

3 不 動 產 投 資 概 論 一 般 人 對 於 不 動 產 的 概 念 應 多 為 土 地 及 房 屋, 在 國 人 有 土 斯 有 財 的 傳 統 觀 念 下, 購 置 自 有 住 宅 便 成 為 畢 生 重 要 目 標 之 一 在 自 有 資 本 不 足 的 情 況 下, 勉 強 向 銀 行 借 款 購 屋 卻 常 使 購 屋 者 淪 為 屋 奴, 不 僅 半 生 都 在 償 還 貸 款 的 壓 力 下 過 活, 在 景 氣 衰 退 收 入 減 少 甚 或 失 業 的 狀 態 下, 更 導 致 無 力 償 還 本 息 而 淪 為 斷 頭 或 遭 法 拍 本 書 將 就 不 動 產 市 場 中 之 特 色 定 義 種 類 參 與 者 分 析 工 具 投 資 決 策 流 程 估 價 證 券 化 及 專 案 融 資 等 主 題 進 行 探 討

4 不 動 產 之 定 義 及 市 場 特 性 分 析 (1/5) 不 動 產 (Real Property), 依 民 法 第 六 十 六 條 規 定 為 土 地 及 其 定 著 物 依 土 地 法 第 一 條 規 定, 土 地 為 水 陸 及 天 然 富 源, 其 中 水 指 水 地, 陸 指 陸 地, 天 然 富 源 則 指 天 然 資 源 定 著 物 則 泛 指 建 築 物 道 路 停 車 場 及 水 電 瓦 斯 設 施 等

5 不 動 產 之 定 義 及 市 場 特 性 分 析 (2/5) 不 動 產 產 品 及 市 場 具 有 以 下 特 性 產 品 差 異 性 大 由 於 個 別 不 動 產 之 區 位 地 質 座 向 及 自 然 環 境 等 均 不 相 同, 且 具 不 可 移 動 性, 因 此 其 交 易 型 態 多 屬 個 別 產 品 議 價 成 交, 不 像 其 他 商 品, 如 股 票 債 券 或 黃 金 般 有 一 集 中 交 易 價 格 指 標, 此 即 不 動 產 之 異 質 性 (Heterogeneity) 若 圖 1.1 的 A B 為 十 字 路 口 上 兩 塊 已 開 發 待 售 或 待 租 的 土 地, 二 地 隔 著 一 小 街 道, 均 面 臨 大 馬 路, 則 對 便 利 商 店 業 者 而 言, 其 在 開 店 選 址 的 策 略 上 會 選 擇 何 者?

6 圖 1.1 因 區 位 導 致 產 品 差 異 性 之 示 意 圖 A 址 的 視 覺 傳 達 力 比 B 址 高

7 不 動 產 之 定 義 及 市 場 特 性 分 析 (3/5) 兼 具 消 費 財 與 資 本 財 ( 或 投 資 財 ) 之 特 性 消 費 財 (Consumption Goods) 即 購 買 者 以 消 費 使 用 為 主 要 目 的, 如 麵 包 衣 服 等 ; 資 本 財 (Capital Goods) 或 投 資 財 (Investment Goods) 則 不 直 接 用 於 消 費, 而 是 供 未 來 生 產 其 他 財 貨 的 中 間 投 入, 如 機 器 設 備 或 證 券 投 資 等 不 動 產 乃 少 數 兼 具 消 費 財 與 資 本 財 雙 重 特 性 的 資 產 除 了 不 動 產 之 外, 黃 金 及 珠 寶 等 商 品 也 兼 具 消 費 ( 即 使 用 ) 及 投 資 之 雙 重 功 能 也 因 此 在 正 常 的 貸 款 成 數 (Loan to Value, LTV) 下, 當 景 氣 衰 退 或 金 融 風 暴 時, 不 動 產 市 場 的 跌 幅 通 常 低 於 股 市, 即 因 不 動 產 仍 具 自 住 ( 即 消 費 ) 的 功 能, 股 市 因 僅 具 投 資 功 能, 故 跌 幅 較 大, 此 即 不 動 產 市 場 的 向 下 僵 固 性 (rigidity)

8 不 動 產 之 定 義 及 市 場 特 性 分 析 (4/5) 短 期 供 給 較 無 彈 性 由 於 土 地 供 給 有 限, 且 建 物 之 興 建 至 完 工 期 間 至 少 需 要 半 年 以 上, 因 此 其 生 產 所 需 時 間 就 比 其 他 產 品 長, 因 此 在 需 求 突 然 增 加 下, 短 期 的 供 給 變 化 並 不 明 顯, 亦 即 短 期 的 供 給 曲 線 較 為 陡 峭 不 完 全 競 爭 市 場 由 於 不 動 產 缺 乏 一 集 中 交 易 市 場, 資 訊 來 源 有 限, 且 其 透 明 度 及 流 通 度 均 比 其 他 產 品 市 場 低, 在 價 格 為 少 數 買 賣 方 決 定 之 情 況 下, 不 動 產 市 場 可 謂 是 不 完 全 競 爭 市 場

9 圖 1.2 不 動 產 市 場 之 短 期 供 給 較 無 彈 性

10 不 動 產 之 定 義 及 市 場 特 性 分 析 (5/5) 不 動 產 產 品 具 有 以 上 特 性, 市 場 上 對 於 不 動 產 的 評 價 一 直 無 法 產 生 基 本 價 值 的 共 識, 也 因 此 台 灣 於 2001 年 起 實 施 不 動 產 估 價 師 制 度, 訂 定 不 動 產 估 價 技 術 規 則

11 土 地 使 用 之 種 類 台 灣 土 地 的 使 用 型 態 可 依 實 施 都 市 計 畫 與 否, 而 區 分 為 都 市 土 地 及 非 都 市 土 地 都 市 土 地 依 都 市 計 畫 法 管 制, 土 地 使 用 分 區 管 制, 即 將 都 市 計 畫 範 圍 內 的 土 地 劃 分 為 住 宅 商 業 工 業 農 業 保 護 行 政 文 教 及 風 景 等 使 用 性 質 與 使 用 容 量 的 管 制 非 都 市 土 地 的 管 制 結 構 乃 由 直 轄 市 或 縣 市 政 府 編 定 農 業 ( 甲 ) 區 鄉 村 ( 乙 ) 區 森 林 山 坡 及 風 景 ( 丙 ) 區 工 業 ( 丁 ) 區 等 區 域 之 建 築 容 積 管 制, 以 及 農 業 牧 業 林 業 養 殖 業 鹽 礦 業 及 水 利 等 用 地 規 範

12 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (1/8) 投 資 獲 利 之 不 二 法 門 為 買 低 賣 高, 然 如 何 掌 握 趨 勢 的 脈 動, 在 低 點 進 場 高 點 出 脫, 則 有 賴 投 資 者 敏 銳 觀 察 及 正 確 判 斷 總 體 經 濟 環 境 及 個 別 投 資 標 的 績 效 之 良 窳, 方 可 達 到 獲 利 的 目 的 如 何 瞭 解 標 的 物 ( 不 論 是 不 動 產 股 票 或 其 他 ) 之 價 格 為 過 高 或 過 低, 有 賴 估 價 (Appraisal) 或 評 價 (Valuation) 的 技 術 ; 而 估 價 或 評 價 的 重 點 在 瞭 解 基 本 價 值 (Fundamental Value), 此 則 需 要 財 務 會 計 經 濟 貨 幣 銀 行 金 融 等 專 業 的 整 合 性 融 會 貫 通

13 圖 1.3 投 資 獲 利 之 程 序 及 實 務 應 用

14 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (2/8) 以 不 動 產 投 資 為 例, 傳 統 上 認 為 最 重 要 的 三 個 因 素 是 地 段 地 段 地 段 (Location Location Location) 此 觀 念 明 確 地 點 出 了 投 資 不 動 產 最 重 要 的 因 素, 在 於 能 產 生 經 營 收 益 或 獲 取 增 值 資 本 利 得 的 好 地 段, 其 重 要 性 即 類 似 股 票 投 資 的 績 優 股 然 如 何 能 夠 買 低 賣 高, 在 低 檔 進 場 獲 利, 則 更 應 著 眼 於 投 資 之 時 機 (timing), 此 時 點 決 定 投 資 者 的 進 場 成 本, 選 擇 適 當 的 時 機 進 場, 將 能 使 投 資 買 低 賣 高 的 任 務 事 半 功 倍 因 此 兼 顧 地 段 與 時 機 ( 或 景 氣 ), 是 投 資 不 動 產 獲 利 的 二 大 先 決 條 件 而 在 選 址 策 略 中, 則 可 再 依 據 使 用 分 區 ( 如 商 用 住 宅 辦 公 或 工 業 等 ) 配 合 區 域 內 的 建 設 規 劃 或 產 業 發 展 完 成 投 資 策 略 全 盤 的 考 量 圖 1.4 即 為 不 動 產 與 股 票 投 資 策 略 全 盤 考 量 的 因 素 圖

15 圖 1.4 不 動 產 與 股 票 投 資 策 略 因 素 圖

16 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (3/8) 圖 1.5 為 基 本 價 值 及 當 時 市 價 之 比 較 圖, 在 正 常 營 運 下, 標 的 物 之 基 本 價 值 應 呈 穩 定 成 長 型 態 ; 而 市 價 則 易 受 當 時 之 景 氣 變 化 金 融 市 場 氛 圍 及 心 理 恐 慌 ( 如 金 融 風 暴 下 之 羊 群 效 應 (Herd effect) 或 逆 選 擇 (Adverse Selection)) 等 因 素 影 響 而 有 波 動 現 象, 此 時, 觀 察 力 敏 銳 且 冷 靜 的 投 資 者 即 可 在 市 價 高 估 的 情 況 下 賣 出 或 放 空, 或 在 市 價 低 估 時 買 進 或 做 多, 尤 其 在 確 認 趨 勢 有 結 構 性 轉 變 (Structural Change) 下, 即 景 氣 可 能 由 負 向 轉 為 正 向 之 契 機 下, 會 有 極 高 的 潛 在 獲 利

17 圖 1.5 基 本 價 值 及 市 價 之 比 較 圖

18 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (4/8) 投 資 者 可 根 據 對 長 期 總 體 經 濟 指 標 的 觀 察, 完 成 趨 勢 預 期 困 難 ( 非 不 可 能 ) 的 任 務 舉 凡 經 濟 成 長 率 貨 幣 供 給 額 利 率 變 動 通 貨 膨 脹 (Inflation) 或 通 貨 緊 縮 (Deflation) 及 國 際 原 油 價 格 之 變 動 等, 均 是 需 納 入 整 體 性 考 量 的 因 素 通 貨 膨 脹 最 簡 單 的 定 義 即 為 過 多 的 錢 ( 即 流 通 的 貨 幣 ) 追 逐 相 對 上 過 少 的 商 品, 此 時 商 品 ( 如 麵 包 衛 生 紙 或 不 動 產 等 實 質 商 品, 但 不 包 含 固 定 收 益 債 券 ) 價 格 將 因 此 上 漲, 消 費 者 之 態 度 為 搶 購, 因 此 囤 積 居 奇 為 常 見 的 情 形 而 通 貨 膨 脹 所 造 成 的 惡 果 是 物 價 高 漲, 甚 至 泡 沫 化, 最 後 將 導 致 經 濟 衰 退 ; 泡 沫 破 滅 後, 甚 至 可 能 進 入 經 濟 蕭 條

19 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (5/8) 通 貨 緊 縮 即 為 過 少 的 錢 追 逐 相 對 上 過 多 的 商 品, 此 時 商 品 價 格 將 隨 之 下 跌, 消 費 者 之 態 度 為 觀 望, 結 果 是 投 資 減 少, 失 業 率 上 升, 也 可 能 因 而 造 成 惡 性 循 環 約 在 1997 至 2001 年 間, 全 世 界 通 貨 緊 縮 的 惡 夢 歷 歷 在 目, 多 數 投 資 者 苦 不 堪 言, 也 因 此 才 流 行 現 金 為 王 (cash is king) 及 無 所 有 經 營 的 說 法, 未 投 資 或 持 有 定 存 與 債 券 之 大 眾, 反 而 相 對 上 是 投 資 市 場 之 勝 利 者 在 瞭 解 通 貨 膨 脹 及 通 貨 緊 縮 對 投 資 標 的 不 同 之 影 響 後, 投 資 大 眾 應 隨 著 景 氣 循 環 積 極 地 轉 換 投 資 標 的, 而 非 一 成 不 變 地 死 守 著 股 票 或 定 存 不 放

20 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (6/8) 通 貨 膨 脹 最 常 用 的 指 標 是 消 費 者 物 價 指 數 (Consumers Price Index, CPI) 的 變 動 率, 而 導 致 通 貨 膨 脹 的 成 因 一 般 可 分 為 兩 種, 即 需 求 拉 動 型 (Demand-Pull) 及 成 本 推 動 型 (Cost-Push) 需 求 拉 動 型 的 通 貨 膨 脹 為 當 需 求 遽 增, 廠 商 增 產 不 及 時, 即 可 能 因 供 給 相 對 短 缺 而 造 成 商 品 價 格 上 漲, 若 某 商 品 ( 如 達 摩 蘭 花 或 蛋 塔 ) 經 炒 作 後, 引 發 搶 購 熱 潮, 即 可 視 為 該 商 品 因 需 求 升 高 而 導 致 之 通 貨 膨 脹 成 本 推 動 型 的 通 貨 膨 脹 為 在 需 求 不 變 下, 因 生 產 成 本 ( 如 石 油 價 格 工 資 或 資 金 成 本 等 ) 提 高 或 生 產 衰 退 ( 如 戰 爭 或 罷 工 等 ) 引 發 供 給 減 少, 所 導 致 之 商 品 價 格 上 漲 1973 年 及 1980 年 即 因 國 際 原 油 價 格 大 漲, 導 致 不 少 營 建 公 司 倒 閉, 且 當 時 房 屋 存 量 不 多, 因 此 引 發 國 內 不 動 產 價 格 之 一 波 漲 幅 這 種 類 型 的 通 貨 膨 脹 若 惡 化 而 導 致 經 濟 成 長 停 頓 時, 即 稱 為 停 滯 型 之 通 貨 膨 脹 (Stagflation) 圖 1.6 為 在 通 貨 膨 脹 及 通 貨 緊 縮 時 期 下, 資 產 配 置 的 轉 換 策 略

21 圖 1.6 通 貨 膨 脹 及 通 貨 緊 縮 趨 勢 下, 資 產 配 置 之 轉 換 策 略

22 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (7/8) 若 論 及 大 眾 之 資 產 配 置, 在 2008 年 美 國 次 貸 風 暴 所 導 致 之 全 球 金 融 海 嘯 期 間, 因 各 國 競 相 採 用 寬 鬆 的 貨 幣 政 策 (monetary policy)( 如 低 利 率 或 發 放 消 費 券 等 ) 以 刺 激 經 濟, 也 引 發 各 國 之 通 貨 膨 脹 及 資 產 價 格 ( 如 股 票 及 不 動 產 等 ) 上 漲 趨 勢, 因 此 持 有 定 存 或 債 券 等 的 保 守 投 資 策 略 即 需 稍 加 修 正, 取 而 代 之 的 將 是 積 極 尋 求 可 能 與 通 貨 膨 脹 同 步 成 長 的 投 資 標 的, 其 中 包 括 黃 金 部 分 類 股 與 不 動 產 等, 因 此 若 是 持 有 不 少 現 金 的 租 屋 族, 應 可 考 慮 購 買 不 動 產

23 不 動 產 投 資 之 趨 勢 分 析 (8/8) 舉 例 而 言, 諾 貝 爾 基 金 在 十 九 世 紀 末 成 立 時, 約 有 近 千 萬 美 元 的 資 金, 當 時 之 章 程 規 定 僅 能 投 資 定 存 或 公 債 等 固 定 收 益, 且 提 撥 每 年 投 資 報 酬 之 一 成 支 付 行 政 費 用 與 獎 金, 但 這 個 保 守 的 策 略 使 得 基 金 規 模 在 1953 年 時 僅 剩 300 萬 美 元, 嚴 重 影 響 未 來 之 運 作 ; 也 因 此 基 金 會 修 改 章 程, 改 為 可 以 股 票 及 房 地 產 等 為 投 資 標 的, 由 於 大 方 向 正 確, 直 至 目 前 為 止, 諾 貝 爾 基 金 之 規 模 已 超 過 2 億 美 元

24 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (1/7) 過 去 四 十 年 來, 台 灣 的 不 動 產 市 場 經 歷 過 五 次 明 顯 的 波 動, 個 別 的 波 動 影 響 成 因 也 不 同 1973 年 石 油 危 機 在 1973 年 10 月 爆 發 第 四 次 的 以 阿 戰 爭 後, 以 阿 拉 伯 國 家 為 主 的 石 油 輸 出 國 組 織 (Organization of Petroleum Exporting Countries, OPEC) 為 了 打 擊 以 色 列 及 其 支 持 者 ( 如 美 國 ), 遂 實 施 石 油 減 產 與 禁 運, 引 發 第 一 次 的 世 界 石 油 危 機, 導 致 國 際 經 濟 衰 退, 也 終 於 引 發 台 灣 的 成 本 推 動 型 通 貨 膨 脹, 使 當 時 的 建 材 ( 如 鋼 筋 水 泥 等 ) 及 房 價 遽 漲, 可 謂 保 值 效 應

25 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (2/7) 1980 年 石 油 危 機 在 1978 年 底 時, 世 界 第 二 大 石 油 出 口 國 伊 朗 發 生 政 變, 其 石 油 輸 出 中 斷, 使 國 際 原 油 市 場 之 供 給 銳 減 ; 又 在 1980 年 爆 發 兩 大 石 油 產 國 間 之 戰 爭 伊 朗 及 伊 拉 克 之 兩 伊 戰 爭, 引 發 第 二 次 的 世 界 石 油 危 機, 再 次 衝 擊 國 際 經 濟, 國 內 不 動 產 市 場 也 再 次 因 成 本 推 動 型 通 貨 膨 脹 之 保 值 效 應 而 飆 漲

26 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (3/7) 1987 年 經 濟 高 度 成 長 台 灣 自 1980 年 代 初 經 濟 高 度 起 飛, 所 得 也 急 遽 成 長, 在 貨 幣 供 給 大 量 釋 出 游 資 充 斥 下, 終 於 引 發 金 錢 遊 戲 及 資 產 價 格 之 膨 脹, 例 如 : 大 家 樂 的 盛 行 股 市 加 權 指 數 自 2000 點 漲 至 點, 以 及 房 價 一 日 三 市 的 情 事 此 波 的 漲 幅 為 經 濟 高 度 成 長 下 所 正 向 釋 出 的 貨 幣 供 給 增 加, 在 投 資 管 道 有 限 下 所 引 起 的 需 求 推 動 型 價 格 上 漲

27 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (4/7) 由 圖 1.7 可 看 出, 我 國 家 庭 年 所 得 在 1970 年 代 末 期 至 1980 年 代 初 期 即 因 經 濟 成 長 而 穩 定 上 揚, 房 價 終 在 1987 年 起 引 爆, 直 到 1990 年 才 稍 回 檔 趨 緩 值 得 注 意 的 是, 此 波 房 價 漲 幅 逾 三 倍, 但 回 檔 僅 約 二 三 成 ; 然 股 價 卻 跌 回 2000 點, 原 因 即 為 多 數 購 屋 者 之 目 的 仍 為 自 住, 在 居 住 的 需 求 下, 房 價 的 跌 幅 有 所 支 撐, 也 可 印 證 本 章 第 一 節 所 論 之 向 下 僵 固 性, 而 股 市 因 僅 具 投 資 功 能, 在 超 漲 及 未 來 獲 利 不 確 定 下, 其 跌 幅 就 遠 超 過 房 市 且 難 以 估 計 了

28 圖 1.7 台 灣 房 價 與 所 得 的 關 係 圖 (1973 ~ 2001 年 )

29 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (5/7) 以 上 三 波 的 不 動 產 市 場 漲 幅 中, 各 波 間 隔 約 七 年, 因 此 台 灣 的 房 市 以 往 有 七 年 一 循 環 的 說 法 從 經 濟 循 環 的 理 論 來 看, 一 個 經 濟 體 的 循 環 期 間 約 在 五 至 十 年 間, 因 此 七 年 一 循 環 的 經 驗 似 乎 可 被 接 受, 但 因 此 三 波 漲 幅 之 影 響 因 素 不 盡 相 同, 且 台 灣 在 1992 年 實 施 容 積 率 管 制, 在 緩 衝 期 內 建 商 搶 建 搶 照 的 行 為 更 使 得 強 弩 之 末 的 房 市 供 給 遽 增, 也 使 得 七 年 一 循 環 經 驗 下 所 預 期 的 1994 年 漲 幅 夢 幻 破 減, 不 動 產 市 場 也 持 續 低 迷, 一 直 延 續 到 1997 年 的 亞 洲 金 融 風 暴

30 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (6/7) 2003 年 世 界 性 通 貨 緊 縮 趨 勢 結 束 在 歷 經 1997 年 金 融 風 暴 後, 緊 接 而 至 的 是 世 界 性 的 通 貨 緊 縮, 這 段 期 間 的 定 存 利 率 自 6% 跌 至 1%, 台 灣 的 不 動 產 市 場 也 持 續 低 迷, 直 到 2003 年 通 貨 緊 縮 趨 勢 解 除 後, 才 又 邁 向 經 濟 成 長 溫 和 通 膨 的 趨 勢, 不 動 產 市 場 也 再 度 隨 之 上 揚 由 圖 1.8 可 看 出, 自 2003 年 起 台 灣 各 地 的 房 價 均 呈 穩 定 上 揚

31 圖 1.8 台 灣 房 價 走 勢 圖 (1998~2009 年 )

32 台 灣 的 不 動 產 市 場 發 展 (7/7) 2009 年 全 球 金 融 海 嘯 結 束 在 歷 經 2008 年 美 國 次 貸 風 暴 所 引 發 的 全 球 金 融 海 嘯 期 間, 世 界 各 國 為 了 挽 救 經 濟, 紛 紛 祭 出 寬 鬆 貨 幣 政 策, 例 如 : 低 利 率 及 增 加 貨 幣 供 給 等 ( 如 消 費 券 ), 雖 然 在 2009 年 第 二 季 起 經 濟 成 長 逐 漸 反 彈, 但 寬 鬆 的 貨 幣 也 引 發 資 產 價 格 的 膨 脹 由 圖 1.8 亦 可 看 出, 台 灣 各 地 的 房 價 自 2009 年 第 二 季 起 有 明 顯 的 漲 幅, 此 乃 寬 鬆 貨 幣 政 策 的 結 果

33 本 書 導 讀 (1/7) 本 書 計 分 十 四 章 : 第 一 章 為 不 動 產 投 資 概 論, 介 紹 不 動 產 之 定 義 市 場 特 性 種 類 及 不 動 產 市 場 之 趨 勢 分 析 第 二 章 為 不 動 產 投 資 之 風 險 報 酬 與 風 險 管 理, 介 紹 不 動 產 投 資 可 能 面 臨 的 風 險 種 類 衡 量 標 準 及 風 險 管 理 與 避 險, 與 效 率 前 緣 的 觀 念 第 三 章 為 不 動 產 投 資 分 析 中 常 應 用 的 財 務 管 理 基 本 概 念, 即 利 率 現 值 終 值 與 年 金 的 關 係, 由 於 工 欲 善 其 事, 必 先 利 其 器, 因 此 讀 者 若 無 財 務 管 理 或 會 計 的 相 關 基 礎, 應 詳 讀 並 瞭 解 本 章 內 容, 以 期 未 來 進 行 投 資 之 評 估 分 析 時, 能 做 出 迅 速 明 確 的 判 斷

34 本 書 導 讀 (2/7) 第 四 章 介 紹 傳 統 上 簡 易 的 不 動 產 投 資 分 析, 如 還 本 期 間 法 各 種 比 率 分 析 及 舉 債 經 營 分 析, 詳 細 說 明 舉 債 程 度 與 景 氣 循 環 之 間 的 關 係 第 五 章 則 介 紹 當 代 不 動 產 投 資 分 析 工 具, 如 前 門 法 後 門 法 淨 現 值 法 內 部 報 酬 率 法 獲 利 能 力 指 數 法 及 實 質 選 擇 權 等 目 前 不 動 產 相 關 產 業 常 用 的 投 資 分 析 工 具, 讀 者 於 研 習 本 章 後, 對 於 各 種 評 估 工 具 及 其 應 用 時 機 應 有 更 深 入 的 瞭 解 第 六 章 為 不 動 產 開 發 及 市 場 分 析, 內 容 包 括 土 地 開 發 流 程 市 場 分 析 行 銷 分 析 及 財 務 可 行 性 分 析, 有 系 統 地 為 讀 者 介 紹 不 動 產 投 資 開 發 流 程 中 之 調 查 規 劃 分 析 及 營 運 步 驟

35 本 書 導 讀 (3/7) 第 七 章 為 不 動 產 估 價, 介 紹 不 動 產 估 價 原 則 及 常 用 的 三 種 不 動 產 估 價 方 法 成 本 法 市 價 法 與 收 益 法, 以 及 實 務 與 計 量 方 法 之 應 用 範 例 第 八 章 為 不 動 產 與 金 融 市 場, 自 經 濟 面 社 會 面 及 政 治 ( 策 ) 面 分 析 影 響 不 動 產 價 格 之 基 本 因 素, 並 介 紹 金 融 市 場 之 基 本 觀 念, 以 及 對 於 未 來 發 生 金 融 風 暴 或 股 市 遽 跌 的 預 警 指 標 收 益 率 曲 線, 可 做 為 投 資 者 在 預 防 市 場 大 跌 前 退 場 之 有 效 依 據

36 本 書 導 讀 (4/7) 第 九 章 則 介 紹 不 動 產 抵 押 貸 款 分 析, 內 容 包 括 貸 款 利 率 的 決 定 因 素 與 不 動 產 抵 押 貸 款 的 種 類 及 償 還 方 式, 如 固 定 利 率 貸 款 浮 動 利 率 貸 款 隨 價 調 整 貸 款 可 調 整 抵 押 貸 款 及 逆 向 年 金 抵 押 貸 款 等 不 同 方 式, 在 當 今 房 貸 業 務 多 元 化 的 金 融 市 場 中, 研 讀 本 章 實 有 助 於 減 輕 購 屋 者 初 期 之 貸 款 壓 力, 以 及 提 高 金 融 業 者 之 競 爭 力, 尤 其 是 在 美 國 發 生 次 貸 風 暴 後, 不 動 產 和 金 融 市 場 上 之 相 關 投 資 者 都 應 對 不 動 產 在 金 融 機 構 之 貸 放 情 形 有 更 深 入 的 瞭 解

37 本 書 導 讀 (5/7) 第 十 章 介 紹 不 動 產 與 金 融 資 產 證 券 化, 包 括 權 益 面 負 債 面 及 資 產 面 等 三 種 類 型 之 證 券 化 第 十 一 章 則 介 紹 不 動 產 抵 押 債 權 及 相 關 證 券 之 評 價, 內 容 包 括 重 新 融 資 ( 即 借 新 還 舊 ) 的 可 行 性 評 估, 以 及 不 動 產 抵 押 債 權 債 券 轉 手 證 券 及 衍 生 性 不 動 產 抵 押 債 權 證 券 之 分 析 評 價 讀 者 研 讀 第 十 十 一 章 後, 應 有 助 於 瞭 解 不 動 產 市 場 直 接 金 融 的 方 式 購 屋 者 在 利 率 走 低 時 借 新 還 舊 的 可 行 性, 以 及 投 資 者 對 於 不 動 產 抵 押 債 權 的 評 價 等 相 關 主 題 而 證 券 化 機 制 也 是 美 國 次 貸 風 暴 蔓 延 為 全 球 金 融 海 嘯, 導 致 各 國 股 市 遽 跌 之 主 因, 因 此 所 有 投 資 者 應 對 此 主 題 有 深 入 之 認 識, 以 期 防 範 未 來 可 能 發 生 之 世 界 性 金 融 風 暴

38 本 書 導 讀 (6/7) 第 十 二 章 為 不 動 產 稅 賦 與 財 政 政 策, 舉 凡 不 動 產 買 賣 或 贈 與 等 所 牽 涉 的 契 稅 增 值 稅 與 所 得 稅 等 稅 費, 均 為 買 賣 雙 方 及 接 受 贈 與 人 所 應 具 備 之 知 識 第 十 三 章 為 專 案 融 資 及 其 他 不 動 產 相 關 主 題, 介 紹 各 種 專 案 開 發 之 模 式 及 特 性 分 析, 以 及 不 動 產 銷 售 體 系 分 析 維 護 居 住 品 質 的 容 積 率 管 制 措 施 方 興 未 艾 的 都 市 更 新 及 法 院 拍 賣 不 動 產 實 務 等

39 本 書 導 讀 (7/7) 第 十 四 章 則 以 三 個 實 例 為 讀 者 介 紹 不 動 產 投 資 個 案 的 評 估 分 析, 第 一 個 範 例 以 直 接 成 本 法 估 算 不 動 產 投 資 個 案 之 價 值, 即 以 土 地 成 本 專 案 之 開 發 興 建 成 本, 加 上 預 期 利 潤, 即 為 銷 售 價 格 ; 第 二 個 範 例 為 一 長 期 經 營 之 觀 光 飯 店 開 發 可 行 性 評 估 ; 第 三 個 範 例 為 一 收 益 型 不 動 產 之 投 資 開 發 與 不 動 產 證 券 化 淨 值 (net asset value, NAV) 之 評 估 ; 作 業 為 主 題 樂 園 之 開 發 可 行 性 評 估 讀 者 於 研 讀 本 書 後 對 大 型 專 案 評 估 能 力 的 總 驗 收, 也 是 實 務 界 未 來 進 行 長 期 個 案 開 發 評 估 之 一 良 好 練 習 機 會